水库评估报告

XXXX投资有限公司资产评估报告书 第17页XXXX投资有限公司XX水库特许经营权项目资 产 评 估 报 告 书 摘 要XX评咨字20XX第XX号重要提示：以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。XXXX资产评估有限公司接受XXXX投资有限公司委托，根据国家有关资产评估法律、法规的规定，遵循了独立性、客观性、科学性的工作原则，按照公认的资产评估方法，对本次经济行为涉及的XXXX投资有限公司拥有的XX市XX水库项目特许经营权进行了评估，本所评估人员按照必要的程序对相关资料分析、测算并实施了市场调查，对委估资产在评估基准日20XX年10月31日所表现的市场价值作出了反映。我所于20XX年XX月15日出具资产评估报告书，评估结论如下：在评估基准日20XX年10月31日，XXXX投资有限公司XX水库项目特许经营权评估值为XXXXX万元。评估机构法定代表人：中国注册资产评估师： XXXXZ资产评估有限公司 二0 X X年X X月X X日XXXX投资有限公司XX水库特许经营权项目资 产 评 估 报 告 书X X评咨字20XX第001号XXXX资产评估有限公司接受XXXX投资有限公司委托，根据国家有关资产评估法律、法规的规定，遵循了独立性、客观性、科学性的工作原则，按照公认的资产评估方法，对本次经济行为涉及的XXXX投资有限公司所有的XX市XX水库项目特许经营权进行了评估，本所评估人员按照必要的程序对相关资料分析、测算并实施了市场调查，对委估资产在评估基准日20XX年XX月XX日所表现的市场价值作出了反映。并出具了资产评估报告书，现将评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介本次评估的委托方及资产占有方均为XXXX投资有限公司 （以下简称元洪公司）。公司成立于20XX年X月，由三个自然人股东游铭芳、曹晓东、杨辉共同投资设立，法定代表人为游铭芳。注册资本XXXX万元，其中游铭芳持股XX%、曹晓东持股XX%、杨辉持股XX%；实收资本XXXX万元。注册地址：山东省XX市人民路XX号(水务局院内)。公司经营范围：水务项目的投资、建设、运营；以自有资金对外投资。20XX年XX月XXXX市人民政府、XXXX市水务局与青岛大铭置业投资有限公司签订XXXX市XX水库项目特许经营合同书，约定XX投资有限公司为XX水库项目的受托建设和经营单位。后根据XX市当地政府的要求，组建成立XXXX投资有限公司，XXXX投资有限公司授权其行使XX水库项目一切事务的权利。XX水库项目建设经营期XX年(建设期X年)，设计投资约X亿元。自20XX年X月开始动工，目前正处于建设期，已累计投资XXXX万元。公司下设计财部、总工程师办公室、总经理办公室。总工程师办公室下设建设工程指挥部、安监部、物资供应部。目前执行的会计政策均为财政部颁发的企业会计准则和企业会计制度，现正处于建设期按现行税收规定，每月零申报各种税金及附加。二、关于评估目的的说明XX公司拟对XX水库项目投资建设，为了融资、合作对公司所拥有的XX水库项目特许经营权进行评估，作为确定项目融资合作的参考依据。该经济行为已经XXXX投资有限公司20XX年XX月X日临时股东会决议通过。三、关于评估范围和对象的说明委托评估机构评估的具体资产范围为XX市XX水库项目特许经营权，按合同规定，元洪公司自20XX年XX月合同签订后取得项目的建设和经营权，期限为XX年(含建设期X年)。经营期满无偿向XX市人民政府、XX市水务局交接项目的实物资产，公司账务的其他资产和负债及权益，由公司清算。纳入本次资产评估的上述资产与委托评估确定的资产范围一致。四、关于评估基准日的说明本项目资产评估基准日是20XX年XX月XX日，本次评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。选取20XX年XX月XX日为评估基准日，是基于委托方的要求以及财务资料比较完整齐全，评估资料便于收集，并有利于该项经济行为的实施。五、评估原则 1、遵循独立性原则，维护有关各方的合法权益。 2、遵循客观性原则，从实际出发，选择与评估目的相匹配的标准和方法。 3、遵循科学性原则，选用规范的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评估操作。 4、以被评估资产的产权利益主体变动为前提，确定被评估资产在评估基准日现行公允价值。5、充分考虑资产的持续经营和替代性，合理选用评估的依据和参数。 六、评估依据(一)法规依据1、国务院1991年91号令国有资产评估管理办法； 2、国家国有资产管理局颁发的(1992)36号文国有资产评估管理办法实施细则； 3、国家国有资产管理局国资办发(1996)23号“关于转发资产评估操作规范意见(试行)的通知”；4、财政部财评字199991号文“关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知”；5、中华人民共和国财政部第14号令国有资产评估管理若干规定（2001）； 6、财政部财企（2001）801号关于印发国有资产评估项目核准管理办法的通知；7、财政部财企2001802号关于印发国有资产评估项目备案管理办法的通知；8、中华人民共和国财政部财会20011051号“财政部关于印发资产评估准则无形资产的通知”；9、中评协200420号资产评估准则基本准则；10、资产评估准则无形资产；11、中华人民共和国公司法；12、中华人民共和国合同法。 (二)行为依据1、资产评估业务约定书。2、XXXX投资有限公司20XX年XX月XX日临时股东会决议 (三)产权依据1、XX市XX水库项目特许经营合同书2、关于XX水库特许经营权合同的说明 (四)取价依据1、委托方提供的财务状况、经营成果及现金流量、贷款还本付息预测情况； 2、委托方提供的特许经营合同书及相关用水协议等；3、本评估机构掌握的有关评估资料 七、评估方法和思路（一）评估方法本次采用收益现值法对XX水库项目特许经营权进行评估。所谓收益现值法是按收益还原思路，将公司在未来一定时期内的预期收益还原为评估基准日投资额的一种方法：评估值未来收益期内各期的收益现值之和。（二）评估思路1、如何预测未来收益XXXX投资有限公司以BOT模式投资建造的XX水库项目目前处于建设期。其未来经营期的销售收入、成本费用及税金均可做出合理的预测。通过对影响企业收益的各种因素综合分析，在目前的资料环境下，通过横向分析收入结构、成本结构、财务费用结构；纵向分析公司历史发展情况、增长率等，判断未来预测数据的合理性，并比较确定经营期内预期收益。2、如何确定折现率折现率是将未来预期收益换算成现值的比率。折现率=无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率取20XX年凭证式(五期)国债中调整后3年期国债利率。风险报酬率取决于对风险因素的分析。通过对管理风险、市场及行业风险、通货膨胀风险等因素分析，综合确定公司特有风险报酬率。3、确定经营收益年限根据XX水库项目特许经营合同书，经营收益年限为30年。（三）评估假设前提条件，（1）公司持续经营的假设，未来经营预测得以实现；（2）宏观经济环境稳定的假设；（3）管理水平社会平均化的假设；（4）公司生产经营为简单再生产，不考虑扩大再生产，及经营利润不再投资，仅以现有的经营能力和经营条件为基础；（5）公司所提折旧全部用于固定资产维修，平衡保持生产能力不变；（6）均衡经营假设，原料价格和产品销售价格基本同步变化；（7）资金的无风险报酬率保持目前的水平；（8）收益的计算以会计年度为准，收支均发生在年末且资金在当年流入或流出。；（9）税收政策及相关政策稳定的假设（10）不考虑不可抗力因素的影响。（四）分析及计算过程：XXXX项目建设期2年，特许经营期30年，项目总投资XXX亿元。公司对XX水库在经营期的财务状况、经营成果及现金流量、贷款还本付息情况做出合理预测。我们取得了公司预测的资产负债表、利润表、现金流量表及还贷计算表，对表中各数据的合理性及表间数据的勾稽关系进行审核。经审核，表中数据预测合理，表间数据勾稽关系正确。对审核后利润表中净利润采用一定的折现率进行折现，合计值即为评估基准日XX水库项目特许经营权的价值。由于采用收益法评估主要涉及利润表，后面仅对利润表项目进行分析说明。具体说明如下：一利润表主要项目分析说明：1、主营业务收入：营业收入按照已确认的供水需求计算：第一年日供水量为X万吨/日，第二年XX万吨/日，第三年XX万吨/日，第四年起XX万吨/日，基本水价按3元/吨计算，增值税税率按XX%。我们对营业收入通过日供水量、水单价及税率三方面进行审核，具体如下：（1）日供水量：通过市场需求及生产能力两方面来分析日供水量的合理性。我们取得了部分用水协议及水资源论证报告评审意见来分析市场需求情况：山东铁雄新沙能源有限公司与XX市水务局于20XX年X月签订的协议书中，日取水量不小于X万吨；XX市水务局与XXX有限公司于20XX年X月签订的协议书中，年供应XXXXXXX万吨（折每日约X万吨）。X公司优质浮法玻璃项目水资源论证报告的评审意见中表明日用水量约X万吨。XX工业区水资源论证报告的评审意见表明日用水量约X万吨。XX水库具有日供水XX万吨的能力。其一XX水库出库涵洞、泵站是按照XX万方/日的供水能力设计、建设。其二XX水库可以增加一次入库引水调蓄过程，以增加水库蓄水量，扩大供水能力至XX万方/日以上。特许经营合同书附件八中政府承诺第X年后非公司原因日供水量少于XX万吨/日，由政府补足差额通过上述分析，日供水量主要依据上述四公司用水需求预测，尚未考虑其他用户的用水需求，同时XX水库具有日供水XX万吨的能力；在稳定经营期日供水量为XX万吨/日具有合理性。（2）水单价：基本水价按X元/吨计算。特许经营合同书附件七中政府承诺供水单价低于X元/吨的，由政府补足差额。目前XX市居民生活自来水价格为X元/方。XX水库实现供水后，是向工矿企业供应工业用水，水费价格应在X元/吨以上（以后用水价格上涨因素暂不考虑）。综上分析，水单价X元/吨具有合理性。（3）税率税率按13%进行计算，符合现行税法规定，未考虑可能享受的增值税相关优惠及增值税转型可能进行的相关调整。2、主营业务成本：包括：折旧、制水成本、调水水费。（1）折旧：固定资产原值按可研报告工程总造价为XX亿元人民币确认，使用年限30年，净残值X%，按30年使用期计提折旧。（2）制水成本：参照可研报告制水成本包含：水源费、燃料动力费、清淤费、综合维护费等费用。由于水库进水含沙量极低，本次利润表预测仅在第XX年包括清淤费XXX万元。（3）政府承诺前XX年免除水源费，第XX年开始交付水源费。经对相关数据进行审核，预测数据计算正确，成本构成及金额具有合理性。3、主营业务税金及附加：计算方法为：主营业务收入*X%*X%4、管理费用：包括：工资、职工劳动保险、福利费及教育经费、招待费、预提费用及其他。（1）工资：应付职工工资按照30人、年工资X万通算；（2）职工劳动保险费：按照目前国家规定的工资总额的X%计算缴纳；（3）福利费及教育经费分别按工资的X%和X%计算。（4）招待费按照营业收入的X计算。（5）预提费用及其他按照运营费用的X%计算。经对相关数据进行审核，预测数据计算正确，费用构成及金额具有合理性。5、财务费用财务费用主要依据银行借款还贷计算表测算。我们分析了还贷计算表中各数据金额的合理性及表间数据的勾稽关系。各表间数据勾稽关系合理，数据计算正确。6、所得税按现行企业所得税规定，一般企业适用税率为X%。在特许经营合同书附件中，地方政府承诺给予自盈利年度起两免三减半的优惠政策。由于新企业所得税开始执行，两免三减半无法享受。地方政府承诺对该部分所得税由市政府财政予以返还。在对经营利润预测时，按照谨慎性原则，按一般企业所得税税率取X%，无税收优惠。对地方政府承诺由县政府财政予以返还的所得税未考虑在内。经上述分析，对XX水库项目30年经营期收益预测合理，可累计实现税后净利润XXX亿元。二折现率的确定：折现率无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率取20XX年凭证式(五期)国债中调整后X年期国债利率X%。风险报酬率取决于对风险因素的分析，我们对可能存在的风险因素具体分析如下：1、管理风险其一，需要考虑的是人员管理风险，即管理人员的适应、技术与管理的不协调、人员流失等。其二，是财务管理风险，主要是资金融通、调度、周转和回收等方面带来的风险。综合来看,该项目的管理风险程度适中。2、市场及行业风险XX水库项目属于资源类基础设施项目,符合国家产业发展方向，是XX市经济发展的必要保证。XX市目前已经开工建设的就有XX集团兴建的XXX万MW综合利用电厂,日用水X万吨；XX集团兴建的XXX万吨焦化项目,日需水X万吨；仅这两个项目，需水量就达XX万吨/日。还有XX集团投资兴建的年产XXX万吨优质浮珐玻璃项目,日需水X万吨，XX市煤化工业园区,日需水XX万吨。仅上述项目的需水就达到了XX万余吨。待上述项目全部建成后，除XX市污水处理厂和煤矿巷道出水的供水外，每天至少要有XX万吨水需从XX水库区取用。故具有良好的市场前景,较好的经济效益和社会效益。总体来看，市场及行业风险适中。3、通货膨胀风险央行发布的二季度货币政策执行报告称，首先，国际经济及商品价格走势不确定性较大，增加了国内物价变动的不确定性，引发价格上涨的因素依然存在；第二，大规模工业化和城市化进程可能使初级产品相对紧缺，继续支持较高的初级产品价格，并通过贸易渠道影响国内物价；第三，部分重要商品国内外差价较大，资源、能源价格扭曲矛盾仍继续累积；第四，劳动力等要素成本上升较快。报告指出，虽然国内外需求增长由高位回调、国内货币条件适度收紧、农产品价格出现季节性回落等因素，都有利于抑制物价过快上涨的势头，但总体而言，通货膨胀风险不可忽视。综合以上分析，我们认为该技术项目的风险程度处于中等偏低的水平，按我们的职业判断，风险报酬率取X。因此，折现率XXXXX取整数，折现率定为XX。三评估值的计算：XX水库项目特许经营权价值测算 单位：万元项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年20XX年2009年2010年20XX年2012年2013年2014年2015年2016年净利润折现系数10%净利润折现值10%净利润现值累计项目第10年第XX年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第1832年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年以后净利润折现系数10%净利润折现值10%净利润现值累计八、评估过程 本次评估工作自20XX年XX月X日开始，至20XX年XX月XX日全部完成，整个评估工作分为五个阶段进行。 （一）接受委托1、签订资产评估业务约定书；2、明确评估目的和评估对象及范围；3、明确评估基准日；4、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案。（二）资产清查1、指导企业收集准备基础资料，填写资产评估申报表；2、搜集评估所需的有关依据和资料；3、检查核实资产与验证资料。（三）评定估算1、选定评估方法；2、收集有关信息，确定相关参数；3、进行评定估算。（四）评估汇总1、对评估结果进行汇总；2、对评估结论进行分析验证；3、撰写资产评估报告及资产评估说明；4、各专业负责人、项目负责人、分管领导三级复核；5、领导签发报告。（五）提交报告1、打印报告并装订成册；2、有关人员签字盖章，评估机构加盖公章；3、将资产评估报告书提交委托方，评估说明报送评估主管机关。九、评估结论在评估基准日20XX年XX月XX日，XXXX投资有限公司所拥有的XX水库项目特许经营权评估值为XXXXXX万元。十、特别事项说明（一）本次评估结果是反映评估对象在本次特定评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。如上述条件以及评估中所遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般会失效。(二)由委托方提供的与评估相关的资料,是编制本报告的基础,委托方应对其提供资料的真实性和全面性负责。评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。十一、评估基准日后重大事项在评