珠宝及工艺品文化广场项目可行性研究报告

珠宝及工艺品文化广场项目可行性研究报告XX实业有限公司2016年5月 目 录目录- 1 -第一章 总 论- 3 -1.1 项目概要- 3 -1.2 可行性研究报告编制依据- 5 -1.3 综合评价- 5 -第二章 背景及必要性62.1 项目建设背景62.2 项目建设的必要性7第三章 建设条件103.1 项目区地址103.2 项目建设条件12 3.3建设标准.14第四章 市场分析及销售方案154.1 市场分析154.2 营销方案154.3 财务状况164.4 法人代表基本情况16第五章 市场分析与销售方案165.1 市场分析165.2 销售策略、方案和营销模式215.3 市场风险分析22第六章 建设方案236.1 建设任务和规模236.2 建设规划和布局236.3 生产技术路线246.4 项目建设标准和具体建设内容246.5 实施进度安排27第七章 投资概算与资金来源297.1 投资概算依据297.2 投资概算297.2 资金来源307.4 资金使用和管理30第八章 财务评价318.1 财务评价依据318.2 销售收入、销售税金和附加估算328.3 总成本及经营成本估算328.4 财务效益分析338.5 不确定性分析338.6 财务评价结论36第九章 环境影响评价379.1 环境影响379.2 环境保护与治理措施379.3评价与审批37第十章 产业化经营与农民增收效果评价3810.1 农业产业化经营3810.2 农民增收、农业增效评价4010.3 其它影响评价41第十一章 项目组织与管理4211.1 组织机构与职能划分4211.2 经营管理模式4211.3 经营管理措施4311.4 技术培训4311.5 劳动保护与安全卫生43第十二章 可行性研究结论与建议4412.1 可行性研究结论4412.2问题与建议45附录45一、附表：45二、附图46三、附件：46第一章 总论第一节 项目概况1、项目名称：深圳市XX珠宝及工艺品文化广场项目2、建设单位：深圳市XX实业有限公司3、建设地点：深圳市宝安区西乡街道河西工业村4、项目总占地面积：66,454.69平方米5、项目总建筑面积：约111，757平方米6、项目总投资：约人民币33527.1万元7、项目建设周期：自2017年3月开工，至2019年底竣工。其中，项目分四期建设：一期拟定开发期为：2017年3月至2017年12月为第一期，总占地面积约11000平方米，总建筑面积约22280平方米，总投资约6684万元。二期拟定开发期为：2018年1月至2018年6月为第二期，总占地面积约24000平方米，总建筑面积约37000平方米，总投资约11100万元。三期拟定开发期为：2018年7月至2019年12月为第三期，总占地面积约14000平方米，总建筑面积约26000平方米，总投资约7800万元。四期拟定开发期为：2019年1月至2019年12月为第四期，总占地面积约16454.69平方米，总建筑面积约26477平方米，总投资约7943.1万元。第二节 项目建设单位深圳市XX实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金500万元，为民营全资公司。公司的主营业务是兴办实业；房地产开发；房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，建材、五金制品的销售，国内商业、物资供销业 。第二章 项目建设的背景第一节 项目建设的宏观背景深圳作为经济特区，已经在我国改革开放的道路上走过了26个年头。在新的形势下，深圳面临着转型和可持续性发展的重大转折抉择。随着粗放型、重污染、简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代服务业已经越来越呈现出巨大的活力和发展前景。根据深圳市“十一五”发展规划，深圳将建设“三圈”，即“深港半小时生活圈”、“珠三角一小时商业圈”和泛珠三角“一日到达圈”。所有这些都为深圳带来了难得的历史发展机遇。在深圳市政府确立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业的就占了三项。建设“自主创新型”城市，大力发展“循环经济”，建设先锋城市，打造“品牌之都”、“设计之都”、“钢琴之都”等，并将“文化立市”作为城市发展的基本战略方针。一系列的发展规划伴随着各项扶持政策的出台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好的宏观氛围。在政府强有力的政策支持和明确导向下，集聚基地的建设成为深圳发展现代服务业，由“深圳制造”向“深圳创造”转变过程中的重头。所谓集聚基地，就是将同一产业及相关的产业链条中上下游单位尽可能地聚在一起，将以往分散、竞争的态势转变为聚集、竞合，从而避免不必要的资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来的整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引的关注和客户远比企业单打独斗来得更多、更有效。目前，位于罗湖的水贝珠宝首饰集散基地、动漫创意基地、古玩文化城以及位于福田的世纪工艺品文化广场和田面创意产业园等项目，都是在这样的前提下建成的，其中很多项目已经实现了很好的社会和经济效益，有些即便还没有全面启动，但巨大的社会影响已经形成。伴随着这些集聚基地的建成和运行，人们看到的不仅是某一个产业的发展，而且以集聚基地为依托而逐步带动起来的商业氛围更使人惊喜。以往工业园区单纯生产和开发的模式，现在已经逐步被开发、生产、批发、销售和娱乐休闲相结合的产业集聚基地所取代。现代服务业的融入已经产生了效果。相比之下，作为深圳市最大的行政区，而且处在经济龙头地位的宝安区，由于历史上一直作为一个工业大区，在建设现代服务业方面还有很长的路要走。根据宝安区“十一五”发展规划，宝安区从自身条件来看，将受到四大因素的制约：一是粗放型经济增长模式难以为继，经济增长与资源短缺之间的矛盾日益突出，成为制约未来发展的主要瓶颈。二是产业处在国际产业分工体系中的较低层次。以加工贸易为主，产品拥有自主知识产权与自有品牌的企业少，工业支柱产业外资企业占统治地位，产业竞争力低下。三是基础设施发展滞后成为发展的瓶颈。四是社会管理压力大。为此，在未来相当一段历史时期内，宝安区的经济社会发展必须实现“四大转变”：经济增长从速度型向效益型转变；从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变；资源的粗放利用向资源的集约化、生态化利用转变；从发展外向型经济为主向外向型、内源型经济并重转变。未来五年，将重点发展商贸业、物流业、旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业、金融业、信息服务业。其中有关发展商贸业和文化产业的规划内容包括：商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设一批与制造业相结合的带有专业市场性质的物流配送项目，与旅游业相结合的旅游商业项目，与休闲活动相结合的大型购物中心、主题购物中心等有特色的大型商业项目。重点发展专业批发市场，鼓励发展集散型批发市场，尤其是为产业配套服务的生产资料市场和承接特区内功能转移的市场。文化产业方面，将努力使其发展成为宝安区新的支柱产业和经济增长的新亮点。将在做大做强印刷、工艺礼品、玩具等优势产业的基础上，扶持广告、影视动漫、网络游戏、文化中介等现代文化产业，聚集提升广电传媒、休闲娱乐、文化旅游等传统产业；积极培育创意设计产业。培育三大文化产业群：即包括印刷、玩具、工艺礼品、动漫游戏、艺术创作等在内的“文化创意产业群”；包括数字电视、演艺娱乐、艺术培训等在内的“文化传播产业群”；包括法律、专利、品牌、版权服务、咨询、中介、营销在内的“文化产业服务群”。建设三大文化产业基地：即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计、加工制作、交易展示及出口基地，玩具创意设计、加工制作、交易展示及出口基地。在利用和结合现有旧城旧村的改造来促进第三产业发展方面，宝安区“十一五”规划中，特别强调：要依区位条件、招商条件、成本或其它条件，对处在各街道办的中心地带的城中村（旧村）、旧工业区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业、服务业，完善公共市政设施配套，使一些旧厂房通过改造翻新变成服务设施；另一些条件成熟的可以改造成大型实验基地、维修中心、检测中心等；也可根据实际需要改建成工业品批发交易市场等；还有一些可改造成培训中心、配送中心、现代服务业孵化园区等等。综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。第二节 项目建设的微观背景本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好的微观环境。宝安地处穗、港、深黄金分割点上，深圳市关于珠三角“一小时商业圈”的规划，将会给宝安带来前所未有的发展机遇。作为连通珠三角城市群的交通枢纽，宝安已基本形成陆、海、空立体交通网络，具有发展物流产业的良好地理条件以及发展大型商贸产业的受众群体基础。宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。社会消费品零售总额由1996年的33.4亿元增长到2005年的284.99亿元，年增长率一直保持在14以上。全区共有商业网点8万多个，其中经营面积5000平方米以上的大中型网点74个，营业面积在500平方米以上的大中型批发市场77个，形成了以沃尔玛、家乐福、天虹商场、苏宁电器、海雅百货、国美电器、好百年等20多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市、专卖店、购物中心和主题商场为结构的多种商贸业态。与此相对应的，西乡汽车交易市场、沙井电子专业市场、观澜体育休闲用品专业市场、公明专业内衣市场、大浪服装专业市场、福永家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区“十一五”发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳F518创意产业园、福永的劲嘉印刷园、观澜版画基地、深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业的基本格局。尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有一个以珠宝首饰和工艺、礼品为主题的大型集聚基地。从当前深圳市已经形成规模和正在规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地；中部有福田沙尾的世纪工艺品文化广场；而占据深圳人口最多、面积最大、位置最重要的西部，却没有一个像样的集开发、生产、商贸和休闲消费为一体的基地，这是不符合市场发展需要的。随着深圳时尚版图的扩张，将深圳的繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势在必行。2006年以来，宝安中心区建设的加快，大铲湾港的即将建成投产，深港西部通道2007年通车，都是深圳西部国际化的鲜明符号。消费力巨大的宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。因此，综合考虑区域优势、地理位置、建筑品质、业态组合、营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。第三节 项目的市场环境分析本项目选择的珠宝首饰与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发、制造和销售为一体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常休闲、娱乐和学习的重要场所。首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，到2010年，中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求的群体将超过6亿人，每年的消费需求超过上千亿元；众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。而深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国13,市场占有率居国内第一。深圳珠宝产业年产值在430亿元以上，生产能力占国内珠宝市场70以上。可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞新的“增长引擎”和“城市名片”。然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城、水贝工业区、沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易的七成规模，预计2006年产值将超过300亿元，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。相比之下，面积、人口、消费能力以及交通条件在深圳都居第一位的西部地区，却没有一个同类型的集散地。再反观水贝片区，尽管在珠宝首饰产业方面已经形成如此巨大的规模，但现有的厂房大都是上世纪80年代的建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展的要求。区内临街一楼和厂房一楼大部分以汽车维修、装饰材料和杂货店为主，与珠宝、商业等经营环境难以相容。由于规划建设年代的局限性，这个片区的城区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展的需要，已经成为发展的瓶颈，区域的发展将面临全面改造升级。从这个意义上说，罗湖的珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具备更优越的条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好的市场环境氛围。与珠宝行业相同的，深圳工艺礼品行业经过20年发展，已成为优势产业，展示了巨大的市场前景。2005年底，深圳该行业有企业3000余家，年销售额280亿元，占全国同类工艺礼品70的份额，深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。而全世界工艺礼品的年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。可见，深圳的工艺礼品行业，仍然面临巨大的机会，但同时，也存在一定的问题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战的分散状态，现有的几个市场都不具规模。深圳已经成型和正在规划招商的大型工艺礼品集聚基地，基本都设在中东部。相比之下，无论是珠宝首饰还是工艺礼品行业拥有大量制造工厂的宝安，却没有产品展示和销售的集散场所。综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响的珠宝首饰与工艺礼品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力的研发、设计和制造企业，以及便利的交通条件、大量的消费人群，但宝安区却迄今没有一个可与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美的珠宝与工艺礼品集聚基地。这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。在对深圳的消费市场进行深入的市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们一直以为的那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。2005年宝安GDP高达1100多亿，区域零售消费总额已经达到285亿元，同比增长15.4。这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。而且，项目所在的西乡河西工业村周边，聚集了天骄世家、御龙居、丽景城、鸿隆公寓、尖岗山居住区等高尚居住群体，530万平方米建筑面积的高档社区有十多个，宝安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强的消费能力，足以让项目发挥聚集人气的作用。第三章 项目建设的指导思想和原则第一节 项目建设的定位本项目的定位是“立足深圳西部，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力的珠宝首饰与工艺礼品产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为宝安区全新的文化休闲与旅游购物中心。上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下：1、“立足深圳西部”与“区域性影响力”正如在本报告第三章中所分析的，从目前深圳市和宝安区的未来产业发展布局来看，深圳西部缺少高水平、上档次的珠宝首饰与工艺礼品类产业集聚基地，这和宝安区相关产业在深圳市乃至全国的实际地位是不相称的。因此，本项目的建设首先是弥补了深圳西部的一块产业空白。其次，深圳东部以水贝和笋岗为代表，已经形成了在全国有较大影响的相关产业集聚基地，例如，水贝珠宝市场已经占据了全国市场的半壁江山，罗湖区与福田区的工艺礼品市场，其每年的交易额在全国也占有很大的比重。相比之下，刚刚起步的宝安如果一上来将自己定位在国际或全国影响力的集聚基地，一方面并不现实，另一方面，也没有必要。如果能够借助自身的区位优势和对周边，尤其是对加工产业密集的东莞形成区位带动和辐射，则完全可以弥补区域性空白，避免与罗湖和福田区展开正面的竞争，从而在市场机会窗口中快速成长。2、“产业与商贸集聚基地”产业离不开商业平台的促动作用，而平台的价值也取决于产业的经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整的经济链条，从产品的开发设计，到制造加工，到展示交易，再经过市场检验和反馈后进行新的开发和设计，构成一个微缩的产业生态圈。圈内上下游配套企业、同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地的整合效应，最大限度降低市场开拓的成本和投入。3、“文化内涵”与“文化休闲与旅游购物中心”本项目并非单纯的、传统意义上的工业园区或高新技术园区，也不是单纯的批发市场。此类型的项目不论是在宝安还是深圳，都不少见。从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设的应该是赋予深刻文化内涵的项目。之所以如此，和项目选择的产业主题有很大关系。珠宝首饰与工艺礼品本身就不是一般的商品，如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴；同时，此类产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比重是很高的。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在的区位是宝安区西乡街道的核心地区，区内人群的消费水平和整体素质较高，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲、娱乐购物为外在吸引的珠宝首饰和工艺礼品产业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为宝安中心商贸组团圈内的中心，进一步形成对周边地区的带动和辐射。第二节 项目建设的优势综合考虑本项目所处的宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势：1、区域优势从深圳市的整体区位来讲，项目选择的地点弥补了产业布局中的一个空白，因此，不仅平衡了该产业东强西弱的格局，也为项目的发展预留了广阔的空间。而从宝安区的经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展的强大引擎，成为经济文化中心西移的催化剂。同时，由于宝安区毗邻东莞，珠三角地区的珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重的地位，这为巩固宝安区在珠三角经济发展中所处的引领和带动地位将会起到积极的作用，反过来，也为项目的未来运作成功，奠定了基础。2、交通优势项目所处的宝安区西乡街道河西工业村，紧邻107国道（广深公路），与广深高速公路宝安出口仅有不足5分钟车程，跨过西乡立交，到达宝安大道与宝安新中心区车程也不足5分钟。如此便利的交通条件，使得项目吸引消费群体、带动周边经济发展以及便捷的物流服务成为可能。3、规模优势项目总占地面积为66,454.69平方米，总建筑面积约117,000平方米，在深圳市来说虽然不是规模最大的同类型集散基地，但作为一个区域性商贸与产业集聚基地，尤其是以珠宝首饰和工艺礼品为主的文化产业基地，已经具备相当的规模，足够对周边产生较大的影响。4、定位优势项目的定位并没有一味地追求大、新、奇，而是结合实际的情况，突出区域性领先和产商结合的特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气的能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区的现实发展情况，从而借助已经发展起来的成熟社区环境促进项目自身的成功运作。5、功能优势项目提供的是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工，从交易展示到休闲娱乐，因此，不同需要的客户都可以在本项目中找到适合自己的服务内容，并且特别为中小企业的需要设计了面积适合的开发设计工作室和集中的多功能展示与方案演播室，既满足其成本控制的需要，又不失其体面。类似的功能考虑在项目规划中还可以找出很多，充分体现了项目强大的功能优势。6、专业优势本项目并不是简单意义上的旧工业区翻新后的商业地产开发项目，而是具有明确发展诉求和深厚文化内涵的项目，项目建设方将与深圳贸促会、深圳世界贸易中心会、中国工艺美术学会旅游纪念品专业分会、深圳华博展览公司、珠宝行业协会等专业海内外商协会合作，不仅聚集厂家和商家，还主动为其搭建对外出口和交流合作的桥梁，使其真正实现生意上的成功。因此，本项目具有很强的专业优势。7、营销优势本项目将依托众多的专业合作伙伴，将国际贸易、旅游概念、展会经济等结合在一起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项目具有强大的营销优势。8、产业优势珠宝首饰、工艺礼品乃至整个中国文化产业目前正处在历史上的最好时期，以此为概念的商业行为势必成为商业潮流的新宠。9、政策优势由于本项目的选题完全符合深圳市政府的发展规划，还弥补了城市产业布局中的空白，所以市区两级政府对项目都会给予政策方面的扶持和倾斜，进而使进入项目的商家受惠。10、管理优势本项目采用建设单位成立专业项目管理公司的方式，统一经营、统一管理、统一推广，从而确保项目能够顺利实施。第三节 项目建设的指导思想和原则一、项目建设的指导思想本项目建设的指导思想是“以文促商，以商养文”。历来“文”、“商”二者之间难以相容，随着改革开放的不断深入，尤其是各级政府对于发展文化产业的高度重视，将“文化”与“产业”相提并论，为我们发展相关项目创造了良好的宏观环境。所谓“以文促商”，就是通过赋予普通的商业行为以文化内涵和主题，提升商业行为的档次，使其传递的不仅仅是商品本身的价值，还有其隐含的文化。这样，可以提高交易的成功率，并且提升产品交易过程中的价值增值空间。所谓“以商养文”，就是利用交易获取的收益，反哺为交易成功创造条件的文化本身。单纯的文化与文化产品，不与市场化的商业交易行为相结合，不能满足消费群体的需求，只能是阳春白雪，曲高和寡。而能够走入寻常人家的文化，则更加具有生命力。能够认识和接受文化中的不同侧面需求，并接受通过商业行为促进文化的交流，才能为文化的发展提供更多的发展空间。二、项目建设的原则1、特色性原则特色是项目成功发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强。突出文化主题、融入文化、休闲和购物、覆盖完整的产业链条等等都是本项目的特色。园区规划要秉承“绿色、自然、恬静、适宜、环保”的要求，努力保护原始生态环境，重视环境综合治理，严防项目建设和项目运转过程产生新的环境污染，注重和周边相关项目的协调发展。2、先进性原则项目的建设应具有一定的前瞻性，要能适应国际、国内产业发展的趋势。单纯的制造加工或者产品批发集散地已经趋于饱和，为最大限度缩短产业链条流程，更加吸引消费群体，创造良好的采购环境，本项目的建设就是巧妙地将生产与商贸相结合，将商贸与展示相结合。3、经济性原则项目建设的目的是为了带来更大的经济效益，促进地方经济协调发展。因此，要始终遵循经济性原则：一是项目建设要在保持高标准的前提下，力求降低项目投资；二是要注重项目的经济效益，防止建设低效益或效益项目。从项目定位的确立就可以看出，本项目更加务实。4、生态环保原则项目虽然不存在重污染产业，但仍然要注重“生态环保原则”。在规划布局上，应充分利用绿化、园艺等点缀产业园区，采用节能设施和屋顶绿化等。第四章 项目建设内容第一节 项目的功能规划根据本项目的定位，项目建设内容的功能够规划概括为“一中心、一基地、五区域”。所谓“一中心、一基地”表示本项目涵盖了满足“专业”与“大众”两方面的需求。单纯的“专业”会使项目变成传统意义上的加工制造园区，缺少与市场和消费群体的良好互动；单纯的“大众”会使项目变成没有产业依托的传统意义上的商业街区，不利于使商业氛围更上档次，缺乏后劲。“一中心”是指“文化旅游中心”，“一基地”是指“珠宝首饰与工艺礼品加工交易基地”。围绕上述两个主题，整个项目从功能上将分为五个区，即“生产加工区”、“展示交易区”、“文化旅游区”、“教育研发区”和“公共服务区”。一、生产加工区专为珠宝首饰和工艺礼品类产品的加工制造而划分的区域，除成品组装和加工外，与此类产品相关的配套零部件制造也包含在本区内。通过吸引更多同类型产品的加工与制造厂商进入园区，一方面使产业逐步产生集聚效益，降低生产制造过程中的产业链成本；另一方面，最大限度缩短产业制造与展示交易之间的距离，取消众多的中间环节，使产业更贴近市场。二、展示交易区专为生产厂家和批发零售商进行珠宝首饰与工艺礼品类产品交易和展示的区域。在这个区域里，厂家可以全面展示自身的产品，形成永不落幕的展览交易会。而专业批发商则可以利用具备集聚效应的交易区域进行专业产品的交易。根据展示和交易内容的不同类别，该区域内共包含6个子功能区：1、珠宝首饰展示交易区集中展示和交易珠宝首饰类产品。2、工艺礼品展示交易区集中展示和交易工艺礼品类产品。3、家居饰品展示交易区集中展示和交易家居饰品类产品。4、玩具与动漫产品展示交易区集中展示和交易各类玩具和动漫相关产品。5、民间创意展示交易区面向民间，收集各类自己设计制作的工艺、饰品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平台，通过发挥群众的创造智慧，使本项目的吸引力大幅提升。6、珠宝首饰与工艺礼品拍卖区该区域是对产品展示与交易功能的补充，通过提供专业的拍卖服务，面向高档珠宝首饰、限量版工艺礼品和民间孤品饰品等的交易。三、文化旅游区面向消费市场，以参与体验为主的区域，其目的是吸引更多的人群来本项目游览和消费，扩大项目影响。文化旅游区的建设将使本项目成为宝安区又一群众消费、休闲和旅游的中心。文化旅游区按其内容类别，包含四个子功能区：1、文化主题广场该广场以文化主题雕塑、文化小品为主，提供群众休闲和交流，并可以作为日常举办社区文化活动的场所。2、动漫主题体验区该区域主要是结合流行和经典动漫形象和动漫体验娱乐项目，面向青少年和时尚人群，提供如儿童动漫反斗城、动漫游戏城、动漫体验娱乐城和动漫玩偶制作等项目。3、酒文化体验与特色酒吧街该区域将集中全世界各地名酒，介绍和展示各地酒文化，建设顾客专用酒窖，定期举办品酒会，珍藏名酒交换和以酒会友活动。在此基础上，建设成特色酒吧街，引入特色文化表演项目进入酒吧街，建设小型露天电影放映场等，使本项目成为文化氛围浓厚的中高档消费区。4、休闲会所与俱乐部休闲会所和俱乐部面向园区内人员和市场消费群体，以及专为私人酒窖拥有者等提供小型聚会、休闲娱乐等服务，如餐饮、KTV、棋牌、沐足、水疗、SPA等。四、教育研发区配合珠宝首饰与工艺礼品产业主题，尤其是文化产业的特点，集中相关的设计开发与培训项目，不仅服务本园区内客户，更面向周边地区。本区域内包含两个子功能区：1、设计开发区本区域的核心内容是产品设计工作室和装饰工程与居家设计工作室。产业链条的上游环节基本集中在此，可以形成专业创意与设计基地，创意与设计成果既可以进入展示交易区进行直接展示和交易，也可以为园区内制造工厂所采用，装饰工程与居家设计工作室可以直接为周边日益增多的楼盘提供服务。2、培训区本区域内将集中各类培训项目，包括“珠宝首饰设计”、“珠宝鉴定”、“装饰工程设计”、“动漫设计”、“工业设计”等专业培训项目，也包括面向普通消费人群的培训项目，包括乐器培训、美术培训、舞蹈培训、茶艺培训、棋类培训等。通过上述项目的实施，可以使本园区成为周边地区内集中进行专业和群众培训的中心。五、公共服务区本项目中专为其他功能区提供公共服务的区域，共包含五个子功能区：1、珠宝质量鉴定中心与国内知名质量鉴定机构合作，在本园区内设立珠宝质量鉴定中心，通过提供中立的第三方鉴定服务，使在本园区内经营的商家遵守质量和诚信守则，也使来此消费的不同类型的消费者安心消费。同时，坚定中心还将定期举办专业知识讲座，以及为个人收藏爱好者提供鉴定等服务。2、会议与创意演播中心为充分考虑园区内中小型商家的需要，尽量降低其运营成本，园区将设立集中公共的会议与创意与演播中心，提供商家与客户召开会议，向客户进行创意设计演示的专业场所和设施，包括远程展示、大屏幕演播、专业演示文件制作、专业会议设施等。此类设施由于造价较高，中小商家由于使用频率并不高，因此自己配制不经济，而通过有需要时租用则可以大幅度降低成本，此类设施还可以考虑向园区以外的用户开放，以扩大本项目的影响。3、电子商务服务中心项目建设单位将专为本项目开设网上展示与交易平台，所有入驻商家可以通过该平台不受国界限制，与海内外商家开展交易和展示，也可以利用系统提供的专业服务进行在线支付和商家调查等，以确保交易的安全和快捷。4、物流服务中心面向园区内商家，提供及时、周到的物流运输服务，专门制定信息、 资金、人、货、车的立体分流路线和指挥中心，方便各项交易的开展。5、设计师公寓园区内专门为商家设立公寓设施，服务商家员工。第二节 项目的建设规划本项目的建设将在保留现有河西工业村建筑和基本道路格局的前提下，通过对现有建筑进行翻新、加固，对区间道路进行拓宽和修缮等，使其满足项目功能规划的需要。建设规划主要分为4部分，即“建筑单体规划”、“道路与园区规划”、“市政设施规划”和“园林绿化规划”。“建筑单体规划”主要结合功能规划，按照不同功能，对现有建筑进行改造和翻新。规划原则是依据建筑不同功能，对于同一功能的建筑采用同一色彩和风格的外部装饰，以区分园区内不同功能的建筑。对于建筑内部的改造，则视不同产业的具体特点，采用不同的改造方法。例如，对于珠宝首饰类加工制造工厂，由于其所占面积并不大，因此可以选择建筑体量较小的原有厂房，而对于工艺礼品类工厂，有些需要较大规模的生产面积和较大尺量的电梯运输条件，则可以考虑现有园区中建设期较晚的大厂房进行改造。对于园区内现存较多的员工宿舍，其改造方向可以重点考虑设计师公寓、创意设计工作室、乐器培训、艺术培训、休闲娱乐、酒窖储藏等用途，因为上述功能需要的面积不大，更多考虑的是环境和氛围，因此，完全有条件经过改造和翻新，使其满足功能需要。“道路与园区规划”是本项目建设规划的重头，因为根据本项目的功能规划可见，占地6万余平方米的园区内，将包含5大功能分区，每个功能分区内又包含若干子功能区，未来园区内工作人员与游览和消费人员的数量将比当前高出数倍甚至十几倍。如何很好地将这些人群分入到不同建筑内，并疏导整体人流，对于道路和园区规划提出了很高的要求。在园区规划中，结合河西工业区的建筑现状，找出面积足够大的露天广场比较有难度，因此，应重点考虑开辟现有建筑首层作为人流公共活动空间，创造有别于露天广场的另一番风情步行街，这样可以解决大量人员公共活动区域不足的问题，而且还可以创造出独一无二的别样情调。在园区靠近107国道一侧，重点安排文化主题广场，因为此位置高近周边已经相对成熟的商业街区，融入其中，可以带动整个园区的发展。在车位规划上，应考虑园区内现有道路比较狭窄的现状，可以选择在园区外部靠近河岸的区域，集中作为公共停车场；还可以结合园区道路翻新和改造，参考香港和澳门道路狭窄，但仍巧妙安排停车位的经验。在道路改造上，应为道路融入文化内涵，可以考虑按照不同的功能划分，将世界各地具有特色的街道风格融入到本园区内的街道翻新改造中。正因为本园区街道狭窄，但两侧建筑体量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低错落的现状。在改造规划中，可以充分利用这一现状。如果能够选择不同地域的街景，配合将两侧建筑的外墙及门面也改造成同样风格，则园区本身也可以成为一个文化旅游的热点，再将文化产品的展示、交易融入其中，则项目将会因此成为深圳西部的一个旅游亮点。“市政市规划”方面，重点包含对现有园区供电、供水、消防、通讯和排污等设施的改造。其中，应重新建设集中的变电站和消防中心，将现在的露天变压器、分散的消防系统改为室内干式变压器和集中的消防控制系统，以提升园区整体用电和消防安全水平。另外，借助道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行一次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。除上述考虑之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场、特色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。“园林绿化规划”方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑、喷泉、绿化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相应的树木、攀爬植物、花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。屋顶绿化也是本项目考虑的一个重点，由于园区内建筑高低错落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲、餐饮等设施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。第三节 项目总投资及构成本项目总投资预计为人民币33527.1万元，全部由项目建设单位自筹。项目各功能划分和相应的投资构成参见表1。 按功能划分的项目投资构成表 （表1）序号功能区项目名称占地面积(M2）建筑面积(m2)投资总额(万元)1生产加工区珠宝首饰加工厂1,000.003,000450.0工艺礼品与玩具加工厂1,000.003,000450.02展示交易区珠宝首饰展示交易区1,940.007,7603,238.0工艺礼品展示交易区942.005,6501,412.5家居饰品展示交易区2,845.0017,0683,413.6玩具及动漫产品展示交易区1,488.009,1102,277.5民间创意展示交易区 350.00 1,400280.0拍卖中心 470.00 1,880752.03文化旅游区文化主题广场（含园林景观）12,000.001,000560.0酒文化与特色酒吧街（含园林景观）22,548.699,9798,008.3动漫主题体验区1,460.007,3001,825.0休闲会所与俱乐部1,000.003,000600.04教育研发区创意设计中心620.005,0281,005.6培训中心1,000.003,000600.05公共服务区珠宝首饰质量鉴定中心291.00582174.6会议与创意演示中心1,000.003,000900.0设计师公寓14,000.0022,0006,600.0物流服务中心1,500.006,0001,500.0园区管理中心（含市政、电子商务平台、消防等）1,000.002,000600.06合计66,454.69111,75733,527.1本项目分四期，共3年建设完成，各期投资构成参见表2。按建设期划分的项目总投资构成表（表2）项目建设期起止时间总投资（万元）1期2017年3月至2007年12月6,684.02期2018年1月至2008年6月11,100.03期2018年7月至2009年12月7,800.04期2019年1月至2009年12月7,943.1合计2017年3月至2019年12月33,527.1第五章 项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为111,757平方米，修缮后的园区内物业租金等综合收益均价有望达到50元/平方米，原合约租金价格为18元/平方米，仅租金一项年收益约为3,621万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币8,000万元，按90年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约4年。项目建成后，年资金收益率约为31%。其中按项目产能80%计，每年交易额高达人民币200亿元。同时解决中、高收入就业2,000人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。第六章 项目的运营与管理第一节 项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单位在完成项目规划、立项和基础设施改造建设后，项目的招商和运营管理委托专业的商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公司、人员和技能的优势，突出“专业的人做专业的事”，从而确保项目能够在一开始就按照正确的方向开展。除此之外，项目将“合作” 作为管理的主要形式。其中，将重点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘市场机会。例如，项目建设单位与深圳世界贸易中心会开展合作，将项目列为该组织面向国际市场的重要出口展示和供应基地；与中国工艺美术学会旅游纪念品专业分会合作，将项目作为该学会的教学、研究和交易展示基地；与深圳市旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为深圳市涉外旅游景点之一等等。通过上述合作，一方面扩大了项目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。第二节 项目营销管理本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。所谓专业群体主要指业内制造商、批发商和设计商等，其根本的目的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围。所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化、娱乐和休闲购物活动的群体。对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧、酒文化专区、动漫体验、培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没，将通过举办一些具有影响力的活动来聚拢