青岛太平洋国际广场地产项目投资分析报告.doc

青岛太平洋国际广场项目投资分析报告目 录摘要4一、青岛基本概况51、地理位置52、历史沿革53、人口54、经济水平65、区域规划情况106、结论131、房地产发展各项指标分析152、房地产未来量预测183、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析18三、经开区楼盘分析251、竞争分析26（1）、净地分析26（2）、竞争个案分析26（3）、潜在竞争情况282、区域楼盘特点283、区域客户需求分析29（1）、不同面积、不同户型的需求状况29（2）、不同单价，不同总价的需求情况29（3）、潜在购房人群分析29（4）、供需分析结论30四、项目概况301、合作方概况302、用地情况313、用地四至394、规划情况415、配套情况426、道路状况427、市政规划428、开发进度449、合作方式44五、项目SWOT分析451、SWOT分析45六、投资分析48七、综述53摘要青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24，具备良好的盈利能力。项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。一、青岛基本概况1、地理位置青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人口757.99万，其中市区1102平方公里，人口275.55万人。截止到2007年底青岛市常住人口达到了838.67万人。2、历史沿革1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。3、人口表1-1：青岛市2003-2007年人口增长情况年份20032004200520062007青岛市人口（万人）720.68731.12740.9749.38757.99市区人口（万人）246.77258.4265.43271275.55总人口增长率（%）0.701.4%1.31.11.15市区人口增长率2.084.72.72.11.68全市城市化率35.2%36%35.8%36.2%36.4%数据来源：青岛市年度统计公报房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从青岛市人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速度越快（青岛市2004-2007年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07%）、城市化发展进程越快(2005年中国城市化率为42.99%，而青岛市仅为36%，低于全国平均数6个百分点)、人口导入动力越大，当地房地产需求量将越大。4、经济水平青岛市借助良好的自然条件和经济基础，过去五年经济发展迅速。表1-2：青岛市2003-2007年经济发展情况年份2003年2004年2005年2006年2007年GDP（亿元）1,780.30 2,163.80 2,695.50 3,206.58 3,786.52 GDP增幅（%）15.90%16.80%16.90%15.70%16.00%人均GDP（元）24,703.06 29,595.69 36,381.43 42,789.77 49,954.75 人均GDP增幅（%）16.45%19.81%22.93%17.61%16.74%人口（万人）720.68731.12740.9749.38757.99人均GDP（美元）3,611.82 4,327.17 5,319.31 6,256.27 7,303.86 （1）、GDP青岛市GDP年均增幅为16.26%，远高于全国的平均增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。图1-1：青岛市2003-2007年GDP增长情况图1-2：青岛市2003-2007年GDP增长率（2）、人均GDP人均GDP亦从24703.06元（03年）至49954.75元（07年），约合7303.86美元，年均增幅为18.71%。 图1-3：青岛市2003-2007年人均GDP增长情况青岛市人均GDP介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。若按照人均GDP18.71%的年平均增长速度，青岛市人均GDP在2008年将达到8000美元，房地产发展进入平稳上升阶段，2011年达到13000美元，房地产发展进入下降阶段，这说明青岛市房地产已经到了快速增长的末期，即将进入平稳的发展阶段，适合进行长期价值投资。表1-3：人均GDP与房地产市场发育状况的关系人均GDP800-1300美元1300-8000美元8000-13000美元13000美元以上住房房地产阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段按照世界银行2004年的划分，低收入国家的水平是人均收入低于826美元，国家城市化的程度平均是30%，下中等收入的国家人均收入的水平是826美元到3255美元，这些国家的人均城市化水平是50%，上中等收入国家他们的收入水平是从3255美元到10065美元，这些国家他平均城市化的水平是70%。高收入国家也就是收入高于10065美元的国家，他们平均城市化的水平是80%。而青岛2007年的人均GDP是7303美元，属于上中等收入国家的水平，按照目前的发展速度，预计2010年即可达到高收入国家的水平。（3）、城市化率另一方面，从城市化角度来看，当城市化率60%时，城市化率高速增长；当城市化率60%时，城市化进程进入平缓发展阶段，而青岛市的城市化率仅为36%，按照目前的增长速度，需要100年才能达到60%的城市化率（实际过程中随着后期总人口的增速放缓，城市化进程将加快，达到60%需要的时间将远远少于100年），同时参照中国、世界和发达国家的平均城市化率水平（2007年分别为44%、50%和75%），青岛的36%的城市化水平同其经济发展水平很不相称，从收入水平来看，青岛2007年的人均GDP是7303美元，属于上中等收入国家的水平，按照世界银行的统计，该档收入水平的国家城市化率应该达到70%，而青岛仅为36%，所以要想达到上述水平必须通过快速的城市化来实现，而这将必然推动房地产市场的快速发展。（4）、恩格尔系数根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。青岛市居民恩格尔系数呈逐年递减，说明居民生活已经逐渐从小康向以享受和发展为标志的富裕型生活转变。表1-3：居民消费支出情况年份2003年2004年2005年2006年2007年食品支出（元）3,163 3,424 3,716 4,348 4,949 人均消费支出（元）8,056 9,002 9,883 11,945 13,376 城市恩格尔系数39.26%38.04%37.60%36.40%37.00%（5）、城镇居民人均可支配收入：2007年，青岛市居民收入水平（17856元）远高于全国平均水平（13786元），而农民收入水平（7477元）也远高于全国的状态（4140元）。表1-4：居民收入情况年份2003年2004年2005年2006年2007年城镇居民人均可支配收入（元）10,075 11,089 12,920 15,328 17,856 农民人均纯收入（元）4,530 5,080 5,806 6,546 7,477 5、区域规划情况（1）、十一五规划纲要主要目标根据青岛市十一五规划，到2010年，青岛市全市生产总值年均增长13左右，2010年达到4900亿元左右；全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63；城镇居民人均可支配收入达到20900元左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右，年均分别增长10左右；北方国际航运中心建设取得重大突破，港口吞吐量达到3.2亿吨，集装箱吞吐量达到1200万标准箱。（2）、十一五城市功能区划与发展布局根据青岛市十一五规划，项目位于胶南市与黄岛区（即青岛市经济技术开发区）交界处，该区域属于重点发展的西岸产业带，该产业带依托枢纽港口和陆路集疏运体系，建设重化工业基地，发展物流业和加工服务业。工业基地：该区域将建设成西海岸现代制造业集聚区。包括青岛经济技术开发区、胶南城区、胶州南部区、东部新区及泊里重工业区。青岛经济技术开发区、胶南城区、东部新区重点发展港口、物流、造船、石化、橡胶、家电电子、汽车、医药、纺机、金属加工及其他临港加工业。 物流中心：黄岛胶州物流中心区。以保税区保税物流园区和胶州中铁物流园区为依托，通过疏港铁路、公路将两个园区连接一体，业务对接；充分发挥其连接国际、国内物流市场的功能，优势互补，实现陆路物流、海港物流、空港物流有机整合，国内物流和国际物流紧密结合；突出发展物流信息平台，大力引进国际国内物流大企业，形成“哑铃式”的物流中心区，逐步成为中国北方重要的国际国内商品、部件、物资的集中、储存、拼装、分拨、疏运中心区。同时，青岛将构建以前湾港区为主体，鳌山湾港区、董家口港区为南北两翼，黄岛油港区、青岛老港区、四方港区共同发展的青岛港口集群。旅游产业：青岛市将以凤凰岛、琅琊台、大小珠山、前湾港为特色，加快发展西海岸旅游业，同时开辟崂山五四广场凤凰岛灵山岛等海上旅游航线，建设浮山湾、团岛湾、唐岛湾等海上旅游基地和少海、小港湾旅游休闲区。完善旅游配套设施。引进世界知名酒店管理集团，建设一批世界知名品牌高星级饭店。加快建设中低档经济型酒店和旅馆。（3）、城市总体规划（2006-2020）青岛市最新的规划为2006年颁布的青岛市20062020年总体规划，在规划中青岛市提出了“建设全国重点中心城市和世界知名特色城市”的战略目标，确立了“三点步局、一线展开、组团发展”的城市大框架。根据规划，到2020年，市域总人口规模控制在1200万，市域诚征人口规模控制在934万，城镇化水平达到77.8。图1：青岛市20062020年总体规划图（3）、城市总体规划（2006-2020）城市布局规划根据青岛市的城市规划，青岛市将形成“三地步局、一线展开、生态间隔、组团发展、海陆一体、指状辐射”的城乡一体、统筹发展的空间格局。三点步局：依托青岛、黄岛、红岛三点步局，形成中心城区，包括青岛（市南区、市北区、西方区、李沧区、崂山区）、黄岛（黄岛区）和红岛（城阳区）。一线展开：依托滨海公路延海岸带一线展开，突出对海岸带东西两翼地区的保护，构建生态滨海城市大框架，这一区域包括胶南市、琅琊镇、泊里镇、鳌山卫镇、温泉镇、田横镇、王村镇。组团发展：依托综合交通走廊，积极强化组团发展，重点发展滨海沿线的琅琊组团、胶南组团、鳌山组团、田横组团，以及外围的胶州城区、即墨城区、平度城区、莱西城区，全面推进城市网络化发展。东西分工与对称：东部以市内四区为核心，包括崂山、城阳、即墨等市区，以高端服务业、高技术产业、轻型加工制造业为特色；西部以黄岛为核心，包括胶州、胶南等市区，以大宗国际物流及商贸批发、重型制造业为特色。 扇形展开的城市产业中心：城市中心服务产业群形成以青岛、黄岛、红岛为核心，以胶州、胶南、即墨为二级核心，以平度、莱西为三级核心，形成扇形展开的城市服务产业等级体系。6、结论从青岛市的GDP、人均GDP、人口的导入、产业布局、城镇收入及城市规划等方面来看，青岛市经济实力雄厚（位居全国第8、山东第1），区域中心的地位已显现，对周边城市辐射作用加强。青岛区域现实及潜在的购买能力，为房地产业继续快速发展提供必要的需求基础。青岛市未来的土地资源约束突出，可开发利用的后备土地资源不多，目前人均占有耕地低于全国平均水平。青岛市今后城市中心区将以金融和服务业为主，而工业中心和物流中心都将逐渐向黄岛区转移。二、青岛市房地产业发展分析1、房地产发展各项指标分析从下表我们可以看出，青岛市房地产市场经过了2003-2005年的快速上涨之后，目前已经进入平稳的发展阶段。表2-1：青岛市房地产市场情况年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年上半年固定资产投资额（亿元）739.40 1,025.40 1,456.60 1,485.70 1,635.40 915.80 固定资产投资增幅（%）54.60%38.70%45.00%19.80%23.30%22%施工面积（万平方米）1,764.73 2,101.30 2,362.70 2,781.20 3,223.80 3,169.10 施工面积增幅（%）24.54%19.07%11.06%15.05%13.73%26.60%新开工面积（万平方米）924.49 971.77 1,072.60 1,071.00 1,083.30 189.10 新开工面积增幅（%）38.79%5.11%10.38%-0.15%1.15%-65.09%竣工面积（万平方米）552.23 635.20 811.20 652.50 640.70 243.80 竣工面积增幅（%）3.74%18.10%13.10%-19.60%-1.80%0.30%销售面积（万平方米）453.20 516.30 739.90 736.50 833.30 347.60 销售面积增幅（%）5.60%13.90%27.00%-14.40%13.10%0.60%销售金额（亿元）106.50 153.10 266.70 313.30 433.40 173.00 销售金额增幅（%）15.76%43.76%74.20%17.47%38.33%3.90%房屋均价（元/平方米）2,349.96 2,965.33 3,604.54 4,253.90 5,201.01 4,976.99 房屋价格涨幅（%）14.60%15.20%10.90%6.90%6.50%-4.31%城市人均居住面积（平方米）19.424.1922.9623.7323.7（1）、固定资产投资额青岛市固定资产投资额呈现逐年递增的态势，其中，2003-2005年的增幅较大，其平均增幅达到了46.1%，2006年以来增幅下降，其平均增幅约为21.7%，说明近两年房地产市场发展平稳。图2-1：青岛市固定资产投资情况（2）、施工、竣工、销售面积从增长幅度来看，2003年以来施工面积和新开工面积持续增长，但是增速逐渐放缓；而竣工面积除2004、2005两年出现一定程度增长以外，2006、2007两年甚至出现了负增长，说明开发商有意的控制开发节奏以应对市场变化；销售面积除2007年负增长14%以外，其他年份均保持较稳定的增长。从绝对数量来看，销售面积一直小于新开工面积，说明未来的市场供给比较充足，2003-2005年销售面积甚至小于竣工面积，说明市场出现了一定程度的供过于求，而2006年以来销售面积又再次超过了竣工面积，说明市场供过于求的局面得到了一定程度的扭转。图2-2：青岛市房地产施工、新开工、竣工和销售情况（3）、空置率按照国际通用算法（全社会空置房面积除以全部住房面积）计算的青岛市2007年底住房空置率为2.7%，而按照国内的通用算法（空置商品房面积除以当年竣工面积）则为75.68%，如果按照另外一种折中算法（空置商品房面积除以最近三年内竣工面积）计算则为23.04%。按照国际惯例，房屋空置率是反映房产市场供求状况的重要指标，按通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；10%-20%之间为空置危险区；20%以上为商品房严重积压区。而青岛市商品房按照第一种算法计算的空置率仅为2.7%，从侧面反映了青岛市房地产市场目前处于健康的发展状态，房地产供求状态保持基本平衡。（4）、均价走势 从下图可以看出，青岛市商品房售价一直呈现稳步上升的态势，但是增幅却逐年放缓，2008年以来受国内宏观形势的影响，商品房售价小幅下挫，比去年同期下降了4.31%。图2-3：青岛市商品房销售价格走势图2-4：青岛市商品房销售金额2、房地产未来量预测（1）、需求预测现有居民改善需求量:由23.7平方米(2007年)至35平方米(2020年)：（35-23.7）平方米*758万人/13=658.88万平米/年新增人口需求量:常住人口从839万(2007年)至1200万(2020年)，人均35平方米：（35-0）平方米*（1200-839）万人/13=971.92万平米/年因此，至2020年青岛市商品住宅年均潜在需求约在658.88+971.92=1630.80万平方米/年。3、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析 由于项目紧邻青岛市黄岛区（以下简称经开区），地理上同该区融为一体，其同经开区房地产市场的联系比同项目所在的胶南市房地产更具关联性，因此本文着重对经开区的房地产市场进行分析。（1）、经开区概况青岛国家级经济技术开发区于1984年10月经国务院批准设立，是继深圳等经济特区设立之后在全国14个沿海开放城市中首批设立的国家级经济技术开发区。青岛开发区东与青岛市市南区隔海相望，海上最近距离2.26海里。该区以国家批准的规划面积17.52平方公里为核心区，以所处的青岛市黄岛区274平方公里为辐射区，总人口近50万。青岛开发区区内既设有国家级经济技术开发区，还设有青岛西海岸出口加工区、国家级保税区及保税物流园区国家级新技术产业开发试验区、国家（青岛）家用电子产品产业园及凤凰岛省级旅游度假区、小珠山国家森林公园。建区20多年来，青岛开发区基础设施投资累计300多亿元，培育了家电电子、石油化工、汽车船舶、新型材料、高新技术、港口物流等为支撑的主导产业，形成了以“大港口、大工业、特色旅游”为主体的区域特色经济。青岛开发区是国家级生态示范区和一级金融安全区，获得了中国人居环境范例奖，2004年成为博鳌论坛亚洲白金会员。中国商务部2006年公布的全国49家国家级经济技术开发区投资环境综合评价总指数和经济实力排名中青岛开发区列前5强，其中社会及环境指标位居第1位。图2-5：经开区位置示意图（2）、经开区规划情况青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。（3）、经开区经济发展情况到2005年底，全区完成地区生产总值372亿元，年均增长34.1，按年末人口30万计算，人均GDP达到12.4万元，远高于青岛市平均水平；工业总产值（现价）完成808亿元，年均增长35，工业增加值228亿元，年均增长36；五年累计完成固定资产投资534亿元。经济总量增速均居全市之首,占全市经济总量的比重已达15%。（4）、经开区产业集群发展基本情况港口和物流产业，围绕建设中国北方国际航运中心、物流中心，全面推进前湾港的开发建设，北港区全部建成，2007年货物吞吐量2.6亿吨，集装箱吞吐量突破900万标箱；总投资约160亿元的南港区开发全面启动，规划建设香港招商局保税物流园及新前湾国际集装箱码头，建成后将新增集装箱吞吐量1200万标箱。以港口为依托的现代物流业快速发展，先后引进中远、中海海运、马士基等一大批世界500强企业和国内外著名物流公司146家，物流业对地区生产总值的贡献率达到14%。我区正逐渐成为中国北方物流中心。家电电子产业，在海尔、海信、新都理光等龙头企业带动下，分别建立高水平、国际化的工业园，其中海尔工业园占地2500亩，总投资60余亿元，2007年实现销售收入274亿元，是海尔集团海内外12个工业园中占地面积最大、生产能力最强的工业园。目前全区家电产业已形成年产电视机650万台、冰箱冷冻箱1000万台、空调300万台、手机210万部的生产能力，成为中国北方最大的白色家电生产基地。石油化工产业，围绕建设清洁环保型国家级石化基地，按照“从上游到下游”和“以下游促上游”的双向发展思路，不断加大招商引资力度，石化工业得到较快发展。总投资125亿元的1000万吨大炼油项目于2005年6月22日正式开工建设，2008年上半年达产后可实现年销售收入200多亿元。总投资5.44亿美元的丽东化工项目已于2006年11月投产，该项目为山东省投资最大的外资工业项目，达产后可年产PX63万吨，年销售额13亿美元。黄岛国家石油储备基地一期、30万吨级青岛港原油码头三期等工程也已竣工。船舶工业和海洋工程产业，以总投资74亿元的海西湾造修船基地为依托，15万吨和30万吨级修船坞投入使用，30万吨和50万吨级造船坞开工建设，55万吨修船坞已投入使用，2007年投资20亿，完成船坞主体工程建设，2008年实现造船。大型船用曲轴、瓦锡兰低速柴油机等配套项目全面开工，建成后可形成年造船468万载重吨、修船200余艘、海上石油平台4座、救生艇500艘、年销售收入100亿元、利税14亿元的生产能力。海洋工程产业，以中海油、中石化、中石油海洋工程制造基地为依托，总投资40多亿元的中海油海洋石油工程项目一期二期建成投产、三期开工建设，项目达产后，具备年25-30万标准吨的海上钻井平台加工能力，预计年产值60亿元。总投资23亿元的中石油海洋工程项目也已开工建设，将成为世界重要的海洋石油工程制造基地。与此同时，低中速柴油机总装基地等配套项目，正逐步向海西湾转移。汽车产业，以欧力重工、上汽通用五菱、五征、竹内等为代表的汽车产业已形成批量生产规模，其中上汽通用五菱产能提升项目和总投资40多亿元的北汽福田产业园开工建设，一批工程机械和汽车零部件项目相继建成。总投资3.7亿元的上汽通用五菱项目2005年7月28日实现整车下线，2007年累计完成汽车生产67000辆，并已具备年产8万辆微型商用车的生产能力。20万辆整车和35万台发动机产能提升项目2007年2月初开工建设，年底前主体厂房完工，开始设备安装，达产后可形成30万辆整车及35万台发动机生产能力，并构建起与之相匹配的零部件供应体系，形成产业集群及拉动效应。一期投资8亿元、年产1万台的福田重工挖掘机项目建成投产，二期计划投资36亿元，三期2008年7月建成，2007年11月起重机项目开工，至2010年可年产发动机10万台、叉车4万台、汽车起重机（含叉装机）1.3万台，项目建成后年可实现销售收入220亿元，实现利税40亿元。目前，我区已投产的汽车零部件生产企业有30家左右，汽车零部件生产已初具规模。（5）、经开区房地产发展概况近几年来，经开区房地产市场一直保持着强劲的发展势头，已形成鲜明的板块特征，房地产市场整体价格增长速度较快，楼盘竞争也从最初的产品竞争逐步迈向品牌竞争。随着青岛经济重心西移，各大企业纷纷落户经开区，再加上经开区的房价相对市区偏低，因此从整个经开区的发展前景、环境、住宅质量及相应的配套设施等因素综合考虑，经开区的房产性价比较高，这为经开区房地产价格提供了上行空间。经开区的商品房从目前来看销售情况良好，但是入住率较低。主要原因是因为外来投资者的介入，而购买的目的主要用于投资。今后随着土地资源日趋紧张，经开区特别是临滨海大道附近的商品房将开始向高层和小高层发展。目前的西海岸楼市板块，特别是开发区的楼盘价格已升至每平方米7000-12000元。日前，随着海湾大桥、海底隧道工程开工（开通后从经开区到青岛市南区团岛仅需约10分钟），许多市区的购房者更把长期的关注转化为近期的实际行动，点燃了对经开区板块的购房热情。海湾大桥、海底隧道的兴建，将西海岸房地产与市区房地产联为一体，进而使投资者与购房者不再把距离作为妨碍投资、困扰居住的因素。（6）、经开区房地产五大板块凤凰岛板块：该区域处于凤凰岛（薛家岛）旅游度假区内,与区域功能相对应，该区住宅项目主要以“度假休闲”为基本定位。目前在城市综合配套方面略有不足,但因邻近安子码头交通方便并有将来隧道利好消息，楼市前景可观。唐岛湾板块：该区域属CBD行政商务中心区，开发区高档楼盘几乎云集于此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区。长江路以北、香江路以南区域为商业密集区。香江路是传统的商业密集区，利群长江商厦、家佳源商场的开业以及佳世客、易初莲花等入驻，使得该板块商业氛围日益浓厚。该板块产品品质较高，其中唐岛湾附近为高价房聚集区，大部分高端写字楼商业项目均在此区域内。保税区板块：保税区位于开发区中段，交通比较便利，该区域楼盘开发数量相对较少。文教区板块：该区域在黄岛汽车客运站以西，石油大学以北，近邻胶南市，堪称交通要道。区内教育氛围浓厚,石油大学、影视学院、职业学校、开发区一中等知名学校遍布该区。黄岛老城区板块：黄岛老城区居住氛围浓厚，生活设施配套较齐全,但是繁华程度相对较低。该区临黄岛轮渡，交通便利。随着开发区整体房地产市场的升温，这里陆续出现了一些品质较高的新楼盘。三、经开区楼盘分析项目所属区域已经成为青岛西海岸最为重要的居住、商贸、休闲区之一，港区附近的集中住宅区星罗棋布，仅已建成的高档住宅区就有150万平方米以上，加之规划中尚未建设的面积共计300万平方米以上。从周边地产样板采集和市场分析结论两部分来看，目前西海岸房地产市场发展态势良好，且具有较强的排他资源优势，更重要的是周边的投资环境为本项目提供了广阔的发展空间和强有力的利润保障。本次调研范围为经开区南部唐岛湾周边滨海地区的文教板块、唐岛湾板块和凤凰岛板块共三个板块的地段优势较强、体量较大、知名度较高的项目。净地项目数据主要来源为土地交易中心及政府相关单位。项目数据主要来源除各项目售楼处、反产交易中心以外，另参考易居中国、搜房网等权威媒体的数据，再取个体项目楼层、位置、户型价差中间值后，进行客观计算。1、竞争分析（1）、净地分析项目名称和位置项目体量销售均价开发商备注滨海大道南侧，唐岛湾东岸，上实游艇会地块占地330000平方米330.17万/亩上海上实集团、爱尔兰财富控股集团项目位置极佳，坐拥唐岛湾海上公园东侧，与太平洋项目毗湾相望金沙滩路南侧HD200716地块占地10350平方米275万/亩青岛国大生物制药有限公司项目位置较优，海景资源丰富太行山路东侧，嘉陵江路南北两侧HD200710地块占地47396平方米218万/亩青岛汇兆置业有限公司交通优势明显，距市中心较近金沙滩路南侧HD200816地块占地2305平方米280万/亩中交运泽浚航有限公司项目位置较优，海景资源丰富（2）、竞争个案分析重点分析点为户型面积、销售价格、物业情况等。表3-1：周边楼盘信息项目名称位置物业类型容积率起价均价占地面积（平方米）总建面积（平方米）户型装修康大风和日丽开发区滨海大道与海尔大道交汇处高层、多层普通住宅2.1751006500183500111958.757-130精装修，每平方米600-800元国贸中心开发区长江中路公寓 五星级酒店、智能化写字楼、板式住宅7.198001100023512.56221971.42100-130,200-300两种精装修，装修成本2000元千禧第三空间开发区武夷山路与珠江路交汇处 高层公寓2.9368008700199807500053-61平方米小户型精装修基寓开发区经济技术开发区珠江路与庐山路交汇处高层、小高层2.37630070003700012000080-120精装修锦绣前城开发区长江东路433号高层普通住宅3.857006700540005700052-93精装修千城凤梧金沙开发区漓江东路小高层、高层普通住宅2.7967004600017000085-120毛坯中南海湾新城开发区珠江路与井冈山路交汇处高层普通住宅2.22540086007192822000080-130毛坯凤凰城开发区滨海大道与凤凰园西路交汇处高层普通住宅1.477000750017600026000080-120精装修，装修成本1000元（3）、潜在竞争情况上海实业在唐岛湾东海岸以3480元/平方米的楼面价取得了一块土地，计划开发高端住宅和商业，项目总建筑面积约92200平方米。2、区域楼盘特点产品面： 区域物业形态以混合社区为主，以小高层、高层为主，容积率约为2-3。 户型以两房和三房为主、户型面积在80-120平米为主，户型类型及户型面积适中，这与区域置业需求主要以自住和普通的投资需求为主有关。 区域产品多为新盘、且产品规模大，普遍在10万平方米以上。 起价约5000-7000元/平方米，均价约6500-8000元/平方米。 大部分都进行了精装修。客源面： 三类客群并存，且以自住需求为主。区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是青岛市中心区域分流的中等收入人士；三是外地人士，主要是北京、天津和山东省本省各城市的客户，三类客户群体并存，前两类以自住需求为主，越占60%，第三类以投资需求为主，约占40%。销售推广面： 区域价格涨幅较快，而且景观（海景）和朝向对价格的影响较大。3、区域客户需求分析（1）、不同面积、不同户型的需求状况据调查显示,青岛市市民买房首选两房或三房，计划购买两房、三房的分别占39%和48%,计划购买四房的占9%,以上合计占比高达96%,如此的高比例证明市场中,青岛人的居住市场是以自住主导的市场。选择五房及以上、公寓、一房的比例均不超过3%,因为在青岛,公寓及一房历来是投资客的首选,可以看见市场投资客相对削弱,而五房以上户型则是因为本次调查对象的条件限制在以年收入6万10万元之间居多的群体中,所以购买超大户型的比例和能力相对较弱。从购买住房面积看,比例最大的前三位排名依次是6090m2、100120m2、90100m2,这三类占到总数的87%,与计划购买房型的23房占比一致。其次为120140m2的,占比5%；140m2以上和60m2以下的市场需求不大。（2）、不同单价，不同总价的需求情况根据调查，青岛市七成购房者承受力在7000元/m2以下，根据调查结果,70%的被调查者认为商品房单价应该在7000元/m2以内，其中有35%的能够接受的购房单价为50017000元/,35%的能够接受的购房单价为3001-5000元/。（3）、潜在购房人群分析根据调查，在青岛市的购房人群当中,首次置业的占67%。二次置业的占24%,多次置业的占9%。青岛市目前置业的刚性自住需求占有很大比重,这与青岛近几年的城市升级和人群结构有关,从结果看,首次置业人群是楼市中最为活跃的群体。在购房用途中,自住的占42.08%,想换房的占46.15%,用于投资的仅占4.98%。（4）、供需分析结论根据分析来看，青岛市目前的购房需求主要是6090平方米的两房和三房，单价在7000元/平方米以下，购房人群主要以首次置业的自住人群为主。四、项目概况1、合作方概况项目公司为青岛太平洋新天地置业有限公司，注册地为青岛胶南市积米崖港区，注册资本2000万元，股东为刘坤全（出资400万元，占20）、缪祝（出资1200万元，占60）和周茂柱（出资400万元，占20）共三人。青岛太平洋新天地置业有限公司的母公司为青岛市经开区当地的昆泉置业投资有限公司（以下简称昆泉置业）。昆泉置业是以项目投资、建筑施工与房地产开发为主的综合性企业集团。公司旗下拥有建安总公司、昆泉房地产开发公司、宝都房地产开发公司、昆泉物业管理公司、市政工程公司、装饰工程公司、商贸公司、涂料厂、铝塑门窗厂等十余家子公司和控股单位。二十几年来，昆泉置业旗下公司先后施工了青岛三美机电有限公司厂房工程、青岛昌隆文具公司厂房工程、青岛七二五研究所工程、青岛保税区厂房、青岛开发区唐岛湾A组团住宅小区、金数码公司厂区和青岛开发区佳世客购物中心；并开发建设了青岛开发区唐岛湾B组团住宅小区、钱江花园住宅小区、汇泉雅居、天河国际以及昆泉天籁村大体量综合社区等重点工程，其中青岛七二五研究所工程被一次性评为市优工程，天河国际年被评为省级文明工地、优质结构工程，2003年代表山东省迎接建设部专家的检查获得好评。2、用地情况太平洋国际广场项目用地位于山东省青岛市胶南区滨海大道南侧的积米崖港区管委驻地，距离经开区管委会约7公里。积米涯港位于胶南市最东端，拥有的积米崖港是七十年代修建的中型渔业、货运两用港口，是国家农业部确定的13个国家级中心渔港之一，是山东省政府批准的国家二类开发口岸，港区地处胶州湾畔，唐岛湾西侧，东与青岛市经济技术开发区和青岛市保税区接壤，北依国家级珠山森林公园，西靠胶南市区和胶南市经济开发区。项目总占地面积127513平方米（191.26亩），总建筑面积477470.8平方米。项目从北向南共分A、B、C三个地块，土地面积分别为19936、48106和59471平方米，建筑面积分别为123603.2、163560.4和190307.2平方米，容积率分别为6.2、3.4和3.2，土地用途为商业（40年），土地出让金总额为19700万元（土地面积价格1545元/平方米），目前已经支付了5910万元（30）。项目A地块计划修建一栋五星级酒店（68F）和一个商业展览中心（3F），五星级酒店将成为青岛市最高的建筑物之一具备强大的地标性功能和作用，该酒店计划2009年10月开工，2013年8月竣工；B地块计划修建主题百货（奥特莱斯国际名品折扣旗舰店，8F）、SOHO写字楼（26F）、美食街（3F）、和特色商店(2F)，该地块计划2008年10月开工，2010年8月竣工；C地块计划修建国际酒店式公寓（28F）、四星级酒店（28F）和底商，其中B地块建成后整体出售给台湾太平洋百货集团经营。本次计划转让的项目为C地块，转让价格为楼面价1100元/平方米（土地面积价格为3520元/平方米，约234万元/亩）。C地块用地性质为商业，计划开发酒店式公寓，项目用地现状为三通一平，该项目用地由青岛太平洋新天地置业有限公司于2008年8月20日通过公开出让取得。土地出让金为土地面积每平方米1545元，总计9188万元，根据土地出让合同，共分三笔进行支付，第一笔30（2756万元）已经支付，第二笔20%（1838万元）应于2008年7月19日之前付清，第三笔50%（4594万元）应于2008年8月19日之前支付，目前第二笔和第三笔都尚未支付（合计6432万元）。该项目由台湾太平洋百货集团通过招商引资的途径操作的出让，并由青岛本地的昆泉置业投资有限公司作为合作方共同开发三个地块，三个地块分别由青岛太平洋世纪置业有限公司（2008年1月31日成立）、太平洋奥特莱斯商业（青岛）有限公司（2007年12月25日成立）、青岛太平洋新天地置业有限公司（2008年2月1日成立）进行开发。其中青岛太平洋世纪置业有限公司、青岛太平洋新天地置业有限公司为昆泉置业投资有限公司的全资子公司，太平洋奥特莱斯商业（青岛）有限公司为台湾太平洋百货集团的全资子公司。图4-1：项目用地位置图图4-2：项目用地分区示意图图4-3：项目用地总体规划图（方案一）图4-4：项目用地总体规划图（方案二）图4-5：项目效果图方案一效果图1方案一效果图2方案一效果图3方案二效果图1方案二效果图2方案二效果图23、用地四至项目东瞰唐岛湾，西临积米崖港区一号线，北依项目B地块，南隔南港路与胶南市渔船修造厂相望。图4-6：项目用地情况图项目用地西侧住宅小区项目用地西侧金柏佳园项目用地西侧现状路项目用地南侧现状路项目用地南侧现状楼项目用地南侧船舶修理厂项目用地东侧大海项目用地内的水塘项目用地北侧康大风和日丽项目遥望项目用地项目用地南方的出海口项目用地东方的金沙滩旅游区项目用地东方的金沙滩旅游区项目用地东方的海底隧道4、规划情况土地面积：89.21亩，59470.56平方米总建筑面积：190305.79平方米容 积 率：3.2 建筑密度：不高于30%绿地率：不低于20%规定开工时间：2008年12月20日施工周期：2.5年5、配套情况项目紧邻石油大学、南洋学院、山东科技大学及即将入驻的北京电影学院创意媒体学院等，文风鼎盛。同时项目周边还有海上乐园、滨海公园等休闲娱乐场所，不远处的薛家岛旅游度假区也将构建以金沙滩和银沙滩为核心的休闲旅游度假区。6、道路状况项目用地北侧有204国道和同三高速公路，2010年跨海大桥和隧道正式通车后，通过跨海大桥至青岛市中心仅需50分钟，通过海底隧道（本项目距离海底隧道口约12公里）至青岛市中心只需30分钟，经过同三高速至上海6小时，至北京7小时，黄岛至日照城际铁路也将于2008年全线动工，建成后全程仅需30分钟。项目用地南侧和西侧均为市政规划路，其中沿西侧市政规划路向北约200米即到到经开区景观大道滨海大道（双向八车道），从该路驱车5分钟即可到达经开区中心，交通便利。项目北侧主要公交路线：公交27路车 20路车。7、市政规划从项目所属地块规划配套来看，项目属于胶南市积米崖港区和灵山卫组团规划，目前基础设施情况较好，发展空间巨大：（1）、土地和人口灵山卫组团规划总用地面积22.5平方公里，其中可建设用地17.9平方公里，人口规模15万人。(2)、给水工程规划规划区总用水量预测为32700立方米/日，现状有朱戈庄水库水厂和柏果树水厂两座洪水厂，供水规模为4000立方米/日，西南部现状城市DN1000供水管道。(3)、排水工程规划预测规划区污水量为27600立方米/日，在规划区西南部建一座污水处理厂，处理规模为27600立方米/日。延东西向道路布置雨水主干管，南北向道路布置雨水次干管，将规划区内雨水以最短距离排入河道。(4)、电力工程规划预测用电负荷为11万KW，年总用电量为4.5亿KWH。规划仙剑110KV变电站两座，一座为110KV西部变，变压器容量为250MVA。规划由220大庄变引一条110KV线路，由热电厂引一条110KV线路并结合现状110KV线路形成三回路供电。(5)、电信工程规划预测总话机数为7.5万部，交换机容量为9.3万门。规划新建电信分局两处，交换机规划容量均为5万门。有线电视规划与通信线路同路由布置，按邮政支局服务半径1.01.5km，小区邮政所服务半径为500m设置邮政网点。(6)、热力工程规划以区内恒光热电厂为热源，425T/H，3.6万KW。规划该区采暖负荷234MW。远期集中采暖率为80。热力系统为蒸汽供热系统，采暖需经热力站将汽暖转化为水暖。(7)、燃气工程规划燃气气源应接入胶南城市管网作为该区气源。总用气量30000标立方米/日。居民气化率远期达到90。输配系统为中低压两极输配系统。中、低压转换通过区域调压站或楼栋调压器。8、开发进度考虑到项目的体量较大，计划分三期进行开发，具体开发进度如下表。表4-1：项目开发进度表序号内容第一期第二期第三期1收购项目公司2008年10月2008年10月2008年10月2国有土地使用证2008年11月2008年11月2008年11月3建设用地规划许可证2008年12月2008年12月2008年12月4建筑方案设计2009年2月2009年2月2009年2月5施工图设计20