（金融学专业论文）我国个人住房按揭贷款风险探析.pdf

内容摘要 内容摘要 随着我国住房制度改革的逐步深化，特别是1 9 9 8 年以来住房从实物分配向货 币化分配发展，以及国家实施了将房地产业作为国民经济支柱产业之一的经济政 策，我国房地产业迅猛发展，同时，个人住房按揭贷款业务得到飞速发展。虽然 个人住房按揭贷款属于零售性贷款，管理成本相对较高，但以其担保可靠、收益 高和低风险的特点受到商业银行的青睐，成为个人消费贷款的主导业务和金融业 发展的新的增长点。个人住房按揭贷款从无到有，在银行贷款中所占的比重日益 提高。 然而，在个人住房按揭贷款业务快速增长的同时，银行承受的风险亦随之加 大。因为我国大部分个人住房按揭贷款是2 0 0 0 年以后发放的，贷款期限主要为十 至二十年；而国际上的经验显示，个人住房按揭贷款的风险通常在贷款发放后的 四至八年逐步显现出来。因此，虽然目前我国商业银行个人住房按揭贷款不良率 较低，但其中蕴藏的潜在性风险将会逐步显现。 本文针对我国当前个人住房按揭贷款业务中暴露出来的各种问题，根据个人 住房按揭贷款业务风险的特点，运用金融学、经济学、管理学和信贷理论分析其 成因，并结合作者多年的银行工作经验，提出了相应的防范措旌：健全相关法律 法规；完善我国个人信用体系建设；抑制房价过快上涨，加快抵押贷款证券化： 加强银行内部风险管理。尤其对银行内部操作，从贷前审核和贷后管理两个方面 给出了较为详尽的建议。同时，对个人信用体系建设、个人住房抵押贷款证券化 和抑制房价上涨过快等国内讨论热点提出了自己的看法。 本文共分五大部分 第一部分是前言，说明本文的研究背景、研究目的、文件综述、文章结构和 主要创新之处： 第二部分介绍个人住房按揭贷款的概念、风险特征及其对国民经济的影响； 第三部分分析我国个人住房按揭贷款风险的成因； 第四部分提出防范我国个人住房按揭贷款风险的若干措施； 第五部分是结论，为本文的研究做简单的总结，指出本文存在的不足之处以 及今后研究的主要方向。 关键词：个人住房按揭贷款；风险分析：防范措施 些! 型一 a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gs y s t e mr e f o r mc a r r i e do u ts i n c e19 9 8a n dt h e e s t a t ep o h c yo f b e i n gt h em a i ni n d u s t r yo fn m i o n a le c o n o m y ，ag r e a tp r o g r e s sh a sb e e n m a d ei ne s t a t ei n d u s t r y ，a n db u s i n e s st u r n o v e ro fp e r s o n a lm o r t g a g el o a ni n c r e a s e d r a p i d l yi nr e c e n ty e a r s d u et o r e l i a b l eg u a r a n t e e s ，r e m a r k a b l ep r o f i t sa n dl o wr i s k s ， p e r s o n a lm o r t g a g el o a nb e c a m e o n eo f t h em a i np r o d u c t sa n dg o tac e r t a i np e r c e n t a g ei n a s s e t sb u s i n e s so f c o m m e r c i a lb a n k s h o w e v e r ，b a n k i n gr i s k s i n c r e a s e da c c o m p a n yw i t ht h ei n c r e a s ei nb u s i n e s s t u l t i o v e ro fp e r s o n a lm o r t g a g el o a n i ng e n e r a l ，r i s k so fp e r s o n a lm o r t g a g el o a ni s d i s c l o s e df o u rt oe i g h ty e a r sa f t e rd r a w d o w n ，a n dm o s tp e r s o n a lm o r t g a g el o a n so fo u r c o u n t r yw e r ed r a w d o w na f t e r2 0 0 0w i t hap e r i o do ft e n t ot w e n t yy e a r s ，t h e r e f o r e ，t h e r e m u s tb em u c hp o t e n t i a lr i s k si np e r s o n a lm o r t g a g el o a n ，t ow h i c hm o r ea n dm o r e a t t e n t i o ns h o u l db ep a i d w i t ht h em e t h o d so fe c o n o m i c s ，m a n a g e m e n ta n dc r e d i tt h e o r i e s ，t h i st h e s i s f o c u s e so nt h ea n a l y s i so ft h ev a r i o u si s s u e se x p o s e di nb u s i n e s so fp e r s o n a lm o r t g a g e l o a na n dp o i n t so u ts e r i e so fs u g g e s t i o n si nr i s km a n a g e m e n t ，e s p e c i a l l ys u g g e s t i o n sf o r b a n ko p e r a t i o n m o r e o v e r ，i te x p r e s s e st h eo p i n i o no np o p u l a rt o p i c si nt h o s ef i e l d ss u c h a sp e r s o n a lc r e d i ti n f o r m m i o ns y s t e m ，m o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i e sa n dp r o p e r t yp r i c i n g t h e r ea r ef i v ep a r t si nt h i st h e s i s t h ef i r s tp a r ti n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n d ， r e s e a r c hs i g n i f i c a n c ea n di n n o v a t i o n so ft h ep a p e r ；t h es e c o n dp a r tg i v e sag e n e r a l i n t e r p r e t a t i o no np e r s o n a lm o r t g a g el o a na n di t s i n f l u e n c eo nn a t i o n a le c o n o m y ；t h e t h i r dp a r tf o l l o w sw i t had e e p e ra n a l y s i so nr i s k so fp e r s o n a lm o r t g a g el o a n ；t h ef o u r t h p a r tp r o v i d e st h ei m p r o v e m e n tp r o p o s a l s ；a n dt h el a s tp a r td r a w sac o n c l u s i o no nt h e p a p e ri n c l u d i n gd e f i c i e n c i e s 嬲w e l la sr e s e a r c hf o c u si nf u t u r e k e yw o r d s ：p e r s o n a lm o r t g a g el o a n ，r i s ka n a l y s i s ，c o u n t e r m e a s u r e 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人( 签名) ：c 卅琳 吱一c 年f ) 片0 厶日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其他指定机构送交论文的纸质版和 电子版，有权将学位论文用于非营利目的的少量复制并允许论文进入 学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检 索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密 后适用本规定。 本学位论文属于 l 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) 作者签名：1 耐丸 导师签名：刻镶趣导师签名：羽i 彳男页葛 日期：0 ”6 年7 月如日 日年罗月缈日 前言 刖昌 一、选题背景及研究意义 随着我国住房制度改革的逐步深化，特别是1 9 9 8 年以来住房从实物分配向货 币化分配发展，以及国家实施了将房地产业作为国民经济支柱产业之一的经济政 策，我国房地产业迅猛发展；同时，大部分居民的住房需求也主要靠购买商品房 来满足，而多数个人在购买商品房时没有能力实现一次性付款，只能向银行申请 住房按揭贷款，因此，个人住房按揭贷款业务得到飞速发展。虽然个人住房按揭 贷款属于零售性贷款，管理成本相对较高，但以其担保可靠、收益高和低风险的 特点受到商业银行的青睐，成为个人消费贷款的主导业务和金融业发展的新的增 长点。我国个人住房按揭贷款从无到有，在银行贷款中所占的比重日益提高。 在个人住房按揭贷款业务快速增长的同时，银行承受的风险亦随之加大。因 为国际上的经验显示，个人住房按揭贷款的风险通常在贷款发放后的四至八年逐 步显现出来；而我国大部分个人住房按揭贷款是2 0 0 0 年以后发放的，贷款期限主 要为十至二十年。因此，虽然目前我国商业银行个人住房按揭贷款不良率较低， 但其中蕴藏的潜在性风险将会在未来几年内逐步显现。 由以上几个方面分析，今后几年将是我国个人住房按揭贷款风险的高发期。 个人住房按揭贷款风险首先影响的是银行。银行会因为无法按时收回贷款本金和 利息而遭受经济损失，严重的还可能导致银行破产。然而，个人住房按揭贷款风 险影响的不仅是银行体系的正常运作，更会对整个国民经济产生重大影响。当银 行出现大量个人住房按揭贷款的呆账和坏账时，为了避免更大的风险，银行必然 会采取加大首期付款比例、提高贷款利率、严格借款人条件等措施来减少个人住 房按揭贷款的发放量。这样，商品房的销售量下降，开发商的资金回收困难，影 响其再投资。同时，由于需求下降，新的商品房开发量也会随之减少，从而阻碍 房地产及其众多的相关产业的发展，不利于国民经济的健康持续发展。另外，房 地产业及其相关产业的不景气会导致大量人员失业，其生活水平必然随之下降， 甚至造成社会不稳定的隐患。 因此，研究我国个人住房按揭贷款风险防范具有高度的紧迫性和必要性。根 我国个人住房按揭贷款风险探析 据个人住房按揭贷款风险防范理论，国家可以从宏观上调整经济政策、建立健全 相关制度和法律法规，银行系统可以采取有效的内部控制措施，降低个人住房按 揭贷款潜在风险形成损失的可能性，争取将实际损失控制在最低限度，从而有助 于防范我国个人住房按揭贷款风险，以期保持银行个人住房按揭贷款业务的持续 发展；推动我国房地产业乃至整个国民经济的健康发展：满足公众的住房需求， 提高人民生活水平。 二、文献综述 1 综合类文献 李冬云、宋健( 2 0 0 5 ) 的个人住房按揭贷款风险防范和郑瑶( 2 0 0 5 ) 的 银行在住房按揭贷款业务中的风险及防控体系着重从银行的角度出发，提出 了严格银行内部审核制度以及加强高素质信贷人员队伍建设的建议。刘强、梁小 龙( 2 0 0 5 ) 的应注意个人住房按揭贷款的抵押风险将个人住房按揭贷款风险 分为重复抵押风险、虚增抵押物价值风险、抵押无效风险、抵押登记风险和法律 风险五类，并针对性地提出实行贷款封闭管理、推行房屋销售价格评估制度、完 备信贷法律手续、及时办理抵押登记和有效规避法律风险等建议。陶美珍( 2 0 0 5 ) 的探讨“假按揭”引发房地产金融风险及对策分析了虚假个人住房按揭贷款 的特点，即隐蔽性、传递性、积累性和内源性，并探讨了防范假按揭的措施：加 强内部控制，完善监管制度；加强动态宏观调控，促进房地产金融的规范化、制 度化、法制化：发展多元化的房地产金融市场，试行房地产证券化。工商银行江 苏省课题组( 2 0 0 5 ) 的个人住房按揭贷款风险控制与防范体系研究将个人住 房按揭贷款风险按照系统风险和非系统风险进行划分，并从风险监测、内部管理、 风险转移和政策法规等方面提出了防范建议。韩双( 2 0 0 5 ) 的个人住房贷款的 风险来源与防范从借款人、房地产商、 住房贷款风险的来源，并提出防范措旌。 抵押物、市场和法制几个方面分析个人 蔡晶晶( 2 0 0 5 ) 的我国住房信贷的现 状及防范措施从分析我国住房信贷的现状入手，总结我国住房贷款存在的问题， 提供了从银行到房地产业乃至信用制度和法律体系的全面建议。李勇( 2 0 0 5 ) 的 商业银行个人住房贷款风险分析将个人住房贷款风险划分为内部风险和外部 风险进行研究，着重从银行的角度提出了防范措施。贾卉( 2 0 0 4 ) 的个人住房 前言 贷款的风险防范及对策从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，结合 相关政策和银行在业务流程中的重点环节阐述了风险防范对策。江海涵、郝育文 ( 2 0 0 4 ) 的个人住房贷款风险防范借鉴西方国家个人住房贷款风险防范经验， 提出完善我国个人住房贷款风险防范体系和促进我国个人住房贷款健康发展的建 议。黄小彪、黄曼慧( 2 0 0 4 ) 的住房抵押贷款信用风险形成的经济学分析从 经济学的角度，以银行理性假设和非理性假设分析个人住房贷款风险的形成，其 论点是：个人住房贷款风险防范，关键在于规范金融主体自身行为，转变政府职 能，减少政府对住房金融的干预，大力推进金融体制改革，建立现代银行制度。 在银行内部形成有效的自我激励和约束机制，是银行防范个人住房按揭贷款风险 的基础和前提。陈祖华( 2 0 0 3 ) 的住房抵押贷款的现状与趋势从居民收入水 平、房价水平、政府调控和担保机制等方面分析个人住房贷款存在的问题，并提 出改进和发展的对策。何晓晴、谢赤、吴晓( 2 0 0 5 ) 的住房按揭贷款违约风险 及其防范机制从利率和住房价格的波动性研究了个人住房按揭贷款的违约风险 因素，建议银行采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、违约罚金政策和增 加借款人的信用成本等具体的防范措施。 2 介绍国外情况的文献 王强、薛晋艳( 2 0 0 5 ) 的认识美国住房金融体系按照美国住房金融市场 的参与者，即借款人、贷款人、担保人、抵押贷款证券化机构和二级市场投资者， 详细介绍了美国住房金融体系，尤其强调了风险防范的措施。许超( 2 0 0 5 ) 的国 外住房金融政策的借鉴通过对美国、德国、英国、新加坡、日本等发达国家住 房金融政策的分析，借鉴其成功经验，提出建立住房抵押贷款风险担保等建议。 3 个人信用制度文献 李永丽( 2 0 0 5 ) 的浅析建立个人住房贷款信用管理体系首先分析了个人 住房贷款风险产生的原因，之后介绍了我国银行信用管理的现状，最后提出建立 个人住房贷款信用管理体系防范信用风险的建议。国家经贸委青年理论研究会“社 会信用体系建设”课题组( 2 0 0 2 ) 在中国社会信用体系建设一一理论、实践、 政策、借鉴中的课题报告一一我国个人信用制度建设的现状、问题与政策建 议针对我国个人信用制度建设中存在的问题和主要制约因素，提出了我国个人 信用制度建设的原则、思路和政策建议。王琼、冯宗宪( 2 0 0 5 ) 的我国个人信 我国个人住房按揭贷款风险探析 用制度的现状及建议将我国个人信用制度的发展现状与发达国家个人信用制度 进行比较，分析我国个人信用制度建设存在的问题，提出针对性的对策和建议。 4 法律文献 王建国( 2 0 0 5 ) 的浅析个人住房贷款风险的法律防范从法律的角度，按 照完善法律法规、加强贷前审查和对抵押物风险的法律控制三个方面提出规避个 人住房按揭贷款风险的具体措施。李巧毅( 2 0 0 5 ) 的比较按揭法律制度通过 对比香港和国内的按揭法律制度，指出我国个人住房按揭贷款法律制度存在的问 题，同时提出相应对策。 5 房地产文献 黄兴文( 2 0 0 5 ) 的透视中国地产泡沫之争的实质通过对资产价格波动的 阶段分析，归纳出房地产泡沫的表现形式和特征。尹伯成( 2 0 0 5 ) 的论房市调 控与发展认为我国的房地产市场调控没有到位，房价还未根本调整，开发商和 投资商的利润空间还应进一步压缩，提出如何调整房价的建议，并对未来房价的 走势做出分析。 三、文章结构和创新 1 文章结构 本文主要内容包括五部分： 第一部分，前言，阐明本文的研究背景、研究目的、国内外研究情况、研究 方法，说明本文的主要创新之处，并对全文的结构做简单介绍： 第二部分，介绍个人住房按揭贷款的概念、风险特征及其对国民经济的影响； 第三部分，分析我国个人住房按揭贷款风险的成因； 第四部分，提出防范我国个人住房按揭贷款风险的若干措施； 第五部分，结论，对本文的研究做简单总结，说明本文的不足之处以及今后 的研究方向。 2 主要创新 本作的主要创新为： 第一、综观以往对我国个人住房按揭贷款风险的分析，多是从银行的角度， 前言 按照内部操作流程、借款人还款能力评估和抵押物处置等方面进行分析，分析的 范围比较狭窄。本文增加了对房地产泡沫引致风险的分析，拓宽了分析层面，使 对我国个人住房按揭贷款风险的分析更加全面。 第二、关于我国个人住房按揭贷款中的保险措旖，本文建议借款人购买以银 行为受益人的人寿保险，并提出改变一次性支付多年财产保险费为逐年交费的观 点。 我国个人住房按揭贷款风险探析 第一章个人住房按揭贷款概述 本章从介绍个人住房按揭贷款的一般概念入手，通过与其他种类贷款的比较， 归纳出个人住房按揭贷款的风险特征，并说明个人住房按揭贷款对我国国民经济 的重要影响。 第一节个人住房按揭贷款概念界定 一、个人住房按揭贷款一般定义 个人住房按揭贷款起源于英国，按揭是英文m o r t g a g e 的粤语翻译，最初是以 土地为标的物设定的质押，是英国法律中不动产担保的典型形式。后来随着经济 的发展，逐渐演变成现在流行的不动产担保形式。个人住房按揭贷款是指由银行、 房地产开发商和购房者三方共同参加的买卖楼宇的融资业务活动，实际上是为帮 助开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。 个人住房按揭贷款除了用于购买借款人自用住房之外，也有相当一部分贷款 是用于购买投资性的房产，借款人购买房产的目的不是自用，而是获得投资收益， 即通过出租房产获取租金收益，或者当房价上升时出售房产以获得价格差额。 二、个人住房按揭贷款的操作模式 个人住房按揭贷款的操作模式为：在办理个人住房按揭贷款前，银行先与开 发商签订楼宇按揭贷款协议，购房者与开发商签订商品房预售合同，购房者凭借 开发商的定金收据和商品房预售合同等资料向银行申请个人住房按揭贷款，与银 行签订购房按揭贷款合同，到房地产管理部门办理房产抵押备案手续。抵押备案 手续办理后，商品房预售合同及有关购房票证、收据和房地产管理部门出具的备 案证明等资料一并交由银行保管。待房屋竣工后，产权证交由银行保管。购房者 还清银行贷款本息后，注销抵押登记，将产权证等资料交还购房者。当购房者不 履行还款义务时，银行有权处分抵押物，并从中优先受偿。 第二节个人住房按揭贷款风险特征 风险是从事后角度来看的由于不确定因素造成的损失，是实际收益与预期收 6 第一章个人住房按揭贷款概述 益的背离。个人住房按揭贷款风险主要指商业银行在开展个人住房按揭贷款业务 过程中发放的贷款，因借款人等因素无法在到期时收回本金和利息而使银行蒙受 损失的可能性和幅度，它是风险因素变量的各种可能值偏离其期望值的可能性和 幅度。我国个人住房按揭贷款风险特征如下： 一、贷款金额大，债务人为个人 目前，我国商业银行经营的贷款品种按照借款人类别可以分为两大类，即对 企业的贷款和对个人的贷款。项目贷款、建筑贷款、短期贸易融资等的借贷对象 为企业或公司，归为企业贷款。借贷对象为个人的贷款主要是个人消费贷款，其 中包括个人住房按揭贷款、汽车贷款和信用卡透支等。与其他种类的个人消费贷 款相比，个人住房按揭贷款的金额较大。其他个人消费贷款主要是用于购买大宗 商品，如汽车、高档电器、高档乐器等，或者购买各种俱乐部会员会籍，贷款金 额通常在几千元到几十万元之间。信用卡透支属于短期贷款的一种特殊形式，其 透支额度因持卡人的条件不同而有所不同，一般不超过五位数字。而个人住房按 揭贷款的金额则远远超过其他贷款。假设，某人欲购买一套l o o 平方米的住房， 以保守数字估计每平方米售价人民币4 0 0 0 元，住房总价格为人民币4 0 万元。贷 款七成即人民币2 8 万元。由此可见，金额大且债务人为个人是个人住房按揭贷款 风险特征之一。 二、贷款时间长，风险相对集中 贷款按期限划分可分为短期贷款、中长期贷款和长期贷款三种。短期贷款是 指贷款期限在一年以下的贷款，其中信用卡透支的期限一般为一个月，贸易融资 贷款期限多为6 0 天至9 0 天，个人消费贷款通常不超过一年。中长期贷款包括流 动资金贷款、项目贷款等形式，期限为一至五年。贷款期限在五年以上的是长期 贷款，主要包括固定资产投资贷款和个人住房按揭贷款等。其中，个人住房按揭 贷款的期限更可以长达3 0 年。在个人住房按揭贷款的整个贷款期间，其风险在不 同阶段有所不同。贷款发放后的最初几年，由于经过的时间短，影响借款人还款 能力和还款意愿的因素变化不大，借款人一般都能按时还款。在贷款期限的后段， 因为贷款余额较小，即使借款人遇到困难，仍然会尽力想办法还款，不会因数额 我国个人住房按揭贷款风险探析 较小的还款而让银行处置其房产。因此，从理论上分析，个人住房按揭贷款的风 险多集中在贷款期限的中间阶段。国外的实践经验也证实，个人住房按揭贷款风 险通常在贷款发放后的四至八年逐步显现出来。我国大部分个人住房按揭贷款是 2 0 0 0 年以后发放的，贷款期限主要为十至二十年，其风险将会集中在未来几年内 显现出来。由此可见，时间长，风险相对集中是我国个人住房按揭贷款风险特征 之一。 三、个人信息来漂有限，偿债能力不易判断 个人住房按揭贷款的借款人数量众多，而每个借款人的情况千差万别，这给 银行在判断借款人偿债能力方面带来了巨大困难。虽然我国的个人信息数据库已 于2 0 0 6 年初在全国范围正式运行，但该数据库主要是从商业银行等金融机构采集 的个人基本信息、开立结算账户信息、在金融机构的借款、信用卡、担保等信贷 信息，只能反映借款人以往的银行记录，而无法证明对贷款风险至关重要的偿债 能力。目前，银行在审核贷款申请时，只能依照借款人提供的工资收入证明等材 料判断其偿债能力，而个人提供给银行的资料的真实性和可信度都不高。例如， 私人企业的业主可以为自己出具任何金额的收入证明，其他借款人也可以在任何 一家熟识的公司开出证明，收入想写多少就写多少。另外，在贷款发放后的长达 一、二十年的还款期限内，借款人的收入和支出等方面产生变化的可能性很大， 而银行难以获得此类信息，无法对借款人还款能力的变化做出判断。因此，银行 不易判断借款人的偿债能力。 四、有房产做抵押，风险较小 在各种贷款中，有些是信用贷款，即借款人没有向银行提供任何形式的担保， 只是凭借自身的良好信用获得贷款，一旦借款人不履行还款义务，银行将面临全 额损失。有些贷款提供了部分担保，在借款人不还款时，银行有可能遭受担保部 分以外的损失。个人住房按揭贷款的不同之处在于借款人将所购房产抵押给银行， 作为还款担保。即使银行无法从借款人处收回贷款，也可以按照合同约定处置抵 押房产，将所得用于偿还贷款及相关费用。可见，与其他贷款相比，个人住房按 揭贷款的风险较小。 第一章个人住房按揭贷款概述 五、房地产价格受市场和政策影响 与个人住房按揭贷款业务关系最密切的产业是房地产业。而房地产价格在很 大程度上受市场和政策的影响。国家政策调整会带来市场变化，如国家在某一时 期大力扶持房地产业的发展，鼓励银行发放个人住房按揭贷款，商品房销售量激 增，房地产业出现产销两旺的繁荣局面，商品房价格持续上涨。当房地产业发展 过热，房价出现虚高，国家则会调整政策，采取压缩个人住房按揭贷款数量和增 加商品房交易成本等措施，控制房地产业的过快发展。受市场影响，商品房价格 涨幅回落或者价格下跌。 六、房地产业易形成经济泡沫，误导消费者判断 所谓经济泡沫，辞海将其定义为：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀， 日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、房地产价格飞涨，投机 交易极为活跃的经济现象”。在经济学上，泡沫状态就是一种或一系列资产在一个 连续过程中徒然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸 引了新的买主，这些人一般只想通过买卖获取利润，而对这些资产本身的使用价 值和赢利能力是不感兴趣的。然而，实际情况常常与预期相反，价格不是上涨而 是下跌，接着就是暴跌，最后以金融危机告终。经济泡沫会造成房价虚高的假象。 例如：在某个房产项目销售的初期，开发商故意与关系人以高价签订大量虚假购 房合同，市场上则反映出房产价位高、供不应求的假象。消费者购房的目的分为 自用和投资两种。这时，消费者的判断被误导，以为房价会继续上涨。因此，有 实际住房需求的消费者会尽快购房，避免因房价上涨而增加支出。有投资需求的 消费者也会抢购房产，以期房价上涨到一定水平后售出房产获利。以此循环往复， 房地产业的经济泡沫越发严重。由此可见，房地产业易于形成经济泡沫，误导消 费者对房价的判断。 第三节我国个人住房按揭贷款对国民经济的影响 一、房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业是我国国民经济的支柱产业。2 0 0 3 年，我国人均g d p 首次突破1 0 0 0 我国个人住房按揭贷款风险探析 美元，2 0 0 4 年人均g d p 达到1 2 7 6 美元。根据罗斯托9 的经济起飞理论和经济增长 阶段理论，我国已经进入工业化发展的加速期。经验证明，这个阶段是房地产业 快速发展的时期。1 9 世纪英国经济起飞时，房地产及相关投资占全国投资的4 2 ： 1 9 世纪4 0 年代，德国经济起飞时，非农房屋投资占总投资的3 1 ；日本在二战后 的经济起飞时，住宅投资占固定资产投资总额的2 0 以上。目前，我国正处于经济 发展阶段，房地产业已经成为经济发展的支柱产业和新的经济增长点。2 0 0 5 年， 全国房地产开发投资为j 7 5 2 7 4 9 亿元，投资规模是2 0 0 0 年的4 7 倍；自2 0 0 0 年 至今，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直保持在2 0 以上( 见表1 ) 。 房地产业的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，加速国 民经济的发展。例如：房地产业可以带动建筑、建筑材料等5 0 多个物质生产部门 的发展，并进一步带动装修、家具、家电等住宅消费产业的发展。根据统计，房 地产业对国民经济相关产业的带动系数为1 9 ，每增加一万平方米的建筑生产，可 直接增加一千个就业岗位。 表1 ：2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年全国房地产开发投资情况单位：亿元 年份 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 全国固定资产投资 1 8 1 9 7 5 22 i 1 6 3 7 23 2 9 4 1 7 64 2 6 4 3 4 25 8 6 2 6 5 27 5 0 9 6 4 8 房地产开发投资 3 7 4 4 9 24 8 5 7 1 67 7 3 6 4 21 0 1 0 6 1 21 4 4 8 0 7 51 7 5 2 7 4 9 占比2 0 6 2 3 o 2 3 5 2 3 6 2 4 7 2 3 3 资料来源：国家统计局网站( h t t p ：w w w s t a t s g o v c n ) 二、促进房地产业发展 个人住房按揭贷款可以有效筹集和分配资金，促进房地产业发展。房地产开 发需要大量资金，而开发商的自有资金往往无法满足需求，个人住房按揭贷款能 够解决房地产开发过程中资金不足的困难。住房商品与其他商品相比具有生产周 期长、价格高的特点。大多数居民个人如果仅靠自身积累的资金实现购买住房的 。国家统计局网站(httd：wwwstatsuovcn) o 华尔特惠特曼- 罗斯托( w a l tw h i t m a nr o s t o w ) 是美国著名的经济学家和经济史学家，主要著作有 经济成长的过程、经济成长的阶段、从起飞到持续增长的经济学、富国与穷国等 。谢经荣、殷红、王玉玫，房地产金融，2 0 0 2 1 0 第一章个人住房按揭贷款概述 目的，往往需要较长的时间。例如，如果因资金短缺导致商品房市场有效需求不足， 商品房销路不畅，房地产投资就难以在短期内回收，更无法进行下一轮的投入，也就 无法形成新的商品房供给。而银行通过发放个人住房按揭贷款，不但解决了个人购买 商品房资金不足的问题，而且使资金在房地产业进行良性循环，在一定程度上平衡了 房地产业的供给和需求。同时，与房地产项目贷款相比，个人住房按揭贷款更有利 于从根本上启动和发展房地产市场，促进房地产业的健康发展。 2 0 0 4 年，我国房地产开发资金共筹措1 7 1 6 8 8 亿元，其中第一大资金来源为“定 金和预收款”，达到7 3 9 5 3 亿元，占房地产开发投资资金来源的4 3 1 ；第二大资 金来源是房地产开发企业自筹资金，为5 2 0 7 6 亿元，占全部资金来源的3 0 3 ；第 三大资金来源是银行贷款，为3 1 5 8 4 亿元，占资金来源的1 8 4 。但实际上，房地 产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的 银行按揭贷款，按照首付3 0 计算，企业自筹资金中有大约7 0 是个人住房按揭贷款。 因此，个人住房按揭贷款约占房地产开发资金来源的2 1 2 。( 见图1 ) 图1 ：2 0 0 4 年全国房地产开发资金比例图 资料来源：中国人民银行2 0 0 4 中国房地产金融报告 。中国人民银行 2 0 0 4 中国房地产金融报告 我国个人住房按揭贷款风险探析 另外，个人住房按揭贷款对房地产业发展的促进作用还表现在国家以个入住 房按揭贷款政策对房地产业进行宏观调控，推动房地产业的健康发展。具体表现 为：房地产业是国民经济的基础产业，其运行状态直接影响到其他几十个行业的 市场变化，国家必须在宏观上给予指导和调控。因此，个人住房按揭贷款政策成 为调控房地产业乃至整个国民经济的重要手段之一。在西方，主要通过与个人住 房按揭贷款相关的金融、税收等政策调控房地产市场。例如：通过贷款利率调控 借款成本，从而调节个人购买力；降低或提高首期付款比例，扩大或缩小购房人 群，促进或抑制房屋消费；增加抵押贷款方式，适应不同收入、不同类型家庭的 购房计划，提高个人住房贷款的可接受性。1 9 9 6 年，我国房地产业处于低谷，为 了促进市场复苏，政府将房地产业作为新的经济增长点。为此，中国人民银行于 1 9 9 7 年4 月颁布了个人住房担保贷款管理试行办法，通过鼓励个人住房按揭贷 款推动房地产业的复苏。2 0 0 2 年开始，国内部分地区出现了房地产投资增长过快、 商品房空置面积增加、房价上涨过快的态势。2 0 0 3 年6 月，中国人民银行出台关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产贷款的诸多环节做出严格要 求，从而遏制了房地产投资过热的势头。通过以上措施，国家可以对房地产业的 发展起到积极的宏观调控作用。 三、促进国家相关经济政策的实现 1 9 9 8 年，国务院发布关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知 ( 国发1 9 9 82 3 号) ，宣布全国城镇从1 9 9 8 年下半年停止住房实物分配，全面实 行住房分配货币化。至此，居民的住房需求主要靠购买住房来满足。而大部分居 民没有能力一次性支付购房款，而是通过向银行申请个人住房按揭贷款来实现购 房的愿望。因此，个人住房按揭贷款促进了我国住房制度改革的实现。 四、有利于提高人民生活水平，创建和谐社会 一方面，个人住房按揭贷款可以缓解无房者住房需求与资金不足之间的矛盾， 提供高达七至八成的按揭贷款，帮助无房者购买住房，解决基本的居住需要。另 一方面，随着人民生活水平的不断提高，有些已有住房的居民希望通过购买新的 住房来改善居住条件，这个愿望亦可通过个人住房按揭贷款来实现。因此，个人 1 2 第一章个人住房按揭贷款概述 住房按揭贷款有利于提高人民生活水平，创建和谐社会。 五、为银行优化资产组合、增加利润提供途径 与其他类型的贷款相比，个人住房按揭贷款具有风险低、收益高的特点。随着 个人住房按揭贷款数量的增加和占总贷款比例的提高，有可能产生增加银行利润 和优化资产组合的积极效果。所以说，个人住房按揭贷款为银行优化资产组合、 增加利润提供了一个新的途径。 我国个人住房按揭贷款风险探析 第二章我国个人住房按揭贷款风险分析 形成个人住房按揭贷款风险的因素是多方面的，包括法律不健全、个人信用 制度不完善、房地产经济泡沫、开发商的欺诈和银行内部操作不规范等。本章通 过对我国个人住房按揭贷款风险的阐述和分析，为其防范措施提供理论依据。 第一节我国个人住房按揭贷款发展概述 自2 0 世纪8 0 年代以来，我国的个人住房按揭贷款从无到有，取得了突飞猛 进的发展，其发展历程以1 9 9 8 年我国实行城镇住房制度改革为标志划分为两个阶 段。 一、萌芽阶段 1 9 8 4 年至1 9 9 7 年是我国个人住房按揭贷款的萌芽阶段。在这一阶段，我国城 镇居民住房主要实行实物分配的福利制度，个人购买住房的需求极小。因此，个 人住房按揭贷款业务发展缓慢，规模有限。到1 9 9 7 年末，全国银行系统个人住房 贷款余额仅为1 9 0 亿元。占银行全部贷款余额的比重不到0 3 。 二、发展壮大阶段 1 9 9 8 年至今是我国个人住房按揭贷款的发展壮大阶段。1 9 9 8 年之后，受亚洲 金融危机冲击和国内供求关系结构失衡的双重影响，我国国内市场需求一直显得 不足。为了保证国民经济快速持续发展，中央将房地产业定为新的经济增长点之 一，同时实施城镇住房制度改革，并加大房地产建设的投入来刺激房地产业的发 展。中国人民银行也积极调整信贷政策，先后下发了关于加大住房信贷投入支 持住房建设和消费的通知、关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见、 个人住房贷款管理办法、关于开展个人消费信贷的指导意见及个人住房 贷款管理条例等一系列支持房地产业发展的相关政策文件；各商业银行纷纷将 个人住房按揭贷款业务作为调整信贷结构、提高资产质量、增加利润来源的重要 产品而加以大力发展。 自1 9 9 8 年开始，我国的个人住房贷款呈现爆发式增长。到2 0 0 5 年末，全国 个人住房贷款余额达到1 8 4 万亿元，是1 9 9 8 年的4 3 倍，个人住房贷款占各项贷 1 4 第二章我国个人住房按揭贷款风险分析 款余额的比重也由1 9 9 8 年的0 5 上升到9 4 6 。( 见表2 ) 表2 ：1 9 9 8 2 0 0 5 年全国个人住房贷款发展规模单位：亿元 年份1 9 9 81 9 9 92 0 0 0 2 0 0 l 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 个人住房贷款余额 4 2 61 3 5 8 3 3 7 7 5 5 9 88 2 6 91 1 7 8 01 6 0 0 0 1 8 3 6 6 同比增长率 2 2 4 2 1 8 6 1 4 8 7 6 5 8 4 7 7 4 2 7 3 5 8 1 5 3 占银行各项贷款比率 0 5 1 5 3 4 5 0 6 3 7 4 1 9 0 4 9 4 6 1 9 9 8 年至2 0 0 4 年数据来源：中国金融年鉴( 1 9 9 9 年至2 0 0 5 年) 2 0 0 5 年数据来源：中国货币政策执行报告( 2 0 0 5 年第四季) 我国个人住房按揭贷款具有起步晚、配套机制尚未健全的特点。我国的个人 住房贷款业务始办于1 9 8 4 年，各商业银行全面开展此项业务却是从1 9 9 8 年开始， 至今不过七、八年的时间，与美国等西方国家几十年的发展相比较，业务开展时 间较短，还处于发展初期。整体配套机制不健全，主要表现在：全社会的个人信 用制度尚未建立，没有形成完整的政府和商业机构共同参与的担保体系，二级市 场没有发展起来，没有专门适用于个人住房贷款的相关法律等。 第二节个人信用体系建设不完善 一、个人信用制度概念 个人信用制度指能够证明、解释与查验自然人资信，能监督、管理与保障个 人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括个人信用登记制 度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度和个人信用风险管理制度。这就 需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构 的信用支付情况连续地提供给信用机构， 税务等机构的公众记录加以整理和分析， 由信用机构将这些信息汇同来自司法、 记录到该消费者的历史档案，当授信机 构收到消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决 定。个人信用制度对维护时常经济秩序和完善时常经济体系具有重要作用。 我国个人住房按揭贷款风险探析 二、我国个人信用制度建设取得的进展 “九五”末期，我国出现国内市场疲软、内需不足的形势，政府采取一系列 措施鼓励个人消费和住房信贷，这就从客观上提出了建设个人信用制度的要求。 经过几年时间，我国的个人信用制度建设已经取得了很大进展，主要表现在以下 两个方面： 】形成了有利的政策环境 1 9 9 9 年3 月，中国人民银行提出“逐步建立个人消费贷款信用中介制度”，并 明确了“信用制度是个人消费信贷业务发展的重要条件”等内容。十五届五中全 会确定了“建立法人对支付个人收入的申报制、个人收入申报制和储蓄存款实名 制”等个人收入管理制度 。而个人存款账户实名制规定则成为建立个人基本 账户和个人信息资料库的基础。同时，上海、深圳等城市相继颁布了关于个人信 用体系建设的相关文件，形成了有利于个人信用制度建设的政策环境，为促进我 国个人信用制度的建设起到了重要的推动作用。 2 建立了个人信用信息基础数据库 中国人民银行通过3 年的努力，完成了我国个人信用体系从无到有的建设。 个人信用信息基础数据库已于2 0 0 6 年初在全国范围内正式运行，该数据库主要从 商业银行等金融机构采集个人的基本信息、开立结算账户信息、在金融机构的借 款、信用卡、担保等信贷信息，并将个人在全国所有商业银行的这些信息汇集到 其身份证号码下。目前，该数据库收录的自然人数已达3 4 亿，其中3 5 0 0 万人有 信贷记录。收录的个人贷款余额为2 2 亿万元，约占全国个人贷款余额的9 7 5 。 3 个人资信评估工作逐步开展 在个人信用信息基础数据库建设的同时，个人资信评估工作也逐步开展，为 银行决策提供参考。各商业银行纷纷利用个人资信资料开展个人信用评级，把个 人信用用于贷款管理，以此降低贷款风险。同时，也建立了一些信用中介机构， 中介机构根据自己的评估指标体系确定各自的评级标准。这些评级方法已经具备 o 关于开展个人消费信贷指导意见，1 9 9 9 o 中共中央关于国民经济和社会发展“十五”计划和2 0 1 0 年远景目标的建议，2 0 0 4 年4 月1 日开始实 施 。中国人民银行副行长苏宁在“个人信用信息基础数据库正式运行新闻通气会”上的讲话，中国人民银行网 站，2 0 0 6 年1 月1 6 日 1 6 第二章我国个人住房按揭贷款风险分析 一定的应用性，为统一的个人信用评估制度提供了选择的基础。 三、现行个人信用体系的不完善之处 但是，我国的个人信用制度建设仍处在起步阶段，与规范化和系统化的要求 还有相当的差距，问题涉及系统建设和机构运作，具体表现在三个方面： 1 个人信用体系系统建设不完善 完善的个人信用体系系统应包括三个子系统，即个人信息收集系统、个人信 用评价系统和个人信用制裁系统( 见图2 ) 。个人信息收集系统包括个人基本信息、 家庭财产和负债信息、家庭收支信息、个人信用信息等内容。我国已经建立了个 人信息数据库，但是，其中的数据仅限于从商业银行等金融机构采集的信息，信 息种类不齐全。个人信用评价系统包括个人信用评价的指标名称、指标分数、指 标权重、信用等级标准、授信额度等内容，这些信息必须内容统一、定期更新、 全国联网、资源共享，形成个人信用评估的统一标准。虽然我国个人信用评估已 经逐步开展起来，但是，我国尚未建立个人信用评价系统，各商业银行的评估体 系相对独立，未实现信息共享，不同信息评估中介机构做出的评估报告结果大相 径庭，可比性不强，不利于在全国范围的应用，更不利于与国际接轨。个人信用 制裁系统包括制裁类别、制裁措施、制裁期限等内容，这些内容将有助于银行解 决贷款审查中信息不对称问题，从而有效杜绝或者降低个人住房按揭贷款风险，