湘潭国际商贸城商业项目发展策划报告-上实顾问-289.ppt

上海上实置业投资咨询有限公司 2008年11月10日 湘潭 国际商贸城 项目发展策划报告 背景 美国次贷越陷越深 国内市场紧缩不展 经济增长被迫放缓 通货膨胀阴霾不散 购房者持续观望 今年上半年 地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况 有些城市甚至进入成交量和均价大幅下跌的困境 国内地产的冬季来得很突然 突然地让那些限死在 不上市就上吊 的困境者 被商业银行要求提前还贷者 2007年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者 举债能力脆弱净负债率偏高者 短期借款比重占总借款比重过高者 开发区域单一者等等 都很容易在这个冬天中被冻伤 甚至被冻死 在锅里 还是在水里 当下 在国内地产市场这口 大锅里 连 大鱼 们都在忙着求生 而 小鱼小虾 更是步履维艰 但无论大鱼小鱼 似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的这堆旺火无可奈何 究其原因 处在锅里的鱼虾们永远都只有被烹食的命 只有在水里 鱼跟虾才能自在畅游 引子 整体汇报脉络 壹 宏观背景分析 贰 房地产市场分析 叁 各类型物业市场和案例分析 肆 国内外重要案例引荐 伍 项目定位 陆 产品建议 柒 小结 壹 宏观背景分析 1 湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活 总体概况 典型三线城市 城市化进程较慢名人故乡确立 强工富市 的发展战略 湘潭位于中国湖南省的中部 这里人杰地灵 物华天宝 是一代伟人毛泽东 著名军事家彭德怀 黄公略 陈赓 谭政的故乡 也是世界文化名人齐白石的故乡 两个世纪以来 一直被史学家称为 中国内地商埠之巨者 有 金湘潭 的美誉 如今 经过40多年的时间 这座千年古城已经成为中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市 为加速经济的发展 湘潭市确立了以开放带动推进 强工富市 实施的发展战略 正以良好的投资环境展示在国内外友人面前 吸引着众多的有识之士来湘潭投资兴办企业 湘潭整个地域面积是5016平方公里 城市化进程较慢 是一个典型的三线城市 湘潭辖一县 两市 两个城市区 属于湖南省 金三角 区域 湘潭市与省会长沙和株洲相互间距离40余公里 并呈 品 字状分布 使这一地区成为湖南省交通 文化 科技 经济最发达的 金三角 地区 也成为广大内陆地区发展外向型经济 通往广州 上海等沿海地区的重要通道之一 湘潭市下辖湘潭县 湘乡市 韶山市和岳塘 雨湖两个城市区 总面积5016平方公里 其中市区面积282平方公里 市区人口较少 外来人口少 且增长以自然增长为主 牵制房地产发展速度 由于人口基数小 增加较慢 且外来人口相对较少 房产开发量受到牵制 湘潭是重要的工业基地 工业门类齐全 基础雄厚 湘潭是中国和湖南重要的工业基地 工业门类齐全 基础雄厚 是全国重要的机电 电缆 锰 氟化盐 系列塔式起重机 精细化工等产品的生产基地 冶金工业 纺织工业 建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位 经过40多年的建设 湘潭已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业 机电工业 冶金工业 化学工业 纺织工业 建材工业 汽车工业 随着市场经济的发展 各企业的经济管理体制正加紧改革 迅速与现代化企业制度接轨 农村乡镇企业和城市个体私营经济也得到迅猛发展 交通与通讯非常便利 水路 湖南省最大的河流湘江穿城而过 常年可行驶千吨级货轮 湘潭距岳阳城陵矶港200多公里 出口货物可从那里转装大船由长江出海 公路 北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇 并分别穿越全境 北京至珠海的高速公路湘潭到长沙部分已完成 空港 市中心距长沙黄花国际机场60公里 由高速公路至机场只需30分钟 铁路 中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境 市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连 湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中 通讯 程控电话已达19万门 可直拨世界各地 光线通讯 转移传呼 图像传输都已具备 其他各项国际通讯业务业已开通 1 湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活 GDP连续五年15 以上增长 经济保持较快发展 07年GDP总量已达到523 1亿元 首次突破500亿元大关 07年较06年上涨了22 2 经济持续较快发展 2007年湘潭全社会固定资产投资达248 8亿元 增长18 5 固定资产投资在调控中实现稳步增长 07年全社会固定资产投资达248 8亿元 增长18 5 其中城镇以上固定资产投资225 8亿元 增长19 4 重点工程建设进展顺利 89个重点工程项目累计完成投资128 2亿元 北二环西引线 富洲路拓宽 醴潭高速 湘江四大桥等全线通车 板塘大道基本具备通车条件 交通得到大大改善 产业结构持续优化 第三产业比重突出 城市经济趋于活跃和繁荣 湘潭市作为为工业城市 工业产值占生产总值较大比重 但是我们也可以看到起产业结构在近几年来的不断调整优化 第一产业逐步降低比重 工业产业比重则相对降低 趋于合理 而第三产业比重大幅提升 第三产业的繁荣代表了城市的消费水平和活跃程度 湘潭市的产业结构体现了城市经济活力的高速发展 作为第三产业的龙头 房地产业也相应体现了很好的发展 第三产业对城市经济的带动日趋明显 消费市场日益活跃 消费结构加速升级 消费市场日益活跃 全年实现社会消费品零售总额153 2亿元 同比增长17 2 按城乡市场分 城市消费品零售额97 1亿元 增长16 6 县及县以下消费品零售额56 1亿元 增长18 4 按行业分 批发业实现销售额33 9亿元 增长16 3 零售业实现销售额86 4亿元 增长16 6 住宿和餐饮业实现零售额27 2亿元 增长22 0 其他行业实现零售额5 7亿元 增长11 0 消费结构加速升级 限额以上批发零售贸易业中 汽车类零售额增长2 7倍 通信器材类零售额增长1 2倍 家具类增长18 2 1 湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活 2007年人均GDP接近2万元大关 较06年增长32 4 表明房地产处于快速发展期 人均GDP与房地产发展关系 800 4 000US 4 000 8 000US 8 000 20 000US 0 800US 启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期 居民人均可支配收入快速提升 消费者购买能力持续加强 湘潭城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在70 以上 消费特征明显 近几年城市居民人均消费性支出与人均可支配收入稳步增长 居民生活质量得到了明显的改善 同时相应地也刺激了居民的消费欲望 促进了其对各类物品尤其是高价值商品和奢侈品的需求 如住房等消费 2 城市发展规划长株潭一体化规划湘潭整体规划河东整体规划 长株潭 两型社会 一体化建设发展 2007年12月14日召开的全国发展和改革工作会议决定 长株潭城市群经国务院批准 成为 全国资源节约型和环境友好型社会 简称 两型社会 建设综合配套改革试验区 在长株潭建设 两型社会 可以促进工业转型 推动我们的产业结构调整和节能减排 改善人居环境 提升人们的生活品质 长株潭 城市群获批国家级两型社会实验区 对长株潭一体化的建设有着很大的推动作用 同时将更加加快南城的土地市场的开发 城市融城的进程将进一步体现 从而给长沙楼市带来新的需求及竞争 长株潭 两型社会 一体化规划目标 2020年总城市人口为1000 1500万人 GDP达到4542 8万元 人均GDP约为4万元 长株潭城市群将成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一 成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一 成为湖南省经济发展的核心增长极 高新技术产业集聚区和现代化 生态型的网状城市群 2 城市发展规划长株潭一体化规划湘潭整体规划河东整体规划 湘潭总体规划 湘潭市城市总体规划提出 将在建设富裕湘潭 生态湘潭 文化湘潭 诚信湘潭 和谐湘潭5个方面着手 建设好 一江两岸三中心四公园五广场六道路 打造湘潭精美名片 一江 就是湘江城区段 两岸 即湘江东岸的经济生态风光带 湘江西岸的历史文化风光带 三中心 即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心 齐白石文化艺术中心 四公园 即雨湖公园 和平公园 菊花塘公园 白石公园 五广场 指的是市政中心附近的东方红广场 建设路口的君子莲广场 丝绸广场 护潭广场以及湘潭西大门的砂子岭广场 六道路 即韶山路 建设路 芙蓉路 河东大道 丝绸路 吉安路 城镇化发展战略目标和分步实施的规划 市域总人口和城镇化水平规划市域总人口2020年为250 350万人左右 城镇化水平达到52 左右 城镇人口达到150万人左右 其中中心城区人口达到90万人左右 城镇发展总体战略采取 政策引导 市场运作 梯级推进 产业兴镇 和 中心极化 结构优化 点轴增长 网络演进 促进市域城镇集约式 非均衡发展 的总体战略 城镇发展目标培育产业特色突出 竞争能力强 就业空间大的新型城镇经济体系 组建人口规模合理 等级有序 设施完善 生活居住环境良好的城镇结构体系 营造与长株潭城镇群接轨的开放式的城镇格局 建设城镇之间联系快捷通畅的开放型 生态化的区域交通网络体系 市域城镇等级结构规划建设成为生态园林式的现代化工业城市 湘潭市主城区按功能区划分为三大块 河东城区 河西城区 昭山开发区 河东城区 主要定位为政治 经济 文化中心区 河西城区 主要定位为商贸中心区 并配套建设产学研基地和高新技术产业 孵化区 昭山开发区 主要定位为休闲旅游会展中心区 力争五年内建设成为长株潭的生态休闲中心 2 城市发展规划长株潭一体化规划湘潭整体规划河东整体规划 湘潭市中心东移河东新区将扩大到12平方公里 目前 湘潭河东新区占地2 4平方公里 主要分为行政中心 文化中心 商贸中心和住宅小区四大部分 今后5年将主要是根据长株潭城市群发展规划和要求 突出 打造一个中心 中心区 贯通一条环线 二环线 构建一道景观 湘江景观道 在城市建设方面的投入力争突破300亿元 重点抓一批带动性 框架性 标志性的重大城市建设项目 将河东新区拓展到12平方公里 目前境内有湘钢 湘机 湘缆 发电厂等大 中型企业单位140多家 河东组团功能规划 一区 一带 两城 三园 河东组团 规划 一区 城市新中心区 一带 湘江生态经济带 两城 钢城 电城 三园 双马机电工业园 高新生物医药园和新材料工业园 湘江生态经济带河东部分 西起东坪船厂 东至湘黔铁路桥 南至东湖路 北临湘江 全长4475米 平均面宽350米 总面积约169公顷 河东地段是城市的新城区 规划为富有湘潭历史文化特色 集休闲 游览 娱乐 购物 居住和商业服务的滨江胜地 是城市中心区景观轴的重要组成部分 河东地段开发总用地面积2547亩 其中可开发利用的土地1981亩 建筑面积197万平方米 投资5300万美元 目前湘潭城区两岸开发建设规划已经出台 正在做详规 且建设前期工作已经展开 河东一大桥至三大桥段3 3公里长的河堤加高增厚及堤面改造工程已经开工建设 计划整个项目分5 8年实施完成 本篇总结 从湘潭市的宏观经济发展现状看 其绝对值相对全国平均水平仍显略低 但基于其良好的工业支柱产业基础 近年来不断提速的经济发展态势是其尚未完全开发的实力的最佳印证 可以预见 未来湘潭市的经济发展将持续保持高速 整体将呈现全面腾飞的局面 湘潭市交通便利 依据 融城 的需要以及轨道交通方案的实施 湘潭市交通网线会继续完善和升级 长株潭一体化成为湘潭未来的城市发展主题 未来湘潭与长沙 株洲会实现交接 这将意味着未来长沙 湘潭 株洲城市建设将加快前进步伐 长株潭城市一体化的建设使湘潭的经济实力和城市建设进一步加强 湘潭城市经济发展 人民生活的提高成为湘潭进入新发展阶段的基础 而长株潭一体化进程将不断实施和完成 现阶段特殊的有利条件为房地产行业发展带来新的契机 贰 房地产市场分析 湘潭市房地产市场整体概况长株潭房地产市场对比分析 湘潭房地产投资快速长 进入高速发展期 2006年全市完成房地产开发投资23 64亿元 同比增长41 2007年全市完成房地产开发投资33 57亿元 同比增长42 湘潭房地产市场经历两年沉寂 在三市融城加快 河东新城区房地产开发进入高峰期的带动下 终于迎来了高速增长期 近三年房地产开发投资增长较快 商品房供小于求 市场需求旺盛 03 04年商品房竣工面积与销售面积持平 但05 07年出现了竣工面积明显小于销售面积的情况 07年房地产开发投资35 2亿元 较06年增长49 商品房竣工面积138 2万平方米 增长47 9 商品房销售面积187 0万平方米 增长12 4 房地产销售额33 6亿元 增长35 4 销售价格增长较快 较2006年上涨12 2007年全市商品住房销售均价1745元 与2006年相比 增加12 07 价格增长幅度较快 土地放量保温 未来市场供应量保持平稳且相对充足 2007年 湘潭市土地招拍挂公75宗 成交195 165公顷 成交额13 8亿元 2008年计划放量200公顷 基本与上年持平 有小幅上升 可以预见 未来湘潭市至少3 5年内的房地产市场供应量将保持平稳且相对充足 二手住房交易欠旺 但价格涨幅明显 2007年二手房成交套数3453套 其中二手住房成交套数3084套 成交面积30 17万 成交金额29 85万元 与2006年相比 2007年虽然套数略有增加 但增加幅度不大 相对于增量市场销售火爆形势 存量房交易市场显得冷清 由上表可以看出 2007年二手住房均价增加了223 93元 2007年比2006年的上涨幅度为30 12 而商品住房上涨幅度为12 07 二手住房的上涨幅度明显高于商品住房 湘潭市房地产市场整体概况长株潭房地产市场对比分析 固定资产投资对比 从固定资产投资的年增长率走势来看 株州市大幅度增长 长沙由于基数较大 仍保持36 左右的高增长率 投资力度和热度同样可见一斑 而相对而言 湘潭市的绝对值和增长率均处于低位 落后于金三角的另外两极 房地产投资对比 从统计数据中可看出 长株潭三市中 长沙市在基数远高于其他两个城市的情况下 依然在2007年年房地产投资增幅最高 达到46 3 可见其房地产市场的供应量和活跃程度 而湘潭市基数最低的情况依然没有改变 但增速较快 在2006和2007两年都居三城市之首 未来的发展潜力值得期待 虽不可能达到长沙省会级大都市的程度 但超过株洲应有可能 房地产价格对比 2007年长沙市商品住房均价为3601 相比2006年上涨20 77 湘潭2007年全市商品住房均价为1745元 与2006年相比 增加12 07 到2008年 均价达到了约1900元 平方米左右 株洲2007年全市商品住房均价为2330元 同比增长23 28 由此可见 长沙和株洲的价格绝对值和涨幅都明显高于湘潭 逾20 湘潭价格走势稍显缓慢 随着长株潭三市快速交通网的建立 长株潭一体化的加快导致异地置业增多 而三市中由于湘潭房价最低 能吸引到更多的异地置业者 异地置业会进一步降低三市之间房价差异 随着融城进程加快 由于湘潭市较低的价格水平将吸引长沙和株洲的客户来湘潭置业投资 同时这些具有较强购买能力的需求注入将有效对湘潭市房地产价格起到拉升作用 本篇总结 城市的全面融入带来的更是房地产市场的互融促进 从供求的绝对值上看 湘潭在长株潭三角中的地位绝对处于弱势 但是从增长幅度看 湘潭正在以快于株洲和长沙的速度融合入长株潭三角的房地产市场 低位所蕴含的发展空间将在加速融合的过程中逐步得以释放和显现 未来3 5年 湘潭房地产市场将呈现 量价双升 的快速追赶趋势 在三角中 长沙的地位不可撼动 其将一直作为火车头带动湘潭和株洲的房地产市场跟随其发展 但作为湘潭和株洲而言 两个城市不论在规模 人口 城市基础等各方面均十分相似 也极为类似 因此同在一个中心城市的带动下 产生现有的市场差异如开发量和价格等方面均是暂时的阶段 未来3 5年将是湘潭继续保持高于株洲的增长势头 逐步在市场热度和市场价格上同步株洲甚至赶超株洲的过程 叁 各类型物业市场及案例分析 住宅市场分析酒店市场分析商业市场分析 住宅市场格局 湘潭市主要以湘江为界分为三大区域 河西为老城市中心 现商业中心 河东为近年开发的新城区 是湘潭市政治 经济 文化中心 未来有着巨大的发展潜力 湘潭县易俗河 与湘潭市仅一桥之隔 依靠较低的价格优势成为新兴的发展区域 河西市场分析 河西 城市原有的商业 人口中心 但土地供应稀少 区域呈日渐衰落之势 老市政府所在地 城市人口聚集区域 商业贸易中心 批发市场发达 土地资源稀缺 发展受到很大限制 区域发展趋势 随着市政府东迁 城市重心东移 河西呈衰落之势 主要往九华工业区方向发展 片区内以中小型楼盘为主 产品多为低品质楼梯房 河西主要在售楼盘 板块大部分为拆迁地块所建项目 板块内物业类型多以多层为主 板块内价格目前集中于2000元 平米左右 开发产品低品质楼梯房较多 本地小型开发商较多 整体开发水平较低 板块内客户主要以区域内客户为主 主要由事业单位中高收入家庭 生意人 学校老师 医生等构成 河西板块代表楼盘 新景家园 项目概况 新景家园位于湘江以西 三桥以南 由新景集团出资开发 项目占地325亩 总建筑面积30万平方米 分五期开发 项目于2004年启动 是湘潭早期开发大盘 在湘潭房地产发展扮演了很重要角色 目前项目开发已进入尾期 即第五期 观天下团组 小高层江景房 共五栋 总建筑面积47000平方米 由平层 复式楼组成 营销情况 新景家园从04年一期开盘 到08年江景电梯房的销售走过了四五个年头 其价格的变化从某种程度反映了湘潭市场价格变化 因此我们就其价格作重要分析 河西板块代表楼盘 新景家园 综合评价优势1 成熟社区 项目前四期房源已基本入住 生活氛围成熟 2 实景生活 小区园林绿化 物业管理都比较到位 3 口碑较好 房屋品质较好 大量业主入住带来了良好的口碑效用 4 户型优势 五期一线江景房小高层 复式设计 3 1 亲情房设计 赢得不少消费者青睐 劣势1 商业欠缺 325亩的大盘没有一定规模的商业规划 加上周边商业较欠缺 生活便利性一般 2 规划缺陷 前期多层规划比较呆板 欠缺变化 不少优秀景观资源没有充分利用 从上图可以看出自2004年项目入市以来 每年房价上涨基本维持在200 300元 平方米的增幅 价格稳步上升的过程 代表了湘潭这几年房价的变化 说明了湘潭房价正朝着积极健康 向上的发展 房价上涨的根基是比较牢靠的 项目在湘潭房产地位处在领军人物的位置 因此 增幅比例相对整体市场会高一些 项目五期电梯江景房当前推出两栋 均价达2700元 价格较之前多层上了一个比较大的台阶 这与产品形式 建筑位置以及小区越来越成熟的居住氛围有很大关系 目前从这个价格定位的销售来看 市场反映依旧不错 从07年11月开盘 目前销售率在80 左右 河东市场分析 城市东移 河东将成为湘潭城市重心 市政府搬迁至河东 城市开发重点转移往河东区域 为未来湘潭市城市中心 该板块在城市规划 区域环境 等方面明显优于河西老城区 有大量的可供开发土地 发展潜力无限 河东为湘潭新建成区 湘潭市城市开发重心 湘潭市政治 经济 文化 科教 商贸 交通 信息中心 未来的发展潜力巨大 集中80 以上的房地产开发 外来开发商聚集 未来三年大盘开发放量 电梯房供应将会出现井喷 建鑫城 东方名苑 纳帕溪谷等众多大盘集中于河东 区域大盘竞争时代开始 河东开始大盘时代 外来开发商聚集 带来先进的开发理念 河东房地产将进入品质楼盘时代 户型面积较河西区域更大 有部分新开发小高层 高层住宅已开始注意控制户型面积 主力客户 湘钢 机电等大型企业职工 公务员 事业单位职工 老师是购房的三大主要客户群 板块特征 河东板块代表楼盘 东方名苑 项目概况 东方名苑位于河东大道与丝绸路交汇西南区域 由湘潭多凌华城置业有限公司开发 项目占地550亩 总建筑面积近800000平方米 属于城市中心区综合体项目 包含高档住宅 大型商业 以及商务办公等 项目一期为8 11层电梯房 总建筑面积150000平方米 容积率1 488 绿地率35 9 项目周边主要配套有 湘潭市政府 广电中心 市交警指挥中心 高新区火炬学校 市职院等 营销情况 项目已开盘 目前客户积累情况较为理想 销售均价在3300元 河东板块代表楼盘 东方名苑 综合评定优势 1 规模优势 80万总建筑面积 湘潭当前第一大盘 2 地段优势 河东核心区位 交通发达 配套齐全 3 规划优势 大型城市中心综合体 既保障了环境也拥有完善配套 4 产品优势 高绿化 低容积率 新古典主义电梯小高层 产品优势明显 5 营销优势 品牌公司相互合作 标准严谨的操作模式 是未来销售重要保障 劣势 1 战线较长 湘潭消化能力平稳 销售周期相对较长 给大盘带来风险 2 规划方面 项目整体层次感一般 整体气势还可以加强 团组之间缺少变化 易造成审美疲劳 东方名苑是湘潭房地产目前开发水平最高代表之一 很好地吸收了外界产品优势 规划形式与产品品质走在市场最前沿 是当前市场的标杆之作 在推盘策略上 先将大型会所做出来 向市场展示其形象与实力 这种在湘潭尚算首家的做法 获得了消费者的极大认同 住宅市场小结 市场在售项目的分布及新开工项目的比例看 河东新城区无疑是当前市场热点聚焦与竞争白热化的区域 湘潭市房地产住宅市场目前主要为满足有经济实力客户的 居住升级型 需求 增加现代住宅必备的基础性功能 湘潭二次置业客户对创新户形接受程度较高 带景观的户型受到了市场的追捧 良好生活氛围的营造和情趣 审美 生活舒适度的要求得到更多客户的认同 高档定位的高层首个带精装修的中瀚 财富广场出现拉开了湘潭房地产市场物业多样化发展的序幕 项目定位的差异化也预示着市场细分逐渐向成熟化发展 住宅市场分析酒店市场分析商业市场分析 高星级酒店分布 湖南华宇国际大酒店位于湘潭市河东最核心 最繁华地段 地理位置十分优越 交通极为便利 酒店总建筑面积四万多平米 主楼十六层 有地面及地下停车位近200个 典型个案简介 华宇国际大酒店 拥有各类客房 1000多个餐位的中餐厅 设有大堂吧 美食广场 豪华餐饮包厢 KTV 桑拿 足浴 美容美发 棋牌 网络 商场 会议室 多功能厅等 是集住宿 餐饮 娱乐 休闲 购物 商务 培训等为一体的综合性大楼 典型个案简介 华宇国际大酒店 典型个案简介 华都国际大酒店 湘潭华都国际大酒店是一个集餐饮 娱乐 住宿等多功能于一体的按四星级标准打造的大型商务酒店 酒店拥有各种类型 各种档次的客房共268间 18栋商务别墅楼 酒店拥有20 400人大小会议室8个 另外还配有咖啡厅 棋牌室 夜总会 桑拿中心 美容中心 健身中心等多项营业项目 典型个案简介 华都国际大酒店 典型个案简介 湘潭梦泽山庄 湘潭梦泽山庄占地面积达八十余亩 由三栋建筑物组成 坐落于湘潭市新城市中心的核心地段 地理位置优越 市委 市政府等主要行政机关大楼 城市广场 湘潭大剧院和市民公园等环绕四周 驱车前往长沙黄花国际机场亦只需四十分钟车程 交通十分便利 湘潭梦泽山庄拥有一百二十余间 套客房及套房 其中百分之八十以上的房间面积均超过了四十平方米 湘潭梦泽山庄拥有全城最具规模的会议与宴会设施 包括可同时容纳三百余人的故园宴会厅和一间可容纳一百五十余人的国际会议中心 以及六间各种规格之会议室等 典型个案简介 湘潭梦泽山庄 典型个案简介 盘龙山庄大酒店 湘潭盘龙山庄大酒店大酒店占地150亩 总建筑面积4 2万平方米 总投资2 8亿元人民币 由主楼 贵宾楼 会议中心 康体中心 包括游泳池 网球场 垂钓中心 茶艺楼 别墅七个部分组成 会议中心一次可供300多人开会 游泳 射箭 乒乓球 桌球 棋牌室 电游室 垂钓 网球 歌厅 KTV包厢 桑拿等可供300多人保健游玩 中 西餐厅 茶艺楼可同时容纳734人餐饮 典型个案简介 盘龙山庄大酒店 河东新区整体档次相对较高从目前湘潭市酒店市场的整体情况来看 河西老城区酒店档次相对较低 四星级标准及以上酒店多集中在河东新区 整体入住率较高从湘潭市几个重点酒店的入住情况来看 基本都达到70 以上 整体呈现出较好的经营水平和发展态势 尚无国际品牌管理公司目前湘潭没有一个真正意义上的国际酒店品牌管理公司 只有梦泽山庄请了香港的一家管理公司 尚无形成行业的影响力 酒店市场小结 住宅市场分析酒店市场分析商业市场分析 商业市场格局 商圈介绍 1 城市核心商圈区位 白石步行街至基建营一带 主要商业业态 ShoppingMall 步行街 百货商场 超市 租金水平 平均租金80元 月 优势 位置优越 人流量大 商业氛围成熟 业态丰富 商家聚集程度高 品牌化程度高 劣势 单价高 投资额大 商家林立 竞争激烈 市场空间小 对前期定位及后期管理都要求严格 2 次级核心商圈区位 建设路口周边 主要商业形态 超市 批发专业市场 百货商场 租金水平 平均租金65元 月 优势 位置较佳 人流短距离有保障 商业氛围成长较快发展前景较好 单价较低 投资额不高 有部分品牌主力店 劣势 绝对消费力较低 对商业设施的消化力不高 地域较远 管理不方便 B区 A区 B区将完工 步步高购物广场 典型个案简介 步步高购物广场 关键因素 区位 运营 规模 位于城市核心地带 紧接城市主干道 20000平方米 整体情况较好 但业态分布较为混乱 步步高购物广场营销关键模式分析 定位 集百货 超市 餐饮 休闲于一体的现代化百货商场 典型个案简介 莲城商业步行街 B区 B区将完工 莲城商业步行街 莲城商业步行街营销关键模式分析 关键因素 区位 运营 规模 位于城市核心地带 紧接城市主干道 300000平方米 人流量及经营情况都较差 定位 集超市 餐饮 电器于一体的现代化百货商场 商业市场小结 雨湖区主核心商圈经改造升级仍将以白石附近为主 继续保持商业市场领先地位 但同时老城区的商业价值也将更加集中化和集约化 非核心商圈位置的商业价值难以得到相应的快速提升 岳塘区次级核心商圈将伴随住宅开发强度的提高而快速成型和成熟 商业成长迅速 租金成长较快 业态逐渐增多 更多的商业项目将陆续上马 升值空间相对最大 同时也将面临更大的商业竞争压力 湘潭市目前几大著名的商业项目虽然位处地理位置较好 但经营业态都较为混乱 消费者档次也较低 以中低档的大众化消费为主 市场总结 肆 国内外重点案例引荐 1 上海大宁国际商业广场 一 项目基本概况 大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界 是沪北地区首个以lifehub生活中心为理念的大型购物休闲广场 大宁国际商业广场物业管理由国际知名的第一太平戴维斯物业顾问有限公司负责项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团 后者并负责项目的开发 市务及营运管理 二 项目基本指标 25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成 共有15栋错落有致的建筑 11个大小广场和庭院 约2公里步行街和1 300个停车位 三 项目规划布局及业态分布 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域 由九幢独立建筑组合而成 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式 建筑设计外围高 内部低 在商业内街中形成了明显的层次感 业态规划各个区域主题明确 吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域 酒店及裙楼商业区 本区域位于项目的西北角 由四星级酒店及6层裙楼商业组成 除一楼由交通通道自然隔断外 本区两幢建筑2 6层均连结在一起 大润发超市 喜来登大酒店 1 酒店及裙楼商业区 北楼 1F 零散商铺2 3F 大润发超市4F 亲子广场5F 特色美食城6F 雍丰大酒店 南楼 1F 酒店大堂2F 艺术廊3F 展示中心4F 亲子广场 主题乐园5F 美食世界6F 大宁创意基地7 20F 四星级酒店 北楼标识 南楼标识 对比南北两幢楼之间的业态我们发现 在建筑上采用了联通的设计 在4 5两个楼层设置主题消费区 主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中 综述 本座位于西北角 在此处设置大润发超市 形成了人流聚集的热点 同时 结合南北两幢楼连结之后进深大的特点 在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街 充分的分享了此处聚集的人流 也拉动了原本4 5楼商业价值不高的商铺的价值的提升 可借鉴之处 聚集人流 并主动引导人流 从而提升整体的商业价值 停车及休闲娱乐区 本区域位于项目的西南角 由8层立体停车场及3层裙楼商业组成 8层塔楼均为立体停车场裙楼商业业态为 1 2F sport100专卖3F 上影CGV影城 2 停车及休闲娱乐区 综述 本座位于西南角 是整个商业项目中最为背街的部分 商业价值很难得到创造 在本案具体的操作中 在此处设置了一个规模巨大的立体停车场 结合地下停车场的主出入口 这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域 同时在业态规划上 也引入了影城及大型运动品牌专卖 将商业价值不是很高的区域持有自营 也带动了人气 实现人流在整个区域中纵横穿梭 提高了其他区域的商业价值 可借鉴之处 商业价值不高的区域通过业态规划 实现持有自营 同时创造人流汇集热点 促进周边区域商业价值的提升 办公及裙楼商业区 本区域位于项目的东面 通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来 避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰 主要产品形态均为4 18F高层商住办公楼 1 3F裙房商业 其业态规划有 1F 屈臣氏 时尚女装 男装2F 屈臣氏 时尚内衣 珠宝 眼镜 配饰3F 个人护理 美容美发 3 办公及裙楼商业区 1F 特色快餐 其它品牌商业2F 家纺 特色家居用品3F 电脑城 宏图三胞 4F 游歌量贩KTV1F 数码产品 特色餐饮2F 影音器材 家电产品3F 影音器材 家电数码 综述 从产品形态到业态规划上均比较类似 其中1F均设置有特色餐饮 如KFC 星巴克等 2 3F均引入了大型主题卖场 一个是国美电器 一个是宏图三胞 4F则规划为KTV 各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用 另外 在1F的规划中 对外设置有许多开口供游人进出 同时商铺均采取了双面开门设计 延展了商铺的临街面 提高了商业价值 可借鉴之处 1F多设置出入口 同时商铺双面开门设计 拉长商铺的临街面 提高商业价值 2 3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营 也起到了聚集人气的重要作用 核心餐饮及购物区 本区域位于项目的中心位置 被外围建筑所围合 但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围 建筑均为4层左右 其中1F大多规划为品牌服饰店 小型特色餐饮店 如甜品屋 2 4F则主要规划为中型特色餐饮店 4 核心餐饮及购物区 1F 餐饮 服装 精品眼镜 饰品等2F 中型特色餐饮3F 中型特色餐饮4F 休闲中心 1F 品牌服饰 特色餐饮等2F 中型特色餐饮3F 中型特色餐饮4F 男子SPA会所 综述 整个商业广场的核心中央地带 是人群与人流最为密集的地区 建筑设计上采用开放式商业内街的形式 方便人群自由穿梭于中心区域内 1F均为分割小面积商铺 便于引入商家经营 2 4楼则均有空中连廊相连接 使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择 也为经营业主带来了均衡稳定的人流 可借鉴之处 中心区域为人流集中区域 设置开放式步行内街 使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分 中心区商业采用小面积分隔 方便日后经营 楼上则引入中型餐饮主力店 并利用联通的立体交通 使高楼层商铺的区位性不再突出 5 业态组合与分布 平面布局街角主入口处 零售 餐饮业混搭搭配 其中以零售业为主要业态 沿街次入口处 主要排布中型餐饮业 内街区沿街 零售 餐饮业混搭搭配 不设置主要业态 广场中心 高度聚集餐饮业 形成广场内商圈 其他内纵深处 主要散布休闲娱乐等业态 纵向布局1F采取remix混合布局 即餐饮 零售业混合穿插搭配 不进行明确功能分区 各主入口以零售业为主 次入口以餐饮业为主 2F各组团功能分区较明显 以广场中心为起点 第一梯度为餐饮业 第二梯度 主外街 为零售业 第三梯度 次外街 为酒店业 3F各组团功能与2F大致相似 也为三级梯度 原零售业份额划拨部分给于休闲业 即第一梯度为餐饮业 第二梯度 主外街 为零售 休闲业 第三梯度 次外街 为酒店业 4F平面完整度较差 布局较混乱 大体布局意图是延续各建筑3F原有业态的延续或设置低承受能力相关业态 5 1 业态布局说明 四 交通动线分析 入口项目为开放式街区 共计入口10处 其中人行入口8处 车型入口2处 人行主入口排布在人流密集处 即街角位置及卖场位置 人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布车行入口集中在西侧 即人流最稀疏区 动线人行交通动线与车行交通动线有明显分界点 分界位置为地块中轴附近 接近广场中心区 人行动线主要集中在地块东半区 简单来看即平均分割的 三纵六横 中心广场区位置即为中心纵与中心横的交界处 车行动线占据范围较小 涵盖面积约为地块面积的25 为沿靠停车场环绕走向 人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线 帮助人流 车流区分和疏导 总结 通过对大宁商业项目的详细调查研究 我们认为其成功之处主要在于 1 明确的业态定位与规划 以业态分区指导建筑设计 2 大胆采用立体的 开放的人流动线组织 使人流能充分均匀的分散到各处 3 强大的招商与经营能力 在较短的时间内即形成了比较旺盛的人气 4 在产品细节设计上 充分关注细节 充分考虑到消费者的需要 可借鉴之处 1 业态规划明确 功能分区明显 2 组团产品设计 合理引导人流 3 招商工作到位 迅速积聚人气 4 细节体现关怀 充分考虑需求 不足之处 1 产品及业态还需调整 如写字楼 电器卖场经营状况比较糟糕 2 上海五角场万达商业广场 1 项目概况 区位 项目位于上海新的市级商业副中心 五角场核心位置 用地范围东临凇沪路 南靠邯郸路 北依政通路 西侧为国宾路 规模 总建筑面积34万平方米 其中商业面积26万平方米 是上海迄今为止体量最大 拥有业态最齐全 商业氛围最浓厚 商业设施最完备的商业项目 引入沃尔玛 巴黎春天百货 HOLA家居 万达国际影城 新华书城 黄金珠宝城 第一食品广场 宝大祥青少年儿童购物中心 大歌星KTV 万达城中城等10家主力店 规划设计 广场平面呈 品 字形布置 划分为五幢大型业态的商用群楼和三幢甲级高层办公楼 万达采用订单式的商业地产运作模式 主要主力店情况 沃尔玛购物广场 靠近淞沪路和政通路 高四层 建筑面积约2 8万m2 巴黎春天百货 靠近淞沪路和邯郸路 高七层 建筑面积约4 3万m2 第一食品广场 靠近邯郸路和国宾路 高五层 建筑面积约2 1万m2 万达国际影城 靠近国宾路 共设置十个放映厅 建筑物总建筑面积约3 75万m2 新华书店 靠近国宾路 在万达国际影城大楼二楼 和乐国际家居广场 政通路与国宾路口 高五层 建筑面积约3 3万m2 黄金珠宝城 沃尔玛购物广场一楼 地下一层休闲购物广场 建筑面积四万余平方米 将引进国内外包括特色餐饮 娱乐休闲 精品时尚等行业内著名连锁品牌店进场经营 2 周边环境 江湾体育场 东方商厦 百联又一城 大西洋百货 万达国际广场 创智天地 该区域的商业商务规模将达近百万平方米 目前已建有的上海万达商业广场 百联又一城购物中心 东方商厦和大西洋百货等商业商务设施已达60万平方米 其余商业商务配套正在规划进行中 另外 规划总量达40万平方米的地下空间已建成70 四通八达 3 物业形态 4 业态布局 巴黎春天百货 1F 都会馆黄金珠宝 化妆品 流行女鞋 眼镜 手表 面包新语2F 流行前沿馆品牌服饰旗舰店 时尚服饰 流行配饰3F 时尚淑女馆流行女装 女士正装 手袋 女士内衣 伞袜帕帽配饰 美发 美甲4F 绅士品位馆男士正装 皮鞋 男士休闲服饰 男士内衣 旅行箱 真锅咖啡5F 运动休闲馆运动服饰用品 男士休闲服饰 味千拉面6F 儿童与家品馆童装 玩具 文具 居家用品 小家电7F 品牌折扣店品牌折扣店 大型特卖促销 沈记靓汤 4 业态布局 第一食品 1F 生活时尚精品区 各国典藏名酒 各国特色美食 甜点区 面包 甜品 滋补区 同仁堂 胡庆余堂 台湾健康醋饮料 零食吧 干炒食品 蜜饯食品 2F 居家美食美食区 刺身 烧烤 小笼 生鲜区 蔬果 肉类 居家商品 粮油 五谷杂粮 3F 休闲餐饮萨利亚披萨 新旺茶餐厅 斗牛士牛排 洋葱餐厅4F 商务餐饮豆捞坊 西厢记 徐家私房菜5F 大型餐饮蜀菜行家 权金城 4 业态布局 沃尔玛大卖场 沃尔玛大卖场位于万达国际广场东南面体块的2 4层 总建筑面积21000平方米 2F 蔬菜 海鲜 水果 副食 冷冻食品 休闲食品3F 家居用品 厨具 家具 床上用品 手机 药品 保健品等4F 化妆品 个人护理品 服装服饰 珠宝钟表 鞋类 家电等 4 业态布局 和乐特力屋 台湾特力屋杨浦五角场店是一家大型的家居生活馆 是hola特力屋在上海开出的第三家大型卖场 特力屋单层面积达到4000多平方米 五层共2万多平方米的大型家居装饰城 囊括了大批国内外顶级家居品牌 卖场总共拥有拥有15大类1万5千多种商品 1F 窗帘类 地板纺织 床上用品 毛巾类 卫浴 厨房用具 家用品类 饰品花艺2F 5F 家具 装饰 4 业态布局 宝大祥 上海书城 上海宝大祥青少年儿童购物中心 主要经营儿童服装服饰和玩具等用品 位于万达广场正北面的B1F 1F 总建筑面积10000平方米 规划出靓衣馆 婴儿用品馆 益智馆 运动馆 少女装馆 迪士尼生活馆等六大功能区 上海书城经营面积1 1万平方米 经营各类书籍以及音像制品 4 业态布局 万达国际影城 大歌星KTV 上海万达国际影城占地7000平方米 设有10个影厅 座位总数近2000余席 位于万达广场三楼 是万达集团投资建造的五星级标准的多厅影院 上海大歌星KTV为全国连锁的大型KTV 其中总共有20余间豪华包房 精心打造VIP专区 3 日本六本木综合体项目 六本木山位于东京都港区六本木 毗临新桥 虎门的商务街 霞关的政府机关街道 青山 赤坂的商业街 麻布 广尾的高档住宅区 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心 该项目在2003年4月开业 目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施 1 项目概况 地块面积 11 66ha占地面积 89 400 建筑面积 759 100 住户数量 837户停车位 2 762个 A街区 1 好莱坞美容广场地上11层 地下3层 24800 B街区 1 六本木山森大厦地上54层 地下6层 379500 2 凯悦酒店地上11层 地下1层 69000 C街区 1 六本木山住宅楼A B C D地上43层 地下1层 地上部二A栋6层 B C栋43层 3 榉树坡综合体D栋18层 149800 地上7层 地下3层 23700 2 榉树坡台地地上6层 地下 层 6900 4 朝日电视台3 寺院地上1层 地下I层 500 地上8层 地下3层 73700 D街区 1 六本木山门楼地上15层 地下2层 30800 2 项目经济指标 3 总体设计规划特点 美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计 JERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地 立面变化丰富 不断让顾客产生好奇心 延长顾客的停留时间 实践证明是成功的 外立面设计变化比较丰富 采用空间向上退台的方式 与难波城有类似之处 露天广场舞台上设置圆形顶棚 具有强烈的聚集导向作用 内部中庭设计采用内部地面盆景绿化 且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理 增加中庭空间的动态特征 中庭上空采用透明的天棚处理 同时适度遮挡阳光直射 创造出通透宜人的空间 由六本木新城前露天广场和66广场作为公共活动空间 经常举办营销及文化活动 4 交通体系和停车特点 顾客可以乘坐地铁 公共汽车 也可以开车前来 总体停车位2762辆 共计12个停车场 方便顾客采用方便的地方就近停车 六本木新城设有摩托车与自行车停车位置 其中自行车免费 地铁直接连通六本木新城B1F 5 动线布局 1F动线 2F动线 动线环绕森大厦组织 根据人流特点 设置四层营业通道 商业设施商业设施由山边 西街 榉树坡大道组成 商业构成为 零售 110区划 22000 餐饮 70区划 12000 3200席 其它 30区划 4000 合计 220区划 38000 6 功能构成 文化设施森艺术中心 六本木山综合开发项目作为 文化都心 象征的就是位于六本木山森大厦49层至顶层部的森艺术中心 由美术馆 展望台 会员俱乐部 会议论坛等组成a 森美术馆 51 54层 在这里 人们尽可以欣赏现代美术 照片 影像 设计 建筑等各种各样的艺术形式 b 东京展望台 51层 海拔250m 可360 眺望东京大都市 c 六本木山俱乐部 51层 这是一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部 聚集了活跃在各领域中喜爱文化艺术的人们 是一个对话交流 激发创造的场所 d 六本木山学院 47层 是针对所有年龄层次人的特殊教育学院 6 功能构成 办公设施一 六本木山森大厦作为六本木山的中心的超高层办公楼 地上54层 高238m 并实现了日本国内最大的单层约4500m2的无柱空间 并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施 二 好莱坞美容广场好莱坞美容广场 以美容专科学校 公司办公为主体 1部分 裙房和地下部分与4层17区划的店铺街 机械式停车场相连 作为各个不同功能区域的缓冲联系空间和上下移动手段 设置了1处大的共享空间 一处是在地铁出入口 作为六本木山总入口 象倒过来的大礼帽 直径25m 高约30m 由不锈钢屋面和48面体玻璃墙面构成的半室外空间 自动扶梯上下穿插 另一处是好莱坞美容广场的地下1层到地上3层 由自动扶梯连结的反向椭圆锥体 裙房的外装修 主要采用石材贴面 通过连廊空间和六本木山整体相协调 住宅区住宅楼共4栋 既有6层高的低层 也有43层高超高层 平面形式多样 甚至有以厨房为主体的设计 满足了从工作室到5个卧房 带全套家具等多种多样的选择 伍 项目定位 项目解析 区位分析 地处河东市中心位置 未来前景良好 本案 本案位处湘潭河东市中心区域 地理位置良好 从本案所处位置来看 周边步步高购物广场 莲城商业步行街已开业 已形成一定的商业氛围 给本项目提供良好的市场保证 本案位于建设路与河东大道口 这两条道路都是城市主干道 建设路是河东通向河西的最主要道路 地块分析 地块较为方正 可塑性较强 地块方正 可塑性强 内部布局上具有较大的发挥空间 地块直面城市主干道 地块形象容易营造 目前项目内容还存在动拆迁问题 这将使本项目在实施推进上造成一定难度 地块现状及周边环境 人车动线较大 整体环境较好 北 城市干道 建设路 直通河西老城区 西 步步高电器等沿街商铺 商业业态整体较为混乱 档次较低 东 河东大道上的沿街商铺 档次较低 湖南理工技术学院距离本项目也仅一步之遥 南 步步高购物广场以及莲城商业步行街 项目SWOT分析 SWOT Strengths 优势 Weaknesses 劣势 Opportunities 机会 Threats 威胁 项目地处湘潭市河西新区中心位置 地理位置相当优越 项目地处建设路和河东大道口 交通极为便利 项目周边商业氛围已经形成 对于本项目大体量的商业用地的推出提供了有利的市场保证 长株潭一体化带来巨大的市场机遇 项目目前动拆迁还没完成 对于本项目推进造成一定阻碍 步步高的两个商业项目已先于本项目在区域内立足 品牌形象已深入人心 项目整体定位 项目定位 导言 在政府领导的密切关注和鼎力支持下 长株潭城市群的发展正日益加快步伐 以湘江为纽带 长株潭城市群将会从 生态湘江 文化