【商业地产】_上海万科_金色城市传播推广策略_146PPT_博加_2008年

上海万科 金色城市推广策略提案 黑弧奥美 2008年 6月 功课 万科的相关报告； 黑弧奥美 在 5月 23-26日 ,以电话形式对上海的目标消费人群作了 50份定性的调查； 易居中国 CRIC中国房地产决策咨询系统的数据； 我们收集的其他相关信息。 区域位置 浦东中外环间 北蔡镇南边界，南临南汇 新里程东南车行 5km 土地属性 1 金桥出口加工区 张江高科技园区 陆家嘴金融贸易区 新里程 人民广场 地杰国际城 南汇 距 车行距离 张江高科技园 8.5km 陆家嘴金融区 12.5km 金桥出口加工区 14.5km 人民广场 15km 交通概况 土地属性 1 张江高科技园区 陆家嘴金融贸易区 金桥出口加工区 交通 状态 完成 公交 沪南路上几十条 公交线路 目前 开车 外环线 ，沪南路等快速干道 目前 中环 2008年 轨道 13号线（往人民广场） 2012年 11号线（往南站） 2012年 轨道 13号线 轨道 11号线 区域用地规划 土地属性 1 御桥 B块 （地杰国际城） 北蔡楔形绿地 北蔡楔形绿地 御桥 A块 都市商贸中心 地块 面积 规划 完成时间 A地块 1300亩 商贸区 : 将集合世界具影响的汽车品牌展示、销售相关的产业、专业卖场，文体中心、国际物流展销中心。 2010年 B地块 1350亩 地杰地块 ：中环 100米绿带、外环 250米绿带之间。占地 1350亩，规划以人居、生活配套为主的新镇区域。 2012年 C地块 1350亩 大型绿化 、公建、配套用地。 2015年 御桥 c块 （楔型绿地） 市场上的竞争对手情况： 一个不可能完成的任务！ 三个月 /600套 /90平方米 /1,100,000,000/北蔡 问题出在哪里？ 一些声音 “ 北蔡 脏乱差 ，治安有待很好解决。原有北蔡居民居住问题应妥善解决，整体规划没有条理。小区普遍老旧，人员复杂。随着交通的覆盖，北蔡位置 比以前重要 。 ” “ 就地段来说，北蔡地区较周边其他区域开发较为滞后，几乎没有新建设的高标准的小区。配套 设施很不完善 。 ” “ 北蔡属于商业 严重配套不足 的地方，不如旁边的康桥地区和周浦。但是北蔡属于浦东最被低估的地块。北蔡在上海人的眼里是绝对的乡下地方，大片农田，蚊子多，也许 未来几年之后怎样，很难说 。 ” “ 北蔡在发展， 会越来越好 ，但是离上海还是有点远 ” “ 也许会的，因为 不是很远 。“ “单位搬过去就有可能在那里买，不过以前考虑过， 06年初的时候，那里房价已经 12000了， 太贵了 。” “目前不会， 等那里发展成熟了 ，商业多点可以考虑。” “ 定价在 18000米的精装期房价格偏高，同一地区的中邦城市风雅颂才卖 15000，附近的独栋别墅才卖到 20000元。理想的定价应在 15000元。” “价格的话若是在已经比较成熟的地段的话，例如陆家嘴，世界大道，八佰伴附近的话，价格特别高也是理所当然的，但是若是在新的延伸段地区价格应该相对低一些吧，毕竟周围的相应设施还不算很完备。如果因为交通的便利一下子飙升太高可能接受不了。” “不会在上海买房子，普遍价格过高，不够性价比。不是在买房子，而几乎是买上海的居住权或者上海的面子，我不会干这样的事情。” “ 希望居住在一个有生活氛围与品质的城市，希望居住的有品质。” “城市第一，地段第二，生活第三，房子第四。” 发现 北蔡是上海未来的发展趋势被认同！ 北蔡目前的价值被低估！ 消费者的刚性需求确实存在！ 1.8万的价格未被认同 ! 消费者的观望、等待情绪仍然浓厚 ! 问题 如何让未来的价值在今天被认同 ?! 我们的解决方案 我们的品牌挑战是什么呢？ 消费者相信未来，但不相信现在！ 金色城市存在价值，地块却被低估和忽视！ 其实对未来城市而言，不缺价值，缺少的是发现！ , 如何发现价值 ?或者使价值被发现 还是从人群开始 ! 我毕业后 ,来到了这个陌生而有熟悉的城市 ,工作成了我的代名词 ,床和公司构成了我的两点一线 , 同学聚会的时候或者认识同龄的朋友 ,觉得自己现在该是不错的 :好的公司 ,有前提的职位 ,相当不错的收入 ,当然 ,还少不了一个大家有点羡慕的女朋友 不过 ,我有的时候我会想 ,这就是我选择来上海的原因吗 ? 我来这 ,因为这是焦点 ,我将成为这的一员 ,现在 ,我真的成为上海的一员吗 ?好象除了是有钱人的游戏外 ,我还只是个不错的螺丝钉而已 ! 我一直和父母住在一起，直到在浦东上班开始才搬出来，结婚 2年了，是该买个房子了，可是房价好象在掉哦，不知道未来会涨还是继续跌呢？真的不清楚，再等等看看再说吧。 房子我觉得代表自己的一种能力和价值表现，我的房子和父母的房子代表的意义是不一样的，除了是钱之外更多的是一种生活方式和自我价值肯定。 我在上海，可是除了父母浦西的上海，似乎还没看到一个属于我的上海！ 我在上海证明我自己 ! 上海又带给我什么 ? 上海是属于胜利者 , 当然胜利者之所以成为胜利者 是因为 当年 他看到了别人看不到的地方 ! 金色城市 一个未来的城市 未来不可捉摸 价值需要被发现 而不是说服 城市之所以成为城市 ,更重要的是 有一些人看到别人看不到的价值 而创造了一个未来 城市是由少数人创造的人 我们称之为先知 城市是由少数先知创造的 上海也是如此