二手房全攻略.doc

年末迎来淘二手房好时机“一般来讲，一套房子的使用寿命是50年，每年有2%的折旧率，购房者在与房东砍价时一定要算一下折旧，这一折下来就是好几万。另外，二手房的楼层、朝向、小区环境和室内装修等都可作为砍价的条件。”业内人士王新颜表示新房价格是开发商说了算，但二手房房价的决定权在房东手上，买卖双方有多次见面机会，因此购房者应抓住时机还价。相对其他二手商品折价变卖不同，房子在房价不断上涨的背景下房东出手时或多或少都能赚上一笔，只是不同时期房东会有不一样的预期。从某网二手房数据监控中心的数据来看，12月3日-9日武汉二手住宅挂牌均价8302元/平方米，较上周下跌25元/平方米，环比下跌0.3%，可见年末房东不约而同地在降低对自己房子的预期。年底不少房主尤其是做生意的房主可能会需大笔资金，或者改善性置业者需要卖掉一套再买房子，此时就会出现急用钱的房源大量上市，买房人也有机可乘。目前还有一两个月的机会，春节时买卖双方基本上会无心交易，从历年来看年后的房价几乎都会例行上涨。”选购二手房必知的八大妙招第一招：地理位置是关键地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。第二招：房屋质量看周详房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前北京二手房市场而言，上世纪80年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。第三招：户型面积要选好上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。第四招：房屋产权验仔细在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。第五招：装修结构弄清楚二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。第六招：屋内配置细查看购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。第七招：物业杂费看真切算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。第八招：探访邻里是否和睦邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。古有三十六计，语源于南北朝，成书于明清。而今买房也蕴含不少计谋，这些计谋帮助购房者顺利置业。本期整理了买房必看的二十四计，希望能给到帮助。一计：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。二计：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。三计：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。四计：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方式上再优惠些。五计：不停地找物业的缺点，要求降价。六计：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。七计：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。八计：带着5000元，说只要价格合适就马上决定购买。九计：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。十计：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。十一计：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。十二计：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。十三计：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。十四计：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。十五计：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。十六计：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。十七计：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。十八计：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目最优惠的价格。十九计：找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价；或者声东击西，探知更便宜的价格。二十计：要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修。二十一计：先选一个比较次一些的单元把价格谈好，再要求以同样的价格买更好的单元。二十二计：告知对方自己买此物业主要想用于出租，但因自己不在国内也没有时间，借此提出是否能帮助出租事宜，并要求送装修及家电。二十三计：告知对方自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠的价格才能带来更多买家。二十四计：记住，比购房者的时间更宝贵的是房产商的时间，故意拖延时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次都要求更便宜的价格。切勿因担心“过了这个村就没有这个店”，而急于下订。与房主“斗智斗勇” 二手房砍价秘籍重现江湖 武汉房地产门户-亿房网 2012-12-07 08:44 红网 字号：T|T0位网友发表评论以目前市场来看，房价还是过高，那么怎么跟房主“斗智斗勇”，以最优惠的价格买到最满意的二手房呢？1、心态平稳莫恐慌购房人恐慌着急的心态，看一次房就想抢购的兴奋，非常不利于在与业主的讨价还价中占得先机。心态一定要平稳，多与业主谈判几次，不要表现的过于急躁。2、了解房屋详情 发现房屋缺点再 好的房子，都有缺陷!在购房前，购房人一定要自己，或者在中介协同下对房屋所在的社区，房屋本身，及所有房屋设施做充分的了解，现场看房时不要只看到房屋 的优点，更应该充分发现房屋的缺点。比如社区环境、物业质量、设备损耗情况、房屋前后景观视野、邻居情况等各个方面都尽量挑些毛病，这些房屋的硬伤恰恰是 你在与业主谈判时压低房价的最珍贵的筹码。3、了解均价行情 知晓其他情况在购房前，购 房人一定要对所在社区近一年来的房价走势做些了解，对社区同类户型的成交均价做到心中有数，这样才能在与业主谈判时有一个明确的价位目标，切记盲目谈判。 此外，目前的优质房源肯定不会仅有你一个买家，在你与房东谈判时，也尽可能想办法知晓其他“竞争对手”的情况，比如其他购房人的报价情况，紧迫度等，不要 一味的最求低价而失去心仪的好房子。4、价格实在不能降时 从其他费用入手购房者如果在与房东谈判房价时,实在没有办法让房东再便宜了,那么可以考虑要求房东来承担一部分这些费用，小账不可不细算，这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元，如果房东愿意承担一部分，也能使你购买房屋的总价格有所下降，毕竟是能省一点算一点。购房人在面对业主时要想顺利的砍价，就要做好功课，对房、对人、对费用都要做到心中有数，这样才能在砍价时占得优势。提醒广大购房人砍价一定要适可而止，不能太贪，砍价时要根据房屋的实际情况制定砍价策略，不要为了一味的杀价和错失了好机会。来源：亿房网(/rsfzc/542678.shtml)1.房屋面积房屋面积与房屋价格直接相关，而房屋面积有很多种不同的叫法，因此，购房者首先要了解相关的概念，以避免在购房过程中上当受骗。无论新房还是二手房，现在房屋基本上是以成套建筑面积计价的，而产权证上一般标明的也是建筑面积，但是建筑面积和使用面积是有一定差距的，因此购房者有必要详细了解一下房屋的建筑面积、使用面积等，以确认房屋的使用率。(1 )套内建筑面积。房屋的套内建筑面积由套内的使用面积、套内墙休面积、阳台建筑面积三部分组成。(2 )套内使用面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用呵秘为套内卧窜、起居室、过厅、过道、厨房、卫牛间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯接自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井计入使用面积;套内墙面装饰厚度计入使用面积。(3 )套内墙体面积。套内端体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。(4 )套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。2.房龄土地使用权是有年限的，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权出让最高年限按照下列用途确定，居住用地70年。工业用地50年，教育，科技、文化、卫生、体育用地50年，商业，旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。而土地和房屋是合一的，即“地随房走、房随地走”。而购买二手房时，土地使用权年限通常减少了数年，因此购房者在购房时要了解一下该房屋所占用范围内土地的使用权年限，房屋的剩余使用年限即按原国有土地使用权出让合同或转让合同和国有土地使用旺规定的出让年期减去已使用的年限计算。由于有的二手房外表被装饰得焕然一新，从外表上并不能真正识别房屋的年龄，因此准确了解房屋的真实年龄后，可以做到胸有成竹，并可作为讨价还价的依据。3.房屋及小区的环境购房者需要考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施，小区的绿化环境如何、是否清洁卫生，周围是否有无法忍受的噪音干扰，购房者可选择白天晚上分别考察多次，因为有些问题在白天是显示不出来的。并可向小区其他业主询问，因为他们是最了解小区环境的人，了解一下小区的各种状况。查看小区的交通是否便利，周边是否有配套的学校、医院、超市、商场等。4.房屋质量和格局一是房屋的主体结构是否有明显缺陷，房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象，如果想查看得更为准确，可选择下雨天去看房，因为房屋的这些缺陷在雨后会一览无余。如果这些问题被装修和装潢所掩盖，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。除了房屋质量，其次就是房屋的格局了，一般来讲南北通透的板楼是最适宜居住的，另外就是卧室、客厅、厨房等格局是否能满足自己的要求，房屋的采光是否充足。5.房屋的内部设施如上下水管道、电线、网线等以及外部的配套设施舒适的环境离不开水、电等的通畅，因此要检在一下上下水能否正常使用，电路是否通畅，网线是否接通。要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水足否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。对于高层的建筑，还要考察电梯的运营情况。作为购房者，应明确白己所需房子的各种情况。除进行上述考察外，对房屋原使用情况进行细致的了解有时也是非常必要的。6.小区的物业管理现在的成熟小区，物业管理是个非常重要的事项，因此物业管理公司服务水平的高低直接关系到业主的居住。现实中，业主与物业管理公司发生纠纷的案件也屡见不鲜。物业管理足指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务和约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。考察一个小区的物业管理环境，要去小区进行实际查看保安人员和管理人员的素质、装备、服务态度，小区的卫生环境、绿化环境、车位使用情况、电梯等设备是否能正常运行等，并可向小区其他业主进行询问公共维修基金的情况、业主委员会的成立情况等。随着网络的发展，现在新兴的小区一般都在网上有自己的主页，业主可以充分发表自己的想法和意见，因此登录网站了解小区也是个不错的选择。另外还要了解一下物业的收费标准，是否属于可承受的范围，以免出现“买得起房却住不起房的情况。通过以上的介绍，相信可以为大家在日后购房二手房时，提供一个看房标准。来源：亿房网(/rsfzc/543264_2.shtml)来源：亿房网(/rsfzc/543264.shtml)部分买家嫌中介费有些贵我市一家房地产中介公司负责人告诉记者，一般来说，租房子很多人都愿意找中介，因为将一个月的房租作为中介费，大家都可以承受而且还觉得中介有保障；可对于买二手房的中介费很多买主都觉得收得有些高。据介绍，为了尽可能少掏点钱，那些通过中介买房的人，目前比较常见的解决办法就是“中介会建议买房者尽力跟卖房者讨价还价，而中介有时也会极力从中帮忙协调”；另外，有些中介公司往往也会在中介费用上有所让步，毕竟成交一笔，尽管少挣点，但也比没有成交好。买方杀价、卖方降价，买卖双方都觉得自己有点儿亏。虽然大家都知道中介是比较安全的“担保人”，但为了省下这笔中介费，很多买主还是希望能跟卖方私下交易，而卖方也不希望买方为了少掏中介费在房价上找齐，所以也就会出现一些私底下买卖房屋的群体。避开中介交易风险增加对于许多二手房买卖双方避开中介公司进行交易的现象，业内人士认为为了尽可能避免交易风险，买卖二手房还是应该找中介公司，特别是应当找一些品牌中介公司来交易。业内人士表示，现在二手房交易过程比较复杂，既要出具住房证明，缴纳住房维修资金，还要进行挂牌、网签等等手续，从签订合同到真正过户至少需要一到两天时间，很多要求买卖双方同时在场，一旦双方时间不凑巧，可能需要的时间会更长，这期间如果没有中介公司作担保，买卖双方签订合同之后买方支付的定金很难保证。对于产权明晰的二手房来说，私下交易的风险主要在定金上；而对于有纠纷的房子，如果私下进行交易，很可能会出现钱已经支付，但是却无法过户的情况。譬如，某已购公房夫妻双方其中一方已经去世，另一方将此房出售，买卖双方私下进行了交易，但是在过户时却发现过户必须卖方双方都要在场，而这种情况，如果通过中介公司，他们会提前处理这一问题，将房子通过正常程序，先继承给卖方一人，然后就可以顺利进行买卖双方过户。“二手房买卖之间的事情太多了，有很多都是一般购房者想不到的，往往到过户才发现房子根本没法交易，但是这些事情在我们公司就不会出现，因为从业多年，我们对房屋可能存在的一些问题都会提前进行处理，这样方便买卖双方顺利过户。”业内人士表示，尽管避开中介私下交易会省中介费，但是，同总房款相比，中介费毕竟还是毛毛雨，为了顺利买到房子，通过品牌房地产中介公司操作还是非常有必要的。来源：亿房网(/rsfzc/544209.shtml)年底买房好时机 入手二手房如何防被骗？ 武汉房地产门户-亿房网 2012-12-14 08:51 广州日报 字号：T|T0位网友发表评论年底是购买二手房的好时机，但是很多购房者担心被骗，如何才能防骗呢？业内人士：多渠道了解房屋信息记者采访房地产业内人士廖德源了解到，在购买二手房时，应该多渠道了解房屋信息。买房不像买衣服、买手机，穿腻了、用厌了就可以换一换，在买房的问题上应该慎之又慎。像林先生这样的刚需购房者，配套成熟、离工作单位较近的二手楼是个不错的选择。廖德源告诉记者，当林先生选中一套二手房时，首先要确保卖家的姓名与房产证姓名一致、产权证上的面积与实际面积相符、房产证经查询为真，且不存在“一证多售”，即一套房卖给多个人的情况。其次，可通过保安、小区居民等人群了解更多房屋信息，例如小区物业管理系统如何，以后居住将产生哪些费用，整栋楼空置率高不高，房屋是自住还是出租等等。在签合同时，买卖双方应与具有代理资质的中介应坐在一起协商签订，避免“阴阳合同”。此外，必须经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续，有代理公司、律师、公证的保证等都不算是完成交易，只有产权顺利过户后，这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。来源：亿房网(/rsfzc/544526.shtml)二手房买卖陷阱多 谨防“隐形”租户 武汉房地产门户-亿房网 2012-12-14 08:59 华西都市报 字号：T|T0位网友发表评论年末是淘房的好时机，但在二手房买卖过程中有很多陷阱，买家一定要小心谨慎。购买时要查验卖家有无房屋所有权证、土地证，看房屋有没有共有人。但只了解这些还不够。近日，张女士就遇到了全款购买二手房并办理完毕产权过户等手续后，仍然无法入住的情形。律师提醒，购买城区二手房时，一定还要注意这些二手房是否有“隐形”租户。典型案例买套二手房我却无法去居住今年10月，张女士在神仙树附近全款购买了一套二手小户型，并在卖家的协助下办理了房屋过户手续。正当张女士和女儿准备搬入新居时才发现，他们根本不能入住，因为这套房屋已经有了承租人，而且承租人与原房东签了为期8年的租赁合同，并一次性支付了三年租金。张女士买房时，这名租客临时搬离出了该房屋，原房东也无法联系到这名租客，于是才将房屋挂在中介处进行出售，结果房屋出售信息刚挂出，就被张女士看中， 并在短期内完成了房屋交易。正当11月底张女士准备入住时，这位神秘的租客又回来了。原来这名租客是户外运动爱好者，经常会在深山老林进行户外活动，而且 一呆就是3个月、半年，而且其在户外活动期间，一般都联系不到他本人。由于租客返回并入住房屋，而且有租赁合同在手，张女士和女儿不能入住新购买的房屋， 现在她们还一直居住在亲戚家，于是拨打本报法律维权热线，寻求法律援助。律师说法租客不搬离业主就不能入住对此，四川致高守民律师事务所赵轲律师说，这套二手房的产权虽然属于张女士，但如果租客不同意，张女士也不能要求租客搬出房屋。根据我国合同法的规 定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是说，即便张女士购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满前，随意 终止租赁合同，并将承租人赶出房屋。因此，承租人占有房屋拒不搬出，也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。既然不能要求租客搬离，张女士又应该如何维护自己的权利呢？赵轲律师建议，张女士要想早日入住，就只能与租客协商，希望租客理解并搬离该套房屋，当然，张女士也应该给予租客一定补偿。另外，张女士还可以追究原房东的瑕疵担保责任。最后，赵轲律师提醒，对于购房用于自住的购房者而言，购买二手房时，一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系，以免陷入纠纷。来源：亿房网(/rsfzc/544536.shtml)选购二手房 如何规避五风险 武汉房地产门户-亿房网 2012-12-03 09:15 银川晚报 字号：T|T0位网友发表评论二手房交易陷阱多，选购时应该如何规避风险呢？风险一：房屋抵押，有购房者遇到这样的问题，原房主急于“出国”，他便以低于市价几万元的价格购买到二手房。以为占到了便宜,然而在等待办理房产证的时候,却发现该房源早在两年前就已抵押给银行，目前还不能办理房产证。规避方法:在涉及二手房产交易前，一定要到房产部门做好相关功课，了解产权情况及抵押、租赁情况,看是否具备交易条件。风险二：一房两卖，有购房者购买了一套二手房,准备支付购房款且交付使用，然而在其等待办理房屋登记手续的过程中，,原房主竟将该房源再次转卖他人，且产权已过户至第三方名下。规避方法“不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让效力。根据物权法，购房人即使签订了房屋买卖合同，但未及时办理过户则产权尚未转移。建议购房者在付款时办理预告登记手续，可有效防止一房二卖。风险三:房屋瑕疵二手房大多经过了数年的使用期，潜在问题都已经暴露出来，如漏水、地面塌陷等。房子的质量状况也可通过街坊邻里了解。规避方法：购房时一定要检查以下项目：屋顶是否漏水(是否有水印),非顶楼也要注意楼上是否有漏水处；阳台、窗台是否漏水；自来水水流大小；各处下水是否通畅；门窗是否容易开启关闭；室内墙体是否有开裂现象；楼外延是否有开裂现象；煤气、水、电、暖气、物业费是否有欠费。风险四：卖家巧言，很多人在买房时，卖家会说，有好几个客户急着买，如果不交定金，可能就会错过机会，“好房不等人”。可是，当去签合同的时候,卖家会说当时谈的价只是房屋净价。规避方法：在二手房交易过程中，买卖双方均需要按照国家规定缴纳相关费用。其中，卖方需要缴纳的费用有印花税等，若不符合条件，卖方还有可能要缴营业税、个人所得税等。风险五：中介猫腻在网上发布虚假信息吸引房客，这是很多中介公司惯用的伎俩，而刻意降低价格、虚假描述房子情况等亦屡见不鲜。规避方法：选购二手房如果想通过中介，一定要通过正规的大型中介。对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，则要警惕假房源，不要被骗并损失购房定金。来源：亿房网(/rsfzc/541303.shtml)二手房交易流程复杂 购买应注意哪些事项 武汉房地产门户-亿房网 2012-12-02 09:09 西部商报 字号：T|T0位网友发表评论随着二手房买卖交易日益频繁，二手房买卖注意事项也越来越引起购房者的重视，那么二手房过户费怎么算，二手房买卖注意事项有哪些呢?满意行房产置业顾问就购房者在购房过程中遇到一些问题做出以下解答。在二手房交易的整个过程中大致分为以下几个阶段：1.了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2.签合同。如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3.申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。4.立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5.缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6.办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7.买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。在此过程中购房者需注意的事项有：一、了解所购二手房是否属于允许出售的房屋因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。二、了解房屋所有权是否真实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。三、了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。四、交房时间在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。五、违约责任买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。六、付款方式在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订房屋买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。购买二手房过程中涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。具体买房人应缴纳税费主要包括：1、 契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)2、 印花税：房款的0.05%3、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：按各区具体规定5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。卖房人应缴纳税费包括：1、 印花税：房款的0.05%2、 交易费：3元/平方米3、 营业税：差价5.5%(房产证未满5年的)4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)业内人士表示在选择购买二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择。购买二手房时，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。来源：亿房网(/rsfzc/541167.shtml)【独家】议价秘籍 买二手房的讲价绝招搜房上海二手房网 2010-10-15 09:25:00 来源：搜房网整理提要 买二手房讲价,就像市场买菜、商店买百货一样,同样需要讨价还价。从目前成都二手房市场中卖出来的房源来看,房东基本是赚了钱在卖。也就是说,他们只是赚多赚少的问题,所以在买二手房谈价时,该杀就杀,千万不要“手软”。买二手房讲价,就像市场买菜、商店买百货一样,同样需要讨价还价。从目前成都二手房市场中卖出来的房源来看,房东基本是赚了钱在卖。也就是说,他们只是赚多赚少的问题,所以在买二手房谈价时,该杀就杀,千万不要“手软”。现房、装修、楼龄长短等都是二手房与新房的明显差别,最重要的是二手房价并非像新盘那样由开发商说了算,而是根据业主不同的情况单独定价,每套房子都有自己的价格。同样一套房也可能卖成几个价格,一方面是因为房主的心理定价,另一方面是由购房者的杀价水平来决定的。经过几年的时间,记者终于在二手房市场中找到了经验丰富的“绝顶高手”。通过总结他们的实战经验,记者精心制作了这本“武林秘籍”,将这本秘籍中的种种秘计绝招一一道来,希望你能融会贯通,学以致用,在实战中披荆斩棘。秘计一:笑里藏刀不要直接进入主题,先套近乎,了解对手选择谈判方式。二手房到底该如何杀价?通过记者的总结就是看哪个稳得起!二手房的讨价过程其实是一场心理战,不论是在市场活跃还是清冷的时候,每个人都有对房子的不同定位,每套房子也不可能是房东说卖多少就卖多少,中间差价的或多或少,就要看房东与购房者谁能占得上风。“高手”们有这样的一个习惯,初次接触房东时,不会先谈房子,而是与房东闲聊一番。通过这样简单的交谈能大概了解房东性格,又可以拉近与房东的距离,这对后面的谈判方式有很大帮助。了解房东,或者说和房东做朋友后,就要根据他的性格来把握局面。如果房东性格爽快,最好在谈判价格时也能够爽爽快快的给房东还一个价,千万不要房东答应了你还的价格,你又觉得还低了,又向房东还价,这样的结果通常都是房东拂袖而去。另外,在初次见面时,可以通过与房东的交谈,了解房东原来购买房屋时的价格和房东现在的心理价位,作到心中有数,这是后期的的一个主要依据。秘计二:欲擒故纵不要表露你的态度。“在遇到你喜欢的房屋时,千万不能把你的欢喜表露出来。”“高手”给了一个专业术语千万不要“露机”。在这时应该不断的提出你不满意的地方,比如房子临街,就抱怨房子太吵;在一楼,就说太潮;在七楼,就说太高;是电梯,就说还是喜欢住多层,如此种种。不论你怎么说,其目的就是打击房东的优势心理,让他知道自己的房子有太多的缺点,这样的房子我都愿意买你的,你还不降点价吗?但是,也不能太贪而将别人的房子说的一无是处,什么事情都要当心物极必反。如果房东对你有了厌烦的心理,那么你很可能无法再跟对方谈下去。有位“高手”说:“在他刚出道的时候,遇到一套十分看好的房子,就因为不断的挑毛病,被房东一句我的房子哪都不好,你还买啥子?给噎了回去,眼看就到手的房子因为房东赌气没有买成。”秘计三:借刀杀价利用中介向房东砍价。“另外一定不能忽视中介的作用,用好中介往往能让他们给你将价格压得更低。”如果是通过中介来买二手房,那么就一定要充分利用好中介给你提供的服务,而不枉那数千乃至上万元的中介费。一般来说,中介在帮买家找到喜欢的房屋后,都会尽力的撮合双方成交,而这时导致买卖双方迟迟不能签定合同的主要障碍往往就是房价的问题,其实此时中介是希望卖家能够把价格降下来,使双方达成一致,好使这一单作成并收取中介费用,因为一套房子多卖几万或少卖几万,对于中介方来说,并没有多大的影响。而且中介也不愿意在一个单子上花费太多是时间,大多是希望“速战速决”。所以此时要充分利用中介的这种心理,让他们来从侧面为你向房东还价,或者直接向中介施压,既给中介一个你愿意承受的价格,如果谈得下来就买,谈不下来就拉倒,这样一来可以省去你不少的精力,而且中介方比你更会“砍价”。秘计四:连环计找“托儿”假扮购房者。找“托儿”是“高手”们惯用的手法,如果出现了在价格上与房东僵持不下的情况,就采取以退为进的方法,在双方僵持考虑期间,找个朋友假扮购房者,让另外的中介再带去看这套房子,并还一个更低的价格,或者在房东出价后干脆就直接向房东表示他的卖价与市场价格差距太大,这样的看房者如果多了,会在一定程度上让房东有所动摇,有可能接受你所开出的价格。不过,在找“房托儿”看房时,不能太急于求成,如果你一天内就找好几拨人去看房,反倒会让房东生疑,或者反倒让房东认为自己的房子原来有那么多人喜欢,而让价格的谈判更加困难。“高手”一般对一套房子最多只找两个“托儿”一般间隔两天左右,如果杀价不成就只好作罢。秘计五:釜底抽薪价格实在不能降时,从其他费用入手。如果在与房东谈判房价时,实在没有办法让房东再便宜了,那么可以考虑用其他的办法来压缩费用,可以将需要交纳的中介费、税费、维修资金等费用,作为讨教还价的筹码。在房价降低无望的情况下,“高手”会要求房东来承担一部分这些费用,小账不可细算,这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元,如果房东愿意承担一部分,也能使你购买房屋的总价格有所下降,毕竟是能省一点算一点。“高手”说,采用这样的方式来转嫁房价,必须对二手房交易的相关费用十分了解,才能在签订合同前迅速计算出哪种方式对自己更合算,如果码不实在很可能“赔了夫人又折兵”。秘计六:反客为主熟记二手房相关政策及环节。“高手”们之所以能够有自己一套差价的方法,前提条件是对二手房市场十分熟悉,包括对政策的熟悉、对市场行情的把握等基础条件。可是众多的购房者对二手房市场并不熟悉,到底该向房东还一个什么样的价格比较合适难于把握,“高手”们向记者建议,如果对房价不熟的购房者,通常可以在第一次还价时,直接杀价10%,再在此基础上与房东周旋“炮土不可深挖”什么事情都应该有个度,买房子杀价也是一样,一般来说房东所开出的价格还是根据市场的实际价格来定的,所以在还价时也要适可而止,如果太贪,杀价杀过了头,也可能使你失去购买一套好房的机会。二手房买卖 4大秘籍不可少搜房郑州二手房网 2011-03-29 10:08:00 来源：搜房论坛秘诀1：晚上考察二手房生活环境“其实，大多数二手房的真实资料在晚上都（查看地图）能得到充分的体现”，郑州二手房投资专家告诉记者。白天，小区居民等大多上班或者进行大量的户外活动，小区的安全、噪音干扰等不容易了解，无法得到确切的信息。但晚上，不仅容易考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。还可以通过与小区管理员或警卫聊天了解这些情况。因为他们是最了解该小区基本状况的，屋主不愿告诉的东西他们能更客观、准确地告知买家房屋的相关情况。秘诀2：雨后考察房屋建筑质量如何考察二手房的房屋建筑质量，一直是困扰购买者的一个难题。118114买房了专家认为：考察二手房房屋建筑质量，应该在雨后进行。首先，房屋经过大雨洗礼后，不管屋主进行过怎样的“装饰”，房屋在雨水“侵袭”后都将露出其“庐山真面目”。大雨之后，房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。另外，购买者还要留意阳台、卫生间、客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房等地方，看看有没有潮湿发霉的现象，这些都是房屋渗漏的“罪证”之一。另外，如果可能，带上螺丝刀、手电筒等工具，查看房屋的电线线路、灯饰、吊顶里屋子四角等地方是否有油漆脱落、漏水等现象。最值得关注的是观察房屋的墙角是否有漏、渗水现象。房屋的建筑质量，除了询问屋主、小区内的邻居外，墙角是体现建筑质量的关键地方。墙角是承接上下左右结构力量，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。秘诀3：关键点体现居住舒适性房屋的居住舒适性也是购买二手房的消费者非常关心和关注的问题。专业人士根据经验证明，几个关键点可以反映整个房屋的居住性能。首先看房屋的窗外。窗