乐客来3~5月份营销执行计划1.doc

乐客来35月份营销推广计划一、 项目背景l 销售现状项目A4、A5定位为公寓产品推出市场以来，推售1012层部分单位，两周时间，总共成交13套（其中拉动A1#单位2套）。效果较好，其原因是客户对于价格及面积兴趣较高，性价比较高，主要是作为投资产品。成交客户反映出对项目的主要认可点在于：低单价、低总价、小面积、准现房l 项目卖点整合l 未来区域发展较为强劲。合肥141重点发展区域，位于合肥西城市副中心的核心地段；大铺头改造带来新格局；长江西路高架修成，缩短与市区距离；轻轨旁；l 昭示性较强；l 项目紧挨着蜀山区名车广场，客户流量较多l 蜀山区电子产业园由政府打造，与项目只有一路之隔l 项目后面是合家福商业街，第一人民医院离项目仅三站路，生活便利l 项目周边成熟小区众多，常住人口约44000人l 项目主商场为17万方月星家居一站式卖场。月星家居是中国十强企业，号召力强，实力雄厚，主打高档家具产业。项目周边家具产业较少，月星家居将辐射整个合肥西部。l 商铺为20-50，6米和5.4米挑高，可以自己隔成两层使用，户型方正，开间大进深短，不会浪费面积，公摊极小。业态不受限制。现在有两种销售模式，二选一，客户选择余地较大。l 商场门前3万平超大广场，可以满足大型促销活动l A4A5为唯一配套写字楼，宜商宜居，层高3.3M，民用水，半商业用电，较其余40年产权公寓生活成本略低。总价低，不限购不限贷。面积在38-96平，可以自由组合，无限空间创意。现在有两种销售政策，可以二选一，客户选择余地大。现在已确定中国银行和醉高楼酒店入驻楼下4层，大品牌带来大影响，进而提升整个公寓品质。l 商业部分10月底交房，公寓部分6月交房，现在全部准现房销售，看得见的现场，看得见的收益。l 可售产品A4、A5公寓楼部分（无天然气）A1公寓（带天然气）商铺部分二、 营销目标35月份是传统的房地产强销期，加之客户从年前的严重观望心态到今年有所减缓，购房意愿增强，本项目产品的低总价、小面积产品在市场上容易被接受，因此，本项目在今年35月份是营销的重头戏。三、 营销执行营销总纲领公寓为主 伺机而动附带商业低总价撬动市场 拓展多渠道营销模式现场暖场活动增加 加强现场营销管理销售政策：A4、A5公寓部分：投资为主，三年返租销售政策，从客户来访情况来看效果较好，通过可供选择的销售模式，通过现场试算引导客户成交。建议政策沿用，在销售过程中如发现问题及时调整。A1公寓加推部分：客户定位偏向于自住，采取住宅普通销售模式，以居住为主，前期推广主题【宜商宜居】，重新蓄客，集中释放，保证人气及提高销售价格，在同时通过价格引导进一步挤压A4、A5公寓销售。商业部分：客户关键点是不是临街商铺，地段相对而言短时间内不能被客户所认同，3年返租政策未能得到验证，建议暂时伺机而动，同时加快招商进程月星家居招商，通过市场反响削弱客户对于地段及铺位的位置的犹豫心态。推盘节奏 公寓销售过程中，避免因单房销售而影响整层或较大批量购买客户的可选择性，因此建议公寓销售应以分层加推的主要原则，低楼层及高层整层暂时保留为整层购买客户。 若后期可推出A1#单位，可整体推出。 商业部分建议考虑在招商进入正式阶段前后大批量推出，前期以推广公寓产品附带商铺销售信息的同时自然销售。四、 营销节点划分强推SOHO公寓A1单位蓄客，不定价但通过价格引导挤压SOHO公寓部分招商进行，商铺顺应招商强推，利用6月份交房刺激销售样板房鉴赏招商大会 交房倒计时加大推广力度，广告推广贯穿整个主线，活动营销穿插进行。五、 营销执行安排第一阶段：3月初至3月底第二阶段：4月1日4月30日第三阶段：5月1日5月1日阶段性执行：第一阶段：3月初至3月底此阶段A4、A5SOHO公寓部分为推广的重点，以【3977元/起，挑战蜀山区房价极限】为推广主题，辅以项目核心价值点、销售政策及后半段样板房信息，行销模式开启，小型暖场活动配合。A. 推广目的 价格吸引客户眼球，抢占市场先机； 持续保持市场热度； 通过可供选择的销售政策及可供选择的房源逼定意向客户成交。B. 推广主题内容39774500元/ 准现房 小面积买房先收三年租C. 具体工作 样板房设计装修方案尽快确定，样板房模型，看楼通道问题解决准现房销售，客户购买基本上要求看现场，精致样板房能更好的逼定客户。目前样板房装修方案正在设计中，需抓紧时间，配合近两月黄金销售期。看楼通道广场部分即将做水泥面，在重新搭设看楼通道可能有点浪费的情况下，建议其一，施工电梯带客户看房在时间上配合，尽量做到随叫随到；其二，考虑很多客户愿意走楼梯上楼看房，通道处太黑，架设电灯配合，大堂处保持清洁。 控制推广费用，即时评估推广渠道的广告效果，集中力量选择有效推广渠道增进上门客户量。 广告设计，围墙、横栏、楼体巨幅、户外大牌的更换与发布。 室内专场保洁及茶水供应人员，加设咖啡机、饮料、茶水、水果拼盘等。 置业顾问的招聘及培训。D. 推广渠道 售楼部内部展示（宣传海报、示意小模型） 户外广告 短信（降低投入量） 报广（效果较好，加大投入量） 打街霸（行销模式，扫街扫楼同时进行） 新增推广渠道可适当考虑短期内电台广播频道项目周边灯杆旗广告（从高架至本项目及红皖路）快速公交车身广告电话CALL客（买断有效客户资源，培训置业顾问每天电话营销，主动找客户）老带新活动E. 活动安排1） 小型暖场活动周末冷餐会、蛋糕（马克杯、T恤）DIY活动互动，促进现场人气2） 现场逼定活动u 3月砸金蛋活动：活动期间下定客户可现场抡锤砸金蛋（参考非常6+1，奖品设置韩式餐具、100元购房金、200元购房金、500元购房金、1000元购房金）u 妇女节来临，本周成交客户奖励500元/套超市购物卡（餐厅用餐卷，可考虑意向入驻餐饮顺风楼）第二阶段：4月1日4月中旬样板房正式开放为主要推广契机点，释放样板房开放信息及项目卖点与销售政策，附加商铺限量发售信息。A 推广目的： 增加来电、来访，火爆现场促进成交； 样板房参观，实景营销刺激诚意客户兴趣点； 释放A1公寓部分销售信息，接受登记咨询，不定房不定价，增加客户可选择面同时，在积累A1公寓诚意客户同时价格引导挤压A4、A5公寓销售； 附带商铺销售，为正式招商启动商铺销售强势推出打下伏笔。B 推广主题内容4月XX日样板房绚丽登场 3977元/抢购准现房C 具体工作 样板房开放活动的安排。 加大对客户的分析，提高来电客户转来访，来访客户的成交。 根据销售情况，对公寓销售以及推广的调整。 A1单位接受预约登记，认筹及开盘筹备 招商大会筹备工作。 置业顾问的培训。D 推广渠道第一阶段部分推广渠道信息发布更换。E 活动安排小型暖场活动样板房开放活动/送装修活动（装修设计图纸）根据客户积累情况另行斟酌A1剩余单位认筹活动第三阶段：5月1日5月31日招商正式启动，本阶段加大商业推广力度，A1公寓正式发售。利用项目卖点及产品优势促进销售。A 推广目的 增加上门量，积累诚意客户，促进成交； 商铺发售、A1公寓集中开盘提升项目的市场热度； 利用招