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上海交通大学f 曩学虎m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 上海中心城区高成本土地开发研究 摘要 中心城区一般总是城市中最早开发、最先繁荣的区域，但又不可 避免地最早面临建筑老化、设施落后等发展问题。兴起时它依赖于土 地的开发利用：求发展，它仍然必须借助于城区土地的开发利用。面 对上海中心城区尚存近1 5 0 0 多万平方米旧里以下建筑，如何应答生活 于其中的5 0 万户居民的强烈改造呼声? 这引发了我们对如何加快推动 上海中心城区土地开发的思索和研究。 由于前期土地开发的不尽合理，为后续开发和发展留下了一系列 限制和障碍；加上当前的房地产市场尚存一些不尽规范、不够完善的 地方，这些使上海中心城区土地进入房地产市场后，在追求经济最大 化，在成本与利润的综合权衡下，遇到了影响其市场接受度、市场竞 争力最突出的问题土地开发成本的居高难下。面对级差优势减弱、 市场支持不够、竞争日益加强等多重压力，土地高成本成为推动上海 中心城区土地开发利用的主要困扰。 本论文从上海中心城区土地高成本产生的内外因素着手，对其在 上海史曩太学t 夏拳兜m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 房地产市场中的优劣势和机会与挑战进行综合分析研究，得出了要推 进上海中心城区土地开发必须依靠三方面力量，即政府、市场、房地 产企业。最后，从这三方面应如何发挥各自的主动力、创造力出发， 探索性提出了推动上海中心城区高成本土地开发的若干对策。在进行 上海中心城区土地开发成本分析和优劣势分析时，本论文采用了比较 法和s w o t 分析方法。 政府、市场、企业作用的充分发挥，将有力推进上海中心城区高 成本土地在市场中找准自己的位置，实现自己的价值。为使上海中心 城区高成本土地在更有利的环境中，在更强的竞争力下获得更优的开 发利用，我们还将积极寻找其他方法和途径，以更有效地保证实现上 海中心城区高成本土地物尽其用、物尽其值。 关键字：中心城区，土地开发，成本，房地产，市场 上海竞近大学f 曩学兜m b a 学位论文 上海中心城区高成本土地开发研究 r e s e a r c ho ne x p l o i t i n gm g h c o s tl a n d o fd o w n t o w na r e ai ns h a n g h a i a b s t r a c t d o w n t o w na r e ai so f t e nt h ea r e at h a tb e i n ge x p l o i t e de a r l i e s t ， p r o s p e r e df a s t e s ti nt h ec i t y b u ti ti sa l s ot h ea r e at h a tf a c e sw i t hs o m e d e v e l o pp r o b l e m sf i r s ti nt h ec i t y , s u c ha sb u i l d i n g sa g e i n g ，f a c i l i t i e s o u to fh s ea n ds oo n w h e ni tf o r m e d ，i td e p e n d e do nl a n de x p l o i t a g e ； w h e ni ti sd e v e l o p i n g ，i tw o u l dd e p e n do ne x p l o i t a t i o no fl a n dr e s o u r c e t o o f a c i n gw i t ha b o u t15 0 0 0t h o u s a n ds q u a r em e t r e so l d r o wh o u s e s c h a r a c t e r i z e db ys t o n ef l a m e dd o o ri ns h a n g h a id o w n t o w na r e a ，h o w c a nw ea n s w e rt ot h er e q u e s tf r o ma b o v e5 0 0t h o u s a n df a m i l i e sl i v i n g i ni t ? i tt e n d st oo b rt h i n k i n ga n dr e s e a r c ho nh o wt oe n h a n c et h e r e c o n s t r u c t i o no fo l dd o w n t o w na r e ai ns h a n g h a i b e c a u s ew ed i d n te x p l o i tl a n dr e s o u r c e sr a t i o n a l l yi nd o w n t o w n a r e ao fs h a n g h a ii ne a r l yy e a r s ，i tl e f ts o m eo b s t a c l e sa n dr e s t r i c t s b e h i n df o ru s b e s i d e so u rr e a le s t a t em a r k e tn o tb e i n gd e v e l o p e d n o r m a l i z e da n dp e r f e c t l y , i tm a k e su sm o r ed i f f i c u l tt os p e e du p 上雌竞遗太学f 毫学兜m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 r e n o v a t i o no fd o w n t o w na r e a t om a k es u r et h a tw ec a nb a l a n c eo u r c o s ta n dp r o f i t ，c a l lg e tm o r ep r o f i t sf r o ml a n de x p l o i t a t i o n ，w em e e t w i t ht h em o s td i f f i c u l tp r o b l e m h i g h - c o s tl a n d b e c a u s et h em a r k e t g i v e sl i t t l es u p p o r tt oi ta n dt h ec o m p e t i t i o nb e c o m e sm o r ei n t e n s e ， h i 曲一c o s tb e c o m e st h em a i np r o b l e mt or e c o n s t r u c tl a n do f d o w n t o w n a r e a t h i sa r t i c l em a i n l yd i s c u s s e st h er e a s o n sf r o mo u t s i d et oi n s i d e a n da n a l y z e st h eo p p o r t u n i t i e sa n dc h a l l e n g e sf o rh i g h - c o s tl a n do f d o w n t o w na r e ai ns h a n g h a i i tc o m e st oac o n c l u s i o nt h a tt op r o m o t e t h er e c o n s t r u c t i o no fd o w n t o w na r e ao fs h a n g h a iw o u l dd e p e n do n s t r e n g t hf r o mt h r e ea s p e c t s - - g o v e r n m e n t ，m a r k e ta n de n t e r p r i s e w i t ht h e i ri n i t i a t i v ea n dc r e a t i v i t y , w ew o u l df i n d s t r a t e g i e s a n d c o u n t e r m e a s u r e st od e v e l o pd o w n t o w na r e ao fs h a n g h a i t os u p p o r t m yo p i n i o n s ，i t a k eu s eo ft h e c o m p a r a t i v em e t h o da n dsw o t a n a l y s i s w i t ht h ep r o m o t i o nf o r mg o v e r n m e n t ，m a r k e ta n de n t e r p r i s e ，i t w o u l dh e l pt h el a n do fd o w n t o w na r e af i n di t sp r o p e rp o s i t i o n ，m a k e i t sv a l u ec o m et r u e t ol e tt h el a n do fd o w n t o w na r e ao fs h a n g h a ib e i nb e t t e rs u r r o u n d i n g s ，b eb e t t e re x p l o i t e d ，w ew o u l dm a n a g et os e e k m o r eu s e f u lm e t h o d st os t r e n g t h e no u rd o w n t o w na r e ar e c o n s t r u c t i o n i ti sm o s ti m p o r t a n ta n ds e r i o u sf o ru st om a k et h el a n do fd o w n t o w n a r e au s em o r ew o r t h i l ya n dv a l u a b l y _ k e yw o r d ：d o w n t o w na r e a , l a n de x p l o i t a t i o n ，c o s t , r e a le s t a t e , m a r k e t 4 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：彦参略 日期：缈，年，y 月，j e t 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规 定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电 子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密囱，在三年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密口。 ( 请在以上方框内打“”) 学位论文作者签名：岛分幺 日期：加年，月，r 日 指导教师签名：闺痢 日期如年2 月 上海竞遁大学f 毫学虎m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 刖菁 根据长期的历史发展规律，房地产业总是首先从中心城区发展起来。一方面由于中心城区 通常在城市中最早发展和兴盛，最早形成完善的设施配套和优良的生产生活环境，从而产生集 聚经济和规模经济效应，使土地增值，级差优势显著提升，并因此对房地产开发产生极大的吸 引力；另一方面在经历了长期、深度地开发下，中心城区又最早迎来功能失调、建筑老化、交 通拥挤、设施超负等一系列问题，在快速的社会发展和变化面前，最早面临再改造和更新发展 的要求，从而又为房地产开发提供了发展的空间和机遇。上海中心城区就突出表现出这一规律。 自鸦片战争以来，上海经历了近百年的建设发展，中心城区更是发展迅猛，特别是近l o 年，大 规模城区改造使其城市面貌发生了巨大变化。近1 0 0 0 多万平方米旧式建筑被拆除改造，新建建 筑成倍增长，中心城区显示出极度的繁荣和兴旺，向国际化大都市发展。但悠久的历史同时伴 随着沉重的负担，特别是要跟上快速发展的社会和经济发展，中心城区更显得压力较大。据上 海统计年鉴( 2 0 0 1 年) 数据显示，占上海全市土地约7 4 的中心城区尚有亟待改造的一、二 级旧里及简屋建筑1 4 9 0 万平方米，占全市1 9 8 0 万平方米旧里简屋总量的近7 5 。这些住房结 构简陋、失修严重、居住不成套，与中心城区地位极不相称，从而使加快推动“旧区改造”提 上了历史日程。因此，上海中心城区在自身绝对的优势下吸引着房地产业的投入和开发；同时， 在适应自身的发展要求下，它又必须依赖于房地产业的支持和推动。 但上海中心城区在土地开发中受到来自于内外环境的双重限制和阻碍。它的高级差、高 价值引发了它的高成本，并最终使投资增大，风险增大，这成为上海中心城区土地开发面临 的最大难题。经调查，上海在中心城区旧区改造中。中心区的开发成本要比边缘区高出几倍， 比郊区高出十几倍、甚至几十倍。加上房地产市场体系尚未健全和完善，使上海中心城区房 地产开发面临更大的风险和挑战。这些使房地产开发商在投资参与上海中心城区旧区改造中 上j l - 变通太学f t 学兜m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 热情降低。踌躇再三。 上海中心城区土地的吸引力客观存在，它也有着房地产开发投资的需求和空间，可客观 的障碍和阻力也同时存在。但发展是历史的必然，也是生存的要求。上海中心城区面临必然 的改造要求。如何正确对待这些矛盾，如何在矛盾中寻求有效解决的途径和办法? 本篇论文 主要针对这一问题，通过对上海中心城区土地高成本产生的原因分析，客观分析其在土地开 发中所面临的困境和机遇，力求探究有效的解决对策。 中心城区：城市通常分为市区与郊区。市区又分为中心区与边缘区，郊区又分为近郊与远 郊。中心区、边缘区、近郊和远郊主要以城市中心为轴心，根据自然距离的远近来划分。 按照上海行政地域特征，将黄浦、卢湾、静安区划为市区中心区。虹e l 、徐汇、普陀、长 宁、闸北和杨浦划为市区边缘区：闵行、浦东新区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区和 宝山区划为近郊。南汇、奉贤、祟明县划为远郊。本文中“上海中心城区”主要指上海市 区。 上海城市总占地面积为6 3 4 0 5 平方公里，其中市区占地2 8 9 4 4 平方公里，近郊占地3 6 3 4 8 平方公里，远郊占地2 4 1 6 2 6 平方公里。 2 上海竞遗大学f 毫学簏m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 第一章上海中心城区土地开发现状及问题 土地作为社会经济发展的载体，在城市建设和经济活动的诸多因素中，发挥着不可替代的 功能。特别是它作为基础生产资料步入市场，成为房地产业主要生产对象之后，土地资源的 开发利用在城市的建设和发展中起着特殊、决定性的推动作用。 第一节上海中心城区土地开发现状及存在的问题 一、上海中心城区土地开发现状 上海中心城区自1 8 4 0 年鸦片战争以来，经历了百来年的建设发展，资本、物质、技术、 人口在此集中、积累，并形成规模效应和集聚效应向外辐射，成为全市功能最为集聚完善、 人口最为集中密集、经济最为先进发达的核心发展区域，并在交通便利性、空间可达性、集 聚规模化，经济繁荣程度和设施完善程度上显著领先于城市其他地区，使其土地具备了绝对 高于城市其他地区的级差优势，蕴含着可能产生的极高的级差经济收益。但在城市快速建设 和发展下，上海中心城区也迎来一系列发展问题，主要是城市设旋和功能布局逐渐显现出滞 后、不适应，交通日益拥挤，新老建筑混杂造成用地混乱、环境质量下降，生活空间局促、 发展余地缺乏，这些都阻碍着中心城区的发展。因此，白8 0 年代以来，上海中心城区展 开了大规模的土地开发，通过市政道路建设和房地产开发，不断适应快速发展的城市建设要 求。1 0 年间，上海中心城区改造旧式里弄及简屋1 0 9 0 万平方米，超出解放以来近3 0 年的改 造总量，高楼大厦平地而起，高架地铁贯穿市域，新建建筑成倍增长，而同时，也带动周边 和郊县的城市建设快速发展。从上海市区主要年份的各类房屋构成情况( 见表1 一l ，图1 - 1 ) 中明显可见，旧建筑在逐步减少，新建职工住宅( 即多高层住宅) 显著增加，2 0 0 0 年比9 0 年 增长2 2 倍，比7 8 年要增长近1 6 倍。上海近些年的城市建设步伐确实可谓迅猛，而城市土地 3 上海史通大学管理学院m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 的开发利用对上海城区的建设发展起着决定性的支持、推动作用。 表卜1 ：上海主要年份市区各类房屋构成情况表( 面积单位：万平方米) t a b l 1 ：s t a t i s t i e so fa l lk i n d so fb u i l d i n g si ns o m em a i ny e a r si ns h a n g h a i ( u n i to fa r e a ：t e nt h o u s a n ds q u a r em e t r e s ) 年份 1 9 7 81 9 8 01 9 9 01 9 9 51 9 9 92 0 0 0 总计 8 6 5 39 1 3 41 7 2 5 62 2 0 9 43 2 4 3 73 4 2 0 6 居住建筑 4 1 1 74 4 0 38 9 0 11 1 9 0 61 9 6 4 42 0 8 6 5 花园住宅1 2 81 3 4i 5 8 1 7 9 2 0 5 2 5 0 公 寓 9 0 9 21 1 81 1 1 2 1 4 2 0 6 职工住宅( 新工房) 11 4 0l4 0 248 8 479 9 81 66 3 51 79 3 9 新式里弄4 3 3 4 3 44 7 44 5 4 4 3 1 4 2 8 旧式里弄 17 7 718 2 230 6 730 0 420 4 918 晰 简屋 4 6 44 3 71 2 38 54 88 d 非居住房屋改用 8 58 27 77 56 26 2 非罐住建筑 4 5 3 64 7 3 18 3 5 51 0 1 8 81 2 7 9 3 1 3 3 4 i 注：以上数据摘自上海统计年鉴( 2 0 0 1 ) 图l - l 上海市主要年份建筑总量和分类情况图 f i g l 一1 a m o u n ta n dc l a s s i f i c a t i o no fb u i l d i n g si nm a i ny e a r si ns h a r i g h a i 在看到城市土地开发的重大成就同时，我们也应看到，由于我国房地产业发展起步较晚， 在市场经济从不成熟走向成熟，从不完善到运步完善过程中，难免也留下了一些缺憾，上海 中心城区土地资源开发利用的现状，也向我们提出了一系列问题，急待我们加以解决和完善。 4 上海变通太学菅理学院m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 ：、上海中心城区土地开发存在的问题 ( 一) 上海中心城区尚有约1 5 0 0 万平方米旧里以下建筑亟待改造，且这些地块多是被 房地产商扔下来的“骨头”地块。改选任务艰巨，改造难度较大。 1 9 9 1 年，上海统计确认了3 6 5 万平方米危棚简屋列入旧区重点改造对象。经过近5 年的 改造，现已全部拆除。由于当时时间紧粗，一些危棚简屋未纳入统计范围，加上随着时间的 推移，又产生了一批新的危棚简屋。据不完全统计，上海中心城区尚有约1 5 0 0 多万平方米旧 里以下住房，建造时结构一般，加上建造的年代长，又长期得不到很好的维修，有的损坏相 当严熏。从其中的居住人员结构和居住使用情况看，也发生了很大变化，5 0 年代是一代人住， 现在却住了三代人、四代人，不仅居住十分拥挤，而且多没有独立的煤卫设旖，有的仍使用 马桶，有的地方如果发生火情、病情，消防车、救护车开不进，担架抬不出，它们成为上海 中心城区新一代的“危棚简屋”。它们的存在与上海这一国际型大都市形象极不相称，亟待新 图1 - 2 静安区旧建筑的照片 f i g l 一2 o l db u i l d i n g si nd o w n t o a r e ao fj i n g a nd i s t r i c t 一轮旧区改造加紧推进。但这些旧里地块恰恰也正是居住密度高，建筑密度高，动拆迁成本 高的地块，是在前几年改造中被挑剩下来的“骨头”地块。这从静安区几片有待改造的旧里 地块中就可看出( 见表1 - 2 ) 。 上聋交通大学f 曩学兜m b a 学位论文 上海中心城区高成本土地开发研究 表1 - 2 ：静安区新一轮改造地块表( 摘选) t a b l - 2 ：s o m en e e dr e c o n s t r u c t e dp l a c e si nj i n g a nd i s t r i c t 编号地块位置占地面积其中： ( 平方米)旧里建筑面积 户数户均面积 ( 平方米) ( 户) ( 平方米，户) 7 0 #体育中心东地块3 4 3 2 02 7 3 9 01 4 1 01 9 4 7 8 # 江宁路乳品一厂街坊 3 1 1 6 0 3 3 6 7 0 1 8 8 0 1 7 9 7 3 1 撑 南草坪北地块 1 2 5 8 0 1 7 5 6 0 8 7 0 2 0 2 1 6 样 万航渡路8 l 号3 2 8 0 1 5 2 06 9 2 2 6 7 # 东斯文里地块 3 5 3 6 04 1 2 5 02 8 5 21 4 5 这些地块在前几年开发中都曾向开发商推出过，但经过经济比选后，由于它们投资成本太高， 且收益少甚至难以保证收益，因此，房地产商将它们作为“骨头”地块扔在了一边，不予理 睬。即使在土地开发高潮期，在土地抢手时房产商也不愿接手。加上前些年对土地开发没 有强有力的管理和控制手段，任由这些地块被挑剩搁置下来，从而使现今的后续改造面l 临更 大的难度。 f 二)近些年上海中心城区高强度、高密度、高覆盖率、较随意性的土地开发，使其 空间环境受到一定程度的破坏和影响，对后续规划改造造成种种限制和阻碍。 上海中心城区面临新一轮的更新、优化需求。 对比几十年前的上海老城厢，大多数人普遍的感触就是上海变新了，长高了，变密了。 这根本缘自于城区土地的开发利用。但由于我国房地产业在市场经济中初兴之时，对市场尚 未有充分的认识和准备，在土地供应、开发管理、法制建设上未能及时跟上发展，未形成有 效、完善的规划和政策、法制体系，从而对城市土地的开发利用造成控制和引导上的缺乏和 滞后，城市土地开发基本处于无序、无控状态，开发行为随意性较强。而进入市场经济，房 地产商以追逐最大利润为目标，在地块选择上自然首先选择地段好、成本低的地块，并在片 面追求利润下，过度强调高容积率、高覆盖率，从而获取高额的经济收益。最终，造成上海 中心城区建设基地遍地开花，高楼大厦随处可建，新老建筑混合穿插，完整地块被分割成几 块，各自改造，进度不一，形态功能不协调，对城区空间形态造成了极大破坏，也影响到城 市土地的整体布局和利用( 如图1 3 ) 。它们的既成事实，对后续改造带来种种限制和障碍。 6 上海交通大学管理学院m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开麓研究 图卜3 中心城区新老建筑混杂照片 f i g l 一3p h o t o so fo l da n dn e wb u i l d i n g sm i x e dt o g e t h e ri nd o w n t o w na r e a 城市土地面临调整优化和功能重组的需求。并且重新调整、优化比整体改造难度更大、限制 更多。 ( 三) 上海中心城区现状存在严重的土地闲置、工程停顿现象，且政府缺乏有效的管理 手段，使得中心城区环境受到破坏，土地造成浪费。 在上海中心城区，我们现常常可以看到一些拆平闲置基地，它们一闲不是一个月、两个 月，而是一年、两年，甚至有的闲置五六年也不见启动。还有一些造到一半的停工工程，一 停也是几年，这些闲置和停顿的工程不仅对中心城区珍贵的土地资源造成极大的浪费，而且 会扰乱土地市场，不利于土地市场的正常发展。同时，一些闲置土地由于缺少日常管理，杂 草丛生，蝇虫乱飞，对城市的整体环境质量和景观造成极大的破坏，还影响到周边居民的生 活居住。据调查，静安区9 8 年有闲景土地3 9 万平方米。占全区土地总面积的近5 ，停工项 目1 6 个，总建筑量约5 7 万平方米。据屉近一次调查，仍有闲置土地3 6 5 万平方米；停工项 目2 1 个，建筑总量约6 7 万平方米。对闲置停顿基地政府也感到缺乏有力的管理手段和政策 支持，无有效的措施和手段来加以制止和惩戒似乎只有旁观、等待和无果的催促。 ( 四) 早期建设缺乏可持续发展意识，没有超前性预留足够的发展空间，使得在快速发 展下，上海中心城区显得后劲不足、力不从心。 中心城区通常是城市功能集中区域，也是发展领先区域，在城市中起着领头作用，它的 发展决定着城市的总体发展水平。因此，它必须首先及时适应时代的要求，跟上发展的步伐， 7 上海变通太学管理学院m b a 学位论文上海中心城区高成本地开发研究 在不断提高和保证充分发挥各项功能同时，领先发展，带动城市整体推进。但上海中心城区 在早期的建设开发中可持续发展意识不强，对未来发展缺乏定的超前性和前瞻性，多就事 论事，从而使后续发展缺乏足够的预留空问，并最终导致在上海中心城区社会经济不断繁荣、 人口规模不断扩大、新建建筑大量扩充、生活水平不断提高的情况下，现有的道路、停车、 市政配套、生活服务设施逐渐显得不堪重负，难以适应发展需求。上海中心城区的发展步伐 受到一定阻碍，领先地位面临下滑威胁。要稳定自己的地位，适应发展的要求，唯有在发展 的目标下进行自我改造、自我提高，以可持续发展为原则展开城区优化建设。而这些最终还 是要依靠城市土地的开发利用来支持和实现。这使得寸土寸金的上海中心城区在土地资源有 限、发展空问局限的前提下，面临更大的压力；加上二十一世纪的城区发展更强调生态效应、 可持续发展、环境意识，无疑更是雪上加霜。 ( 五) 近年，上海房地产市场开发重心逐步向郊区转移，向集中成片开发转移，这使上 海中心城区土地开发受到潜在的竞争威胁和市场挑战。 根据上海近几年的城市开发状况，城市房地产开发的莺山有逐步从中心城区向近郊转移 的趋势。这从上海近些年土地批租中地块的分布情况也可见一斑。( 见表1 _ 3 ，图1 q ，卜5 ，1 _ 6 ) 。 袭卜3 ：上海部分年份土地批租情况表( 面积单位：万平方米) 时间总量市区浦东新区近郊区远郊区 ( 中心城区)( 县) 1 9 9 4 年1 - 1 0 月7 74 4 2 i3 8 9 91 3 8 91 9 7 1 9 9 8 年1 - 1 0 月 2 8 3 1 62 6 0 2o 6 44 5 6 72 l o 8 4 2 0 0 0 年1 - 1 0 月 2 2 4 0 21 6 9 68 2 81 1 2 9 78 5 。8 2 注：以上数据分别摘自上海土地9 4 年1 1 期、9 8 年1 1 期，2 0 0 0 年1 l 期统计数据。 圈1 - 4 上海1 9 9 4 年1 - 1 0 月土地批租情况 腿h 融毗d l a 试l 蜉i 曙d e a li n 两幻( l - t ，1 9 9 4 8 9 4 年时，市区批租的土地占全市总批租 量的4 0 左右，当时浦东新区正处于建设高潮 期，批租量也占到了全市总量的3 0 以上，郊 区批租量占了剩下的近3 0 。 上海变通走学管理学院m b a 学位论文 上海中心城区高成本土地开发研究 9 8 年，市区的土地批租量大幅下降，降至 全市的9 9 6 ，浦东新区由于处于主要建设阶段， 新增批租量很少，而郊区的土地批租量却大幅增 加，占了全市批租总量的9 1 。 图卜5 上海1 9 9 8 年1 - 1 0 月土地批租情况 f i 9 1 - 5r i g h t o f l a n d t l s i n g 出酊i n j 乱t 0 0 c t 。1 9 9 8 2 0 0 0 年市区土地批租基本保持原有态 势，占全市的8 ，浦东新区批租量上升，占了 4 ，郊区仍远远处在前列，占了8 8 。 图1 - 6 上海2 0 0 0 年卜l o 月批租情况上海市区批租土地总量从9 4 年的4 0 f i g j - 6 随区l co fl h du s i 唱d i n li nj n 扔o 吐3 3 0 0 降到2 0 0 0 年的1 0 左右，而郊区却从3 0 9 6 上升 到9 0 左右。这充分说明了土地开发的规模和力度正显著向郊区转移。这与上海城乡一体 化发展的总体战略是相应的。同时，在商架、地铁逐步向外围地区延伸中心城区建设使大 规模居民向外围地区迁移的情况下，给城市边缘及郊区发展也带来了难得的发展机遇和条件。 新区土地进入土地市场，在其开发成本低、发展空间大、限制因素少的优势下，加上又有大 量的市场需求，很容易就吸引大量房地产投资的注意。综合比较下，上海中心城区土地开发 竞争力渐减，开发商参与旧区改造的热情见减，这在一定程度上影响着上海中心城区旧区改 造和城市建设的进程，也威胁着其级差优势和领头地位的维持。 从上海中心城区土地资源利用现状和存在的问题看，其面临着进一步改造、更新、优化 和发展的需求。面i 晦着进一步加强土地的合理布局和使用的要求。而这些最终都需要遥过城 市土地的开发利用来实现。在市场经济下，土地要实现其有效的利用和开发，必须依靠市场、 利用市场，通过市场经济运作来实现城市土地的最优化开发，实现城市的建设和发展。但上 海中心城区土地资源在条件对比和市场竞争下，似乎吸引力在下降，投资力度在下降。如何 正确对待这一情况，如何在适应市场的发展要求下，有效推动上海中心城区的土地开发，需 要我们研究思考。 9 上薄- j t n t 大学f t 学兜m b a 学位论文上海中心城区高成奉土地开发研究 第二节上海中心城区土地开发决策中的成本分析 城市土地开发利用主要是依靠房地产开发。而房地产开发是一项投资大、周期长、高风 险和高收益并存的投资决策，在以追求最大利益为主要目标的市场经济环境中，决定其投资 决策最关键的因素是投资成本，它直接决定着投资规模和最终收益。因此，土地开发最终行 为建立在房地产商对投资成本和利润的综合权衡基础之上。通过对上海中心城区土地利用成 本分析，特别是通过上海中心区与城市边缘及近郊地区的开发成本的对比分析，我们可以看 到，导致上海中心城区土地开发投资吸引力下降的主要原因正来自于其土地的商成本，这是 推动上海中心城区土地开发最大的难题。 一、房地产开发的成本构成 房地产开发成本主要由以下几部分组成：土地成本( 又称“地价”。主要指包括基础市 政配套费的“七通一平”的熟地地价) 、建设成本( 建设安装费、附属工程费等) 、财务成本、 管理费用和其他税费等。建设成本主要是受房屋类型、用料档次和质量定位的影响，但总体 上具有相对稳定性和可预测性；财务成本、管理费用和有关税费与政策、投资总规模有关， 但总体也具有相对稳定性、可比性和可预测性：而土地成本在房地产开发总成本中不仅占有 较大的比重，而且存在较大的差异和可变性。据调查，土地成本在房地产开发总成本中占了 4 5 - - 6 0 的比例。并且受土地地理区位、使用性质、开发程度、基础条件等综合因素影响， 不同房地产开发项目在单位土地上的投资成本存在着相当大的差距，就上海房地产市场而言， 郊区土地成本一般在2 0 0 0 3 0 0 0 元，平方米，而在中心城区边缘地区为5 0 0 0 7 0 0 0 元，平方米， 在中心区则可能达到8 0 0 0 1 2 0 0 0 元平方米，有的还会高达2 0 0 0 0 元平方米。因此、房地产 开发投资决策中很大一块是成本的测算，且土地成本的测算是总成本测算中最关键部分。 二、上海中心城区与郊区土地开发成本比较分析 从本质上分析，城市土地( 指“七通一平”的熟地) 开发成本不论在市区还是郊区都普 遍适用以下公式： 1 0 上海交通大学蕾毫学兜m b a 学位论文 上海中心城区高成本土地开发研究 土地总成本= 土地资源成本+ 土地资本成本( 1 1 ) 邓数捌朔蝴鹾鼬相( 垄睁础姐) h 划螂辚折旧补陛( 努璐p 罐缵) + 大莉i 鼯睡费】( 1 - 2 ) 比较一；上海中心城区与近郊土地成本构成分析 如在上海近郊( 外环线内外) 征用某地块用于商品住宅开发，根据上海市土地开发政策 和土地使用费( 税) 的有关规定和标准，一亩农地主要需征用以下费用： 表】- 4 上海近郊征用某地块费用： t a b l - 4t h ec o s to f r e q u i s i t i o n i n gal a n di nt h es u b u r b so f s h a n g h a i 编号收费项目金额( 元，亩)说明 i 土地补偿费 1 4 6 0 0 - 1 7 8 0 0 ( 按1 6 0 0 0土地开垦、改良等补偿 计算1 2 耕地占用税 6 6 7 0 国家对征用农田的调节税 3 a 土地复垦基金( 粮棉田) 1 0 0 0 0 征用农田、垦复偿还等数量的 农田费用 3 b 菜地建设基金 3 0 0 0 征用蔬菜地、建设偿还同等数 量蔬菜地的费用 4 青苗补偿费 2 4 0 0 3 1 2 0 ( 按2 8 0 0 计) 对地上农作物的补偿 5 农田设施补偿费 6 6 7 0 农田水利、电力排灌、农具等 设施设备的补偿 6 地上地下附着物的补偿 1 3 3 4 0 道路、水、电、树木、禽舍等 设施的补偿 7 农民和村办企业用房的补 2 0 0 0 0 0 平均每亩拆迁1 0 0 平方米，每 偿平方米2 0 0 0 元计 8 劳动力安置费 6 0 0 0 0 每亩安置1 2 人，每人6 万元 9 不可预见费 1 7 2 7 0 1 8 项的5 i t 1 0征地管理费 1 0 8 8 0 1 9 项的3 计 合计 3 4 3 6 3 0 3 3 6 6 3 0 上述除2 是国家征收的有关税费外，其余均是作为对农田的劳动投入、土地产品包括地下设 施的报废及对农民造成损失的补偿，即是对新征农地的土地资本补偿。土地资本成本约在3 4 万元信，即5 1 0 元，平方米。拟该基地开发住宅，容积率为1 2 计算，根据上海土地使用费标 准，外环线内外5 - 6 级地段的土地使用费每平方米楼面价1 5 0 元左右，折合为土地地租约每平 方米1 8 0 元。加上约5 0 5 元平方米的“七通一平”基础设施配套费，上海近郊该地块土地开 发成本达1 1 9 5 元，平方米。 上津交通大学f 曩学虎m b a 学位论文 上海中心城区高成本土地开发研究 而在上海中心城区进行房地产开发，由于地段等级较高，地租中级差地租部分显著增加； 而土地资本部分的实际内容与征用开发郊区农地的补偿略有不同，它更多的是对地上地下建 筑物、构筑物的拆除、居民的动迁安置、场地平整和配套设施更新提高的补偿；加上大市政 配套费构成中心城区的土地开发成本。据初步调查，上海中心区一级地段的土地成本高达1 5 0 0 0 元平方米，二、三级地段的土地成本也达到8 0 0 0 1 2 0 0 0 元平方米。以静安区为例，静安区 爱民里地块是一块原以二级旧里为主的旧区改造地块，居住密度相当高，政府根据需要，决 定投资该地块建设公共绿地。根据最终成本核算，4 9 8 0 平方米的占地，原有旧里建筑5 9 7 0 平 方米，居民3 2 5 户。用于居民安置、奖励的费用4 9 3 0 万元，场地平整、基本配套费约4 0 万 元。由于该土地是用于绿地建设，所以不收土地使用费和大市政配套费。但就此几项投入， 折合每平方米土地投资就达到9 9 8 0 元。假定该基地用于商品住宅开发，容积率为2 5 ，经测 算，由于该地段为3 级地段，将征收土地使用费约6 5 0 元，平方米。加上市政配套费将达到1 1 4 6 0 元平方米的土地价格。经历翦一轮旧区改造，静安区现存旧里改造地块土地成本基本处于这 一水平上下。 由上可见，上海中心城区旧区改造土地成本要远远高出上海郊区的新区开发。同样面积 的土地，在上海中心城区要投入几倍的代价，同样意味着要承担几倍的风险。 比较二：上海土地批租成交价比较分析 对比上海近几年部分批租土地的成交价格。 表1 - 5 上海近几年部分批租土地情况 t a b i - 5s o m el a n dl e a s i r l gi nr e c e n ty c a r si ns h 岫a i 序地块名称出让地块用地出让容积 熟地楼面折算土地 号日期面性质年限 窒 价( 美元)价( 美元) 1 黄浦中山东一路2 72 0 0 0 22 6 3 5综合5 05 41 4 0 07 6 0 2 号 2静安区南京西路2 0 0 1 - 61 5 1 3 1 综合 5 08 16 6 65 3 9 4 6 1 6 2 9 号 3徐汇衡山路4 1 号b2 0 0 0 4 3 1 1 2 综合5 0 1 1 68 1 8 9 4 8 块 4虹口区汶水路内广9 8 1 14 0 0 4 3商业4 0 0 5 2 6 01 3 0 粤路东 5静安区万航渡路9 8 - 71 6 0 7 7 住宅 7 05 23 5 5 71 8 4 9 6 4 6 4 号 1 2 上海变通大学f 曩荦虎m b a 学位论文 上海中心城区高成本土地开发研究 6 闵行虹桥镇3 8 号 2 0 0 0 一l1 4 9 4住宅7 01 8 4l l o2 0 2 7 青浦2 3 0 号 9 8 1 05 6 0 4 9住宅7 00 89 0 7 2 8 虹口保定路5 2 7 号 2 0 0 0 73 8 3 3工业5 04 ，3 14 - 61 9 8 9普陀同普路1 1 3 0 弄 2 0 0 0 12 5 8 2工业5 01 52 43 6 2 号 1 0闵行莘庄工业区72 0 0 0 1 5 1 2 0 工业5 01 22 5 3 0 坊6 丘 1 】 嘉定安亭镇林家村 2 0 0 0 - 2 1 2 3 0 4 工业5 0l ，03 0 3 0 注：以上数据主要来自上海土地杂志和静安区土地批租办公室提供的资料 单纯从以上土地批租价比较，单位土地成本最大差距达到2 5 0 多倍。这是一个让人难以置信 的事实。其差异主要来自于土地的地理区位和使用性质的不同。如同为综合用地批租，黄浦 区地块比徐汇区一处高出8 倍，比虹口区高出近6 0 倍；同为居住用地，静安区一处地块比闵 行高出9 倍，比青浦高出2 5 倍多。因此，用于同种性质开发，上海市区土地价格要显著高丁二 郊区，上海中心区土地价格要明显高于边缘区。此外，即使相近地理区位的土地，由于开发 性质的不同，土地价格也存在显著差异，如开发商业的土地价格要比开发居住的土地高出3 、 4 倍，开发住宅的土地要比开发工业高出十来倍，在竞租规律下，高竞价用地单元总是相应于 高地价土地。这也适应了城市土地的布局规律。但总体而言，上海中心城区土地价格明显高 出上海郊区。 从以上比较分析中，我们认识到上海中心城区土地开发成本显著高于城市其他地区，特 别是它的土地成本。这一定程度解释了为什么在上海中心城区土地存在高级差优势的吸引力， 存在一定的开发空间的情况下，市场却对之反应冷淡。高成本就意味着高投入、高风险，更 不用说还附带着各种限制和约束。如何正确对待上海中心城区土地的高成本，如何借助它的 优劣势分析和它在市场中机会和挑战的分析，有效利用市场运作来实现对上海中心城区土地 开发的有力推动? 我们就此问题展开研究。 首先从上海中心城区土地高成本产生的原因分析着手。 上海交通太学f 曩拳虎m b a 学位论文上海中心城区高成本土地开发研究 第二章上海中心城区土地高成本产生的原因 土地成本立足于经济角度，主要是土地资源( 土地物质) 和土地资本所附有的价值的价 格化体现。而从资源和资本两方面，中心城区土地成本受到内在与外在因素双重的影响。 第一节上海中心城区土地高成本产生的内在原因 土地资源( 土地物质) 价值源自于土地的生产力和稀缺性。土地的生产力可以为其使用 者带来一定的经济收益，加上它的稀缺性和不可再生性，因此任何十地使用者都必须为其使 用土地给以一定经济补偿。补偿主要以地租形式实现，有绝对地租、级差地租和垄断地租三 部分。绝对地租是使用任何土地( 最劣等土地) 都必须支付的基本地租。它是土地所有权的 实现。级差地租是土地借助较优的自然和物质环境而获得的超额利润的转化，这一超额利润 即为级差利润的表现。垄断地租是级差地租的向上延伸，即由于占有某种特殊位置、特殊优 势而产生的高额垄断利润的转化。地租是地价的基础，它的运动规律对地价起着决定性的作 用。土地资本的价值化则根本源自于土地在其被开发和利用中所赋予的一定量的物化劳动和 活劳动使其具有的价值体现，这其中包括投资非城市土地改造为城市土地过程中，在土地整 治、兴建排水、辟建道路等过程中为土地积累的固定资本：在旧区改造中，拆迁地上建( 构) 筑物、整治环境、进行基础设施配套升级建设而增加的土地固定资本等。一系列土地资本的 累积附加了土地的资本价值，土地资源价值和土地资本价值最终决定了十地开发成本。 从土地成本与土地生产力、位置、综合环境条件、已拥有的物化劳动和活劳动紧密关系 中，我们可以认识到中心城区土地更多地受到级差地租和土地资本积累的影响，这是上海中 心城区土地高成本产生的根本内在原因。 一、级差效应是上海中心城区土地高成本产生的根本原因。 1 4 上海交逼大