负扣税(Negative Gearing),你懂吗.docx

负扣税（negative gearing），你懂吗？最近，由于物业市场火热，价格飙升，投资者贷款增长速度创出新高，物业价格的可负担性越来越差 政府就税务政策调整提出了一份“讨论稿”或叫“白皮书”（discussion paper or white paper），“负扣税”（negative gearing）赫然成为众矢之的！ 每年，澳人从他们的物业中享受着360亿的税务补贴 由澳洲税务局统计：因负扣税，2000-01财年，税务收入减少6个亿；2004-05财年，少收入39个亿；至2010-11财年，因负扣税致使政府岁入减少132个亿 目前，从负扣税中获益的澳人有120万，他们平均获得税务回扣为$10,950，岁入超过$180,000的投资者从中获得的税务回扣更是高达$23,800，比平均值翻了一番。看来，了解和讨论一下“负扣税”是很有必要的。什么是“负扣税”？in australia, negative gearing often refers to borrowing to purchase a residential property investment (e.g. a house or unit), which is made available for rent. in some cases the rent received is less than the costs incurred by the landlord (mortgage interest, depreciation and other expenses), resulting in negative gearing.borrowing to purchase shares whose dividends fall short of interest costs is another example of a negatively-geared investment.以上文字是关于什么是“负扣税”的英文表述。其大意是：在澳洲，负扣税通常指借贷购买用于出租的投资物业（如：独立屋或公寓房）。当租金收入少于业主的支出（包括：贷款利息、物业折旧和其它支出）时，即构成负扣税。其它的例子还有：借贷买股票，当股息收入低于借款利息时，也构成负扣税。上述内容很清楚，即从金融机构（不仅限于银行）借钱在政府认可的某些行业（并非在任何领域投资亏损均构成负扣税状况）投资，当发生收入低于借贷利息时，即产生负扣税的情况。根据澳洲税务部门的有关法规，还有其它情况也构成负扣税。其中多与物业有关。还要特别提及的是，澳洲是世界上极少数实施“负扣税”政策的国家。其它国家也有类似政策，但有较大的不同。澳洲的负扣税政策是1985年霍克（任总理）/基廷（任财长）时逐步引入的。 但是，请注意，以上介绍的仅是“构成”负扣税的必要条件，扣税的情况还没有实际发生。 “负扣税”如何“扣”？在阐述“负扣税”是如何“扣”之前，必须再重申两个前提： 收益者是从银行借贷进行投资的（包括房地产和股票等）； 投资收益低于贷款利率及其它相关支出。假设案例：投资者向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期）购买一物业做投资用。借贷$500,000的年息是6%，年息为$30,000；物业租金为每周$500，全年收入$26,000；投资物业的折旧费$15,000；物业管理费$4,000/年；以上各项费用：收入：租金$26,000支出：利息$30,000+折旧费$15,000+物管费$4,000=$49,000收入与开支相抵，亏$23,000该投资者的年薪为$80,000，由于其投资亏损，在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$23,000。其纳税额将从$80,000-$23,000，降至$57,000。根据澳洲的个人收入税率，$37,001-$80,000是32.5%。该投资者的应缴纳额从$80,000降至$57,000，可以少缴$7,475。如果该投资者是公司雇员，公司已经按照其$80,000的收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据其“损失”情况，退还给他$7,475。尽管以上的数据纯粹是演示，如：折旧和物管和市政费等都是虚拟的，但计算公式就是如此。个人因为借贷投资受了损失，政府根据“负扣税”政策给予“补偿”。从以上简单的计算公式不难看出，收益者大多是有能力借贷购置投资房者。特别是高收入者，可以从负扣税中获得更多的好处。据统计，岁入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！比平均回扣值$10,950高出一倍还多。在此还要提及的是，物业的增值并没有考虑在内。仍以上述物业为例，投资者花$600,000买下（自付首期$100,000，借贷$500,000），如果按照这两年的增长值，每年10%计，该物业一年的增值就高达$60,000，远超过当年的亏损额$23,000。不过，这里又牵扯到另外一个问题，即：资本增值税（capital gain tax），后文再谈。专家激辩“to be or not to be”关于“负扣税”的争辩从问世就没有停止过，正反辩方要么是业内专家，要么是政治人物。该议题时不时的要被提出来，两边剑拔弩张的口舌一番，谁也不服谁！由于，该政策已经被“既定”了，所以，反方通常只能跟阿q一样，在道义上胜利后，就偃旗息鼓了。此次，“负扣税”再次被提出，其背景很明显就是因为近三年澳洲物业价格，特别是悉尼、墨市的价格的增长让人感到窒息。于是，旧话重提。下面是正反两方的辩论要点：正方（支持“负扣税”） 该些从“负扣税”获益的物业投资者促进了私人物业出租市场，他们购置供出租的物业，有利于那些买不起房的租房者，减轻了政府公屋的压力； 该些投资者对物业的需求，有力的支持了建筑行业，创造了就业（此点极为重要）； 私人投资者由于从税务中有利可图，因而促使他们积极理财和积累财富，最终会对他们的退休产生重大影响（减少依赖政府的程度）； 私人投资者从早期的投资中获得补偿，与公司早期获得优惠的政策是一致的，当亏损逐步减少后，他们就必须缴纳相应的税金； 表面上看私人投资者因支付借贷利息而少缴纳了税款，但是收取利息的贷款借出者（金融机构）则因为收取了利息而缴税。所以，从税务角度，政府并没有少收税款，只不过征收的对象不同罢了。政府的总体税收并未受到影响； 虽然早期投资者因“负扣税”而在税务上获益，但当其将该投资物业售出时，他将面临“资本增值税”。尽管投资者在保有该投资物业超过一年以上，他将获得增值部分50%的税务减免的优惠，但他仍然要缴付另外50%的增值税！反方（反对“负扣税”） 该政策刺激对住宅物业的“过度”投资，使固定资产成为“负效应”； 使投资者充斥在住宅物业市场，令首置者和其他物业所有者可负担能力下降； 2007年，全澳负扣税物业中每十个物业有九个是现成物业，也就是说，其所推出可供出租物业，应更多属于业主自住。所以，如果负扣税有存在必要的话，那么应该只限定在全新的物业上； 该政策鼓励投机者进入物业市场，特别是自上个世纪90年代中期开始，致使市场产生泡沫，并刺激非银行的贷款机构涌入借贷市场； 税务减免和获益主要被那些高收入者获得。所以，该政策使得富者更富，穷者更穷。从而在经济上造成两级分化； 税务减免，使得政府税收减少，并极大的影响到其它公共支出； 一处负扣税的物业永远都不会扭亏为盈。在经营生意中的资本亏损是建立在该生意终有可以盈利的一天（盈利后将向政府纳税），所以尚可说的过去。但物业的负扣税，只见亏损不见收益。亏损应该与资本增值形成对冲才对。 双方尽管唇枪舌剑的针锋相对，但反方也没有提出彻底废除该政策，而是提出“修正方案”：即：享受“负扣税”的物业应该限制在购买的全新物业等。受益群体据澳洲统计局的数据，从负扣税中获益的有相当一个比例是“普通的工薪澳人”（average working australians）。如：据2011/12财年统计，从负扣税中获益的工薪群体包括：教师与幼儿教育者：61,500应急服务人员：12,315护士及高龄看护者：41,980清洁工：6,940办公室初级文员：83,280酒店服务人员：21,555理发师：1,645售货员：46,450运输工人（公交、火车、货车、快递）：15,525工匠（木工、水工、电工等）：34,395这些普通的工薪阶层共有325,585人提出并享受了负扣税的收益，他们的年收入少于$80,000。他们中的91%只拥有1或2处投资物业。有其它的报告则称，从负扣税中获益的近半数是高收入群体，其中约30%的年收入高达$300,000!财长表态：保留负扣税就在上周，财长joe hockey在堪培拉表示不会对负扣税政策做任何改变。他说，对该政策的任何修正将会推高租金并伤害普通的物业投资者。财长还说到，对负扣税政策的调整除了会令租金上涨，还会影响到那些以投资物业来保障自己退休生活的人士。影子财长，工党议员chris bowen则强硬表示，下一任政府如果不改变负扣税，将是一个不负责任的政府！ 但是，他很有保留的说，新政将不会对目前已经享受该政策的人士产生影响，不会影响到租金上涨，并会持续推进市场上的新屋供应量。评论负扣税对市场的影响，无论正反两方面都被过分解读了。如：正方所说的对建筑业的支持和刺激。世界上仅有极少数几个国家实施此政策，没见到那些不推行负扣税国家的建筑行业垮台。反方称负扣税使政府的税收受到影响，该说法纯粹是胡说八道。一处物业的任何一次买卖，政府都从中征缴印花税，如果一处物业每十年转手一次，百年之内，政府就按每次售价的比例征缴了十次印花税！如果是全新物业，政府既征收了印花税，又征收了gst，每年地方政府还要征收地税！从房地产中获益最大的是三级政府。还有，当业主出售该投资物业时，政府将收取资本增值税。举例来说，原来50万的物业，在若干年后卖了100万。由于超过一年投资期，增值的50万有50%政府免税，但是另外的50%政府是要征税的！也就是说，投资者每年小打小闹的负扣税收益，在卖出该物业时被