09年大连别墅市场

别墅市场研究 大连市别墅市场研究 大连地区别墅项目自 06年开始，成交量远低供应量，幵且成交增速慢于供应增速，成交价栺逐年递增。 住宅市场研究 /别墅 供需 9 5 1 3 . 31 2 6 0 0 . 61 5 5 0 3 . 60200400600800100006 07 08套0 . 05 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 5 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 0供应 成交 均价（元） 市场现状，整体供过于求。 供应逐年增长，尤其 08年增幅较大，同比 07年增长近 2倍。 随着供应的逐年增长，成交也以较快的幅度增长， 06-07年平均每年以同比 150%以上的速度递增。 根据自 06至 08年三年别墅成交情况来看，联排类产品成交是最好的产品。 独栋类产品在政策限制下成为稀缺产品，成交也相对较好，但其成交中 300平方米以内的小独栋产品占比重较大。 各类型产品中联排类产品不双拼产品成交价栺接近， 但双拼类产品由于市场供应较少，导致成交量也相对较少。 *数据来源：易居（中国）市调数据库（ 2008.8） 979815436 13734 14147050100150200250300叠加 独栋 联排 双拼05000100001500020000成交（套） 均价（套）06-08大连别墅市场供求 住宅市场研究 /别墅 分布 大连目前活跃别墅项目大部分沿南侧海岸线分布，绝大部分以海景资源作为卖点，休闲度假是大部分别墅项目选择的主题，核心区别墅“市中心的豪宅”是其主要卖点之一。 在售 形象 大连别墅项目位置分布 住宅市场研究 /别墅 分布 大连别墅项目价格分布 15000 13000 约 30000 9000 23000 9000 15000 金州区低端别墅，建筑形态为叠拼 旅游度假主题联排为主双拼为辅，独栋补充 山海主题 50%联排 30%主双拼叠加 旅游养老主题联排为主双拼为辅，独栋补充 山海景观私属海滩蓝湾小独栋 经济类别墅联排为主叠加为辅 城市中心豪华居所，联排为主，少量双拼独栋 大部分活跃别墅集中分布于南部海岸，及中心主城且价栺较高 远郊别墅多以养老度假为主题，其中开发区金石滩（ AAAAA风景区）区域内价栺较高 北部沿海基本无别墅分布 21 总价 面积 200 400 600 800 200 250 300 350 1000 1200 400 450 500 1000 14 项目名称 产品 面积区间 成交总价 托斯卡纳 独栋（ 1） 双拼（ 2）联排（ 3） 450 305-312 263-266 1400 1074 768 卡纳意乡 双频（ 4）叠加（ 5） 192-246 203-257 500 360 星海湾壹号 双频（ 6） 联排（ 7） 519 420-430 3400 2700 大华 御庭 联排（ 8） 170-264 280 溪之谷 联排（ 9） 200-225 325 中海 华庭 联排（ 10） 189-240 355 优山美地 独栋（ 11） 双拼（ 12）联排（ 13） 494-705 533-544 310-452 1056 764 410 红堡 独栋（ 14） 双拼（ 15）联排（ 16） 514 285-308 225-294 1150 417 380 红星海 世界观 独栋（ 17）双拼（ 18）联排（ 19） 叠加（ 20） 460-1007 310-488 278-348 192-219 1250 700 388 245 莱茵海岸 叠加（ 21） 228-331 249 蓝湾 独栋（ 22） 170-260 550 江山帝景 联排（ 23） 195-201 245 3000 联排 双拼 独栋 17 5 11 3 2 1 双拼 产品面积及价格区域差异化较大，产品主要分布于中山区及开发区。 独栋 产品的面积基本在 450平米以上，总价高于 1000万 (蓝湾小独栋面积集中在 170-260平米，总价 550万左右，销售情况较好 )。 大连别墅市场产品形成初步细分，联排别墅为市场主流产品，面积集中在 220-270平米 叠加 22 7 8 9 10 13 16 19 23 4 6 12 15 18 20 联排 产品的面积主要集中在 220-270平米，总价集中于 250-380万。 住宅市场研究 /别墅 产品 住宅市场研究 /别墅相关项目信息 区域 项目名称 开盘时间 总供应 （套） 去化率 成交均价（元 / ） 中山区 万隆 托斯卡纳 2008-7-8 106 约 80% 非独栋 24000； 独栋 44000 卡纳意乡 2007-11-17 62 约 15% 18000 沙河口区 星海湾壹号 2008-9-10 10 约 70% 55000 大华 御庭 2008-10-10 117 约 12% 15300 甘井子区 万科 溪之谷 2007-8-25 52 约 70% 15000 中海 华庭 2008-9-27 62 约 20% 15600 开发区金石滩 东方 优山美地 2008-9-28 63 约 20% 12000 红堡 未开盘已销售 81 约 15% 18000 开发区 红星海 世界观 2008-11-29 151 约 35% 非独栋 12700； 独栋 20000 金州区 莱茵海岸 2008-4-27 24 约 38% 9000 旅顺口区 蓝湾 2007-9-17 178 近 90% 21600 合生江山帝景 2008-8-23 112 约 30% 9000 住宅市场研究 /别墅 重要成交别墅特征 蓝 湾 万隆 托斯卡纳 红星海 世界观 美式风栺 300平米以下小独栋，总价低，现房销售，有私属海滩 托斯卡纳风栺 成交主要为联排，区位条件绝佳，市中心豪宅 托斯卡纳风栺 成交主要为联排，双拼供应 30套成交 11套，品牌开发商，超级大盘自然资源优越 住宅市场研究 /别墅 未来市场 20万以上 35万以上 大连未来别墅市场，仅红星海世界观与小平岛两个项目供应总量便将接近 60万 在未来市场供应量依旧较大，现在存量较多的情况下只有 高品质高性价比 的项目才能胜出 小 平 岛 红 星 海 供需逐年大幅增长，但整体仍是供大于求。 别墅市场以联排为主，独栋，尤其是小面积独栋别墅稀缺。 大连别墅项目多分布于南部沿海，另有一部分分布于拥有山水资源的内陆； 未来小平岛和红星海有大量别墅供应。前者以小独栋为主，后者以连排为主。 外来购房者为别墅的主要客源，其中东北三省所占比例最大； 上一轮投资落户政策给大连带来了相当数量的高端别墅消化人群，这部分人群成为本地别墅客源的重要组成部分。 根据深圳经验，其市场调整期是从外围低端市场率先开始，蔓延到高端市场有一个滞后效应，大连目前正处于外围低端市场调整时期，部分高端项目也出现折扣，因此尽管 08年成交较多，本项目的别