物权法讲座起草背景重要法条.doc

中华人民共和国物权法讲座一、物权法的作用物权法是调整财产关系的重要法律。物权法主要回答三个问题：财产属于谁；权利人对财产享有哪些权利，他人负有怎样的义务；怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。物权法的作用直接体现在两个方面：定分止争；物尽其用。所谓“定分止争”，即物权法应明确物的归属，这个“分”字，意义在于“名分”的“分”字；所谓“物尽其用”，即物权法应有利于充分发挥物的效用物权法的制定有着十分重要的意义。一是有利于防止国有财产的流失、集体财产的被损、私人财产得不到公平和及时的保护，巩固我国以公有制为主体的多种经济成份并存发展的基本经济制度；二是促进社会主义市场经济的繁荣发展，物权法通过界定不同财产主体财产的范围，取得的方式，特别是确立对私人财产实行平等保护的原则，这就为市场交易提供了安全的保证，为市场主体提供了平等竞争的条件；三是进一步调动人们创造财富的积极性，解放生产力、发展生产力、调动人们创造财富的积极性，这是我们这样一个经济上贫穷落后的国家要走向繁荣富强必须解决的一个根本问题，物权法完善了对私人财产保护的制度，强化了对私有财产保护的措施，使人们更好地放心创业，安心致富；四是完善了我国的法律体系，我国正在全面推进法治，走向依法治国，而且我们也已提出到2010年初步建成社会主义法律体系的目标，物权法的制定，填补了我国民事法制物权法缺位的空白，使我国的民事法律形成了从民法通则到物权法、合同法、担保法、专利法、商标法、著作权法、婚姻法、继承法等一个较为完善的体系，为我国民法典的制定打下了基础，是我国法制建设中又一次飞跃。 物权法共分五编二百四十七条。立法科学，内容全面，对物权的设立变更、转移、消灭和物权的保护；国家、集体、私人的财产所有权；建筑物区分权及相邻关系与共有；农民的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；抵押、质权、留置及财产占有都作出了全面规定，较之以前我国民事财产关系的立法，物权法有了崭新的发展，体现了中国特色社会主义的要求，反映了对改革成果的确认和保护，贯穿了人权与法治的精神。 二、物权法草案的起草背景年，我国经济体制改革的目标被最终确定为建立社会主义市场经济体制，这就要求我们必须建立起符合市场经济要求的民事法律体系。因此，年我国开始了统一合同法的起草工作，力图确立调整市场交易关系的基本法律规则。这一工作随着年月日合同法的颁行宣告完成。但平等主体之间的财产关系，除财产交易关系外，尚包括财产归属和利用关系，也需要制定民事法律予以调整，起草物权法即是为了完成这一任务。三、物权法与民生息息相关相关的重要方面事实上，我们每一个人在生活、生产的方方面面，都与物权法和物权息息相关、密不可分。让我们来看一看物权法规定的物权对我们每一个人的关系吧： 每个人早晨起床，要穿自己的衣服，对这衣服享有的物权就是私人所有权；要吃饭、吃菜，对这粮食、蔬菜的物权也是私人所有权。享有了这件衣服的所有权，享有了这粮食、蔬菜的所有权，您就可以占有、使用、收益和处分它。 您出了门，走在大街上，这是国有的土地，它的物权是国家所有权； 您走到农村的乡道，这是集体所有的土地，是农民对土地享有的集体所有权； 购买了商品房，您取得的是业主的建筑物区分所有权，因此，您就有了对于这座房子的物权，对自己专有的面积享有专有权，对共用部分享有共有权，对整栋建筑物享有管理权； 与相邻的邻居之间，装空调、设置太阳能热水器，甚至是坐卧行走，都应依法行事，不要妨害相邻的不动产所有权人依法行使权利，因为您与上下左右前后的邻居都发生相邻关系； 结婚之前，您自己的财产归自己所有，享有单独的所有权，结婚之后，如果没有特别约定，那么夫妻之间婚后取得的财产就是共有财产，夫妻享有共同共有的共有权。 如果您是一个农民，您要耕种田地，那就要有土地承包经营权。自己盖房子的土地，自己享有宅基地使用权，不怕别人抢占了您的宅基，因为物权法保护农民的宅基地使用权。 如果您是一个城里人，看起来物权法好像没有规定城里人的宅基地使用权，其实，城里人购买了商品房，同时就购买了属于自己的建设用地使用权；即使您是在高层居住，并没有接到“地气”，但是，高层建筑也不是空中楼阁，同样也要有建设用地使用权的必要面积，只不过这是一个观念上的建设用地使用权，包括在全部小区的地基里面了。比方一个5亩地的建设用地建设了100户居住单元，您买到了一套房子，您就享有了0.005亩地的建设用地使用权。那么谁能说城里人没有自己的宅基地呢？ 农民经过几家承包的土地修建沟渠从河里引水浇地，这种对他人承包土地利用权，就是地役权。高层建筑物为保持居民的观瞻不受阻碍，与自己距离较近但又不是相邻不动产所有权人协商不得建设高层建筑遮挡自己的视线，这是地役权。 看起来，好像只有担保物权距离人们的生活较为遥远。只要不经商，不做生意，不去借贷，好像用不着抵押和质押，就不存在设立抵押权和质权的必要，就不需要担保物权。 其实不然！您总要加工服装、修理车辆，以及诸如此类吧？可是您一旦不足以支付费用，或者不及时支付费用，那么成衣店和汽车修理部的老板就会留置您的财产，过了宽限期仍然不能支付加工费，那他们就可以变卖您的财产，用以支付加工费，剩下的当然要找给您，但它已经不是衣服和汽车以及诸如此类了，而是剩余的零钱。 即使是抵押权和质权也并非距离我们遥远，如果一旦需要借贷，那么就可能需要设立质押和抵押，给债权人以担保，否则人家不借给您； 或许您还要借钱给别人，那您千万不要假大方，为了把握起见，也不妨让借款人提供抵押或者质押，避免借款人借而不还，白白损失自己的钱财。这样的事情见得多了，还是“先小人后君子”为好，亲哥们儿也要明算账嘛！ 可以说，我们每一个自然人、每一个法人如果离开了物权，就无法生存发展，就无法进行经营活动。物权法规定的每一个物权，都是我们自己必须具有的权利，因为这些物权就是我们财富的保护神。 四、相关重要规定1、公私财产平等保护 于2007年10月1日起施行的物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。我国宪法也明确规定：“国家实行社会主义市场经济。” “如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。 为了适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会进一步明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。即使不进入市场交易的财产，宪法也明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。” 2、禁止瓜分国有财产 针对当前国有财产流失的实际情况，物权法在坚持平等保护原则的基础上，强化了对国有财产的保护。 物权法明确了国有财产的归属：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”法律并规定了哪些财产属于国有财产，防止因归属不明确而造成国有财产流失。依据宪法和有关法律，物权法明确规定国有财产包括：属于国家所有的自然资源，属于国家所有的基础设施，国家机关和国家举办的事业单位的财产等；并规定，国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。 3、集体的错误决定可依法撤销 为了加强对集体财产的保护，物权法明确规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。” 物权法所指的“集体所有的不动产和动产”包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。 3、不得侵占征收补偿费 征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。 实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。据了解，我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有14亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。 关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。” 4、可抵押财产范围扩大 物权法规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。 物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具。 物权法还规定了不得抵押的财产范围：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 “以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”物权法对建筑物抵押作出规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”4、业主共同决定物业公司 物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。 短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。 对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 5、房产70年后自动续期 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是物权法作出的明确规定。 随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。 我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。 据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪70年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。 虽然物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 对此，全国人大代表王焕永表示：“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，如果到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心！”他建议，国家在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。 6、车位车库须满足业主需要 随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注热点。 对此，物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 7、物权法明确保护“阳光权” 物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。 物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅