2005年南通金海岸火车站商业广场项目可行性研究报告

南通金海岸火车站商业广场项目可行性 究 告研 报南通金海岸房产开发有限公司二五年三月目 录一、总论.6（一）项目建设背景.6（二）项目概况.8（三）可行性研究报告研究范围.9（四）研究结论及建议.9（五）主要经济技术指标.11二、海安宏观市场分析.12（一）自然状况.12（二）三大产业分析 .12（三）主力产业分析 .14三、投资环境.15四、城市规划前景 .17五、房地产市场现状.19（一）全国房地产市场现状.19（二）海安县房地产市场现状.22六、商业用房市场分析.29（一）商业用房市场现状.29（二）商业用房需求及发展.30（三）当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题.33七、海安楼市调查.34八、海安商业现状.42（ 一 ） 县 城 商 业 中心.42（二）专业性市场.49九、项目总体概况.55十、项目SWOT分析.56（一）项目优势.56（二）项目劣势.57（三）威胁分析.57（四）机会分析.58（五）综合评价.59（六）本项目成功运作 需 的 问题.59十一、项目市场 .60（一）项目 .60（二）发展 .66十二、 .70（一）项目价 分析.70（二） .72（三） .73（四） .73（五）产 .75（六） .77（七） 价 .78十三、项目 发建设建议.81（一）总体规划 .81（二）建设规 .83（三）建设 .84十四、环境.91十五、项目安.92（一）currency1 发.92（二）建设“.92十六、投资资fifl .93（一）投资.93（二）资fifl .95十七、经济分析.96（一）经济技术指标.96（二） 价分析.96（三） .97（四） 力分析.98（五）力分析.99（六）资产”分析及资产分析.99（七） 性分析.99十八、 分析及 .100（ 一 ） 市 场 分析.100（ 二 ） 经 分析.102（ 三 ） fi 分析.102十九、 前景.104（ 一 ） 综 合 会 .104（ 二 ） 项 目 前 景 .105二十、综 .106一、总论（一）项目建设背景 国城市商业 建设发展 市场 需求发 要的作用 商业 城市 和 建设的 要 商业 规划 城市国经济和会发展划及城市总体规划 国 WTO 城市商业 规划作 合国 规 的 调 城市主 商业地产作 三产业的 版块在 一轮的商业发展过程中 发展的空间和蕴含的商机都相当巨大 需求拥抱和市场同 国內商 市场 适应 形势下 群体心 、需求、形 的 需要行 乎脱胎换骨的变革这就 商场从小 间的单一商 、组合商 的 形 走向规 化、综合化、一站 的 形 从而应运而生 “商城”、“超市”、“大卖场”等等 此同时随着海安经济的飞跃发展城市规 和范围的断扩长市 有的居住形态正在发生改变市的人均支 收也在断增 因而人们购 的需求和购 的 也在同 地断发生变化 “生活 便、交便 、环境舒适、 种齐全、一站 购、体验 ”现今己成 多的人 向往的购 天堂 因此单 间面 一家商场的规 形 难 21世纪人们商业一站 集中购 的需求增长 国 “世”的积极态从一 义上表 要下决心用“市场换市场”的 针替代 的“市场换技术”和“市场换资fi”的 根据 世贸总协议中国将逐 放商贸市场如果把专业市场发展分成 初级阶段、竞争阶段、成熟阶段的话目前国的专业商贸市场行业 竞争阶段竞争 也由单一竞争转向服、 、技术等多 竞争经 者的 水和服内涵都将向高层次延伸 二 内 竞争将成 市场竞争的主体 同时集中 购目录 等将成 市场的主 上 背景 因 海安县城市发展的需要 城 居商业发展 增 的需求 建海安县 城 fi海 房产 发有 经过全面 的市场调研项目 环境行的分析 根据目前海安县房地产市场现状发展 势海安 站 场 结合海安县 商 资优 决 在海安投资建设“ ”级商业 fi海 站商业 场此项目的建设在海安县商业房地产市场上 有 的地 上优 本项目的 发建设将会 海安人可多的商机 同时此项目的 发运作标着海安商业房地产 发 大 时代currency1有划时代的 义 fi海 站商业 场在投资商 上海宏集“的 发业中 有极 要的地 成功运作将宏集“的 发规 fi扩大fl 业在项目 划、产 、作段、程建设、 等 面的力飞跃 的 高 fi海 站商业 场项目由 自currency1有的 的”地 力 大 成功运作可 巨大的现fifl现商业及经 性 建项目的可 性 发 项目规划、设 经成项目项前报建作也 成项目现场 相 展 （二）项目概况1、项目 fi海 站商业 场2、建设地 海安 站站前 场 、 3、建设单 fi海 房产 发有 4、 业性 有 5、经 范围房产 发 、会及展 服、组产 展 6、 专 7、资 等级房地产 发 业三级资 8、程概况“fi海 站商业 场”项目 地83079 总建 面积 14.5 项目 行 主 3 4层内商业主体3层 经程总投资15293.53 价729.80 成本1054.73 9、资fi 本项目建设资fi 有四种 发 自有资fi2000 上海宏集“及 资6700 （上海宏集“ 投5000 上海宏集“ 投资 投800 fi海 商业城有 投900 ） 发商 行商业 3000 房3600 根据收投资 15.27 成本 38.17 22.37 内国家收4968.59 分析结果表项目的会和经济 （三）可行性研究报告研究范围根据“ fi海 站商业 场”项目建议 及项目规划、设 本报告作范围主要 投资环境、房地产市场分析、海安商业地产市场分析、项目自 分析、项目 发建设建议、环境、投资资fifl 、项目经济评价、 分析及 、 前景等 （四）研究结论及建议本项目商业综合房地产 发项目合国家城 发建设产业 发用地变及项目建设规划 经 建设资fi目前正 现场有 针国家房地产行业的宏观调 、房地产投资群体商 用房投资 向的转变、海安县 地 及当地群体的房产投资 商业项目建设 走向规 化发展的 势根据海安县商业房地产市场分析项目 发有市场分析结果表项目经济可行 本项目 发”地 海安 发 海安的商业 海安发展海安 发 产业结 调 高当地居生活有 的会 项目建成 将改善海安 的城市形象环境也将有目共睹 从目前海安房地产市场分析看商业用房供需结 性的矛盾还突出建议在下一 规划时商业用房的功及 发建设规 再作一 的市场调研和边 、规 分析 面积 大、总价 高的产 多层联卖、有功分 详细的产 发规 的调研、分析 同时要根据市场供需变化做出 准 的市场 调 户型或面积及 域的功分 fl做程建设规划强楼 作降低 发建设成本尽减少项目 总之由上分析可看出在当前市场情况下本项目在经济、会和环境上都 可行的 （五）主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号 项目 单 指标1 总用地面积 830792 总 地面积 44608.203 总建 面积 145437.504 建 容积 1.755 户均面积 /套 161.606 总套数 套 9007 均价 / 18008 建设投资 101509 建安成本 / 729.8010 项目总投资 15293.5311 成本 / 1054.7312 收 2610013 业 及附 2093.2214 总额 8713.2515 2875.3716 净 5837.8817 项目投资回收 2.518 投资 （ ） 15.2719 资本fi 68.6820 成本 （ ） 38.1721 （ ） 22.37二、海安宏观市场分析（一）自然状况海安地 中 临黄海如接壤 和如皋毗邻西泰兴fl姜堰市相交台市相连 西直 最长71.1里 最宽39.35 里 全县均 地地形坦荡河 稠密 扬运河、串场河 河地 滨海 的最高 海相沉积 盐碱地 海拔3.6 5 海安亚热海洋季性湿气候 气候温和四季分气候宜人冷热适中 照充 雨水充沛无霜长 从海安的自然状况看海安 适合居住、生活和作的城市之一 海安的房地产 发奠 础 （二）三大产业分析2004 海安县成国内生产总 106.6亿 收10亿,全会固 资产投资53亿 同 分增长14 、18 、30 城 居人均可支 收9503 农人均纯收4600 同 分增长12.5 和6.5 末居存余额122.01亿 增长16 2005 经济会发展的调目标现国内生产总 117.2亿 增长10 收11.8亿 增长18 全会固 资产资产投资62亿 增长17 城 居人均可支 收10453 农人均纯收5732 同 分增长10.0 和12 城市化水达67 业经济运行 高2004 现业产 收240亿 增长23 业 5亿 增长20 农业总产 300亿 增长21 中业产 260亿 增长24 农业产 40亿 增长5 坚 型业化 向项目 抓园 大力业强县战 业程05 现业 265亿 、技改投38亿 分增长11.0 、19.5 二产增国内生产总 的 达35.1 全会固 资产投资53亿 增长30 中业技改投32亿 增长60 三产业投资额7.8亿 增长15 会 零 总额29亿 增长60 自 出 总额9000 美 增长20 用外资7000 美 增长33 外劳 业额7600 美 增长10 人均居住面积由80 的15 /人现在的32 /人城 居居住面积由80 的11 /人现在的26 /人 2005 现 商 资 资fi8500 美 增长21.0 最 统2004 主要经济指标列表（三）主力产业分析 海安业 础雄厚机械、电 、纺、丝绸闻全国 数“零误差”机床填补 国内空白 “鑫缘”丝绸产 获“中国”号填补 市空白 全县拥有桑园18 亩 产鲜茧34担雄踞全国县（市） 一 业 全国四强拥有无 机6000多台套 出 居全国前列 现有国家、 级 业集“50多 外资 业210家高 技术 业26家列 市之currency1亿业42家居 市 二 国家、 级 产 60多 2005有 国家“863”划项目 户海安 市 一的 级程技术研究中心在海安县 2004 前三季业产 突 300亿 今 净增100亿 收突 10亿 综合力 居 18 从统数据难看出海安经济 发展态势成 海安房地产 发展的 要 同时海安经济的发展也 本 供 充 的有的 三、投资环境随着海经济的联 交的 发展 中地 上海等长三 经济发达地 的联 密海安作 中地 经济最活跃的市县将充分发 的交优势大力发展 经济、贸 、会展等行业将“边地 的经济 巨大的 作用海安 中心的 小时经济 内 、台、姜堰、如皋等将直接 一小时经济 力 及无 、 、 熟、泰 、盐城等地 上海、 、 、兴、长兴、 、扬 、安、连等地海安的 、贸 、会展等行业形成有 补共currency1发展 中地“力海安fi人 fl 环境优美 、盐城、泰 三市交接 地 十分优 全县总面积1108 里人 98 闻的“中国茧丝绸之 ”、“建 之 ”国 准的currency1 海 放县全国currency1 生态范县 县指 标 单 产 国内生产总 亿 101.3 收 亿 9.11全会固 资产投资总额 亿 67.78城 居人均可支 收 8119农人均纯收 6057自 出 总额 美 14660 用外资 美 11087城 居存余额 亿 139.46”技强县作范县 全国最安全的地 之一 海安 的地 和优 的产业结 成 中地 最currency1发展力和优势的地 海安业 础雄厚机械、电 、纺、丝绸闻全国 数“零误差”机床填补 国内空白 “鑫缘”丝绸产 获“中国 ”号 全县拥有桑园18 亩 产鲜茧34 担雄踞全国县（市） 一 业 全国四强拥有无 机6000多台套 现有国家、 级 业集“50多 外资 业210家高 技术 业26家亿 业42家国家、 级 产 60多 2005 有国家“863”划项目 户海安 海安交便 水空达现 成空运、 、 、海运、河运体交1.5小时经济 内连接上海机场、在内的六 机场、六 海及 中地 要交由此的交经济数亿 向的 长 西向的 在海安交 海安成 中 中心fl连接海 、 海安将成 全国 要 交 204、328国 、202 全境城 连建设中的盐高 和海高 在此 合连接上海和盐高 的 大建成 海安 上海的行程 1.5小时 运海安河密 水运发达“扬运河”、“ 运河” 间连接 大运河达全国地 空在 的 机场 、 、 等 海运 国家十大 之一 70 里可直 本、 国、等国家和地 建设中的 大洋 30 里内支上海联运出 可由此接转世地 海安 站集 运、 运、机段、 站、组站 一体 外最大的二级组站 中 要的交 作 一轮经济发展 的 项目海安 站商贸城充分 用 站建设的 交优势和巨大的在商机 四、城市规划前景的海安县域城 体 规划根据海安城 发展现状及自的空间、功分、产业 和 础设状况 长和可发展将海安 全国农业产业化范 纺、机械、电 业 地 中交、 中心 市域次中心城市 海安着力 建县城 心交 骨 “一心一三”的城 空间结 一心 一城（县城） （海安 、城 ） 中心 一 国 和海 形成的城 县城 心主要分 城 、 集、西场、 、 和 三 、中、西三 城 经济 规划县城 中心城市 、 中心 一 海安现状城市化水 城 人 人城市化水 城 人 人城市化水 县城总体规划将海安县城的城市性 中交 兴业城市 规划 海安县城范围 里人址 三环、 四环 、西 腰庄 、 站场 中 华 三环 西 永安 海 里的城市中心 根据 西园的发展和城市景规划分 里的城市规划用地和 里的城市规划域内旧城改 和城中村的改 建人中 、中中 、 三环和 世纪 场等四 商业 域中心 旧城、城、城西、城 、城五 居住片 西和 业片 根据县城总体规划将强势 三环、 四环、二环、永安 、凤山 、丹凤 、海王 等主 建设和城 支 、 间 建设 五大居住 和城市中心 建设 站场 域和 生态 发 城市生活污水延伸程、 燃气覆盖程、 域供水程、垃圾 程及 用型 站建设程 再建一 体 大、 高的标性建 高海安的知 从海安规划 看海安将成 中交、 中心及 市域次中心城市 海安 优势将再 从海安规划 看本 在海安规划发展 向上 海安 城市化水将有 大 高 房地产市场的发展 供 有需求 五、房地产市场现状（一）全国房地产市场现状2004 中国房地产业 飞 发展但 “强弩之末”中国房地产市场“ 经 始从 峰往 谷回 规范房地产市场的有序发展国家及相关出台 一 列宏观调 房地产市场的发展 一 的调和规范作用 在这一 列宏观调 出台前 者购房有 大的盲目性在宏观调 出现 一段观望现在正在走 性 1、回 房价涨幅的回 从城市房地产市场发展状况看今 一季 去 一季上涨8 今 二季 去 二季上涨3.1 说房价的增幅在 的回 也有少分城市房价的绝 在回 房地产正在朝着国家要求的 住房价的目标前正在现住房价 的目标 也可说房地产的软着正在行中 在房价回 的同时投资规 的数字也在 的回 03 增长29.9 04 下降 28.1 今 一季下降 22.2 投资的增长也在回 这和国家的目标 一致的 也可说房地产的发展态势 宏观经济的软着做出 贡献这也 房地产 骄傲的 房地产在2004 出现 供应求的情况在投资规 行的同时也 有地 需求的规 供求资fi有一 非 有的”这 房价涨幅回 的 因 2、回暖 楼市的回暖在房价涨幅出现 固回 的同时全国的楼市正在逐 的回暖 在国家宏观调 出台前 者购房有 大的盲目性在宏观调 出现 一段观望现在正在走 性 什么会回暖？一 就 国家 房产价而 打压价 另一 就 需求仍然 盛 从今 一季的情况看仍然 出现 供求 全国一季商 房的竣面积同 增长17 面积同 增长18.1 这 楼市回暖的一 标 3、回归 性回归或回归 性 过宏观调 者从观望走向 性 买房的盲从或者 激情正在克服人们 性 在这 情况下 发商也 始 性冷地看待楼市地打 楼 过调可一 识在会主义市场经济初级阶段楼市发展的规律性楼市发展的相关性楼市发展的差异性 一 规律性就 楼市和 宏观经济 匹 的因 房地产业 支柱产业会 宏观经济的发展 另外就相关性 楼市的发展和fi、 、会 面 密相关 三 面差异性 没有 一 一样的城市 要一 一 地行分析 有的城市现在回暖的迹象刚刚有一 程一样 房价涨 的地、有泡沫的地 可回暖慢一些 泡沫少的地 性少一 回暖 一 4、回报 建设和谐地产、回报会房地产业 国经济的支柱产业 作 支柱产业 发商这发展 也获 非 高的 应 说房地产 高 高 的产业 那如何回报会现在正 发商应 讨论的问题 现在正在 出主 发商的会感正在 出和谐地产、和谐会的概 这就 会回报的一种表现 会最的回报就 努力高性价 用产 回报会用的性价 回报 者 发商 产 如何的 发currency1要多地 发 、 地型的住宅绿 住宅应 发展的主要 向 发商应 主 地做绿 建 的 者过努力把楼 建成 合 地 合 的产 （二）海安县房地产市场现状2004 海安房屋面积197.96 中住宅38.81 2003 的面积138.41 、住宅38.97 分增长43.0 、-0.4 房屋竣面积133.75 中住宅16.48 2003 的竣面积68.03 住宅22.52 分增长96.6 、-26.8 商 房 面积23.03 额28547 商 房空 面积4.67 分2003 的14.66 、17001 、3.86 增长57.1 、67.9 、21.0 海安房地产业主要经济指标列表指 标 2003 （ ）2004 （ ）同 增长（ ）面积 138.41 197.96 43.0中住宅 38.97 38.81 -0.4房屋竣面积 68.03 133.75 96.6中住宅 22.52 16.48 -26.8商 房 面积 14.66 23.03 57.1商 房 总额 17001 28547 67.9商 房空 面积 3.86 4.67 21.01、市场 征本形成“本地 户 主居住 业 主经济用 主”的供求” 2004 海安的房地产从2002 的1300 / 目前的2000 / 形成 一 价的飞跃 在户型面积 上110 130 成交 例的85 0随着生活 的 高房型断被市场 可小康型、生态型住宅浮出水面居的选择标准 高讲究 便、舒适、“全 投资购房者 的 逐 高由2001 的0.3 上目前的5 在 有的5 的投资型购房者选择中地段 一 的地段标着成熟的商业、善的 套、充 的人气及的商业机会 2、商 房情况分析房地产投资额成正 的房地产面积大幅的增长200 的面积着在 内房地产市场的 热及可避免的产 竞争 海安商 房竣面积从前 的增势今 然和皆因2003 增势过 ”地的可 性抑 增 同时和 相关城市规划的密切相关 2004 海安商 房 面积 2003 同 增长57.1 可见海安房地产市场空间大 发商说正 的大时机但这种状况会维 太长时间 发商们应把握住机会 目前海安房地产市场供需商 房空 面积有 增 这无疑 发商的产 的全面性 出 高细的要求 海安商 房价一 飙但从海安的市场容、经济发展 势和 者市场空间等因看海安的商 房价应还有一 幅的上空间 3、商 房情况数据分析房地产投资额成正 的房地产面积大幅的增长200 的面积着在 内房地产市场的 热及可避免的产 竞争 海安商 房竣面积从前 的增势今 然和皆因2003 增势过 ”地的可 性抑 增 同时和 相关城市规划的密切相关 商品房施工面积走势图010203040502001年 2002年 2003年 2004年从上 商 房 面积走势图可看出2004 海安商 房 面积 2003 同 增长57.1 可见海安房地产市场空间大发商说正 的大时机但这种状况会维 太长时间 发商们应把握住机会 目前海安房地产市场供需商 房空 面积有 增 这无疑 发商的产 的全面性 出 高细的要求 海安商 房价一 飙但从海安的市场容、经济发展 势和 者市场空间等因看海安的商 房价应还有一 幅的上空间 4、展望（1）商 住房总增长 海安商 住房市场 面积逐 增 商住房 总增长延 随着海安住房改革深 居的住房观 发生 要转变 一 脱离 福 分房的羁绊从被 等待分房转变主 市场买房 二 生活水的 高居的居住 从 有房住、住下发展追求住的舒适、住的健康 这种住房观 的 要转变成 海安住房商 化体 本 的要fl商 住房 业绩逐 扩大 今 海安商 住房 仍将 运行 （2）房价走势2005 海安房价 上涨的总体 势会改变 由如下A、”地资 的可再生性决 房价合 上涨 房地产市场健康发展的标之一 而商 住房 体 的 高 然建 成本的增 从这 看房价上涨 顺 成章之 B、有需求的增 也会房价 上涨 由 城市化程外人 和拆迁户的增 及居改善居住愿望和经济力的同 增长势 增 住房的有需求 C、”地行 标、挂 、拍卖建材涨价2005 商 住房价会有相的 再有海安房地产市场 相 晚商 房总体价偏低 因此海安2005 “商 住房”价在现有础上将有小幅 增长的过程 D、 户的需要 市场的需要同样 发商的追求 根据 的洋 园 户 资 而行的电话 获 有电话回 样本56 户在极关 价的同时房型合 性、房型面积、朝向均 出高的要求 115 /套 135 /套最 适宜 居住用房单价在1950 / 主力总价在20 人 上下 商业用房单价在6000 / 主力总价在75 人 上下 海安城市建设发展 逐 正 住宅建设之外商业地产的 发 成 的 城市建设的 发展 势城 的 合 海安 要建设成 适宜人居的城市同时还要适 交、 业和发展 同时大 型的服行业需要 的商业台 因此商业地产的 发应 下一 的 发 城 居购房选择currency1选 域 然 城 内这 由性生活的 决 的但少居城 的环境表 望居住 景 宜人、环境优 、交和生活便 、商业 套设齐全的生活小 购房者 关 、健康、 5、 需求分析者价的接 有 高目前 者价的 力集中在1800-2450 间 集中 2000 的价段当前市场价的差 在 小而去 者的 力集中在1500-2000 之间 单价接 相应海安 者总价的接 也有 接 峰 从去 的15-18 今 的19-28 20 上总价的接 例去 相 也有 增 六、商业用房市场分析（一）商业用房市场现状海安房地产市场上的商 发力 海安商 市场一直没有 投资商 指可数海安目前 有的 大型商 人 家连 性超市项目无 currency1规 、成气候的大型商业 商市场走的 统的作 的 业 海安商 市场温 商业运作规范等现象 六一 商业用房市场打 房产投资 空前因此 发商 的 关 发商应 经过密的调查和的选址 商业 业的最 发地段和准 规避和降低 而 转 发商应 在 上做 章应currency1业主或商家的 商 发的关 要现投资价 的最大化现 发商、投资者和经 者多“的面 （二）商业用房需求及发展“人 本 准 功合 本获 和谐发展” 21世纪城市商业 的也 今 城市商业 发建设的要求 随着海安县城市居收的 增 化生活水断 高居住的 本善居在 前的“ fi”而 将fl 转 投资或 业投资房地产产 上 存 行心用 太心投资房产心 前“望及”的商业产 产生 兴”同时随着居投资 性的断 强商业产 的功、 、”技含、性价 （含fi）也 出 高的要求 根据海安城市经济会的发展及商业 今 的发展 势这“ 商业”将有小的市场 需求fl将逐 成居今 投资商 的 要选择 主要表现 1、 商业 向细分化在商业市场 活跃投资 多 化的今天一 商业楼 投资者的前 应 同的 性和 增 的有性换话说商业地产的细分 今 商业地产市场的发展 势 往商业地产 、地 、交便 程、商业 围的同时商业地产从业人的专业化程要求也 高 市场规划、设、功分 、 、 的 感 高 2、商业地产 逐时代随着海安商业地产市场的断发和竞争的 激商业地产市场“ 应”的出现势在 行 在商业地产买 市场的今天业或投资者 商业地产地关 将 currency1体全面 要求 增 、 套齐全、购 环境还要currency1 化 、今 转交 余地及 力等这些都 成 商业地产出现的 观环境 同时 发商也会逐 识 在商业地产 发中的作用 大投资力全面 楼 准高 、规 化、分 细化商业地产这一人市场 目前在海安商业地产市场上多购房者但 价还把 的 转 发商的力、 、知及 上可见商业地产投资者 性要求也 高 3、商业产 投资逐 成 居的 热 和投资段海安 中地 的交要 但 业发达发展 、会展、国 商贸业一直 海安经济发展的 之一 由 长三 的 海安 域经济 经济飞 发展城市化程断 、 交的一 改善和善 海安城市经济发展前 有的机 城 居收水在逐 的 高随着居 用 逐 和的前 下“一 三代”的商业投资 被 投资商业地产将逐 成 居 热 和投资段 目前海安居 业投资外有15 20 的投资者 用 投资 、增 或出 这海安居 生活水 高无关 4、市场需要currency1有高 、大 力的大型购 中心从海安市场的商业容上的评价看超过 数的商家 海安的商业数少但 零 有 力的商场和购 中心余有19 的商家选择“数多有些 和”“差多可 ”但有7 的商家选择“太少 仍 ” 从上就可看出海安商业容面临的 的问题而 的飞跃 海安的商业市场发展 有相当长的一段时间 础可 但海安的商业项目的结 还 转变现今应再盲目地增 零 商业面积 而应 有针性地集中资 兴建 正 高海安商业形象 要的商业项目 多 商家 海安的商业项目中 有 力的商业购 中心这海安打 的、高 、有 力的商业项目 高 高要求 5、市场需要 而 的商业业态从商家们海安商业业态和 的看中们可 60 的商业 海安商业业态还 商业 另有27 的商家选择 业态 的选项 商家们 经 识现阶段海安商业业态上 在 的 有待 将在业态 上、业态 上多 心 者有多的选择空间 但业态的 也从另一 面 商家们看海安商业业态的 空间发展向 们说 的业态正们 展海安市场 供 的机 （三）当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题目前海安商业地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾结 性、阶段性、规 性供 过 的现象突出市场有需求 主要表现在下三 面1、商业用房空 上 化空 房压力 大 现在海安商业用房主要集中在 发 和“边 据有关资 统海安房地产 发投资 市而上 商业 发面积 增同在 商业面积 超过30 待建项目还有20 一些单差建、建设标准低、 差、地段 、功设合 的商业用房空 还将一 增 2、 海安城市级差、 观 等因 海安房产投资群体及自 商 购买业主数相有 “ ”市场竞争将打 争 一战 同时海安商业房地产市场还有待 一 规范市场需求的性环还要有一 长的形成过程 3、商场发 体水偏低 fi海 站商业 场 发建设也面临市场供大 求的矛盾 结 性供 过 市场有需求 的矛盾十分突出 尽海安市场前景居 力一 但由此 致本项目的 发有一 的市场 七、海安楼市调查本 主要内容有在 楼 在可 竞争供应分析 竞争的产 分析（房型、规划、”地价 、综合 套） 竞争的市场 向（ 域、目标象群、时间 ） 竞争 情报收集（ 告、价、S 活 ） 一海安 楼 果图 本资 总建 面积7900 业用房78 业用房主力房型80-245 /套居住用房68套居住用房主力房型110-240 /套居住用房 均价2718 / 商 价一层20000 / 、二层6000 / 、三层3000/ 交时间2006-03发商 房地产有 建 设上海都市设项目地 海 、中 热 0513 8163522 8013522（二）泰华 村现场景图 地面积21120 （ 32亩）总建 面积30000 居住用房188套居住用房户型面积125-188 /套居住用房 价1698 / 层差 例一层 价 18 、二层 价 25 、三层 价 24 、四层 价 16 、五层 价减8 、6层 价的50 居住用房去化85 项目地 中 28号发商 市泰华房地产 发有 楼电三） 园本资 项目 地46086 总建 面积55390 总户数458户居住用房户型面积95-150 /套主力户型110-120 /户居住用房均价1780 / 房 65 项目地 海安 人 61号发商 集“建设 发有 海安分 楼电四）中洋水景本资 总建 面积27860 总户数218户主力户型120-140 /户居住用房均价2200 / 房 95 项目地 海安 2号发商 洋 业有 楼电五）洋 园本资 项目 地38215 总建 面积49680 总户数368户主力户型120-140 /户居住用房均价2230 / 房 85 项目地 海安 海西 35号发商 洋 业 发有 楼电六） 福 本资 总建 面积5162 总户数36户居住用房户型面积115-145 /套主力户型125-135 /户居住用房 价1680 / 层差 例一层 价 24 、二层 价 26 、三层 价 20 、四层 价 14 、五层 价 21 六层商 均价7500 / 房 65 项目地 海安 海西 面发商海安地产 楼电七）汽运商 本资 商 户型面积120 295 / 价一二层 合 8000 / 、三、四、五层 合 2400 / 交时间2005 6月发商天鑫 发 / 汽运集“联合 发地址204国 和长 交接 电话2970666 5618629在 楼 总结者价的接 有 高目前 者价的 力集中在1800-2450 间 集中 2000 的价段当前市场价的差 在 小而去 者的 力集中在1500-2000 之间 单价接 相应海安 者总价的接 也有 接 峰 从去 的15-18 今 的19-28 20 上总价的接 例去 相 也有 增 八、海安商业现状海安作 下的一 县经济力有 商贸也 发达 县城的商业市场目前可分成二块县城商业中心- 人中 及 “边专业性市场- 本分 在长 （一）县城商业中心1、范围人中 全段、人 西 靠中 分、人西靠中 分及海 、中中 靠人中 分 2、长人中 大 500 余 划在商业中心的 长大概只有100 200 3、商业 主要 商 大分都 一层、少数 二层 在人中 和西 及人中 和 交 有 大型的商场和超市 另外在人中 商 间 着 规 稍大一 的商城 4、主要商场 峰大世商场、五星电器（没有 业）、 时代购 中心、华艺商场、fi鹰国 购 中心、农商超市海安店、 峰大世超市、 中大 5、经 业态 商 和人中 上 规 大一 的