城市综合体投资协议书(洛阳).doc

河南中力房地产发展有限公司洛阳“中力中心”城市综合体项目投资协议书 洛阳市瀍河区人民政府河南中力房地产发展有限公司二O一三年六月 日洛阳“中力中心”城市综合体项目投资协议书甲方：洛阳市瀍河区人民政府乙方：河南中力房地产发展有限公司为加快洛阳市瀍河区城市建设步伐，提升城市品位，推进洛阳市瀍河区整体经济的快速发展，甲乙双方依据国家、省、市有关政策，本着诚信、公平、互利的原则，甲方支持乙方在洛阳市瀍河区中州路南、华林路东地块投资开发建设“中力中心”城市综合体项目，为维护双方利益，经友好协商，达成如下协议,以资共同遵守：第一条 项目名称、位置1、项目名称（暂定）：洛阳中力中心城市综合体项目。2、项目位置：该项目位于洛阳市瀍河区沿中州路南，华林路以东，爽明街以西，九都路以北，首批建设用地总面积约350亩（其中项目建设用地约288亩，安置用地约60亩，最终以洛阳市国土资源局出让面积为准）。第二条 项目规划、工期1、土地容积率5.0以上；建筑密度不高于35%；绿化率不低于25%；建筑限高120米；土地性质商住用地。 2、拟规划建筑面积约130万（其中地上建筑约110万，地下建筑约20万，最终以规划部门批准的规划为准）。3、项目总投资预计约为50亿元人民币；项目总工期三年，自土地出让之日起计。4、乙方拟将该区域建设成为一个集星级酒店、甲级写字楼、品牌商业、购物中心、娱乐、文化、影院、餐饮、住宅等多功能为一体的大型城市综合体，大幅提升瀍河区城市品位，解决洛阳市区东部无大型配套商业的困局，为瀍河区市民提供高档生活配套设施。5、根据洛阳市政府对该区域整体规划要求，乙方聘请国内外知名规划设计公司进行概念设计，力争使该项目成为具有超前领先的地标性建筑群体。6、项目建设过程中，乙方负责重要商家的同步招商工作，引进知名品牌入驻，使该项目成为洛阳东部的高档商业区、高端商务区、高尚住宅区。 7、乙方确认项目实施后，乙方在项目所在地注册项目公司，暂定名为“洛阳中力置业有限公司”，注册资金不低于10000万元人民币。第三条 基本操作模式甲方负责拆迁、补偿、安置等工作实施工作，并将拆迁后七通一平的土地合法出让给乙方设立的项目公司及关联公司；乙方负责开发建设、销售、招商、运营等工作，并承担项目拆迁安置和开发建设全部资金；土地出让金采取先缴后返形式进行，乙方项目公司或关联公司依法取得土地使用权，分批缴纳土地出让金后甲方负责30日内及时返还给乙方项目公司或关联公司，由其自主使用，优先用于安置房建设和拆迁补偿等相关费用。第四条 甲方的权利义务1、甲方负责解决本协议确认项目范围内地上附属建筑物的拆迁、补偿、安置、过渡、场地平整、垃圾清运等工作，地块达到“七通一平”（通水、通电、通暖、通气、通电话网络、通排污、通道路）标准。供电开闭所和热力交换站等由甲方负责建成到项目用地范围内。 2、本协议签订后30日内，甲方成立工作组负责完成项目改造范围内拆迁建筑物的调查统计、相关费用测算等工作，乙方派人参与监督，并形成准确的统计测算报告提交给乙方，作为乙方决策参考和拆迁补偿的最终依据。在乙方调研论证项目可行后60日内，甲方负责组织村民代表大会表决通过同意整体拆迁和安置方案、拆迁补偿方案等。3、在项目运作过程中，土地采取招拍挂出让时，甲方需配合乙方办理摘牌手续，提供一切便利条件确保乙方成功摘牌取得项目范围内的土地使用权证。4、本协议生效后，负责协调、督促、协助本项目规划审批、土地出让、项目报建等工作。协调有关部门将本项目列入洛阳市重点建设项目，享受市级重点项目各种政策支持。5、项目享受洛政办(2012)90号、洛政办（2012）125号等所有城中村改造、旧城改造和大型服务业建筑等政府文件所规定的所有相关优惠政策，并尽快向市政府申请免除中力国际中心城市综合体项目的城市基础设施配套费、人防工程异地建设费、农民工工资保证金、墙改基金、土地证契税等所有收费项目的收费。6、项目销售过程中的营业税、所得税、教育附加税、城建税、土地增值税等，乙方缴纳后由甲方负责将区级留成部分全额返还给乙方，作为综合体项目投资洛阳的政府奖励。7、修建性详细规划按照第二条第一款确定的容积率等指标，由甲方提报修建性详细规划，并负责洛阳市规划部门审批批准。8、本协议签订后且乙方确定该项目拆迁补偿方案同意实施该项目后，甲方立即开始组织实施条件成熟区域的拆迁工作，力争在6个月内全部完成拆迁工作，分批分块将土地合法出让给乙方设立的项目公司或关联公司。9、在项目建设过程中，甲方应负责施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。10、甲方有权监督配合乙方项目设计、规划、建设工作。11、为使该项目更加顺利开展，在乙方确定实施该项目后，尽快成立“洛阳市廛河区中力国际中心城市综合体项目建设指挥部”，主要负责协调督促本项目规划审批、土地出让、拆迁安置补偿、项目报建、税费优惠政策落实等工作。第五条 乙方的权利义务1、乙方在本协议签订后7日内派遣项目调研工作组，实地考察调研，在收到甲方提供的拆迁建筑物的调查摸底和测算工作报告后30天内作出项目可行性调研报告，若认为项目不可行，书面通知甲方，则终止合作，双方互不承担违约责任；若认为项目可行，则乙方在调研报告作出后尽快注册成立项目公司，由项目公司开展项目的相关推进工作。2、项目用地、安置用地、项目补偿用地、土地出让摘牌由乙方项目公司和关联公司执行。3、协同甲方开展前期的全面工作，负责承担项目设计、开发、建设、销售、物业管理等工作，并承担由此产生的建设投资开发费用及土地出让过程中的全部费用。4、乙方应按时支付拆迁及项目运作过程中发生的所有合理和必要费用，并根据开发节点按时分期投入开发资金，以保证项目顺利推进。5、乙方同意首期项目建设同时建设安置用房，甲方确认安置房建设由乙方负责实施。6、乙方负责项目招商工作，并负责引进知名商家入驻，以提升项目品位。第六条 其他条款1、项目拆迁补偿标准按照洛阳市旧城改造和城中村改造政策执行，超出政策标准的，必须经乙方项目公司书面确认。过渡费、搬迁补助、装饰装修补偿等按政策规定标准核定总额由甲方承包使用，不足自负，节余部分由甲方支配使用。拆迁房屋原则上以安置房补偿为主，尽量不给予现金补偿。建设开发资金全部由乙方投资，土地出让金采取先交后返的形式甲方按时返还至乙方或乙方项目公司。2、由于该地块现有住宅密集较大、拆迁成本较高等因素，甲方就近安排项目拆迁安置用地，同时将瀍河区范围内老G310国道两侧、北盟路两侧以每亩净地40万元安排商住建设用地约300-500亩合法出让给乙方，或安排G310国道以北，S238省道以西，洛阳北站铁路以东，以每亩净地20万元安排物流建设用地约500亩合法出让给乙方，以此补偿该项目过高的开发成本。该补偿用地在城市综合体用地出让时同时出让给乙方。3、本协议签订后，乙方负责组织调研论证，在调研过程中，甲方不得选择除乙方以外的任何第三方就该地块进行合作开发建设的洽谈。若乙方调研后正式书面确认该项目可行，未经甲方同意不得放弃该项目的投资建设。若乙方调研后认为该项目不可行，本协议自动终止，双方互不承担任何违约责任。4、为便于改造顺利进行和资金筹措，允许乙方根据建筑规划，分区、分项设立子公司或项目合作公司负责项目开发建设，名下土地和房产因新设公司需要变更名称的，不再收取交易等相关税费。在不违法国家政策的前提下，优先允许各子公司或项目公司以参股合作或外币借款形式使用境外资金。5、如在开发用地挂牌过程中，由于竞争或其他原因使乙方无法取得项目建设用地，该项目用地所取得的土地出让金全部归乙方所有，甲方负责将洛阳市国土资源局所收取土地取得方的所有出让金全额支付给乙方；土地出让金不足以弥补乙方投入的资金和资金成本及相关费用的1.5倍的，差额由甲方在土地成交后60日内全额给予乙方补偿。6、如发现重要地下文物或其他特殊原因，使已拆迁项目用地全部或部分不能开发利用，不能利用的土地按照实际面积由甲方按照乙方实际投入资金和资金成本及相关费用的1.5倍将资金补偿支付给乙方，且应在确定不能开发利用后的60日内甲方完成给乙方的补偿支付。7、本项目的学区划分为：小学为 小学，中学为 中学，高中为洛阳一高，甲方负责落实到市、区教育局和各学校，以保证将来在该区域购置房产生活工作人群的子女就近就学。8、甲乙双方应严格遵守本协议条款，任何一方违反本协议，每违反一项违约方须向守约方支付补偿金1000万元，但不影响本协议的继续履行；若因违约致使本协议无法履行的，须另外一次性向守约方支付违约补偿金3000万元，同时，守约方有权向违约方追究损失，包括直接损失、间接损失等。第七条 不可抗力条款如因战争、政变不可抗力的事件导致本协议任何一方不能履行本协议条款中的任何条款，则免除该方的违约责任，但该方应在不可抗