（应用数学专业论文）对我国房地产宏观开发调控的研究.pdf

原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名：趁熏 日期： 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：莲垄圣 导师签名： 山东大学硕士学位论文 摘要 随着经济体制改革的深化和社会主义市场运行机制、政策、法规体系的初步 确立，我国房地产业伴随着整个国民经济的发展也取得了长足的发展，尤其是经 过多年以来的宏观调控，房地产业进入了相对快速平稳发展的阶段，成为我国国 民经济发展的支柱产业。房地产业因其投资数额巨大，不可避免地具有高风险性。 研究规避或减缓投资风险，探讨房地产业的宏观调控和建设用地控制对房地产业 的发展可能带来的影响，对促进房地产业稳定、有序、健康的发展具有重大意义。 有鉴于此，本文通过一系列的实证研究和分析，给出了相关的研究结果和结论。 1 本文收集了1 9 9 6 _ 2 0 0 5 年关于房地产投资、开发、销售等六个方面的指 标的相关数据，并通过数据分析给出了我国房地产业的现状与评价，结合国外房 地产业的发展经验，初步研究我国房地产业发展的基本规律。 2 提出了可能影响房地产业发展的指标体系，考虑到可能影响房地产业发展 的因素很多，本文利用主成份分析法对相应的指标体系进行了主成分分析，得到 了七个主要影响指标。 3 采用晟优，、褂髑、胁砌6 等数学软件对统计数据进行了趋势分析，建立 了相应的回归方程。通过与国外相同阶段的横向比较、分析、评价和预测了我国 房地产行业的现状和发展趋势。 4 鉴于我国房地产业发展的起步较晚，相关的管理与监督、调控体系尚不健 全，相关统计数据和分析样本相对较少，为此本文利用灰色理论中灰色预测方法， 采取定性与定量相结合的原则，提出一个简单的灰色预测模型来观测我国房地产 开发规模，从而为我国房地产宏观调控提供了理论上的支持。 关键词：宏观调控；主成份分析；线性回归；灰色预测 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t w i t ht l l ed e v e l o p m e n to fe c o n o i i l i cs y s t e mr e f o m 砸1 di n i t i a le s t a b l i s i l i n e n tl f 0 p e r a t i o n a lm e c h a i l i s m ，p o l i c y ，l a w sa n dd e c r e e si l lt h es o c i a l i s tm 砌( e t ，o u rc o u i l n y s r e a l t yb u s i n e s sh 嬲m a d ec o n s i d e r a b l ep r o g r e s sa l o n g 丽t l l 吐l ed e v e l o p m e n to fe n t i r e n a t i o n a l e c o n o m y e s p e c i a l l l ya r e rm a l l yy e a r so fm a c r o - c o n t r o l ，r e a l t ) rb u s i n c s s i 碰； e n t e r e dn os t a g eo fr e l a t i v er a p i d ，s t d b l ed e v e l o p m e m 趾db c c o m eap i l l a ri i l d t l s t 叮i l l t 1 1 en a t i o n a le c o n 砌cd e v e l o p m e n t r e a l t yb u s i n e s sh a si i l e v i 协b l el l i 咖r i s kb e c a u s eo f i t se n o 咖o l l 8i i l v e s t m e n ta m o u n t a v o i d i n g0 rs l o w i i l g l ei l l v c s 缸n e n tr i s k ，p 础i 1 1 9t h e p o s s i b l ee 行i e c t0 nt i l ed e v e l o p m e n to f 删t yb l i s i n e s so ft l l em a c r 0 c 伽舾d la n d c o i l s t n l c t i v el a r l dc o n t r o lh 嬲g r e a ts i g i l i f i c a n c ef o rp r o m o t i i l gm es t a b l e ，o r d e r l y ， h e 甜m yd “e l 叩m e n to ft h er e a l t yb u s i l l e s s t h e r e f o r e ，t h i sp a p l e rg i v 铬r e l a t i v er 豁e a r c h r e s u l t sa c c o r d i i 培t oas e r i e so fe l l l p i r i c ms t u d ya n d 删) ，s i s 1 t l l i sp a p e rc o l l e c tr e l a t i v ed a t aa ：b o u ts i xi n d e x0 ni n v e g 嘶e n to f 删t ) re s t a t e ， d e v e l o p m 饥t ，s e l l i n g ，e t c ，i 1 1l9 9 6 2 0 0 5 b yd a t a 跚a l y s i s ，w eg i v em ec u 盯e n ts i t u a t i o n 粕de v a l u a l i o no fo u rc o l l i l l r y sr e a l t yb u s i i l e s s w ea l s os t u d yt l l eb 嬲i cd i s c i p l i i l eo f o u rc o u i l t i y sr e a l t yb u s i n e s sc o m b i n gw 弛t h ed e v e l o p m e l l te x p 融e i l c eo ff 1 0 r e i 班 r e a l t yb u s i n e s s 2 w ep r o p o s et h ei n d e xs y s t e r i lp o s s i b l ya 腩c 血g 此d e v e l o p m e n to fr e a l t ) r b u s i n e s s c o n s i d 鲥【n gm 锄yo ff a c t o r s ，“sp a p e rc a 玎呵o u tt h ep r i n c i p a l lc o n l p o n e l l t 趾a l y s i sf 0 rm ec o 玎c 印o n d i n gi n d e xs y s t e l na n dg c ts c v 饥m a i l le i j f t i v ei n d e x 3 u s i n gm a c l l 锄a t i c a ls o 脚a r es u c h 硒e x c e l ，s p s s ，m a t l a b ，e t c ，w ec a 力y0 u tt h e t e n d e i l c ya i l a l y s i sf o rm es t a t i s t i c a ld a t a 觚de s t a b l i s hm ec o 盯e s p o n d i n gr e 莎e s s i v e e q u a t i o n b y 缸彻s v e r s ec o m p 撕s o n a i l d a i l a l y s i sw 汕f o r e i 盟， w ee v a j u a t ca n d 锄t i c i p a t et h ec u r r e n ts i t u a t i o n 锄dt r e n do ft l l ed e v e l o p m e n to fo l l rc o 吼缸y sr e a l t y b u s i n e s s 4 b e c a u s et h eb e g i f u l i n go fo u rc o u n 时sr c a l t yb u s i n e s si sl a t e ，r e l a t i v e m 锄a g e m e n t ，s u p e i s i n ga n dc o n 仰ls y s t e mi sd e f i c i e n ta i l ds t a t i s t i c a ld a 饥a n a l y s i s s a i 】叩l ei sl i t t l e ，w eu s et h eg r e yf o r e c a s tm e t l l o di nm eg r e yt l l e o 巧，t 撕n gt l l ep r i n c i p l e o fc o m b i n gq u a l i t a t i v ew i 廿lq u a n t i t a t i v e ，w ep r o p o s eas i m p l eg r e ym o d e lt 0o b s e r v et h e d e v e l o p m e n ts c a l eo fo u rc o l u l n y sr e a l t yb u s i n e s s ，n l e nw ec a i lp r o v i d eat l l e o i i e t i c a l 2 山东大学硕士学位论文 唧r tf o rt i l em a c r o - c o n n o lo f 0 1 1 rc o u n 缸y sr e a l t yb u s i l l e s s k e yw o r d s ：m a u c r o - c o n t r o l ；p 血c i p a lc o n 叩o n 胁t 觚a l y s i s ；l h l e a rr e g r e s s i o n ；g 1 e y f b 僦a s t 3 山东大学硕士学位论文 第一章引言 1 1 我国房地产投资与开发的现状 房地产是房产和地产的总称n q 】。由于房屋与土地有着不可分割的关系，而且 任何房屋都是土地上的附属物。因此通常把房产与地产合称为房地产。一般来说， 我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，也称为城镇房地产，本文讨 论的房地产也指这一含义。按照用途来划分，房地产可分为住宅和非居住用房两 大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。随着经济体制 改革的深化和社会主义市场运行机制、政策、法规体系的初步确立，我国房地产 业伴随着整个国民经济的发展也取得了长足的发展，正在朝着“国民经济支柱产 业 方向和目标迈进3 。尤其是经过多年以来的宏观调控，房地产业进入了相对平 稳发展的阶段。之后，为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，我国政府采取 了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设培养 成为促进国民经济发展新的增长点，房地产业也对国民经济的发展和人民群众生 活水平的提高产生了积极的影响m 】。 1 2 我国房地产业研究的目的与意义 房地产作为我国的一个新兴产业，经历了曲折的过程，从1 9 5 3 年以后，我国 房地产业发展的历程可以分为以下四个阶段四1 ： 第一阶段：( 1 9 5 3 1 9 7 8 ) 这一时期社会错误地把住宅作为福利产品，而否定 其商品属性，否定其价值，片面强调土地的资源属性及公有制，在生产的组织上 过分强调国家统一的计划经济，从而限制房地产业的发展。 第二阶段：( 1 9 7 9 1 9 9 2 ) 这一时期是我国不断探索社会主义市场经济、房地 产商品属性逐渐恢复的过程，是对住房属性认识提高，住宅投资、分配体制转化 和探索阶段。 第三阶段：( 1 9 9 2 1 9 9 8 ) 这一时期是房地产逐渐形成，并不断完善的阶段， 这一阶段的丰要特点是金融业与房地产业相结合，房地产业成为国民经济发展的 4 山东大学硕士学位论文 新的增长点。 第四阶段：( 1 9 9 9 一至今) 这一时期是我国房地产市场逐渐成熟的时期，但由 于房价快速上涨，使得人们对房地产的泡沫现象产生了疑虑。影响了房地产业的 发展。国家也注意到这个问题，发布了对房地产具有震撼力的二个文件，以加强 宏观调控。因此分析预测未来房地产的需求和供给量，对于稳定房价，保持土地 的适度开发和建立更合理的市场规则起到积极的作用。 本文拟从我国房地产业的发展历程入手，探寻房地产投资及发展的现状及问 题。分析我国商品房销售价格上涨的原因，并且研究各种政策对房地产投资的影 响，提出有效的模型及数学分析方法n 副。 通过建立城市房地产的预测调控模型，科学的预测市场需求量，优化投资开 发规模，使房地产市场供给和需求保持相对的动态平衡，只有这样才能使我国房 地产业走上稳定、持续发展的轨道。所得到的结果对我国政府的宏观调控有一定 的实际意义。 1 ，3 主要研究内容 鉴于此，本文将从以下几个方面展开研究： 第一章、对我国房地产业的研究发展情况进行叙述，提出本文主要研究方法 及研究思路，并加以创新。在对我国房地产业现状进行分析的基础上提出问题， 对前人的方法也进行了的总结。 第二章、收集我国1 9 9 6 年以来的房地产开发业的各项数据，进行分析和比较， 研究我国房地产发展的轨迹和现状，从而使得分析有的放矢。 第三章、利用主成份分析法，对影响房地产业的主要参数进行分析，得到七 个主要指标，研究发现，在我们选取的4 个方面1 2 个指标中，有7 个指标对于评 价我国房地产业发展水平具有决定性意义。实证证明本方法是确定对半结构化或 非结构化问题的主要影响因素之有效方法。 第四章、对我国房价上涨过快的原因进行研究，利用数学软件对主要参数进 行建模，主要是对我国土地开发面积进行分析，建立了回归方程，以其对我国房 地产宏观调控进行数据支持与参考。 第五章、建立一个简单城市住宅房地产开发规模的调控模型，该模型寻求城 山东大学硕士学位论文 市房地产市场损失最小化，提供房地产市场的最优化供给计划和最佳闲置水平。 为房地产市场调控管理更趋科学化提供有效的处理手段。 第六章、论文总结并对继续研究内容的展望。 1 4 主要创新点 由于我国房地产具有起步晚、不成熟的特点，所以现拥有的统计样本就不能 满足数学上的大样本要求，所以本文在总结前人研究的基础上，对我国房地产业 1 9 9 6 2 0 0 5 年的数据进行了分析与汇总，以直观的方式说明我国房地产业的变化趋 势及发展状况。具体的创新之处有：( 1 ) 根据年鉴数据进行数学分析，综合运用 各种数学软件，使我国房地产业的变化趋势直观的得以表现。( 2 ) 由于影响房地 产的价格因素很多，所以本文利用前人的主成份分析法对主要的影响参数进行分 析，筛选出重要的7 个主要因素。( 3 ) 对我国房价上涨过快的原因进行研究，利 用数学软件对主要参数进行建模，其中我国土地开发面积方面上，由于其受国家 宏观调控影响较大，所以根据其影响因素建立了多元线性回归方程，以其对我国 政府的房地产宏观调控进行数据支持与参考。( 4 ) 由于数据样本小，我们使用了 础( 1 ，1 ) 灰色预测模型；并在前人的基础上，提出一个简单的城市住宅房地产开发 规模的调控模型，该模型致力于寻求城市房地产市场损失最小化，提供房地产市 场的最优化供给计划和最佳闲置水平，为房地产市场调控管理更趋科学化提供有 效的处理手段。 6 山东大学硕士学位论文 第二章我国房地产业开发的现状数据分析 本章通过房地产投资、商品房开发、商品房销售、房地产企业经营等六个方 面的指标对我国房地产业的现状进行系统和综合分析。 2 1 房地产开发投资 2 1 1 房地产开发投资 房地产开发投资n 6 删指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法 人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的 包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办 公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程( 如道路、给水、排水、供 电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程) 的投资；不包括单纯的土地交易活 动。以下是我国从1 9 8 8 年至2 0 0 5 年的房地产开发投资额和相应投资曲线分别如 表2 1 和图2 1 所示。 表2 1 全国房地产开发投资额( 亿元) 1 9 8 81 9 8 91 9 如1 9 9 l1 9 9 2 1 9 9 3 2 0 7 4 62 2 6 5 42 1 0 9 73 3 6 1 67 3 1 2 0 1 9 3 7 5 l 1 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 8 1 9 9 9 、2 5 5 43 1 4 9 0 23 2 4 6 5 93 1 8 7 。3 73 6 1 4 。2 3 4 1 0 3 2 0 2 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 4 9 8 4 0 56 3 4 4 1 l7 7 9 0 91 0 1 5 3 81 3 1 5 8 3 1 5 9 0 9 2 数据来源：h 题p ：丛必盟墨l 丑缝。g 螋鲤甾墨i n 立g 中华人民共和因统计局2 0 0 6 年鉴 从1 9 8 8 至1 9 9 1 年我国房地产开发投资额处于缓慢增长期，开发投资额比较 低，最高不超过3 4 0 亿元，其中1 9 9 0 年比1 9 8 9 年还有所下降，仅为2 1 0 亿元； 从1 9 9 2 年至1 9 9 5 年处于快速增长期，其中1 9 9 2 年比1 9 9 1 年增长1 1 7 5 2 ，1 9 9 3 年增幅是1 6 5 ，1 9 9 5 年增幅为2 3 3 ( 扣除价格因素，实际增长1 7 8 ) ，增幅 回落8 4 ；从1 9 9 6 年至2 0 0 0 年是我国房地产业的消化调整阶段，1 9 9 6 年实际完 成的投资额3 2 4 6 5 9 亿元，比上年增长3 1 ( 扣除物价上涨因素，实际呈现负增 长) ，其间1 9 9 7 年还出现明显下降情况，2 0 0 0 年之后就一路攀升，增幅均在2 0 9 6 山东大学硕士学位论文 以上；到2 0 0 5 年实际房地产开发投资额已达到1 5 9 0 9 2 亿元人民币。 图2 1 我国房地产开发投资额曲线 2 1 2 不同用途的投资情况 按照中华人民共和国统计局的统计口径n 训，房地产投资额中按用途可分为土 地购置费、住宅投资( 包括别墅、高档公寓、经济适用房等) 、办公写字楼、商业 营业用房和其他组成啪1 。表2 2 列出了2 0 0 0 年、2 0 0 4 年和2 0 0 5 年按不同用途的 表2 2 全国按用途划分的房地产投资额( 亿元) 投资用途 2 0 0 02 0 0 42 0 0 5 0 5 0 4 增长率 1 土地购置费 7 3 3 92 5 7 4 52 9 0 4 3 71 2 8 1 5 2 住宅 3 3 1 1 9 88 8 3 6 9 51 0 8 6 0 9 32 2 9 3 别墅、高档公寓 2 7 0 0 11 0 7 3 6 51 0 4 9 4 12 2 麟 4 经济适用房 5 4 2 4 46 0 6 3 95 1 9 1 81 4 3 8 5 办公楼、写字楼 2 9 7 8 56 5 2 2 0 7 6 3 0 71 7 o o 6 商业营业用房 5 7 9 9 91 7 2 3 7 22 0 3 9 5 31 8 3 2 7 其它 7 9 4 2 31 9 4 5 3 82 2 4 5 7 21 5 4 4 8 投资总额 4 9 8 4 0 51 31 5 8 2 5l5 9 0 9 2 52 0 9 数据来源：缝验；幽凸盥s 垒选g q 监n 出豇也垂自中华人民共和国统计局2 0 0 6 年器 投资情况。从图中可以看出2 0 0 4 年和2 0 0 5 年的各种投资额都比2 0 0 0 年有了较大 的增长。其中住宅投资额涨幅最大，别墅、高档公寓在经过高速增长后进行衰减， 而经济适用房的投入更是严重下滑，2 0 0 5 年的投资额比2 0 0 0 年的还低。所以有必 要加大经济房的开发投资额。2 0 0 4 年及2 0 0 5 年的住宅投资额占房地产总投资额的 山东大学硕士学位论文 6 7 1 6 及6 8 2 7 ，都占2 3 以上。2 0 0 5 年的住宅开发投资额已达1 0 8 6 0 9 3 亿元。 和2 0 0 4 年相比，涨幅达2 2 9 。图2 2 为2 0 0 5 年的投资分配柱状图。其中横坐标 为卜7 与表2 2 中的编号相对应。其中2 号为住宅投资额。很明显，普通住宅开 发已经占据开发的主体。 lf ) ( ) ( j ( j潺巍 戮 | 羔i i 爹i 毫i 缓j 鹭j 黧荔；鬟；黪：毫羹垮麓簇鬻夏荔毫缀；鬻i i 溺 8 0 ( ) 0缀黛缓麟鬻缀溺缀戮鬃鼷戮缕渊 6 0 0 0缀麟蓥 4 ( ) 0 0缓黧 嚣誊圈薯蕊圈 2 0 0 0 誓 l234567 2 2 土地开发 图2 2 我国房地产开发投资分配额柱图 表2 3 列出了全国2 0 0 3 2 0 0 5 年的土地开发情况，这三年中除2 0 0 4 年的完成 土地开发面积和2 0 0 5 年的购置面积有所下降外，都有所增长。且增长率变化过于 明显。这主要是三种土地开发类型受国家宏观调控的影响过大。由于政策的原因， 2 0 0 5 年比2 0 0 4 年待开发面积减少3 0 9 6 以上。 表2 3 全国2 0 0 3 2 0 0 5 年的土地开发面积( 万m 2 ) 同比增长同比增长 类型 2 0 0 32 0 0 42 0 0 5 ( )( ) 本年完成土地开发面积 2 2 1 6 6 31 9 7 4 0 21 0 9 粕2 2 6 7 6 21 4 8 7 本年待开发面积 2 1 7 8 2 63 9 6 3 5 38 1 9 6 2 7 5 2 2 o3 0 5 6 本年购置土地面积 3 5 6 9 6 53 9 7 8 4 71 1 4 5 3 8 2 5 3 7 3 8 5 数据来源：h 逝：丛蹬盥啦啦。霉皿篮缁璺i 鱼盘i z 中华人民共和国统计局2 0 0 6 年鉴 2 0 0 5 年待开发土地面积排名前五位的是江苏省( 3 9 8 1 3 万聊2 ) 、广东省( 3 2 4 5 1 万 m 2 ) 、北京市( 2 9 1 4 8 万m 2 ) 、重庆市( 2 0 4 6 3 万m 2 ) 、山东省( 1 8 5 0 0 万朋2 ) 。这 五个省、市的待开发面积占全国待开发面积的一半以上。本年度购置土地面积中 山东、广东、江苏分别位于前三位。分别是3 7 3 5 9 万朋2 、2 8 9 4 1 万朋2 和2 8 4 8 8 9 山东大学硕士学位论文 万聊2 。还有辽宁、四川、河南等省也超过2 0 0 0 万m 2 。以上六省加和占全国总土 地购置面积的4 1 7 4 。 表2 4 全国按用途划分的房地产投资额( 万m 2 ) 1 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 开工面积 1 3 1 8 7 61 4 0 2 7 02 0 3 8 7 92 2 5 7 9 42 9 5 8 2 6 施工面积4 6 5 3 7 14 4 9 8 5 55 0 7 7 0 15 6 8 5 7 66 5 8 9 6 9 竣工面积 1 5 2 0 7 51 5 8 1 9 7 1 7 5 6 6 62 1 4 l o 8 2 5 1 0 4 9 实际销售面积 1 5 8 1 9 79 0 1 0 21 2 1 8 5 31 4 5 5 6 51 8 6 3 7 1 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 开工面积 3 7 2 9 4 2 4 2 8 0 0 55 4 7 0 7 56 0 4 1 3 96 8 0 “4 施工面积 7 9 4 1 1 79 4 1 0 4 01 1 7 5 2 6 o1 4 0 4 5 1 41 6 6 0 5 3 3 竣工面积 2 9 8 6 7 43 4 9 7 5 84 1 4 6 4 14 2 4 6 4 95 3 4 1 7 o 实际销售面积 2 2 4 1 1 9 2 6 8 0 8 33 3 7 1 7 63 8 2 3 1 65 5 4 8 6 2 改据来源：1 9 9 9 年以前的来源于参考文献f 1 1 ，1 9 9 9 年以后数据来自h 怕：n 呲s t a t s 鲫v - t i 硝n d s i 中华人民其和国统计局2 0 0 6 年鉴 图2 3 我国商品房开1 二、施工、竣工面积、销售面积曲线 2 3 商品房建设 表2 4 和图2 3 分别列出了我国自1 9 9 6 年2 0 0 5 年的商品房开工、施工、竣 工的面积和曲线。不难看出，我国的施工面积快速增长，开工面积、实际销售面 积、竣工面积平稳增长。尤其值得注意的是在2 0 0 5 年的实际销售面积还略大于竣 l o 山东大学硕士学位论文 工面积。 表2 5 我国商品房按用途划分的新开工面积( 万，1 2 ) 类型 2 0 0 3 开工2 0 0 4 开工2 0 0 5 开工 住宅用房 4 3 8 5 3 94 7 9 4 9 05 5 1 8 5 0 1 其 别墅公寓 2 3 4 9 2 92 9 7 5 6 92 8 3 4 9 7 小 经济适用 5 3 3 0 5 84 2 5 7 4 93 5 1 3 4 5 2 办工、写字楼 1 4 6 6 8 91 7 0 4 1 91 6 7 1 1 0 3 商业营业用房 6 7 0 6 8 07 7 9 0 8 l7 6 7 5 4 7 4 其它 2 6 7 9 9 62 9 6 9 9 63 5 3 2 7 9 合计 5 4 7 0 7 56 0 4 1 3 96 8 6 0 4 4 数据来源：h 衄：纽幽l 豳啦，g 必姐缅妇出d 墨j z 中华人民共和国统计局2 0 0 6 年鉴 图2 42 0 0 5 年的商品房按用途划分的开工面积 表2 5 列出我国2 0 0 3 2 0 0 5 年的商品房按用途划分的新开工面积。可以看出， 2 0 0 4 年商品房开工面积6 0 4 1 3 9 万m 2 ，比上年2 0 0 3 年增长1 0 4 3 ：2 0 0 5 年商品 房开工面积为5 5 4 8 6 2 万肌2 ，比2 0 0 4 年增长1 3 5 6 。2 0 0 5 年的商品房开工面积 中，住宅、办公写字楼、商业营业用房分别占8 0 4 4 ，2 4 4 ，1 1 1 9 。如图2 4 所示。 2 4 商品房销售 表2 6 列出了我国2 0 0 4 年和2 0 0 5 年我国按用途划分的商品房销售面积和平均 销售价格。 山东大学硕士学位论文 表2 6 我国商品房按用途划分的销售面积和平均价格 2 0 0 42 0 0 5 类型 销售面积 j r 均价格 销售面积平均价格 ( 万垅2 )( 元朋2 )( 万，1 2 )( 元m 2 ) 住宅用房 3 3 8 1 9 92 6 0 8 4 9 5 8 7 82 9 3 7 1 其 别墅公寓 2 3 2 3 0 5 5 5 7 62 8 1 8 4 4 5 8 3 4 中 经济用房3 2 6 1 81 4 8 23 2 0 5 0 11 6 5 5 2 办工、写字楼 6 9 2 4 9 5 7 4 41 0 9 6 2 36 9 2 3 3 商业营业用房3 1 0 0 2 93 8 8 44 0 8 1 3 85 0 2 2 4 其它6 1 8 6 22 2 3 57 2 0 7 82 8 2 9 合计3 8 2 3 1 62 7 7 85 5 4 8 6 23 1 6 8 t 据来源：h t t d ：帽rs t a t s v c i l 崩s i n d s i 中华人民共和因统计局2 0 0 6 年鉴 ( 1 ) 销售面积 2 0 0 5 年的商品房总销售面积为5 5 4 8 6 2 万聊2 ，比2 0 0 4 年增长4 5 1 3 ；住宅、 办公写字楼、商业营业用房销售面积分别为4 9 5 8 7 8 万m 2 、1 0 9 6 2 3 万m 2 、4 0 8 1 3 8 万聊2 ，分别比2 0 0 4 年增长4 6 6 2 ，5 8 3 0 ，3 1 6 5 。住宅销售面积占整个销售 面积的8 9 3 7 ，其他各用途在总销售面积中各占1 9 7 6 、7 3 6 、1 3 。2 0 0 5 年 个人购买商品房面积瞳”为4 7 0 6 3 6 万m 2 ，比上年增长2 5 4 ，占商品住宅销售面 积的9 4 9 l 。 ( 2 ) 销售价格 图2 5 列出了2 0 0 4 年和2 0 0 5 年的全国各类商品房的平均销售价格比较情况， 2 0 0 5 年全国商品房的销售平均价格为3 1 6 8 元m 2 ，比2 0 0 4 年提高1 4 0 4 ，住宅 价格上涨1 2 6 2 ，其中别墅公寓增长4 6 3 ，经济用房上涨1 1 6 7 ，其他的都有 所增长。商业营业用房增长最大，接近3 0 。 图2 52 0 0 5 年和2 0 0 4 年商品房销售价格比较 山东大学硕士学位论文 表2 7 我国房地产经营状况表( 万元) 经营收入r 十地转让销售收入 出租收入其他收入税金附加 营业利润 1 9 9 61 9 6 8 7 8 5 01 2 0 3 3 7 8l5 3 3 7 6 4 72 9 9 8 9 92 8 4 6 9 2 69 2 7 7 7 91 7 9 8 0 5 1 9 9 72 2 1 8 4 5 5 71 0 3 2 8 4 71 7 5 5 2 0 6 l 3 8 7 8 7 83 2 1 1 7 7 01 0 4 2 1 4 3 1 0 3 4 6 2 1 9 9 82 9 5 1 2 0 7 8 1 3 2 2 4 5 42 4 0 8 4 0 9 74 9 3 1 9 23 6 1 2 3 2 51 3 8 8 1 3 41 0 6 5 6 5 1 9 9 93 0 2 6 0 l0 81 0 3 2 4 9 22 5 5 5 0 2 4 56 2 7 4 0 8 3 0 4 9 9 6 31 4 5 3 6 1 1 3 5 0 9 2 6 2 0 0 0 4 5 1 5 7 1 1 91 2 9 6 0 5 43 8 9 6 8 2 1 59 5 3 2 3 73 9 3 9 6 1 32 1 4 5 7 0 47 3 2 8 3 6 2 0 0 15 4 7 1 6 5 5 51 8 8 9 8 9 44 7 2 9 4 1 9 41 1 7 3 4 5 3 4 3 5 9 0 1 42 7 3 4 5 4 9 1 2 5 4 7 3 8 2 0 0 2 7 0 7 7 8 4 7 82 2 5 1 3 1 l6 1 4 5 7 9 9 01 4 4 5 7 2 85 6 2 3 4 4 93 7 0 1 4 5 82 5 2 9 1 4 8 2 0 0 39 13 7 2 7 3 42 7 9 7 2 0 08 1 5 3 6 8 8 l1 6 4 3 3 3 55 3 9 5 3 1 8 4 9 3 7 2 2 7 4 3 0 3 6 5 5 2 0 0 41 3 3 1 4 4 6 0 84 1 0 0 9 1 71 1 7 5 2 2 0 4 l3 0 5 5 7 6 58 4 6 5 8 8 44 1 3 0 4 0 98 5 7 9 6 5 l 2 0 0 51 4 7 6 9 3 4 6 83 4 1 4 3 1 41 3 3 1 6 7 6 8 22 9 0 2 8 7 6 8 2 0 8 5 9 68 4 5 2 5 3 611 0 9 1 8 9 6 数据来源：h 蛳：纽凸强岛a 纽幽如国自也鲴中华入民共和国统计局2 0 0 6 年鉴 2 5 房地产企业经营情况 我国房地产开发企业的经营收入从1 9 9 6 年的1 9 6 8 7 9 亿元猛增到2 0 0 5 年的 1 4 7 6 9 3 5 亿元。除1 9 9 9 年增长2 5 3 及2 0 0 5 年增长1 0 9 3 外，其他年度都有2 0 以上的增长率，其中2 0 0 0 年的增长率几乎达到5 0 。这说明房地产效益不断增长 的同时，国家对于房地产业的税收政策的变化越来越依赖于市场调节。参见表2 7 。 2 0 0 5 年的土地转让收入、商品房销售收入、房屋出租收入和其它收入分别占 全年经营收入的2 3 l 、9 0 1 6 、1 9 7 、5 5 6 。2 0 0 5 年的利润总额为1 1 0 9 1 9 亿元，比2 0 0 4 年增长2 9 2 8 。而房地产业上缴的税金却提高了一倍还多，达到 1 0 4 6 4 。由以上我们可以得出结论，房地产开发是政府和房地产企业共赢。 表2 8 我国房地产企业数目( 个) 企业内资港、澳、台投外商 就业人数 年份比例比例 比例 个数企业资企业投资 ( 人) 1 9 9 82 4 3 7 81 9 9 6 08 1 8 8 3 2 1 41 3 1 8 1 2 0 44 9 4 8 2 5 8 8 8 1 9 9 9 2 5 7 6 22 1 4 2 28 3 1 5 3 1 6 71 2 2 9 1 1 7 34 5 5 8 8 0 2 5 7 2 0 0 02 7 3 0 32 3 2 7 78 5 2 5 2 8 9 91 0 6 2 1 1 2 74 1 3 9 7 1 9 4 2 2 0 0 l2 9 5 5 22 5 5 0 98 6 3 2 2 9 5 9l o 0 1 1 0 8 43 6 7 1 0 6 2 3 1 9 2 0 0 23 2 6 1 82 8 6 5 78 7 8 6 2 8 8 48 8 4 1 0 7 73 3 0 “3 4 0 0 9 2 0 0 33 7 1 2 33 3 1 0 78 9 1 8 2 8 4 07 6 5 1 1 7 63 1 7 1 2 0 5 3 5 5 2 0 0 45 9 2 4 25 3 4 9 59 0 3 0 3 6 3 96 1 4 2 1 0 83 5 6 1 5 8 5 4 2 8 2 0 0 5 5 6 2 9 05 0 9 5 79 0 5 3 3 4 4 36 1 2 1 8 9 03 3 6 1 5 1 6 1 5 0 数据来源：h 丝p ：纽塾型：s 盐墨q 里鲤绚自也d 自中华人民共和国统计局2 0 0 6 年鉴 山东大学硕士学位论文 2 6 开发企业及就业人数 我国房地产开发企业从1 9 9 8 年的2 4 3 7 8 个增加到2 0 0 5 年的5 6 2 9 0 个，平均 就业人数也相应的从8 2 5 8 8 8 人增加到1 5 1 6 1 5 0 人，几乎是成比例增加。从表2 8 中我们还可以看出，内资房地产业的数目占所有企业总数呈连年增加的趋势。而 港、澳、台投资企业及外商独资企业的数目却有所减少。将企业利润也纳入思考， 可以发现我国房地产企业的利润从2 0 0 0 年后就呈现增长势头。虽然平均利润变化 剧烈，但总起来看陇1 ，这些年还属于较低水平，利润率仅为6 9 7 。 2 7 本章小结 本章依据中华人民共和国统计局年鉴数据为主要参考数据，对我1 9 9 6 2 0 0 5 年的数据从房地产投资、土地开发、商品房建设、商品房销售、房地产企业经营 情况和房地产开发企业数及就业人数六个方面进行了分析，以图示方式形象化的 显示了我国目前房地产业的发展趋势及发展状况。结果表明，在我国房地产业投 资额及土地开发面积稳步增长的同时，商品房建设及销售却上升较快，而房地产 企业的利润大幅度增长和整个房地产业的低利润率却形成鲜明的对比，为后面章 节的论述进行数据分析上的准备。 1 4 山东大学硕士学位论文 第三章决定房产需求的主成份分析 3 1 前言 随着中国宏观经济的高速增长和人民牛活水平的不断提高，全国的房价呈现 不断上涨的态势。住宅与人民生活密切相关，也是构成城市或地区竞争力的重要 因素。决定房产的因素很多，从宏观方面来讲有国民生产总值、利率、货币供给 量、通货膨胀等；从需求角度有城市人均可支配收入的增加、城市人口和人均居 住面积的增加、城市化进程及城市的房地产级差地租等；从供给方面有土地供给、 成本因素等等嘲。本章利用数学软件对影响我国房产需求角度的因素进行主成份 分析。 3 2 主成份分析 3 2 1 主成份分析法介绍 主成份分析法乜 2 5 1 ，也称因子分析法，最早是由美国心理学家 c 7 l 口，五啜勋绷，批掰于1 9 0 4 提出，其基本思想是将实测的多个指标，用少数几个潜 在的相互独立的主成分指标( 因子) 的线性组合来表示，构成的线性组合可以反 映原多个实测指标的主要信息。使得分析与评价指标变量时，能够找出主导因素， 切断相关的干扰，做出更为准确的估量与评价。 3 2 2 主成份分析法的数学模型和步骤 主成份分析法实际上是把人们在决策过程中的思维过程层次化、数量化，并 用数学方法为分析、决策、预测或控制提供定量的依据。主成份分析数学模型是： e = 彳1 1 z ，i + 4 i 乙2 + + 彳。l z 。 e = 彳1 2 z ，l + 4 2 z ，2 + + 以2 z 埘 = 4 i 。z ，i + 彳2 。z ，2 + + 么。z 。 如果存在量纲的影响，就需将原始数据标准化，本文所采用的数据就存在量 纲影响。 山东大学硕士掌位论文 彳= k 上。= ( 口，口：，口。) ，r 口，= 五口，尺为相关系数矩阵，丑，口，是相应的特 征值和单位特征向量，五如丸0 。 主成份分析法的主要步骤为： 1 对肌个变量( 指标) 墨，x ：，x 。的靠次观测数据阵 x = x i ix 1 2 x 2 lx 2 2 x i ix 。2 2 对原始数据标准化，标准化的目的是使单位不l 司的各项指标值之i 司具有司 比性，具体做法如下： 匕= k i ) 墨 其中石= ；| ；l 慨置= 击喜k i ) 2 ( f - 1 2 ，川r - l ，2 ，m ) 为方便起见，标准化的数匕仍记为以。 3 计算掰个变量的相关系数阵r = h 】。辨其中。= 亲j 喜x 打x 矿 其中 ( f ，= 1 ，2 ，聊) 4 计算r 的特征值和特征向量，设求出的五如以o 是r 的特征值， 口。，口：，口。是相应的特征向量，则可得到一组主成份用z 。表示。 z 口= 口，x f ( 江1 ，2 ，聊) 5 确定主成份的个数，一般称以丑为第k 个主成份的贡献率，称 以丑为前k 个主成份的累积贡献率。当其8 5 时，提取前k 个主成份就 够了。对后面的m k 个丰成份可忽略不计。 1 6 胁 抽 脯k k 山东大学硕士学位论文 3 3 实证分析 3 3 1 指标体系的选择 房地产开发的影响因素很多，这反映了一个我国或一个地区的综合实力。因此， 应该全方位地从我国社会经济系统的各个领域去选择指标。本文在指标体系的建 立上遵循了完备性、功能性、可比性和层次性原则。选取了4 个层次1 2 个方面共 1 2 个指标以较为全面地反映各城市房地产发展的实际情况。本文所选取的指标体 系如表3 1 所示，主要数据如表3 2 所示。 表3 1 对我国房地产所选取的经济指标 层次二级指标具体变量 城市总人口 x 1 消费水平 ) ( 2 城市人口 就业人数 x 3 人均可支配收入 x 4 商品房施工面积 x 5 竣工面积 x 6 建设 竣工价值 x 7 开发企业收入 x 8 固定资产投资建设总规模 x 9 投资及土地情况 土地开发面积 x 1 0 平均销售价格 x 1 l 销售 商品房屋销售面积 x 1 2 3 3 2 指标的主成份分析过程及结果 本文运用著名统计分析软件盯髑1 2 0 对上述1 2 个指标进行计算处理。首先对 原始数据进行标准化处理，以消除观测量纲的差异及数量级的影响，使标准化后 的变量均值为o 方差为l ，然后运用渊1 2 0 对标准化后的数据进行主成份分析， 具体做法如下： 山东大学硕士学位论文 表3