房贷调查 利率究竟谁说了算[文档资料]

房贷调查 利率究竟谁说了算 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 在购房者都在摩拳擦掌的时候，珠海的刘保国等人显得有些落寞。虽然等到了房贷松绑的暖风，但广发银行仍然拒绝履行一年前约定的 8.5 折利率，这意味着他需要在 30年间多付近 27 万的利息。 刘保国的 “ 暖风 ” 是指 9 月 30 日由央行和银监会发布的关于进一步做好住房金融服务工作的通知，这则通知写明 “ 贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍 ” ，无疑给日渐萎靡的房地产注入了一剂强心针。 从各大银行的回应来看，尽管房贷利率 “ 可低至 7折 ” 只是纸上谈兵，但对比年初动则上浮 10%、 15%的寒流来说，好歹 95 折有了希望，基准利率成了主流。 但刘保国等人显然不在欢呼的人群之列：如果肯接受基准利率，他们早在半年前就能和广发银行达成和解。 而在房贷市场风云变幻的今天，他们的案例也给踊跃的购房者提了个醒：不管是利率折扣还是其它优惠，不以正式合同为约束的口头承诺，一律都是 “ 耍流氓 ” 。 85 折泡汤 一年过去了，珠海华发四季城的购买者刘保国，在广发银行办理的房贷却迟迟未 放款。刘保国告诉记者，去年 8月，他和广发银行珠海分行签订了为期 30 年，价值 150 万的房贷合同，并约定贷款利率为基准利率 8.5 折优惠。但在年初，他却突然接到通知称， “ 房贷的额度很紧张， 8.5 折行不通了，必须接受基准利率才能放款 ” 。 同小区和刘保国有一样遭遇的还有 20 多人，其中一位陈姓购房者格外愤怒，他告诉记者，在等待放款期间，他曾屡次打电话去咨询，银行工作人员都向他保证会按 8.5 折放款，只是额度有点紧所以让他再等等，直到接到基准利率的通知。 据了解，广发银行并非刘保国所购楼盘 华发四季城 的房贷合作唯一银行。建行珠海分行一位客户经理告诉记者， “ 我们当时提供的是 9 折利率优惠，华发的优质客户较多，贷款数额都比较大，因此各大银行都乐于与其合作。 ” 也正因为此，被告知取消优惠的刘保国觉得 “ 上当受骗 ” ，要求广发银行按照之前约定的利率执行。但广发银行个贷中心相关负责人却对消费者报道记者解释称，当初只是接受了刘保国的贷款申请，但因为双方在利率问题上未能达成一致，因此最终并未与其签订正式个人住房按揭合同。 “8.5 折利率的确很吸引人，但很难保证能全部兑现。 ” 农行珠海分行一名客户经理告 诉记者，农行的房贷流程是先确定有额度，才会和客户签合同。 “ 在额度批下来之前，我们不会轻易向客户保证利率。 ” 因此他推测，如果客户经理真的有承诺 8.5 折优惠，可能是为了争夺优质客户资源。 而据光大证券测算，目前银行资金成本在 4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按 6%年利率左右发放信贷才有利可图，即九折左右。 这意味着：尽管僵持了这么久，但刘保国等人要求的85 折，仍然很难实现。 利率变动谁之过 而据记者了解，广发银行之所以拒不承认合同的有效性，是因为当时签订的都属空白格式 合同， 85 折优惠只是银行工作人员的口头承诺，且合同都由银行方面保管。 类似的案例还曾在北京、武汉、杭州等多地出现。那口头承诺加空白合同到底有没有法律效应呢？ 其实早在 2011 年 3 月，银监会就曾发布关于做好住房金融服务加强风险管理的通知，其中规定：银行已受理并同意客户的贷款申请，并且客户已单方在贷款合同上签字，银行原则上应继续签订合同并按合同约定执行。 但事实上，一方面因为周期长、取证难、合同条款模糊，大多数人都还是寄希望于和银行打持久战，而不愿意走法律途径；另一方面即使走上 维权之路，结果也不一定能如购房者们所愿。 广东合邦律师事务所律师王家恒告诉记者，此类案件的棘手点在于 “ 银行利率反水可能涉及到行政官司 ” 。 王家恒解释说，银行业务不仅仅是单纯的经营行为，同时是受到银监会和央行指导。类似于利率反水的问题，如果的确是因为国家的货币政策和房贷额度的收紧而引起的纠纷，属于不可抗力，这是中国特色的政策风险。因此，即使银行和客户签订了正式的房贷合同，但如果合同中有注明“ 如遇到政策调整，则可以按照新政策调整利率免责 ” ，那么，银行不需要承担责任。 一位不愿透露姓 名的业内人士也证实了他的说法，“ 在这种情况下，购房者只能追究被银行耽误的时间成本，而不能强制要求银行按之前的利率实施。 ” 房贷需谨慎 而自从中国人民银行在 1995 年 8 月颁布了第一个涉及房贷调控的商业银行自营住房贷款管理暂行办法后，房贷政策一直在随着房地产市场和整体金融环境的起伏而不断变动，后者亦会随着前者的变化而变化。 以上述关于进一步做好住房金融服务工作的通知为例。通知发布后，据网易房产数据中心统计阳光家缘数据显示， 10 月 6 日至 12 日广州全市网签 1679 套，环比此前一周的 771 套，暴涨 118%。北京市场新增房源量和新增客源量也都出现较大幅度的提升，根据链家地产市场研究部统计，10 月第二周，日均新增房源量较前一周增加 75.4%，日均新增客源量较前一周增加 54.2%。 来自北京的周文清即是这购房大军中的一个。十一期间，她马不停蹄的跑了 4 天，接了无数中介的电话，看了无数楼盘，最后在中介一句 “ 房贷利率都基准了，再不买就错过机会了 ” 的警告下迅速交了定金，签了合同。 “ 其实当时银行都还没有确定回归基准利率，只是中介向我保证的。 ”她告诉记者， “ 现在有些担心，万一基准批不下来怎 么办？ ” 而在瞬息万变的市场环境和房贷额度紧张的大背景下， “ 利率反水 ” 绝不是杞人忧天。 因此，王家恒认为， “ 银行业最好的做法是在未正式放款之前，不轻易承诺利率，并向购房者做好风险提示，在合同条款中说明因政策变动可能引发的风险，满足购房者的知情权。 ” 同时，他也提醒购房者，在与银行或者购房中介接洽贷款事宜时，应特别留意所签署的合同文件条