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不懂这些别买房！第一部分购买商品房必须了解什么？第一章 房子的权属问题产权 目前，我们通常所说的房屋产权大致分为： 1.）国有产权（大产权），年限70年。 2.）地方产权（小产权；集体产权、村、镇产权；），年限50年。 3.）军产（产权证由部队发放），年限50年。 国有产权和地方产权好理解，“军产”是什么产权性质？其实也很好理解，就是房子盖在部队的地皮上。三种产权房按揭贷款时有什么差异？ 简单的区分就是国有产权可以贷款，地方产权、军产不可以贷款。从购买风险上讲，还有一种说法是：地方产权和军产没有保障。 何谓“没有保障”？通俗的解释是：如果国家征用地方上的土地，则地方产权房被征用后没有补偿（有种说法是：只有房屋建设成本补偿）。同理，如果部队征用军产的房子也没有补偿。一“小产权” 如果不想费神，知道以上这些就可以了。如果还想多了解些，那么问题就来了。说道最多的就是“地方产权”即大家通常说的“小产权”。究竟什么是“小产权”？ 实际上“小产权”只是大家通常的一种称谓，并不是法律上的用词。换句话说，法律上不承认。 “小产权”的“产权证”是由乡镇政府而不是国家颁发。“小产权房”一般有两种情况： 一种是在 “宅基地”上建成的房子，只属于该村农民所有，连外村农民都不能购买，更不要说城镇居民去购买。另一种是在集体企业用地上建设的或者占用耕地违法建设的。不用说，这样的房子买了肯定没保障。“小产权房”是不是都违法？ 不，不都违法。简单的说经过审批后，在“宅基地”上建成的房子，解决该村农民住房问题的不违法。其他违法。不违法的是否可以买卖？ 可以，但仅限于卖给本村农民，而且只享有使用权。农民无权转让或出售。非本村人购买小产权房有什么隐患？ 一是违法“身份”，产权难办。 二是缺乏保障，隐患重重。 三是遇到纠纷，无法维权。 四是作为遗产接收时，无法证明产权。“小产权房”有没有转成“大产权”的可能？ 有，但遥遥无期二 军产房 上一期我们讲了小产权的一些问题，这一期我们来谈谈军产房。什么是军产房？ 简单说就是盖在部队的地皮上，房屋所有权（即产权）归总后勤部。换句话说，军产房买卖就是买卖部队营房的使用权或居住权，军产房证实际上就是营房居住证。军产房怎么来的？ 情况有多种，目前较普遍的是部队与开发商换建（换地皮建房）、联建及合作开发来的。不论换建、联建还是合作开发，地皮的使用必须经总后勤部审批，否则属违法建设。 在审批完的地皮上盖的军产房是否可以买卖？ 回答：也不行。部队规定：建房单位若对外销售必须经总后勤部审批，否则无权销售，销售无效。地皮审批了，销售也审批了，这样的军产房是否可以买？ 回答：可以考虑。但必须注意以下四个事项： 购房合同要与军队签； 售房单位有总后勤部同意出售的批文； 买的是使用权而不是产权； 不能贷款；对于军产房还应了解些什么？ 军产房不属于个人私有房屋，在实施遗嘱、继承（不受继承法保护）、赠与、买卖等行为时不能办理公证。 军产房的登记、变更在当地的房地产交易部门无法查询，也不能备案或抵押。 购买军产房一般不能办理落户。 军产房产生纠纷，地方法院通常不受理。 军产房的使用年限问题： 规定住宅一般为50年（也有70年的），其他一般为30年。期满后房屋产权归军队所有。军产房使用年限到了怎么办？ 军队与地方换建、合建房屋管理规定第十四条规定：.房屋期满后应及时收回，.非经营性房屋，特别是住宅，应全部腾出，如不能按时腾出应向军队统一办理购房或租房手续。 这个条款可以理解为：50年到期后房子就不是你的了，是部队的了。要想继续住就得向部队重新购买，不购买的可转为租住。(物权法：购买国有产权商品房到期后自动续期 )总后勤部批件齐全的军产房有哪些保障？ 可以享有房屋的收益权和处分权，也就是说购房人在使用年限内可以出租、可以买卖，如果房屋被征用时也能得到补偿，补偿多少没有定论。军队统一购买的经济适用房是否可以外售？ 军队从地方统一购买的经济适用房，只能出售给本单位的军官、文职干部、士官和职工，不得转售或用于经营。与部队合建的经济适用房是否可以外售？ 为解决部队住房困难而与部队合建的经济适用房一般不得外售。 三 关于“使用权”的问题前两期我们讲了小产权和军产房的问题，这一期我们来谈使用权的房子。房子的权限大致包含：拥有权、占有权、处分权、收益权、使用权，对于一套房子，如果所有这些权限都拥有即是拥有了房子的所有权。使用权是所有权当中的一项权利。使用权交易实际上是更换房屋使用人，因此这种交易严格说来叫更名而不叫过户，交易时也不涉及缴税事宜。但并不是说不用交任何费用，更名费一般为交易额的10%左右，但各地政策不同费用也相差不少。使用权交易的相关规定是什么？国家相关规定是：使用权不得上市交易，使用权交易不受法律保护（获得房屋所有权人即产权拥有人同意的除外），私自进行使用权交易违反公房管理政策。什么是使用权房子？使用权的房子怎么来的？由国家建成，产权单位是房管局或由企事业单位建成的房子，以每月缴纳租金形式租给居民的住房，租住人的权限就是使用权。使用权房子只有住房证没有产权证。其使用权过户其实就是住房证更名。使用权的房子能否转为产权？ 有的可以。如上所说，企业事业单位投资建成的住宅房改时没有购买的，只要符合规定，现在也可以申请购买，购买后即转为产权。使用权房子怎样买卖？过户怎么办？上面说过，使用权房子实际上不存在过户问题，只有更名事宜。房屋产权单位是企事业单位的，到单位房管科办理更名，产权单位是国家政府的，到房产局办理更名。无论哪种都不需缴税，但需要交一些费用。使用权房有年限限制吗？ 有的有，有的没有。企事业单位分配的房子或租住的是公家的房子，一般情况下是没有年限限制，但租住的是私人房子的通常都有时间限制。使用权房子购买后究竟存在什么风险？ 很多人都说购买使用权的房子存在风险，但几乎没有一个资料说明白了大概有哪些风险。其实只要产权单位是房管局，交易时全部手续符合规定一般不会有什么风险。风险主要来源于产权是企事业单位的房子。主要表现为：1.企事业单位改制，产权方变更，企业连同其所有资产全部转让。2.企事业单位倒闭，资产全部抵债。 3.产权方要求收回房子不再租赁。4.产权方已经不是企业而是个人（出于某种原因没有对外说明）。5.产权方已将房子做了抵押（购房者使用权或许都难保）。6.产权方留有历史遗留问题，如产权归属不清或手续原本就不齐全。7.前个租赁人与产权方有租住年限协议。即购买的使用权房子有时间上的规定（没住多久或许就被撵走）。8.如遇拆迁，补偿事宜不明确等问题。以上都是购买使用权房子时可能遇到的潜在风险。房子产权是企事业单位，房改房时没有购买，这样的使用权房子动迁时怎么补偿？ 补偿方式大致为：扣除土地出让金后的差额。例如：房改房时价格为2000元/平，动迁补偿金为7000元/平，土地出让金为1500元/平。则每平米补偿金为：动迁补偿金-土地出让金房改房时价格（各地政策不同，所需扣除的费用项目会有差异）；即：7000-1500-2000 = 3500元/平。除此方式之外也有按比例计算的。总之，拥有使用权的人不可能拿到全部补偿金。使用权房子遗嘱、转让、赠与等有什么规定？ 使用权房子是公家的房子，由于不是自己的私有财产因此不适用继承法规定，不存在继承。由于使用权的房子，租住人没有产权，所以不能够转让或者赠与。四 什么是“国有产权房”？ 前三期中我们对“小产权房”、“军产房”和“使用权房”做了清晰的介绍，这期我们来谈谈“国有产权房”。什么叫“国有产权”这其实是一个很有趣的问题，对于大连人来说这个叫法实际上是个错误概念。因为大连人所说的“国有产权房”实际上指的是“私有产权房”。既如此为什么叫“国有产权房”呢？解释清这个问题，就得从土地性质说起。 大家都知道，在我国土地是国家的，无论你是集体土地还是部队用地，其最终所有权都是国家的。但是对于买房子的人来说，土地“属性”却可以大致分三种，一是国有土地；二是集体土地；三是部队用地。如果买的是“军产房”，就是房子在部队用地上盖的。买的是“小产权房”，基本上就是盖在农村集体土地上的房子。除了这两种之外的房子就是盖在国有土地上的房子，在大连为了区分其他两种属性的房子，大家就把盖在国有土地上的房子简称为“国有产权房”，其实质上就是指取得正规合法手续后的可以上市交易的 “商品房”。因此大连人说的“国有产权房”展开说就是“国有土地上的私有产权房”，再严格点说叫“国有土地上的70年使用权的私有产权房”。“国有产权房”是否都一样？ 不一样，有区别！而且区别很大！主要区别在于开发商对土地使用权取得的方式和和该土地的使用用途及使用年限上。 一般来说，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。法规规定，国有土地“出让”方式为：协议、招标、拍卖、挂牌。这就是地产界常说的“招、拍、挂”。换句话说，开发商在通过“招、拍、挂”方式获得的土地上盖的房子出售就合规合法。否则就会给买房子的人带来问题。因为开发商只有以“出让”方式取得土地使用权才可以依法转让、出租、抵押和继承。 其次，同样是 “国有产权房”，其土地的使用用途和使用年限上也有很大区别。也就是说同样是以“招、拍、挂”方式获得的土地，国家规定的使用用途和年限也不一样。国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1.居住用地七十年；2.工业用地五十年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4.商业、旅游、娱乐用地四十年；5.综合或者其他用地五十年。从这个条款可以看出不是所有的“国有产权房”都是“居住用地”，也不是所有的“国有产权房”都是70年的产权。“国有产权房”“商品房”有哪些种类？ 从用途上分有商品住宅、公寓、公建、写字楼等等。公寓又分住宅式公寓和酒店、商务式公寓等，前者年限70年，后者40年（或50年）。按照物权法第一百四十九条的说法，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”也就是说，如果你买的不是“纯住宅房”，那么虽然都是“国有产权房”的“商品房”，但是等到年限期满后处理办法就不一样了。需要说明的是,70年的产权期限不是从购房人拿到产权证之日算起，而是从开发商取得这块地的使用权之日算起，也就是说如果开发商建这个楼盘用了5年，那么你的年限就剩65年了。对于纯住宅来说，由于是到了年限自动续期，所以还不用过多考虑，而对于其他用途的“商品房”来说就是必须要考虑的问题了。“国有产权房”交易时需注意些什么？ 对于购置新商品房来说一般要注意下列问题：1.土地属性；2.开发商取得土地的方式；3.土地使用性质；4.土地使用年限；5.五证二书是否齐全；6.是否在房屋交易市场备案；7.建筑面积、公摊面积8.栋号、房号等。 在实际购房中要注意的问题还远不止这些，我们以后将设专题讲解 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事