影城合同文本.doc

影城租赁合同 合同签署日期： 年 月 日 租赁合同 出租方（以下简称甲方）：地址：法定代表人：电话：传真：邮编：开户行：银行账号： 承租方（以下简称乙方）：法定代表人：地址：电话：传真：邮编：开户行：银行账号： 1. 释义：1.1 出租方（甲方）：北京*置业房地产开发有限公司，按照中华人民共和国的法律规定，完全拥有“*国际商业中心”的房产所有权和土地使用权；有权按照法律的规定和自己的意愿，将其项目地下一层部分面积在约定期限内出租给承租方经营一座电影城，并取得约定的租金收益，且有能力履行本合同约定的义务。1.2 承租方（乙方）：北京*影业有限责任公司，按照中华人民共和国的法律规定，系合法注册成立的独立法人，在北京拥有雄厚的电影院线基础及良好的市场营销及宣传能力，也是全国为数不多的高质量、高水准、实力强、规模大的电影院线经营公司之一；负责直接或授权经营并宣传该合同项下的影城，取得相应的合法收益。1.3 租赁：乙方承租甲方位于*国际商业中心内核定的影院位置，该影院由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业经营或服务，同时乙方须按约定及时向甲方交付租金及其他相关费用。1.4 租赁标的：指位于“*国际商业中心”地下一层由甲方出租给乙方从事影院经营的区域。另甲方将下沉式广场（ ）区域免费提供给乙方用于设置影院票房及影院卖品部等位置（详见本合同第3条的约定）。1.5 租金：指甲方将约定的房屋租赁给乙方经营时，按约定数额及支付方式向乙方收取的款项。1.6合同保证金：乙方交付给甲方作为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证金。1.7影院：包含20个普通影厅。1.8附件和特别约定：本合同的所有附件都为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件中若有双方为履行本合同所作的特别约定，以特别约定为准。 2. 合同主体2.1甲方：北京*置业房地产开发有限公司2.2乙方：北京*影业有限责任公司 3. 租赁标的及用途3.1 乙方向甲方承租的标的为位于北京市朝阳区*16号“*商业中心”地下一层内用于经营电影院的位置及其附属设施。3.2 租赁面积：指该使用用途为影院的实际使用面积约（ ）平方米，建筑面积约（ ）平米，包括其中柱子、墙身之厚度及乙方专用机电设备设施等公摊面积（最终以实测面积为准）。另甲方将下沉式广场（ ）区域，面积为（ ）平米，免费提供给乙方用于设置影院票房、卖品部及观众休息区的位置。3.3 租赁场地的具体位置及面积（附图）见附件一。3.4 甲方允许乙方就本合同约定的租赁面积内转租其中比例为5%以内的面积，同时乙方无需为此再另付租金，但乙方承诺该转租面积仅作为影城的经营配套服务项目(如咖啡厅、电影后产品等)使用；同时为避免商户之间出现恶性竞争的情况，甲方须承诺统筹管理地下一层及下沉广场所有其他商户的进驻，引入与乙方所经营的卖品（包括矿泉水、可乐、果汁等软饮料及零食、爆米花）、咖啡厅、果吧等同类经营业态的商户仅限一（1）家。 4、租赁标的之交付时间4.1 甲、乙双方认同，于（ ）年（ ）月（ ）日正式签订影城租赁合同之日起，视为甲方将租赁标的物无瑕疵的实际交付乙方。4.2 在甲方的招商阶段，甲方可为乙方的影院进行免费宣传。 5、免租期5.1 甲方承诺自影城租赁合同签订之日起五（5）个月内为免租期，即（ ）年（ ）月（ ）日至（ ）年（ ）月（ ）日，免租期内乙方负责场地改造、二次装修及办理营业相关手续等。免租期内，乙方无需向甲方交付租金及物业费，但水、电、空调等能源费由乙方自行承担。5.2 甲方应积极配合乙方所进行的电影城设计及施工以保障影城顺利开业；乙方应自费自行办理营业执照、消防等与经营有关的一切手续，并自行承担一切后果。乙方在办理手续过程中，甲方应给予适当的协助。 6. 正式租赁期及开业时间6.1免租期后，影院即自动转为正式租赁期。自（ ）年（ ）月（ ）日起算(甲乙双方对该日期进行书面确认),正式租赁期共计二十（20）年。正式租赁期内乙方除需按本协议书第七条的规定向甲方支付租金（含物业费）外，还需支付影城日常运营所使用之水电费、空调使用费等能源费。6.2 开业时间：影院装修完毕后，在通过国家政府相关部门的验收后之次日即视为开业，正式营业暂定在（ ）年（ ）月（ ）日 (最终以双方书面确认之日为准)。 7. 租金的计算、支付方式及时间7.1 影院正式租赁期起始日即为租金起算日。7.2 租金（含物业费）支付方式：甲、乙双方同意影城的租金（含物业费）结算方式为年度保底租金与年度电影净票房收入分帐租金两者取其高者，按月度预付。乙方在按照A款中约定的金额支付相应的月度租金后，年底如出现B款高于A款的情况，则乙方在每年的最后一个月内将A、B两款的差额交齐。A:保底租金（含物业费）：（人民币）第1年第4年 *20万元；第5年第6年 *60万元；第7年第12年 *00万元；第13年第16年 *40万元；第17年第20年 *80万元。B:年度电影净票房收入分账租金（含物业费）：年度电影净票房收入系指从正式计租日售票起，全年度电影城销售电影票的总值扣除5%的国家电影专项资金和国家规定的3.3%营业税后的净值，即年总票房5%国家电影专项资金3.3%营业税后的年净票房。当年度电影净票房收入在人民币2000万元（含2000万元）以下时，甲方提取年度电影净票房收入的*1%作为租金（含物业费）。当年度电影净票房收入在人民币2500万元（含2500万元）以下时，甲方提取年度电影净票房收入的*2%作为租金（含物业费）。当年度电影净票房收入在人民币3000万元（含3000万元）以下时，甲方提取年度电影净票房收入的*3%作为租金（含物业费）。当年度电影净票房收入在人民币3000万元以上时，甲方提取年度电影净票房收入的*4%作为租金（含物业费）。7.3 租金由乙方按本合同约定，于每月25日之前将下月的租金以银行转账方式支付甲方，如遇周末或节假日则顺延。首月和租赁期满或合同提前终止当月的租金应按实际天数和每日平均金额计算，其它月份按整月计算。甲方收取租金的具体帐户如下：户名：（ ）开户行：（ ）帐号：（ ） 8.水、电、空调等其他费用8.1 装修期内，甲方免收乙方的租金，乙方不需缴纳物业管理费用，但乙方应按时缴纳装修期内所产生的水、电、空调等能源费用。8.2 乙方在影院正常经营过程中产生的水、电、空调等费用将另行按表的实际用量计算，甲方按北京市统一标准收费。8.3 乙方应在接到甲方的缴费通知单后3个工作日内足额缴纳费用。 9. 合同保证金的支付与返还9.1 乙方此前已向甲方支付的20万（贰拾万）元人民币履约金，将于影城租赁合同正式签订之日起自动转为乙方应付甲方的合同保证金。甲方不得以任何理由将约定标的转租给他人，否则，甲方将双倍返还保证金给乙方。9.2 如在本合同签定后，因甲方原因导致影院建造不能按照双方约定的期限完工或中途停建的，则甲方应双倍返还保证金给乙方；因乙方原因导致影院建造不能按照双方约定的期限完工或中途停建的，则甲方不予返还保证金给乙方；因政府或其他非甲乙双方原因导致影院建造不能按照双方约定的期限完工或中途停建的，则甲方应返还保证金给乙方。9.3 在租赁期内，合同保证金的数额保持不变。本合同到期终止或提前终止，若乙方对甲方没有任何负债，则甲方应于合同终止或提前终止后的三个月内将保证金如数退还给乙方。 10. 保险和事故赔偿10.1 在租赁期内，甲方应对租赁标的物及附属公共设施投保财产险，乙方负责对自购自用设备、人员投保财产和人身险，并对经营行为投保公众责任险等相关保险。10.2 因租赁标的物商铺或附属公共设施出险给乙方或第三方造成的损失，保险公司赔付不足的部分，由甲方承担；因乙方的设备或经营行为及乙方转租商户的行为出险给甲方或第三方造成的损失，保险公司赔付不足的部分，由乙方承担。 11. 防火责任11.1 甲乙双方应密切配合，共同做好租赁标物的内部及整个影城区域的防火工作。11.2 甲方保证租赁标的物内的消防系统设计及质量的达标，达标以通过国家相关部门的验收为准，并按时接受国家相关部门的检验；甲方保证定期检查公共设备线路，乙方定期检查自购自用设备线路；乙方应按甲方商业管理部门及影院行业的防火要求实施防火，规范经营行为，杜绝火灾隐患。11.3 因租赁标的物内部的消防系统的设计及质量本身存在缺陷所引起的火灾，保险公司赔付不足的部分，由甲方向乙方或第三方承担赔偿责任；因乙方的设备质量问题或经营行为引起的火灾，保险公司赔付不足的部分，由乙方向甲方或第三方承担赔偿责任。12. 租赁标的之装修和改建12.1 乙方可根据经营需要对该租赁标的物进行合理的装修，但以不影响主体结构等为原则；乙方在对租赁标的物装修前，应向甲方提交内部装修、设备安装及陈设的设计图纸和详细说明，在未获得甲方的书面批准及办理完相关手续之前，乙方不得在租赁标的物内进行任何内部装修、设备安装及陈设，但甲方不得无理拒绝乙方的合理装修要求。12.2 经甲乙双方书面协商一致，乙方可对租赁标的物进行改建，但不得毁坏主体结构及公共设施。12.3 乙方二次装修的相关消防审批、施工、验收等工作由乙方自行负责办理，费用由乙方承担。甲方应协助乙方处理相关事项。 13. 租赁标的和公共设施的维修13.1 租赁期内，甲方负责对租赁标的的主体结构和附属公共设施进行定期的维修保养，以保证租赁标的物和附属公共设施的安全和正常使用。如在租赁期内租赁标的物的主体结构和附属公共设施等出现损坏或故障时，甲方应在接到乙方书面维修通知后的24小时内进行维修，甲方未能在24小时内维修的，乙方可自行维修，费用由甲方承担。13.2 租赁期内，乙方自行进行对该区域的内部装修、各种设备的维修保养工作及该区域内的灭虫、清洁工作，并承担全部费用，同时乙方须保持该区域及其设施处于良好状况，并承担所有因失修或损毁而对他人造成的人身伤害或财物损失的责任。13.3 因乙方使用不当或违规操作，造成租赁标的物的主体结构或附属公共设施损坏的，由乙方负责维修或赔偿。13.4 因水、电等市政部门或自然灾害原因造成的租赁标的物或附属公共设施故障导致乙方遭受损害，甲方不能在24小时内维修的，甲方不承担责任。但甲方应采取必要措施以减少损害的发生。 14. 相邻关系的协调14.1 甲方应根据本商业项目区域的具体情况制作相关规定，以处理各租户之间的相邻关系，乙方应遵守此规定。14.2 甲方应避免承租人之间出现同业竞争的冲突或对环境要求的冲突。在经营过程中，对于乙方与相邻各方在环境卫生、空气质量、噪音控制、电力分配、人流疏散等方面产生的冲突，甲方应积极协调解决。14.3 因第三方原因或者政府行为导致乙方不能正常经营的情况发生时，甲方应当根据具体情况适当减免乙方租金。 15. 租赁标的之续租和返还15.1 租期届满，甲方有权收回出租区域，乙方亦应如期交还；乙方在期满后如要求续租，则在同等条件下享有优先续租权，但须在本租约期满前的六（6）个月书面通知甲方，双方就租赁合同内容重新洽商并再签订续租合同，否则，视为乙方放弃优先续租权。15.2 至租赁期满前三（3）个月时，甲方若未收到乙方续租的书面通知，甲方将进行重新租赁的各项准备工作，包括将租赁标的出示给未来的承租方，对租赁标的进行必要和合理的维修（以不妨碍乙方经营为前提）等，乙方应予以配合。15.3 本合同租赁期限届满后双方不再续签租赁合同的，或本合同提前终止的，乙方应在退租之前结清所有于本合同下尚未清缴的款项；并在租赁期限届满之日起或本合同提前终止之日起15日内清空该区域，将该区域及其设施保持完好无损的交还甲方。15.4 乙方有权拆除、取回乙方所有的设备之一部分或全部；乙方在本合同终止日起30日内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物品之所有权，归甲方所有并由甲方处理。15.5 清场结束，经甲方验收合格、出具书面证明且乙方并不存在任何违约行为的情况下，甲方于7日内将多收的租金等款项退还给乙方。若验收不合格，甲方有权根据该商铺破损情况予以扣款，并依法向乙方提出进一步索赔。 16. 双方其他权利义务16.1 在租赁期内，由于甲方对租赁标的物拥有合法的所有权以及维护管理权，甲方或其代表出于管理需要可以进入该租赁区域，但不得影响乙方的正常经营。16.2 在租赁期内，甲方确需对乙方租赁的区域进行改建或扩建的，应事先征得乙方同意，且施工不得影响乙方正常营业。16.3 乙方可根据其营业需要，经甲方书面认可，自行确定营业时间，甲方确保乙方在其营业时间内可根据需要正常使用相关的通道、电梯、空调、盥洗室、停车场等公共设施。16.4 在符合甲方整体商业规划设计和报批相关部门允许的前提下，乙方须在本合同签订后三十至九十（30-90）日内，根据经营需要向甲方提出包括LED、海报、楼顶架设影院标识的霓虹灯的位置、规格、设计方案以及所用相关电子产品的品牌的“影院项目招牌及广告位置的整体方案”，经甲方审查同意后，可免费提供给乙方四（4）处较明显位置以设置招牌和广告；同时上述乙方设置的招牌及广告的经营、运营、报批、制作、安全、日常维护等工作，由乙方自行负责。16.5 甲方承诺自影院开业后，提供乙方地上或地下停车场的两（2）个以上免费停车位以便于影院正常经营之用。16.6 除当地政府进行限制外，甲方保证乙方工作人员及其顾客在标的区域四周通道和进出标的区域的出入口的无障碍通行权。16.7 乙方应按合同约定接收租赁标的物、装修、试营业，并按约定用途使用租赁标的物。16.8 乙方负责租赁标的的消防管理并积极配合甲方对公用部分的消防管理。16.9 乙方保证租赁标的物在租赁期内处于良好的使用状态，并对其工作人员、代理人、转租后的承租人等给租赁标的物及公共设施造成的损害承担赔偿责任。16.10 乙方应严格遵守甲方制定的管理规定，不得利用租赁的标的物从事违法活动。16.11 甲乙双方确认，本合同的所有条款都是在双方完全明了的情况下自愿签署，不存在任何导致无效，部分无效或重大误解和显失公平的问题。16.12 如甲方因经营需要须将租赁物业出售或者转让的，甲方应提前3个月书面通知乙方，并保证乙方在租赁期限内有权继续承租且租赁条件不变。16.13 租赁期间，如甲方因经营需要与其他方合资入股或者以租赁物业投资设立新公司等情况，甲方应保证能继续履行本租赁合同，乙方正常租赁及经营不受影响。（如因甲方的有关行为影响到乙方正常经营活动，则甲方应适当向乙方承担赔偿责任）。16.14 租赁期间，甲方如因经营需要将该租赁物业进行抵押的，甲方应提前3个月书面通知乙方，甲方应确保在该租赁物业抵押后不影响乙方的正常租赁和经营，否则甲方承担相应违约责任和赔偿责任。 17. 违约责任17.1 甲、乙双方同意：任何一方需提前解除合同的，必须经双方协商一致并签署书面协议。因乙方原因导致本合同提前解除，应按上一年度应计全年租金总额的1倍赔偿甲方，且甲方有权不予退还合同保证金；因甲方单方面原因导致合同解除，则由甲方按上一年度收取的全年租金总额的1倍赔偿乙方，且双倍返还乙方合同保证金。如赔偿金不足以弥补对方的实际损失，违约方应另行赔偿不足部分的金额。17.2 乙方未按约定日期缴纳租金、水电空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。在甲方发出书面催缴通知后30日内无正当理由内仍未支付的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁标的物内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外），乙方在甲方留置该等物品满60日后仍未支付全部费用的，甲方有权解除合同。17.3 甲方未按本合同中约定的时间交付租赁标的物而且逾期超过15日，自第16日起，每逾期一日，应按6000 元/天向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过3个月，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担相应赔偿责任。 18. 合同解除18.1 双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。18.2 出现本合同第17条规定的解除情形时，合同解除。18.3 发生地震、洪水、暴风雪、不可预见的政府行为等不可抗力事件致使合同无法履行或无必要履行时，合同解除，双方互不承担违约责任，通过友好协商解决遗留问题。18.4 因不可抗力事件对本合同的履行造成影响，除解除合同外，双方还可协商决定是否部分