（国民经济学专业论文）上海市房地产价格研究.pdf

论文题目： 学科专业： 学位申请人： 指导教师： 上海市房地产价格研究 国民经济学 王威 文时萍副教授 摘要 自1 9 9 8 年我国住房制度改革以来，上海市房地产业在推动城市建设的快速 发展、改善居民生活水平、培育重要要素市场及拉动国民经济增长等各个方面发 挥了重要的作用。然而，上海市房地产在其迅猛发展过程中也产生了不少问题， 突出表现之一就是房价上涨过快。对此，中央和上海市政府对房地产市场进行了 一系列的宏观调控，希望有效的抑制房价的上涨，但调控效果并不显著。 本文首先用定性和定量相结合的办法研究了影响上海市房地产价格的具体 因素。在对影响房地产价格因素分析时，重点从土地价格、利率、人均可支配收 入和预期等因素对房地产价格进行了分析。其目的就是为下文的建模做准备。 其次，在假定投资者预期模式的基础上并借助进化博弈理论，对信息不完全 条件下房地产价格进行分析，并从理论上构建了上海市房地产价格计量模型。 再次，我们把研究重点放在的上海市房地产价格实证研究上。在建立上海市 房地产价格最终的动态模型之前，我们首先建立上海市房地产价格初始静态模 型，其目的是为后面的动态模型打下基础。紧接着，又通过迭代法建立上海市房 地产价格波动的动态模型，并对模型结果进行了分析。 最后，对稳定上海市房地产价格提出了几点建议。 关键词：上海房地产业；房价：理性预期均衡；计量模型；动态模型 论文类型：应用研究 t i t l e ：as t u d yo nt h ep r i c eo fs h a n g h a ir e a le s t a t e m a j o r f i e l d ：n a t i o n a le c o n o m i c s s t u d e n t ： w a n gw e i a d v i s e r ：w e ns h i p i n gv i c e p r o f e s s o r a b s t r a c t s i n c et h ey e a r1 9 9 8i nw h i c hc h i n a sh o u s i n gs y s t e mr e f o n nb e g a n s h a n g h a i r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sp l a y e da l li m p o r t a n tr o l ei np r o m o t i n gt h er a p i dd e v e l o p m e n t o fu r b a nc o n s t r u c t i o n ，i m p r o v i n gt h es t a n d a r do fl i v i n g s ，n u r t u r i n gk e yf a c t o rm a r k e t s a n dd r i v i n gt h eg r o w t ho fn a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r al o to fp r o b l e m sh a v e o c c u r r e di nt h ec o u r s eo fi t sr a p i dd e v e l o p m e n t o n eo ft h em o s to b v i o u sp r o b l e m si s t h es k y r o c k e t i n gp r i c eo ft h er e a le s t a t e i nt h i sr e g a r d , t h ec e n t r a lg o v e r n m e n ta n d s h a n g h a im u n i c i p a lg o v e r n m e n tc a r r i e do u tas e r i e so fm a g = f i d - c o n t r o lo nt h er e a l e s t a t em a r k e t ，h o p i n gt oe f f e c t i v e l ys u p p r e s st h es k y r o c k e t i n gh o u s ep r i c e s b u tt h e c o n t r o le f f e c ti sn o ts i g n i f i c a n t i nt h i sp a p e r , ac o m b i n a t i o no fq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v em e t h o d si sa p p l i e dt o s t u d ys p e c i f i cf a c t o r si n f l u e n c i n gt h es h a n g h a ir e a le s t a t ep r i c e w ef o c u so nl a n d p r i c e s ，i n t e r e s tr a t e s ，d i s p o s a b l ei n c o m ea n de x p e c t a t i o nw h i l ea n a l y z i n gf a c t o r st h a t m a yi n f l u e n c et h er e a le s t a t ep r i c e a n dt h ep u r p o s ei st op r e p a r ef o rt h em o d e l i n g b e l o w s e c o n d l y , b a s e do nt h ea s s u m e de x p e c t a t i o nm o d e la n du n d e rt h eh e l po f e v o l u t i o n a r yg a m et h e o r y , w em a k ea na n a l y s i so ft h er e a le s t a t ep r i c e su n d e r c o n d i t i o no fi n c o m p l e t ei n f o r m a t i o n t h i r d , w ef o c u so u ra t t e n t i o no nt h ee m p i r i c a lr e s e a r c ho nt h es h a n g h a ir e a l e s t a t ep r i c e b e f o r es e t t i n gt h ef i n a ld y n a m i cr e a le s t a t ep r i c em o d e l ，w ef i r s t l ys e tu p t h ei n i t i a ls t m i cm o d e l ，f o rt h ep u r p o s eo fl a y i n gf o u n d a t i o nf o rt h ed y n a m i cm o d e l t h e n ，w ee s t a b l i s hd y n a m i cm o d e lf o rt h ef l u c t u a t i o n so fs h a n g h a ir e a le s t a t ep r i c e s b ym e a n s o fi t c r a t i v em e t h o d ，a n da n a l y z et h em o d e lr e s u l t s f i n a l l w ep u tf o r w a r daf e ws u g g e s t i o n st os t a b i l i z et h ep r i c eo fs h a n g h a ir e a l e s t a t ep r i c ei n k e yw o r d s ： p a p e rt y p e ： s h a n g h a i r e a le s t a t e i n d u s t r y , h o u s ep r i c e ，r a t i o n a le x p e c t a t i o n s e q u i l i b r i u m ，e c o n o m e t r i cm o d e l ，d y n a m i cm o d e l a p p l i a n c er e s e a r c h 插图索引 图2 - 12 0 0 1 2 0 0 7 年上海市新建房屋供给量与房屋价格关系一9 图2 2土地供给与房地产价格关系示意图1 图2 3上海市房价与地价走势图1 4 图2 4不同土地出让方式与房地产开发成本的关系1 5 图2 5上海市土地成本占开发项目总成本的比例1 7 图2 - 6房改政策对住宅商品房销售影响2 0 图2 72 0 0 1 2 0 0 8 年上海市房价与人均收入关系图2 2 图3 8蛛网模型2 5 v 附表索引 表2 12 0 0 1 2 0 0 7 年上海房屋销售价格指数及竣工面积8 表2 2全国新开工住房结构1 1 表2 32 0 0 1 2 0 0 7 年全国住房销售结构1 1 表4 - 1各变量同比指数序列3 5 表牛2各变量指数序列取自然对数后的序列值3 6 表4 3各变量间相关系数3 7 表4 4经济基本面及简单预期对房价的解释能力3 8 表4 5变量序列单位根检验结果3 9 表4 6初始静态模型估计结果3 9 表4 7多次迭代后的动态模型估计结果4 1 v 上海师范大学硕士学位论文 声明 学位论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中 除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或机构已经发表或撰写过的 研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中做了明确的声 明并表示了谢意。 论文作者签名：h 厥、 日期：h 3 睁厂月b 日 论文使用授权声明 本人完全了解上海师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部 或部分内容，可以采用影印、缩印或其它手段保存论文。保密的论文在解密后 遵守此规定。 论文作者签名：反、 日期：沙j 肛厂月6r 导师签名： 日期伽j 年厂月7 日 上海师范大学硕士学位论文 第章：绪论 第一章绪论 1 1 研究背景与选题意义 1 。1 。1 研究背景 1 9 9 8 年7 月，国务院发布了城市房地产开发经营管理条例和关于进一 步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发 1 9 9 8 12 3 号) ，要求从 1 9 9 8 年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，调整住房投瓷 结构，重点发展经济适用往房，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房 供应体系；同时发展住房金融产业，培育和规范住房交易市场。从此，上海市房 地产业进入一个全新的发展阶段。 十多年来，上海市房地产业在推动城市建设的快速发展、改善居民生活水平、 培育重要要素市场及拉动国民经济增长等各个方面发挥了重要的作用。而然，需 要看到的是，上海市房地产在其迅猛发展过程中也产生了不少问题，突出表现之 一就是房价上涨过快。根据上海统计局公布的数据，按当年价格计算，2 0 0 0 年 上海市商品房均价为3 5 6 5 4 5 元平方米，到2 0 0 7 年价格1 上涨到8 3 6 0 9 8 元平方 米2 ，为2 0 0 0 年的2 3 4 倍，而这一时期人均可支配收入仅上升1 0 2 倍3 。 上海市房地产价格的迅速上涨带来了潜在的负蕊效应：1 动迁成本不断加 大，动拆迁矛盾突出。房价上涨过快，导致动拆迁难度越来越大。动迁户按现行 政策规定获得的动迁款难以在市区买到合适的住房，其要求自然越来越高，动迁 成大幅提升。由此引发的动拆迁矛盾，使得上海旧城区改造的速度开始放慢，既 减缓了城市建设的步伐，也成为影响上海社会稳定的主要矛盾之一。2 扩大了 社会贫富差距。在房价迅速上升过程中，房屋购买者的财富加速向房地产开发商、 投资、投机者集聚，房地产开发与投机活动放大了“马太效直( m a t t h e we f f e c t ) 4 ， 扩大了社会贫富差距。而中低收入阶层却因房价上涨过快而塑“楼 兴叹，他们 1 由子主海京统诗是謦寒公毒潞每磷鑫赛均馀，这里只瘸游年提关数据。 2 数据来源予上海统计硒相关网站h t t p ：w v 州v s t a t s s h g o v c n 2 0 0 3 s h t j t j n j n j o a h t m ? d l = 2 0 0 8 t j n j c 1 7 0 6 h u n 3 同上h t t p ：w w w s t a t s 。s h g o v e n 2 0 0 3 s h t j t j n j n j 0 8 h t m ? d l - - 2 0 0 8 t j n j c 0 9 1 7 h t m 4 马太效应是指好的愈好，坏的愈坏。多的愈多，少的愈少鼬种现象。在经济上反映为贫者愈贫，富者 愈富，熹家遴吃，睃入分配不公。 第一章：绪论 上海师范大学硕士学位论文 或者嚣无力买房丽不能实现改善屠往条件的愿望，或者困买房嚣鹜受沉重的债务 并产生严重的心理压力，降低了中低收入者的生活水平。3 削弱了上海的综合 竞争力。高房价增加了屠民的住房开支，提高了居民酌生活成本，导致部分外地 企业、外地人才放弃来本市创业的计划。此外，房价过高尤其是商业、办公用房 的价格过高，使得上海商务成本提高，一部分井资企业转移至苏州、篦山、嘉兴 等上海周边城市。4 增大经济运行的金融风险。在房价快速增长的情况下，房 地产作为信贷抵押品的价值被高估。一旦房价下跌，债务人无力或拒绝偿债，银 行只能强制收回作为信贷抵押品的房地产，导致银行的资产负债状况恶化。而且 房地产相关贷款在金融机构贷款总额中所占比例不断提高，相对挤占了其它行业 的资金。房地产业的利润率远远高也其它行业，不仅诱使其它行业的部分资金流 向房地产业，还诱使其它行业的部分企业纷纷介入甚至完全转向房地产开发。 进入2 0 0 8 年，受股市大幅下跌财富效应消失、二套房限制政策、央行连续加 怠以及全球金融危机等各种因素的影响，上海房地产市场所面临的问题不仅没有 得到解决，反而更加棘手一伴随着房价的上涨的同时，房屋供应量和成交量等指 标开始恶化：在0 8 年1 月到6 月这段时间内，上海市住宅供应量开始急刷下跌，成 交量也随之下降，市场开始进入销售的艰难期；在6 月以后，房屋供给量开始大 幅超过供给量，供过于求的态势加重：在2 0 0 8 年1 0 月以后，随着中央政府4 万 投资政策的出台，成交量有所反弹，但是住宅库存量也快速增加。2 0 0 8 年全年， 上海市商品住宅市场累计成交量为9 5 8 万平方米，同比大幅下跌5 5 4 ；2 0 0 8 全 年成交均价为1 3 4 7 8 元，平方米，同比上涨2 8 6 ；全年供应量1 2 9 2 万平方米，同 比下跌7 9 5 5 。 恶化可能带来的直接后果就是房地产及相关行业失业率的上升、房地产商资 金链的紧张、整个房地产市场的冷冻甚至危及银行体系的安全( 乃至上海市未来 金融中心的构建、地区国民经济的崩溃) 6 。事实上，中央和上海市政府也并非 没有注意到房价高涨所带来的这些问题，也从来没有中断过对房地产市场的宏观 调控( 参见近年来中央和上海市针对房地产业宏观调控附表1 ) 。徨麸调控静效果 来看，收效甚微。其中最明显的例子就是央行在0 7 年年内连续六次进行旨在抑制 5 数据来源乎上海市网上房地产h t l p ：w w w f a n g d i c o m e n 6 美蘑次贷鬼瓿掰导致懿金敲篷爹藏是攫爵的教湄。 2 上海师范大学硕士学位论文第一章：绪论 通胀悉力的加息活动1 ，毽上海市房缝产市场对央行的这一系列举措似乎“并不 买账 ，其房价依然“我行我素”，市场热闹程度不仅不减0 6 年繁荣景蒙，反倒愈 加火热了。那么，到底是什么原霹导致调控政策失效呢? 我们认为，要回答这个问题，不得不从影响上海市房地产价格的深层次原因 说起。带着这个闻题，笔者对上海常房地产价格及其影响因素进行了深入分析， 试图找到其影响根源，以期为以后的房地产市场宏观调控提供参考依据_ 1 1 2 选题意义 历史的经验多次证明，房地产市场的剧烈变化不仅会造成经济结构和社会 结构的失衡，扭曲资源配置方式、降低资源配置效率，阻碍工业、农业等实体经 济的发展，而且严重时，往往会导致金融危机、甚至是经济危机的出现，引发政 治和社会危机。深入地分辑造成房地产市场剧烈变化的内在原因，并对其加以有 效控制有利于避免房地产市场剧烈变化对经济、对其它行业、对社会带来有害影 响。 上海作为未来中国的经济、贸易、金融和航运中心，在房地产市场方面发展 相当迅速，政府部门、房地产开发商、购房者都对上海给予了高度关注，其房地 产市场的发展对国内其他城市具有示范意义，对国际上其他城市也有借鉴意义。 在实 芷分析时，本文选用上海市房地产市场价格作为研究对象，以期豳内外学者 通过借鉴本文的分析思路，更好地分析国内外其它城市的价格波动，起到一个抛 砖弓| 玉的作用。 1 。2 文献综述 国外对房地产价格的研究主要集中于对房地产价格影响因素的研究，而实证 研究则妻要集中在形成均衡房地产价格的动力因素方面。b a r t i k ( 1 9 9 1 ) 认为房地 产价格上涨直接受人口和就业增长影响，但这些因素对房地产价格影响的程度是 不同的1 1 l 。g e o f f r e ym e e n & m a r ka n d r e w ( 1 9 9 8 ) 通过对居民收入水平、入口的 增长、利率的变化等的研究发现，居民收入水平的提高、人盟的增长、利率的变 化是促使房地产价格水平高涨的主要因素，同时税收结构、信用可靠性也起着重 7 当然也瓴矮 牵割房越产份掊上涨。 3 第一章：绪论 上海师范大学硕士学位论文 要作用溺。a b r a h a m & h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 通过建立考虑滞焉过程在肉的房地产价 格变化模型，提示了房地产价格上涨与房地产建设成本、就业率和收入直接相关， 住宅价格上涨幅度和利率上舞成受相关l 篓。由于房地产市场的多级结构，存在多 级市场间的相互作用，因此很多研究集中在租金对房地产价格的影响上。关予租 金和房地产价格的关系，经d i p a s q u a l e w h e a t o n0 9 9 6 ) 的扩展形成了著名的存 量流量模型。该模型说明了提供房地产服务的房地产物业市场与提供房地产存 量的房地产资产市场，是如何遥过租金、价格、新建数量以及房地产存量的变动 而向均衡调整的【4 1 。l e e t r o s t ( 1 9 7 8 ) 明确地将租或买这一选择作为一个因素来 说明家庭每年在住房上的支出，发现美国家庭对于住宅需求存在种族差别糯。出 于房地产市场与金融市场密不可分，国外的学者也将目光投向住宅的抵押贷款市 场，从住宅抵押贷款的融资效应分析房地产价格水平变化，如o w e nl a m o u t , j e r e m yc s t e i n ( 1 9 9 9 ) 剐。h a u r i n ( 1 9 9 1 ) 贝1 j 通过考虑抵押贷款的限制，分析了收入 上的时际变更是如何影响使用模式选择的l _ 刀。此外，h e n d e r s o n , s t e g m a n ( 1 9 6 9 ) r c h a r d s o n ( 1 9 7 1 ) 等人则分别研究了区位因素对房地产价格的影响【8 1 1 9 1 。 国内来看，建设部课题组( 2 0 0 4 ) 分析房价上涨的原因为地价上涨推动、房地 产供给结构变动推动和多种住房需求旺盛，丽深层次的原因则是消费者预期的改 变l 彻。袁志刚、范剑勇j ( 2 0 0 3 ) 综合考察上海住宅市场的发展过程，认为除了公房 制度改革、大量储蓄无出路等因素推动终，上海城市竞争力在推动住宅市场繁荣 上发挥了主要作用【1 l l 。中国社会科学院、社会科学文献出版社联合发布的( 2 0 0 6 年房地产蓝皮书预测，我国房地产价格长期走势是上井，两不是下降1 1 2 1 。其 原因在于：需求旺盛；供给结构失调；国家信贷支持；地方政府推动； 缺乏规范的信息披露制度【1 3 】。因为房价的影嘀因素众多，从单一嚣素方瑶对 我国房价进行研究的文献也很多。赵海成对我国货币汇率与房地产关系进行研。 究，认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因有四个方面：是人民带 升值预期，国际游资涌入房地产市场，促使投资于房地产的资金增多，房价暴涨； 二是开发商囤积生地，合谋抬高房价，牟取暴裂；曼是各地炒房族借机投资房地 产；四是城市土地的经营概念，政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速等 旧。聂学峰等( 2 0 0 5 ) 1 炎房地产宏观调控措施对房价的影响兔度进行了分析，运用 相关分析、g r a n g e r 因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策对房地产市场 4 上海师范大学硕士学位论文第一章：绪论 的影响进行分析，研究表明货币政策能够影响房地产投资和价格，货币供应量对 房地产市场的影响比利率政策更为显著【1 5 l 。而高波等( 2 0 0 3 ) 贝0 从房价与地价关系 入手进行了研究，通过g r a n g e r 因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势 决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多 的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身 的特殊属性【1 6 1 。此外，还有从供求双方的投机预期( 周京奎( 2 0 0 4 ) ) 、租金水平 ( 韩德宗( 2 0 0 5 ) ) 、顾客需求( 张大亮，周丽梅( 2 0 0 4 ) ) 等其他因素方面入手进 行研究的【1 7 1 1 1 8 】【1 9 j 。 1 3 本文的主要内容与方法 本文的第二章选用定性结合定量的方法从供给和需求角度研究了可能影响 上海市房地产价格的几种各种因素。在分析房地产供给对房价的影响时，主要从 房地产市场供应数量、供应结构、土地供给价格及开发成本几个方面进行了分析。 在分析导致需求变动的因素对房地产价格影响时，重点讨论了人口因素、经济因 素和预期因素对房价可能产生的影响。在讨论预期因素时，又对常见的预期模式 进行了刻划。 有了第二章的讨论做基础，在第三章里，我们的研究重点放在了理论模型的 建立上。由于房地产市场是一个信息不完全、不对称的市场，并且投资者往往是 有限理性的，因此，简单地利用古典经济学分析方法来分析房地产市场价格波动 往往走向错误的道路。为了解决这个问题，我们借助进化博弈理论对房地产价格 进行分析，进而得出，市场均衡价格或者说资产的内在价值并不是固定的，而是 受到不同时期理性交易策略采用者和噪声交易策略采用者之间比例的变化的影 响，并且在一个均衡的市场中，理性交易策略采用者和噪声交易策略采用者是同 时存在的，而且将永远存在下去。均衡价格不仅受到信息不完全的影响，也受到 交易者理性程度的影响。这里的均衡价格就是所谓的有限理性预期均衡价格。紧 接着，本文又对投资者的预期模式进行了假定，并在此假定基础上对信息不对称 条件下投资者预期进行了量化，进而从理论上构建了上海市房地产价格计量模 型。第四章，我们的重点放在了上海市房地产价格实证研究上。在建立动态 模型之前，我们首先建立上海市房地产价格初始静态模型，其目的仍然是为之后 5 第一章：绪论上海师范大学硕士学位论文 的动态模型打下基础。某种意义上讲，我们所建立的初始静态模型也可以说是有 限预期交易者们最先验信念的模型化。其次，在初始静态模型基础上，经过多次 迭代，我们又建立了上海市房地产价格波动的动态模型，并对模型结栗进行了分 析。 在第五章里，我们又对稳定上海市房地产价格提出了几点建议。 1 4 本文的创新和不足之处 6 对于创新，笔者不敢说有什么创薪，如果非要指出一两条，可能就是用迭 代的方法把信息不对称条件下的交易者“自我实现的预期模式一和有限理性加 入到上海市房地产市场价格计量模型中来。对不足之处，倒感觉颇多。概况蔼 言，本文的不足有： 1 、没有对土地价格和房地产价格的关系作深入分析。事实上，对房遗产 市场的各种问题的探讨上，国内学者在对土地价格和房地产价格关系的问题上 探讨最多，争议也最多。由于土地价格秘房地产价格问题是一个毙较高深的阏 题，受篇幅所限，本文只是在模型的回归结果上给予一个简单的描述，”而并没 有对二者关系进行更深入的分辑； 2 、人口因素可能也是影响上海市房地产价格的一个显著因素8 。但是，正 如文中所述，幽予本文的样本数据是季度数据，磊有关的统计资料并没有福关 的人口季度数据，并且考虑到人口因素在上一期房价中实际上已有所反应，因 此，本文并没有把入日因素作为单独解释变量加入到模型中来； 3 、在分析人均可支配收入对房价的影响时，我们只是从理论上分析了中 高等家庭人均可支配收入对房价可能产生的影响，但考虑到数据的可得性和准 确性，本文并没有从实证角度分析中高等收入家庭对房价产生的影响。 8 但从模型结果看，似乎整体人口因素对房地产价格影响不显著。 上海师范大学硕士学位论文 第二章：房地产价格波动影响因素 第二章房地产价格多波动影响因素 房地产价格是房遗产市场上供需双方所形成的价格。由于房遗产商菇所涉 及的产品周期长，产业链长，政策性明显，因此房地产价格的波动就受到了多 种因素的影响。由予学术界对各种因素归纳耩分类的角度不嗣，所得的结果邂 各有千秋。如有是从自然因素、社会因素、经济因素、政策因素等方面进行分 类，有的放宏观因素、区域因素和微观因素进行划分，有按需求方面和供给方 蕊进行分类的，等等五花八门、众说纷纭。本文对房地产价格波动影响因素从 需求方面和供给方面进行分析。 2 1 供给因素对房地产价格波动的影响 房邋产市场价格受市场供求箧素和其它一些因素麓影响，畜较强浆波磁 性，尤其是近些年，房地产市场价格的变化更为显著，呈现出强劲的波动性。 痔缝产市场供给与价格变诧翡关系怎样，又是哪些医素影响着痨遗产市场麓供 给，进而导致其价格出现波动? 本节将从房地产市场供给、土地供给、开发成 本三个方面分别研究它们辩住房价格波动的影穗。 2 。l 。1 房遗产市场供给对房价的影响 2 。i 。1 。1 房地产市场供应数量对房馀波动的影喃 从经济常识中可知，某种商品的供给量取决予多种因素，主要因素有：该 商品的价格、生产成本、生产技术水平、相关商品的价格帮生产者对未来的预 期f 测。当其它条件不变的情况下，某一商品的价格越赢生产者愿意提供的商晶 数量越多，它们呈正相关；当需求一定时，供给量越大，价格就会越低。 9 由于髓前阶段中阐房地产市场还是以二级市场为主，= 级市场又以往宅市场为生。因此，本文所要研 究的房地产市场主臻足揩住宅的二级市场。本义下文如没有特别说明，房地产市场奄指住宅二级市场， 赛缝产价格专荣往滋二缀斋场徐辏， 7 第二章：房地产价格波动影响因素上海师范大学硕士学位论文 表2 - 12 0 0 1 - 2 0 0 7 年上海房屋销售价格指数及竣工面积( 万时，2 0 0 0 年价格= 1 0 0 ) 年度 2 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 0 4 2 0 0 52 0 0 62 0 0 7 房屋销售价格指数 1 0 4 41 1 2 0 21 3 4 5 41 5 5 91 7 1 11 6 8 91 7 4 6 房屋竣工面积3 2 1 5 13 1 0 2 53 5 8 2 34 9 3 2 64 8 7 3 84 9 0 1 55 0 6 8 5 数据来源：2 0 0 7 年 o ；而悲观的人 则认为这种上涨趋势不会持续下去，此时a 0 。 上海师范大学硕士学位论文第二章：房地产价格波动影响因素 外推型预期认为预期的形成不仅与过去的价格有关，而且受过去价格变动 趋势的影响很大。该理论把预期与市场主体主观判断紧密相联，是一种非理性 的预期，而且未来价格变化的原因与过去价格变化的原因常常有很大不同，因 此，该预期理论在解释现实问题时有着不可避免的缺陷。 ( 3 ) 适应性预期 该预期理论由费雪( i i i l gf i s h e r ，1 9 1 1 ) 最先使用【2 7 1 ，- 坩( p h i l l i pc a g a n ， 1 9 5 6 ) ，弗里德曼( m i l t o nf r i e d m a n ，1 9 5 7 ) 在他们的研究中也多次使用了这种预 期理论。该理论考虑了上期预期的误差，并在本期预期中对此误差进行修正。 适应性预期的模型为： p t + e1 = p + a ( p t p d 0 仅1 公式( 2 4 ) 其中为适应预期系数，p t 代表第t 期的实际市场价格，西、p 各1 分别代表 第t 、t + l 期的预期价格。 该预期理论实际上是建立在对过去预期失误不断修正的基础上，其中仅代 表了修正的速度。当a = 0 时，各期的预期保持不变；当a = l 时，该预期与简单 预期相同；当o 口 1 时，表示的是适应预期，a 越大对过去误差修正的就越 大，0 【越小对过去误差修正的就越小。 同前两种预期理论相比较，该预期理论使人们能够从过去错误中吸取更多 的经验教训，然而，在数据变化较为剧烈时，适应预期理论就不能作出很好的 预测。因此，在2 0 世纪7 0 年代以后，在宏观经济波动如通货膨胀不断加剧的 情况下，再用该理论预测就缺乏精确性了。 ( 4 ) 理性预期 理性预期概念最早是由约翰穆斯( j o h nf m u t h ) 在理性预期和价格运 动理论一文中提出的。该文被看作是关于理性预期的经典论述。他在论文中 写道：“我认为预期在本质上与相关经济理论的预期是一致的，因为它们都是 对未来事件的有根据的预期”。这个理论包含三个假设：( 1 ) 信息是稀缺的， 并且经济系统一般是不会浪费这种信息的；( 2 ) 预期的形成方式特别依赖于描绘 第二章：房地产价格波动影响因素上海师范大学硕士学位论文 经济的相关系统结构；( 3 ) 一种公开的预测司联合对于经济系统的运转将不会产 生实质性的影响( 除非这种预测是根据内部消息作出的) 1 2 8 1 。穆斯很难理解， 为什么在过去预期一直没有被构造成理性的动态模型，而企业家行为的其他方 面却都被假定是理性的，他认为理性预期应是经济学基本假设的自然推广。但 是，穆斯的思想当时并没有被其他经济学家立即接受，直到以卢卡斯为代表的 一批经济学家的出现，才将这些假说吸收到他们的宏观经济模型当中。 经济学的一个基本假设是“经济人 总是把追求利益最大化作为首要目标， 而理性预期假设要论述的也正是“经济人 追逐利益最大化的一个侧面，并提 出追求最大化利益的“经济人”会利用一切可能得到的信息进行预期。 著名经济学家托马斯萨金特( t h o m a sj s a r g e n t ) 还指出：“理性预期是一 个均衡的概念，这个概念能够被应用在具有自我参考变量的动态经济模型 之中 【2 9 1 。n e s a v i n 也对理性预期做了精彩的论述：“人们早就认识到 了预测对未来结果的影响，类似的结果影响预期。这样，存在一个从预期到结 果并且返回到预期的影响，所以这个影响是从预期到预期的反复循环富有 启发性的论述是背离理性预期均衡的主体( a g e n t ) 将犯系统性错误；随之而来， 这些背离理性预期均衡的主体们最终将注意到他们犯了系统性错误，并且试图 修改他们形成预期的方式，以便消除系统误差之根源。这意味着直到他们已经 学会形成理性预期之前，主体都处在不均衡的状态之中”【川。 从s a v i n 的论述中可以看出，在理性预期假设下人们可以犯错误，但这是 非系统性错误，经济主体在不断获得信息的情况下，预期会不断接近现实。利 用数学方法，我们可以把理性预期公式化为： p 备1 = e ( p t + 1i i t )公式( 2 5 ) 其中，p 玉1 代表主观预期，i t 代表t 期的信息集，s ( p t + 1 i i t ) 代表以i t 为条件 的p t + 1 的条件数学期望。 上海师范大学硕士学位论文第三章：房地产价格理论计量模型的构建 第三章房地产价格理论计量模型的构建 3 1 进化博弈理论思想的引进 根据经济人的假设，在完全信息条件下，如果经济人的行为是理性的，预 期是理性的，那么资产的市场价格就应该仅仅反映其市场基础价值，换言之， 在理性预期假设条件下，资产价格只取决于两点：一是关于此项资产现值，二 是此项资产未来收益。但是，由于房地产市场是不完全信息市场2 3 ，并且投资 者往往是有限理性2 4 的，因此分析房地产市场价格时不能简单利用房地产现值 和未来收益进行分析。 为了解决这个问题，我们借助进化博弈理论对房地产市场价格进行分析。 进化博弈理论首先假定进入市场的交易者是有限理性的经济行为主体，并且按 理性程度高低把交易者分为理性程度稍高的交易者和理性程度稍低的交易者。 交易者采用的交易策略分为理性的交易策略和噪声交易策略。理性交易策略基 于资产的长期均衡价格作出的投资决策，表现为更注重基本面。而噪声交易策 略是基于对当前资产价格的涨跌作出的投资决策，如追涨杀跌，表现为不关注 基本面，更关注市场供求变化。并且按照交易者交易策略的不同，把交易者分 为采用理性交易策略的交易者和采用噪音交易策略的交易者。其次假定进入市 场中的交易者采用复制动态模式来改进自己的行为方式。这种假定的核心在于 经济行为主体根据自己所掌握的信息对群体的状态进行推断，他们所能利用的 信息只能来自博弈的历史，因为这种历史传达着对手将会如何做出选择的有关 信息，同时通过对历史的观察使经济行为主体知道哪些策略是成功的、哪些策 略是不成功的，经济行为主体以此作为决策的依据。由于选择压力及经济行为 主体对成功行为的模仿，本期中成功的行为下期将会被更多的个体采用。在以 2 3 按交易者掌握信息是否完全将市场划分为完全信息市场和不完全信息市场。在不完全信息市场中，某 些或全部参与者不拥有某种经济环境状态的全部知识。由于在房地产市场尤其足目前的中国房地产市场 中，普通投资者对房屋质量的好坏、成本高低等实质性信息并不知情，因此丁以说房地产市场是不完全 信息市场。 2 4 根据阿罗的定义，有限理性足指“有意识的理性，但这种理性又是有限的”。它包括两层含义，是 环境是复杂的、在非个人交换形式中，人们面临的是一个复杂的、不确定的世界而且信息交易越多， 不确定性就越大，信息也就越不完全；二是人对环境的计算能力和认知能力足有限的，人不可能无所不 知。房地产市场中大量的短期行为( 比如“过度自信”、“羊群效应”) 就是交易者有限理性的有力证明。 2 7 第三章：房地产价格理论计量模型的构建上海师范大学硕士学位论文 上这两种假定条件下，根据个体利益最大化原则，进化博弈理论得出市场均衡 价格或者说资产的内在价值并不是固定的，而是受到不同时期理性交易策略采 用者和噪声交易策略采用者之间比例的变化的影响，并且在一个均衡的市场中， 理性交易策略采用者和噪声交易策略采用者是同时存在的，而且将永远存在下 去，这表明均衡价格不仅受到信息不完全的影响，也受到交易者理性程度的影 响。在此，我们把这种不完全信息条件下有限理性交易者在交易过程中所形成 的价格称为有限理性预期均衡价格。 3 2 房地产价格预期模型的构建 采用进化博弈理论的思路，在信息不完全条件下，我们把房地产市场中的 交易者分为理性程度较低的交易者和理性程度较高的交易者。对于理性程度较 低的交易者，我们假定交易者的预期模式为基于房价涨跌的简单预期模式。这 种简单预期模式本质上是a z a r i a d i s 于1 9 8 1 年提出的一种“自我实现的预期模 式”【3 l 】：在房屋供给相对固定的情况下，如果当期房价上涨或下降p ，交易 者会预期下一期价格也会上涨或下降p ，在这种预期的作用下，需求会增加 或减少，使下一期价格上涨或下降。理性程度较低的交易者会认为下一期价格 的变化证明了自己先前的预期，于是他们就可能会在下一期进一步产生再后一 期的价格继续上升或下降的预期，则这种预期也就会再次导致市场价格在该期 内上升或下降。在现实的资本资产市场中经常可以看到这种由正反馈和负反馈 形成的价格暴涨和暴跌的现象2 5 。由此可见，在房地产市场中2 6 ，人们在对未来 预期时，在一定程度上会遵循“自我实现的预期模式 z 7 ，对价格的波动趋势 受近期趋势的影响2 8 。因此在期初交易者对当期房价变动的预期由上一期价格 变动决定，用公式表示为： h p e t = x t h p t 一1公式( 3 1 ) 我国房地产市场暴涨暴跌现象的一个典型案例就是2 0 世纪9 0 年代发生在我国海南省的房地产热。近 两年发生在我国股票市场的暴涨暴跌现象也是资本资产市场“自我实现的颅期模式”的典型案例。 2 6 i t - 他资产交易市场也会得出这样的结论。 2 7 当然我们不排除有其他的非理性预期模式存在的可能，但“自我实现的预期模式”更好地解释了房地 产价格暴涨和暴跌现象。 疆金融资产特别足股票收益的波动聚集现象也从一个侧面支持了这样的观点。 2 8 上海师范大学硕士学位论文第三章：房地产价格理论计量模型的构建 式( 3 1 ) 中，h p t 一1 表示上一期实际价格，h 为预期修正系数。 对于理性程度较高的交易者，我们假定其能够知晓房地产市场的均衡价 格，这种假定的理由为：按照进化博弈理论，理性程度较高交易者在进行交易 时会利用包括先验信念在内的一切可以利用的信息，并且在交易过程中不断修 正自己的预期和行为，这样在交易者不断进行博弈的过程后市场会内在地达到 均衡价格，而这种均衡价格又构成交易者后续交易行为的先验信念。假定理性 程度较高的交易者的预期模式为基于适应性预期的理性预期模式，那么交易者 在期初对当期房地产价格的预期取决于上一期均衡价格及其与实际价格的偏 离，交易者在期初对当期房地产价格波动的预期取决于上一期均衡价格与实际 价格的偏离。因此，理性程度较高的投资者对本期市场价格波动的预期可以表 示为： h p l t = k ( h p t 一1 一h p ；一1 ) 公式( 3 - 2 ) 式( 3 2 ) 中，h p ：_ 。表示上一期有限理性预期均衡价格，h p t 一。表示上一期实际 价格，k 为有限理性预期偏离修正系数。 综合式( 3 1 ) 和式( 3 - 2 ) 得到由于信息不对称而导致的交易者预期因素为： 即 h p 是- - - h p i t + h p ；t 公式( 3 3 ) h p 鑫= h h p t 一1 + k ( h p t 一1 一h p ：一1 ) 公式( 3 4 ) 式中h p 鑫表示由于信息不对称而导致的交易者预期因素。 3 3 房地产价格理论计量模型的构建 在第二章里，我们从供给和需求两个方面对影响房地产价格的各种因素进 行了分析。供给方面可能的主要影响因素主要有：房屋供应数量、房屋供应结 构、区位因素、土地供给价格和房地产开发成本。需求方面可能的主要影响因 素主要有：社会因素、人口因素、政策因素、预期因素和经济因素，其中经济 第三章：房地产价格理论计蘸模型的构建上海师范大学硕士学位论文 蠢素又包括城镇居民可支配收入翻实际利率水平。出予房地产信息的不完全性 和在不完全信息市场条件下预期的重要性，在本章的上一节里，我们又在进化 毒弈论的思想下构建了房地产价格预期模型。在理论的房地产价格计量模型构 建之前，需要考虑的一个问题是“哪些因素应该作为解释变量纳入到模型中 来? 辩 对于各种供给因素，我们仅把土地供给价格变量这一因素作为房地产价格 计量模型的解释变量。模型中没有纳入房屋供应数量变量，因为在我们看来， 房屋供应数量变化是前期( 或前几期) 房屋价格变化导致的房地产开发商预期 变化的结果。从这个意义上讲，房屋供应数量只是房屋价格或预期的童接函数。 由于在上海这样寸土寸金的城市里，土地成本占房地产开发成本的一大半，并 且土地成本己经以土地价格变量形式进入模型，加之考虑到其它房地产成本数 据上的不可得性，在模型的构建时，没有加入房地产开发成本。对于区位因素， 正如前文所强调的那样，区位因素只是对单个或多个住宅居住区有显著影响， 但对一个城市来讲，一定时间内整个城市所有住宅居住区在城市区域分布上是 相对固定的，因此模型中并没有引入区位因素。另外，由于数据收集的困难 性，在建模是也并没有把 丰房供应结构作为单独的解释变量放进模型，这样做 并不影响本文的结论。 对于各种需求因素，我们把经济因素中的城镇居民可支配收入和实际利率 水平作为房地产价格计量模型的解释变量2 9 。近年来，上海市治安状况良好、 社会稳定、人们生活安屠乐业，囡家政局稳定，不存在影响房价的社会不良因 素，因此，模型中没有弓l 入社会因素变量。模型中设有引入政策变量是因为， 如前所述，政策因素一个国家或地区的长期政策，具有相当的稳定性，它对房 地产需求变动的影响从长期来看可以看作是稳定的，某种意义上说，在一定的 政策下，对房地产需求起作用的还是收入、利率及人口等因素。另外，由于上 海市常住人口季度数据的不可得性，加之考虑到人阴因素在上一期房价里已有 所