（政治经济学专业论文）上海廉租房制度研究.pdf

中文摘要 廉租房制度作为解决低收入家庭住房保障的一项重要举措，已经受到越来越 多城市的重视。上海廉租房制度自1 9 9 9 年开始实施以来，已经成功地解决了2 万多户低收入家庭的住房保障问题。2 0 0 6 年9 月3 0 日，上海市政府在“上海市 住房建设规划( 2 0 0 6 2 0 1 0 年) ”中明确提出：“继续扩大住房保障政策覆盖面， 能够享受廉租房政策的城镇生活和居住困难家庭达到1 0 万户左右。”这就意味着 在接下来的5 年中，平均每年所解决的低收入家庭高达2 万。如何保证这个目标 的有效实施对上海市来说是一个巨大的挑战，如何完善现有的廉租房制度将成为 其成功实施的关键，这也是本文的出发点。本文分为五个部分： 第一章：绪论。对问题提出的背景以及意义进行了分析，指出廉租房制度是 实现居民最基本生活权利的一个重要举措。上海市廉租房制度的建立不仅仅解决 了上海市低收入家庭的住房保障问题，也对其它城市廉租房制度的建设有着重大 的借鉴意义。对廉租房制度的相关理论以及上海市廉租房制度的研究进行了综 述，在此基础上提出了本文的主要研究方法以及研究框架。 第二章：廉租房制度概述及实行的意义。首先对住房保障制度的概念进行 了界定，并分析了住房保障制度的内在特点，如住房保障的责任主体是政府，实 施的依据是相关立法等等。同时指出，本文研究的住房保障是“小保障”，即面 向中低收入家庭的住房保障制度。在此基础上，分析了廉租房制度的内涵以及特 点，对廉租房制度与其他保障制度进行了比较分析，指出廉租房制度只是对现有 市场缺陷的补充，与其他保障制度是并行不悖的。针对上海市城市的特点，分析 了上海市实行廉租房制度的意义，如能够有效解决低收入家庭住房问题，能够最 低限度地降低对房地产市场的干预等等。 第三章：上海市现行廉租房制度及其存在的问题。在中国廉租房制度演进 的基础上，分析了上海市廉租房制度的演进过程。简单介绍了上海市现行廉租房 制度的运行机制，如申请、退出机制；补贴方式等。着重分析了上海现行廉租房 制度存在的问题，如覆盖面太窄、廉租房房源供给不足、资金短缺、审核机制不 够完善、私人机构参与廉租房建设的程度不高、没有注意到老龄化问题给上海住 房保障带来的影响等等。 第四章：廉租房制度的国际经验。选择了美国和香港分别作为社会型住房 保障和全面责任型社会保障的代表。分别分析了它们公共住房制度的演进过程， 并对其公共住房运行机制进行了一个简单的描述，得出它们在公共住房制度上 些成功的经验。在比较分析的基础上，总结出它们在公共住房制度上的一些相似 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 性，如财政上的大力扶植、利用金融市场解决资金问题、比较完善的运行机制等 等，为上海完善廉租房制度提供一些借鉴。 第五章：完善上海廉租房制度的建议。在借鉴美国和香港成功经验的基础 上，提出上海完善廉租房制度的原则，如政府主导原则、适度保障原则、动态调 整原则。针对上海市廉租房制度的现状，结合上海市的经济发展情况，提出了完 善上海市廉租房制度的具体措旅。分别从完善相关法规政策、房源供给、资金来 源、运行机制等方面进行了详细的论述。 关键词：住房保障制度廉租房制度公共住房制度低收入家庭 i l 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 a b s t r a c t a s 粕i m p o n a n tm e a s u r ct 0r e s o l v el o w - i n c o m ef 锄i l i e s h o u s i n gp m b i e m ， l o w - r e n th o u s i n gs y s t e mh a sb e e n p a i d m o r c锄dm o r ea t t e n t i o n a f t e ri t s i m p l e m e n t a t i o ns i n c e1 9 9 9i ns h 柚g l l a i ，i t h a ss u c c e s s f u l l yr e s o l v e dh o u s i n gp m b l e m s o fm o r et h a n2 0 ，0 0 0l o w - i n c o m eh o u s e h o l d s 。a ts e p t e m b e r3 0 2 0 0 6 ，t h es h 柚g l l a i m u n i c i p a lg o v e 舢e n tc l e a r l yp u to u tt h ep l a nt oc o n t i n u et oc x p a n dt h ec o v e r a g eo f h o u s i n gs e c i i r i t yp o l i c i e s 锄dm a k es u f et h en u m b e ro fh o u s e h o l d st h a te n j o yt h e l o w - r e n t h o u s j n gp o l i c yr c a c h e sa b o u t1 0 0 ，0 0 0i nt h e ”s h a l l g l l a i h o u s i n gc o n s t c t i o n p l a j l ( 2 0 0 6 2 0 1 0 ) ”n i i sm e a i i st h a ta sm 孤ya s2 0 ，0 0 0l o w - i n c o m ef a m i l i e s ，h o u s i n g p r 0 由l e mw i l lb er e s o l v e do na v e r a g ei nt h en e x tf i v ey e a r s h o wt oe n s u r cm e e f f c c t i v ei m p l e m e n t a t i o no ft h i s9 0 a li sag r e a tc h a l l e n g ct os h a n g i l a i h o wt o i m p m v et h ee x i s t i n gl o w - r e n th o u s i n gs y s t e mw m b et h ek e yt oi t ss u c c e s s n i sj st h e s t a n i n gp o i n tf b rt h i sp a p e l 1 l l i sp 印e ri n c l u d e st h ef o l l o w i n g ： c h 印t c ri ：i n t r o d u c t i o n i ta n a l y s e s t h e b a c k 伊o u n da n ds i g i i i f i c 孤c eo ft h e p r o b l e m 卸dp o i n t so u tt h a tt h el o w r e n th o u s i n gs y s t e mi sa ni m p o n a mm e a s u r et 0 r e a l i z et h eb 硒i cr i g h t so fr e s i d e n t s t h el o w r e n th o u s i n gs y s t e mn o to n l ys o l v e st h e p r o b l e mo f l o w - i n c o m ef 锄i l i e si ns h a n g l l a i ，b u ta l s oi ti sa ne x a m p l et oo t l l e rc i t i e s 0 nt h eb a s eo ft h er c l a t i v et h e o r i e sa n dt h es t u d yo nt h el o w r e n th o u s i n gs y s t e mj n s h a n g h a i ，i tp u t so u tt h em a i l ls t u d ym e t h o d sa n dt h em a i nf r 砌e c h a p t e ri i ：n es i 印i f i n c eo ft h el o w r e n th o u s i n gs y s t 锄i ns h 锄g l l a j f i 玛t ，i t d e f i n e st h ec o n c 印t0 ft h eh o u s i n gs c c u r i t ys y s t e ma n da n a l y s e st h ei n h e r c n t c h 盯a c t e r i s t i c so ft h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ，s u c h 髂t h em a i n r e s p o n s i b i l j t yi st h e g o 、7 e m m e n t ，t h eb a s i si st h er c l e v a n tl e 毋s l a t i o n t h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mi nt h i s p 印e ri s ”s m a us e c i i r i t ys y s t e m ”t h a t i s g e a f e d t o1 0 w a n dm i d d l e i n c o m e h o u s e h o l d s o nt h i sb a s i s ，i t 锄a i y s e st h ec o n t e n ta t l df e a i u r e so ft h el o w r e n t h o u s i n gs y s t e ma n dc o n d u c t sac o m p a r a t i v ea n a l y s i sw i t ho t h e rs e c u r i t ys y s t e m s t h es y s t e mi sc o m p a t i b l ew i t ho t h e rh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m sa i l do n l ys e r v e sa n a d d i t i o nt ot h ee x i s t j n gm a r k e tf a j l u r e s i nv i e wo ft h ec h a r a c i e r i s t i c so fs h a n g h a i ， i ta n a l y s e st h es i g n i f i c a n c eo ft h es y s t e m 1 l i 华东师范大学硕士毕业论文上海廉租房制度研究 c h a p t e ri i i ：t h ep t 0 b l e m so fe x i s t i n gl o w f e n th o u s i n gs y s t e mi ns h 卸曲a j b a s e d o nt h ea n a l y s i so fi o w - r e n th o u s i n gs y s t e mo fc h i n a ，i ta n a l y s e st h ee v o l u t i o no ft h e s y s t e mi ns h a n g h a i nm a k e sa9 0 0 dd e s c r i p t j o n0 ft h ee x i s t i n gl o w - r e n th o u s i n g s y s t e ma n d 叩e m t i o n a lm e c h a n i s m ，s u c ha sa p p l i c a t i o n s ，q u i tm e c h 卸i s m ，s u b s j d i e s m e c h a i l i s ma n ds oo n t 1 l e ni tf b c u so nt l l ep r o b l e m st h a te x i s t ，s u c ha st h ec 0 v c r a g e i sl o o 豫盯o w 乒h cs u p p l yo fl o w r e n th o u s c si si n a d e q u a t e ，t h e 凡n d si si ns h o n a g e ， t h ea u d i tm e c h 柚i s mi sn o tp e c c te n o u g h ，t h ee x t e n to fp r i v a t es e c t o r sp a n i c i p a t i o n i nb u i l d i n gl o w - c o s th o u s i n g ；sn o th i g l l ，t h ei m p a c to fa 百n gt o s h 锄g t i a ii s o m i t t e da n ds oo n c h a p t e r i v t h ej l l t e m a t i o n a le x p e r i e n c co np u b l i ch o u s i n 昏h o n gk o n ga n dt | l e u n i t e ds t a t e sa r cc h o s e na sr e s p e c l i v e l yr e p r c s e n t a t j v eo fm eo v e r a l l ”s p o n s i b j l i t y a n ds o c i a ls e c u r i t yi nh o u s i n gs e c u r i t y d i f f e r e n te v o l u t i o no ft l l ep u b l i ch o u s i n g s y s t e mo ft h e 协oc o u t r i e si sa n a l y z e d ，a n dt h eo p e r a t i o nm e c h a i l i s mo ft h e i fp u b l i c h o u s i n gi ss i m p l yd e s c r i b e d b a s e do nt 量l ec 呻p a r a t i v ea n a l y s i s ，i tc o m e st ot h e c o n d u s i o nt h a tt h e r ea r es o m es i m i l a r i t i e si nt h ep u b l i ch o u s i n gs y s t e mb e t w e 朋t 圭l e t w oc o u n m e s ，s u c ha ss t r o n gf i n 肌c i a ls u p p o n ，a c c e s st of i n a n c i a lm a r k e t st or e s o l v e t h eq u e s t j o no ff u n d i n g ，am o r e m p l e t e0 p e r a t i o nm e c h a n i s ma n ds oo n t h e i r s u c c e s s f u lc x p e r i e n c ea l s op r o v i d es o m er e f e r e n c ef o rs h a j l g h a it oi m p m v et h e l o w - r e n th o u s i n gs y s t e m c h a p 缸v ：t h ep r i n c i i ) l ea n ds o m es u g g e s t i o n sf o rs h a n 曲a 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l d 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究 成果据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经 发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，妁已在 文中作了明确说明并表示谢意 去啊 作者签名： z 呈岜 甘期： 丝：臣= 妒 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保 留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版。有权 将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅有 权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索有投将学位论文的标题和摘要 汇编出版保密的学位论文在解密后适用本规定。 学位论文作者签名：巷固 日期，磕：) 2 、弦 撇名莎绽口|v 日期。吻荔砂劢 华东师范犬学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 第一章绪论 第一节问题的提出 一、住房问题的重要性和社会意义 住房是人类生存的基本条件，只要人类生存一天，就离不开对住房的需要。 保障居民的生存权，也是任何一个国家政府的义务和责任。因此，无论在发达国 家还是在发展中国家，住房问题既是一个经济问题，也是一个社会问题。住房问 题解决得好，社会稳定、政治安定，而安居才能乐业，才能使社会文明不断进步。 市场机制在解决住房配置效率问题上无疑是有效的，理论上可以达到住房生 产可能性边界。在市场经济条件下，住房作为重要商品，其价格、数量及最终去 向由市场供求决定，由这只“看不见的手”将住房交给拥有最多“货币选票”的 人。居民的住房需求能否得以满足完全取决于他的个人收入水平。但由于种种因 素，人们的收入水平存在很大差别。显然，低收入人群在“货币选票”的过程中 始终处于“劣势”地位，这是市场机制本身无法解决的问题。如果听凭市场配置， 很可能低收入人群连满足基本生活需要的住房都难以得到解决，因此各国政府都 积极干预，解决低收入居民家庭的住房问题，实现“为每一个家庭提供好的住房” 或“居者有其屋”的社会目标。 二、廉租房制度是解决上海低收入家庭住房问题的重要方式 住房制度改革以来，上海的居住条件已经得到了明显的改善，入均居住面积 从1 9 9 9 年1 0 9 平方米增加到2 0 0 5 年的1 5 5 平方米；住宅成套率从1 9 9 9 年的7 4 上升到2 0 0 5 年的9 3 。；房地产业对经济的拉动作用逐渐在增强，房地产业增加值 占g d p 的比重不断上升，从1 9 9 9 年5 2 上升到2 0 0 5 年的7 3 。 但与此同时，伴随着房地产业高速增长的是不断高涨的房价。住宅商品房的 平均价格从1 9 9 9 年的2 5 2 7 元m 2 上升到2 0 0 5 年的6 8 4 2 元m 2 ，约为1 9 9 9 年房价 的2 7 倍。与此同时，低收入家庭的年人均可支配收入1 9 9 9 年为6 8 3 7 元，2 0 0 5 年为7 8 5 1 元，仅仅增加了1 5 左右。如果完全依靠市场来解决这些低收入家庭的 住房问题是不现实的，也是不可能的。低收入人群在“货币选票”中的劣势使得 他们没有能力从市场中满足住房需求。 o 数据来源：卜海市统计年箍2 0 0 0 年、2 0 0 6 年 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 针对如何保障低收入家庭的基本住房需求问题，上海市政府在中央政府有关 政策精神指导下出台了廉租房制度，以实物配租和租金补贴等形式来加大对低收 入家庭的住房保障力度，这也是各国政府针对低收入家庭所采取的主要住房保障 措施。自1 9 9 9 年开始实施以来，目前已经成功地解决了2 万余户的住房需求。相 对于经济适用房和公积金等其他住房保障形式，廉租房有其相当的优势，如政府 投入少、房源可循环利用等等。2 0 0 6 年9 月3 0 目，上海市政府在“上海市住房建 设规划( 2 0 0 6 2 0 1 0 年) ”中明确提出：“继续扩大住房保障政策覆盖面，能够享受 廉租房政策的城镇生活和居住困难家庭达到1 0 万户左右。”这也就是说，今后5 年中，上海市政府平均每年要解决2 万户低收入家庭的住房问题，如何完善以及 有效实施现有的廉租房制度将成为这个目标能否实现的重要方式。 三、上海廉租房制度在运行和实施过程中尚存在较多的问题 上海是我国廉租房制度的先行者之一，也是全国最早将廉租房制度付诸实掩 的城市。先行者往往遇到新的问题，如廉租房覆盖范围相对较窄的问题；收入水 平难以确定所产生的进退机制操作性不强的问题；资金来源渠道单一等问题。这 些问题中的一些在中国的其他省市或地区也相应存在着。上海作为我国住房制度 改革的成功典范，不仅仅体现在市场方面，也应该体现在住房保障政策的优越性 上面。这是构建一个城市和谐发展的题中之义，也是政府的职责和社会的责任。 因此，笔者以上海廉租房制度为研究对象，分析其存在的问题，并提出相应的解 决措施，以期对完善上海的廉租房制度提供一些建议。上海市所面临的这些问题 也是其他省市或地区面临的或将要面福的问题，上海廉租房制度的成功实施，将 对全国其他城市住房保障制度的建立和完善具有一定的示范效应和借鉴意义。 第二节文献综述 一、廉租房制度的理论基础 廉租房制度是中国政府针对中国具体国情提出的一项住房保障制度。历史上， 各国政府根据本国的政治、经济体制和文化背景，在不同时期也分别采取了相应 的公共住房制度，很多与中国的廉租房制度具有很大的相似性。虽然学术界没有 完全对应于廉租房制度的理论，但是国外的学者和政策制定者分别从住房保障方 面、住房过滤理论方面、住房补贴方式的选择等方面提出了诸多理论，这些理论 本人认为也可以构成廉租房制度的理论基础。 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 ( 一) 住房保障的理论依据 1 马克思的有关理论 马克思从满足人类生存需要、国民收入分配角度深刻地阐述了社会保障理论。 首先，马克思提出了第一需要理论。他用十分确定的语言，把人的衣、食、住称 为人的第一需要，并指出当第一需要满足之后“已经得到满足的第一需要本身， 满足需要的活动和已经获得的为满足需要的工具又引起新的需要”。马克思指出， “满足人道需要是社会主义的生产目的”。，我国社会主义生产的主要目的就是满 足人们日益增长的物质文化需要。住房是每个人生活的基本物质资料，是人们的 生存需要，解决和改善居民的住房问题是人民生活水平提高的重要标志。马克思 的第一需要理论为社会主义国家建立住房保障制度提供了理论支持。其次，马克 思的国民收入分配和再分配理论中也有社会保障的相关论述。他在批判拉萨尔的 “劳动所得应当不折不扣和按照平等的权利属于社会一切成员”这句话时指出： “如果我们把劳动所得这个用语首先理解为劳动的产品，那么集体的劳动所得就 是社会总产品。现在从它里面应扣除：用来补偿消费掉的生产资料部分、用来扩大 生产的追加部分以及用来应付不幸事故、自然灾害等的后备金或保险基金。从 不折不扣的劳动所得里扣除的这些部分，在经济上是必要的，至于扣除多少， 应当根据现有的资料和力量来确定。把这些部分进行个人分配前，还得从里面扣 除：第一，和生产没有直接关系的一般管理费用；第二，用来满足共同需要的部分， 如学校、保健设施等；第三，为丧失劳动能力的人等设立的基金。由此可见，马 克思论述的社会总产品的第一次扣除就是当今社会理解的国民收入初次分配，而 第二次扣除则主要体现了社会福利和社会救济等国民收入的再分配。马克思的扣 除学说是社会保障制度建立的重要理论基础，是社会保障实质和内容的高度概括。 马克思关于生存、公平等方面的理论，为社会主义国家解决住房短缺问题、缓和 社会矛盾、维持社会稳定提供了理论依据，也是我国建立和完善廉租房制度的理 论来源。 2 马斯洛的层次需求理论 在马斯洛看来，人类价值体系中存在两类不同的需要，一类是沿生物谱系上升 方向逐渐变弱的本能或冲动，称为低级需要和生理需要。一类是随生物进化而逐 渐显现的潜能或需要，称为高级需要。低级需要包括生理上的需要、安全上的需 要和感情上的需要。高级需要包括尊重上的需要和自我实现的需要。马斯洛认为， 生理上的需要是人类维持自身生存的最基本要求，包括饥、渴、衣、住、性等方 。马思全集第三卷，北京：人民出版社，1 9 6 0 年版 。马克思，资奉论，第一卷，北京：人民出版社，1 9 7 2 年版 3 华东师范大学硕士毕业论文上海廉租房制度研究 面的要求。住是作为最基本的生存需求之一，如果这一需要得不到满足，人类的 生存就成了问题。只有最基本的需要满足到维持生存所必需的程度后，其他的需 要才能成为新的激励因素。 马斯洛的需求层次理论，不仅清晰地为我们构画了人的需求层次，同时也揭示 了社会安定与平稳发展的的基本条件。对生活在贫困线上的人们，理性的社会应 当帮助他们解决基本的生理、安全需要，尽可能地使他们的低层次需要得到满足， 培养高层次需要。这是一个社会稳定发展的基本条件，也是社会进步发展、文明 和谐的标志和象征。一个成功的住房保障措施能够满足人们“住”的要求。有助于 保持社会的稳定和经济的快速发展。马斯洛的层次需求理论表明了住房保障体系 建立的必要性。 3 庇古的福利经济学理论 当代西方社会保障经济理论开始于福利经济学，2 0 世纪2 0 年代福利经济学代 表人物庇古主张国家实行养老金制度和失业救助制度，建立了福利经济学的社会 保障经济理论。他们运用边际效用递减规律，以1 8 世纪末和1 9 世纪初英国哲学 家边沁的功利主义理论为基础，依据边沁所提出的“最大多数人的展大福利”这 一功利原则论述了社会保障政策的经济意义。庇古假定在收入分配中有一个货币 收入的边际效用递减规律在起作用，如同一英磅的收入对穷人和富人的效用是不 相同的，穷人一英磅收入的效用大于富人一英磅收入的效用。因此具有收入再分 配性质的社会保障政策可以扩大一国的“经济福利”，因为收入再分配过程中穷 人得到效用的增加要大于富人效用的损失，社会总效用会增加。因此庇古认为， 收入转移的途径就是由政府向富人征税，补贴给穷人。补贴的办法可以采取建立 各种社会服务设施、免费教育、失业保险、医疗保险、房屋供给等。 4 凯恩斯的政府干预理论 现代西方经济学的创始人凯恩斯在1 9 3 6 年发表的就业、利息和货币通论 中提出了一套拯救资本主义经济危机的理论和政策主张。他认为，政府应当积极 干预经济，推行扩张性的财政政策。扩大政府支出，除了减税鼓励投资外，政府 还要兴办公共工程，扩大社会福利开支，扩大总需求并达到充分就业。凯恩斯提 出的政府干预经济、扩大社会福利开支等理论为处于经济危机下的西方资本主义 国家建立社会保障制度提供了强力有力的理论依据，同时也值得我国住房保障制 度借鉴和研究。 ( 二) 住宅过滤理论 一一个成熟的房地产市场应该能够为不同的消费者提供不同的产品，满足其不 4 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 同的居住需求。住房具有耐久性，随着时间的流逝，其价值也在发生变化，从而 导致对特定消费人群所提供的房屋数量与质量也发生变化。住房“过滤”模型理 论揭示了住房市场的这一内在规律，因而可以作为住房保障制度设计的重要理论 基础。 “过滤”理论最早是由美国城市经济学家伯吉斯( b u r g e s s ) 在2 0 世纪2 0 年 代初期解释芝加哥住宅格局时提出的。但直到2 0 世纪6 0 年代，经济学家劳瑞 ( l o w r y ) 才给出了一个较权威的定义：过滤就是在统一价格指数下，某一已存在 住房的实际价值的变化。这个定义具有清晰和简单的特点，但比较抽象。通俗地 说，住房“过滤”是指在住房市场中，最初为较高收入者建造的住房，随着时间 推移，住房发生老化，新建住房供应增加，导致房价降低，较高收入者为追求更 好的居住条件，放弃现有住房，较低收入者继续使用该住房的过程。可见，“过 滤”理论描述了住房在其整个生命周期中使用的全过程。在这里我们引用阿瑟奥 沙利文所著城市经济学中的相关内容对这个理论进行阐述。这个理论模型的 基本假定如下： ( 1 ) 三种收入群体：富人、中等收入、穷人。 ( 2 ) 实际收入随时间推移而增加，因此三种收入群体对住宅服务的需求量都 会增加。 改良住宅的成本相对较高，即住宅质量提高、面积增加的成本相对较高。 每l o 年都会有新住宅建造出来，同时住宅服务存在折旧。 所有住房质量按从高到低的等级排列，整个市场分为高中低三个住房市 场。 所有人消费的住房等级与其收入呈正相关关系，即高、中、低收入者分 别住在高、中、低三种住房里。 住房市场具有调节作用，可以将每个人分别分配到与其收入相适应的住 房中，并同时决定不同住房的租金。 不同市场之间并没有明确的界限，在某种程度上市场中的住房可以相互 替代。 较高收入者居住的住房，因为折旧、过时等原因，会逐渐过滤给较低收 入者，晟终拆毁。 ) ) ) ) ) ) ) “ 盯 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 斌 蹙 特 碰 ，_ = 小( 腾往匿织；= 王- p 靠萍足科尊) 黄姆柬辣： ：由：f 美j 辩辨麦涉瓢盍收审经济擘f 第孵版 p ”4 中僖出j 皈性，2 0 0 3 年l 甩 h ) 每) 撂) 球) 堆) 每) 图1 11 9 8 0 年1 9 9 0 年住宅服务情况 如图1 1 所示，在1 9 8 0 年，富人需要1 6 0 个住房服务，在图中他们位于f 点。 中等收入者需要1 3 5 个住宅服务，在图1 1 中位于d 点。这批住宅问于1 9 7 0 年建 造，经过十年的折旧只能提供1 3 5 个住宅服务。穷人的住宅服务需求只有1 1 0 个， 在图中位于b 点。这批房子都建于1 9 6 0 年。 1 9 8 0 年至1 9 9 0 年期间，根据假设，富人、中等收入者和穷人的收入都有所提 高。现在市场上富人的需求增加到1 8 0 个。因为富人住宅市场的发展是充分的， 利润非常高，所以富人的需求能够得到市场的响应。市场为富人提供了额外的6 0 个住宅服务。此时，随着时间的流逝，原先富人居住的房子发生了折旧，4 0 个住 宅服务因此过滤到中等市场中。相应的，中等收入的房子也发生折旧，2 0 个住宅 服务过滤到低住宅市场中。因此，他们相应所需的住宅服务的数量从1 3 5 增加到 1 5 5 ，从1 1 0 增加到1 3 0 。 从图1 1 中，我们可以看出，若为富人建立6 0 个住宅服务，则相应的为中等 收入者、穷人所提供的住宅服务也增加了2 0 个单位。那么，在这种过滤模式中， 各个市场的反应如何? 住宅的价格是如何变化的? 为了方便说明问题，我们首先 假定： ( 1 ) 高等住宅市场的发展是充分的，且在一定的时间内，其供应量是不变的， 除非有新的住宅提供。 ( 2 ) 中等住宅市场住宅的来源只有一个，那就是从高等住宅市场过滤下来的 华东师范大学硕十毕业论文 上海廉租房制度研究 住宅。 ( 3 ) 在新的住宅建造提供之前，市场是有效的，每个住宅市场都是均衡的。 如图1 2 ：s 。、s 。、s 。分别表示低、中、高三个市场的供给，d l 、d 、仉分别 表示各个市场的需求。 租 金 蚓 租 金 旁 租 金 为 s h 卜d h 住宅数量住宅数量住宅数量 图1 2 低等、中等、高等市蛹的屉廊 假定，高等住宅的供给增加，如图1 2 ，从s 。增加到s + 。由于供给增加，如 果高等住宅的需求没有变化，租金则相应减少，从r h 减少到r + 。同样，由于过滤 的因素，中等住宅市场的供给也将增加，从s 。增加到s 。如果中等住宅的需求没 有变化，租金也将减少，从凰减少到r 。最终过滤下来的房子会到低等住宅中去， 低等市场住宅的供给增加，从s 。增加到s + 。租金也会减少，从r 。减少到畦。 在高等住宅没有提供之前，假定市场是均衡的。那么随着高等住宅供给量的增 加，最终会导致所有市场的租金下降。如果租金下降的足够大，那么在市场的作 用下，高级住宅的供给量会不断地减少，从而导致高级住宅的租金上升，重新达 到一种均衡。相对应的，中等住宅市场和低等住宅市场的租金也会上升。 从上面的效应分析中，我们可以得出这样的结论： ( 1 ) 过滤的过程是缓慢的。高等住房首先要过滤为中等住宅，然后再经过一 段时问的折旧和损耗，中等住房才能过滤为低等住宅。如果在其中任何一个环节 出现了堵塞，低等住宅的供给将不会发生变化。那么穷人就不能从为富人建造住 房中受益，只能承担日益增加的租金。 ( 2 ) 短期内，市场是波动的。在长期内，市场能够实现均衡。这主要是通过 租金的调节机制。当租金增加时，市场为富人提供更多的住宅。当租金下降时， 市场为富人提供的住宅减少。 ( 3 ) 市场无法保障穷人的住宅供给。当为富人增加住宅供给时，会导致租金 的下降，开发商提供的住宅就会减少，从而导致向低等市场过滤的住宅减少。为 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 了保障低等住宅市场的供给，就不能完全依靠市场，这时就需要政府的介入，保 障低等住宅市场的供给。 ( 三) 住房补贴方式的理论 纵观各国的住房补贴方式，所采取的主要有三种：政府直接建造住房；给开 发商补贴间接提供住房；向受益者直接发放补贴。前两种方式被学者称为“补砖 头”，最好一种方式被称为“补人头”。前两种补贴方式主要是从供给方面影响低 等房地产市场，后一种补贴方式主要从需求方面影响市场。前者由政府提供住房， 受益者交纳一定的租金就可以实现租房需求。后者主要是通过发放补贴，让受补 助的居民到市场上寻找住房。下面我们对这三种补贴方式一一进行分析。 1 政府直接建造住房 在这种补贴方式下，政府直接成立相关的机构，由该机构负责公共住房的建 造、开发商的招标、房型的设计、后续的管理等等。例如，新加坡的公共住房建 设由建屋发展局负责；香港的房屋建设由香港房屋署负责。英国、美国、德国、 日本等国也成立相应的机构，负责公共住房的建设和管理。政府根据经济发展的 现状以及未来的走势，对公共住房的需求和供给做出预测，从而制定出规划，保 障低等收入居民的居住要求。在1 9 4 5 1 9 7 6 年间，英国平均每年建造1 4 3 万套 住房，保证了向低收入贫困户提供充分的住房 。1 9 4 9 年，美国国会通过全国可 承受住房法，明确要建立8 0 万套公共住房。实际上，每年新建公共住房1 0 0 万 套以上。这些措施很好地保障了低收入居民的居住条件。政府直接建房的补贴方 式对市场的影响可以通过图1 3 清晰表现出来： 租 金 住宅数量 租 金 住宅数量住宅数量 图1 3 新建房屋对市场的影响 当政府直接新建公共住房时，增加了对低收入者的住房供给，一个直接的效果 。洪开荣，备国廉租房政策及其效成，房地纵横，2 0 0 1 年第4 期 8 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 就是低收入者对市场上低等住宅的需求降低，如图1 3 ，从d 。减少为d + 。需求减 少，导致租金下降。由于租金下降，中等住宅向低等住宅的过滤就受到影响。因 为中等住宅过滤为低等住宅以后，其收益下降，所以许多中等住宅就不能顺利实 现向低等住宅的转变。这样，中等住宅的供给就增加，导致租金下降。同理，高 等住宅的租金也会下降，导致高等住宅的供给减少。由此，政府直接参与公共住 房建设的效应特点如下： ( 1 ) 政策效果显著。由于是政府直接兴建公共住房，在短期内可以提供大量 公共住房，较为迅速地解决低收入家庭的住房问题。 ( 2 ) 破坏市场已经存在的均衡。由于政府直接建造公共住房，对低等住房市 场的需求减少，导致低等住房的租金减少。这种影响扩散到到中等住房市场、高 等住宅市场，从而破坏整个市场的均衡，导致住宅供给的减少。由于房地产市场 强大的带动效应，房地产投资的减少相应地减少了其他相关行业的投资，经济的 发展受到影响。 ( 3 ) 政府的负担太重。由于政府财力有限，在特定的时期直接参与住房建设， 会大幅度压缩其他方面的财政支出。例如在荷兰，1 9 5 9 年政府承担了2 5 的住房 建设成本。这也是导致许多政府采取其他补贴方式的一个重要原因。 2 向开发商提供补贴，间接提供住房 在这种方式下，政府采取税收、信贷等方式，降低开发商的开发成本，从而提 高开发商开发低等住宅的积极性，增加低等住宅的供给。在这种补贴方式下，政 府并不承担开发的职能，只承担监督和规划的职能。这种补贴方式对市场的影响 可通过图1 4 清晰地表现出来： 租 金 住宅数量 租 金 曩 !- + m r 、 、 住房数量 图1 4 间接补贴对住宅市场的影响 当开发商在得到政府的补贴后，增加低等住宅的供给，从s 。增加到文。在需 求不变的情况下，租金下降，其效果和政府直接参与住房建设是相似的。中等住 。胡吴荷兰伟房保障体系的启示中国房地产，2 0 0 2 年第4 期 9 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 宅向低等住宅的过滤受限，中等住宅供给增加，租金降低。同样，高等住宅的供 给也会随着降低。这种政策的效应如下： ( 1 ) 政府负担减轻。相对于政府直接参与公共住房建设，政府给开发商以补 贴，减少了政府的财政支出，政府可以以更少的资金为更多的低收入者提供住房 保障。 ( 2 ) 监管难度较大。由于政府将补贴或优惠政策提供给开发商，而开发商并 非廉租房的直接受益者，因此，政府需从土地的使用到建成公共住房的质量等多 方面、全过程地对开发商进行有效监控，确保该地块的合理开发和建成公共住房 的有效使用。 3 直接发放补贴 从字面意义上讲，直接发放补贴可能就是发放现金补贴。在实际操作过程中， 政府更多的不是采取现金发放补贴的形式。如美国，采取的是发放优惠券和租金 证明计划o 。在上海，采取的是把补贴直接发放给出租的房东。这样一个最大的优 势就在于能够保证专款专用，因为如果直接发放现金补贴给低收入者，很可能就 被挪作它用，这就大大降低了住房保障的效果。这种补贴的效应可通过图1 5 清 晰地表现出来： 租 金 租 金 s us + v 八 贮x， 1 弋 r h 吐 住宅数最住宅数量 住宅数量 图1 5 直接补贴对住房市场的影响分析 直接发放补贴的方式可以使低收入者的住房消费能力增加，从而对住房的需 求也相应增加，如图1 5 ，从d 。右移至哦。当供给不变的时候，租金增加，根据 过滤理论，租会增加会导致一部分中等住宅提前过滤为低等住宅，这样中等住宅 市场的供给就会相对减少，引发高等住宅的连锁反应，增加开发商开发的热情， 增加房地产的供给。这种补贴的效应如下： 。租金证明计划( r e n tc e n m c a t ep r o g 哺m ) 是指房客只能在市场上租住不高于政府规定标准、崮定区位范闹的 住房，政府根据住房总租金的实际情况补贴差价。租金优惠券( r c n tv o u c h c r p m g m m ) 计划是指持租金优惠 券的房客在市场l ：所拽住房的租金，低于政府规定的市场租会埘，允许房客保留未花完的优惠券，下次继续 使用，也可租住高于市场租金的住房，多出的费用自理。 1 0 华东师范大学硕士毕业论文 上海廉租房制度研究 ( 1 ) 促进房地产业的健康发展。相对于前两种补贴方式，这种补贴不但没有 压制租金，反而在一定程度上提高了租金。同时，促使开发商增加住宅的供给， 从而拉动经济增长。 ( 2 ) 政府的负担进一步减轻。特别是随着人们收入水平的提高，更多的人将 从低收入者转变为中等收入者或高收入者，政府只需要不发放补贴就可以减少支 出了。但是在前两种补贴方式下，政府支出更多的是一次性的，根本没有缓冲的 余地。 ( 3 ) 政策