房地产企业全面预算管理之特点.doc

房地产企业全面预算管理之特点 近日与同事一起探讨房地产企业的全面预算管理，却发现书店里、网络上、同事那，这方面的资料很少，于是另外找了些资料研究了一下，觉得有点意思。 一般意义上的全面预算管理，包含三层意义： 1、全过程：预算管理是指公司在组织各项经营活动的事前、事中和事后都必须纳入到预算管理。 2、全方位：预算管理是指公司一切生产经营活动必须全部纳入到预算管理。 3、全员：预算管理是指公司领导、子公司负责人、车间及部门负责人、各岗位员工必须全员参与预算管理 房地产企业的全面预算管理也具备上述3个特征。由于房地产企业是典型的项目运作型企业，项目周期长，资金投入大，相应其全面预算管理也有着其独特的特点： 1、 现金流为基础：房地产行业高利润、高负债，同时高风险，如此三高，必须时时保证现金流的健康顺畅，因此现金流比会计利润重要。因此，房地产企业更乐于编制现金流预算，重视程度大过基于权责发生制基础的利润表预算，资产负债表预算。 2、 工程项目预算为核心：在成本开支这一方面，工程项目成本最大最复杂也最难控制，如此三最，奠定了工程项目预算的核心地位。对于这块，业界已有成熟的预决算制度来进行管控，目前万科的“目标成本+动态成本+责任成本”模式已得到多方的认可与借鉴。 3、 年底工程形象进度节点的确定既重要又不重要，这个怎么说？由于工程项目往往跨年度，与总包方的结款一般参照形象进度来进行，这也是会计确认开发成本的依据，这对企业的会计利润影响很大，因此很重要。但另一方面，由于这种确定不会马上影响现金流，会计利润只是个数字而已，因此是否确定形象进度似乎也并不重要。 上述三个特点对房地产行业的预算管理的推行有着重要影响。工程造价 工程预算 房地产估价师，麻烦讲下相关的东西，比如，前景，门槛，报考要求，工资待遇工程造价管理是建立在工程经济、工程技术、法律法规三个平台上的一门复合型学科。本专业培养德智体全面发展、具备扎实的文化理论基础、能适应我国和区域经济建设发展需要、具备管理学、经济学和土木工程技术的基本知识、掌握现代工程造价管理科学的理论、方法和手段的高级工程技术应用型管理人才。通过专业教育，本专业毕业生能够具有较强的语言文字表达能力及社会交往能力；能编制建筑安装工程概预算、装饰工程概预算、市政工程概预算和园林绿化工程概预算；具备审核建设项目投资概、预算及结算的能力；能够编制建设工程招投标文件并对合同进行管理；熟悉建设工程相关的法律法规；懂得工程成本会计、工程经济等相关知识；掌握土木工程、建筑安装工程的建设程序及施工工艺；能对一般工程进行施工管理；熟悉计算机在专业中的应用，能够熟练应用计算机软件解决工程中的实际问题。学生毕业后能够在工程造价公司、咨询公司、建筑业企业、工程建设监理公司、房地产开发企业、设计院、审计事务所以及政府部门企事业单位，从事工程造价招标代理、建设项目投融资和投资控制、工程造价确定与控制、投标报价决策、合同管理、工程预决算、工程成本分析、工程咨询、工程监理以及工程造价管理相关软件的开发应用等工作 工程预算可以人为两类，即：一是概算；二是预算。概算有可行性研究投资估算和初步设计概算两种，预算又有施工图设计预算和施工预算之分，基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。（这方面的东西有些杂，你可以上网仔细查一下） 房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师执业资格证书，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 一、报考条件 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试： （一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；（五）取得房地产估价相关学科博士学位；（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出。 二、考试科目 1、房地产基本制度与政策 2、房地产开发经营与管理 3、房地产估价理论与方法 4、房地产估价案例与分析 工资待遇要依个人实际情况而定，听同学说有了证的还不错。 不知这样回答你是否满意。工程预算1.基本建设工程预算都有哪几种？按照国家规定；基本建设工程预算是随同建设程序分阶段进行的。由于各阶段的预算制基础和工作深度不同，基本建设工程预算可以人为两类，即：一是概算；二是预算。概算有可行性研究投资估算和初步设计概算两种，预算又有施工图设计预算和施工预算之分，基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。 2.什么叫工程项目？工程项目综合概、预算书都包括哪些内容？如果编制？ 工程项目又称单项工程，是指具有独立存在意义的一个完整工程，它由许多单位工程组成的综合体。 工程项目综合概、预算书是确定工程项目（如生产车间、独立公用事业或独立建筑物）全部建设费用文件。整个建设工程有多少工程项目，就应编到多少工程项目的综合概、预算书。 工程项目综合概、预算书包括的内容有建筑、安装工程费、设备购置费及其他费用。 上述各项费用是根据各单位工程概、预算书及其他工程和费用概算书汇编而成。如果一个建设项目只有一个单项工程，则汇编时，与这个单项工程有关的其他工程和费用，即可有直接汇入工程项目综合概、预算书。 3.什么是建设项目？建设项目总概预算书的作用是什么？如何编制？ 建设项目：一般指具有设计任务书和总体设计，经济上实行独立核算，行政上具有独立组织形式的基本建设单位，如：在工业建设中，一般以一个工厂为一个建设项目，在民用建设中，一般以一个学校，一个医院等为一个建设项目，一个建设项目中可以有几个单位工程。 建设项目总概、预算书是设计文件的重要组成部分，它是确定一个建设项目（工厂或学校等）从筹建到竣工验收过程的全部建设费用的文件。 建设项目总概、预算书是由各生产车间独立公用事业及独立建筑物的综合概、预算书，以及其它工程费用概、预算书汇编组成的。 4.基本建设工程造价由哪几部分费用组成？ 基本建设工程全部造价，由建筑工程费、设备购置费、安装工程、其他工程费用四个部分组成。 5.什么叫建筑、安装工程费？ 建筑及设备安装工程费，是建设项目中用于主要生产，辅助生产，生活福利建筑和类设备安装工程施工所需要的全部费用。它是建设项目总造价的重要组成部分。 6.什么叫建筑、安装工程概算定额？ 建筑、安装工程概算定额是国家或其授权机关规定完成一定计量单位的建筑中设备安装扩大结构或扩大分项工程所需要的人工、材料和施工机械台班耗量，以货币形式表示的标准。建筑安装工程概算指标是在建筑或设备安装工程概算定额的基础上，以主体项目为主，合并相关部分进行综合，扩大而成，因此，也叫扩大定额。 7.建筑、安装工程概算定额在工程建设中，都有哪些作用？ （1）建筑、安装工程概算定额是设计单位进行设计方案技术经济比较的依据，也是编制初步设计概算和修正概算的依据； （2）建筑、安装工程概算定额，也可作为建设、施工单位编制主要材料计划的依据。 8.什么叫可行性研究？研究的目的是什么？ 可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发而逐步兴起，并日趋完善的综合性科学，所谓可行就是办任何事都有成功与不成功两种可能性，能成功者谓可和，不能成功者就不可行。可行性研究就是在行动以前，对要办的事进行调查其可行与不可行，即：可行则行，不可行则止。 基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成投资浪费。 9.在可行性研究中进行投资估算的重要作用是什么？ 建设项目投资估算，是可行性研究报告的重要组织部分，也是对建设项目进行经济效益评价的重要基础，项目确定后，投资估算总额还将对初步设计和概算编制起控制作用。 10.什么叫经济效益评价？ 建设项目经济效益评价是在投资估算的基础上，对其生产成本、销售收入、税金、利润、贷款偿还年限、资金利润率和内部效益率等进行计算后，对建设项目是否可行做出的结论。 11.什么叫造价分析？造价分析的目的是什么？ 工程造价分析，是在建设项目施工中或竣工后，对施工图预算执行情况的分析，即：设计预算与竣工决算对比，运用成本分析的方法，分析各项资金运用情况，核实预算是否与实际接近，能否控制成本分析的目的是总结经验，找出差距和原因，为改进以后工作提供依据。 12.什么是分部工程？ 分部工程是单位工程的组成部分，是单位工程中分解出来的结构更小的工程。如一般的土建工程，按其工程结构可分为基础、墙体、梁柱、楼板、地面、门窗、屋面、装饰等几个部分。由于每部分都是由不同工种的工人利用不同的工具和材料来完成的，因此，在编制预算时，为了计算工料等方便，就按照所用工种和材料结构的不同，把土建工程综合划分为以下几个部工程：基础工程、墙体工程、梁柱工程、门窗木装修工程、楼地在工程、屋面工程、耐酸防腐工程、构筑物工程等。 13.什么是分项工程？ 分项工程是指通过较为简单的施工就能完成的工程，并且要以采用适当的计量单位进行计算的建设设备安装工程，通常它是确定建设及设备安装工程造价的最基本的工程单位，例如，每立方米砖基础工程；一台某型号机床的安装等。 14.概算与预算的区别是什么？ 工程建设预算泛指概算和预算两大类，或称工程建设预算是概算与预算的总称。概算和预算大致有如下区别： （1）所起的作用不同，概算编制在初步设计阶段，并作为向国家和地区报批投资的文件，经审批后用以编制固定资产计划，是控制建设项目投资的依据；预算编制在施工图设计阶段，它起着建筑产品价格的作用，是工程价款的标底。 （2）编制依据不同，概算依据概算定额或概算指标进行编制，其内容项目经扩大而简化，概括性大，预算则依据预算定额和综合预算定额进行编制，其项目较详细，较重要。 （3）编制内容不同，概算应包括工程建设的全部内容，如总概算要考虑从筹建开始到竣工验收交付使用前所需的一切费用；预算一般不编制总预算，只编制单位工程预算和综合预算书，它不包括准备阶段的费用（如勘察、征地、生产职工培训费用等）。 15.什么是工程建设定额？ 所谓“定额”是指从事经济活动时，对人、财、物的限定标准。如定员（定工时），定质（定质量）、定量（定数量）、定价（定价格）等，工程建设的产品价格是国家采取特定的方法和形式，即工程建设定额来确定的。 工程建设定额是建筑工程预算定额、综合预算定额、核算定额、建筑安装工程统一劳动定额、施工定额和工期定额等的总称。它是实行“三算”制度的基础。常言设计有概算，施工有预算，竣工有决算，这“三算”都是按照工程建设定额进行编制的。在社会主义国家中，定额是实行经济核算和编制计划垢依据，也是现代化科学管理的基础和重要内容。 16.什么是预算定额？ 建设工程的预算定额是用来确定建设工程产品中每一分部分项工程的每一计量单位所消耗的物化劳动数量的标准。换言之，它是确定每一计量单位的分部分项工程内容所消耗的人工和材料数量以及所需要的机械台班数量的标准。 17.预算定额的作用是什么？ 工程预算定额的主要作用大致有以下几个方面：（1）是编制预算和结算的依据；（2）是编制单位估价表的依据；（3）是据以计算工程预算造价和编制建设工程概算定额及概算指标的基础（4）是施工单位评定劳动生产率进行经济核算的依据。 18.什么工期定额？ 建筑安装工程工期定额，是依据国家建筑工程质量检验评定标准施工及验收规范有关规定，结合各施工条件，本着平均、经济合理的原则制定的，工期定额是编制施工组织设计、安排施工计划和考核施工工期的依据，是编制招标标底，投标标书和签订建筑安装工程合同的重要依据。 19.怎样计算工期？ 工期定额的工期一律以日历天数为计算单位。单位工程的工期是指赍基础工程破土开工之日起，完成全部工程或定额子目规定的内容，并达到国家验收标准的全部日历天数。因不可抗拒的自然灾害造成造成的工程停工，经当地建设主管部门核准，可按实际停工和处理的天数顺延工期；因重大设计变更或建设（发包）单位签证后，可按实际停工天数顺延工期。 实行冬季施工地区，由于施工技术不允许或经济不合理，不能继续施工的，经建设（发包）单位同意，可按实际停工天数顺延工期，但顺延天数，II类地区不得超过采暖期40%。III类地区不得超过50%。工程造价工程造价是指进行某项工程建设所花费的全部费用。工程造价是一个广义概念，在不同的场合，工程造价含义不同。由于研究对象不同，工程造价有建设工程造价，单项工程造价，单位工程造价以及建筑安装工程造价等。工程造价专业培养具有良好的科学素养，掌握工程造价的基础知识，熟悉工程造价全过程的管理，经过严格的实践技能训练,以工程施工阶段工程造价的编制与控制为重点的高级技术应用型人才。 工程造价专业毕业生主要从事建筑、安装、市政等施工阶段工程预算及工程结算与决算，工程审计与估价，定额编制与管理；还可从事工业与民用建筑工程的施工和组织管理、工程监理、工程招投标及项目管理等方面的工作。 工程造价专业 培养目标：本专业培养德智体美全面发展，具备扎实的高等教育文化理论基础，适应我国和地方区域经济建设发展需要，具备管理学、经济学和土木工程技术的基本知识，掌握现代工程造价管理科学的理论、方法和手段，获得造价工程师、咨询（投资）工程师的基本训练，具有工程建设项目投资决策和全过程各阶段工程造价管理能力，有实践能力和创新精神的应用型高级工程造价管理人才。 就业方向：学生毕业后能够在工程（造价）咨询公司、建筑施工企业（乙方）、建筑装潢装饰工程公司、工程建设监理公司、房地产开发企业、设计院、会计审计事务所、政府部门企事业单位基建部门（甲方）等企事业单位，从事工程造价招标代理、建设项目投融资和投资控制、工程造价确定与控制、投标报价决策、合同管理、工程预（结）决算、工程成本分析、工程咨询、工程监理以及工程造价管理相关软件的开发应用和技术支持等工作。 开设的主要课程：画法几何与工程制图、工程制图与 CAD 、管理学原理、房屋建筑学、建筑材料、工程力学、工程结构、建筑施工技术、工程项目管理、工程经济学、建筑工程计价、土建工程计量、安装工程施工技术、工程造价管理、建设工程合同管理、工程造价案例分析、电工学、流体力学、建筑电气与施工、安装工程计价与计量、建筑给排水与施工等。 授予学位：工学学士或管理学学士 工程造价（Project Cost）两种含义。第一种含义：工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。也就是一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需用一次性费用的总和。这一含义是从投资者业主的角度来定义的。从这个意义上说，工程造价就是指工程价格。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。通常是把工程造价的第二种含义只认定为工程承发包价格。它是在建筑市场通过招投标，由需求主体投资者和供给主体建筑商共同认可的价格。房地产项目全面预算分析-房地产企业预算管理即使是在已实行全面预算管理的房地产企业，预算管理也多是松散的，尚未发挥出其应有的作用。本文在提出房地产企业实施全面预算管理面临诸多难点的同时，也提出了建立企业全面预算管理的基本思路。 随着国内经济的持续增长及国家相关政策支持，近几年房地产行业出现了高速的发展与增长，同时，房地产企业之间竞争不断加强，房地产行业市场化、客户化导向不断增强，无论是企业内部资源或外部因素，均要求房地产企业特别是大中型房地产开发商应对其自身经营实行全面的预算管理。 何为全面预算管理呢？全面预算管理是指以目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理, 即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。实施全面预算管理，能有效地建立起管理控制体系, 建立起对成本中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使整个企业的经营管理活动沿着预算管理轨道科学、合理地进行, 为企业的发展提供保证。 企业实施全面预算管理，可能会遇到以下几类难题： 1.房地产项目缺乏一套完整的全面预算标准作指导。由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业，尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额，如住宅、商铺、写字楼、酒店等,因而实际做起预算来难免凭经验估算, 带有一定的随意性, 与实际情况偏离较大。 2.与企业战略目标联系不够, 重年度预算, 轻项目开发预算。由于房地产行业缺乏规范的预算标准, 因而许多房地产企业还是套用工业企业传统预算方式，在年度经营计划指导下编制房地产项目的年度预算, 并且通常是单项预算, 考虑项目的开发期不够，结果是集团公司的战略实施没有具体的数据支持, 企业的预算与集团公司的战略缺乏联系。 3.企业尚未建立系统、完善的预算管理组织体系和预算管理制度。目前，许多房地产企业及其项目实施单位的各种预算管理还是松散型的, 上层的目标与基层的实施缺乏紧密的联系和实质性的合作与交流。究其原因, 这与没有建立一个强有力的预算管理组织体系有直接的关系, 以致于企业缺乏整体规划, 无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督,预算管理的作用得不到充分发挥。 4.预算数据缺乏合理性, 实施效果不理想。预算达到什么水平才是合理的呢？这是困扰企业管理者的一道难题。现在许多房地产企业为了赶工程、抢进度, 经常是没有图纸先行施工, “三边”工程屡禁不止, 致使设计概算突破估算指标、施工图预算突破设计概算、竣工结算远远突破施工图预算。还有的企业预算的科学性不够, 测算的依据不足，论证的资料太少，使得预算指标与实际的执行情况差异较大, 导致预算失去了应有的指导意义。 5.预算执行过程中缺乏有效的控制与分析机制。预算数据来源广泛、数据量大, 但集团公司缺乏控制措施, 无法及时获取各个企业预算执行情况和各个企业对各个部门的预算执行情况, 对预算执行难以进行有效的控制, 无法保证预算分析的及时性、全面性和深入性。 6.存在“编制预算纯属财务行为”的错误认识。毫无疑问,全面预算是财务收支预算的发展, 但不能据此就认为预算只是一种财务行为, 由财务部门负责预算的制定和控制就行了, 甚至把预算理解仅是财务部门控制资金支出的计划和措施。其实, 全面预算是企业全员的行为, 在房地产行业尤其如此, 它与全体员工、项目的工期管理、预决算管理等息息相关, 是所有相关管理的集中体现。 7.预算目标考核力度不够。目前, 在已实行预算管理的房地产企业中, 较普遍地存在着考核不力的现象, 具体表现在考核部门职责不明确、考核内容不具体、考核工作未能形成制度化、考核标准缺乏规范化, 致使预算考核不能保证企业预算管理体系的全面实施。 对此，笔者认为应该从以下几个方面着手，建立企业的全面预算管理。 1.预算编制宜采用从房地产企业内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法，整个过程为：先由高层管理者提出企业总目标和部门分目标；各基层单位根据一级管理一级的原则据以制定本单位的预算方案，呈报分部门；分部门再根据各下属单位的预算方案，制定本部门的预算草案，呈报预算委员会；最后，预算委员会审查各分部预算草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个组织的预算方案；预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门执行。 2.完善房地产企业全面预算管理的制度建设。针对房地产企业预算管理中的难题, 应重点抓好预算管理制度建设。制定全面预算管理制度, 主要包括: 明确责任中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核。依据预算管理的原则、方法、流程和程序编制企业的预算, 实施预算管理并依据预算对责任单位和个人进行考核等。会计核算上根据企业集团管理模式和房地产行业特点，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系, 作为预算项目成本、费用依据, 指导项目的预算工作，并逐步形成房地产企业自身的成本、费用定额标准。 3.改进房地产企业的预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性(即周期长达2-3年或以上, 不确定性因素多, 如设计变更、政策变化、进度延缓等),编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映, 而且是对项目综合情况做出的反映。 (1)做好汇总分解工作。一是总体构成的分解。收入总体构成的分解, 须与开发的房地产产品类型、面积、拟销售均价挂钩, 然后分解、预测出各房型的销售总价。开发成本总体构成的分解, 需将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解, 然后一一对应到相关成本项目中, 最终预测总成本。如在编制滚动预算时, 有已结算或新增加工程项目, 应及时补充、修订成本预算依据。费用、税金等按国家相关政策和集团公司财务制度等进行费用科目、税金科目的分解, 然后测算费用、税金总价。二是构成项目按年度、月份的分解。将总体构成的各项科目按照工程进度和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等, 结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解, 将预算责任落实到各个单位直至各个项目。 (2)加强部门之间的合作。房地产项目预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理、等各个部门, 涉及项目开发经营活动的方方面面和各个环节, 因此, 房地产预算讲究的是部门合作、共同努力, 而非财务或某个部门孤军奋战。应在预算管理委员会的组织下, 各相关部门人员共同研究项目目前的状态和可能发生的情况, 分工编制预算, 具体是: 营销部负责收入预算和营销策划广告等费用预算。前期研发、工程、供应等部门负责开发成本项目预算。人力成本、培训费等由人力资源部负责预算。财务部负责税费及其他费用等预算, 并担负最后的汇总、分析任务。 (3)掌握好编制周期。房地产行业开发周期长、不确定因素多, 要注意预算在执行过程中随时出现的问题并及时加以解决。为缓解资金压力, 保证各项目正常开展, 并保证后续项目开发的资金储备, 预算编制工作一定要做深做细, 考虑周全。在编制周期上应按年、季、月, 甚至按周安排资金预算的编制、调整、分析和监控, 保持资金链的正常运行。 (4)注重现金流量预算的管理。预算管理一头连着市场,一头连着企业内部, 而不同的市场环境和不同的企业规模与组织, 其预算管理的模式又是不同的。房地产行业是一个资金密集程度很高的行业, 资金紧张是整个行业的普遍现象,因此预算控制不仅是成本控制体系或多个项目的管理体系,而且是一个整合全部经营活动的完整管理体系, 其聚焦点在目标成本和现金流量的预算与管理上。“巧妇难为