（政治经济学专业论文）中国房地产价格变动问题分析.pdf

摘要 摘要 随着我国房地产市场的发展，住房消费已经成为新的消费热点。但是近年来，我 国房地产价格上涨过快，房价的过快增长，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也 成为整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起社会广 泛关注的重要经济问题和社会问题。加强房地产价格变动问题的研究和管理已成为当前 非常突出的问题。 本文是在中国特有的房地产市场研究的基础上，以马克思主义价值和价格理论为指 导，探讨房地产价格体系的概念与构成。从房地产价格的相关理论出发，主要分析影响 房地产价格变动的因素，房地产价格泡沫和房地产价格的宏观调控。在分析房地产价格 变动的影响因素时，主要分析了人口因素、城镇居民收入、金融因素、房地产税收政策、 市场预期、土地价格、房地产建造成本等。在分析房地产价格泡沫问题时，介绍了房地 产价格泡沫的定义，房地产价格泡沫的成因和社会经济效用。在此基础上，总结和分析 了房地产价格泡沫的评价指标，并合成中国房地产价格泡沫的评价指标。运用定量分析 方法，分析了2 叩2 - 2 0 0 5 年中国房地产价格泡沫的程度。在阐述稳定房地产价格的宏观 调控措施时，主要阐明了房地产宏观调控的依据，宏观调控的意义和政策建议。本文进 行了房地产价格变动的理论与实证研究，旨在揭示我国近年来房地产价格变动的相关问 题，为指导房地产业的发展提供支持与帮助，提高房地产业经济运行效率。 关键词房地产价格变动宏观调控 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t l lt l l ed e v e l o p m e mo ft h er e a le s t a t em 破e to fm yc o u l l t i y ，t h eh o u s e c o n s u i n p t i o n h 嬲b e c o m ean e wh o ts p o to fc o n s u 删砸o n b u ti nr e c e n ty e a r s ，m er e a le s t a t ep r i c er o s e r a p i d l y n et o o - 叫c k l yr i s 迦o f h o u s e 埘c en o t0 1 1 l ye x 仃e m e l y 砌u e n c e sc i 够d w e l l e r s l i v i i l gc o n d i t i o i l sb u ta l s oi s 锄u i l 她l b l ee l e m e n tf 0 r t h em a c r o e c o n o n l i c s s m o o 也a 1 1 d s u s t 血e dd e v e l o p m e n t a tt 1 1 es 锄et i m e ，t 1 1 ep r o b l e mo fh o u s ep r i c eh 嬲b e c o m ea i l e c o n o 耐ca sw e l l 硒as o c i a lp r o b l e mm a th 2 l sa r o u s e du 血v e r s a lc o n c e m sb ys o c i e 够i th a u s b e c o m eav e 巧p r o m i n e n tq u e s t i o nn l a ts 协e n g t l l e i l i n gt h er e s e a r c h e sa l l dm a l l a g e m e n t so nt h e q u e s t i o no ft l l er e a le s t a t ep r i c ec h a l l g e sa tp r e s e n t o nt h eb a s i so fm ec h i n e s e p e c u l i a rr e a le s t a t em 破e ts u n ，e ya i l dm l d e rt h eg u i d a n c eo f m a d ( i s mv a l u ea n d p r i c et 1 1 e o t h i sp a p e rd i s c u s s e st 1 1 ec 0 n c e p ta 1 1 dc 0 m p o n e n to f r e a le s t a t e p r i c cs y s t e m s 讹g 丘o mt 1 1 er e l a t e d 也e o r i e so fr e a le s t a _ t ep r i c e ，p r i m a r i l ya n a l y z e s 廿1 e a 能c t i l l gf l a c t o r so f r e a le s t a t e 研c ec h a l l g e s ，r e a le s t a t e 皿c eb u b b l e sa i l de s t a t ep r i c em a c r 0 删u s t 工1 1 e n t a 1 1 dc o n n 0 1 w h e na n m y s i s i l l gt h ea 彘c t i l l gf a c t o r so fr e a le s t a ：t e p r i c e c h a n g e s ，m a i l d ya t l a l y s i sd e m o f a p 临cf a c t o r s ，t h e i i l c o m eo fu r b a nr e s i d e n t s ，f i l l a l l c i a l f 如t o r s ，r e a le s t a t et a xp o l i c y ，m a d k e t se x p e c t a l i o n s ，l a n dp r i c e ，r e a le s t a t ec o n 鼬n 】c t i o nc o s t s w h e nd i s s c u s s i i l gt l l eq u e s t i o no nt 1 1 er e a le s t a t ep r i c eb u b b l e ，i i l _ t 1 - o u d u c e st h em e a no ft l l e r e a le s t a t ep r i c eb u b b l e ，m e nc a u s e so ff o r m a t i o na n de 丘毫c t st 0s o c i e t ) ，a 1 1 de c o n o m i ca r e r e c o m m e n d t o l 【i l o wc l e 砌i e r ，v a l u eg u i d el i r l eo ft 1 1 e r e a le s t a t e 埘c eb u b b l ea r ea i l a l y s e d a n ds u n m l 撕e d ，a 1 1 dt h i sp a p e rc o m b i l l e sv a l u eg u i d el i n eo ft h er e a le s t a t ep r i c eb u b b l eo n c 1 1 i 1 1 e s er e a le s 饿p r i c e c h i n e s er e a le s t a t ep r i c eb u b b l e sd e 铲e e 舶m2 0 0 2 2 0 0 5a r e r e v e a l e db yt l l em e t h o d so fq 啪t i t a t i v ea 1 1 a j y s i s w h e ns t a t i n go ns o r n em e a s u r e sa b o u tr e a l e s 讶t em a c r 0 删u 趵 i l e n ta 1 1 dc o m r o lt os u s t a i l lr e a le s t a t e p r i c e ，m a i l l l ys t a t e sc a u s e so fm a c r 0 删u s 乜r l e n ta i l dc o n 仃0 lo nr e a le s t a t e ，e 丑、e c to fm a u c r 0a 由u s t n l e n t 锄dc o m r o lo nr e a l e s t a t e ，s o m es u g g e s t i o n so fp o l i c eo nm a c r 0a 4 i u s 协l e n t sa i l dc o n 打o l s ho r d e rt 0r e v e a l 也e c 0 玎e l a t i o nq u e s t i o i l so n 也er e a le s t a t e 皿c ec h a n g e so f0 1 1 rc o 吼t r y ，t 1 1 et l l e o r e t i ca 1 1 dp o s i t i v e s t u d yo nr e a le s t a t ep 也ea r em a d ei 1 1t l l i sp 印e r w k c hc a no 彘rs u p p o r ta i l dh e l pf o rg u i d i i l g n a b s t r a c t 也ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei i l d u s t 】吼a n dc a i li l n p r o v ei t se c o n o m yr 衄- 1 1 i n ge 脏i e n c yt o o k e yw o r d s r e a le s t a t e p r i c ec i m g e s m a c r 0a d j u s 廿n 规i t 锄dc o n t r o l m 河北大学 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教 育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 作者签名：。主! 磴 日期：型堕年j 乙月l 日 学位论文使用授权声明 本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存 论文。 本学位论文属于 l 、保密 2 、不保 年月日解密后适用本授权声明。 ( 请在以上相应方格内打“ ) 保护知识产权声明 本人为申俐蚶靴雕交的题目为( 中龋棚祥蝴7 鸿唧 的学位论文，是我个人在导师( 爹j 匙指导并与导师合作下取得的研究成果，研 。 助下完成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定的 各项法律、行政法规以及河北大学的相关规定。 本人声明如下：本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河北大 学的书面同意和授权，本人保证不以任何形式公开和传播科研成果和科研工作内 容。如果违反本声明，本人愿意承担相应法律责任。 声明人：主：l 燃 日期：世d 月上日 作者签名：主! f 盛 导师签名： 垒趁 日期：塑丝年五月上日 日期：洫应年么月l 日 第1 章引言 第1 章引言 1 1 问题的提出 房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，不仅是各国经济发展的晴雨表，而 且早己成为国民经济的增长点，对各国经济的增长意义重大。房地产价格更是房地产业 发展过程中最基本、最灵敏的经济因素之一。随着我国经济的发展，房地产不再是单一 的耐用消费品，而是逐渐成为投资者保值、增值的对象。当投资者的投机行为泛滥时， 势必引起房地产价格的剧烈波动，形成房地产泡沫。房地产泡沫的产生使得社会贫富差 距不断扩大，产业结构严重扭曲，金融机构风险加大。泡沫的破灭又使得资源浪费，金 融机构呆坏账不断积累，金融体系岌岌可危。同时，住宅房地产又是人类的生活必需品， 住宅房地产价格的稳定不但是国民安居乐业和社会稳定的关键所在，也是社会发展水平 的综合表现，历来都受到世界各国的重视。因此，稳定房地产价格不仅是确保我国经济 在新世纪持续、健康、快速增长的需要，也是改善人民群众居住环境，构建和谐社会的 必要条件之一。 自1 9 9 8 年我国颁布了住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度 改革，加快住房建设的通知，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、 住房供给商品化和社会化的住房新体制。这个纲领性的文件颁布1 0 年以来，城市房地 产投资迅速扩大，尤其是住宅房地产开发与销售面积逐年增加( 见表卜1 ) 。随着居民 消费结构升级以及城市化进程的加快，我国房地产业将保持持续增长的态势，房地产业 已成为带动国民经济增长的新的消费热点和经济增长点。其中作为重要经济杠杆的房地 产价格对这一进程的推进起着重要的作用。然而房地产价格，特别是住宅房地产价格近 年来的持续上涨( 见表卜2 ) ，在推动房地产业快速发展，带动经济增长的同时，也使 百姓背上了沉重的购房负担，甚至其背后潜在着金融风险。对于房地产( 以住宅为核心) 的价格，大多数理论界人士都认为我国目前的房价偏高，甚至其中一部分人认为我国房 地产价格中存在着严重的泡沫，但也有相当一部分专家学者和政府官员认为，目前房价 不存在偏高现象，以房价收入比来判定房价偏高有很大局限性，与国外比较也不尽合理。 河北大学经济学硕士学位论文 1 2 国内外的研究现状 对于房地产价格的影响因素，国外学者有比较深入的研究。1 9 9 8 年，g e o f f r e y 和 m a r ka n d r e w 为纪念英国房屋价格第一次繁荣结束2 5 周年，决定对影响住宅价格的动 表卜1 房地产开发竣工面积与销售面积单位：万平米 年份 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 2 2 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 房地产开发竣工面积 1 7 5 6 7 2 1 4 1 1 2 5 1 0 5 2 9 8 6 7 3 4 9 7 64 1 4 6 4 4 2 4 6 55 3 4 1 7 房地产销售面积1 2 1 8 51 4 5 5 7 1 8 6 3 72 2 4 1 22 6 8 0 83 3 7 1 8 3 8 2 3 25 5 4 8 6 房地产销售住宅面积 1 0 8 2 7 1 2 9 9 8 1 6 5 7 0 1 9 9 3 9 2 3 7 0 22 9 7 7 9 3 3 8 2 04 9 5 8 8 数据来源：中国统计年鉴一2 0 0 66 3 46 3 6 表卜2 按用途分商品房屋平均销售价格单位( 元平方米) 年份1 9 9 81 9 9 9 2 0 0 02 0 0 l 2 0 0 22 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 房地产平均销售价格 2 0 6 3 2 0 5 32 1 1 2 2 1 7 0 2 2 5 0 2 3 5 9 2 7 7 8 3 1 6 8 住宅类平均销售价格1 8 5 41 8 5 71 9 4 8 2 0 1 7 2 0 9 2 2 1 9 7 2 6 0 8 2 9 3 7 数据来源：中国统计年鉴一2 0 0 66 3 8 力因素进行文献研究，他们发现文献理论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领 域：( 1 ) 人口迁移( m i g r a t i o n ) ；( 2 ) 交易和搜寻成本( t r a n s a c t i o n sa n ds e a r c h c o s t s ) ；( 3 ) 居住区位迁移( e q u i t yt r a n s f e r ) ；( 4 ) 住房投机套利( s p a t i a l a r b i t r a g e ) ；( 5 ) 定价模式( p a t t e r ni nt h ep r i c ed e t e r m i n a n t s ) 。同时，他们认 为影响住宅价格的主要因素是( 1 ) 收入( i n c o m e ) ；( 2 ) 利率( i n t e r e s tr a t e s ) ；( 3 ) 社 会诚信度( c r e d i ta v a i l a b i li t y ) ；( 4 ) 税收结构( t a xs t r u c t u r e ) ；( 5 ) 住房供给( h o u s i n g s u p p l y ) ；( 6 ) 人口结构( d e m o g r a p h i cs t r u c t u r e ) 。 对于房价的影响因素，我国学者更多的是从定性分析的角度来研究的：钱瑛瑛认为 ( 2 0 0 4 房地产经济学p 5 ) ，我国房价影响因素包括：( 1 ) 国民经济发展水平；( 2 ) 人口 数量和结构；( 3 ) 房价收入比；( 4 ) 信贷能力；( 5 ) 购买者偏好；( 6 ) 成本价格比；( 7 ) 土 地供应量：( 8 ) 税收政策；( 9 ) 对市场的预期；( 1 0 ) 其它政策因素。柴强认为( 房地产 估价理论与实务1 9 9 5 p 4 1 ) ，影响房地产价格的因素分为1 0 类：( 1 ) 供求因素：( 2 ) 物 理因素；( 3 ) 环境因素；( 4 ) 行政因素；( 5 ) 经济因素；( 6 ) 人口因素；( 7 ) 社会因素；( 8 ) 心理因素；( 9 ) 国际因素：( 1 0 ) 其它因素。王霞、尤建新认为( 城市土地经济学2 0 0 4 p 1 1 8 1 9 9 ) ，房价的影响因素包括：( 1 ) 土地价格；( 2 ) 土地利用计划：( 3 ) 土地开发成本； ( 4 ) 建筑技术水平：( 5 ) 收入；( 6 ) 融资能力；( 7 ) 人口因素；( 8 ) 家庭因素；( 9 ) 购买者偏 2 第1 苹引言 好：( 1 0 ) 对未来的预期。姚先国和黄炜华进行了“地价与房价的关系”研究( 地价与房 价的关系2 0 0 1 ( 9 ) p3 3 3 5 ) ，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地 价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已 到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。 现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。 对于房地产泡沫的理论国外经济学界的看法，j o n a t h a nm e c a r t h ya n dr i c h a r dw p e a c h ( 2 0 0 4 ) 建立了一个动态计量经济的结构性房地产部门模型( t h es t r u c t u r a l m o d e l ) ，求出房屋的供给价格p t d 术和均衡价格p t 木，以p t ：l c p t 船，作为房价与其基 础价格之间的差距来衡量泡沫的程度。国内王雪峰( 2 0 0 5 ) 利用r a m s e ym o d e l ，通过资 本边际收益率求出资产基础价值，并对2 0 0 0 一2 0 0 4 年中国房地产泡沫测度进行实证研 究。杜方( 2 0 0 5 ) 基于收益还原法对上海房地产市场泡沫进行了测度。涂滇庆等人( 1 9 8 8 ) 研究了台湾房地产价格泡沫，认为前期货币供给与前期股价对房价上涨有较强的解释能 力。林毅夫( 南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训经济消息报，1 9 9 8 年5 月8 日) 曾经指出：“造成房地产泡沫的主要原因是：在经济发展过程中，随着社会总需 求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹 性最小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了 房地产价格的上涨 。 1 3 研究的目的和意义 为了理性的看待我国当前的房地产价格快速上涨现象，本文将应用经济学的有关理 论，立足我国国情，对我国房地产的特点，影响房价的因素以及房地产是否存在泡沫、 泡沫程度有多大的问题进行定性的研究与定量的分析。同时结合我国国情对房地产价格 上涨过快现象提出有效软着陆的政策建议，使得在防范和挤压泡沫时避免房地产业受到 负面影响，使促进房地产业的健康有序发展成为可能。本课题的研究还可以为政府制定 房地产政策、规范房地产市场提供一定意义上的借鉴。 1 4 主要创新点 结合我国当前具体情况，参照国外经验合成了适合我国实际的房地产泡沫测度系数 七：邈：丝垒 n p 4 p 5 p 6其= 篙瓣= 房价 城镇家庭军两面聂面颞 河北大学经济学硕士学位论文 房地产贷款增长率本年城镇人口数量 z 7 = ： z 7 = ：一 贷款总额增长率 川 上年城镇人口数量 鼽= 奎差苫三琶潞，p 。= 毒差矣。k 的值越大，则房地产鼽2 王再面i i 西乃五丽p s ：奉辱夏j 菲甄丽。k h u 但越大则厉地广 泡沫系数越大，房地产泡沫程度越高。对于同一城市可以通过计算k 值的变化反映泡沫 程度的变化。对于不同的城市除了计算k 值外，还要参照恩格尔系数和人均住房面积的 绝对值。对于相同的k 值，恩格尔系数与人均住房面积较大城市，泡沫程度较大。在以 往研究的成果中没有考虑城镇人口增长的程度、人口结构变化与人均住宅面积变化这三 个因素对泡沫系数的影响。本文认为房地产特别是住宅房地产与人口变化关系密切( 城 镇人口的增长包括城镇人口的自然增长和农业人口的转移) 。对于新增人口，特别是农 业转移人口住宅房地产纯属生活必需品，因此对住宅的真实需求偏好远大于城市原有居 民。p t 指标的变化影响着城镇居民对于房地产的真实需求偏好；人口结构中1 5 6 4 岁人 对房地产的真实需求欲望远大于其它年龄段的人口；p 5 指标的变化影响着居民对房地产 的真实需求偏好。p 。表示随着人均居住面积的增加，全社会对住宅的真实需求偏好呈递 减趋势。由于p | 、p 。、p 。的变化影响着对房地产的真实需求偏好，因此影响着房地产泡 沫的测度。 4 第2 章房地产价格分析的理论基础 第2 章房地产价格分析的理论基础 房地产是指土地及附着于土地上或附属于土地以及法律规定的不可移动的所有建 筑物。房地产的基础价格就是土地的价格与附着于土地上的建筑物价格之和。我们通常 所说的房地产价格指的是房地产的市场价格，它是由基础价格决定的，并受供求规律的 作用围绕基础价格上下波动的价格。房地产作为一种商品有其特殊性，并导致了房地产 需求和供给的特殊性，进而使房地产市场不具备一般商品市场的完全竞争性。因此也使 房地产的市场价格长时间偏离房地产的基础价格成为可能。 2 1 房地产的特征 2 1 1 房地产位置固定 由于房屋必须建筑在土地上( 至少现在的社会发展阶段是这样的) ，房产与地产合 二为一称之为房地产，这就形成了房产与地产的紧密联系，土地位置的固定也同时决定 了房地产位置的固定。因此，当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，不可能与其 他区域进行调剂来达到平衡。当供过于求时，由于不可能将建成的房产运送到异地市场 出售，导致了本地房产空置或市场价格下跌；当供不应求时，不可能将异地建成的房产 运送到本地市场出售，导致了本地房地产需求严重超过供给带动房地产价格迅速上涨。 房地产不可能像其它商品那样向高效益地区流动，流动的结果会使高效益地区物以稀为 贵变为物以丰为廉，从而稳定高效益地区的商品价格，同时也为低效益地区的商品提供 销路。房地产位置的固定性还导致了房地产需求偏好的差异较大，某一区域的房地产需 求只能在该区域得到满足。由于气候、地理等自然环境等因素的影响，不同区域有不同 的生活习惯、风俗，人们对房地产的需求会有不同的偏好。这就决定了房地产市场供求 的影响范围具有很强的地域性，只能在同一供需范围内实现供求调剂。 2 1 2 耐用消费品 房地产消费是关系到十几年甚至是一辈子的大事，一但购买一般长期使用。在比较 发达的国家购房周期也在1 0 年左右，而它的实际可供消费的周期则更长，我国规定住 房的使用年限是7 0 年。耐用消费品说明了这种商品相对于其它的商品来说贬值程度要 慢得多，也就是说具有保值的特点。在现代经济学观点的指导下各国纷纷把低度通货膨 5 河北大学经济学硕士学位论文 胀和充分就业作为经济目标。我国也毫不例外的采用这种观点，在这种情况下对消费者 来说购买房地产还可以防止通货膨胀给自己造成的损失，具有保值的作用。更何况在房 价上涨的时候还可以大赚一笔呢! 这种特点说明了房地产很容易成为投资、投机商品。 2 1 3 生活必需品、消费品、投资品、投机品 房地产对于不同的消费者可以满足生存、享乐、投资和投机等不同层次的需求。对 于不同的消费者，房地产分别以必需品、消费品、投资品、投机品等各种形式出现。对 于经济不发达地区或收入较低的消费者而言，房地产是最基本的生活资料和生产场所， 是维持生存所必需的基础资料，此时房地产就是生活必需品。在吃饭、穿衣不愁的时代， 住房已经显得尤为重要了，成为人们最关心的一种生活必需品了。作为生活必需品房地 产几乎没有什么替代品( 唯一的替代作用就是在租房和买房之间的替代) 。这一特点说 明了它很难像其它商品一样去采用政策手段或市场手段去抑制最基本的需求。我国正处 在广大人民群众改善住房条件的阶段，绝大多数人的住房需求还是处于基本住房的需求 阶段。这样的情况就好象是一根本来就是刚性极大的弹簧又已经被压缩到了最短的程 度。可以想象再去施加压力还会给弹簧带来多大的压缩程度呢? 因此说现阶段对房地产 抑制需求的作用很小。对于收入较高的消费者而言，房地产在满足其基本生活和生产的 同时，可以提供其事业进一步发展或休闲娱乐的场所，此时房地产就是消费品。在房地 产作为消费品时，具有一些与其它普通消费品相似的性质。如：可支配收入是影响需求 的主要因素。此时，对房地产的消费数量和消费水平取决于居民的可支配收入，主要是 针对那些已经拥有住房，准备改善住房的消费群体。对于对房地产价格预期上升而且有 一定的投资和投机偏好的人们来说，房地产很可能像股票一样成为投资品或投机品。由 于土地资源的稀缺性，房地产从长期来看会有不断升值的趋势，同时可以带来租金收入， 因而又是极好的投资品。当房地产的价格持续快速上涨时，由于房地产买卖价差的利诱， 不仅是一些对房地产市场根本不了解、不具备基本投资常识的人开始买卖房地产赚取利 差，而且理性的投资者也逐渐演变为投机客，他们以赚取买卖价差为主要目的，在他们 的眼中房地产就成为了一种投机品。随着需求层次的不同，房地产在商品交换中的角色 也在发生着变化，从生活必需品、消费品到投资和投机品。由于其角色的变化是需求层 次变化引起的，因此其需求弹性也是不同的，影响需求变化的原因也不相同。如：对于 生活必需品和消费品来说，房地产需求除了受收入影响较大外，还受到房地产租赁市场 6 第2 章房地产价格分析的理论基础 价格的影响。这是因为租赁房地产可以提供与自有房地产一样的使用功能j 因而房地产 租赁的需求与房地产买卖的需求具有一定的可替代性。作为投资品和投机品，此时房地 产需求除了受到市场预期的影响外，还受到股票、债券、期货等其他投资工具盈利能力 的影响。这是因为房地产需求与股票、债券、期货等其他投资工具的需求有一定的可替 代性，资本天生的逐利性决定了它必然涌向获利能力较强的市场。房地产需求的可替代 性导致房地产市场与其它投资品市场的关联，此时房地产的投资和投机需求会受到其它 投资品市场的影响。 2 1 4 房地产生产周期长 房地产的生产周期是指房地产项目从申请立项到开发建成并供应到市场的这段时 间，一般要2 、3 年，甚至更长。因此，当年的房地产生产是为了满足2 、3 年后市场对 房地产的需求。由于未来需求的不确定性，房地产开发商必须在开发房地产时对未来需 求做合理而准确的预期。当市场需求与预期不符时，房地产的供应难以及时随之调节： 当供不应求时，房地产项目从中请立项到开发建成，需要相当长时间才能供应市场，当 供过于求时，由于已经开发建成的和一些半成品的在建项目难以改变用途，多余的供给 需经过较长时间才能被市场所消化。因此，相对于需求的变动，房地产供给的变动总是 具有滞后性。房地产供给的这种滞后性不但使得房地产市场价格长期偏离房地产基础价 格成为可能，而且给开发商和整个房地产市场带来较大的潜在风险。 2 1 5 竞争的不充分性 房地产竞争的不充分性是由房地产供给的垄断性和交易信息的不充分性导致的。房 地产的垄断性是由房地产与土地联系紧密、位置的固定性以及房地产交易的分散性等特 性造成的。与土地联系紧密。任何一套住房都要占有或多或少的土地，从某种意义上说 比粮食和土地的联系还要紧密。因为在开放的经济条件下我们可以进口粮食( 当然不能 过度依赖进口，毕竟可以进口) ，然而房屋不可以进口。土地供给几乎是没有弹性的， 决定了房地产供给没有弹性。由于土地稀缺、房地产区位固定，导致同一区域房地产供 给数量有限，不可能因为需求增长而不断开发上市。因此，供给方占据垄断地位，往往 掌握价格上的控制权。房地产交易的分散性也是导致房地产竞争不充分的原因，房地产 交易分散进行，相关信息不像其他普通商品一样易于获得或交流，使得买卖双方对市场 信息的了解具有不对称性，卖方比买方对市场的信息了解具有比较优势，导致竞争的不 7 河北大学经济学硕士学位论文 充分性，容易产生卖方垄断行为。 2 1 6 对金融业的依赖性 房地产对金融的依赖性是指房地产从立项开发到最后上市交易的各个环节几乎离 不开金融业的支持。由于房地产商品的价值量大、占有时间长，无论开发商还是一般的 购房者，都需要金融机构的支持。开发商在进行房地产项目开发时，需要从银行等金融 机构贷款或融资，以此来获得房地产开发所必须的大量资金。个人购房者在买房时也往 往需要从金融机构获得贷款的支持，才能使自己的购房欲望转变为现实的购房需求。因 此金融环境的改变对房地产市场具有很大的影响力，获得贷款程度的难易和获得贷款的 成本都将影响着房地产的供给与需求。货币供给量的变化对房地产价格的变化有重要的 影响。因此金融政策的变化、利率的变动，会对房地产市场产生很大的影响。 2 2 房地产价格的决定理论 2 2 1 马克思主义理论在房地产基础价格决定中的应用 房地产基础价格由房产价格和地产价格共同构成，马克思主义的价格理论和地租理 论分别为房产价格的决定和地产价格的决定提供了理论依据。 按照马克思主义的价值和价格理论，商品是用来交换的劳动产品，商品价值是用来 交换的劳动产品的价值。商品价值是凝结在商品之中的抽象的人类劳动，是由社会必要 劳动时间决定的，是看不见摸不着的东西，实际上商品价值是由交换价值来表现的。所 谓交换价值，是指一种使用价值同另一种使用价值相交换量的比例或关系。马克思主义 的价值和价格理论认为，市场价值是由部门内部的竞争而形成的商品的社会价值，它取 决于生产商品所耗费的社会必要劳动时间。价值转化为市场价值，市场价值决定市场价 格，供求关系引起市场价格围绕市场价值上下波动，最终通过引起生产条件的变化来影 响市场价值的形成。马克思主义的价值价格理论强调，商品的生产价格，是由部门平均 生产成本和社会平均利润构成的价格。生产价格是价值的转化形式，价值是生产价格的 基础。在社会平均利润形成以后，商品的价格不是以其价值为基础，而是以其生产价格 为基础。部门内部的竞争形成了社会价值，部门之间的竞争形成了平均利润率使商品价 值转化为生产价格。在社会主义市场经济条件下，市场在资源配置中起基础性作用，存 在着竞争和生产要素在部门间的自由流动，从而使利润趋向平均化。所以，生产价格必 8 第2 罩房地产价格分析的理论基础 然成为社会主义社会的价格形成的基础。房产价格正是由生产价格所决定的。对于全社 会来说如果房产价格高于生产价格，那么房地产商相比其它厂商将获得超过社会平均利 润率的超额利润率。长时期中，在不考虑交易成本的情况下，其它厂商会转而开发房地 产，一直到房产的价格等于生产价格，房地产商不再获得超额利润为止；当房产价格低 于其生产价格，房地产商只能获得低于全社会平均利润率的利润，甚至亏损，在长期中 不考虑交易成本的情况下，房地产生产商会逐渐转向其它商品的生产，使得房产的生产 竞争减弱，房产的价格逐渐上升到生产价格，房地产商在这种条件下可以获得全社会的 平均利润率，因而不再转向生产其它商品。此时房产价格等于生产价格。 地租、地价理论是研究房地产价格变动的重要理论之一，研究地产价格变动就必须 以地租、地价理论为线索。通过对地价理论的研究不仅可以很好的解释为什么房地产价 格长期来看是上升的，而且也能解释为什么对于同一处房地产随着使用、折旧，房地产 价格不但不象其它商品那样逐渐下降，反而有上升的趋势。这些都是由于地产价格不但 逐渐上升，而且占了房地产价格的大部分。房地产价格的关键是地产价格，地产价格的 实质则在于地租，而地租尤其是级差地租的产生与房地产价格的形成密切相关。马克思 主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的基础上创立的，并赋予了地租理 论崭新的科学内容。马克思地租理论认为土地价格实际上就是资本化的地租，也就是说， 土地价格相当于这样一笔货币资本，把这笔货币资本存入银行所得的利息，等于购买这 快土地后将其出租所获得的地租。因此土地价格主要由银行的利息率和地租决定，土地 价格= 地租利息率。由于一方面地租在长期中有上涨的趋势，另一方面随着科学技术的 进步平均利润率有下降的趋势，进而使利息率下降。因此长期来看土地价格有上涨的趋 势。 2 2 2 供求规律作用下的房地产的市场价格 房地产的市场价格是由基础价格决定的，受供求规律作用并围绕基础价格上下波动 的价格。由于房地产市场不具备一般商品市场的完全竞争性，因此也使得房地产的市场 价格长时间偏离房地产的基础价格成为可能。这样也就使得对房地产市场价格的研究显 得尤为重要。 房地产供求平衡是指房地产的供给量与需求量达到的一种均衡状态，是指房地产商 9 河北大学经济学硕士学位论文 品的供给价格与需求价格一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。由房 地产供求平衡原理可知，房地产供给和需求均衡态不仅是房地产基础价格的实现。而且 也是房地产市场运行所追求的重要目标。由于房地产供求双方是动态变化着的，房地产 具有生产周期长、供给调节的滞后性、竞争的不充分性等特点。使得房地产供求双方的 非均衡态成为一种常态，而它们的均衡态则是短暂的。通过对房地产供求平衡的认识不 仅为房地产商合理预测未来的房地产市场并及时调整生产经营策略和计划提供借鉴；而 且为国家运用税收、利率等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线朝着市场 均衡的方向移动，稳定房地产市场提供政策调控的依据。 在长期中房地产的供给数量随房地产价格的上升而增加，随房地产价格的下降而减 少。房地产的需求数量会随着价格的上升受到抑制，会随着房地产的价格下降而增加。 如图2 1 ，图中s s 表示长期中房地产的供给曲线；肋表示表示房地产的需求曲线 图2 1 长期中当房地产的需求上升时，需求上升导致空置商品房的消化，随着空置房的消 化，房地产租金和价格随之上涨，在图2 1 中表现为需求曲线向右上方移动。随着需求 上升导致房地产价格的上升，开发商通过开发房地产可以获得的利润逐步增加，在超额 利润的刺激下，不仅现有的房地产开发商会增加投资，而且新的开发商也开始进入房地 产开发市场，当经济状况良好，建设项目陆续上马，供给量会逐渐上升。供给量的上升 。钱瑛瑛房地产经济学 m 上海：同济大学出版社，2 0 0 4 p 9 1 0 第2 章房地产价格分析的理论基础 将导致租金和房地产价格下挫，在图2 1 表现为供给曲线向右下方移动。随着租金和房 地产价格的进一步下降，价格和成本的差额变小，促使利润快速降低甚至消失。随着利 润的降低一部分管理和技术水平较差的开发商，由于单位生产成本较高，利润最先消失。 这部分开发商在利润减少甚至为零的情况下，开始减少新项目的启动，进而减少房地产 的供给，随着供给的减少，房地产市场逐步回到了供给相对于需求不足的状态，进入下 一步房地产需求上升的状态。 当房地产需求减少时，需求减少导致房地产租金和价格的下跌。当房地产租金、价 格降低到一定程度时，同样花费可以享受较大面积的房地产，可能会引起空置房的低价 位消化，或者继续空置。此时，由于房地产价格过低，房地产商很难获得利润，房地产 商逐步减少房地产的开发或是退出房地产开发市场转向其它产业的生产。最终房地产价 格和租金价格降低到一定程度，使得在该价格下大部分房地产商都不愿意提供房地产的 供给，使得房地产市场中的相当一部分刚性需求只能由既有的空置房源来提供供给。随 着空置房源的消化，房地产市场的供给相对于需求会明显不足，在这种情况下供需缺口 再次刺激房地产价格的上升。 长期的均衡状态只是一种趋势，而短期中的不平衡状态才是市场的一种常态。在短 期中房地产的供给曲线无弹性，是一条垂直于横轴的直线。而需求曲线则由市场中的主 要消费群体所决定，在一般情况下消费需求和投资需求占据主导地位，房地产的需求曲 乳 r o p i p 图2 - 2 线向下倾斜。如图2 2 ( 图中s 表示供给曲线，d 1 、d 0 、d 2 表示需求曲线) 表明随着房 1 l 河北大学经济学硕士学位论文 地产价格的升高需求量有下降的趋势。而对于一种极端的情况非理性的投机行为占主导地 位的时候，房地产的需求曲线将是一条向上倾斜的曲线，投机者会简单的根据过去房地产 价格变化趋势来决定需求量的大小。不管是哪种情况，由于短期中的房地产的供给无法随 价格的变化及时作出反映，因此，短期中房地产价格的变化主要取决于需求量的变化。 2 2 3 房地产市场供求失衡的三种状态 总量性供不应求状态。这是住房投资不足、低价格管制情况下必然形成的房地产供 给不能满足需求的状态。这种情况主要发生在计划经济体制下，在计划经济体制下实行 价格管制，使得价值规律，不能起到调节供求关系的作用，而价格外其他因素仍会影响 供求，于是总量供不应求的矛盾越来越严重。当前我国的经济适用房和限价房市场正是 存在这种现象，提前几天去排队等号甚至在发号现场搭起了帐篷的场景充分体现了我国 当前低价房市场的供不应求状态。 总量性供过于求状态。这种状态通常出现在市场经济体制下，房地产开发商对房地 产市场的前景盲目乐观，进而盲目扩大投资，政府宏观经济管理部门缺乏有利调节的时 期和地区。此时房地产商盲目扩大投资，增加房地产的供给，当供给大于需求时，由于 房地产价格的刚性作用，可能房地产价格在短期内仍然上升，但此时房地产空置的房源 已经开始增加，由于房地产商的盲目乐观会继续增加供给，一直到房地产的市场价格开 始出现下跌为止。此时房地产开发商在价格信号的作用下开始改变对市场的预期，改变 供给。但由于房地产开发的周期长，从开发决策到买卖交易相对于市场供需变化具有滞 后性，使得实际房地产供给量的增幅仍较大，并且会持续一段时间，加上空置房源的存 在，此时房地产市场表现出供过于求的情况。 结构性供求失衡的状态。这就是指总量性供过于求状态和供不应求两种情况同时并 存。结构性供求失衡是由于供给方的投资决策失误与需求方的过大的需求差异造成的。 由于需求方的收入水平、区位偏好等各种原因，形成了巨大的需求差异。供给方由于对 各种需求层次的需求量判断失误就会导致结构性供求失衡。当前我国有些城市房地产开 发高档办公房、商业娱乐用房过多，住宅比重太小；或住宅开发中高档别墅太多，而普 通住房太少。 2 3 影响房地产价格的因素 上文中我们在讨论房地产市场价格时，假定其它因素不变，供给和需求发生改变时 1 2 第2 章房地产价格分析的理论基础 房地产市场价格是如何决定的。那么是什么因素决定并影响着房地产的供给和需求发生 变化呢? 2 3 1 影响房地产需求的因素 房地产的需求量是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的房地产的数量。显 然，只有有效的需求与房地产价格有关，也就是说，特定的房地产不仅要有潜在的使用 者，而且购买者必须要有获得所需的房地产的购买能力，这是任何商品需求的共性的东 西。影响房地产需求的因素主要有以下几方面：第一，人口因素。房地产需求量与人 口的规模成正相关关系。房地产是人类生产、生活所必须的场所，因此，人口增长必然 需要更多的住房和生产工作的场所。不同的人口结构和家庭结构对房地产有着不同的需 求。青、壮年人对房地产的需求偏好明显大于老人和儿童，随着社会的发展家庭结构逐 渐发生变化，家庭人口规模越来越小，单位人口对房地产的需求越来越大。第二，城镇 居民收入。在正常情况下，房地产价格与与城镇居民收入呈正相关的关系。城镇居民收 入往往直接或间接的影响着房地产需求的有效性，只有城镇居民收入能够支持房地产的 消费时，房地产的潜在需求才更容易转化为有效需求。第三，金融因素。由于房地产无 论是作为消费或投资，都是一大笔开支。因此，很少有人全部靠存款或自有资金一次性 支付，往往需要信贷支持。房地产信贷可以在居民既定收入的基础上，放大居民对房地 产的需求，使更多的潜在需求转变为有效需求，在一定程度上摆脱居民现有收入对购房 行为的约束，因此，获得信贷的难易程度及成本高低会影响房地产的有效需求。第四， 对市场的预期。消费者或投资者对市场的预期会影响其对房地产的需求。一般而言，预 期价格上涨，当期的需求会上升从而导致房地产价格上涨；预期价格下跌，当期的需求 会下降导致房地产价格下降。第五，房地产税收政策。房地产税收政策会影响房地产的 交易成本和房地产的保有成本，进而影响房地产的需求。 2 3 2 影响房地产供给的因素 房地产的供给量是指在一定条件下开发商愿意而且能够提供的房地产的数量。显 然，只有有效的供给与房地产价格有关，也就是说，特定的房地产不仅要有潜在的供给 者，而且供给者必须要有能力提供并确实提供了房地产的供给数量。房地产的供给主要 受到以下几方面因素的影响。第一，成本因素。在社会主义市