金地格林小镇调查分析.doc

金地格林小镇调查分析一 项目总体概况. 金地格林小镇位于北京经济技术开发区（BDA）内，离国贸中心16公里，15分钟车程。北侧紧邻“一栋洋房”，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校、开发区体育中心及规划中开发区幼儿园，东北邻面积达20公顷的建设中的市政绿地。 小镇占地面积24.56公顷，总建筑面积约30万平方米，由怡境师（HASSELL）担纲景观设计，荷兰KCAP设计公司和中国建筑设计研究院共同进行建筑设计。项目容积率为1.25，绿化覆盖面积达百分之37.5。物业类型以多层和电梯小高层花园洋房、Townhouse、Rowhouse为主，Townhouse包含双拼、联排、叠拼等形式，花园洋房有平层、跃层等多种户型。户户享有南向全落地玻璃阳光室与开敞一步阳台，顶层户型家家有独立的开敞私家空中花园。格林小镇在景观设计中采用了景观先行和线性景观的规划思路。项目先进行景观规划，然后在此基础上进行建筑设计；在景观设计中采用线性景观带的方法，三条线性景观带延伸到小区的各个区域，景观带沿线设计了大量供居民活动和休息的主题公园和广场，使人们有更多机会走出户外与他人交流。 格林小镇定位于“北欧风情，四季翠园”，为消费者提供理想的郊区化生活价值。项目突出了人在环境中与自然的交流和与他人的沟通，创造出北欧小镇的宁静、自然、沟通的生活方式。摈弃各种空洞概念，格林小镇将每一理念都具体落实到产品细节，如同一阵清风吹拂北京楼市，于细微处闪烁精彩。 格林小镇以环保与可持续发展、高品质的住宅单体设计和管理服务保证，首批入围国家健康住宅建设试点工程。二、业主意见及建议： 在格林小镇的建设工程中，由于金地公司倡导的开发商与业主之间“良性互动”开发理念，格林小镇的业主成立了业主监理委员会，主动参与了小镇建设的全过程，通过业主监理委员会、格林小镇网上论坛、客户服务部，提出了大量有益的意见与建议。我们客户价值工程工作小组经过整理，形成了格林小镇业主意见采集表（见附件），这里仅对主要问题进行阐述：1、多层、小高层、Townhouse混杂居住小镇采取了利用线形景观将Townhouse住户围合在小区中部的规划形式，尽管Townhouse组团相对独立，但由于多层、小高层住户将Townhouse住户围合在中央，并且没有绝对的界限，景观带共享，客户层面不一致管理困难，对业主心理也有负面影响。早期业主的意见主要集中在小高层，认为小高层与格林小镇的低密度概念及其不相配，小高层无论对多层，Townhouse住户的心理都会产生不利的影响，形成一种压抑感。这方面的代表人物以CHABC为首，ABC坦然小高层的存在是其当时放弃小镇而选择一栋样房的主要原因。2、Townhouse 层高修改根据客户意见，参考竞争项目情况，开发商同意将Townhouse层高从2.8米修改到3米。3、修改规划，封闭C5上平台为服务式阳台 由于C5上没有服务式阳台，开发商将原户型厨房旁的平台封闭，并重新报送了规划部门的批准。4、降低C5上露台隔墙 由于小镇Townhouse采用单坡顶设计，加上C5上露台面宽只有仅有3.3米。露台一侧的隔墙过高，造成露台三面高墙，感觉突兀，金地公司经过征求客户意见，将隔墙高度降低。5、外墙贴砖小镇售楼处的外墙砖完成之后，得到了大多数客户的首肯，并且对销售起到了一定的促进作用。随着施工进程的继续，由于施工质量、供货渠道、工期、成品保护、冬季施工等多方面，客户在一段时间内，将注意力的焦点集中外墙砖上。客户提出外墙砖与售楼处不一致，观感较差，尤其在阳角和阴角部位；墙砖大小尺寸不一，粘贴质量差，存在勾缝砂浆标号低，勾缝粗糙、深浅不一，阳角 45度角衔接处未勾缝，水泥外露，且有多处发现破损、脱落；同时部分纯色外墙砖发现大面积色差（如C11楼东墙）；地下室窗井处未贴外墙砖等意见。经过开发商的不断整改，主要是对外墙砖进行清洗，对钩缝处进行处理，外墙砖的效果才慢慢体现出来，得到了大多数客户的认同。6、更换C4、C5室外楼梯地砖 C4、C5室外楼梯完工后，由于工期、成品保护、材料选择失误等原因，室外楼梯地砖尚未交楼就出现开裂、脱落等现象，引发客户大量投诉，在客户的强烈要求下，公司已同意更换室外楼梯地砖，目前施工正在进行中。5、C5门前停车位 由于设计失误，C5下户型南面布置了三个地上车位，严重影响了客户的出行，引发了客户强烈的强烈不满，目前此事尚在协调过程中。6、AB组团露台烟道问题AB组团顶层烟道占用露台面积；高度低，四面开口，烟尘很容易在低层次弥散。造成无法使用露台，影响顶层卧室门窗的开启，容易在面向露台的窗户和墙壁留下油渍等污染。目前此问题经过各方协商，修改方案已经确定，正在整改工程中。6、室内管线、设备占用客户使用空间 CD组团户型内部管线、设备复杂，由于在设计阶段没有对各种管线及设备进行统筹布置，管线、设备布置不合理。地下室管线凌乱、暖气片位置不当、分集水器安装在卧室内、空调出风口不当、客厅内有下水管道等许多问题、电视分频器位置不当、燃气热水炉占用空间等许多问题，引发客户大量投诉。由于管线及设备的布置并未在设计阶段进行统筹考虑，工程后期弥补各种缺陷的成本又比较高，这是小镇建设中应该吸取的经验教训。三、主要户型评价：C1户型：1、主入口设置在南面，由于面宽有限，入户穿行客厅，客厅中必须留有交通通道，形成功能冲突，另外，由于南面入口设置玄关，两进式户门关系不易处理。2、车位设置在南面，使南面花园有名无实，同时，车辆入位特别是晚间对客厅也有一定程度的干扰。3、厨房安装燃气热水炉，体积庞大，占用面积，影响美观。可以借用其它项目的做法，将燃气炉安装在地下室，设置专用的地下室燃气设备间，通风可以通过采光井解决。4、北向露台没有实用价值，另外，露台设置在二层，面宽仅2.7米，两侧为高墙，感觉十分压抑和突兀。5、整套户型面积为230平米，加上地下室约270平米，却没有一个可以采光的卫生间，不能说不是一个遗憾。6、二层书房与平台间仅靠平开门采光，使用不方便，不合理，可以采用门连窗的方式在隔墙上开窗。7、没有服务式阳台及洗衣机位。8、地下室采光井与顶棚间的空间留有安全隐患，客户希望能在此处安装护拦。9、一层餐厅上部是二层卫生间，导致二层卫生间侧排水，侧排水马桶属于市场淘汰产品，不易购买，一层餐厅上部部分空间被占用。10、顶层露台狭窄高大。C2户型1、厨房安装燃气热水炉，体积庞大，占用面积，影响美观。2、二层北向露台狭窄高大，采光差，没有实用价值。3、整套户型没有一个可以采光的卫生间。4、二层书房与平台间仅靠平开门采光，使用不方便，不合理。5、没有服务式阳台及洗衣机位。6、地下室采光井与顶棚间的空间留有安全隐患，客户希望能在此处安装护拦。7、一层餐厅上部是二层卫生间，导致二层卫生间侧排水。8、顶层露台狭窄高大C3户型1、客厅5.1米的面宽可以接受，但相对于其近300平米的面积，显得有些局促。2、10平米的厨房，如果放置燃气热水炉和冰箱，同样有些局促。3、没有考虑洗衣机位与服务式阳台。4、北向露台采光不佳，没有实用价值。5、没有仔细考虑佣人房的设置，佣人房也应该有一定的采光，安排一间卧室显得过于奢侈，6、地下室仅有一个采光井，同样不好安排。7、五间卧室中只有两间南向卧室，其它卧室都为北向。8、300平米的户型竟然没有一个私家车库，不能说不是一个遗憾。9、C3户型多为三代同堂使用，一层未考虑老人房，使用不便。C4户型1、近60平米的地下室，显得大而无当。部分客户在内部认购期提出将地下室分给上层住户一半，未与接受。2、二层主卧夹在上层与下层阳光室之间，影响景观及采光、观瞻。3、C4上外挂楼梯在2层处无隔墙存在安全问题，也有碍C4下的私密性。4、C4下餐厅无窗。5、没有可以采光的卫生间。6、燃气热水炉占用厨房空间。7、一层佣人房没有采光，设计不够人性化。8、部分花为北向花园，没有实用性。9、C4上相邻户门相对，距离过小，仅1.5米。10、C4上露台过于狭小。11、下层户型没有服务式阳台。12、两个车位占用花园与绿地面积，容易引起邻里纠纷。C5户型1、 地下室面积约60平米，并没有经过仔细的规划，大而无当。由于C5下没有保姆间，即使考虑将保姆间安排在地下室，也没有合适的位置。2、 南面“花园”几乎全部被车位所占用，部分户型甚至有三个车位，车辆入位困难、对C5下户型的干扰造成了业主的极度不满。3、 南向楼梯占用采光面，同时对C5下花园的私密性产生影响。4、 南面楼梯采用一进式设计，形成“一线天”，高大突兀。5、 燃气热水炉占用厨房面积。6、 C5下四间卧室，其中三间为北向，采光不佳。7、 C5下无洗衣机位，无服务式阳台。8、 C5上燃气热水炉位置不当，占用厨房面积。9、 C5上顶层露台三面高墙，感觉压抑、突兀。A1户型：1、 两居的户型，面积110平米，面积偏大。2、 两个卫生间没有必要，并且卫生间没有采光。3、 厨房洗菜盆和灶台相对，使用不够人性化。4、 没有玄关，门厅浪费面积。A2户型1、 主卧卫生间开门面对房间，感觉不好。2、 厨房洗菜盆和灶台相对，使用不够人性化。3、 没有明卫。4、 书房面宽过窄，过于狭长。5、 没有玄关，门厅浪费面积。A3-a户型1、 主卧卫生间开门面对房间，感觉不好。2、 厨房洗菜盆和灶台相对，使用不够人性化。3、 没有明卫。4、 没有玄关，门厅浪费面积。A3-a复式1、 没有玄关，门厅浪费面积。2、 厨房洗菜盆和灶台相对，使用不够人性化。3、 露台上留有厨房烟道，严重影响露台的使用。4、 主卧卫生间开门面对房间。A3-b 1、 主卧卫生间开门面对房间2、 没有采光的卫生间3、 没有玄关，门厅浪费面积A4、A5-a1、 主卧卫生间开门面对房间2、 没有采光的卫生间3、 没有玄关，门厅浪费面积4、 厨房灶台和洗菜盆相对，使用不便5、 一个卧室的尺寸过于狭长。A5-a1、 主卧卫生间开门面对房间2、 没有采光的卫生间3、 没有玄关，门厅浪费面积4、 厨房灶台和洗菜盆相对，使用不便5、 一个卧室的尺寸过于狭长。A5-b1、 相对于173平米的三居，厨房显得有些拥挤2、 没有可以采光的卫生间A6A6为特殊户型，户型方正，拥有两个可以采光的卫生间，除门口没有玄关，厨房面积偏小，没有太大的问题。A7A7是格林小镇特殊设计的“步步退台式”户型，从底层到五层逐步退台，为保证退台的效果，底层户型进深高达16米，进深过大，导致起居室尺寸狭长，面积浪费比较严重；进深直到三层才趋于合理，进深过大同时导致三房的户型其中有两个卧室朝北；两个卫生间纵向并排布置，没有采光。B2户型1、 入户无玄关，餐厅与客厅之间面积过大，面积浪费严重。2、 厨房洗菜盆与灶台相对，使用不方便。3、 一间卧室面宽仅2800，导致房间尺寸失调。4、 主卧卫生间开门朝向卧室，使用不方便。B2-b户型B2-b玄关的处理不错，主卧卫生间开在了侧面，其它的问题与B2类似。B3