上海房地产开发作业指导书（全流程）

0 0 房地产开发作业指导书 试行稿 上海 XX（集团）公司 1 目录 1. 土地投标（商务） 4 2. 土地投标（技术） 6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究报告 10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库 15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标 19 9. 规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办建设用地规划许可证 25 12.编制房地产开发流程计划 26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） 30 14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36 17.编制营销策划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20.扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 25.工程报建 54 26.申办建设工程规划许可证 56 27.工程安全质量报监 58 28.申领施工许可证 60 29.投资监理委托 62 30.施工总承包招标 64 31.现场管理台帐 68 32.图纸管理 70 33.施工日记 71 2 34.编制会议纪要 72 35.施工图内审 73 36.施工图设计交底 75 37.临水、临电配套 77 38.申办开工复验红线 79 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单 位 86 43.申办预售许可证 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定 金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡视 108 54.施工图修改 110 55.工程例会 112 56.现场签证 114 57.工程质量事故处理 116 58.索赔 118 59.样板引路和封样验收 122 60.隐蔽工程验收（土建） 124 61.隐蔽工程验收程序（安装） 126 62.竣工备案制验收 128 63.公建配套 133 64.供电配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 3 68.燃气配套 147 69.环卫配套 149 70.卫生防疫报批 151 71.通信配套 153 72.有线电视配套工程 155 73.绿化配套 157 74.邮政配套 159 75.安全技术防范配套 160 76.门牌报批 162 77.申办“使用粘土砖”核定 163 78.结建 民防工程 建设管理 164 79.工程竣工档案编制验收和报送 168 80.申办规划验收 172 81.公司内部验收 174 82.申办入户许可证 175 83.申 办大产证 177 84.编制工程决算 179 85.物业移交和接管 181 86.预售商品房的物业交付 183 87.代办小产 证 185 88.项目总结 186 89.项目资金管理 188 90.项目贷款 190 91.项目经济效益测评 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 94.课题组研究成果报告摘要 206 95.课题组研究成果评审意见 209 4 土地投标 (商务 ) 1作业目的 土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达 70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。 2作业依据 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公 司年度开发计划，地区地形图。 3.决策岗位 总经理： 负责土地投标书（商务）的批准和签发。 主管岗位 总经济师： 负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。 协管岗位 总会计师： 对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。 主办岗位 土地开发 ： 负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。 协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计： 按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的 真实性和客观性负责。 4.紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。 5.作业描述 5.1 组织现场踏勘 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书土地状况调查）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的 技术指标。 5.2 投标准备会议 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。 5.3 各岗位责任和分工 营销策划： 负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 5 土地开发： 向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料， 按照招标文件规定的格式编制商务标。 负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。 通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。 向土建设计管理岗位催办技术标。 成本控制： 负责编制现场建设成本。 成本核算： 负责编制内部管理成本和税费。 融资会计： 负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。 公司办公室： 负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素 质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。 总经济师： 审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。 5.4 投标（商务标）文件内容： 投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。 投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。 5.5 参加投标： 投标 授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。 投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。 5.6 投标工作全过程的保密纪律： 5.6.1 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。 5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。 5.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任， 总经济师对最终报价承担保密责任。 6 土地投标（技术） 1.作业目的 土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础 。 2.作业依据 从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。 3 决策岗位 总经理： 负责土地投标书（技术）的批准和签发。 主管岗位 总建筑师： 布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。 主办岗位 土建 设计管理： 按时完成以下作业描述中各节点作业。 4紧前工作条件 已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续， 取得地块的规划参数。 5 作业描述 5.1 编制工作进度计划 因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早 1至 2天，留有一定的时间余地。 5.2 委托概念方案设计 主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择 2至 3名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图 复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。 5.3 编写设计任务书草稿 详见作业指导书编制设计任务书。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。 5.4 概念方案的设计成果 必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为： 5.4.1 规划设计成果： A3 文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。 5.4.2 规划内容与深度 规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要 市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。 7 规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。 小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按城市居住区公共服务设施设置标准（ DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。 表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。 5.5 内部评选 一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。 5.6 签订设计咨询合同 与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求， 还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。 5.7 内部审核 本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。 5.8 资料移交 在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。 5.9 保密责任 本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密 保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。 8 土地状况调研 1.作业目的 取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 2.作业依据 公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。 3.主管岗位 总经济师： 熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。 协管岗位 总建筑师，总工程师 ：熟悉现场内外环境情况及地质情况。 主办岗位 土地开发： 负责现 场调研的组织工作，编制调研报告。 协办岗位 营销策划： 熟悉现场内外环境情况。 4.紧前工作条件 已获取相关土地将要招标的信息。 5作业要求 5.1 踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。 5.2 踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是 cod 电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。 5.3 本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。 6作业描述： 6.1 调研 外部环境： 6.1.1 生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。 6.1.2 能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。 6.1.3 市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。 6.1.4 建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区 外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。 6.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。 6.2 调研 内部环境： 6.2.1 地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。 9 6.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 6.2.3 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上 没有标记的应补上。 6.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 6.2.5 本小区比较理想的出入口位置。 6.2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。 10 编制可行性研究报告 1.作业目的 项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究 ，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 2.作业要求 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。 3.主管岗位 总经济师： 组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。 协管岗位 总建筑师，总工程师，总会计师： 审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。 主办岗位 营销策划： 制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。 协办岗位：工作小组成员： 按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改。 4.紧前工作条件 初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标； 深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济 技术指标。 5.作业描述 5.1 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。 5.2 本主办岗位 制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。 5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次 进行实地调查和市场调查。 5.4 小组集体讨论，议题为： 5.4.1 市场研究。 包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 5.4.2 项目分析和项目建议。对项目本体进行研 判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比 11 较论证优化后，提出推荐方案。 5.4.3 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。 5.5 编写研究报告。 经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。 5.6 初步可行性研究报告内容： 5.6.1 市场分析 5.6.1.1 整体市场分析 全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量； 全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。 5.6.1.2 细分市场分析 物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价 /租金； 开工时间、预计竣工时间； 投资商 /开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 5.6.2 法规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，城市建设信息； 其他经济信息及政策指引。 5.6.3 项目分析 5.6.3.1 项目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业 /居住 /办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。 5.6.3.2 项目周边情况 主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。 5.6.3.3 项目优劣势分析（ SWOT 分析） 项目竞争情况（现时 /潜在竞争对手）、优势（ S）、劣势（ W）、威胁（ O）、机会（ T）。 5.6.3.4 项目发展前景预测 市场 前景、价格走势、项目切入点等。 5.6.4 项目开发建议与评价 5.6.4.1 项目主要定位 12 市场定位（市场形象、主题品牌）； 客户定位（主要客户对象）； 价格定位（均价、最低价、最高价）。 5.6.5 项目开发规模和产品类型 整体开发 /分期开发、产品类型（商业 /居住 /办公 /其他）。 5.6.6 项目规划及建筑构想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 5.6.7 项目开发进度 总体进度要求、分阶段进度要求。 5.6.8 项目财务分析 建筑总成本 、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 5.6.9 项目风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。 5.6.10 项目研究结论和建议。 5.6.11 附件 （包括 附图和附表）。 5.7 深度可行性研究报告内容： 5.7.1 总论 项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。 5.7.2 项目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。 5.7.3 产品供需分析 市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。 5.7.4 建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。 5.7.5 项目实施进度 建设工期，实施进度表（或横线图）。 5.7.6 投资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 5.7.7 财务评价 财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。 13 5.7.8 风险分析 项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。 5.7.9 结论与建议 5.7.10 附表 投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。 5.7.11 附图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 5.7.12 附件 土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。 14 建立公共建筑和住宅小区资料库 1.作业目的 为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，为提高本岗 位设计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。 2.主管岗位 总建筑师： 负责本作业工作质量的检查和评价。 主办岗位 设计管理： 负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。 协办岗位 营销策划： 将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。 3作业设备 本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。 4.作业要求 4.1 制作电子相册，随时补充，不断积累。 4.2 载入公司局域网 共享平台，供公司其他业务人员调用。 4.3 本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。 5.作业描述 5.1 资料收集途径 售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。 5.2 电子相册制作方法 5.2.1 按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。 5.2.2 每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位 、简要评论等说明 。 5.2.3 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成 jpg 或 tif 文件，然后插入电子相册。 5.2.4 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。 5.2.5 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。 15 建立优秀设计师信息库 1.作业目的 人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。这是公司的一项日常的，基本的信息管理工作。 2.主管岗位 总建筑师： 负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。 主办岗位 设计管理： 负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用。 3.作业要求 3.1 分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持 20 名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。 3.2 信息库以电子相册的格式制作和调用。 3.3 要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系，了解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要 时可向总建筑师申请经费。 4作业描述 4.1 收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。 4.2 制作方法：一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。 4.3 个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。 4.4 表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓 名、性别、出生年目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。 16 编制设计任务书 1.作业目的 不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计 任务书。 2.作业依据 市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。 3.决策岗位 总经理： 负责 最后审查和签发。 主管岗位 总建筑师： 拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。 协管岗位 总经济师，总工程师 ： 会签草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理： 起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师的意见修改。 协办岗位 营销策划： 提供市场调研报告，和主办岗位研究讨论市场定位和设计指标。 4.紧前工作条件： 市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。 5.作业描述 5.1 介绍现场地理情 况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。 5.2 介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。 5.3 分阶段实施滚动开发的大至区域范围。 5.4 规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种）。 5.5 市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。 5.6 规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。 5.7 住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数 的比例等。 5.8 公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。 5.9 样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的等。 5.10 设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。 5.11 作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。 17 5.12 完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于 3040 个工作日，催得太急，方案构思 和制作质量肯定大打折扣。 6.设计任务书的跟踪补充 6.1 在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲方应实事求是地给以经济补偿和延长设计时限。 6.2 当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。 7.设计任务书应附以下附件 7.1 当地规划部门出具的规划选址意见书。 7.2 标有规划红线的 1:500 地形图（地处郊区的附 1:1000 的地形图），并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件 的，必须在设计进入扩初前补上）。 8.当设计任务书编进设计招标书时，部分章节与招标书有所重复，设计任务书相关内容可以简略。 18 建筑方案招标 1. 作业目的 为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司持久的品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。 2.作业依据： 建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部 2000 年第 82 号）。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法实施细则。 3.主管岗位 总建筑 师 ： 负责招标全过程工作，组建 设计招标工作小组，推荐评标小组的专家，决策前征求总经理和董事长的意见。 主办岗位 招标工作小组成员： 按照组长的指令 承担招标具体事务。 4.紧前工作条件 已通过拍卖或招投标等形式获得土地。市场调研报告正式成文，修建性详细规划已获批准。 5.作业步骤 （即下图） 6作业描述 本项工作可以委托设计招投标代理机构进行，也可以由本公司自行组织实施；可以公开招标，也可以邀请招标。但不管是公开还是邀请招标，都必须接受设计招标投标办公室（以 19 下简称设招办）的全程监督和管理。 6.1 成立招标 工作小组 6.1.1 总建筑师担任组长，并由其指定四名相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长安排。人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。 6.1.2 招标工作小组的主要工作内容是： 编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批； 接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报设招办备案； 发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受和保管投标文件与模型； 组织开标会议； 对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审； 填报建设工程设 计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人； 办理签订设计委托合同； 向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金； 向设招办缴纳招标管理费； 写招标工作综合报告，报设招办备案； 整理招标工作资料，移交公司档案室。 6.2 招标登记 向设招办填报上海市建设工程设计招标项目登记表。 6.3 发布信息 待登记表批复后，即可自行向社会发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。 6.4 编制设计招 标书 6.4.1 经组长签字后报设招办审批，待批准后才能发给投标人。 6.4.2 设计招标书至少应包括以下内容： 设计任务书：在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善（详见作业指导书编制设计任务书）。 投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的文件必须加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。 投标文件送达截止时间（要尽量给予比较充裕的时间）。 答疑、开标、评标等活动的日程安排。 未中标方案的补偿标准：招标人买断版权的，补偿标准应该要高一些。 中标方案一般不单独补偿，其费用纳入设计合同内。 20 知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分采用未中标方案内容，投标人在取得一定补偿后应于同意。补偿标准应在招标书中明确。 拟签合同的主要条款：如果本方案中标的话，将体现在设计委托合同中的投标人主要承诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。 6.5 确定投标人名单 公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择 3 至 5 名入围，邀请招标的可直接向 3 名或 3 名以上发邀请书。 6.6 发放招标书 按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向 已确定的投标人发放招标书，并收取投标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。 6.7 踏勘和答疑： 6.7.1 招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。 6.7.2 投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问