总部经济研讨会资料.doc

总部经济研讨会今天的主题是后工业化时代的“总部经济”解读“上海总部园区”现象。我们今天仅仅是解读总部园区的一个开始，接下来我们还会对此进行相关的系列话题讨论，并结合实际操作中的成功案例，通过半年、一年的时间，把这个话题探讨清楚。 首先介绍一下与会的嘉宾，首先是咱们星月集团上海投资有限公司副总裁邬峭峰先生。他们投资的星月大业领地项目今天主要案件分析的一个代表。第二位嘉宾是江苏中茵花桥国际时先生。第三位是我们特别请到了做工业地产交易中心的任慧勇先生。同时我们也特别请到了国际经济贸易研究所重点研究工业商业，研究商业这一块领域的国际市场杂志社的执行总编唐总。我们每次大话地产中间都有代理机构和媒体的代表，而今天来来到我们这里的还有东方早报的王舒，她也是今天到会的嘉宾。 首先总部经济，什么叫总部经济？它到底是一种经济现象，还是一种商业物业的形态，还是一种目前房地产开发的一种类型，就这些，我们想请在座的嘉宾对此话题进行讨论，首先有请国际经济贸易研究所的唐总来简单的解释一下对总部经济是如何理解的。唐实：总部经济这个概念，应该讲，在本世纪初就开始出现，据有些方面的披露，好像最早是02年在某些研究的媒体上出现了这个名词。据我本人所知，在02年的前后，实际上在浦东已经出现了总部经济的概念，正式见诸文字的可能是在02年，在北京方面也有一篇文章，谈到了总部经济。从上海来说，实际上新闻报告的角度来讲，浦东报道是比较早的。那么据我自己的了解，总部经济是从浦东楼宇经济发展起来的，当时在90年代末21世纪初，在浦东出现一个很新的经济现象就是楼宇经济，那么在这个基础上，就出现了总部经济的名称。因为有不少的楼宇就是一些总部所在地，比如说一些大厦他们都是以总部经济形式出现。那么现在已经比较为大家所熟悉了这个概念。从方方面面的研究和信息来说，到底什么是总部经济，还没有一个权威的定论，大家理解也各有不同。我本人想法是，总部经济既是一个很明确的一个概念，同时也是一个比较综合的运用模式。从房地产的角度来讲，它也是新出现的一个课题，我是这么想的。搜房网：唐总总结的非常好，他首先是一个概念，其次是一种综合的运用模式，也是新出现的一个房地产开发营销、房地产经营，包括房地产的产品研究上的一个综合课题，就像咱们星月投资的邬总实际操作的星月大业领地项目。我相信在星月投资操作实际案例之前，可能对总部经济的概念也好，对它的营运模式也好，或者是全国的市场调查也好，可能会有非常深厚的经验，邬总在这一块给我们介绍一下经验。邬峭峰：总部经济也是需要我们认真探索的话题。由于近几年总部经济作为一个学术概念，它被过于学术话了，人们觉得它是一个非常经济、非常高深的一个概念。事实上总部经济可以用朴素的方法来理解和切入，从某种意义上来说，在中国现在几百家打造的总部经济的楼盘中，其工业用地的性质决定了不能带有商业性的楼宇和建筑。于是一些开发商和专业人士一起提出了一种叫作总部经济的概念，在某种意义上使得工业用地的商务化在政策规范不太清晰的情况下找到了可以运作的模式。而这个概念的提出，开发商、政府、企业都可以从中得到他们想得到的东西。比如开发上来说，它的一个目标，造办公楼的想法，在工业用地规范里面就找不到可以或者是不可以的规定，提出总部经济的概念后，就找到了可以建造的理论支持。所以我想，它是处于一种目前中国用地、土地开发政策，开发商创造的一个概念化解决的变通手段。比如从地方政府层面来讲，它是出于招商引资的层面的考虑，用总部在自己区域的集群，使得自己的财税、招商、就业、城市的繁荣等等都得到改观，所以地方政府也非常的欢迎。至于企业，各种企业在发展到一定规模的时候，它有更新换代的需求，很多的总部经济园区，都是在非CBD地区建成适合办公的场所，企业用在CBD可能是七分之一，八分之一的代价，也得到了很好的办公环境和配套服务，这是很受那些不断升级的企业支持和欢迎的。看来总部经济的概念，好像谁都是受益者。 从更高的层面来讲，总部经济一开始从一个概念出发，后来专家们把它非常理论化，也自成一个系统。从我的层面来讲，对总部经济未来的结果，不是持非常确定的态度。总部经济从某一个意义上来讲是一开始通过数据、分析看到的经济形态，总部先在这里林立，然后产生了链效果，形成了诸多效应的经济形态。而目前的总部经济是通过物理空间的布置和策划，号召总部到这里来，它并非是像原来的自生自灭，用自然生长的形态形成总部集聚，而是通过物理空间的变动，压缩它需要自然生长时间的长度，希望达到这样一种总部效应。目前中国的版图上说哪一个项目是在这个概念的指引下有收获的，具体的案例我想不多。反而很多开始并不是打出总部经济概念的区域，倒真正形成了一些总部经济的效应。比如上海非常著名的紫竹园或者是张江高科技园区等等，他们最初也是做园区的概念，或者是做政府支持的开发区，但是事实上现在已经实现了总部经济的部分效应。对总部经济概念炒作最显著的代表是北京的一些项目。 我们星月投资开始也是顺应这样一种比较时尚的潮流，并做了自己的思考，做出对总部经济的判断。从总部经济的概念到项目的运作，从中国的层面来讲，是从北京过来的，我个人认为这里面有一种准军事化的内容，北京提出了基地的说法，大家知道，基地是军事上的说法，是兵马成千上万，武器林立的地方，我本人觉得，总部经济园区本质上还是商务，商务是不是打仗，或者是谁消灭谁，有的时候倒也未必。但基地就是打仗，打仗就是消灭，我们认为上海市政府对总部经济的说法比较少，而是主要倡导现代服务业的发展，在现代服务业的发展当中，是不是已经囊括了总部经济发展呢，也不一定，有待探讨。作为我们星月投资来讲，很多的时候也说了自己在做的也是总部经济的项目。而最近我们在这样一个大概念下，找到了一种更实在的一种说法，比如松江我们有一个项目大业领地，我们现在也提总部经济，但是提得不多，我们的目标是要在松江打造一个总部集群，并使其产生总部集群的效应。至于它有没有这样的效应，我们希望它是有，但是未必是我们现在想打造的就一定可以达到的。我们还是根据我们的规划，一步一步去做好。 我刚才说的这些话，无非是说，在中国特有的经济情况下，中国人是绝对敢创造的，有的事情和国际惯例和规范可能有一些不一致，但是未必也就不能成立。我们的规范一方面有成功的经验，但是中国人也在创造规范，也就是我讲的国际上不多见，用物理控制的来安排自然形成的总部，以期达到良好的效应。中国人能不能做成这个事情，我今天不敢说不能，但是能不能，还是需要时间的。搜房网：谢谢邬总，邬总他从市场化的角度和市场的需求，物业形态做了一些诠释，但是总部经济和总部园区和工业地产，和现在所谓的办公楼有什么相同和区别，我们还要探讨。我们曾经也做过一个市场调查，叫谁为总部办公楼买单？或者是上海也曾经出现过，一栋一栋的写字楼，类似于这样的独栋的形态出来了，我觉得除了概念化，除了市场需求化，我相信可能也存在一些慢慢把房地产的产业分配更加细化，就像一个公司它有公司的分工，一个社会有社会的分工，一个房地产产业它的产品类型逐步走向细化，就像是万科现在已经非常细化了。 总部经济应该是和工业地产靠一点边，但是也有区分和划分，下面有请咱们的任总就总部经济和工业地产和独栋办公楼或者是总部办公楼到底有什么差异给我们做一些介绍。任慧勇：我们有一个平台专门从事交易买卖的平台。在做工业地产方面，在中国走的比较早的是上海。刚才我们在探讨总部经济的概念，总部经济最早起源于上个世纪的美国。在1970年代美国最现提出总部经济的时候是从纽约发起的。纽约到2005年左右，一共500强的总部基地大概有56家，在这里设总部的。为什么把它经济划分呢？这个总部概念从56家扩展到辐射的企业，包括法律、咨询、金融、IT服务这一类的企业就达到3万家，所以在此基础上，测算就业人口和工业的贡献程度，或者是说对经济的贡献程度，那么有一些科学家提出了整合经济这个概念，这个概念被援引到亚洲，使用最好的是香港和新加坡，刚才我们也提到了，这个概念在发展过程当中，首先传到在中国的北京发扬，并且传播到上海。上海市政府在05年的时候，我们经委还有一个很好的规划，当时批了19家总部基地，现在他们在上海市场上还在流通，无论是租房或者是销售。 邬总讲了一个概念，总部经济主要是与地产结合。我个人的感觉，我本人从事工业地产十年，那么在十年里面，你把工业地产的概念有两个延伸，可能是相关的，在我本人来看是非常相关，所谓工业地产，就说经济园区有21类，里面包括总部经济概念甚至是旅游地产概念，我们能够把它延伸，所以总部经济现在只不过是产业地产的一个延伸。从实际来讲，我们在操作的过程当中，有许多的开发商人在此过程当中就像邬总讲的，在操作过程当中出现了一种工业地产的概念来从事一些相关的活动。比如我们操作的一些楼盘里面，他有办公型的、也有研发型的，这个恰恰是现在总部经济在讨论的时候出现了一个误区，就是总部经济的泛地产化，谈到这个问题，大家一提总部经济可能就跟房地产开发商联系在一起，不是建立一个大楼就是总部经济，总部经济的核心是后面的产业集群。就是我刚才提到56家的企业以纽约市为例，有2万5千家的辐射企业。 第二个，我感觉我们的平台是泛学术化，讲了这么多的概念，实际操作当中就出现这种问题，什么叫总部经济，紫竹园区是不是总部经济，张江高科是不是总部经济，总部里面还有营销、采购、研发等等总部，它到底算是哪一类的总部经济，这里有一个概念区分的问题。 所以在谈总部经济的时候，我是强调这样一个概念，给予工业地产上的一种经济业态，这种业态它是结合地区的资源优势，从地理位置上考虑周边的地理优势，然后实现资源的协调与配比，最终入住的企业，它是要看中这个产业链，或者是产业集群的效应，对它有多少的收益，达到一个地产，或者说地区的一个载体这种目的。这是我总结的一个总部经济。搜房网：谢谢任总。工业地产非常的成熟，在中国曾经也都是大力发展工业，带动了房地产的发展，在此过程当中，现在结合了新的概念，形成了总部经济的概念，我觉得学术它一开始是因为处于研究和营销诞生的，同时这样一个细分，这样一个房地产范畴里面的一个产品，肯定是根据市场的需求出来的。刚才也提到，在工业地产形成总部经济，我在前天去北京开会飞机上看到北京有很多的项目，包括经济园区等打广告都是直接打总部经济，里面对区域配套有要求，对综合的功能设计也有要求，加上对交通的设置也有要求，还涉及大量和港口和物流中心的结合，或者是和当地政府、区域政策的结合，包括税务等等，像是邬总会更了解，一些企业在那边设立企业，它会涉及到前面的人才，还有各方面的输送等等政策的结合。在这样一个物业形态过程中，咱们东方早报曾经或者是现在也做过系列的报道，对这样的一个概念也有很深入的研究和调查，下面有请东方早报的王舒给大家做一个介绍。王舒：前面听了一些专家的发言，我归纳三类，一个是关于总部经济的定义边界我觉得到现在还是很模糊的。比如说住宅或者是商铺，我觉得大家心里面肯定是非常的清晰，我能很好分清哪是商铺，哪是写字楼。我记得在第一次做这个话题的时候，我跟一些专家聊过，我说，你们在国外也看过这样的项目，像国内总部经济也有这样的项目进入市场，有没有想过，你们在做这个工作的时候，这个概念是怎么样的，它有没有一个规模标准，有没有一个定义的门槛，它到底是属于地产的范畴还是第三产品服务的概念，我最后的问题是说，行业边界的模糊。有很多的总部园区它最早做的时候是最简单的想法，工业用地的商务化的一个解决方式。开发商拿了一片地是做工业用途的，但是现在它是可以升级到现代商务领域的，他其实的初衷是做地产项目，但是在招商当中，入住企业除了买地和租赁之外，还有很多中小企业租赁服务的需求，至少我碰到这样的发展商，他在招商之后，他又为他的一些入住他楼盘当中的一些中小企业做后期服务。这是它的行业边界模糊的概念。 最后一个还是有一个问题，将来也是需要解决的，就是分级模糊的概念，我们现在说多上海的写字楼，你看恒隆，你看它的占地规模、物业管理等等，你就知道它是一个甲A级的写字楼，比如我看其他的项目，它是一个丙级的写字楼，A级的租金就是1.5-2块钱美金，现在对于总部经济这个还没有一些指标，当然这种物业形态也是刚出现。现在有很多的产品没有进入到政府的划级范围之内，但是这个分级是早晚都会出现的，这个对我们将来的发展也是很有帮助的，这个也需要各位同仁需要解决的问题。这个是我对总部经济这三个字问号的归结，也是将来要更好解决的问题。搜房网：你刚才谈到三个问题，我们之后会通过一些案例来解释，也许确实是因为是新的，所以有很多的东西还不是那么的完全，我们还是请从江苏过来的中茵花桥国际他们谈一谈，他们做过写字楼，也做过高档住宅，我不知道这次你们要做什么类型的，你们整个中茵花桥国际对物业形态是一个什么样的理解，或者是你在产品研发方面是如何的市场定位？中茵花桥国际：总部经济对很多的城市来说都是新鲜的概念。像是中茵花桥国际在这一方面也进行了探索。关于总部经济大家也讲的比较透彻了，对于这个项目，我们也是一边做一边探索当中。搜房网：总部经济是指某一区域创造有利的条件吸引外部的企业和跨国公司入住并结合生产基地，周边地区和外地连锁的交通从而形成合理有序的产业链和价值链的分工，有效的利用当地的政策资源资本，信息人才技术等企业的发展要素，进一步扩大市场份额，提升竞争能力的新物业形态。从这个解释来看，有两个方面，像邬总进的，一个是从区域政府角度来讲的，一个是从房产开发这样一个为了把工业地产商务化，或者是为了不确定的土地属性工业化诞生的经济形势。在我们对整个总部经济有了一定的理解基础上，我们还是想看看有哪些具体的案例，我们在谈这个具体案例之间，我们先看看上海到底有哪些我们把它划分为总部经济的，像是临港新城能算吗？任慧勇：不能算。搜房网：那金桥呢？任慧勇：它是以出口加工为主的，不能算。要讲大的总部经济概念，我们原来卢湾区的区长也提出这个概念，他很自豪的说，如果说企业总部我们卢湾区是最多的，我们是总部经济集散地，这个数字说出来也不会让大家惊讶，像是一个新天地就贡献了很多。我始终这样认为，总部经济不应该扩大化，而是往工业类型方面走。第一个总部经济它是一个建立业态的形势是在工业地产性质土地上建立了。第二个主要的客户还是以工业客户为主，这两个方向是不能否认的，所以大的分类方面，以此划分也回答以上的问题，在上海可以达到总部经济的楼盘，做的比较大的，像是市区比较近的是天地软件园，甚至在普陀区原来的曹阳村、真如镇出现的40万的工业地产，这个我们应该划分为总部经济。搜房网：我在这本资料上看到北京中关村它肯定是属于总部经济的一个龙头，但是北京的经济总部来源是丰台科技园区，它里面结合了很多科研、电子商务、IT、民营企业的摇篮，整个北京的朝阳区是以商贸办公区为主，但是也结合了一个总部企业、商务、办公的概念在里面，而上海有待于我们进一步的调查，我们上海到底有哪些物业形态、商务、形式是可以和总部经济结合起来的，这个也需要我们进一步的调查，真正有总部经济概念和刚才讲到产业集群和像是浙商的集群，或者是像广东、福建民营企业集群的物业形态都很多，像星月投资现在在松江那边做的大业领地，也是一个这方面的实例，下面请邬总向大家介绍一下你的项目。邬峭峰：我一直认为总部经济的效应是不是通过人为空间的改变规划，是不是通过一个政府和开发商结合就可以在若干时段里面看到经济效应，还有待观察。刚才大家也提到了几个盘子，我个人没有办法把它们看成是总部经济的案例，因为总部集约产生的效应还不成熟，也许以后会有。 我们在松江的项目大业领地牵涉到总部经济这样一个概念也不是很自觉，因为我们拿的是工业用地。松江政府有一些远大的经济目标，他们希望在这里有一些国内不错的大型总部，和他们的一些IT产业、信息制造产业，以及和台湾的一些著名的企业，能够很好的结合，在那里有很好的发展。所以当星月投资和松江政府接触的时候，他们就说，如果你们要地的话，这里有1800亩的地，我们是计划做成一个可能是一个园区类的总部经济项目，你们如果有兴趣可以谈谈，我们就是这样在尝试合作的过程当中逐步逐步做成了今天的大业领地。 这个项目我前面说了，它是规划上1800亩，如果土地政策顺畅，在未来的一个时间内，我们可以拿到1800亩，如果真的可以按照规划来实施开发的话，它的集群效应在未来的某一个时段显现出来，肯定是非常成功的。因为我们拿的地是松江的这样一块地，我们也需要解决一些现实的定位方向和需求，所以我们一开始不太自觉，后来慢慢自觉地走到这样一个所谓的总部经济话题里面来了。现在我们要服从市场的需求，以及企业本身的一种需求，我们希望结合自身作为浙江企业这样一种特点，缔造一个浙商总部集群。 浙江的企业和浙江的政府，对我们的项目都很有兴趣。所以最近我在面对媒体的时候，我跟他们讲两点，如果在上海真正按照我们的规划形成1800亩的产业集群，算不算是一个事件呢？另外，和CBD目前一些办公楼条件相比，在郊县的一些总部园区，是不是更适合办公呢？另外，目前我们测算了一下，我们现在售价是陆家嘴地区的七分之一或者是八分之一，我们盘子里面有很多独家独栋的建筑，这在陆家嘴还是很难实现的，在我们的盘子里面有很多的景观，包括一些湖光山色，包括一些住家与楼宇相配的花园院落，在CBD地区都很难实现。但是我们也不得不承认，我们的价格本身也是说明了一些问题，说明我们和CBD之间，还是有不同。有的人宁愿花费高达7、8倍的钱来选择CBD来办公，也是市场的需要。另外CBD周边的一种商业氛围也是需要的，虽然我们的硬件上不差，但是习惯上人们还是倾向在一个有商务品牌的地方办公，这个也是我们必须要卖得便宜的原因。当然我们也便宜不到哪里去，因为我们也满足了市场上一部分企业的需求。现在工业地产必须要寻找到正确的发展方向，我一直不认为工业地产开发商干的都是偷鸡摸狗的行当，其实他们所运作的项目也有一些是不可抗拒的，是自身投入产出的一种需求。政策没有给优惠，但是也没有说不能走的情况下，我们走了，可能在若干年以后我们现在做的事件就是以后的规范。 我们现在的价格比较的便宜，我们的配套也比较的完整，我们不能说最完整或者是十分完整，因为很多的配套需要开发商和政府共建。从目前来看，我们大业领地这个项目还算成功，有一个比较有意思的案例是，浙江的台州政府把他们的30多家企业引到我们这里，一开始我们还非常的疑惑，因为一些政府是希望把税收引到自己的地方，而台州却领到我们这里，这就和总部经济发展的一些东西有关，他们觉得把他们的企业总部放在更好的地方后会更好的带动他们那里经济。另外，我们这里已经可以形成一个相对集群的效应，现在入驻的大概就有70、80家企业，将来都做好了，500、600家企业入驻是不成问题的。我们现在是顺应了总部经济的一些理念，同时也结合市场细分的一系列需求，再加上我们和政府的良好合作，在我们现在房子还没有完全可以交房的情况下，市场的反应已经十分良好。搜房网：谢谢邬总对他的项目的介绍，我想问一下1800亩里面全部的建筑都是一栋一栋的办公楼吗？邬峭峰：其中有70%是独栋的，有30%是比较高层的楼宇和配套的设施。搜房网：都有哪些配套呢？邬峭峰：我们做配套的时候，首先考虑的是，作为一个企业，入驻后需要什么？需要什么来促进企业的发展？我们研究了国际国内，也做了一些不错项目的调查，我们在里面找到比较好的度，来实现的比较完备的配套。笼统的来讲，里面有很多的项目，包括和政府合作的服务项目等等，我们会采取一个小动态的眼光来看，随着园区不断成长、成型，它的配套还会有新的形态出来。办公楼的我们提供了比如有停车场、电梯、空调等等，还一些会务系统，其他的还有餐饮、酒店、银行、邮局、培训、会所、医院等等。任慧勇：邬总的1800亩在造城，你的容积率有多少？邬峭峰：1.3。任慧勇：市场的体量是在400多？整个上海都市产业园涵盖了旧厂房资源和现代上海有40余家创意产业园区，包括最大的2577大院这种类型的，你一个体量可能相当于好几个支柱产业。邬峭峰：其实这不是太惊人的事情。以前我在张江工作过，当时和张江政府联合开发项目的时候，2000亩分四期，也要至少三年才能建成。现在我们这边如果是一点一点拿地，即便有造城的意图，实际上实施的时候还是一角一角建设的。搜房网：刚刚邬总在介绍的过程当中，一方面讲到总部经济配套是关键的一个元素，因为往往地理位置都不是办公地段，也是介绍了所有的总部经济它都需要配套，物业形态智能化的程度，建筑本身的特点，还有会务，你提到会务系统这个是写字楼是没有的，像是很多的写字楼，它里面可以达到国际化跨地域视频服务，这个在你们这里也会有，另外还包含餐饮、酒店、银行、邮局、培训、会所、医院等等，甚至是停机坪。邬峭峰：无论是作为概念或者是未来的需求，停机坪现在已经在规划里面，已经确定一个位置。我们规划先走在前面，但目前还没有实施的意义。像是北京的总部基地在门口就是停机坪，它更多是一个概念，到现在为止还没有飞机起飞过。搜房网：咱们大业领地现在是上海市总部经济非常有特色的一个代表，引领了咱们上海总部经济的发展，同时也是把总部经济这个概念和真正的产品实体相结合比较好的一个成功案例。刚才我们的任总也讲到，你这边也有一个成功的案例，可以跟我们就总部经济和物业形态加配套给我们介绍一下。任慧勇：我们在谈总部经济概念的时候，我们是从前期的做全程的一个代理服务，是从前期的定位规划到后期的一个无论是租赁还是买卖的销售，就现在我们操作的四个盘来说，讲到四个盘的经验跟大家一起分享和回答一下刚才提到的问题，这个总部经济能不能分级，这个总部经济是不是好分类，去回答这样的一个问题。 就现实的例子来讲，目前上海有一家国有投资集团，在苏州从事的一个总部经济盘子，大概有规划面积是3000亩，这个概念还要大，在苏州的相城区，靠近阳澄湖边，一起启动是由我们来做代理策划、市场定位，这个园区整体的定位格局，刚才我们提到，是不是能分级分类，我们的定位最终经过市场的考量，还有我们做了大量的调研和市场的问卷，把这个级定在高档的总部、积聚区，不是某一类类似我们公司在大前年投的机电产业园，而它是高档的总部园区。提到高档的概念，包括里面的绿化、配套设施、房子的结构，大量参考了顶级别墅的东西来做总部经济，来打造这么一个总部经济城。比如说3000亩在绿化方面总造价的预算是超过三分之一。搜房网：这是现有的产品吗？任慧勇：是正在做的一个产品。搜房网：我觉得这个还是比较值得期待的，以后我们围绕把总部经济这个话题深入下去以后，之后找大家一起到实地做一个真正的考察。任慧勇：要真正的定级是很难的，它处在什么位置就决定它是什么级别，南京西路我们很难看到乙级的写字楼。但是从房子形态结构来讲，它是甲级，目标定位都是甲级，配比也是甲级。刚才讲了一个销售。我们从名字上可以看得出来，它是工业商城，重要的还系以商贸为主，商贸后面隐藏的是商贸类企业的驻扎，这个盘子一共大概是22万的体量，可以说也是在造一个城，只不过有的城是横向，这个城是纵向的代表。这个盘子现在已经竣工，现在我们正在做的工作就是租赁工作，我说它是工业地产，两个指标我们来看，一个是工业土地上建造的物业地第二个尽管是商城，但是经营还是工程资料，它最终的客户和买家，70%是来自工业类的企业，所以它还是一个工业地产。我把这个概念叫做产业地产，它有一个概念就是产业和工业相结合的一个地产。搜房网：唐总，在你做总部经济实地的研究当中，有哪些比较好的案例？唐实：我觉得总部经济在我国还是一个新的处于起始阶段的经济现象，所以成熟的案例，目前来说还没有，还没有真正的产生。但是刚才两位老总介绍的案例当中，我们已经看到未来总部经济成功的雏形。 第一个进入园区的必须是各层的总部，不一定做到百分之百，但是这个比例不好说，但是绝大部分占60、70%以上才能算是一个标志。 第二个，它应该是一种房地产的角度来讲，它应该是一个集群，如果有特大的，它单体的体量是很大的，刚才我们任总讲到的大楼盘，比如说举一个例子，像是环球金融中心这样一个体量特大，它也可以算得上是一个集群，一般体量不是很大的，刚才王舒提到的，一般的楼盘，这个不能算，它应该有一定的集群概念，具备了入住的主体是总部，它的建筑形态是集群，至少要具备这两个条件才能称得上总部经济园区。 第三个，我觉得总部经济园区在运作过程当中，要防止成为招商引资的升级版，因为它最主要的体现进入总部经济的概念，应该看它的实际功能，是不是能真正的体现出来，这一点很重要的，有的是研发功能，还有的是营销的功能，销售的功能，另外还有服务功能，就是不一定是制造业，包括各方面的都有，销售以后的售后服务，包括其他的服务，第四个整合功能，这个整合功能就是我们总部所在地，应该对他自己的集团内部起到一个整合的作用，对它相关的产业链上下游通过总部进行整合，这些都能不同程度不同方面的可以得到体现，那么这个才算是基本成功的。搜房网：唐总把总部经济物业形态和房地产产品进行了细化，在不选择区域，也不选择特别繁华的商务地段里面，它所具备的一个服务功能，以及它对外部资源和企业跨地域的整合和它本身在市场营销的整合功能，我觉得这个对咱们邬总做产品有了一个很好的提炼。搜房网：那咱们中茵花桥国际这个项目是什么呢？中茵花桥国际：我们的开发规模还是比较大。搜房网：你中茵花桥国际这个项目有多大？中茵花桥国际：接近10万平米。搜房网：是什么形态的？中茵花桥国际：商务办公楼。搜房网：你们是在里面的一栋办公楼。中茵花桥国际：是的。搜房网：你们在里面是一个支体。中茵花桥国际：是的。我们是跟政府的配套完美的结合在一起。搜房网：现在是什么阶段？中茵花桥国际：现在还是产品规划阶段。搜房网：花桥那边也出现了一些办公楼或者是经济园区，一个是长三角的枢纽地。唐实：花桥是目前国内最大的一个国际未来在上海国际性的商城，以展示为主的。它是非常巨大的，它整体的10万平方公里的范围，我们沪宁高速公路两边基本上看得到的都是它的。搜房网：就是说，在我们上海和昆山交界的花桥已经诞生了有10万平方公里这么大的一个综合型的国际型，展示为主的项目。这个我们还不是特别的了解，这个也是我们总部经济下一个课题。搜房网：刚才邬总介绍完了，咱们的任总也介绍了一些案例，大业领地项目也得到了上海市政府的肯定，获得了“上海企业总部试点基地”的称号，这也是政府对项目的一个高度认可，。另外，这里有一个回答王舒的问题，总部经济是一个概念，但是这个概念是属于现代服务产业的一个范畴。下面有请王舒给我们做一些总结。在她做完总结以后，各位会用一句话来概括总部经济。王舒：今天因为有在座的专家在，至少让我知道总部经济是一个产业概念，其次总部经济一些决定性的因素也存在它的规模，它的配套，它的设施，它的构成，这些因素，是决定了项目存在的总量，再次，我们也谈了总部经济对经济区域的拉动问题，和政府政策指导互动的问题。 这是一个新概念，在新概念的指引下面，不仅仅是上海，全国的经典案例还没有产生，我们也是非常的期待看到这样一个完整成熟的总部经济案例，更加希望这个案例可以从在今天咱们讨论的两个案例当中产出。搜房网：请邬总进行总结邬峭峰：总部经济是因总部而产生的一种经济体。首先总部要来，要成长，才能产生总部效应。总部如果到不了，就谈不上有什么产品了。唐实：参加这样一个座谈会，我觉得非常的高兴，又接触了在一线的我们房地产行业的专家、企业家，我感到非常的高兴。从他们的发言当中，我学习到了、和了解到新的知识。 我希望今后我们要和各方面加强互动，通过今天这个座谈会议交流，我觉得效应就像我们谈总部经济延续一样，今后我们可能要经常多互动，搞一些活动，一起共同来参与像今天这样一个活动。 我觉得真正要做好总部经济，特别要引起注意的，要抓好两个主，一个是主体，谁来运作，谁是总部经济运作的主体，政府是少不了的，但是政府不能从头到尾的参与，政府的作用是很重要的，很关键的。单纯的开发商，他也是很重要的，他是基础性的工作，但是他也做后面的事情，因为这个总部经济园区是专题很清楚的，主题很清楚的，但是运作起来是一个很综合的，但是谁来运作。我从今天几位老总发言当中，我看到一种希望，有头脑的、眼光比较远的眼界比较高的房地产业的企业家当中应该产生这样的人，一个运作的人，但是以什么样的形式来运作，我觉得是一个课题，千万不要把我们