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二手房买卖流程及解释 挑选中介审查房屋权属了解房屋使用状况实地查看房屋质量明确中介收定性质 上下家当面谈合同结清水表帐单告知电表状况协助燃气过户结清电话费迁移户口 挑选中介 挑选中介 如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的 中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。 审查房屋权属 审查房屋权属 下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一 致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签 订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理 人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关， 婚姻法规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得 的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 了解房屋使用状况 了解房屋使用状况 首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积 大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房 屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。 实地查看房屋质量 实地查看房屋质量 下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地 查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊， 屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向 是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙 头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是 否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的 质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。 明确中介收定性质 明确中介收定性质 定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公 司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委 托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交 需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议 中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。 上下家当面谈合同 上下家当面谈合同 1 / 32 即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此， 在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询， 这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业 务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担 保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公 司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。 结清水表帐单 结清水表帐单 自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自 来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日 催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否 已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。 告知电表状况 告知电表状况 按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等 行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电 表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。 协助燃气过户 协助燃气过户 按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。 结清电话费 结清电话费 有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是 一根还是两根线路，是-普通电话线还是 ISDN 电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让 原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可， 那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办 理过户手续。 迁移户口 迁移户口 买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的 因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所 在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要 与上家就此问题约定清楚。 避免暗箱操作 二手房拍卖淘金四大黄金法则 因拍卖会上的二手房，交易透明价格适中，避免了中介机构的暗箱操作，所以到拍卖行淘 二手房的市民越来越多。然而有人在二手房拍卖会上“钓的大鱼捡了皮夹子”，也有人却在其竞 拍过程中“跌了跟头吃了药”。读者高明根据自己从事拍卖行业的心得体会，来信讲述了他对二 手房拍卖淘金的四大“黄金法则”。 2 / 32 一、广泛收集信息。 广泛收集信息 报纸通常是拍卖公司首选的刊登广告的主要载体，沪上各大拍站同时也是房源发布的一个 广告窗口。市民应该适时密切关注每次发布的拍卖动态信息，有针对性地进行筛选，做到房产 的地理位置、结构、面积等相关信息了解透彻。 二、理顺权属关系。 理顺权属关系。 房产在拍卖过程中，理顺其法律及权属关系对于竞拍者来说显的至关重要重要。产权是否 清晰、有无贷款抵押等等，是市民应该尤为注意的，切不可轻视。 三、理性把握心态。 理性把握心态。 拍卖会现场，买家们你争我抢的竞争气氛屡见不鲜，这时自己可根据事先拟定好的所能承 受的心理价位，有的放矢不急不躁地“咬定青山不放松”。一旦现场出现竞拍价格超过自己心理 防线应及时罢手，切不可一时冲动失去理智，被现场竞价环境所控制，从而被牵着鼻子走。 四、忠实履行义务。 忠实履行义务。 从竞拍者举起手中号牌，拍卖师槌声落下的那一刻，就意味着拍卖法律关系的事实成立。 而后的步骤就是竞拍者要及时在规定的时间内，向拍卖行交付佣金和价款。否则的话，拍卖行 完全可以依照相关法律规定，没收竞买人的保证金，并且会申请法院强制执行。 二手房买卖技巧大全 第一： 第一：看房选房 要面面俱到 选择二手房时，购房者常常顾此失彼，关注一些重要因素的同时，却忽视了另外一些值得 重视的内容。其实，买房尤其是买二手房，在前期的选购环节，更要面面俱到。 不要只看房子，还要看资格。购房者在选购二手房时，往往注意房屋在类型、价格等方面 是否让人满意，却忽视了首要的问题：该房的所有权性质，是否具备上市交易资格。遇及如下 的二手房，奉劝购房者还是避退三舍吧：军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公 场所在一个大院里的；仅有使用权的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；在 农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；上市出售后会形成新的住房困 难的；产权共有的房屋，其中一方共有人不同意出售该房产的；房产已作抵押，且未经抵押权 人书面同意转让的；处于户籍冻结地区，并已列入拆迁、公告范围的；依法被查封或者依法以 其它形式限制权属转移的；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购 买权益的。 如果该二手房属于央产房，以下几种情况也是不能上市的：凡属超标而未经处理的住房， 须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出 售的；涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大中专院校等单位在机 关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案， 并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围 3 / 32 内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已 购公房(规定能够住满5年内容的除外)，应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。(上述 办法不含部级干部住房上市出售)以及其它不能买卖的情况：3年内被政府规划为拆迁范围的房 产，在当地房产交易部门已被冻结。 不要只看房龄，还要看质量。有些购房者在选购二手房的时候，往往对房屋的房龄和建成 年代比较关心，而对房屋的具体质量则关注不够。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好， 越老的房子就越差，其实不然。每一套房子的建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量上也 会千差万别，未必房龄越短质量就越好。某些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量不尽 人意；相反，有些房子虽然建设较早，但却历久弥坚。购房者在考查二手房的时候，要仔细考 察房屋的质量，从外立面到楼道，从墙体、地面，到门窗、管道，每个细节都要认真观察。 房型结构面积大小，是否与产权证相符；户型是否合理；管线是否太多；是否改动过房屋 的内外部结构；是否改动过牵涉到面积计算的结构；是否带装修；了解内部结构：管线的走向、 承重墙的位置等。 配套设施打开自来水龙头观察水的质量和水压， 以检测这一带的水质硬度并测试水压大小。 了解该房屋的供电容量是否能满足需求；检查电线的老化程度。查看煤气、天然气的输送情况， 提醒注意的是要根据点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足。旧小区的房屋自带热水器 的，要考虑其品牌、新旧程度、是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。 如果是燃气的，应该注意是否是已经禁止生产的直排式热水器，热水器的位置在哪里，洗澡时 是否安全。了解供暖单位的性质，是市政供暖还是小区单独供暖；是上门收取暖气费，还是自 己到收费站去交；暖气片数量多少。测试有线电视的开通情况等。 不要只看表面，还要看物管。购房者在选购二手房时，常把关注的焦点放在房子本身，却 忽视了物业管理、取暖方式及相关费用等入住后与自身利益息息相关的环节。购房是一个相对 短暂的行为，居住却是一个长期的过程。要想在购房后的居住中获得较高的生活品质，良好的 物业管理是必不可少的。 目前某些已购公房社区还不存在真正意义上的物业管理，某些二手商品房社区的业主与物 业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生，这都会对购房者入住后的生活产生不良的影响。因而， 选购二手房时要仔细了解相关情况，如保安、保洁、绿化的水准；提供服务的内容和水准；基 本生活设施的管理：如有没有信箱，电梯的品牌、速度、是否有人值守(旧小区的电梯一般较老 旧，有人值守更可靠)、晚上最晚开到几点等。此外，还要核实该小区水、电、煤、暖的价格， 物业管理费的收费标准以及车位的费用等。 不要只看总价，还要看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价， 而不像一手商品房销售时候，总是标明房屋的单价。因此，某些二手房乍看上去总价很低，很 便宜，但由于建设年代久，居室面积小，算下来每平米建筑面积单价并不低。购房者在购买二 手房时，不要只看总价，还要算算单价，再拿这个单价和周边的一手房做做比较，心里就比较 有数了。 不要只看位置，还要看交通。许多二手房地处城市核心地区，地理位置优越，但是鉴于城 区目前的交通状况，位置好的地方出行未必方便，况且，一个家庭除了日常生活，还要考虑大 人上班、孩子上学、老人看病等其它因素。因此，快捷、顺畅的交通有时比传统意义上的地理 位置还重要。购房者在购买二手房的时候不光要考虑地段，还要看周边的交通状况，有时候地 4 / 32 段差一些，但临近地铁、城铁等轨道交通，也未尝不可。 不要只看社区，还要看周边。许多购买二手房的购房者往往比较在意本社区的绿化、保安、 清洁、生活配套等细节，对社区周边的环境则不太重视。其实，某些二手房，特别是已购公房， 社区规模不大，生活、商业配套不够齐备，绿地面积也有限，但是周边的街区公园面积可能很 大，还有许多生活、商业配套设施是和周围的住宅小区共享的，这在很大程度上弥补了本小区 的不足，这样的二手房还是值得购买的。相反，有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但 周围在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便有可能要持续一 两年时间，购买这样的二手房，一定要做好心理准备。 不要只看眼前，还要看将来。在购二手房时，通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全， 但对今后的许多事情就未必了。某些小区目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后轨道交 通设施就会修通；某些小区也许目前社区临近的快速路还要收费，但很可能近期内就会取消。 面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个 欲购买二手房的家庭目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便 饭，这样的家庭在购买二手房时，就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。此外， 有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来 出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。 第二： 第二：查询二手房产权状况 买房产要投入相当大的一笔资金， 因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素， 否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况， 则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清清楚的认知，不但可 避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、 身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证 件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品 房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出 售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优 先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产， 要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源， 查验的具体方式是查验产权记录。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始 成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵 押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有 更深的了解。 另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房 5 / 32 屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至 于有所遗漏。 第三： 第三：从条款鉴别合同的有效性 如何从购房合同内容来鉴别购房合同的无效？ 专家回复：无效合同分为部分无效和全部无效两种，合同部分无效并不代表整个合同无效， 因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力，对合同双方当事人仍具有约束力。但购房 者怎样通过合同的内容来鉴别自己所签的合同是否有效？ (1)从购房合同的条款来鉴别。如果合同的某些条款违反国家法律法规，则此条款对房屋买 卖双方没有约束力，必须加以纠正。 (2)从购房合同的标的来鉴别，即楼盘是否为法律政策所允许买卖的项目。也就是说在房屋 开发阶段，如果开发商所建房屋属于越权批地、非法占地，所签合同无效；在建阶段，如在建 房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等，所签合同无效；在销售阶 段，如没有房地产管理部门的销售许可证，以这样的房屋为标的的，所签合同无效。 第四： 第四： 办理房屋产权过户登记手续 如何办理房屋产权过户登记手续？ 专家回复： 城市房地产开发经营管理条例中规定：预售商品房的购买人应当自商品房 交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应 当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企 业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续， 并提供必要的证明文件。 房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房 所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。 房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。 根据登记的产权情况又可分为 房 屋所有权证房屋共有权保持证和房屋他项权证三种。 、 房屋所有权证发给拥有房屋 所有权人。 房屋共有权保持证发给房屋共有人。 房屋他项权证发给与房屋所有权有关的 其他财产权人，如典权人、抵押权人等。 房屋产权证一旦遗失，应忙到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请 书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费 用。 第五： 第五： 购买二手房如何申请贷款 6 / 32 问：购买二手房可以申请哪几种贷款？ 答：可以申请公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。 问：什么是住房公积金贷款？ 答：公积金贷款是本市各商业银行受上海市公积金管理中心委托发放的政策性个人住房贷 款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵 押物，作为偿还贷款的保证，而向银行申请的贷款。 问：申请公积金贷款需要哪些条件？ 答：主要条件有：(1)有本市城镇常住户口；(2)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六 个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年；(3)购房首付的金额不低于所购房价的30%； (4)没有尚未还清的贷款债务；(5)二手房贷款需要是具有产权的二手房。 问：如何确定申请公积金贷款额度？ 答：在确定公积金贷款额度时，要同时满足以下几点：(1)不高于申请贷款时借款人公积金 帐户缴交余额的15倍，例如，假如至申请贷款之日前，您的公积金帐户余额有5000元，则贷款 额度不能超过7.5万元，需要注意的是在贷款申请获得批准之前，不可以将帐户的储存余额提取 出来，否则很难申请到足额的贷款。(2)不高于所购房屋总价的70%，即如果房价为12万元，贷 款额不能超过8.4万元。(3)公积金贷款最高额度为10万元，这是因为公积金贷款是一种政策性的 贷款，在利率方面有较大的优惠，因此要对贷款额度进行限制 问：申请公积金贷款的最长期限是多少年？ 答：申请公积金贷款的最长年限为15年。 问：申请商业性贷款要具备什么条件？ 答：购买二手房申请商业性贷款要具备的主要条件有：(1)有本市城镇常住户口；(2)购房首 付的金额不低于所购房价的30%；(3)没有尚未还清的贷款债务；(4)二手房贷款需要是具有产权 的二手房。 买二手房签约前必须了解的十个常识 一、当事人的名称或姓名、住所 当事人的名称或姓名、 这里主要是写清当事人的具体情况。地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方 做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 二、标的 7 / 32 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房 屋产权归属(要与第一条衔接);是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;房屋的物业管理费用及其他 交费关况。 三、价款 这也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式、付款条件;如何申请按揭贷款;定位;尾款 等 四、履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件;办理相关手续的过程;双方应如何寻求 中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊。 五、违约责任 主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿的计算与给付;在什么情 况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。 六、解决争议的方式 主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁 的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确的条款。 七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;当事人要 求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款 合同中止、 明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除 权的行使期限;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 九、合同的变更或转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条 件。 十、附件在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，建议聘请专业律师起草、 修订合同，这样效果比较好。 新税收规定执行后买卖二手楼三留心 在新的房屋转让个税征收办法实施的前提下，市民买卖房屋要注意以下一些问题。 1.适宜购买带装修的房子 1.适宜购买带装修的房子 在新税收规定实施后，业内人士建议市民适宜购买带装修的商品房。因为在购买一手楼的 时候，装修价格可以包含在房价里，开发商可以出具含装修的购房发票。而购买毛坯房，市民 8 / 32 自己装修房子的费用不能出具购房发票，即使有装修房子的发票， 通知扣除的费用中也没有 包含装修款。一般来说，一套房子装修款都是好几万元，如果卖房时能扣除该费用，将会降低 盈利金额，少交一部分个人所得税。 打个比方，一套100平方米单位，毛坯房均价5500元/平方米，装修标准价500元/平方米。如 果购买带装修的该房子，总价为60万元，毛坯房则是55万元。如果购买毛坯房，购房时可以省5 万元装修款的1.5%契税，即750元，加上其他费用约省1000余元。但到了卖房子的时候，如果房 屋能以70万元卖出，当中可以扣除约6万元的合理费用(包括购房契税、卖房的营业税等)。其中 购买装修房的，盈利金额为4万元，缴个税8000元；如果购买毛坯房的，盈利金额为9万元(因为 自己的装修款项不能纳入房价中)，缴个税1.8万元。减去之前多交的1000余元费用，购买装修房 的还是要比购买毛坯房的交的费用少9000元。 2.市民购房、 2.市民购房、买房要保留相关费用发票 市民购房 根据通知的据实征收办法，不少购房或者卖房时发生的费用都可以从卖房盈利中扣除 出来，如营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交 易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用等。因此，市民在购房或者卖房的时 候，必须要求中介人员或者有关部门提供有效的发票。 尤其值得注意的是，一些中介公司在收取中介佣金、按揭费用时常不开具发票，市民必须 要求中介公司提供有效的发票。这些发票单据也要注意保存，作为减免个人所得税的依据。 3.市民买房不宜报低成交价 3.市民买房不宜报低成交价 现在，有不少市民买房屋时，为了减少须交的购房契税(普通住房为房价的1.5%，非普通住 房为房价的3%)，而业主又希望减低营业税和个人所得税，因此刻意报低成交价。但这对于市 民买家来说，如果下一次卖房，会使购房价与以后的卖房价价差拉大，该价差又会被认为是市 民的盈利，从而要交高的个人所得税。梁先生去年购买了一套房改房，为了避税把25万元的成 交价报低成16万元，听到新的个税征收办法后希望尽快把房子卖掉，终于有买家以32万元买这 套单位，但因为新征税办法，买家不愿意报低房价，于是梁先生赶着成交去交易递件。而买家 表示首期还没凑足钱，梁先生也愿意推迟部分首期款的交款时间。 刻意报低购房价会给市民以后卖房带来很大的麻烦。因此，建议市民买房应按实际成交价 来向房管局申报，确保以后自己的权益。另外，地税局已经明令发现报低房屋成交价来逃税的， 最高可罚款五倍，市民不宜以身试法。 如何查询二手房产权状况？ 如何查询二手房产权状况？ 买房产要投入相当大的一笔资金， 因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素， 否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况， 则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可避 免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、 9 / 32 身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证 件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品 房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出 售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优 先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产， 要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源， 查验的具体方式是查验产权记录。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始 成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵 押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有 更深的了解。 另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房 屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至 于有所遗漏。 办理二手房贷款手续和须携带的资料 办理二手房业务流程，具体的贷款手续和须携带的资料如下: 买卖双方签定购房合同并支付首付款后，到个贷中心提出贷款申请。填写贷款申请表(如果 ， 您已婚，请夫妻双方一起前来)，中心工作人员经过审批通过后，由建行出具贷款承诺书 作为购房者办理贷款手续的依据。 凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单，所需经过的流程为:受理柜(受理贷款申请)保险柜(办理保险)-签约柜(签订借款合同)-公证柜(办理合同公证)-签约柜(领取贷款合同)。 在取得贷款承诺书并就所抵押的房屋办理保险后，即可持上述资料及贷款承诺书 、 拟用于还款的建行储蓄存折和储蓄卡或建行信用卡、保险单、与中心签定借款合同抵押 、 合同等有关法律性文件，并办理公证手续(如果买房者已婚，需夫妻双方一起前来)。 如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签定合同，需授权委托另一方或第三方代为办理贷 款相关手续。授权委托书需经公证，且受托人有转委托权。 附：办二手房贷款(购买者)需携带的资料： 、夫妻双方的身份证原件及复印件; 、与卖房者签定的购房合同或购房意向书原件; 10 / 32 、首付款凭证原件及复印件; 、婚姻状况证明:结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件; 、户口簿原件及复印件; 、资信证明原件(使用个贷中心提供的标准格式)。 由于借款人收入情况复杂， 中心工作人员可要求提供相关的其他证明材料的原件及复印件， 如借款人为个体经营户，则提供营业执照复印件及近三月的纳税凭证，经营场所的房屋产权证 或租赁合同;如借款人为企业法定代表人、负责人或股东，则提出营业执照复印件、企业章程、 近期的资产负债表和纳税凭证等;如借款申请人注明有除工资收入以外的其他收入来源的，应提 交相关的证明材料。如利息收入，应提供存单、国库券等凭证;房屋租凭收入，应提供房屋产权 证或租凭合同;投资收入，应提供投资证明、被投资方的分红决议及支付凭证等。 、银行要求的其他资料。 二手房交易技巧 在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？ 购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二 手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求 卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋 所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易 双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查 验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是 指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优 先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管 理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：、房主是谁， 假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；、档案文号，即该宗交易的 文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；、登 记日期，此日期为该项交易的签订日期；、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意 如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成 品；、其它内容，如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记 了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则 必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、 利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有 无抵押、房屋是否被法院查封最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所 购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买 的房屋，在购房后年之内不得上市交易；年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购 买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。 置业宝典： 置业宝典：如何买卖二手经济适用房 目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满 5 年的，另一种则是 尚未住满 5 年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证 11 / 32 的发证时间为准。 对于尚未住满 5 年的经济适用房，由于政策规定，不允许按市场价格出售。因此，确需出 售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适 用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原价出售给有购买资格的人后，原购房 人仍符合经济适用住房购房条件者，还可再次购买别处的经济适用住房。 如何买卖已经住满 5 年的经济适用房？ 卖方：对于已经住满 5 年的经济适用房，业主可以依照目前市场价格进行出售，但出售后 业主需按房屋成交额的 10%补交综合地价款。按市场价格出售经济适用住房后，不能再次购买 经济适用住房和其他保障性质的住房。 买方：购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何人群都能购买。 购买此类二手经济适用房除正常缴纳契税、印花税外，不需要再缴纳成交价 3%的土地出让金。 房屋上市交易的税费有：契税(按成交价的 1.5%缴纳)、印花税(按成交价的 0.05%缴纳)和综合地 价款(按成交价的 10%缴纳)，售后的房屋产权性质是商品房。 如何买卖尚未住满 5 年的经济适用房？ 卖方：购买 5 年之内的经济适用房，必须按照该套房屋的原始价格出售给具有购买经济适 用房资格的人，如果审批的价格大于或者小于实际成交价格，则该经济适用房再上市交易的税 费只有：契税(按成交价的 1.5%缴纳)和印花税(按成交价的 0.05%缴纳)，售后的房屋产权性质仍 是经济适用房。 买方：购买此类已购经济适用房，首先必须满足普通经济适用房的购买条件；其次购房人 还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价 标准以外部分，则需补交 10%的综合地价款，并且所购房屋仍按经济适用住房产权管理。(文/ 尉迟凯) 二手房交易技巧 住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，北京已 开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖像购置 新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。 查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权 状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第 二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记 日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、 是否被法院查封。 特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房） 、共有产权、产 12 / 32 权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。 选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的 一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况， 了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管 部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真 考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安 全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃 气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的 环境和生活方便度会有更深入的了解。 了解物业管理状况 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员 的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清 洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、 暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基 金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无 人管”的状态，选择时宜慎重。 80 后购二手房四大技巧 房屋软硬件需仔细挑选 结婚自然得先安个“窝”。然而，拥有华丽外表、尊贵身份的新楼盘着实令人难以招架，于 是乎部分准新人们干脆将“婚房”目标锁定二手房。那么，该如何选择适合“婚房”之用的二手房 呢？ 一看 上班交通时间掌控好 都市上班族一般都是“打卡一族”，如果准新人们不幸同属“打卡一族”，那么就要尽量选择 距离两人工作单位较近的区域或者选择临近轻轨和公交线路较发达的区域买房，这样也会降低 交通成本，节约上班时间。 二看 社区商业氛围成熟否 时下年轻人早已不再拘泥于父辈的传统生活方式，饿了，吃饭下馆子；衣服脏了，送去干 洗店；平时和朋友聚会泡泡吧、KK 歌，已不是什么新鲜事儿。因此，周边商业氛围成熟与否 十分必要。最好是周边商店林立、超市、菜场、面包店、餐馆、KTV、洗衣房、五金店等一应 俱全，公园、银行、医院等齐备的成熟地段，这样居住起来也会方便些。 13 / 32 房屋软硬件仔细挑选 三挑 房屋软硬件仔细挑选 二手房根据其建成年代不同，房屋品质、室内布局也不尽相同。上世纪80年代的二手房普 遍户型面积较小且通风采光有一定局限性；90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化，厅的 布局、房间的布局更加趋于人性化。从房屋的室内装修情况来看，简装、精装档次不等，准新 人们可以根据自身需求自由选择。不过，二手房难免会存在管线老化、走线不合理、墙皮脱落 等现象，因此，购房者在买房时要仔细挑选。 四算 精打细算收支要平衡 准新人们计划结婚买房，一定要算计着花钱，保持收支平衡。不论是选择按揭贷款还是公 积金贷款购房，都要根据自身经济实力而定。按照银行规定，家庭月收入为5000元时月供最高 不能超过2500元，至于首付多少，这要看小两口现有的积蓄和双方父母所能支援的力度大小。 二手房交易风险防范 二手房交易纠纷的法律讲座 二手房交易程序比起预售房和一手现房来说要复杂得多，这里面常常涉及银行、中介，有 时还涉及承租人、产权的共有人等等，所以发生纠纷的概率也比较大。相对而言，二手房交易 中买房的风险比卖方要大得多，我主要从买方，也就是下家的角度谈谈我们在二手房交易过程 中要重点防范哪些风险，更加安全的买到自己喜欢的房屋。 第一讲房产信息要核实以免被骗起纷争 买过房的人可能都会有这样的经历：当你看中了一套房子，觉得还不错，想考虑考虑再决 定时，中介会告诉你这套房子怎么怎么好，价格怎么怎么合适，机会难得，为了怕上家反悔或 者卖给别人，建议你先付定金。如果你的中介也是这样对你说，你千万要冷静，在付定金之前， 你得进一步了解房子的产权情况、租赁情况、户口情况等等。 事例一：我有一次在为一位香港的刘女士代理购买一套别墅时，就碰到过这样的事情。一 家挺有名的中介公司向刘女士推荐了一套价格为300多万元的别墅，刘女士看过很满意，也认可 这个价格。中介告诉他，上家还欠银行200万元的房贷，需要靠刘女士的首付才能还贷，所以刘 女士首付要付200万元。刘女士也认可了这个条件，于是委托我们办理具体的事宜。我们接受委 托后，首先就到房屋所在的地交易中心调查这套别墅的产权情况。调查后我们发现情况跟中介 说的不一样，除了银行200万元抵押贷款外，还有个人的抵押贷款100万元。中介知道这个情况 后也很意外。最后我们得知原来上家到中介处登记房源的时候，确实只有200万元的银行抵押贷 款，但后来由于上家资金紧张，又向别人借了100万元，而且以这套房产作了抵押。 买方从中介处了解到的信息往往会与事实有所出入，这里面原因很多，有时是因为上家根 本就没有把真实情况告诉中介，有时是由于个别中介为了做成这笔业务得到佣金，故意隐瞒了 一些情况，等下家交了定金之后才告诉下家，这时下家反悔也来不及了，还有的就象上面这个 例子一样，原本登记的信息是真实的，但情况发生了变化，而中介没有及时得到这些信息。所 以，一定要了解第一手的真实信息，象上面这个例子一样，刘女士本来的打算是首付200万元， 上家收到这些钱后到银行还贷，贷款还清就可以过户了，但是，现在又多出来100万元的个人抵 押借款，就算上家拿刘女士的首付还清了银行贷款，那上家还得拿出100万元来还清个人抵押借 14 / 32 款，才能过户，万一上家拿不出这100万元，刘女士就不能按期过户，到这个时候，刘女士付了 200万元首付又拿不到房子的产权，只能同上家去打官司了。了解到房产的真实、及时的信息， 对把握交易安全有非常重要的意义。 当然，一个规范的中介公司也会到交易中心去核实产权信息，而且，现在中介公司也可以 在网上输入产权证号码获得有关的信息。但如果你想了解到第一手的资料，最好亲自到交易中 心去查询一下，通过查询，不仅可以得到房产抵押的情况，还可以获得这些信息： 产权人信息： 弄清楚产权是一个人的还是两个人的，如果是两个人，他们之间是什么关系。上家卖房的 时候，有时并不是本人来签约，可能委托自己的亲戚朋友，在这种情况下，还应当核实上家的 委托书，看委托人是不是产权人本人。我还遇到过这样的事，有位张小姐通过中介与上家签订 了定金合同，支付了1万元定金，但后来上家反悔不卖了，后来她才弄清楚原来和她签合同的不 是上家本人，而是产权人的哥哥，中介也没有核实过产权人给他哥哥的委托书，中介只是凭上 家提供的产证就认定他是产权人。上家现在不愿意卖了，就说卖房没有经过他本人同意，他愿 退还1万元定金。后来，张小姐找到我们律师寻求帮助，我们这么告诉他，由于没有书面的委托 书表明上家的哥哥有权代他出卖房屋，仅仅根据他提供的产证也很难认为他的哥哥有这个代理 权，所以造成张小姐买不到这套房屋的责任是在上家的哥哥，相应的法律责任应当由他的哥哥 负责，但由于他的哥哥并不是产权人，所以不能将房屋过户给张小姐，而只能承担定金罚则， 也就是双倍返还张小姐已经支付的定金。 租赁信息： 法律上有一个“买卖不破租赁”的规定，这个规定是说房子即使卖了，只要租赁期限还没 有到，租客都可以住到租赁期限界满。如果下家立即入住，则要考虑这租赁期到什么时候。 如果上家将房屋出租给别人，按规定应当到房地产交易中心进行租赁登记并交税。要是上 家进行了租赁登记，在查产权信息时可以一并查到租赁的情况。一般上家为了逃税，或者怕麻 烦，都不会到交易中心登记，那当然也就查不出来了。不过，在看房的时候一般也会知道房子 里住的到底是谁。如果出租给别人，要让上家提供租赁合同，看看租赁合同的期限到什么时候。 此外，还得提醒上家要求租客写一个“放弃优先购买权”的承诺，因为房子如果出售，在同等 条件下租客有优先购买权，如果你和上家签订了买卖合同，租客再来主张优先购买权，那你和 上家签订的买卖合同就是无效的。 查封信息： 如果房子已被法院查封，一般是因为涉及到民事案件，房屋的产权人欠有债务，为防止产 权人没有财产供法院执行，因此原告在诉讼中向法院申请查封被告名下的房产，限制被告交易。 如果是公安、检察院查封，那就意味着涉及到刑事案件，这套房屋很可能是用赃款购买的。所 以，如果房屋已被查封，建议就停止交易。 预告登记信息： 房龄信息： 15 / 32 房屋性质信息： 出售售后公房，必须取得同住人的同意。 户口信息： 要求上家提供户口簿了解。如果房子里有户口，一到要上家在办理过户手续前迁走，否则 你的户口迁不进去，如果因此而耽误你的小孩读书麻烦可就大了。 凡事预则立，不预则废，这说明调查研究的重要性，做任何决策之前，都要了解到第一手 的真实情况再做决定。当你看中一套房子，对它的地段、房型、朝向、价格、楼层、质量都比 较满意的时候，一定要进一步了解以上这些信息，因为这些信息是影响交易安全的重要因素。 弄清楚这些情况，你就可以放心大胆地交定金了，交定金要签定金合同，那么，这个定金合同 怎么签呢？签定金合同要注意哪些问题呢？应当采取哪些自我保护的措施呢？ 二手房交易防忽悠宝典 我要怎样才能不被骗 二手房里陷阱多，很多购房者在进行二手房交易过程中恨不得练成一双火眼金睛。又到一 年秋交会，二手房交易最为集中的几天，本报记者总结了二手房购买过程中的 N 多教训，希望 给读者做个提醒。 口头承诺别当真 案例：赵先生在买房之初，以为捡到了便宜。看房时，卖家承诺赠送这、赠送那，并大讲 了一通自己在装修时选择的橱、卫怎么好。于是，赵先生没与卖方讲价便爽快地签下房屋买卖 合同并交了钱。 没想到，时隔不久，赵先生在打扫卫生时发现，这套房屋的厨房下水管道不畅，经常堵漏， 卫生间的座便器按钮也不好使，墙壁上的电插