2011年房地产估价师考试大纲理论与方法_免费下载.doc

DBFQ SYY DFDF DYPT2011年房地产估价师考试大纲理论与方法第一章 房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节 对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节 房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节 房地产估价师的职业道德第五节 中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况NextPage 第二章 房地产及其描述考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及描述等了解、熟悉和掌握程度考试内容第一节 房地产的含义一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义(一)土地的含义(二)建筑物的含义(三)其他地上定着物的含义三、房地产实物、权益和区位的含义(一)房地产实物的含义(二)房地产权益的含义(三)房地产区位的含义四、房地产的其他名称(一)不动产(二)物业(三)real estate和real property五、房地产的基本存在形态(一)土地形态(二)建筑物形态(三)房地形态第二节 房地产的特性一、不可移动二、独一无二三、寿命长久四、供给有限五、价值较大六、用途多样七、相互影响八、易受限制九、难以变现十、保值增值第三节 房地产的种类一、按立法用语划分的种类二、按用途划分的种类三、按开发程序划分的种类四、按实物形态划分的种类五、按权益状况划分的种类六、按经营使用方式划分的种类七、按是否产生收益划分的种类第四节 房地产状况扫描一、房地产基本状况描述二、房地产实物状况描述(一)土地实物状况描述(二)建筑物实物状况描述三、房地产权益状况描述(一)土地权益状况描述(二)建筑物权益状况描述四、房地产区位状况描述(一)位置描述(二)交通条件描述(三)外部配套设施描述(四)周围环境和景观描述考试要求1.熟悉房地产的定义;2.熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义;3.掌握房地产实物、权益和区位的含义;4.了解房地产的其他名称;5.了解房地产的基本存在形态;6.掌握不可移动特性;7.掌握独一无二特性;8.熟悉寿命长久特性;9.熟悉供给有限特性;10.熟悉价值较大特性;11.熟悉用途多样特性;12.熟悉相互影响特性;13.熟悉易受限制特性;14.了解保值增值特性;15.了解按立法用语划分的种类;16.熟悉按用途划分的种类;17.熟悉按开发程度划分的种类;18.掌握按实物形态划分的种类;19.掌握按权益状况划分的种类;20.了解按经营使用方式划分的种类;21.了解按是否产生收益划分的种类;22.掌握房地产状况描述。NextPage 第三章 房地产价格和价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件，房地产价格与一般物品价格的异同、与房地产供求的关系，房地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义二、房地产价格的形成条件(一)有用性(二)稀缺性(三)有效需要求第二节 房地产价格与一般物品价的异同一、房地产价格与一般物品价格的共同之处二、房地产价格与一般物品价格的不同之处第三节 房地产供求与价格一、房地产需求(一)房地产需的含义(二)决定房地产需求量的因素(三)房地产需求曲线二、房地产供给(一)房地产供给的含义(二)决定房地产供给量的因素(三)房地产均衡价格三、房地产均衡价四、房地产供求状况的分类第四节 房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格六、无租约限制价值、出租*益价值和承租*益价值七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值八、市场调节价、政府指导价和政府定价九、基准地价、标定地价和房屋重置价格十、土地价格、建筑物价格和房地价格十一、总价格、单位价格和楼面地价十二、名义价格和实际价格十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格十四、起价、标价、成交价和均价十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价考试要求1.了解房地产价格的含义;2.熟悉房地产价格的形成条件;3.了解房地产价格与一般物品价格的共同之处;4.熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之处;5.熟悉房地产需求;6.熟悉房地产供给;7.熟悉房地产均衡价格;8.熟悉房地产供求状况的分类;9.熟悉价值、使用价值和交换价值;10.掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值;11.掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值;12.掌握抵押价值;13.了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值;14.了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格;15.掌握无租约限制价值、出租*益价值和承租*益价值;16.熟悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值;17.了解市场调节价、政府指导价和政府定价;18.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格;19.熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格;20.掌握总价格、单位价格和楼面地价;21.掌握名义价格和实际价格;22.熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格;23.了解起价、标价、成交价和均价;24.熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。NextPage 第四章 房地产价格影响因素考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对各种房地产价格影响因素，包括房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等的了解、熟悉和掌程度。考试内容第一节 房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的基本认识二、房地产价格影响因素的分类第二节 房地产自身因素一、房地产实物因素(一)土地实物因素(二)建筑物实物因素二、房地产权益因素(一)房地产权利及其行使的限制(二)房地产使用管制(三)相邻关系的限制三、房地产区位因素(一)位置(二)交通条件(三)外部配套设施(四)周围环境和景观第三节 人口因素一、人口数量二、人口结构三、人口素质第四节 制度政策因素一、房地产制度政策二、金融制度政策三、税收制度政策(一)房地产开发环节的税收(二)房地产交易环节的税收(三)房地产保有环节的税收四、有关规划和计划(一)国民经济和社会发展规划(二)城乡规划(三)土地相关规划和计划(四)住房相关规划和计划五、有关特殊政策第五节 经济因素一、经济发展二、居民收入三、物价四、利率五、汇率第六节 社会因素一、政治安定状况二、社会治安状况三、城市化四、房地产投机第七节 国际因素一、世界经济状况二、国际竞争状况三、政治对立状况四、军事冲突状况第八节 心理因素第九节其他因素一、行政隶属变更二、重要政治人物的健康状况等考试要求1.掌握对房地产价格影响因素的基本认识;2.熟悉房地产价格影响因素的分类3.掌握房地产自身因素;4.熟悉人口因素;5.熟悉房地产制度政策因素;6.掌握金融制度政策因素;7.掌握税收制度政策因素;8.熟悉有关规划和计划因素;9.了解有关特殊政策因素;10.熟悉经济发展因素;11.掌握居民收入因素;12.熟悉物价因素;13.掌握利率因素;14.熟悉汇率因素;15.了解政治安定状况因素;16.了解社会治安状况因素;17.熟悉城市化因素;18.了解房地产投机因素;19.了解国际因素;20.了解心理因素;21.了解其他因素。NextPage 第五章 房地产估价原则考试目的本部分考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义和作用，各项房地产估价原则对房地产估价特别是估价结果的要求，房地产估价为何要遵循这些原则以及在实际估价中如何遵循这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义二、房地产估价原则的应用第二节 独立、客观、公正原则第三节 合法原则第四节 估价时点原则第五节 替代原则第六节 最高最佳利用原则第七节 谨慎原则考试要求1.了解房地产估价原则的含义;2.熟悉房地产估价原则的作用;3.掌握独立、客观、公正原则;4.掌握合法原则;5.掌握估价时点原则;6.熟悉替代原则;7.掌握最高最佳利用原则;8.熟悉谨慎原则。NextPage 第六章 市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 市场法概述一、市场法的含义二、市场法的理论依据三、市场法适用的估价对象四、市场法估价需要具备的条件五、市场法估价的操作步骤第二节 搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性二、搜集交易实例的途径三、搜集交易实例的要求四、建立交易实例库第三节 选取可比实例一、选取可比实例的必要性二、选取可比实例的要求(一)选取可比实例的数量要求(二)选取可比实例的质量要求(三)选取可比实例应注意的其他问题第四节 建立比较基准一、统一房地产范围二、统一付款方式三、统一价格单位(一)统一价格表示单位(二)统一币种和货币单位(三)统一面积内涵和单位第五节 交易情况修正一、交易情况修正的含义二、造成成交价格偏离正常价格的因素三、交易情况修正的方法第六节 市场状况调整一、市场状况调整的含义二、市场状况调整的方法(一)市场状况调整的价格指数法(二)市场状况调整的价格变动率法第七节 房地产状况调整一、房地产状况调整的含义二、房地产状况调整的内容(一)实物状况调整的内容(二)权益状况调整的内容(三)区位状况调整的内容三、房地产状况调整的思路和步骤四、房地产状况调整的方法第八节 求取比准价值一、求取单个可比实例的比准价值二、求取最终的比准价值考试要求1.熟悉市场法的含义;2.了解市场法的理论依据;3.掌握市场法适用的估价对象;4.熟悉市场法估价需要具备的条件;5.熟悉市场法估价的操作步骤;6.了解搜集大量交易实例的必要性;7.熟悉搜集交易实例的途径;8.掌握搜集交易实例的要求;9.了解建立交易实例库;10.了解选取可比实例的必要性;11.掌握选取可比实例的要求;12.熟悉建立比较基准;13.熟悉交易情况修正的含义;14.熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素;15.掌握交易情况修正的方法;16.熟悉市场状况调整的含义;17.掌握市场状况调整的方法;18.熟悉房地产状况调整的含义;19.掌握房地产状况调整的内容;20.掌握房地产状况调整的思路和步骤;21.掌握房地产状况调整的方法;22.熟悉求取单个可比实例的比准价值;23.了解求取最终的比准价值。NextPage 第七章 收益法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 收益法的概述一、收益法的含义二、收益法的理论依据三、收益法适用的估价对象四、收益法估价需具备的条件五、收益法稳定物价的操作步骤第二节 报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式二、净收益每年不变的公式(一)收益期限为有限年的公式(二)收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的应用三、净收益按一定数额递增的公式(一)收益期限为有限年的公式(二)收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递减的公式五、净收益按一定比率递增的公式(一)收益期限为有限年的公式(二)收益期限为无限年的公式六、净收益按一定比率递减的公式(一)收益期限为有限年的公式(二)收益期限为无限年的公式七、净收益在前后两段变化规律不同的公式(一)收益期限为有限年的公式(二)收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后价格的公式第三节 收益期限的确定第四节 净收益的测算一、净收益测算的基本原理(一)基于租赁收入测算净收益的基本原理(二)基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的测算(一)出租的房地产净收益测算(二)自营的房地产净收益测算(三)自用或空置的房地产净收益测算(四)混合收益的房地产净收益测算三、净收益测算应注意的问题(一)有形收益和无形收益(二)实际收益和客观收益(三)乐观估计、保守估计和最可能估计(四)重置提拔款的扣除方式四、净收益流模式的确定第五节 报酬率的求取一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法(一)累加法(二)市场提取法(三)投资报酬率排序插入法第六节 直接资本化法一、直接资本化法概述(一)直接资本化法的含义及基本公式(二)几种收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法三、资本化率与报酬率的区别和关系四、直接资本化法与报酬资本化法的比较(一)直接资本化法的优缺点(二)报酬资本化法的优缺点第七节 投资组合技术和剩余技术一、投资组合技术(一)土地与建筑物的组合(二)抵押贷款与自有资金的组合二、剩余技术(一)土地剩余技术(二)建筑物剩余技术(三)自有资金剩余技术(四)抵押贷款剩余技术考试要求1.熟悉收益的含义;2.熟悉收益法的理论依据;3.掌握收益法用的估价对象;4.熟悉收益法估价需要具备的条件;5.熟悉收益法估价的操作步骤;6.熟悉报酬资本化法最一般的公式;7.掌握净收益每年不变的公式;8.熟悉净收益按一定数额递增的公式;9.了解净收益按一定数额递减的公式;10.掌握净收益按一定比率递增的公式;11.了解净收益按一定比率递减的公式;12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式;13.掌握预知未来若干年后价格的公式;14.熟悉收益期限的确定;15.掌握净收益测算的基本原理;16.掌握不同收益类型房地产净收益的预算;17.熟悉净收益测算应注意的问题;18.熟悉净收益流模式的确定;19.熟悉报酬率的求取;20.熟悉直接资本化法概述;21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法;22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系;23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较;24.熟悉投资组合技术和剩余技术。NextPage 第八章 成本法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 成本法概述一、成本法的含义二、成本法的理论依据三、成本法适用的估价对象四、成本法估价需要具备的条件五、成本法估价的操作步骤第二节 房地产价格构成一、土地取得成本(一)市场购置下的土地取得成本(二)征收集体土地的土地取得成本(三)征收国有土地上房屋的土地取得成本二、建设成本三、管理费用四、销售费用五、投资利息(一)投资利息的含义(二)投资利息的计算六、销售税费七、开发利润第三节 成本法的基本公式一、成本法最基本的公式二、适用于新开发的房地产的基本公式(一)适用于新开发的房地的基本公式(二)适用于新开发的土地的基本公式(三)适用于新建成的建筑物的基本公式三、适用于旧的房地产的基本公式(一)适用于旧的房地的基本公式(二)适用于旧建筑物的基本公式第四节 重新购建价格的求取一、重新购建价格的含义二、重新购建价格的求取思路(一)房地重新购建价格的求取思路(二)土地重新购建价格的求取思路(三)建筑物重新购建价格的求取思路三、建筑物重新购建价格的求取方法四、建筑物重新购建价格的求取方法(一)单位比较法(二)分部分项法(三)工料测量法(四)指数调整法第五节 建筑物折旧的求取一、建筑物折旧的含义和原因(一)建筑物折旧的含义(二)建筑物折旧的原因二、建筑物折旧的求取方法(一)年限法(二)市场提取法(三)分解法三、求取建筑物折旧应注意的问题(一)估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别(二)土地使用期限对建筑物经济寿命的影响第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定一、房屋完损等级评定的有关规定二、房屋折旧的有关规定考试要求1.熟悉成本法的含义;2.熟悉成本法的理论依据;3.掌握成本法适用的估价对象;4.熟悉成本法估价需要具备的条件;5.熟悉成本法估价的操作步骤;6.掌握房地产价格构成;7.掌握成本法的基本公式;8.熟悉重新购建价格的含义;9.熟悉重新购建价格的求取思路;10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式;11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法;12.掌握建筑物折旧的求取;13.了解房屋完损等级评定的有关规定;14.了解房屋折旧的有关规定。NextPage 第九章 假设开发法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 假设开发法概述一、假设开发法的含义二、假设开发法的理论依据三、假设开发法适用的估价对象四、假设开发法估价需要具备的条件五、假设开发法估价的操作步骤第二节 假设开发法的基本公式一、假设开发法最基本公式二、按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式(一)求生地价值的公式(二)求毛地价值的公式(三)求熟地价值的公式(四)求在建工程价值的公式(五)求旧房价值的公式三、按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式(一)适用于未来开发完成后的房地产销售的公式(二)适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式第三节 现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的定义二、现金流量折现法与传统方法的区别三、现金流量折现法和传统方法的优缺点第四节 假设开发法测算中各项的求取一、后续开发经营期二、开发完成后的价值(一)开发完成后的价值对应的房地产状况(二)开发完成后的价值对应的时间(三)开发完成后的价值的预测方法三、后续必要支出及应得利润四、折现率五、测算中的其他有关问题(一)注意假设开发法的三种估价前提(二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益考试要求1.熟悉假设开发法的含义;2.熟悉假设开发法的理论依据;3.掌握假设开发法适用的估价对象;4.掌握假设开发法估价需要具备的条件;5.熟悉假设开发法估价的操作步骤;6.掌握假设开发法的基本公式;7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义;8.掌握现金流量折现法与传统方法的区别;9.熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点;10.掌握假设开发法测算中各项的求取。NextPage 第十章 长期趋势法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤，几种主要长期趋势法的内容，长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 长期趋势法概述一、长期趋势法的含义二、长期趋势法的理论依据三、长期趋势法适用的估价对象四、长期趋势法估价需要具备的条件五、长期趋势法估价的操作步骤第二节 数学曲线拟合法第三节 平均增减量法第四节 平均发展速度法第五节 移动平均法一、简单移动平均法二、加权移动平均法第六节 指数修匀法第七节 长期趋势法的作用考试要求1.熟悉长期趋势法的含义;2.了解长期趋势法的理论依据;3.了解长期趋势法适用的估价对象;4.了解长期趋势法估价需要具备的条件;5.了解长期趋势法估价的操作步骤;6.熟悉数学曲线拟合法;7.熟悉平均增减量法;8.熟悉平均发展速度法;9.了解移动平均法;10.了解指数修匀法;11.掌握长期趋势法的作用。NextPage 第十一章 地价评估和地价分摊考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 地租理论及测算一、地租的含义二、地租现象三、地租理论的简要回顾(一)威廉配第(二)理查德坎蒂隆(三)亚当斯密(四)詹姆斯安德森(五)大卫李嘉图(六)马尔萨斯(七)约翰冯杜能(八)马克思(九)其他四、地租的测算第二节 路线价法一、路线价法概述(一)路线价法的含义(二)路线价法的理论依据(三)路线价法适用的估价对象和条件(四)路线价法估价的操作步骤二、划分路线价区段三、设定标准临街深度四、选取标准临街宗地五、调查评估路线价六、制作价格修正率表(一)临街深度价格修正率表(二)其他价格修正率表七、计算临街土地的价值(一)路线价法的计算公式(二)临街土地价值的计算第三节 城镇基准地价评估一、城镇基准地价的含义二、城镇基准地价评估的程序和方法第四节 基准地价修正法第五节 补地价的测算第六节 高层建筑地价分摊一、高层建筑地价分摊的意义二、高层建筑地价分摊的方法(一)按照建筑物面积进行分摊(二)按照房地价值进行分摊(三)按照土地价值进行分摊考试要求1.熟悉地租的含义;2.熟悉地租现象;3.了解地租理论的简要回顾;4.熟悉地租的测算;5.熟悉路线价法概述;6.熟悉划分路线价区段;7.了解设定标准临街深度;8.了解选取标准临街宗地;9.了解调查评估路线价;10.掌握制作价格修正率表;11.掌握计算临街土地的价值;12.熟悉城镇基准地价评估;13.熟悉基准地价修正法;14.熟悉补地价的测算;15熟悉高层建筑地价分摊的意义;16.掌握高层建筑地价分摊的方法。NextPage 第十二章