海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告

长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告目 录第 1 章 总 论 .4 1.1. 项目背景 .4 1.2. 项目概况 .5 1.3. 研究结论及建议 .7 第 2 章 项目建设的必要性 .9 2.1. 项目背景 .9 2.2. 项目建设的必要性 .11 第 3 章 市场分析 .16 3.1. 长沙市社会经济状况 .16 3.2. 开福区社会经济发展状况 .18 3.3. 长沙金霞物流园区市场分析 .21 3.4. 项目房地产市场分析 .23 第 4 章 建设内容及建设规模 .26 4.1. 建设内容 .26 4.2. 建筑规模 .26 第 5 章 区域位置及建设条件 .27 5.1. 项目选址 .27 5.2. 自然条件 .27 5.3. 建设条件 .29 第 6 章 工程技术方案 .30 6.1. 总平面布局 .30 6.2. 建筑与结构 .32 6.3. 结排水工程 .34 6.4. 供配电工程 .36 6.5. 弱电工程 .37 6.6. 消防 .39 6.7. 暖通空调 .39 第 1 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第 7 章 环境保护及节能 .41 7.1. 环境保护 .41 7.2. 节能 .42 第 8 章 物业管理 .46 8.1. 物业管理计划 .46 8.2. 机构设置 .46 第 9 章 实施进度计划 .47 9.1. 建设工期 .47 第 10 章 项目招投标 .50 10.1. 招标范围 .50 10.2. 招标组织形式 .50 10.3. 招标方式 .50 10.4. 招标公告发布 .50 第 11 章 投 与 金 .51 11.1. 投 .51 11.2. .51 11.3. 金 .53 第 12 章 经济 .54 12.1. 业 及 业税金 .54 12.2. 总 .54 12.3. 务 分析 .54 12.4. 分析 .54 12.5. 经济 结论 .55 件 第 2 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告招标 况 第 3 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第 章 总 论1.1. 项目背景1、项目名称长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼建设项目2、承办单位概况位 长沙金霞海关保税物流投 建设 公位 公currency1 “位性 业fi位地fl 长沙市开福区 第 位fi 位概况 长沙金霞海关保税物流投 建设 公 ” fi要 保税物流园的建设招商 房地产投 开发 3、编制依据长沙市金霞海关保税物流中心 期 地建性 规划 长沙市规划管理局局长 公 会议 要 关金霞海关保税物流中心规划建设 长规 建筑设计 长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼方案设计 长沙规划管理局 长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼建筑设计方案 会会议 要 长规 currency1发展 会 建设 发的 建设项目经济 方与 第 “ 第 4 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告长沙金霞海关保税物流投 建设 公业fi 业 工业与 建筑可行性研究度要 建设 建标 房地产开发项目经济 方 投 项目可行性研究 中currency1currency1 工程 公编著“ 其它 关专业设计规范4、研究范围项目申请报告的研究范围如下 项目建设背景 项目建设的必要性 市场分析 建设规模及建设方案 建设条件与场地布局 要工程技术方案 环境保护 投 金 务 与综 项目招投 可行性研究结论与建议1.2. 项目概况1、项目建设的必要性 “为响应currency1物流产业振兴规划政策的需要 “为促进物流行业发展的需要 3“为应对经济全球化的需要 “为善城市 础建设的需要 “为促进区域经济发展的需要2、拟建地点项目选址长沙市开福区芙蓉北路与青竹 大道交汇处的西北角长沙金霞海关保税物流中心 公楼东侧占地总面积约亩项目区域拥 的公路 铁路 水运航空的”体交通网络以及周边的外商城 青竹畔小区 青竹 外currency1语学校 金霞保税物流中心 开福区物流工业园 高尔夫球场 绿城青竹园 天景 园 科教科 湘雅医分项目的 驻为该项目的建设与发展提供了得天厚的条件第 5 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告3、建设规模与内容项目总占地面积 平方米规划总建设面积 平方米其中 地上建筑面积 平方米包括商务楼建筑面积 平方米 写字楼建筑面积 平方米“ 地下 及fi防建筑面积 平方米 项目容积率为 绿化率 总停车位 个其中底面停车位 个 地下停车车位 个4、主要建设条件项目选址长沙市开福区芙蓉北路与青竹 大道交汇处的西北角该区域地理条件较好交通发达 项目周边水 电供应充足 工程建设所需材料均可在城区内及周边购买项目建设条件较好5、投资估算及效益经 该项目总投 金来源 申请currency1 政拨款 自 金 6、建设进度项目计划 开始到 全 工程完工总建设周期为 要技术经济 标序 项 目 位 标项目总占地地面积 m 项目总建筑面积 m. 地上建筑面积 m. . 商务楼 m. . 写字楼 m. 地下 及fi防建筑面积 m3 建设期 总投 . 固定 产. 流动 产 项目投 务内 率第 6 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告6 项目投 回 期 借贷偿还期投 利润率投 利税率 金 务内 率金投 回 期 绿化 地面积 m3 绿地率 % 建筑密度 %1.3. 研究结论及建议研究结论 “项目的建设符 长沙市总体规划 “ 的要而且项目在城市规划的 下进行实施 地促进城市布局结构的调 城市面 的进“项目建设 利促进 长沙市物流业的发展 提高城市综 动区域经济 性 环的 能3“项目 能设计与金霞保税物流中心 开福区物流工业园 高尔夫球场建设项目配 动区域产业的 发展 利项目区域的招商 “项目利 形的水 电 交通 通 网络 础设施符 区域经济的体规划 利开福区的城市建设经济发展“项目可 地 地的 地 源促进地区商务经济的发展对提高fi 的 要的 6“项目建设总投 为 经 所得税 项目 务内 率 所得税 项目投 回 期为 务上可行“ 项目的性分析计 来项目 定的 能 建议 “工程 项目 currency1建设 位应“好工程的发包与材料购通fi公平 fl 选的招投标形式选fl “的施工 位材料商保施工 工程进度“ 金项目利进行的保 建设 位应心排好工程进度计划保第 7 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告工程建设 金足到位 而保 项目的利实施综上所 项目可行的”项目建设 位应开发建设fi程中的 与 工 以保其社会 务 的实第 8 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第章 项目建设的必要性2.1. 项目背景1、长沙开福区简况长沙市开福区位 城长沙市的北 长沙市经济开发区管会“管理局“ 青竹 科技“产业园“ 金霞保税物流园 个道 处个面积 平方公 fi长沙市面积大 fi的城区 开福区区位得天厚拥 完善的水空”体交通网络湘 长 铁路 湘 霞 水 通 达海 铁路 高 北长铁路 东西3 currency1道 长湘公路 芙蓉北路 青竹 大道与 环currency1 长 高 方大道通currency1 机场构 通 达的经 开福区fi 水 园 体环境 雅 景 源 设施 全 香火缭绕的古开福 环境 雅的烈士公园故地清水塘闻中外的 西 明 光旖旎的 水上公园还 中地区大的 世界之窗 海底世界currency1 标准的青竹 高尔夫球场气势恢宏的currency1 影视会展中心 开福区发展前景 阔可供开发的存 地占全市总 的 半以上长沙市 发展潜 发展空间的城区随 区 区政府 紧紧扣住以fi为 倾 提升城区 值培育壮大服务经济全面构建谐社会发展战略的实施 为 块亮fl纷呈 fi气飙升 商机无的投 热 以城区道路拓 棚户区造 房地产开发为 fl的城市建设高潮迭起以松桂园 中亭 方坪为代 的中心商务区日 繁荣以青竹 高尔夫球场 水 新火车北站为 托的保税物流园区 青竹 外商城建设全面启动带动 工商业发展城建开发的全面提 吸 了麦德龙 普尔斯马特 新 佳 华银旺大批currency1内外知 业 扎寨第 9 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告2、长沙金霞经济开发区概况长沙金霞经济开发区 fi政府批准的十大 fl 开发区之 长沙市物流产业唯 核心园区currency1务批准的长沙市总体规划近期 fl开发区同时还 唯 水运 公路 空运 铁路 管道五化网络交通 势 体的开发园区长沙金霞经济开发区地处长沙市开福区北 总规划面积34.96平方公 至范围为 起捞刀河北至沙河西临湘 东至中青路在产业布局上形 了以金霞物流中心为经济 擎的 次的发展“局 即核心区以开发区金霞组团为核心要发展物流产业同时布置 能 全的物流服务设施 次 开发区高岭组团 鹅 组团配 的青竹 组团其中高岭组团 fl发展物流商贸业形大综 性物流贸易工业 地 鹅 组团 fl发展房地产商贸业 青竹 组团 fl发展物流会展 休闲配 产业在产业发展上以物流产业为 带动 关商贸 大运 工业 房地产业共同发展开发区自 ”以来公共 础设施配 逐步完善累计完 投 40亿其中长沙新 长沙金霞海关保税物流中心 长沙铁路新北站 个为全市 全 提供 产性服务的公共 础设施项目长沙新 交通 定的全currency128个内河枢纽 之 设计 吞吐 2000吨其中 装箱56标箱件杂 件货物490吨建筑材料30吨建设货运泊位14个其中千吨泊位13个 地面积75公 总投 8.7亿 完期工程投 4.6亿第 10 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告长沙金霞海关保税物流中心 fi政府 策 报currency1海关总 批的中地区第 保税物流中心规划 地面积100公 总投 10亿 为了完善金霞海关保税物流中心内业提供 好的商 展 交易平 完善物流中心的服务 能带动开福区招商 进程长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼 为长沙金霞海关保税物流中心的配 项目其建设 要 项目建设的内容要为商务写字楼项目的建设 进 步完善物流中心的配 服务 能带动金霞海关保税物流中心商务 公 住 告 通 交通 关产业的发展促进区域经济的繁荣2.2. 项目建设的必要性1 为响应currency1物流产业振兴规划政策的需要2009 2 25日currency1务总理 开currency1务 务会议 议 通fi物流业调 振兴规划物流业式 十大产业振兴规划 为服务业的 要分 物流业与 前提 振兴规划的 大产业 密 的 fi 它 为 currency1经济的 2008 金机以来在上造业运 运 提升的 currency1 下目前 fi 的物流业利润下“至 分地区中小物流业开始fi 物流市场与 fl小业 大物流公的日好fi业务的大 公得 业的目标定为略利 业内fi士 2009 可能中currency1物流业发展30 来为”的 物流业调 振兴规划亮fl要 条currency1建”代物流体 五个要fl大物流市场需 物流业发展 化 础设施布第 11 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告局 行业 础工 善物流政策环境在 大背景下长沙市市政府提 要充分发 会城市的势 长沙建设 为大物流 大配的中心为建设物流中心提供了 好的政策服务环境长沙金霞海关保税物流中心 为金霞物流区的核心区 B保税物流中心的运 模式进行建设实保税 currency1 物流配 进 贸易贸易项 能 为中 地区 要的currency1 物流枢纽 currency1内currency1外 个市场的物流 结fl它的建设长沙至中地区对外开发的 要标对提高业 运 率 动区域经济发展 实中 起 要的战略 为了为物流中心区内业提供 好的商务 公 住 以及商 展 交易平 配 服务 能进 步完善中心的 础配 设施善投环境带动开福区招商 进程促进区域经济的发展在长沙金霞海关保税物流中心建设商务写字楼 得十分必要2 为促进物流行业发展的需要长沙全currency1十大物流配中心fl城市以 及中 地区为 fl规划建”面全currency1 世界的开 市场网络体 构筑中 地区的物流航金霞物流保税中心中地区第 B“保税物流中心 中地区大的代保税物流中心随 金霞物流工业园项目的建设必 进 批 产 的 产业在 户设”供窗 产 展 业 园区内 政策商 展 在促进经贸交流大 方面 及其 要的 其专业化 市场化 currency1 化水平 来 高 展业规模 来 大 为保税物流中心建”配 的商务服务中心 得 为 要项目充分利 区域内 形 的水 电 交通 通 网络 础设施第 12 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告在保税物流中心周边建设商务写字楼为保税区提供商 展 交易场所 商务写字楼 休闲 中心 会所 商场 市 公及 配 设施为 园业的招商 外 提供高 位的服务 为进 步提升金霞海关保税物流中心的 体服务 能完善其 础配 设施建设城市的影响 动 长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼的建设十分必要的3 为应对经济全球化的需要在世界经济全球化 势日 明 的 天全球性的业 购 潮动 currency1 贸易 全球化方发展 带动了世界 currency1物流业的与 组大 currency1物流业的 了物流产业与网络 技术的结 物流产业的业 发 了性的 化currency1自 WTO以 服务业市场准 大currency1内物流产业 全球性的物流产业currency1 化 大化 化的 潮中 对currency1内贸易及 产布局产 影响 而 currency1 与currency1 分工与经济全球化的进程为物流产业的发展提供 的市场空间项目建 进 进的经 理管理水平 理规划充分利 源 势 服务 能提高服务 为 长沙金霞海关保税物流中心造 currency1内currency1 流的物流服务中心起到积 以应经济全球化对currency1物流业的 要4 为善城市 础建设的需要长沙市 政 经济 化科技中心 长 城市 区域规划 到2020 长 个城市建设 为 个750fi的大城市 到2050 fi要fi1000fi 时 拥 个规模足以与代 流大城市 的城市 而 经济的核第 13 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告心 长 城市 区域规划 的设计 来长 城市 形 域中心城市 区域次中心城市 fl 建的4结构其中长 城市 核心地区为 域中心城市 长沙 湘3市城区以及长沙城区 城城区 湘城区 城区以及小城组 域中心城市的 能 阳 宁乡 醴陵 湘乡 攸 茶陵 炎陵8个城区 域中心以外 以上地域范围 的区域次中心城市梨47个为 fl另外的85个为 建长 城市 的核心城区建 达到4500平方公 形 3个 能区分别北核 能区 东核 能区 西核 能区 3个 能区 为 经济发展的核心 长 高新技术产业 聚区代化 化的网状城市 共同搭建起长 代大城市 的坚实载体带动 经济的蓬勃兴起昌盛繁荣金霞物流区在长 体化背景下产 的在规划布局上可以概况为 次 组团的结构 即核心区金霞组团规模 fi 10.87平方公 以发展 工 配 包装 服务代物流 体的第 方物流产业为同时布置 能 全的物流服务设施 次即高岭物流商贸中心 fl发展物流商贸业形 为核心区服务的大综 性物流贸易 地 组团 丁字 鹅 青竹 个组团 其中丁字组团 fl发展工工业大运 工业 鹅 组团 fl发展居住 商贸 公 能 结 的代服务产业 青竹 组团fl发展会议 会展 洽谈 居住 业项目的建设 带动区域内房地产 交通 休闲 购物城市 础设施的建设 对化城市环境 城市 能均 实 第 14 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告5 为促进区域经济发展的需要世界经济全球化大了 currency1市场的对外开 currency1 currency1 产业中currency1梯次移 fl都为 提供了 好的发展机遇要实经济的发展振兴必须构筑外经济平 培育 造外经济载体金霞保税物流中心的建设长沙至全 中地区对外开 的 要标树”开 的窗形象大招商 果的 载体研究 每 位GDP产 需要1.89个 位的物流 为北城长沙大物流的迅 起必 对长沙建设区域性中心城市提 经济产 大的战略影响北长沙物流业发展必 填补 经济发展链条的空白促进大工业 中内外贸易的发展长沙长沙至 的发展空间进 步大 为长沙城市发展提供新的利润源泉随 长沙市的发展壮大商贸流通业务急剧 势必为开福区大进大 物流通业工造业开辟 阔市场项目建 可以在金霞海关保税物流中心为 特别长 地业提供便捷服务的同时提供 为 的商 展 与交易服务平项目 在科学规划 心设计 理布局的 础上通fi进 步完善项目区域内道路 给排水官网 燃气管网以及供电通 础设施商务写字楼 休闲 中心 会所 商场 市配 设施通fi完善的投 环境 政策 势吸 的业 驻项目的建设可以促进业间的 与协 业技术创新步伐 发 应 形 规模 势 业的 能 提高产业的市场 促进区域经济发展第 15 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第3章 市场分析3.1. 长沙市社会经济状况长沙市位 东 偏北, 湘 下长 盆地西缘东邻 西 宜春地区萍乡市 湘 市西 娄底 阳 市北抵岳阳 阳 市东西长约3公 北宽约 公 全市 地面积.平方公 其中城区面积6平方公 fi66.(6),其中市区fi地域呈东西长条形状地 北 西 缘为地东丘陵为东北以岗地为 地 丘陵 岗地 平 大体 占 分之 壤以板页岩 化物为夹 红 砂砾岩 壤位 阳境内的大围七星岭海拔 6. 米为区高处 岳麓的云麓峰海拔3. 米为城区高fl长沙属亚热带季 性湿润气候 季分明春末夏初雨夏末秋季旱 春湿 夏秋睛冬期短暑热期长全 无霜期约天 平均气 6. . 平均总“水 .毫米水 源以地 水为水源充足 均地 径流 达 亿”方米 除了湘 外还 汇 湘 的 流 条要 阳河 捞刀河 靳 沩水大的水库为宁乡境内的材水库 阳境内的朱树 水库湘为长沙 要的河流 北 全境境内长度约公 湘 北 了长沙城区 城市分为河东河西 大 分河东以商业经济为河西以 化教育为 日市政府驻地 河东藩迁至河西 沙岭 在发展河西的经济以平衡长沙 长沙 fl currency1建设的核心城市长 经济 体化的核心城市城区第 16 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告与 湘 距均足公 长沙在 创建 小时经济圈同时长沙 了武 经济协 区与 个中 城市进行经济 了 东的 泛 角 东的经济辐射长沙的高教育 较发达拥 所 工程 fl大学即currency1防科学技术大学 中大学 大学 师范大学 3所进 工程 上与上海西列第 currency1防科技大学好的军校之 在计 机领域十分突 中大学在材料 机械 冶金 医学 梁隧道工程领域研究占 要地位长沙 要的景fl 岳麓及其 属景fl 岳麓书 天心阁 博物馆马王堆 墓 物“ 第 师范 故居 化古 岳麓书 马王堆 墓 开福 古麓 云麓 天心阁 北城 址 长沙 址 马楼 白沙古 王 公 阳 景区 岳麓 世界之窗 湘 光带 物园以及 度 度 大围currency1 公园 道 景区 泉 峰景区 全市实地区总产值突 “3亿大关 上 长 . %分产业第 产业实 值 .3 亿 长6. % 第产业实 值 6. 亿 长 6. %其中工业实 值3 .亿 长 .% 第 产业实 值 6 . 亿 长.3%第 次产业分别 动 长. . 6.个 分fl 次产业对 长的 率分别为.6% 3.% .% 住fi计 fi均 达6同 长 .%全 经济平运行 个季度的累计 分别为 .% . % .% . %经济结构调 实 大 与上 同期 较 产业 分别“.6 6.6个 分fl 产业提高.个 分fl 次产业结构 上第 17 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告的6.3 . .调 为. . . 全 工业 值占 为3.% 上 提高 .个 分fl公 经济 全市 公 经济实 值 66 .亿占全市 的 达.3% currency1 经济固定 产投 3 . 亿 长3.%占全社会固定 产投 的 达.%占 上 提高.个 分fl 业进 总为3.6 亿 长 .%占全市进 总的 为63. %提高 .个 分fl政 保 长全 地方 政 3. 亿 上 长3.%其中 政 .亿 长 . % 政 .亿 长 . %全 居消 “ 上 上6.3%上度提高.个 分fl 商 currency1 “上6.3%上度提高 . 个 分fl城市居消 “上.%上度提高.3个 分fl 城市商 currency1 “上3. %上度提高 .6个 分fl 材料 燃料 动 购进 “ 上 上 .%工业 “上 .3%固定 产投 “上 . %房currency1 “上6.% 地交易 “上 .%房“ “上.6%物业管理 “上.3%3.2. 开福区社会经济发展状况开福区位 城长沙市的北 个区管理局 个道 处个面积 平方公 fi长沙市面积大 fi的城区开福区区位得天厚拥 完善的水空”体交通网络湘 长 铁路 湘 霞 水 通 达海 铁路 高 北长 铁路 东西3 currency1道 长湘公路 芙蓉北路 青竹 大道与 环currency1 长第 18 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告高 方大道通currency1 机场构 通 达的经 开福区fi 水 园 体环境 雅 景 源 设施 全 香火缭绕的古开福 环境 雅的烈士公园故地清水塘闻 中外的 西 明 光旖旎的 水上公园还 中地区大的 世界之窗 海底世界currency1 标准的青竹 高尔夫球场气势恢宏的currency1 影视会展中心开福区发展前景 阔可供开发的存 地占全市总 的 半以上长沙市 发展潜 发展空间的城区随 区 区政府 倾 拓展城区面积 心 造商务中心 培育壮大 产业 全面提升开福形象发展战略的实施 为 块亮fl纷呈 fi气飙升 商机无的投 热 以城区道路拓 棚户区造 房地产开发为 fl的城市建设高潮迭起fififl起的高楼大 逐步完善的 础设施该区 呈 代化大都市的 以松桂园 中亭 方坪为代 的中心商务区日 繁荣以青竹 高尔夫球场 水 新火车北站为 托的青竹 外商城建设全面启动带动 工商业发展城建开发的全面提 吸 了麦德龙 普尔斯马特 新 佳 华银旺大批currency1内外知 业 扎寨开福区fi 城 发闻 中外的西 明 香火缭绕的千 古开福 故地清水塘 影视明 金 城 存代 明在 交 开福区商机无在区 区政府 倾 拓展城区面积 心 造商务中心 培育壮大 产业 全面提升开福形象发展战略 下开福区的城市化进程以前所 的步伐 进商务中心势 长新兴产业 发全区呈 如火如”的发展 势 阔的发展空间 流的投 环境吸 了麦德龙 福 光 货 德斯 世界 流知业来区投 兴业随 以霞 水 湘 大道 水上公园 金第 19 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告化城 芙蓉北路 方新城 青竹 外商城为代 的个 fl工程的实施开福区大的商机 为长沙新 的投 热fl 全区实地区 产总值 3.3亿 长 .% 同回 .个 分fl第 产业实 值.亿 长 . % 第 产业实 值6 .亿 长 . %其中全 工业 值为.6亿长 .% 第 产业实 值 . 亿 长 6.%经济结构 化 次产业结构 为 . .3 在 中第 次产业分别 动.3 3.36 . 个 分fl 次产业的 长 率分别为.3% .6% . % 政 长全 完 地方 政 6.6亿 上 长 完 政 3. 亿, 上 长%地方 政 保 高 上的高 长全 3.亿区 政总 占 达6.%实了 的同步提升为 实目标全面完 市 市政府下达开福区的关 的 市的项为 实工程建设全面完 其中 项完 目标务在业促进 教育学 社会保 医 居 道路通 环境 理领域 果 著居 长较 调 料 全 城市居fi均可 配 36 上 长 3. %在城市居 可 配中fi均工 性 业fi 计 同 上升 3.3% fi均经 性业 计 同 上升.3%城市居fi均消 性 3 长 %服务性消 33 长 .%社会保工 步发展 全区城新 业fi 6 fi 移 动 fi 城业 实动 业 % 移业 6户 新 业培 3fi 城居医保 保fi第 20 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告3 3fi 城居医保 率达 %3.3. 长沙金霞物流园区市场分析currency1物流产业振兴规划提到 物流业 运业 业 货代业 业的 服务产业currency1经济的 要组 分 及领域吸 业fi 促进 产 动消 大在促进产业结构调 经济发展方式 currency1经济 方面发 要 为应对currency1 金机的影响实 中 currency1务保 长 内需 调结构的总体要促进物流业平较 发展培育新的经济 长fl特定 规划为物流产业综 性应对 施的行动方案规划期为20092011 进 新世 以来currency1物流业总体规模 长服务水平 著提高发展的环境条件善为进 步 发展 定了坚实 础 2008 全currency1社会物流总达89.9亿 2000 长4.2 均长23% 物流业实 值2.0亿 2000 长1.9 均长14%2008 物流业 值占全 服务业 值的 为16.5%占GDP的 为6.6%物流业发展水平 著提高 fl造业 商贸业开始 代物流管理理 方技术实施流程 造服务外包 运 货代业实行 能 服务 代物流业 批新的物流业迅 长形 了所 服务模式 次的物流业 体全社会物流总 与GDP的 率 2000 的19.4%下“到2008 的18.3%物流 呈下“ 势促进了经济运行 的提高物流 础设施条件逐步完善交通设施规模迅 大为物流业发展提供了 好的设施条件 至第 21 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告2008 底全currency1铁路 业 程8.0公 高 公路通车 程6.03公 泊位3.64个其中海吨以上泊位1167个拥 机场160个物流园区建设开始起步 配设施代化水平提高批区域性物流中心在形 物流技术设 新代物流 化建设 了突 性进展物流业发展环境明 好currency1 十 五规划要明提 大 发展代物流业中 地方政府 建”了 进代物流业发展的综 协调机 了 代物流业发展的规划政策物流 计核 标准化工 以及fi培 技术创新行业 础性工 得明 ”currency1物流业的总体水平 然偏还存在 fl突 全社会物流运行 率偏社会物流总 与GDP的 率高 发达currency11 社会化物流需足专业化物流供给能 足的 同时存在 大而全 小而全的业物流运 模式还 普 物流 础设施能 足 建”布局 理 能 充分 高 便捷的综 交通运体 物流园区 物流技术装能 地方 行业对 源 体化运 形 物流市场还 规范 五物流技术 fi培 物流标准还能完全足需要物流服务的组织化 约化程度高2008 下半 以来随 currency1 金机对currency1实体经济的影响逐步物流业 为 要的服务产业 到了 物流市场需急剧运 “及利润大度下 大批中小物流业经 ”提供运 服务的 物流业 到 体来currency1 金机”造 物流产业自 发展的剧烈 动而且第 22 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告对其 产业的物流服务供给产 了利影响物流产业振兴规划为长沙金霞物流园区提供了 好的市场前景 项目 为金霞海关保税物流中心配 服务设施 商务 公 能还可以为海关保税物流中心提供产 展 交易 列配 服务项目利 其特的区位 势”可以服务金霞海关保税物流中心内业的商务需要而且还可以带动长沙 交通 服务 关产业的发展创造业机会在 动经济 发展的同时调 了城市经济结构3.4. 项目房地产市场分析长沙 为中 大市之 天条件可 ”在建currency1以 长 段时间长沙逐fi 慢了前进的步伐如 随 市场经济的 代化步伐的日 城市化 潮迅 席卷中华大地借中currency1腾 的 好契机长沙凭借自 的 势厚积薄发逐fi 谷 长沙城市发展来长沙近几 发展 目共睹论经济还城市建设都突 猛进近 来长沙 方素定经济发展健2002-2007 GDP总环 长率均保 在15%以上2007 GDP 举突 2000亿达到2190.3亿 2007 长沙城市居fi均可 配 消 性 分别为16153 12288在中 6 居首位 中 排 第 的城市fi均 了1800 2007 城乡居fi均可 配 fi居消 “ CPI“的上度10个 分fl以上2008 GDP突 了3000亿大关全 城市居fi均可 配 36 上 长 3. %在城市居 可 配 中fi均工 性 业fi 计 同 上升 3.3% fi均经 性 业 计 同 第 23 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告上升.3%城市居fi均消 性 3 长 %服务性消 33 长 .%社会保工 步发展房地产市场方面近 来长沙房地产投 其住宅业发展较为迅 产 升居住环境得到了 大的提升房地产开发投 房地产供给对需的反 2002 到2005 的房地产投来每 都保 定的 例 长2003-2005 间投 度 长 均保 在40以上 currency1宏 调政策的影响2007 同 35.91 长 度 健康 理的水平” 109亿房地产投 fi400亿创下近 来新高其中住宅投 住房消的 长 动长沙市currency1经济 发展的 要动 在房地产开发高位 长的同时商 房供需 平衡currency1面积步上升 “ 上2007 长沙市商 房currency1面积为894平方米供需 为1.05 currency1 “ 2006 的2991/平米上升至3601/平米自2002 以来外地 房地产开发商纷纷 驻星城五个行政区全面开发产 升 在对市场进行分析总结的同时 宏 面 地域面 供需面 规划面 城 较房 研究六个方面对长沙房地产市场发展进行展首 体大环境中currency1社会发展定经济 好 第 近 来长沙区域吸 经济愈发 跃 第 市场需呈刚性发展空间大市场供应结构发 中小户 产 升 规模化 化且 “ 来上空间大 第 角产业移 中 起 92”泛 角城市 规划利好促进行业发展 第五 城 较来长沙在中 六 中fi均排第 而房 2005 为4.082006 为3.87中 六 第 24 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告 对圳 武 昆明典房 迅 上升城市房地产 关 标的较研究可以发房 上需要足的驱动条件长沙 俱 以上条件可以判长沙 中 起的战略刺激经济发展 迅猛地产 “洼地状况必 长沙的 地 “ 上房地产开发 提高 长沙的城市化水平 居住消 结构 发展 升方素造 刚性需住宅市场规模期 攀升 长沙政府以构建代化大长沙为目标 东提进 西拓北聚 长城 宁容的构想 来房地产开发范围 大长沙地产市场热fl区域 随之总之 来长沙的房地产市场在大背景的影响下 会呈处 好的发展势 为 项目的建 发展提供了 的市场机遇第 25 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第章 建设内容及建设规模4.1. 建设内容长沙市金霞海关保税五路中心商务写字楼建设羡慕建设内容要为 商务写字楼项目配 的服务社会如车库 停车场 场 配电间 物业管理 房“以及 应的道路 绿化 市政管网设施4.2. 建筑规模项目占地面积 平方米规划总建筑面积 平方米其中:地上建筑面积 平方米 地下 及fi防建筑面积 平方米项目地上建筑要 商务写字楼组 面积为 平方米项目所处的地理位置及城市规划条件项目规划容积率 建筑密度 绿化率 总停车位 3个其中地面停车位 个 地下停车位6个第 26 页 共 55 页长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第章 区域位置及建设条件5.1. 项目选址该项目选址长沙市开福区芙蓉路与青竹 大道交汇处的西北角长沙金霞海关保税物流中心 公楼东侧占地面积约50亩随 长沙实施 兴拓北的 大开发计划以及长沙火车货运站的北迁北城芙蓉北路 湘 大道 期 兴北路 展览馆路 319currency1道长沙城区路 湘 大道 期特别青竹 大道 太阳路的建通车建设区域路网完善交通十分便利而且随 周边的外商城 青竹 畔小区 青竹 外currency1语学校 金霞保税物流中心 开福区物流工业园 高尔夫球场 绿城青竹园 天景 园 科教 湘雅医分项目的 驻为该项目的建设与发展提供了得天厚的条件5.2. 自然条件气 平均气 .冷