天润柏川SHOPPING MALL可行性研究报告（购物广场、写字楼、别墅等建设项目可研报告）

-SHOPPING MALL可行性研究报告目 录第一章 总论 . 1 1.1 项目概况 . 1 1.2 项目建设背景 . 2 1.3 财务分析 . 3 1.4 不确定性分析 . 3 1.5 结论 . 4 第二章 项目规划设计方案 . 5 2.1 项目规划设计思想 . 5 2.2 设计依据 . 5 2.3 规划设计主题与设计原则理念 . 5 2.4 项目规划设计方案 . 8 第三章 项目市场背景研究 . 10 3.1 投资环境分析 . 10 3.2 市商业、酒店、写字楼、 Townhouse 市场分析 . 14 第四章 项目营销策划方案 . 24 4.1 项目板块定位 . 24 4.3 项目宣传推广方案 . 25 4.3 营销推广费用预算 . 27 4.4 项目的销售和经营 . 30 第五章 项目工程建设进度 . 32 第六章 投资估算及资金筹措 . 33 6.1 估算依据 . 33 6.2 估算范围 . 33 6.3 估算说明 . 33 6.4 投资估算结果 . 36 6.5 资金筹措 . 36 第七章 财务评价及效益分析 . 37 7.1 估算依据 . 37 7.2 基础数据的选取 . 37 7.3 销售收入估算 . 38 7.4 销售成本估算 . 38 7.5 经济效益分析 . 39 7.6 盈亏平衡分析 . 40 -7.7 敏 性分析 . 41 7.8 财务 评价 . 42 7.9 环境效益分析 . 42 7.10 效益分析 . 42 第 章 分析 . 43 8.1 分析 . 43 8.2 投资 的 . 44 第 章 研究结论与建 . 45 9.1 研究结论 . 45 9.2 项目建设 . 45 -第一章 总论项目概况项目 SHOPPING MALL 定 投资方 商 定 商业 理 商业 理 设计位 建设计研究项目SHOPPING MALL位currency1“市“fi商业fl fiN、 、 块 性一” 商业 建设 、五酒店、 A写字楼、 平方 平方 总建 平方 总建 平方 项目定位市及 fi市场建成成 市 “ 工程、 性建 fi 况项目位currency1“fi商业fl fi“ fi位currency1 fi与经济 fi 景fi“ 金 一条街 北花园 南 “方 南侧号到 总 平方 里 项目 块四 临 道 况较好交通便捷度较好 项目位currency1fifi 统一规划建设fi fi 建 学 、商务 、文化 、行政 、集绿 自然和人文环境较好 理位置优越 项目四 块“ 、南 、 “道、北 号 土 平方 矩 规则可利用程度好 项目技术参数 平方 、 平方 -总建 平方 其 平方 五酒店 平方 A写字楼 平方 平方 经营方 、 A写字楼、 以销售 主五酒店委托际知 酒店 理 理经营 项目建设背景市位currency1黄下游“北部是“的北门 市政府在 fi“ 建设“fi和技术 fi fi建设职学校、医疗 、商务 、文化 、行政 、绿 、 展 、商业fl fi、际汽车 、 市场fi建设currency1 市的一个小 SHOPPING MALL 性一” 商业 包括 、五酒店、 A写字楼、 项目的投资建设对当 经济 展、提人们生活质量 挥巨作用主要表现在以下几方 市及 fi提供 、文化fl 、办 、商务 的场所可以促进fi 市功能的尽快完善；项目辐射及 fi 提该fi 人们质文化生活提供便利条件；项目吸引量人流消费对拉动当 经济增长 挥巨作用；项目设计理念科学、先进建准档建成成 市的 工程对提 市 到 极促进作用；本项目 需要民经济许多行业和部门直接或接提供质资料 从而“波及”和拉动当 以上行业 展；本项目的 当 民经济许多部门和行业的 展提供了前提和场所；-可直接或接带动提升多个部门和行业的 展尤其对服务业的拉动效应；本项目的 在安置人 业吸 动 业方 挥 巨作用；项目 成功 政府 金 ；本项目的建设 人民带 的 消费理念 财务分析计算依据营业 所 销售费 以销售收入 基数 现 利 建设投资总投资 建 平方 位建 投资 平方 资金 本项目总投资 项目现动 作需资金投入 资金 自 资金、投资、currency1行 、民投资方筹措“ 财务利 63837.73 财务现fi 现 部收益 不确定性分析在销售价fl、建安成本、销售 上升10%或下 10%的况下,项目依然 较的收益-平,currency1currency1行 利 8%,currency1基准收益 12% 本项目 较的 能 结论项目经济效益、 效益与环境效益项目可行 -第二章 项目规划设计方案项目规划设计思想本设计以 成现 市 fi 性商业 建 目定位在依托”的部环境、策划 度 的现设计理念 位 环境的建 成 念的 性商务建 设计依据规划部门提供的方案设计务和 对“ 性一” 商业 ”建设计 条件要 市人民政府 currency1建设“SHOPING MALL”的 市 市规划的“规划设计条件” 规范文件 民用建设计通则 G ；建设计 规范 、G ；汽车 、 车 、 车场设计 规范 G ； 汽车 建设计规范 G ；建工程设计文件 度的规定； 人民 下 设计规范 G ；规划设计主题与设计原则理念生 现 建的生 化 是本设计的主题 与生 本设基本理念原则 设计主题基currency1现 建的设计理念 成 商务建的思想基础 现 建的理论是一 先进的设计理论其基本思想 基currency1功能 行的和 和 建在功能和 上 现 多 的 交流的 商务建 接 进行 思想理念的 入研究与化 化 的设计 不增 理论的提供了 成 的基础 在设计 理论的设计概念分 四个 进行设计研究 -一 规划念 设计 用 广场 作 接的主题 成一个 广场 用玻璃廊道孤 步道 副轴分 以快速和舒缓 不的节奏与广场交呼应 个建的”立交通围车流与入口的交通共 成多 次的 系统 二 建 用纯的 作 建的主题 而以精美细致的纹理作 建的细部反映 明快而精美的现 建气质 这 处理方是 化建的一 良好的处理 被 化 的古典主义 fl或者精美主义 fl作 对 建的一 响应优美的和精致的细节延续了fi精美的气质征而洁纯的则不 成烈的征作 建自身的一 “无”的做法在纯细部精美对fi的现建 fl既尊重又表 了建自身的的现建 素的精美 fl补充入 市成 市 的一个的 素 三 结以纯的写字楼和商务fi 部分既呼应又 色而以丰 的商业fl 建细部 联系通过建量的配 和细部的呼应 成不 的 响应从 欣赏建 始到进入建建的 个部分如不的舞台 用者带入 个不的场景随建的性质设计的气氛不 到质的 副主题随 和的变化建 反映 不的气氛度呼应的 用者烈 到建 的度 四 硬件系在设备环境设计 设备的 用在可视 环境环境光环境 气环境声环境设备 理人流 理设备 用等方 理 系统的设计 建表现 杰 的 建 用 的涵义与在 丰 的规划结和 系的整呼应共现建功能方 的度 化 现 建的理论 丰 的 容和 涵在设计的操作可 入而本质的对 建理念进行表 和作从而表现在建整的 次美 和功能系统的 以 主题和其他设计理念进行 成 质的建 是设计的整氛围要设计作 一个设计项目坐落currency1 这样一个建环境优美的环境设计本身的 是设计质的重要的基础 的理念从 个 次进行理 一 设计主题和理念与背景 市背景 背景的 设计主题选择 的主流理念 建理念及其总的思 已在前文提到 作 -的建设计应表 如下与 市背景的 理念 文脉延承 长 的历史沉淀 成了的建气质和 fl 个阶的建包 市不 历史的记忆在这些记忆 淀了 市的 个建文化色成 都市珍贵的建文化脉络 的建在对这条文脉的继承生成在 的建 建材料 丰 的理和译本设计的建气质统一currency1 市的建气氛又 市的 fl表 的 丰 对步行 的 是生活 重要的部分 一本方案步行 引入建的步行 建的 建成 步行的背景跌落的 次成 步行的街景 不的步行阶梯玻璃通廊孤行 步道互 成丰 的步行 人文氛围建的人文氛围的 成 两个因素一是商业建的 涵既属currency1建 的 涵 二是个性建 currency1 其他 建的征 的人文精神表现 一 朴素平和的人文气质商业建则应表 较的宣传性 本设计以典雅和谐 基 以洁的量和 化的理念作 商业建的个性征在典雅的人文气质基 上进行 的 从 的角度设计按照 整 展的点以及未 用者的点进行 设计 总布置 集围 商业fl 部分和写字楼酒店自然 成围 的界 居住fi自成系又与商业fi做 和 的呼应 个功能部分即分又 按功能结 成布置 过多的装饰和复杂的建成方对currency1建 fl 不 适我们在设计 一 朴素气的建 fl 用 理的建材料进行 在经济上较 的投入而 到良好的效果 整 fl在较的设计基 作到和谐统一 二 建 系的 设计应表 如下设计的 理念次 在设计建表 丰 而 的 涵 其 在广场的 引展 主交流结 的 基本 变化服从主 生成次 部分 成广场分轴 分功能次轴 次功能的次 按主分次三个 次 整 景 设计应在整 生成 本案的规划道 和 整 系 围 分围 成围 部功能则分 布置 成不的分fi系 这 原则“定了本方案的总 进一-步“定次设计如景 和细部设计的方法本设计原则是对整设计系的 从 currency1 展与整和谐的建环境 三 个的建 涵的 包括建 的明确建 fl的 建 细部的呼应不建部分收 配 和整 的流 在设计 上现商业居住性建色在设计 洁方细部处理 的丰 变化 设计 法量 明 写字楼与 酒店 用 洁的立 划分与精美的细部结 用现 洁 法 建的个性 细部 用多 次的节奏 互呼应 一处 都充 生与活 利用 等与 台配 变化 立 生动 个的不部 商业建质征、 和谐的气氛和典雅 度 整气氛 生 而 涵的现商业质 部分的功能 生丰 的联系 交流的 成 建的重要征 项目规划设计方案规划总结 本案 平方 较的功能分fi成对”立的fi 主要 商业fi 办 fi酒店fi和居住fi 商业fi 用多 集布置 办 fi 用 办 楼和板酒店与 丰 的商业fl fi结 的布置方居住fi”立成布置 通过环交通 与 集绿 结 布置 景 fi布置步行景 系统通过系与绿 设置主景 系统 取 景步 景 的 次 住景 按平 结主题分 “两fi分 部的商业fi和“部的居住fi按 结分 办 fi酒店fi fi 商业及fl fi 居住fi 多 部分 下功能fi 据规划结 块 系 用围 分 结 成生动 的量 系 方案 步行广场 接 成 的功能 市广场、步行阶梯、光通廊和 步道成的三个步行主轴 成了功能多样次丰 的 共 市与建的过currency1 又建的 个不的功能fi的联系 现 界对currency1“环境的 过了以 而 -良好的自然通 在 人 fi集的集 、文化、身、fl 活动提供了便利的fl又 的 了人们的“ 平台又自然 成了一个 主楼及 的人 安 提供了 的条件 交通与 车办 楼 下 主要 车场 下 结 人 设置 动车南北 入 下 车场 商业楼 下一 商业 下 及 部做动车 车位 功能入口主要 布置与 广场呼应 ”了办 和商业建和酒店建的 用性质 点服务和景 效果等多 因素 消 车道建 布置 消 要 动车 车通过 上和 下结 “ 步行系及景 设计成步行广场 成良好的集 共 用 续视 的集景 fi 共景 的以一条阶梯主轴 主两条 廊 进一系 活 的 素较丰 的主 可设置主题景 广场、 、以及 景 素等结 主轴步行道及 步道成丰 而生动的景 效果 绿色生 系统 建 设 绿化集绿化两生 系统 绿化按三主多系布置三主是三条步行通道的绿色生 系多是个交通系 设置 绿色 系统 集绿化系统是绿色布置分 与 两 部分包括基 的绿带布置fl 建的花园布置 包括 入口布置商业写字楼主题 布置 布置居住建 所布置如上位置的设计 围生 建 主题进行设计 -第三章 项目市场背景研究投资环境分析 整经济 2004 生 总fi136515 按可价fl计算上 增长9.5% 其第一 业增fi20744 增长6.3%；第二 业增fi72387 增长11.1%；第三 业增fi43384 增长8.3% 第一、第三 业对 生 总fi增长的 9.2%和29.0%分 上 提5.2个分点和2.8个分点 居民消费价fl总平上 上 3.9% 表1 其服务价fl上 2.3% 商售价fl上 2.8% 工业 价fl上 6.1% 原材料、料、动 进价fl上11.4% 定资 投资价fl上 5.6% 生 价fl上 13.1% 居住消费价fl上 了 目前我 展业 展 促 布的研究报告 未 5 15 展业 增长 在15% 20% 预计到2010 我 展业总收入过200 ；2020 我 展业总收入过1000 据 算 展 业的经济带动系数 1 9 即场 收入 1其他交通、住 、 、fl 、等 收入则 9 展业在带 巨的直接经济收益的 这些 fi和 市的 与 展提供了的动 展业作 人流、流、技术流和 流的重要 接拉动经济升的作用而其 生的 效益 是无法估量 展经济的 展 然 对商务 游 的需 市概况市位currency1“北部北 、“经 “ 里南北长 里总 平方 里 总 的 位currency1黄下游北 市北依北 、 南 济南接 基 “ 利 及“ 处currency1-北、“两经济fi 结带和环 经济、黄三角以及“ ”经济 带交fi 与 重优 市是“、北重要的交通 沪、德石、济邯三条铁 在这里交 条道、 条道在境 横交错 福速 贯南北济聊、青currency1速 境而过 从到济南际 港仅需一小到 港只用两个小 市辖德 fi、 陵市、禹 市和齐、平原、夏 、武 、陵县、临邑、宁 、庆云 个市辖fi、 个县 个县市 末 市总人口 人其 业人口 人下 O ；非 业人口 人增长 生人口 人 生 ；死亡人口 人死亡 ；人口自然增长 其德 fi 陵县、临邑县 齐县 陵市 人口所 例较 市经济 展 况据市统计统计结果 市现 生 总fi GDP 上 增长 增幅提 个分点 几 以 增速现了 续五 的两位数增长人 生 总fi 到 其第一 业现增fi 增长 ；第二 业现增fi 增长 ；第三 业现增fi 增长 业结继续优化非 业重进一步上升二、三 业重 到与上 基本 平 表 市20012004德州GDP fi02004006008000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%GDP 407.4 460.5 556.68 686.9增长 12.3% 12.6% 16.6% 17.1%2001 2002 2003 2004 -上述统计资料表明 市经济 展 了的活 GDP增长速度 续五 过 继续 了 几 快速增长的 展趋 预计随 需的稳步扩、经济结整的进一步施未 几 市经济环境 优越和趋currency1完善 上 市生 总fi完成 增长 ； 方财政收入现 增长 ；夏粮总 历史平 到 吨增长 ；规模以上工业增fi、销售收入和利 分 现 、 和 增长 、 和 ； 消费售总额完成 增长 是 以 的增幅；镇居民人 可支配收入 到 增长 ； 民人 现金收入 到 增长 市建设亮点多、 度上 共完成投资 增长 fi干道整治、美化亮化、小街小巷便民改 等工程进展顺利 且已部分完工； fi“街、 等施工速度明 快教育 、医疗 等主建已完工 作医疗稳步推进覆盖 已 业再 业工作成效 著 镇增 业 人其下岗人 再 业 人 入 展了文明 市建活动德 fi顺利入选文明 市 教育、文化、育、广播电视等取 了不程度的进步 可以看 整经济“稳定的 展 市居民消费 况居民收入平 市居民人 可支配收入 上 际增长 人 消费支 上 际增长 GDP GDP增长 -居民消费平 市居民消费价fl数 currency1上 个分点 个分点 其食 价fl上 多 到 ； 居民消费价fl上升的拉动 currency1抑 价fl上 的滞影响市居民消费价fl总平呈现稳 升的 预计 居民消费价fl数在 居民消费结2004 消费市场稳旺 市现 消费售总额187.21 增长16% 其5757443763944791701951738049588801000200030004000500060007000800090002001年 2002年 2003年 2004年德州 镇居民收入和消费性支 统计 位 居民收入 消费性支出德州居民消费价fl数统计102.3100.7 100.3103.798991001011021031042001年 2002年 2003年 2004年消费价格指数(%)-市的售额 72.75 增长16.9%；县的售额 47.05 增长15.0%；县以下售额 67.41 增长15.7% 市人民生活继续改善2004 人 消费支 到5888 其食支 44.5%衣 支 5.9% 居住支 15.9%文教fl 用及服务支11% 市 况市 市场 展从下可以看到 几 市商 施工 及竣工总上呈现上升的趋上升幅度 市商业、酒店、写字楼、 T 市场分析商业市场分析目前主要 湖滨道、 、“ 、“方 等主要商业街道 衢 、联商厦、货楼等较规模的商业设施 湖滨道是贯市南北的轴 道 硬件设施良好人流车流较属currency1市的 道 因 道 两侧多市政配套设施如 金 、 园、医等许多上档次的酒店饭店落 currency1 如 酒店 湖滨道总 商业 22850平方 在该道 商业设施所 例较 52.5 德州 况统计259.9 250.6403.93490.285.8 62.4176.44327.801002003004005006002001年 2002年 2003年 2004年施工面积(万平方米) 竣工面积(万平方米)- 位currency1市侧是贯市fi南北的一条主干道 该道 位currency1 fi硬件条件一般但是 currency1 久远许多工、商店、学校以及政府都落 currency1 道 两侧门市 较多多是经营五金建材、服装服饰的小门脸规模较的商业数量十分 其服装服饰总商业 18400平方 在该道 商业设施所 例较 30.6 10700平方 17.8金 7100平方 11.8 “ 是贯市fi“的主干道交通硬件设施良好车流人流承能 道 两侧分布了许多商业网点和市政府的职能部门如 汽车总”、联通分 、市邮政、市气 、 森酒店等可以说“ 在今快速 展过程 非常重要的作用 其汽配 理32830平方 在该街道商业设施所 例较 43 所 例其次 13 湖滨道商业业 分布12.9%52.5%4.8%6.7%6.4%0.2%80.5%15.2%金融 餐饮 汽配修理 娱乐 服装服饰休闲 美容美发 五金建材 其它 商业业 分布12%18%1%7%30%4%1%3%24%金融 餐饮 汽配修理 娱乐 服装服饰休闲 美容美发 五金建材 其它-“方 位currency1市部是贯市fi“ 的轴 德成fi政府、市政府市政 、市土资、市人民医、招商等许多政府部门和市政配套设施都落 在 条道 上； “方 还是 接市fi和 fi的一条重要交通道 随 fi的建设 展 道 的交通 输作用 越 越 服装服饰总建 48200平方 在该街道商业设施所例较 62.6其次 fl 总建 10000平方 所 例 13 衢 位currency1市 衢 与德 口交界处营业 24000平方 工1800 人经营业 包括市场和货商场fl隶属currency1“德集团是市一个 广场 衢 是德集团下属的 卖场总投资额 装 气派消费环境舒适宜人成 货楼 的又一商业亮点工程 专业资 商业咨询 程策划引进先进 理模以 成本、 毛利、销量的经营 迅速成 商业界的 “ 商业业 分布7%13%43%8%12%0%2%15%金融 餐饮 汽配修理 娱乐 服装服饰休闲 美容美发 五金建材 其它“方 商业业 分布10% 7%0%13%64%0% 6%金融 餐饮 汽配修理 娱乐 服装服饰休闲 美容美发 五金建材 其它-牌 “德集团联商厦位currency1市 临汽车总”“临人民 园 经营范围包括 一楼市家用电器；二楼钟表首饰照器材针棉 动套装；三楼潮男女服装；四楼鞋 羽绒服装；五楼五金 用自行车文化育用 联商厦先被授予“ 店无假货 范店”、 “诚 经营 服务优秀企业”、“ 商业服务业安 消费场所”还被评 “、市消费者 位”等众多 誉号 街道 衢 业 分布楼 业 营业 一 服装专卖、鞋业、化妆 、 二 市、饰 三 市、床上用、 街道 联商厦业 分布楼 业 营业 一 市家用电器 二 钟表首饰照器材针棉 动套装 三 潮男女服装 四 鞋 羽绒服装 五 五金 用自行车文化育用 -货楼是“德集团核 企业 一位currency1市fi的商业 北 景秀 的广场是目前 北、 “南规模、档次、服务优、设施先进的货商场 货楼1983 建店多 的诚 经营 金 般的企业牌被誉 北商界的一的明 商场 、规模、 部设施先进、功能齐 、环境优美是一 、fl 、 的 性 shopping mall shopping mall商业规模业 分布 衡统一 理可以吸引市 范围的消费人消费者在目的消费的 生随性消费 shopping mall和其他商业 以下优 规模商 多可以 消费者一”的需吸引 多的消费者；建 设计 资 专业人 策划设计 人们的 理和生理需方便人们；本项目 展 展 办 活动带 的人流 然 商业设施的需；办 、住和酒店定位currency1档人办 、住和酒店的业主直接 商业设施带 消费；街道 货楼业 分布楼 业 营业 下 家电、自行车、 一 市、 、化妆、饰、 酒 二 装、 鞋、 包 三 装、 绒 四 职业装、羽绒服 五 文用、床上用、 -酒店市场分析目前市fi currency1商务氛围较 古 因 市fi 上档次的酒店、 数量较 备酒店、 条件的只 五家下表 表 市fi 现 酒店项目 项目位置 规模 平 酒店 市“方 美 酒店 市 贵都酒店 市湖滨 酒店 市湖滨北 森酒店 市“ 从上表可以看 目前市fi 上档次的酒店、 总量不到200000平 市fi 的酒店、 主要分布在湖滨 、 、“ 等市fi交通干道上因 这些交通干道 经过车流量酒店 的 非常容 被过车 看到从而吸引 入 ；目前“ fi上档次的酒店 几 项目 准价fl 酒店 三美 酒店 四贵都酒店 四酒店 四准森酒店 三准市fi 的酒店基本上以三、四酒店 主美 酒店是市 档次的酒店 四；贵都酒店对宣 是四酒店从其硬件设施及服务准 看 副其；四酒店的准价fl基本在400 / ；其他档次的酒店据自身的硬件条件以及件服务准准的价fl 所不如上表所 随 展行业的 展商务人 的增 然对酒店业的需 政府 建设“fi未 fi 然 成 市的分 目前“fi 、档的酒店设施际广场项目位currency1规划建设的 展 南部按照五准设计施工委托际知 酒店经营 理 经营建成成 “的 性建 项目 以下优吸收商务人入住 委托际知 酒店经营 理 经营硬件设施和服务质量优良提升业 fi；办 商务活动提升酒店 ；-设计 商务人对档酒店的需；际广场项目 集商业、办 、档住 一的建 用业 互补性业商业、办 、档住的建设 然 对酒店业的需 办 市场分析市fi 在用的办 楼档业 一般 位自建的办 楼档次、设备设施、 、声 方 都较随 市的建设、经济的 展的写字楼市场 然 currency1 一个快速 展目前不 商已“到 展“ fi在建的办 业已 一定规模的供应在建的办 业如下表 表 fi 在建办 业项目 项目位置 项目量 平 通 商务楼 Dfi “ 际厦 Dfi 众 工 楼 衢“ 齐厦 Dfi fifl商 楼 Dfi 商 厦 “ 道 广场 厦 湖滨南 德对 本项目和其他项目 以下优 本项目 建政府办 楼 办理 务的方便可以吸引 多的企业入住；酒店际知 企业酒店 理 理 一定牌可以 写字楼带 声 声 对currency1写字楼 可以吸引 多的企业入住；办 楼配套设施齐 能化准可以 企业对现化办 的需 T 市场分析市目前住 业 展 较好许多项目都在进行销售而且售价节节升；住业以多 主小 ”主 都在100平方 以上；本部门仅对市 目前推 的项目进行分析而其他项目多 职工 和集资建 与本项目不可性因 不再本报告的范围 目前市住供应况如下 表 住 业供应总量-号住 业 位置 总建 平方 工程 况金 园 currency1 现 家园 衢 现 园 衢“ 小fi 现 诚“ 衢 以南三 以北园 以 施工“建花园 衢“ “ 施工 金 家园 衢“ 施工 家园 “经济 fi 施工 “方 与园 交界处 施工 长景小fi 衢“ “ 施工 居 “ 南 现 众 家园 fi波 北 北 施工 市花园 “经济 fi 现 诚 居 衢 施工 小fi 湖滨北 与学北 交界 施工金都花园 德 fi“ “ 施工 光花园际 “ 与德 交界处 施工 计 -以上表fl 市fi住 业供应统计表表fl 市现 住商 供应 平方 其还在施工楼 建 总量 平方 现 楼 总量 平 在施工楼 建量 总量的 现 的楼 量 总量的 ；市fi 共 楼 个而其他项目多 职工 和集资建 市增住业呈如下分布 住 业价fl平以及档次如下表 楼 况统计60.8%39.2%在施楼盘 现房楼盘住分布44%56%市区内 河东地区-号 住 业 价fl 档次 容 业 金 园 通住家园 通住园 通住 诚“ 通住“建花园 通住 金 家园 家园 通住 通住 长景小fi 通住 居 通住众 家园 通住 市花园 通住诚 居 通住 小fi 通住金都花园 档住 光花园际 通住目前市住多 通住 设计、设备设施、档次上不能 收入人对住 的需 本项目和市目前住提供化 吸引人在市场 不在 可以预本项目的住 取 不错的销售业 -第四章 项目营销策划方案 项目板块定位建成成 性建和“商业 的 项目市未 商业fl fi 市场定位功能定位用S M 的商业 模建设 建设 容包括市、货、电影、fl 设施、 酒店、 A写字楼、服务 、 车场、店 、 游景fi等配套基础设施 生活、 、 fi 定位S M 到 成 、稳重； 、个性人及收入人以及 务和商务消费 对currency1商业环境既要 一定的消费能 要 当的 价fl定位充分市场价fl 及 楼 况建 项目 价定 住 价 平 平方 写字楼 价 平 平方 商业 价 平 平方 酒店 平方 展商定位本项目总建 平方 销售完 预计 企业带 的销售收入 通过 作本项目企业 到以下两个 -、企业 取当市市场 先者在 规模、资金 、人 资、 等方 当市 者 、 取 市的第一个 性 牌幅度提升企业声誉 项目宣传推广方案分 个阶 、预 ； 、 ； 、销 ；、 整 ； 、续销 ；、整 ；、 ； 、 第 阶 预 分 两个前一个 接 记 资进行项目的 部活动 重点在currency1 推广及节点活动推广 项目良好的商业氛围及完善的办 环境及对项目进行广 的宣传推广迅速提项目的知 度；一作 的过currency1应适当投入重点推广 市“fi商业fl fi核 位、交通交通网 及 市规划下巨的升fi 宣传 报 广告配 节点推广活动不定 布 、市场分析与营销理念的文章宣传 理集团、 与shopping