高层时代2.doc

越城市天际线借一双慧眼 看未来高层住宅生活当多层时代已渐行渐远，当传统的居住理念面临一次整体革新，回想起陪伴了成都人数十年的“多层住宅”，心里是否多少有些戚戚然？但是，我们更应该看到的是，发达国家、中国沿海城市已比我们提前近十年的时间享受了高层住宅的惬意和乐趣，成都本土开发商在高层设计上远远落后于国际水平，成都这个面积并不算大的城市已被过多的多层浪费了大量的土地面对高层时代的来临，我们不应该是一种被强迫的情绪，更不应该在对多层的怀念里作茧自缚。相当一部分房地产业人士的看法是，成都人多年以来一仍旧贯的“重多层，轻高层”的消费观念将会产生很大的改变，高层的种种优势会让消费者很快接受，成都住宅的“高层时代”开始渐入佳境。 优势 给你选择高层的7个理由从设计上来讲，高层住宅主要有三大类型：塔式高层、蝶式高层和板式高层。在20世纪90年代曾经一度流行塔式高层，塔式住宅，也称点式住宅，通常其长宽比控制在2以内，它是以楼梯，电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组织成一个平面，外墙四周均能采光通风。板式住宅通常指长宽比大于2的住宅，板式高层能够满足间间明室、南北通风的要求，其中长宽比较小的板式称为短板。为争取服务于较多的户数和体形的丰富多变，往往在平面上构成各种不同的轮廓，衍变成“ 井”字形，“蝶”形等多种形式。随着高楼层住宅的不断成熟，成长起来的消费群正逐渐改变对高层住宅抗拒的心态，这对高层住宅在成都的发展而言是个好现象。目前，高层楼盘主要面向具备较高消费能力的个体老板、企业白领和公务员等。这一群体对居所的要求从过去的单纯追求高实用率逐渐转变为讲究居住品质、经济性和实用性并重。 相对于多层建筑，高层有着其不可替代的优越性。理由一：视野开阔，景观系数佳，通风采光好，噪音和空气污染比较少；理由二：高层住宅往往楼间距比较大，可以腾出地方来做绿化和其他配套；而且通常地处城市中心，位置优越，交通便捷，住宅保值空间大。 理由三：高层住宅私密性好，非常贴合年轻消费者对住宅的要求。理由四：高层住宅是城市化、工业化的产物最大的优点，就是可以节约土地，同样的地基建造6层住宅与建12层住宅，土地利用率可提高一倍。理由五：从舒适和安全性上来讲，购房者可以通过电梯自由上下，免去了老人爬楼的劳顿之苦。理由六：出入口集中，便于进行物业管理，比较安全；理由七：高层建筑的硬件和配套标准高于多层住宅，因此抗震性能强，防灾系数比较高。 新居住习惯从小高层开始小高层是指楼层在7至11层间，配备电梯的住宅。自1996年上海、深圳等地出现小高层楼盘，并取得骄人销售业绩后，小高层开始走俏。根据规范，电梯和楼梯共同作为公共垂直交通工具，但可以不设消防电梯，因此，小高层住宅虽然是高层住宅，但层数较低，具有多层住宅的某些特点，虽设有电梯，但防火要求并不如高层建筑防火要求那么高。小高层住宅摒弃了高层住宅的缺点，同时保持了多层住宅的优点。它既符合现行的国家技术设计规范，又有利于开发建设，同时又适应了现在购房者的实际经济水平。小高层住宅还具有如下优点：节约用地，尺度适宜。小高层住宅也是一种高层住宅，它同多层住宅相比，具有节约用地的明显效果。其建筑尺度也比较合适，以一幢11层的小高层住宅为例，其高度约为31m，容易形成居住建筑的特点和氛围。以观赏角度看，比较接近自然，不太压抑。户型优越。以单元式为例，小高层住宅同多层住宅相比，其平面布局基本相同，只是多加一部电梯，因此，具有良好的通风、采光、观景效果和良好的户内布局。由于小高层住宅层数较低、结构体系较简单，抗风、抗震要求都不如一般的高层建筑，对于开发商来说，投资较少，工期较短，资金和人员均容易周转，而回报并不低，因此受到他们的欢迎。小高层的特点主要有两个，一是小高层通过电梯的配置，使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。小高层以现浇楼板施工， 建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好，住户上下方便。小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。特别是一些建筑优良、档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。二是很多小高层的得房率不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。小高层视野宽阔、景观美好，因此小高层越来越受到人们的喜爱。突破 高层住宅变脸4大绝招高层住宅一直以来经受着成都人挑剔的眼光，总是让人觉得问题多多，很难接受。然而，如今日渐成熟的高层建筑在设计理念和技术手法上都产生了巨大的改变，早已不是以往的水平，真正的“高层住宅”正在向我们靠近。变脸第一招：技术创新。由于高层住宅体型简单、户型集中，因此比其它住宅类型更适合采用集成化的高新技术及设备，技术创新主要体现在新型建筑材料、新型构造和新型施工技术上。尽量在技术方面进行改良，是高层住宅保证竞争力的关键，特别是对塔式高层住宅而言。从目前高层住宅的发展趋势来看，增加技术含量、提高设备标准已成为开发设计界的共识，一场高层住宅的技术革命正在展开。变脸第二招：健康、生态、环保节能，是成都高层住宅准备走的一条道路，这样就可以将多层的优势加入到高层设计里面，从采光、面积配比、功能设计等多方面，将高层住宅的舒适性提到一个新高度。金堂现代生态水城的高层住宅便着力打造这样的特点，据现代实业聘请了的打造出重庆最高层建筑的汪设计师介绍，现代实业在单体设计上运用立体的设计手法，实现挑高6米的空中院落，阳光雨水撒落其间，拉近人与自然距离。客厅两面开窗，真正实现270度观景，将高层登高望远的优点发挥得淋漓尽致。超大露台为每户提供了一个私家花园，打破了建筑的呆板，另一方面也弥补了高层建筑亲地性不足的缺点。变脸第三招：建筑规划设计和景观设计的创新。高层住宅加入了新的街坊理念，缩小小区规模，加密街道网络。周边围合形成大尺度公共空间。强调内侧，做隐蔽车道。突出街区城市效果，周围景观就是城市景观。公建配套设置在不同的街坊里，便于管理。车库设在第下，直接与街道相通，人车分流。另外，建筑综合体理念，融合了住宅、写字楼、酒店式公寓、酒店、会议中心等，为商务人士的生活提供了全套解决方案。 景观打造上高层可营造的空间要大得多，大景深少对视的布局，强调错落布局，以减少对视，景深一般大于楼距；空中花园。在高层引入1030平方米左右的开放空间作私家庭院，克服了高层固有的呆板形象；建筑底层局部架空进行景观、绿化，减少高层建筑对于人的压迫感；架空层、楼顶和裙楼顶架空进行绿化，并布置景观作为共享空间。凸窗的广泛使用。一方面可以增加使用面积，另一方面可以丰富建筑外立面。 变脸第四招：户型设计创新。传统的一梯八户的“井”字型布局已经逐渐被“T”子型、蝶型、“工”字型、风车型取代，一梯一般不超过6户。一方面可以增大通风采光和观景面，做到每个房间都能采光通风，每间卧室都可以看到风景，可设计阳光浴室、观景厨房、观景书房和空中咖啡廊等特色户型，另一方面可以避免对视，增加私密性。采用三错层户型，也称跃复式或三层空间，功能分区鲜明，且增加了得房率。内庭式空中别墅使住宅上下套叠，增加了住宅内部的空间高度，但不增加建筑面积，经济性较好，且配置空中花园和两三个不同层高的生活平台，舒适而实用。空中廊院上的设计，即在一个单元内可以享受多种类型的院落空间，如入户花园、景观内庭、观星露台，以及窗外花廊等，并通过连廊让居住单元与多种享受型庭院进行组合，形成廊院。“空中廊院”是将户型中的多个房间通过阳台连接到一起，形成一个较大面积的户外空间。方法 挑选高层住宅有窍门人有气质，房子也有气质。如何在将来眼花缭乱的高层住宅中挑出精品，选出适合自己的一套住房，也许是您目前最关心的一件事情。记者多方询问，帮您迎接高层时代做好准备工作。首先购房者不仅要注意项目的容积率，还要关注整个区域的容积率，一些项目虽然表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区就像一个“盆地”，使得整个区域的容积率偏高。另一些项目，虽然看起来容积率并不是很低，但由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证。比如的容积率是2.8，表面上看不算低，但是由于紧邻绿化隔离带，业主住进来会感觉舒适度比较高。其二是户型格局和功能划分。大多数高层住宅都是采用框架结构形式，往往每层对称布置6.8户，这样就会出现南向房和北向房，再加上有些户型格局不易改变，在挑选高层单位时，要充分考虑房间朝向，要让自己住得舒服。有些户型虽然很大，空间布置却“大而不当”，因此购房者要注重房屋空间的功能划分。在建设部A级住宅评判标准中，就有空间功能划分方面的规定，比如，3A级住宅要有3平方米以上的步入式储藏间，2A级住宅要有2.5平方米以上的步入式储藏间等等。另外，购房者还应注意看户型的进深和面宽，避免进深、面宽过大、过小，避免过分凹凸，避免有过多的公摊面积，避免主要功能空间面积配置不合理等三是观察景观，在挑选顶层或较高楼层时，不仅要特别注意朝向景观，还要考虑周边地区未来规划。四要看总户数与电梯数量，对高层来说电梯的质量与运行速度也很重要，一般情况下，高层住宅得配备3部电梯才够用，特别是一些小户型居多的楼盘，如果电梯数量不够，会在上下班高峰时因等电梯而耗费时间。五要注意物业管理也很重要，尤其是监控保安措施是否严密，小区管理是否到位，都要留意。另外，车位是一个很重要的衡量指标，社区的停车位如果不够，会给业主带来很多麻烦，车位够了，要看出口够不够和管理跟不跟得上；并且车库的出入口不能太集中，如果太集中，将来小区车量出入车库会有很大压力。除此之外，购房时向开发商咨询楼层的供水、水压，夏季是否会断水冬季供暖等多方面情况，也是非常必要的。 配稿： 成都市高档电梯住宅的发展三个阶段：第一阶段：以1997年国泰开发建设的皇城公寓为代表的市中心高层电梯住宅。该项目由于是成都开发最早的高层电梯住宅社区，且紧邻天府广场，地理位置优越，因此受到一批成都富人的追捧，住皇城公寓成为一种身份的象征，当时售价在3000元/平方米以上。由于开发较早，在户型设计，建筑外立面设计和软硬件配套上皇城公寓有很多不成熟的地方，随着府南河沿线高层电梯住宅的崛起，逐渐被成都富人抛弃。第二阶段：2000年前后，以倍特开发的雅典国际社区为代表的府南河沿线高层电梯住宅。整治一新的府南河为沿河修建观景高层电梯住宅提供了机会，雅典国际社区、锦江国际花园等先后亮相，其中最具带表性的是雅典国际社区。该项目作为当时南河边唯一的具有一定规模的高档电梯住宅社区，以古希腊风格的园林景观突出品质和高贵，户型上在最高两层设计了复式住宅，在配置上采用了豪华大堂、原装三菱电梯、紫铜管供水、进口外墙砖等，并首次提出了精装修房的概念，尽管售价超过4000元/平方米，仍然销售良好。第三阶段：2003年以后，以望江片区粼江峰阁和中海格林威治城为代表的新一代临河观景高层电梯住宅社区和二、三环之间区域以新里维多利亚和优品道为代表的小高层电梯住宅社区。进入2003年以后，外地开发商大举进入成都市场，挟品牌优势，在成都推出了纯电梯住宅社区，其中粼江峰阁和中海格林威