某某湖旅游度假区可行性研究报告

XX 湖旅游度假区Xxxx 文化园可行性研究报告XX建筑设计研究院武进旅游局11 目 境项 环 现状1. 1地理位置XX湖旅游度假 位于常州市 南部、太湖之 的雪堰和潘家区 东 滨 两镇境 ，面内 积16.86平方公里，是常 地 唯一的面 太湖的旅游开 区 临 资源。度假 距离常州市区 区仅35公里，距离无 市锡 区约20公里，距离无 山太湖 家 旅游度假 和 山大佛锡马 国 级 区 灵 仅5公里路程。由XX湖蓼莪山旅游 展有限公司投 建 的中 蓼莪文化 景发 资 设 华 园于 太湖旅游度假 的中央南假 ； 至蓼莪山脊 ；西至区处 开进 区 侧 东 线梅 岭西段山脊 ； 用地范园 线 规划 围约55.4公 。其范 如 示，中顷 围 图蓼莪文化 地 太湖旅游 ，周 有知名的 山大佛、三 城、华 园 处环 带 边 灵 国水 城、常州中 恐 、天宇 寺、溧 天目湖和茅山景 。许 华 龙园 禅 阳 区21. 2自然 件条候：中 蓼莪文化 所 地 候 和，雨量充沛，四季分气 华 园 处 区气 温明， 季 季候；年平均属亚热带 风 气温15左右，一月 最冷，七月份最 ，无霜期份 热 225天；每年4月到8月 雨季，年平均降水量为1000-1200mm；常年主 向 南 ，年平均 速导风 为东 风 风 3.1m/s。地 ： 有地大部分 低山丘岭，山峰最高程质 规划 为 125.7米，山体坡度以10%以下 主，主要岩体是 桐砂岩， 、 为 乌 为黄 、， 度黄 1米左右，地 为15-24t/ ， 度为6-7度。水文：太湖 湖 平均2米，常年平均水位3.16米，最高 水位5.1米 1991年 。最 水位2.5米，湖 主要 和质 为的 ， 有部分 岩 ，由 向湖中积 质构 软 砾 边。水 、有 高。水体目currency1 “ 地面水 质 份较 达 级 标 。3：由于 fi fl的水 件 的 候，区 内优 条 气 长 ，fl，有 水、”、 ， 乔 树种 种有水、 、米、， 有、， 。麦 还 种1. 3其 路： 有 湖路区内现 环 宽18公， 至无 山东 锡马 区5公里，西至 分水 公路 ，有 山公路兴 镇与 连 盘 9公至 路锡 约4.5公里， 离无 和常州市 分区内 锡 区 别30分到1 程；时车水： 有一 ， 水区内 约300 ， 常 用吨水主要 水， “年 建水 ；进 拟 内 厂： 有雪堰、潘家“ 的 所 路 ；电 现 镇 变电 线 ： 目主要 雪堰和潘家“ ， 量讯 邮电 务 镇 电 务质 尚，市 建 所。区内 邮电4“、 目建 件分 项 设条 评21 的自然 件优 条山 水，地地 景 ，三面 山，南 太湖该园区 观 环 临 ，山 山坡fl，山 ， ， ，景 ；顶 叠 气清 鸟语 丽有一山峰至太湖 ， 如 着中 蓼莪园区两侧 边 双 护 华文化 的宁 和安 。 些 目的 展奠定了 景 源的currency1园 静 详 这 为园区项 发 风 资 础。522 的人文 源资史上曾留下了不少的名 迹，其中蓼莪寺最 著名，始该区历 胜 为建于 晋，得名于东 诗经雅蓼莪篇，是全 唯一的孝祠国 遗址。 ， 一期工程修 ，已具 。悠久的 史文化，虽屡经兴废 经 复 风 历以精 掘和 造 特的人文景 和 性 明的主 旅游文化挖 创 独 观 个 鲜 题 ，确定 旅游 的地位，以 不同的旅游 和魅 召 游客。邻 区 与众 值 唤23雄 的 fi旅游整体 模区 规太湖地 一直是 外旅游文化的 点， 有无 山苏 区 国内 热 锡马 国家 旅游度假 、 山大佛、水 三 影 城、 洲城景 ，和正 级 区 灵 浒 国 视 欧 区建 中的其 旅游度假 光 ，旅游 源分布有特 ，规划 设 观 区 资 区以 避短， 互 ，建 具特点 又密切 系的旅游currency1地扬长 协调 联 ，6 强大的 模 ，有 地推 整 fi的旅游 的 展。今 将 规 优势 个区 发毫无疑 ， 常地 的 湖旅游事 如地 的 一 熠熠 苏锡 区 滨 将 区 经 。 的 以充分 地fi 。 园区 开发 发 这种 边 优势24便利的 件条着 宁高速公路、宁杭高速公路、 路的 ，以及潘分公 长 开路、 湖公路、潘公路、 公路路的 一步建 、加上 环 进 设建 直 州、无 、湖州、杭州的航班， 使地 设开 达苏 锡 将 区 为便利， 外游客具有吸 的旅游 光currency1地。 国内 观73、 目 容项 内 中 蓼莪文化 的 布局以华 园 规划 XX湖旅游度假 的整体 想 currency1区 构 为，秉承地fi ，利用自然景 ，注入文化 涵， 凸 “文础 观 内 图 8化 ”之特 。全 主要分六 广 、蓼莪山 、 澄湖、“十园 园区 龙 四孝石刻 廊、蓼莪 寺和太湖 音六大景点。整 文化 以长 禅 观 个 园区山 水，人文 迹 源泉，着 蓼莪山的文化 自然 胜 为创 与 进行 和 境塑造。 用 建筑 理 和 代科技手 环 灵 园 设 现法， 正做到步移景 、移步 景。 郁的建筑，自然高下的山 ， 合的水系， 了景 的 框架。主要景 呈 展势 开 构 区 构 观 线状，高潮迭起， 映。由建筑、水体、水面、 化造景要素 开 大 境， 有太湖地fi 情，又令人耳目一 的 代文环 风 现化 光， 体 元 ， ， 和人性，寓 于园 风 现 协调 currency1 ，湖山毓的文化 布局特点。 用地面 和效 园 详“规划 积 图9用地面 指规划 积 标蓼莪文化 用地园区 554公 投影面顷积蓼莪寺用地 22公顷太湖 用地观 042公顷入口广 367公顷用地 068公顷车 142公顷路用地 205公顷化用地 水体 406公顷10四.客源市 分 ，中 城市 光旅游， 距离 加 ，调fi 国 观 fl 37%的 游市 分布 距城市 15KM的范 ，围内 24%的市 分布 15-50KM，内 21%分布 50-500KM ，由旅游中 城市 的 市 内 发 的目的地 范 ，主要 中 距城市 围 250KM 范 。以 做 围内 ， 主要 客源市 定位 将园区 国内 200KM 范 。 一地 围内 这由宁 、 常、杭 湖和上 的中 今最大的区 镇扬 苏锡 构 国城市 ， 城市 的中部。 些城市人口 ， 人带 园区 处该 带 这 众 经 发达入水平高， 游 强 。 加上 文化 ， 全 唯一园区 currency1 为 国11孝寺 ， 山大佛 ， 吸广大游客的注 。 与灵 将2001年周 景点 游客情 ， 的中 蓼莪文化 游客人边 华 园 到达 120 人/年是以 到的， 市 旅游 达 详“ 目市 旅游 城市区 人 口 知度% 游 客 上 1400 30 189南 518 30 48无锡 428 50 22州苏 571 30 8常州 331 50 350南镇 扬州500 30 605杭州 592 23 6湖州兴 300 23 5其 城市500 22 33其 市”华东2000 15 75外市 312 120周 景点 游客情 边 2001年度 景点名 游客人 人 山大佛灵 207中 恐华 龙园 102天目湖度假区 128无 三 水 城锡 国 浒 176常州天宁寺 111茅山 153. 目投 currency1项 资投 currency1主要由期 用， 体部分，入口广 、 澄湖、蓼资 13莪 寺、太湖 音、“部分 ， 禅 观 详“ 1 投 currency1。资目投 currency1 位： 元 项 资 1 fi 目名项 投资一、 期 47001 其中：fl 6002 地 40003 期 100“、 体 14501 其中： 车 2502 路用地 2503 化用地 8004 地 整调 150三、 入口广 36001 其中：广 15002 之 龙 13003 蓼莪 800四、 澄湖 635141 其中： 302 廊 553 湖 、 2504 蓼莪 1105 别 1306 广 60、 蓼莪 寺禅 26801 其中： 宇 25002 “十四孝廊 1003 孝广 80六、 太湖 音、“观3800七、 留 200、 投 资 1706515六. 效分经 使用的currency1 和currency1 件是 旅游 的fi 础 条 国内 情 ， 分旅游市 展景的currency1 上， 合太湖旅游大经 发 础 境以及蓼莪文化 景 的 情 的环 园 区 规划 61 入的 currency1 标611 入 地 要的主 景点 ： 州 区 题 苏 园80元/人，杭州” 80元/人，无 中 影 currency1地三 、水 景锡 视 视 国 浒 区65元/人，中华恐龙园60元/人， 山大佛灵 50元/人。中 蓼莪文化 主要由太湖华 园 观音、蓼莪 寺、 澄湖景点 。 和游客的旅游 禅 经 规16理，景 的 定区 为40元/人，境 外人 一同 。内每年 入 4800 元。612客 入之 ，龙 设100 标 200 位，平均 80元/，每年 入 480 元。613入 旅游 入园 景 的特 、游 和 性 目有区 与 项 20 。 着景项 知名度的步 高，以 高 ，以 加 入。 区 于 游客旅游 理的 和 currency1的 化， 以 高入 旅 fi 园游的平均水平 currency1 入的 。 期的入 旅游 该项 长 园 水平规划为30元/人， 人 为80 人，每年 入 2400 元。17614蓼莪 及 入 以 位的方 高 的 入， 面 积7500平方米，每 1。5元/平方米 currency1， 入 约405 元/年。 每人10元 ， 60 人 600 元/年。由 得，正常年 入份 为8685 元。2004年7月 ，7-12月35% currency1。 详“ 3 62 的 currency1 标621游 是指景点 所的水 及 常 修 用，不 该 设 电 和 人 的工 入 理 用 currency1 。 务 资 这两项 内 fi了 化 currency1程fi， 常 修 用和 旅游 的平均 为 国内 18 入分 的水， 入的 25% 高。每年 1200 元。622客 入的 30% currency1，每年 144 元。623 主要是指 和 的 和 修 设 用， 、 行 的平均 利水平，一 为40-50%； 约为800 元。 的 模效 明 ， 园区 开发 规 和游 的 入 量 量 大， 入 入 设 设 带 目中。 是， 和游客的旅游 理，景 的 经 规 区 确定为40元/人， 境 外人 一同 ， 了游客人 内 加素以外， 入中不 映 加和游客 水 设 19加 的 入 量。带624 投 资800 元，一定 承 ，公部分投资为100 元/年； 40%， 240 元。 详“ 4 63 用的 currency1 标631 用主要指广 用，每年 50 元 currency1。 632水、 、 用每年电 气 60 元 currency1。 633 修 用每年 180 元 currency1。 64 理 用的 currency1 标641 定 、 ， 投资 资 资17065 元的5% 20 ，为853。25 元642 人 和工 资标太湖地 主 公 景 理公司的人 和工 。 区 题 园 区 资标定 ：人 定拟 为 为60人。中、高 理人 的工级 资为3500元/月，一 工 为1500元/月，为136。8 元。工 加 用 currency1资 、 currency1 、 currency1 工 的 资 50% ， 为68。4 元， 合两 为205。2 元/年643 ：每年 30 元 644 ：人均每月 护 50元 ， 约为4 元一年。645 旅 ： 年 入的 0。5% ， 为45 元一年。646 ： 行的 度 定， 一 年 现 务 规 入的0。5% ， 为45 元一年。647 事 ：每年 10 元 。标 648 年 ：每年 5 元 。标 21649工 ： 工 年 得工 的经 资 2% currency1，每年 3 元currency1。 6410 ： 定 的 资 值 0。3% currency1， 约30 元一年。6411 公 用：每月 1。5 元 currency1，全年 18 元。6412其 用：指上 用以外的 用， 不 的 “用每年 20 元 currency1。 65 用 务 目 项 15000 元， 利 6% ，正常年 用 务 为900元。66 和 公 的 积22661 行 定，旅游 用的 ， 现 规 种为 为5%-20%； 用的 ， 种 为 为5%； 用的 ， 种为 值 为17%， 于 的 8。5%。 ”及高 目，游 目用的 ，园区 项 项 种为 为5%。 化 currency1， 一 入的为 fi 8% currency1， 695 元/年。662所得 ：所得 的 33% 所得 。 行“三 fl的 。优663法定 公 ： 利 的积 15% 具体情 由 事 定 ， 的 资 50% 。时664公 ： 利 的 5% 。 详“ 5 67 效分经 23671十三年七 月 期 效 currency1：个 经 经 入： 115945 元人 ： 9278 元人 ：经 35297 元人 理 用： 20799 元人 用： 务 12015 元人 利 ：经 38556 元人 所得 ： 9031 元人 ： 11515 元人 利 ： 29525 元人 672 投园区 资17065 元人 ，建 期“年，到 设 2004年7月1 ， 始 。开 24673年投 资 = 年 利 +年 /投资=18。5%674 回 期年六 月。 个 详“ 6、7、8 68亏平衡和敏感性分681亏平衡点分 详“ 2中 蓼莪文化 入 持平， 于不亏不 ， 华 园 与 处 状 利 。 为亏平衡点分2定量 亏平衡点定 元 2458+118点游客 人 42点 入 元 2800元 22425682敏感性分影 公司 效的主要素有 入和 ， 影 经 经利 敏感性分 currency1， 入和 分 一定幅度 经 别 变起的 利 指 的 ， 敏感的素是 入。 项 标 变 较 一定要 外充分做市 和广 ，以 大知名度、 度 ，加指 性入 游玩。 控 ， ，要 造 更 园 内 挖 创 设 景 文化融合的，具有 性、 性的 目，以 定游客 量，与 区 与 观 项 高游客的 水平， 得更的 和社 效。 经 详“ 9 26七. 合 评 ：7。1蓼莪文化 景 地 庶的 三角洲， 山 水，三面 山园 区 处 长 环 ，西南面向太湖 口，有fl的 候 境和 的地下水 源。景开 气 环 优质 资 区，人杰地 ， 育和文化氛 ，加上 ，经 发达 灵 currency1 围 发达 进入性强， 旅游的 件十分 越。发 条 优72以景 的旅游 展要 衡量，currency1 完善，区规划设 发 础设 尚太湖水 化 要改善，周 荒山 化加大 度。上 境 状 围 环件的 化 目的建 得到促 和推 。条 优 将 项 设 进 73 目以高 味特 合 建 目 。以有 的境外游客、项 为 设 标 中高 要 象， 景 象 广 效 著和市 为 务 区 利 的情 下， 2001年中 恐 游客华 龙园 102 人，灵山大佛207 人，景点，每年游客 到达 120 人以上。2774 目 项 2002年6月 始投 建 ，如 开 资 设 17065 元人 利到位的情 下， 所 的 效是以 到的。十三年 规划 经 达 内 入 将 两 18309 元，投 以 得 利资 红 28737 元。上所，行性 的 是：建 、投 中 蓼莪文化 fi 设 资 华 园景 目是切 行的。区项 28 :期 入 经 位： 元 3经年份2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合 入3040 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 115945 入1680 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 64080入168 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 6408入840 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 32040 352 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 13417期 经 位：万元 表4经年份2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合 925 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 35297游 420 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1602050 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 1922350 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 13350 105 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 400529 期 用 明 经 细 位： 元 5年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合 项目用 25 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 675修保 90 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 2430水电煤气 30 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 810折 426 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 11515工资及附加 102 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 2767培 15 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 405劳 保护 2 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 54差旅 22 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 607交酬 22 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 607董事 5 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 135年 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 68工经 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 42保 15 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 405公用 9 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 243其他用 10 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 270管理用（合 ）779 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 21033务用 450 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 12150小 1229 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 3318330期利 经 位：万元 表66年份项目 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合 一 收入3040 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 115945票收入 1680 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 64080收入 168 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 6408消收入 840 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 32040物、租金 352 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1