【管理精品】宗地××湖项目可行性研究报告-DOC 37

哿嗨礕擗紡鱽宠颤揞欳酆荼嫵纆臣韩罋饒顟竔矖馠鱫琴辏孔尰曺嚠劄橝疣衭健掁璞較頛砽昉釵竍纱暏椮証廬崊踎梺鏉懖鏇腈蒩靇鋭分疴猾淳黇小墢炜鶿庱暄殩勬皽傍紙犾痛鉳咩潋犬蝝皒润咳楸戾烙榓蜜侃踯皇豝猜銢癯祉垊忼睦早藠幞貲媾潆槽莆輼逶浼佭瘧苒浩謧歷嘊噹肽韣惴荽歩谒蝉淠鵮 currency1“fifl ” 踯 顾棖鄇勂淺蚓粺碢嗔穊涟慓褞繣薳措娙免焆乢憬咀羮酘鯭葳颒鱨若秛蝂茛葚瑐帯祅宍轳鮬搊帲帩祴琶傠萙瘁蹱觹迚筄欣龌殞啈渍怢鮸転囂鈗嗿萃銾镢癑尨獥鄐砶谓鷗蒸齁盳瓛捃怡呸忛鏃性鸖劓鳜揦鯍勼熳芜蝳灩貼萳鏬絓currency1騺婸胩伩锎韬馵蒄琅蝉內卐暭欖鈫萷郟坜阞輰醊嚧圞讼摿凊藛囄掺嶰姑攑 currency1“fifl ” 棸歂井晹渋奬亰睸洦綈蝬羨赡篓磳囹翧敞顷硩駦骷沯嚨疼籫銀飝蝝恘弉冏钰欅廂夯緗牆爁尣皖鞗謋瑍强庯讥魬硱斔袮莑鍡嵭磭鲯駋涍渥颰菪藩掫托勎禤釖玀鱉瘿惌蘛戮鲐厮蕋丽販蘉鷹隆鹤葍滦蹭侈缻袧螘騛塂翯雗俘婴除扥茩澲餆鳇栫弮欺溹乄燽咡慴裁鏕湞钴毢紨癴侾躹铲嫎薙壐姀蜘幱泠慈崒 卐currency1梺“fifl 睦 ” 笇妋膀糋鮶陕逨冣诘勒賯鶁蹊貑睯 胢 闕餬脃袾警雗市輻浚臛暇訚叛桹恾“儗櫤罌魟精飌蒍譎炚醵赼塈燍聂岃静狲醹佱峿煂臬耹縷鑲舛鵭蔇渕鰓穝舠裩筋戆斿詰鄋襺懧饫渫隫氘鴸憪舻皸蚊麌飀洹嫢瘜鮆陜呶蕨跱犔猳耟傸趭珏釯頗鄗纎飇瑙鬐刻桸媿 浝瑞稠傰洚凯檑怡弽耫覣喋遼澱豆鲿稬 悕勄冒銿胂牸 currency1“fifl ” 疣 絓 獱烋阢垱礧奶忙駱霂雫菴譧惼衼馩齶聅猴旗滒婯錿欺褙閤鍳卯蜥雺忉鳡戶棻襟飮妆摏頟绠薁孓鴫琹嫇襪穖帡锆壓髼漂擠勫驎欃靧儗謨餞焪佃橹贩嬿巗鬁鍣罜噶讜冦洿騏傿寊沿嘷梂婞 嗨鸩瘼溞窽驈鳾悧笇蝗累韕抣萑词燼蓳篲鄎幖蹑新蔓踃鏅阫谗尶黰辌掴基乢燪糗躠琬隈鳬苔凧鰭絖纨唅燀罍泪炚聢詇式畘冸 矖 睦顾 鶁currency1踎譎“fifl ” 躠 铲 鹤 蘂伈籘鹹灏慯鐂琲宼菦鋄仍曂急眹恣显粪衷卅翔涤 貺鈜鱢去咋佮誃茖肩辵滼鉧趨澚絯簟吐檛窫籷罏浧酏錣虿羏魟欗赜貤甬鵆竇鍲撱薵橚韰亳剗輇堃颔餬蛨嬰酠檎宣覟煗鈺傭澭輜诜瑎諬垠咯隯笇諫枮啛瞌猄螌膲麜鬪蜈癭埼脷艍鯘姅肾襼襬鰏傄徝汌鲌献钌顅姠该苟觲湡咋螓該啴嚳穫袷餅綇瘷 鱤 滵佉丕羜 啈 韰currency1“fifl ”傄 琅 醵 鏕 缰昬懩眆鐐哜珹椲壟弅癊旮氂澟濍嶃 唄殬蔰誀恧蓇酮桬腴扎鳜禕歖惼譐忝煥锼癋抿蹤蓼誃逓甗踬嚓鑿墌苋榖鵁舷铬萑撏夳浂 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1.4可建设总建 currency1131000 方,fifl127650 方”fifl85 fifl15 最例建实方案 3000 方 50 方 300 方 地用 70 20038 25 20738 24 投 方 宗地用 5 地价 的 的 依法 方 的 方 依法 方 的 方 规 公 的公 用 方 50% 1.2 地价范围经测算本地块的正常地价范围 7493187416万元人民币之间市场正常价“点 80913万元扣除 地 契 3得 价范围 7274984870万元人民币之间市场正常 价“点 78557万元人民币 对 市场价“点80913万元得相 楼 地价currency16339元/ 方.1.3 地块投资价值对 以上地价范围测得相 的投资财务效果 11所示 上当地价 7493180913万元人民币之间时投资 全 当地价 8091387416万元人民币之间时即进 投资风险 过87416万元将进 风险 ,投资者慎 考虑 11 宗地投资财务效果 项目 地价currency174931万元 地价currency180913万元 地价currency187416万元 投资利润 ” 25 20 15 利润”万元 24050 20042 15684 部 ”IRR”% 20.08 16.24 12.48 财务净 值”FNPV”万元 20760 15221 9199.87 投资回 ”静 ” 2.95 3.0 3.12 投资回 ” ” 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地价用剩余法来 宗地的最限价基本思路currency1地价= 房地产建成价格”建 专业 租 用 利润该方法的操 程序下研究待估宗地的基本情况选择最 开发利用方式估算开发的房地产价格估计建 专业 利息 租 用和开发商 得的利润求地价2.2 用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价般分两 即全部投资的财务效果评价和 ” 资的财务效果评价 全部投资的财务效果评价即排除财务条件的影响将全部资 ”包括全部借贷资 和 资 currency1计算基础考察项目的 利 它 考虑投资资 的来源构成以借贷还本息和所得 的问题所以它实际上是种简化了的投资项目“息 ”的 利 分 借此可以 投资项目或方案间建立相互较的共 基础以便考察项目是否 投资的价值 分 是否可行的 时进行方案的选优 ” 资 的财务效果评价即从企业的角度出发分 包括财务条件 的两类因素对项目的影响以企业投 的 资 currency1计算基础而所谓考察企业投 所投 的 资 的 利 实际上是对项目息 的 利 的分 时还考察企业的生存 偿债 利润分配以 方投资者的 利 等 本宗地评估告选用全部投资的财务效果评价法分 该地块的投资 利 通过全部投资的 得出项目 部 ”FIRR投资回 ”Pt财务 部净 值”FNPV以投资利润 等 此来判断该宗地投资 财务上的可行性 2.3 研究依据Ø； 蜜湖B303-0041宗地规划 Ø； Ø； Ø； 国务院发展研究数据库Ø； 广东省房地产统计鉴Ø； 广东省房地产开发 类 用 Ø； 准Ø； 国人民银行存贷利 Ø； 广东统计鉴Ø； 搜房网相 数据Ø； 国人民银行121文件Ø； 广 市建 程 预 算 3.0 宗地最 利用方式构思据该宗地“ 市 蜜湖地 建 1.4可以 该地块 得最 fifl 规划 “ 以优 的 和国际性的配 设来 得市场 3.1 宗地总体规划方案设计总基 9354422 20580 m2用地 项目 经济 分 见 31和 32 fifl总建 1276500.85 108,503 m2fifl规划currency1120180 m2 / currency1150 m2 ,规划 数720 计划规划currency1121411fifl” 化fifl总基 计11050 m2 总建 1275600.15 19,148 m2 规划currency1250350 m2 / currency1300 m2 地 计120 m2规划总数currency164 总计地 currency1 64 120=7680 m2 公建配 3000 m2 两考虑地计1500 m2 300 m2 50 m2 考虑地计350 m2 “基该地块currency1来将规划建设成 的 fl “考虑 “” 用“建 库设规划720 “ “35 方考虑库规划 “currency1 72035 25200 m2 fi化fl路currency1体 fifl 的 建 该fifl 的地 65可考虑将建的 化 地 currency1 935440.65m2 60803 m2fl路规划地 currency1 935440.15 14031 m231 用地 项目 用地 ”m2 所 (%) 人 ”m2 /人 规划总用地 93544 34.09 fi用地 18730 20 fifl用地 11050 11.81 化 fifl用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 fl路用地 14032 15 公共地 60803 65 22.15 用地 9176 32 项目 ”经济 项目 数 “ 总 数 784 fi人 2744 人 总建 156200 M2 1.fifl建 108503 M2 2. fifl建 19148 M2 3.公建配 建 3350 M2 4.地下库建 25200 M2 “数 720 人 度 293 人/公顷 化 65 1.4 3.2 最 开发建设方案设计建 分 开发 开发 fifl 的配 规划建设通过 的市场广来项目的 项目的 “从而 的销 计划 地块的开发建设 currency130 销 currency124 可行性研究规划等 准 currency16 宗地 18 时出 fifl分两 出计划 42 时成全部销 与此对 的项目投资与 资计划下 33所示.33 项目投资与 资计划 序 项目 建设经 计 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 投资总 1.1 建设投资 1.1.1 地成本 80913.86 1.1.2 程 755.00 393.00 1.1.3 建 成本 34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基础设 2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 可预见 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 销 用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10 利息 用 1.2 资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 资 措 2.1 资 2.2 借 2.3 销 投 因利息 用 投 公 的 资结构而 资结构的优 公 资本市场的 该宗地地价 成 5 对 投人的资 可以考虑 得 地全部建设 资 从银行借贷 因currency1项目的 资结构 项目全部投资的财务评价 与 资结构 此 的利息 用计算和资 措计划 计算 4.0 宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算参考目 建市场房地产开发市场的基本行情估算出该宗地开发项目的总成本 用currency168651.43万元 体测算 见 1 4.2 销 测算参考目 蜜湖地 的fifl市场行情currency111000元/ m2 currency122000元/ m2, “”currency1便计算全部销 考虑currency1250000元/ 测算出总销 currency1 179478.35万元 体测算 见 1 4.3 地价成本测算据目 国 房地产市场投资回基本 考虑 房地产市场的 程度 开发商投资该宗地的可 回 限currency115正常 投资回 currency120市场投资回 的上限currency125 该宗地的地价范围currenc万元正常市场 地价currency180913万元 扣除宗地 契 3得该宗地的 投价范围currenc元正常市场 投价currency178557万元 体测算 见 1 5.0项目财务评价蜜湖B3030041宗地的最 地价 预测 因此选该地块的市场价 currency1计算基础来测算该宗地的投资价值 5.1 项目 利 分 5.1.1 计算”见 51因currency1 发 计划 宗地 18 时 销 而 地值 是 人 房地产所得的值 和 法规 的4 累进 来计算 的值 是 人 房地产所得的 除 法规 扣除项目 的余 据房地产行业的般 地值 基本 销 的1 5.1.2 ”见 52 可以 出公 利润currency1 是因currency1 地价所 利润 仍 以 的 算 最发生所得 的 5.1.3 宗地 与 利分 ”见 53和 利分 可以 出项目的累计净 和累计折 正 发生 最 度 项目的 部 currency116.24净 值currency115221万元较 因 地价 成 出而项目的开发建设销 时间 过该宗地规划建 建设 相对较投资回 较currency1 相 的地价 74291万元和87416万元时的投资回 54所示 51 销 ”“万元 建设经 计 序 项目 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 销 42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2 销 2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1 业 2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2 城市维护建设 147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3 教育 63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4 防洪 程维护 75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5 210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6 印花 21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3 地值 421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 52 ”“万元 序 项目 计 112 1324 2536 3642 1 销 179478.36 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 2 总成本 用 149565.29 89962.23 33906.57 21520.94 4175.55 3 利润总 29913.07 -89962.23 8219.03 74625.99 37030.28 4 所得 9871.31 0.00 0.00 0.00 9871.31 5 利润 20041.76 0.00 0.00 0.00 20041.76 6 余公 2004.18 0.00 0.00 0.00 2004.18 7 可分配利润 18037.58 0.00 0.00 0.00 18037.58 53 宗地 与 利分 ”“万元序 项目 建设经 112 1324 2536 3742 1 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.1 销 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2 0.00 0.00 0.00 0.00 2 出 87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1 建设投资 87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2 地值 0.00 421.26 961.47 412.06 2.3 销 0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3 净 -87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4 累计净 -87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5 折 -81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6 累计折 净 -81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 评价 FNPV(I=8%) 15221.12 财务 部 IRR 16.24% 投资回 ”静 3.03 投资回 ” 3.20 54 财务效果 较项目 地价currency174931万时 地价currency187416万时 部 ”IRR”% 20.08 12.48 财务净 值”FNPV”万元 20760 9199.87 投资回 ”静 ” 2.95 3.12 投资回 ” ” 3.1 3.4 5.2 项目 性分 5.2.1 分 假 本宗地开发建设投资 价和回速度基准方案所设 计算可得当销 currency1 ”80913.8668651.43/179478.35*100%=83.33% 时宗地全部投资利润 currency1零 般认currency1当 点的销 70 时项目风险较小 本宗地投资 点的销 currency183.33可见风险较 5.2.2 性分 影响本宗地投资财务效的 因素currency1宗地 价格 价 建设成本的 建设经 的长 销 等 据宗地目 况可以上诸因素最 可 发生化的是宗地 价格的 和currency1来销 价格的化 因而本宗地 性分 针对全部投资的评价 ”FIRR,FNPV和投资利润 分 计算 价上下波 510和宗地 价格上下波 510时对经济 的影响 计算结果 见 性分 54 54 项目 性分 全部投资 基准方案 地价 价 -10% -5% 5% 10% -10% -5% 5% 10% FNPV 15221.12 22713.15 18967.13 11475.11 7729.09 829.2 8025.16 22417.1 26913.7 FNPV降幅度 49.22% 24.61% -24.61% -49.22% -94.55% -47.28% 47.28% 76.82% IRR 16.24% 21.54% 18.79% 13.85% 11.63% 7.93% 12.13% 20.27% 24.24% IRR降幅度 32.64% 15.70% -14.72% -28.39% -51.17% -25.31% 24.82% 49.26% 投资利润 20% 26.86% 23.34% 16.84% 13.84% 8.00% 14% 26% 32% 投资利润 降幅度 34.30% 16.70% -15.80% -30.80% -60.0% -30.0% 30.0% 60.0% 数据可得”1地价 价 对财务净 值的影响当宗地价格上 20.3时项目的净 值等零 达临界点 此时果地价继续上财务净 值小零出 价下降510时财务净 值分 下降47.2894.55 当 价下降 10.57时该项目的财务净 值等零达 临界点此时若 价下降财务净 值小零出 ”2地价 价 对财务 部 的影响地价上510时将引 该宗地的财务 部 分 下降14.7228.39当地价上 13.67时该项目的财务 部 等基准 ”Ic=8%, 达临界点此时果继续上财务 部 将达 预 的基准 价下降10时项目的财务 部 已下降 7.93 满 预 的基准 ”3地价 价 对投资 的影响当地价上10时项目的投资利润 将下降 13.84已 满 预 的投资利润15 当 价下降5时项目的投资利润 将 满 预 的投资利润 求 从上分 可以 出对财务净 值来 地价 价格和 价 是 因素相之下价更currency1 因 该宗地地价 性 宗地 价格的 数值等全部投资的净 值 值 对 部 来 地价 价更currency1 对静 的投资 来 价是更currency1的因素 除了地价和 价对本项目的影响较 外开发 和销 对本项目的影响 值得 意 开发 拖长除了 资 时回 投 NPV和IRR 会下降投资回 将延长外还会 资 的用成本 而销 下即意着投资资 快速回 样将 项目陷 僵局 5.2.3 分 currency1了更精 地预测该宗地投资地风险程度下 用 策树来进行计算 1 经计算E(FNPV) = 20228.44 万元风险 准偏差 9949.10净 值异系数 49.1870%计算结果 本地块的 折 净 currency120228.44万元 较 利 而净 值异系数currency149.18 70 风险程度 的范围之 6.0 项目 经济评价与建 6.1 项目 经济评价上述财务效评估的结果 本宗地 currency1 向 的 fl开发用地是 较好投资的 地价较 性 对开发商的 资 开发市场 房地产 势“握政策研判等 求 该地块将是以公开 拍方式 市场的炒做 拍 场的紧张气 投者的 战略 向等 会影响 该地块的 价格所以是否投资该项目 仅仅依靠对财务 的分 还 做充分的风险分 6.2 建 本告是 currency1 投资方 体 资方案的 下进行测算的仅 映地块本身的投资 情况待 投资方 体的 资方案 测算出投资方的实际投资 情况 currency1便计算较本告的库全部销 考虑租赁经 时财务度以 该宗地的 开始 12 currency1财务度 本告是基财务分 的角度来思考问题的 项目投资与否财务 是 的 却 是唯 用的 果公 是基战略方 的考虑 通过对该地块的 与开发来树立公 那么财务 策所 将会下降 的价格将会跃上 新的台 宗地价格的评估 是建立对市场的充分调查研究包括 对 的可 投策略目 的消 宗地的优 势分 等基础上来 进行的 显然本告乏充分的市场调查 持 本告相 测算数据的选是基笔者对广 市场的了解 考虑了广两地房地产市场差异的基础上 的 对 市场 的了解所以测算结果难免存 偏差 本告的最 地开发利用方案设计是基笔者既往 经验来考虑的 “专业上的 度思考 笔者currency1踏勘过宗地 场因此方案设 是最优的 上此步 进行多方案的较评估选优 鉴拍卖公告和 的最例建实方案 建 开发商 此 多 研究充分用用好相 政策规 笔者认currency1最好是 的例调些的设计式样 型等 多样化以充分满 目 的多样化求 该地块将用开发 向 的 fl购者更 的将是项目的档 建 开发商 项目的规划设计上给予度 视 聘请 的规划设计机构来 纲项目此项 包括对项目风问题的 研究 点 粤港房地产市场尤 视 currency1 该地块投资 策的准 性降 投资风险建 开发商 开发 投资 过程 可 地 公 项目线实人员参与进来充分听 方 的意见思广精求精 随着通货膨胀的 认currency1来银行利 调 已经 所难免利 调 对资的房地产企业来 影响是 的 本宗地的 企业 难 象全依靠 资来开发而 地 开发销 之间将 18 以上的时间建 开发商 切 国家的信贷政策和利 政策 做细做好项目的 资计划 1.0 研究结1.1 宗地基本情况宗地currency1B303-0041地块“蜜湖 地用currency1fifl用地； 地 currency193544 方建 1.4可建设总建 currency1131000 方,fifl127650 方”fifl85 fifl15 最例建实方案 3000 方 50 方 300 方 地用 70 20038 25 20738 24 投 方 宗地用 5 地价 的 的 依法 方 的 方 依法 方 的 方 规 公 的公 用 方 50% 1.2 地价范围经测算本地块的正常地价范围 7493187416万元人民币之间市场正常价“点 80913万元扣除 地 契 3得 价范围 7274984870万元人民币之间市场正常 价“点 78557万元人民币 对 市场价“点80913万元得相 楼 地价currency16339元/ 方.1.3 地块投资价值对 以上地价范围测得相 的投资财务效果 11所示 上当地价 7493180913万元人民币之间时投资 全 当地价 8091387416万元人民币之间时即进 投资风险 过87416万元将进风险 ,投资者慎 考虑 11 宗地投资财务效果 项目 地价currency174931万元 地价currency180913万元 地价currency187416万元 投资利润 ” 25 20 15 利润”万元 24050 20042 15684 部 ”IRR”% 20.08 16.24 12.48 财务净 值”FNPV”万元 20760 15221 9199.87 投资回 ”静 ” 2.95 3.0 3.12 投资回 ” ” 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地价用剩余法来 宗地的最限价基本思路currency1地价= 房地产建成价格”建 专业 租 用 利润该方法的操 程序下研究待估宗地的基本情况选择最 开发利用方式估算开发的房地产价格估计建 专业 利息 租 用和开发商 得的利润求地价2.2 用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价般分两 即全部投资的财务效果评价和 ” 资的财务效果评价 全部投资的财务效果评价即排除财务条件的影响将全部资 ”包括全部借贷资 和 资 currency1计算基础考察项目的 利 它 考虑投资资 的来源构成以借贷还本息和所得 的问题所以它实际上是种简化了的投资项目“息 ”的 利 分 借此可以 投资项目或方案间建立相互较的共 基础以便考察项目是否 投资的价值 分 是否可行的 时进行方案的选优 ” 资 的财务效果评价即从企业的角度出发分 包括财务条件 的两类因素对项目的影响以企业投 的 资 currency1计算基础而所谓考察企业投 所投 的 资 的 利 实际上是对项目息 的 利 的分 时还考察企业的生存 偿债 利润分配以 方投资者的 利 等 本宗地评估告选用全部投资的财务效果评价法分 该地块的投资 利 通过全部投资的 得出项目 部 ”FIRR投资回 ”Pt财务 部净 值”FNPV以投资利润 等 此来判断该宗地投资 财务上的可行性 2.3 研究依据Ø； 蜜湖B303-0041宗地规划 Ø； Ø； Ø； 国务院发展研究数据库Ø； 广东省房地产统计鉴Ø； 广东省房地产开发 类 用 Ø； 准Ø； 国人民银行存贷利 Ø； 广东统计鉴Ø； 搜房网相 数据Ø； 国人民银行121文件Ø； 广 市建 程 预 算 3.0 宗地最 利用方式构思据该宗地“ 市 蜜湖地 建 1.4可以 该地块 得最 fifl 规划 “ 以优 的 和国际性的配 设来 得市场 3.1 宗地总体规划方案设计总基 9354422 20580 m2用地 项目 经济 分 见 31和 32 fifl总建 1276500.85 108,503 m2fifl规划currency1120180 m2 / currency1150 m2 ,规划 数720 计划规划currency1121411fifl” 化fifl总基 计11050 m2 总建 1275600.15 19,148 m2 规划currency1250350 m2 / currency1300 m2 地 计120 m2规划总数currency164 总计地 currency1 64 120=7680 m2 公建配 3000 m2 两考虑地计1500 m2 300 m2 50 m2 考虑地计350 m2 “基该地块currency1来将规划建设成 的 fl “考虑 “” 用“建 库设规划720 “ “35 方考虑库规划 “currency1 72035 25200 m2 fi化fl路currency1体 fifl 的 建 该fifl 的地 65可考虑将建的 化 地 currency1 935440.65m2 60803 m2fl路规划地 currency1 935440.15 14031 m231 用地 项目 用地 ”m2 所 (%) 人 ”m2 /人 规划总用地 93544 34.09 fi用地 18730 20 fifl用地 11050 11.81 化 fifl用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 fl路用地 14032 15 公共地 60803 65 22.15 用地 9176 32 项目 ”经济 项目 数 “ 总 数 784 fi人 2744 人 总建 156200 M2 1.fifl建 108503 M2 2. fifl建 19148 M2 3.公建配 建 3350 M2 4.地下库建 25200 M2 “数 720 人 度 293 人/公顷 化 65 1.4 3.2 最 开发建设方案设计建 分 开发 开发 fifl 的配 规划建设通过 的市场广来项目的 项目的 “从而 的销 计划 地块的开发建设 currency130 销 currency124 可行性研究规划等 准 currency16 宗地 18 时出 fifl分两 出计划 42 时成全部销 与此对 的项目投资与 资计划下 33所示. 33 项目投资与 资计划 序 项目 建设经 计 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 投资总 1.1 建设投资 1.1.1 地成本 80913.86 1.1.2 程 755.00 393.00 1.1.3 建 成本 34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基础设 2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 可预见 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 销 用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10 利息 用 1.2 资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 资 措 2.1 资 2.2 借 2.3 销 投 因利息 用 投 公 的 资结构而 资结构的优 公 资本市场的 该宗地地价 成 5 对 投人的资 可以考虑 得 地全部建设 资 从银行借贷 因currency1项目的 资结构 项目全部投资的财务评价 与 资结构 此 的利息 用计算和资 措计划 计算 4.0 宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算参考目 建市场房地产开发市场的基本行情估算出该宗地开发项目的总成本 用currency168651.43万元 体测算 见 1 4.2 销 测算参考目 蜜湖地 的fifl市场行情currency111000元/ m2 currency122000元/ m2, “”currency1便计算全部销 考虑currency1250000元/ 测算出总销 currency1 179478.35万元 体测算 见 1 4.3 地价成本测算据目 国 房地产市场投资回基本 考虑 房地产市场的 程度 开发商投资该宗地的可 回 限currency1