酒店的筹建成本控制.ppt

酒店的筹建成本控制 01 酒店筹建准备工作 选址 市场定位与市场调研 地理位置 物业种类 竞争者 周边市调 客流量 是否刚需 房价定位 装修档次 设计风格 酒店客源类型 投资回投率计算与预估方案 预计月收入 开房率 年度收入 总开支 利润 回本周期 可行性投资方案 总投资计划 各项投入费用清单 资金来源 运营方案 人才 管理人员 市场客源 销售 品质 入住率 服务 02 酒店筹建实施过程的投资成本控制 酒店实施阶段的投资成本控制1 酒店投资费用的构成2 方案设计3 深化设计 机电设计4 装修的成本控制 02 酒店投资费用的构成 方案设计的影响 宝安登喜路酒店大堂 单方造价 12000元 m2 盘锦雅高泊尔曼酒店大堂 优化设计后单方造价 4500元 m2 方案设计的影响 这是关健 是对上面所有方案的第一步实际行动 也是定位决策 方案的确认对新酒店的经营 投资额起确定性作用 凯雷斯顿酒店优化方案设计 单方造价 3000元 m2 JW万豪酒店设计 单方造价 10500元 m2 方案设计的影响 凯雷斯顿酒店客房前后进行两次优化方案设计 单间造价由原来11万多降至9万多 包括所有 效果提升 120间房总投资节省240万左右 方案设计的影响 松岗燕川酒店客房 业主方原施工单位报价 单间造价在8万左右 本公司设计团队进行设计优化后 单间客房造价6万多 总费用降100万多 效果提升 深化设计 机电设计 关键点 设计 施工方案 材料 设备对投资成本与运营开源节流起决定性作用 装修的成本控制 1 成本控制力度由酒店筹建团队的人员决定决策力度 组织力 经验2 设计团队的经验决定能力 效果 3 技术管理与施工团队决定 施工工期 施工质量 施工安全生产 装修的成本控制决定因素 装修的成本控制 1 设计团队 设计费用节约方式2 技术管理与施工团队决定施工企业选择方式 一级施工单位报价 深装总 广田 洪涛 金螳螂等 与专业酒店施工单位报价对比 装修的成本控制 如 1 材料的源头 POP模式 2 材料对比 更换与备用如 洁具 品牌的马桶1500 2000元 个 到佛山厂家选择同款的约800左右 一个酒店下来可节约几十万元 03 成本总控 投资节省的方法 如何正常控制投资预算及节约成本1 成本总控 投资节省的方法2 酒店筹建过程的对投资有偏离较大时的解决方案3 酒店装修过程的成本控制4 酒店装修质量对后期维护保养成本的影响 03 成本总控 投资节省的方法 反向控制方法1 锁死价 如商务酒店80间客房 投资者预算确定总投入为500万 装修费用占了80 客房必需控制在5万以内一间 反向对酒店设计调整2 设计一次到位减少更变更 酒店筹建过程的对投资有偏离较大时的解决方案 在项目实施过程中 受各种因素的影响 投资成本会有不可控的增加 有的甚至超出30 60 出现投资者对项目运营的信心 影响项目的进度 形成恶性偱环的后果 1 快速动态调整投资预算 过程中预计会增加造价的 加以动态控制管理 2 快速的进行设计变更调整 控制材料 控制其它费用的支出 进行压缩互补 调差 3 锁定客房 公共区域的单方造价 也叫包干法则 解决方案 酒店装修过程的成本控制 1 对投资成本预算要精准 2 必需要全套的施工组织设计方案 3 材料及材料样板封样确定 4 施工单位与人员的选择 5 样板间完成后 精确核算成本 并进行二次设计优化 设计团队 施工团队 材料供应商的选择 及施工团队专业的配合程度均制约着投资成本 酒店装修质量对后期维护保养成本的影响 1 维修率上升