（区域经济学专业论文）江苏省城市住宅需求地区差异研究.pdf

摘要 江苏省城市住宅需求地区差异研究 研究生：朱亮导师：杨明华副教授东南大学 摘要 近年来，中国的住宅产业正在不断的发展，由于它对其他产业的影响力大，使它成为了中国经 济增长的“三驾马车”之一但是近年来，房地产高速发展使房价不断攀升，一些地区房地产投资过 热，出现了房地产“泡沫”。为此，国家近来出台了一系列调控房地产土地和金融方面的政策，以抑制 房地产的过热现象。房地产业能否成功实现“软着陆”成为我国经济当前能否保持持续高速增长的 关键。因此对房地产需求模型进行研究，分析影响需求的因素，对于制定有效的宏观调控政策具有重 要意义。 然而住宅市场是典型的地域性市场，住宅市场与城市经济体系之间存在着互动关系。住宅市场的 供给、需求与价格波动都与城市经济基本面的变动紧密相关；同时，住宅市场也会通过成本效应、财 富一储蓄效应、投资效应等多个渠道反作用于城市经济体系。因此通过统一的需求函数来分析全国的 房地产需求，由于没有考虑地区差异，得出的结论容易产生片面性，会影响宏观政策的效果。而从城 市和地区角度出发进行研究则更容易找出真正影响住宅市场运行的地域经济变量。 在本文中，作者通过建立和运用面板数据研究了江苏省的城镇住宅需求，研究结果显示江苏省 内1 3 个地级市的住宅需求模型是不同的，对住宅市场的宏观调控应该因地制宜。并结合相关情况， 对江苏房地产市场的发展特点进行了分析，并提出调控房地产市场的对策建议 关键词：住宅市场需求模型面板数据 t h ee m p i r i c a la n a l y s i so fr e g i o n a ld i f f e r e n c eo fd e m a n do ft h er e a le s t a t e g r a d u a t e ：z 1 4 ul i a u g s u p e r v i s o r ：y a n gm i n g - b u a s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei nc h i n ai sg r o w i n gg r a d u a l l yi nr e c e n ty e a r s i t si n d u c i n ge f f e c tt o o t h e ri n d u s t r i e sh a sa l r e a d ym a d ei tb e c o m eo n eo f “t h r e ec a r r i a g e s o fe c o n o m i cd e v e l o p m e n to fc h i n a b u tr e c e n t l y , t h e r ea p p e a r “b u b b l e s ”i nt h er e a le s t a t em a r k e tw h i c hw i l li n f l u e n c el a s t i n gs o u n d d e v e l o p m e n to fc h i n e s ce c o n o m y i no r d e rt oc o n t r o lt h eb u b b l e s ，w em u s tf i r s n yr e a l i z c t h ef a c t o r i n f l u e n c i n gd e m a n do ft h er e a le s t a t e b u tt h er e a le s t a t em a r k e ti sur e p r e s e n t a t i v er e g i o n a lm a r k e t t h er e a le s t a t em a r k e ta n du r b a n e c o n o m i cs y s t e mc a na f f e c te a c ho t h e r s u p p l i e s 、d e m a n d sa n dp r i c ef l u c t u a t i n gi nt h er e a le s t a t em a r k e ta l l a d h e r et ou r b a ne c o n o n l i cf l u c t u a t i n g , m e a n t i m e t h er e a le s t a t ec a ne f f e c tu r b a ne c o n o m i cs y s t e mf i o m c o s te f f e d 、w e a l t h - s a v i n ge f f e c ta n di n v e s t m e n te f f e c t s oe s t a b l i s h i n gt h e 懿i m cd e m a n dm o d e la n a l y s e r e a le s t a t ed e m a n d s , w i t h o u tt h i n k i n gt h er e g i o n a ld i f f e r e n c e ，w h i c hm a yd r a wau n i l a t e r a lc o n c l u s i o nt o i m p a c te f f e c t i v eo fm a c o e c n o o n d cp o l i c i e s i nt h i sp a p e rw es e tu da n da p p l i e dp a n e ld a t at od e t e c tt h em a i nf a c t o ri n f l u e n c i n gt h ed e m a n do f j i a n g s up r o v i n c e w bf i n dt h a tt h ed e m a n do ft h i r t e e nc i t i e so fj i a n g s up r o v i n c ei sd i f i e r e n t , m a c r o a d ) u s t r a e n t aa n dc o 毗is h o u l dv a r yw i t ha r e a , a n db r i n go u t 嵌雌a d v i c e sa n do m m t e g m e a s t t r eb a s e do n r e a le s t a t em a r k e tc j 眦a d e li nj i a n g s up r o v i n c e k e yw o r d ：t h er e a le s t a t et o u r i s t , d e m a n dm o d e l , p a n e ld a t a n 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：么陵导师签名： 第一章绪论 1 1 研究背景及问题的提出 第一章绪论 自1 9 9 8 年取消福利分房以来，中国的房地产业进入了快速发展时期。近几年，房地产市场的发 展主要体现在住宅市场的快速发展上，由于住宅产业关联度高，它的发展带动了建材、冶金、纺织、 化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展，成为我国经济发展的“三驾马车”之 一【1 1 。然而，房地产高速发展使房价不断攀升，些地区房地产投资过热，出现了房地产。泡沫”。为 此，国家近来出台了一系列调控房地产土地和金融方面的政策，以抑制房地产的过热现象。房地产业 能否成功实现“软着陆”成为我国经济当前能否保持持续高速增长的关键。因此对房地产需求模型 进行研究，分析影响需求的因素，对于制定有效的宏观调控政策具有重要意义。 然而住宅市场是典型的地域性市场，住宅市场与城市经济体系之间存在着互动关系。住宅市场的 供给、需求与价格波动都与城市经济基本面的变动紧密相关，因此通过统一的需求函数来分析全国 的房地产需求，由于没有考虑地区差异，得出的结论容易产生片面性，会影响宏观政策的效果。而从 城市和地区角度出发进行研究则更容易找出真正影响住房市场运行的地域经济变量。 1 2 国内外研究的现状 1 2 1 国内住宅需求研究成果 目前，对我国房地产需求的研究都集中于理论方面，实证较少。成思危在中国城镇住房制度改 革中，选用部分亚洲国家首都的人均居住和人均g d p 的数据，采用回归拟合的方法。得出中国人 均住宅需求面积的经验公式1 2 1 ； y 一6 1 7 9 6 工” ( 1 1 5 3 4 )( 0 0 9 5 7 ) r 2 0 6 2 0 1f 。1 5 6 8 8 5 式中：) 【- 表示人均g d p y _ 表示人均居住面积 括号内的数值参数估计值的标准误差。 成思危提出的居住水平函数中，仅将人均g d p 作为影响居住水平的关键因素，是基于住宅价格、 租金、人均可支配收入、利率等都不可能独立存在，都与人均g d p 有着密切的相关关系，人均g d p 本身就包含着与之相关的其他经济因素，但这个函数是根据部分眶洲国家首都的人均居住面积与人 均g d p 的截面数据，采用同归拟合的方法研究提出，与具体的我国的城市情况有很大差别。 王金明、高铁梅( 2 0 0 3 ) , j 用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析， 认为影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，其次是价格、利率弹性，因此，增加居民收入水平 使其具有购买能力。是增加房屋需求的最主要因素 3 1 。但正如上述分析所述，通过统一的需求函数 来分析全国的房地产需求，由于没有考虑地区差异，得出的结论容易产生片面性，会影响宏观政镱 的效果，这种分析方法具有片面性 1 2 2 国外住宅需求研究成果 至里查兰堡兰堡堡苎 目前国外有关从城市经济基本面对住宅市场需求的研究成果，基本上都是以不同国家或不同城 市的数据为基础进行的实证研究。曼昆( m a u k i w ) 及威尔( w e l l ) 提出的住宅需求总量模型为 4 1 ： d 一 俾) 式中：d - - - 住宅需求总量 h ( r 卜平均每人的住宅需求函数 r 租金 卜人口数量 曼昆( i v l a n k i w ) 及威尔( w e l l ) 提出的居住水平函数h ( r ，认为，影响居住水平的关键因素只是 租金，这是基于西方国家的居住水平和住宅市场的实际情况提出的。西方国家的住宅市场有上百年 甚至数百年的发展历史，城市化进程和房地产增量市场的发展基本都处于停滞状态，住宅问题已经基 本解决，住宅需求饱和，需求层次也比较高，住宅市场非常完善，一般家庭都是根据自己的收入和 偏好以及市场价格( 租金) 来为自己选择适宜的住宅，在这种居住水平和经济发展水平的情况下， 住宅价格是决定住宅需求的唯一因素是可以理解的【5 】o 因此，针对发达国家的一些研究成果并不完全 符合发展中国家的实际情况，当然也就不能指导发展中国家的住宅需求研究 1 3 研究的基本思路和方法 影响和制约房地产需求的因素很多，根据需求理论本文主要选择了价格、收入和利率几个因素 作为解释变量。 1 、住宅价格。作为一种商品，房地产的价格自然会影响房地产的需求量。然而，与其他商品不 同的是住宅不但可以作为消费品，为人们提供居住服务，带来福利效用。另一方面，住宅还具有保 值增值的特性，因此其还可以作为投资品。当作为正常消费品时价格的上升会减少住宅的需求量： 作为投资品时，价格的上升带来收益的增加，反而会使投资者增加投资，需求量上升嘲。因此，价 格对房地产需求量的影响具有双重性，具体要看买房者的购房目的，是出于满足自己的住房需要还是 为了投赍。 2 、收入。由当前的房价收入比来看，商品房是一种奢侈品，收入的上升将带来需求的增加。对 于无房的低收入家庭来说，收入的增加会促使其考虑购买住房。对于有房的中等收入家庭来说，收 入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件。而对于那些拥有高档住宅的高收入家 庭而言，收入的增加会增加他们在固定资产上的投资。因此，收入对房地产的需求具有正效应用。 3 、利率。由于房地产价格相对于一般家庭的收入来说是一笔巨大的费用支出，因此人们只有通 过住房抵押贷款或者是长期储蓄来购房。当通过住房抵押贷款购房时，抵押贷款利率的提高将增加 抵押贷款成本，从而增加房屋消费的成本，因此房地产需求会减少。当通过长期储蓄来购房时，存款利 率的上升会增加存款利息收入，缩短储蓄时间，从而增加房地产需求。另外，米尔斯 m i l e s ( 1 9 9 4 ) 1 文章中有分析到，在有信贷约束的情况下，利率对房屋需求的影响不再那么直观。因此，利率对房 地产需求的影响具有不确定性p j 。 4 、其他影响因素。另外像税收、销售条件、住宅供应结构、住房补贴条件、家庭人口构成状况、 消费观念以及就业率等因素都会影响房地产的需求。 根据以上分析，住宅需求可以表示成对住宅价格( p ) 、收入( y ) 和利率( i ) 之间关系的住宅需 求函数。当所有变量取对数后，需求关系就可以近似表示成方程( 1 ) 的线性关系，其中b1 ，p2 、b3 分别表示房地产需求的价格弹性、收入弹性和利率弹性，p0 表示其他因素的影响 i n ( h ) - 岛+ 区l n ( y ) + 店l n p ) + 岛l j 雌) ( 1 ) 本文主要是采用了面板数据分析方法，取江苏省1 3 个城市2 0 0 0 - 2 0 0 4 年的面板数据对江苏省的 住宅需求进行了实证的研究，由于江苏各个城市和地区间也存在着经济发展的不平衡，所以也不可 2 第一章绪论 能建立一个统一需求函数模型来分析全省的的住宅需求，必须从全省各城市和区域经济的角度来研 究住宅市场的需求。 本文主要框架如下： 1 、第一章绪论 2 、第二章住宅需求的概念及相关理论 3 、第三章住宅产业与区域经济的关系 4 、第四章江苏省住宅市场的现状 5 、第五章江苏省城市住宅需求差异实证研究 6 、第六章结论与对策 1 4 理论、实践意义和创新点 1 4 1 江苏省城市住宅需求地区差异研究有重要的理论价值 本文之所以对江苏省城市住宅需求进行地区差异研究，是由于住宅市场一般是以城市地域范围 作为研究边界。城市经济学理论认为，确定房地产市场地域边界最重要的因素是通勤模式，如果城市 居民对工作地点和常住地点的选择在居民可以接受的通勤时问和距离范围内，则这个范围内的房地 产项目之间就具有替代性和竞争性，从宏观研究的角度就属于同一个房地产市场 9 1 。由于目前江苏 区域经济还存在着较大的发展不平衡，因此，如果笼统地从整个江苏省宏观经济面研究住宅需求，则 处于景气循环不同阶段的住宅市场中的经济变量可能会发生抵消效应，其结果通常会掩盖真实情况 且缺乏针对性：而从城市和地区角度出发进行研究则更容易抓住真正影响住房市场需求经济变量，此 外t 可以补充和完善我国房地产需求理论研究，还可以为房地产需求预测方法提供理论基础和为我 国的房地产市场健康稳步发展提供理论依据 1 4 2 江苏省城市住宅需求地区差异研究具有更重要的现实意义 在中国目前这个特定的经济发展阶段，住宅市场作为城市经济体系的一个重要组成部分。其发展 演变在很大程度上取决于城市的经济状况、城市发展目标以及城市的相关政策和管制措施。中国的 住房问题更多地是与其他大量微观的和宏观的经济和社会问题联系在一起。因此，在目前中国经济高 速发展、农村剩余劳动力向城市快速转移、住宅产业逐步成为城市经济支柱产业的发展背景下，我国 各级地方政府在处理住宅市场与城市经济关系问题上普遍陷入了两难的境地。以住宅价格为例，政府 一方面担心过高的房价会降低住房的可支付性，提高居民的生活成本和企业的劳动力成本。甚至会引 发房地产开发的过度投资和市场上的过度投机，导致产生价格泡沫；而另一方面，从发达国家的实践 经验来看，经济景气阶段一般都伴随着资产价格的上涨，如果住宅价格的上涨是由经济基本面所决定 则人为调控房价给经济增长带来的负面效应很可能远大于正面效应。因此城市住宅市场需求研究就 能为我国目前缺乏需求理论研究的房地产市场提出一些预测方法的理论基础，有效地进行需求预测 工作，避免盲目开发和投资行为。这对政府解决城市住宅出现的问题，制度合理的住宅政策有重要 的意义。 1 4 3 本文在以下三个方面有所创新： ( 1 ) 通过实证的研究对江苏省城市住宅市场进行了分类并构建了各自的需求模型； ( 2 ) 围绕研究目标，通过大量统计数据、资料的收集、整理、分类、归纳和测算，为这方面研 究的进一步深入开展做了一点基础性工作； ( 3 ) 以2 0 0 0 - - 2 0 0 4 年江苏省1 3 个地级市的住宅需求数据为样本，透过建立回归模型、生成面 板数据，对江苏省城市住宅需求地区差异进行了实证的研究。 3 东南大学硕士学位论文 第二章住宅需求概念和相关理论 2 1 住宅需求的含义 住宅需求是指在一定时期内人们愿意并有能力购买或承租的住宅的数量。它包括消费需求和投 资需求两部分通常提到的住宅需求主要是指消费需求。住宅需求在住宅市场中具有极其重要的作 用1 1 “。 ( 1 ) 住宅需求是住宅市场经济活动的动力。没有住宅需求，就没有住宅市场的价格、供应和资 金运动，也就没有住宅市场本身。 ( 2 ) 住宅需求是住宅供应变动的牵动力，是住宅供应的出发点和归宿。住宅需求水平。需求趋 向、需求结构的变化推动和预示着住宅供应的变化。住宅需求也影响住宅交易价格、资金周转和市 场发展，以及其他要素的变化 ( 3 ) 住宅需求是检验住宅经济体制完善程度的重要尺度。好的住宅经济体制，能适应住宅需求 运动规律，灵活有效地引导、调节和调节住宅需求，最大限度地满足全社会地住宅需求，促进住宅 闯题的解决。 2 2 住宅需求的分类 2 2 1 按不同经济规模分类【9 l 按不周经济规模分类，可以划分为个人( 家庭) 住宅需求和社会住宅需求。个人( 家庭) 住宅 需求是个人( 家庭) 有支付能力的住宅购买力。每个个人( 家庭) 的住宅需求总是具体的、现实的， 体现着住宅需求的各个侧面和活动过程。这是从微观的角度进行考察。是全社会所有个人( 家庭) 有支付能力的住宅购买力的总和。社会住宅需求总是抽象的，体现着住宅需求的整个层面和活动过 程。这是从宏观的角度进行考察。 2 2 2 从住宅需求实现的角度分类 从住宅需求实现的角度分类，可以划分为现实的住宅需求和潜在的住宅需求。现实的住宅需求 是指在一定时期已经实现的住宅购买力，它表明住宅需求的实际数量。潜在的住宅需求是指过去和 现在未转变为实际的住宅购买力的支付能力而在未来可能转变为住宅购买力的需求 2 2 3 按形成住宅需求的资金来源分类 按形成住宅需求的资金来源分类，可以划分为自有资金和外来资金的住宅需求。由个人和家庭 自己拥有的货币收入和储蓄等形成的住宅需求，是自有资金的住宅需求。由国家。企业、金融机构 或他人提高的货币补贴、住宅信贷、捐助的货币等而形成的个人住宅需求是外来资金的住宅需求。 2 2 4 按住宅需求层次分类 按住宅需求层次分类，可划分为晟低住宅需求、基本住宅需求和高层次住宅需求。最低住宅需 求是满足个人和家庭晟低限度的居住需求所具有的住宅购买力。基本住宅需求是满足个人和家庭基 本居住需求所具有的住宅购买力全体社会的平均住宅购买力代表了这种住宅需求。高层次住宅需 求是满足个人和家庭智力和体力发展及享受需求所具有的住宅购买力。收入高的家庭住宅需求强 往往愿意支付较多的货币取得质量高的高级住宅。 4 第二章住宅需求概念和相关理论 2 2 5 按产生住宅需求的动力分类 按产生住宅需求的动力分类，可划分为“主动型”住宅需求、“被动型”住宅需求、“自动型” 住宅需求。主动型”住宅需求是指现有的城镇居民不断增长的住宅需求即从目前人均住宅建筑面 积较低的水平到将来的较高的水平所产生的住宅增量和住宅质量提升；从现在居民住户消费支出占 总支出从低到高所产生的住宅消费潜能的持续释放。“被动型”住宅需求是指拆迁城镇旧房产生的住 宅需求中国的城市正经历着大兴土木的“建筑时代”，一般需要二三十年。城市基础设施的更新、 改造、扩容和旧城改造，势必带来一大批“被动型”的住宅需求。“自动型”住宅需求是指城市化过 程中，农民进城产生的对住宅及其他房屋的需求。今后2 0 年将是中国城市化加速期，若按每年有1 的城市化进程计，每年都有1 3 0 0 万一1 5 0 0 万农民进城。在开始时。他们相对城里人都属于穷人， 人均住宅消费水准不会高，但随着时间的推延。必会自然地、自动地增加住宅消费，提高消费档次。 因此这部分的住宅需求是不能轻视的。 2 3 住宅需求的特点 2 3 1 需求的多样性和双重性 由于不同消费者的收入水平、家庭结构、文化背景、年龄和生活习惯等不同，自然会形成各式 各样的兴趣和爱好，因此对于住宅区位、房型、功能的要求自然也就会有差异，这种差异也就形成 了住宅需求的多样性。 由于住宅既是生活消费品，同时又是一种投资品，因此，住宅需求具有消费需求和投资需求的 双重性消费者购买住宅既可以供居住使用，同时又可以作为投资，达到资产升值保值的目的。 2 3 2 需求的层次性、发展性和综合性 人类的需求是有层次的，需求是逐层上升的，只有在较低层次的需求得到满足后，才会产生较高 层次的需求。由于受到收入水平的制约，对住宅的需求同样也带有一定的层次性，如高档别墅、高 档公寓属于较高高层次的需求；普通商品住宅属于中等层次的需求。然而随着收入水平的提高和科 学技术的进步，需求也是在不断发展的，如房型由简单的。大卧室”向“大厅小卧明厨明卫”发展。 住宅需求是一种综合需求，它不仅包括对房屋建筑质量的要求，而且包括对居住质量的要求。 例如，上下班的交通费用和所化费时问、居住区的环境质量、居住区的治安以及邻里关系的和睦程 度，都会直接印影响到居民的居住质量而居住质量下降将会导致消费者对现有居住条件的不满， 从而产生新的需求 2 3 3 需求的可替代性和具有明显的区域性 住宅商品需求的可替代性，不同于一般商品意义上的可替代性，由于住宅商品的地域性，一般 认为，住宅商品在同一供需圈内是可以相互替代的。再者，如果从投资需求的角度来考虑，住宅作 为一种投资工具，当它的投资收益下降时，消费者就会转向其他投资工具。 住宅属于不动产，其位置不可移动。它不象电冰箱彩电等商品可以进行位移销售，一个城市的 住宅需求必然绝大部分来自于这个城市的居民，中小城市更加如此。住宅需求的区域性还表现在同 一城市的不同地段的住宅需求也具有差异，一般来说：在城市中心地段，即使价格较高，需求仍然 不减，在偏远地段，即使价格较低，其需求仍不很旺。 2 4 影响城市住宅需求的主要因素 2 4 1 住宅价格 5 东南大学硕士学位论文 住宅的价格是影响住宅需求的主要因素之一。一般地说，一旦价格高于某一特定的水平，超出 居民的购买力，则不会有住宅的需求，低f 这一水平，才会产生住宅的有效需求。住宅的价格与需 求量之间存在着反方向的关系，即在其他条件不变的情况下。需求量随着价格的上升而递减，随着 价格的一f 降而增加。需求对价格的影响程度可用需求价格弹性来表示住宅由于其自身的特殊性， 决定了其价格弹性波动较大住宅既可以作为生存性消费资料，又可作为享受性消费资料，还可以 作为发展性消费资科。当住宅作为人们的生存性消费资料时，它是生活必需品，这时，住宅缺乏价 格弹性的；当人们对住宅的需求向享受性消费资料延伸时，住宅消费就倾向有高价格弹性的特征。 总的来说，住宅的需求价格弹性是较高的。西方学者的研究表明，城镇住宅的需求价格弹性约为1 5 ， 这就是说，人们对于住宅价格是很敏感的。 住宅的价格在住宅需求研究中有许多定义方式。在住宅服务市场中价格不适直接观测到的量， 最初是用市场价值或者租金来衡量的。在上世纪九十年代的住宅需求研究中。研究者开始采用价格 指数作为价格指标。要注意在不同的城市，价格指数是不同的。由于在研究住宅需求模型中，开始 同时考虑住宅的耐久性的因素，这就意味着一个家庭在他的住宅消费决策中，要同时考虑消费的数 量和居住模式( 租房还是购房) 。奇劳依( p t c h i n l o y ) 提出了使用者成本( u s e rc o s t ) 的概念作为 住宅服务价格的衡量指标。使用者成本的引进，使得研究者对住宅需求研究中租拥选择( t e n n l t c h o i c e ) 进行了大量的研究纠对于如何把税收、通货膨胀及抵押货贷方式对人们住宅决策的影响模 型化的问题，尽管研究者们建立的模型各不相同，但对于同时分析住宅需求的消费和投资两个方面 时采用税后使用者成本来定义住宅价格的意见是一致的。 2 4 2 收入、财富和借贷 国民收入水平对住宅需求具有正向影响，即随着国民收入的增加，人们生活水平的提高，则居 民个人的可支配收入相应增加，对住宅的需求也会增加；国民收入的减少，对住宅的需求也会相应 减少。居民可支配收入的增加对住宅需求的影响可用住宅需求的收入弹性来说明。根据美国经济学 家李维( e d e l e e u w ) 的研究，住宅房地产需求的收入弹性为o 6 一o 9 ，这说明住宅相对于收入弹 性来讲，通常是一种生活必需品，人们对它的基本需求变化是不大的，但也有的观点认为住宅的收 入弹性是较高的，其数值要大于1 。在我国由于各地的经济和住宅市场发展参差不齐，虽然也有不 少的研究者对住宅的需求弹性大小进行了研究，但是没有统一的值。由于住宅的耐用性，研究者在 选择衡量收入的指标时存在着矛盾。在一些文献中，有人认为一个家庭对住宅支出的决策在本质上 是一种长期行为。如果考虑到这一点，那么收入就应用长期的永久收入来衡量。然而，在实际的研 究中，许多经济学家还是用当前的家庭收入作为收入的指标原因是尽管在概念上用永久收入作为 衡量收入的指标是正确，实际操作中很难收集到永久收入的数据。 家庭财富是一种存量，它是家庭在某一时点可用经济资源的积累。经验证明，住宅需求的财富 弹性系数大约等于1 ，即家庭财富增加一个百分比，住宅需求同样增加一个百分比。家庭收入同家 庭财富及其产生的固定收入流相比，对住宅需求的影响是第二位的。这主要是由金融市场上的一整 套社会规则所决定的。在金融市场上，货款人不能单凭借款人未来可能的收入的预期就进行放款， 必须要确认借款人的信用程度。这时相对于借款人的潜在收入来讲，借款人当前现实的收入和财富 存量的地位就变得重要了，因为它们是可以被现实地计量的。 因为住宅的价值加大，大部分购房者都需要通过贷款的方式来付房款。因此抵押贷款市场的状 况会影响人们对抵押贷款的需求，也就影响到人们的居住模式选择。由此在住宅需求模犁中必须同 时考虑住宅和借贷市场状况i l ”。在以新古典经济学的理论为基础建立的模型中，通过假设资本市场 ( 借贷市场是其中的一部分) 是均衡的，避免了借贷市场对住宅需求的影响。当然在资本市场处于 非均衡状态时就要考虑借贷市场对住宅需求的影响。林麓曼( p d 1 a n n e n u m ) 、沃奇特( s w a c h t e r ) 和里欧( p m z i r a ) 等人对此也作了专门的分析研究 2 4 3 人口因素 人口因素主要在以下三个方面影响住宅房地产的需求： 6 第二章住宅需求概念和相关理论 1 、人口数量 住宅是供人消费的，在一定的社会生产条件下，一定数量的人口必然要求相应数量的住宅，以 满足他们多层次的需求，二者之间应该保持一定的比例。人口的总量与住宅的需求量成正比关系。 在人口数量增长的过程中，一个突出的表现是伴随城市化进程的推进，城市人口迅速增长，会加速 扩大对城市住宅的需求，这就是城市人口的机械增长。所谓城市人口机械增长是指由于人口迁徙等 原因而导致的城市人口数鼍改变由于我国目前正是城市化迅速发展的阶段，人口的机械增长对于 城市住宅的需求量的影响是明显的。 2 、人口质量 人口质量的变动和发展会影响住宅的需求层次。人口质量包括人口的身体素质、思想素质、科 学文化素质这几个主要方面。从社会发展的总趋势来看，人们的思想品德不断进步，文化知识不断 增长，劳动技能也在不断提高，所以人口素质是不断上升的。人口质量的提高对住宅提出了新的需 求，人们也越来越来注重住宅在满足人们享受和发展方面的需求，需求层次的提高会明显增加对住 宅的需求量。 3 、家庭结构 罗斯 r o s s i ( 1 9 5 5 ) 1 从城市人口自然增长的角度，分析了家庭生命周期的变化与城市住宅需求 量的关系，提出了家庭生命周期理论。他认为生命周期的循环会造成家庭结构的变化，进而产生人 们的住宅需求的变化，从而在不同的家庭生命周期阶段通过调整住宅来满足这种需求。生命周期理 论解释了一个人一生中可能发生的五次住宅位置调整。这五次分别发生在成长、离开家庭、结婚、 有孩子和年老的阶段。 家庭结构的变化及其特征家庭生命周期的变化是家庭模式变化的直观反映。家庭生命周期，通 常指由夫妇双方的结合组成家庭开始，到夫妇双方死亡从而家庭解体而告终的整个家庭发展过程， 通常分为开始、生育、中间、离巢、空巢、解体6 个阶段。比较7 1 d 年代前与9 0 年代家庭生命周期 表如下： 表2 17 0 年代前与9 0 年代家庭生命周期表 阶段分类7 0 年代以前9 0 年代 开始阶段2 年半3 4 年 生育阶段 1 8 2 0 年1 5 年 中间阶段5 6 年2 2 年以上 离巢阶段 5 矩 空巢阶段5 6 年 2 5 3 0 年 解体阶段 5 6 年 一般将家庭结构分为六种类型：单身家庭夫妻家庭核心家庭主干家庭联合家庭其 他家庭，如下表所示： 表2 2家庭结构类型 序号家庭分类家庭特征 单身家庭只有一个生活的家庭 夫妻家庭 指有一对夫妇组成的家庭 核心家庭指有一对夫妇( 包括一方去世或离婚) 及未婚自律组成的 家庭 主干家庭指一个家庭有两代以上，而每代人只有一对夫妇( 包括 方去世或离婚) 联合家庭指一个家庭中至少有两代人，而某一代中有两对夫妇( 包 括一方去世或离婚) 以上的 其他家庭指以上五类家庭以外的家庭 目前，核心家庭在我国城市家庭结构中高达6 0 以上，而且有增加的趋势。家庭结构的核心化 7 东南大学颂士学位论文 会增加对住宅的需求。随着我国在上个世纪七十年代实行计划生育政策，传统的大家庭结构开始受 到冲击，以父母子女为基本结构的核心家庭迅速发展，出现了家庭规模小型化的趋势。家庭规模愈 小，人均住宅消费面积就愈大因为即使是两口之家，也需要厨房、客厅、卫生问以及过道等因 此在人口总量相等的情况下，小家庭结构所占的比重越多，对住宅的需求也就越大 2 4 4 政府政策、人们对未来的预期和其他商品的价格 国家的财政政策、金融政策、投资政策等有关经济政策都会影响到住宅市场的需求，其中更重 要的是住宅政策、土地政策和利率政策。 一般来说，人们对住宅的投资需求主要取决于人们对未来经济发展形势和住宅需求的预期。投 资者如果悲观，就会停止购买住宅同样如果投资者对未来收入悲观，也就会抑制人们对住宅的居 住消费需求。 由于住宅作为商品，其消费和其他的商品一样受到人们收入预算的约束。所以其他商品的价格 也会影响到人们对住宅服务量的消费。 以上介绍的是影响住宅需求的主要因素。对于短期的住宅需求和长期的住宅需求而言以上的 因素对其影响程度是不同的。从短期来看，住宅需求主要由经济因素，例如收入、价格等因素决定， 社会因素只起着次要的作用。但是对于长期的住宅需求来说，人口因素就起着非常重要的作用，它 比经济因素更重要，更具有预测性 8 第三章住宅产业与区域经济的关系 第三章住宅产业与区域经济的关系 随着我国城市化进程的加快和科学发展观的提出，区域经济协调发展的问题引起人们的普遍关 注。住宅产业作为国民经济的支柱产业，在区域经济发展中具有举足轻重的作用。面对江苏经济良 好的发展态势，未雨绸缪，探索住宅产业与区域经济发展的关系，对于正确调控江苏住宅市场使之 持续健康发展具有十分重要的意义。 住宅市场是典型的地域性市场，住宅市场与城市经济体系之间存在着互动关系。住宅市场的供 给、需求与价格波动都与城市经济基本面的变动紧密相关：同时，住宅市场也会通过成本效应、财富 储蓄效应、投资效应等多个渠道反作用于城市经济体系。 3 1 区域经济发展的一般规律 区域经济发展的规律如下( 图3 1 ) 所示“目： 要素可分为自然的要素和非自然的要素，自然要素主要包括自然条件和自然资源，非自然要素 主要指人力资源、资本、技术、制度等。要素禀赋指特定区域这些资源的存在状况。各种要素对区 域经济发展均有影响，但作用方式与作用强度不同。要素禀赋是区域经济发展循环过程的发端，是 特定区域分工与专业化基础。 分工与专业化是社会大生产的客观要求，是导致社会生产力水平不断提升的主要原因。分工与 专业化具有聚集需求，因而是特定区域聚集发生的主要原因。分工与专业化导致聚集，聚集程度的 提高又会促进分工与专业化，两者表现为一种互动关系。 聚集是指经济活动及相关要素在特定区域空间的集中过程，聚集的动态过程将时问与空间有机 结合，聚集的产生、发展与变化揭示了区域经济发展的一般规律。聚集是区域经济发展的动力，其 对区域经济发展的推动作用从时间维度来看表现为区域经济增长，从空间维度来看表现为空间结构 的演化，从区域的交互作用来看表现为区际引力与辐射。区域经济的发展过程即是由要素禀赋到聚 集的传导过程。 初级循环( 实线表示) ： ： ：高级循环( 虚线表示) ： ：j 图3 1 区域经济发展规律图“2 】 9 东南大学硕士学位论文 3 2 住宅产业对于区位的依赖性 3 2 1 住宅区位的含义及住宅与区位的内在联系 住宅商品的价值与其所在区位的要素禀赋状况寅接相联，因此。区位，区位，还是区位”始终 是房地产开发的核心理念之一。当中国房地产市场不断成熟之际，住宅已跃然成为房地产市场的主角。 而住宅区位也日益成为人们关注的焦点i l ”。 1 、住宅区位的含义 研究城市住宅区位时主要是从微观区位的角度考虑的。住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域 ( 空问) 中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度( 即通达性) 、以及居住在该位置所获 得的非经济方面的满足程度。具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、 购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本( 包括货币成本和时间成本) ，以及该位置的自然环境、 社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。 2 、住宅与区位的内在联系 谈住宅区位，不能不提及住宅不同于其它商品的特殊属性，因为正是住宅的一些特殊属性才决定 了住宅与区位的密切联系，也说明了研究住宅区位的必要性和重要性 首先，是住宅的固定性。这是指住宅经开工建设，其空间位置便具有了固定性。住宅的固定性 源于土地的固定性，一经建造就同士地连为一体，就是我们常说的“房地不可分”。即使由于某些原因 一段时间后该位置的通达性或者环境等发生了变化，住宅坐落的地理位置也不会发生变化。也就是说 住宅的建造总是与一定的用地位置紧密地联系在一起的，即同区位联系在一起。 其次。是住宅的耐久性和高价值性。住宅的耐久性是指住宅在最终被毁弃之前，可以具有很长的 使用年限。高价值性是指住宅从土地购置、开发，到地上结构建筑，投资额十分可观。因而，在正常的 社会经济条件下，住宅在达到其使用年限前，很少会被拆除，而该住宅所占用的士地也就很少会被改 作它用。所以，区位对于住宅来说是至关重要的，一旦确立，便很难更改 再次，是住宅的社会属性。住宅的社会属性来源于它的使用价值住宅是维持人们生活或生命 活动的基本条件之一，就好像人们生活的大本营，是人们工作、上学、购物、娱乐等活动的出发点和 归宿。因此，住宅坐落位置的通达性就显得十分重要了。住宅是人们生命中停留时间晟长的地方。 就像床垫广告中说的人生命中的1 3 的时间是在睡眠中度过的，那么说大部分人生命的1 2 以上的时 间是在住宅中度过的毫不为过。因此，住宅周围的自然环境和社会人文环境的区位因索在人们选择住 宅越来越受到关注 3 2 2 市场机制下影响住宅区位的因素 1 、自然条件 对于一个已经形成的城市来说，自然地貌和环境对住宅区位的影响主要有地形、地质、气候等方 面。在市场机制下，自然条件主要是通过影响住宅市场的供求双方来影响住宅区位的选择以地形为例， 城市中大部分住宅选择在相对平坦的地面上建造一是因为在平地建造住宅，布局的选择性较大，建造 费用较小施工方便，这些都直接影响到房地产开发商的成本：二是因为在平地居住，生活、出行、活动 等都较为方便，所以大多数居民都倾向于选择在平地居住，但也有些例外，一部分高收入阶层由于他 们更多地注重对住宅的环境质量的追求，愿意并能够承担由地形差异带来的额外开支，因而择人口密 度低、污染少、景色美的山岗作为居住区位1 1 4 i 。 2 、地价 地价，即土地价格，是使土地的报酮。地价的高低取决于土地能提供收益的多少。在充分竞争条 件下，城市土地总是被报价最高的使用者获得。在同一区位上，不同使用者的竟租水平不同，这是由于 不同的土地用途提供的收益不同的缘故，只有出价最高者才能获得该区位的- 十地。住宅用地、工业用 地、商业用地等的区位是通过城市十地市场上的竞争形成的，是由它们所能提供的收益决定的。地价 实际上是一种分配上具，按照“晟高租金原则”对城市土地进行分配。因此，地价可谓城市空间结构 1 0 第三章住宅产业与区域经济的关系 的天然规划师1 1 5 1 。 3 、就业区、商业区、中小学及医院等城市公共设施的位置和交通运输条件 这几个区位因素共同决定着住宅坐落位置的通达性，即决定了居住在该位置的人们出行的货币 成本和时间成本。货币成本是指出行的直接费用，即付给运公司的车费或者私人车辆所需的运转费用 时间成本是指出行所费时间的机会成本，这在城市中显得更为重要。这是作为理性的市场需求主体的 购房者在选择住宅区位时必然考虑的重要因素，因而也是房地产开发商在选择建造住宅区位时所必 须考虑的 4 、城市规划 城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安捧行 动步骤，并不断付诸实施的过程。影响住宅区位的主要是城市总体规划和详细规划。房地产开发商在 选择住宅建造的区位时，必然受到城市规划的制约1 1 6 1 。 5 、社会聚集经济 社会聚集这一概念是蒂鲍特( c l f e b o u t ) 藿e1 9 5 6 年最先提到的，而对社会聚集经济的较完整叙述 则是艾伦w 伊文思在其所著的城市经济学中完成的。伊文思将”人们要求当地政府提供的 一些种类独特的服务以外”的三种非经济因素的影响概括为社会聚集经济，用来说明类型相同的人们 希望彼此住得近些的非经济原因，也就是影响住宅区位的非经济因素。这三种因素是【1 7 1 ： 人们具有一种想同他们所期望的并且容易结交为朋友的人住得近些的倾向 不同的人们需要不同的服务，需要相同服务的人往往住在一起。这是因为这些服务，由于它们在 供应方面的规模经济，只有在具有足够大的市场的情况下才能提供，一经提供 就会吸引需要相同的人 住进这一地区。 人们都希望有一个良好的自然环境，而高收入阶层最容易达到这一目的。所以。那些具有优良自 然环境的地区。趋向于成为高收入者的聚居区。 3 3 住宅产业对相关产业的带动性 住宅产品是基本的生产资料和生活资料，住宅产业与众多的产业相关联，是促进分工与专业化 的加速器。 房地产产业作为国民经济的支柱产业，住宅产业化的发展对相关产业产生了巨大的拉动。对此问 题将从钢铁产业、水泥产业、能源类产业、设备制业、汽车产业、家电业及新兴行业的产生几个角 度进行分析【1 8 i 。 1 、钢铁产业 钢铁= 业是扩大投资规模的最大受益产业之一，同时，房地产、汽车等高耗钢产业的快速发展也 将对钢铁产业产生巨大拉动。2 0 0 5 年是我国历史上钢铁产量增长量较高的一年，全年国内生铁产量 为3 3 亿吨，较上年同期增长2 8 2 ，增产了6 5 5 8 万吨；粗钢产量为3 4 9 亿吨，较上年同期增长 2 4 6 ，增产了6 8 8 8 万吨；钢材产量为3 7 l 亿吨，同比增长2 4 1 ，增产了7 2 1 4 万吨。 2 、水泥产业 住宅产业和基础设施建设是水泥的两大需求领域，这两个领域的快速发展将拉动水泥生产的较 快增长，但随着能源需求量过快增长，煤炭供应出现紧张局面，将对水泥生产产生制约。2 0 0 6 年我国 水泥产量仍将上升，应该特别注意是，2 0 0 3 年水泥产业已出现投资过热苗头，采用落后工艺的小水 泥厂又有抬头迹象，这些厂家产品可能对水泥市场产生冲击，同时，会造成能源浪费和环境污染。 应引起高度关注 3 、能源类产业 能源产业主要包括煤炭、电力、原油等，是经济增长的动力之灏，与经济增长高度相关，经济增长 会拉动能源生产的增长，同时，能源生产也会促进或制约经济增长。2 0 0 5 年经济的快速增长带动了能 源生产和投资的快速增长，这为2 0 0 6 年能源上业的进一步增长创造了良好的条件。 1 1 东南大学硕士学位论文 4 、设备制造业 设备制造业是国民经济的装备业。房地产业投资规模和投资结构对其影响巨大。2 0 0 3 年以来， 我国住房等同定资产投资在投资规模快速增长的同时，投资结构也有明显变化。2 0 0 6 年企业更新改 造规模将继续扩大，设备制造业销售收入和