2017年深圳中原年终总结报告.pptx

,多措并举控楼市量跌价稳新常态,2018年1月1日,2017年房地产市场总结及预判|深圳中原研究中心,2017年,多举措价企稳新常态,序言,多措并举控楼市量跌价稳新常态,2017年全国调控围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，分城调控，因城施策，各地房价全面快速上涨基本得到遏制。深圳房地产市场2017年虽然没有出台重大政策，但是全年市场走势平稳，一二手房量跌价稳趋势贯穿全年，市场调控基本达到预期。2017年是租赁市场发展的历史性的一年，租赁市场发展政策层出不穷，银行、政府、企业以及机构纷纷进入租赁市场，未来租赁市场将迎来飞速发展阶段。实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这一目标，重点是加快多主体供给、多渠道保障、租购并举制度。其中，租购并举是重要一环，是建立长效调控机制的必要举措。今年下半年以来，长租市场始终是国家重点发展对象，从供给端增加租赁土地供应，同时增加租赁补贴与福利，建立线上监管服务平台，未来政策将会继续出台落实以加快长租市场发展。租赁市场的巨大蛋糕也吸引各方纷纷加入，虽然短期盈利方式仍存疑，但是各方仍加快进入以抢先占领市场。今年一线城市仍以去杠杆为主要目标，打击消费贷、首付贷等政策纷纷出台，严控阴阳合同也实施在即，去杠杆依然将进行到底。12月初的政治局会议也明确表示2018年的三大攻坚战，防范化解重大风险，使宏观杠杆率得到有效控制居于首位，即去杠杆依旧是明年房地产调控的首要任务。,同时，讨论多年的房地产税将要开始征收，根据政府公布消息来看，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。也就是说房地产税的出台势在必行，但是必须先制定完善法律，试点后再推行，未来全面实施依然要一段时间。对于市场投机者来说，房地产税的征收会大大地增加持有成本，而交易成本则有望降低，在市场价格稳定的情况下，投机者的收益将很难得到保证。房地产税的征收是市场回归居住属性的重要一环，是建立市场长效调控制度的重要举措，对于抑制市场投机，稳定市场环境有着重要作用。2018年政策将保持稳定性和延续性，在建立长效调控制度的基础上，以“房住不炒”为主基调，维护房地产市场稳定。继续将去杠杆这一主要任务贯彻到底，金融监管继续收紧，货币政策继续收紧，贷款利率也继续提高维持在高位。租购并举作为未来很长时间的重要举措，资金面将进一步向长租市场倾斜，政策也将加快落地推进长租市场发展！,序言,多措并举控楼市量跌价稳新常态,Content,目录,PART2,土地市场,PART3,新房市场,PART4,二手市场,PART5,商办市场,PART6,市场预测,PART1,宏观政策,深圳中原研究中心,北上广深同出商办新政抑制楼市投机炒作,供需两端均衡增长制造业PMI稳中有升,PPI回落传导至CPI端资金流动稳中偏紧,房地产开发投资稳定调整布局适应楼市新格局,租赁政策逐步落地，行业地位不断提升,市场要点,宏观政策,1,金融强监管信贷进一步收紧,供需两端均衡增长制造业PMI稳中有升,宏观,深圳中原研究中心,从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2017年的波动性相对较大，在4、5月份指数跌落谷底，实体经济一度疲软。而在接下来的下半年，指数逐渐攀升，供需两端均衡增长，保持稳中有升的发展态势。采购经理人指数反应了经济景气的情况，2017总体而言，我国实体经济相对平稳，美联储的三次加息对实体经济融资成本或有所增加，对实体经济有一定的制约，而未来一年美联储预计将加息三次、我国对金融机构的严格监管和对房地产市场的严格调控，实体经济或许将继续平稳下行。,PPI回落传导至CPI端资金流动稳中偏紧,宏观,深圳中原研究中心,2017年消费品零售价格指数CPI连续维持11个月在2%的同比增速以下，在2月急速下滑后逐渐攀升，但工业品出厂价格指数PPI此时开始回落，未来PPI传导至CPI端后，CPI上涨承压力，通胀情况比较温和的情况下，货币发行的灵活调整空间比较大。今年货币政策的主基调“稳健中性”，M2同比增呈现速平稳下降的趋势，下半年流动性稳中偏紧，流动性处在合理范围内。M2同比增速连续个月低于10%，也是历史上首次，这也反映了货币流动性逐渐收紧态势。紧缩性金融货币政策和流动性紧缩对房价上涨产生有效影响。预计未来M2继续下行的可能性不大，但回升幅度相对温和，继续维持低位运行。,房地产开发投资稳定调整布局适应楼市新格局,宏观,深圳中原研究中心,在2017年年初，虽然商品房销售情况不容乐观，但第一季度房地产开发投资热度并未受太大影响，投资增速有一定程度的上扬。但在第一季度结束后，投资增速下降并趋于稳定，总体呈现稳中下调的态势。2017年，多地出台了土地供应端的调控政策，这无疑对楼市火爆的一二线热点城市的房地产开发造成较大影响，但对于三、四线城市而言，土地可开发体量依然较大，土地供给的相关政策并没涉及，因此并没有受太大的影响。整体上，在房价平稳的大环境下，保持房地产开发投资的稳定有助于提升城市发展动力，加快城市规划和提升城市纳容度。对于未来，在调控一周年有余之后，楼市新格局逐渐形成，品牌开发商需要重新调整城市布局适应格局的变化，因此预计未来积极拿地以及投资开发导致房地产开发商投资额的累计同比增速会在合理范围内波动。,租赁政策逐步落地，行业地位不断提升,政策,北上广深同出商办新政抑制楼市投机炒作,政策,北上广深同出商办新政抑制楼市投机炒作,政策,商办新政集中于一线城市深圳相对温和,政策,北京：,广州：,深圳：,上海：,严控商办项目转为类住宅的公寓产品，具体落实在平面设计和功能布局方面，对现有的改类公寓产品无直接影响。,商办土地出让禁止改为类住宅用途，商办需以层为单位销售，受让后规定年限内不得转让。,商办项目应按用途出售，且只能出售给企事业单位或社会组织，个人或家庭购买实行“限购”政策。,严控商办项目转为住宅用途，限定规划建设及不动产办理的最小单位，并对一手商服类物业出售限购买资格（首次和二次均须出售给法人）,金融强监管信贷进一步收紧,政策,2017年在供给面、市场面对楼市进行调控外的同时，融资渠道也步步收紧。2017年房产信贷利率由最初的优惠减少变成了最后的利率全面上浮，甚至停止放贷，这都体现了楼市调控的决心。对于信贷收紧，除了是楼市降温的政策性措施，另一方面也是受到金融行业整顿过程的影响。而未来国家对金融和楼市的监管不会放松，预计短期内融资的渠道不会放松，难度不会降低。,土地市场表现平淡同比锐减52%,全年仅一幅居住用地出让,龙岗、南山为土地供应主力区域,深圳湾超总为成交热点，交易金额超220亿,市场要点,土地市场,2,土地市场表现平淡同比锐减52%,土地,2017年土地市场表现平平，全市共成功出让42宗土地，占地面积106.7万平，成交金额754.9亿元。而去年土地市场成交火爆，全年成功出让57宗土地，面积223.1万平，金额1018.9亿元。相对来看，今年全年土地成交总面积较去年锐减52%，成交金额同比下滑27%，可见土地市场供应明显萎缩。成交结构上与以往相似，也以商业和工业用地为主，但不同的是2017年仅一例住宅用地出让。,全年仅一幅居住用地出让,土地,相比于过去两年的土地市场而言，2017年深圳土地市场供应成交相对冷淡，全年仅一例居住用地出让，值得注意的是，该地块位于龙华民治，由深圳市人才安居集团拍得，需要70年自持，未来将用于发展租赁市场。2017年工业用地和商办用地作为主要成交用地，全年一共成交98.8万平，占比超过9成。其中商业用地总成交60.9万平，占比超过五成。工业用地主要集中在光明新区和南山区留仙洞总部基地，并且大部分为新型产业用地。商业用地多分布在南山区深圳湾超级总部基地，后海中心区以及龙华、福田。,龙岗、南山为土地供应主力区域,土地,从区域上看，2017年龙岗区土地成交总数和面积领先全市，其次为南山区。龙岗区成交土地大多以商业服务业用地和工业用地为主，其中年底福建世茂新里程投资发展有限公司以近240多亿，拿到龙城街道一块30多万平的商业用地，为龙岗土地市场做出较大贡献。而南山的后海、深圳湾超级总部基地两区域为南山贡献9幅土地，合计出让金额超276亿。,深圳湾超级总部基地为成交热点交易金额超220亿,土地,南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域，2017全年集中成交7宗土地，面积约15.5万平，出让金额合计近227亿元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域，可见政府对超级总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。目前已有招行、BAT、万科、恒大等名企入驻，未来必然会有更多高端企业相继入驻。,深圳湾悦府项目年度成交金额最高,全市供应成交10年来最低，均价坚挺,访客指数低位徘徊,五区均价上涨，龙华涨幅最高,五年来龙岗中心城片区持续火热,市场要点,新房市场,3,新房住宅,住宅,全市供应成交面积均大幅下降，均价坚挺,住宅,2017年全市一手住宅供应326.6万平，环比下降31.1%，成交259.3万平，环比下降38.0%，今年供应面积及成交面积均为10年来最低。然而，2017年全市成交均价54447元/平，环比上升1.9%。,全市供应成交套数均大幅下降，均价坚挺,住宅,2017年全市一手住宅批售33707套，环比下降30.4%，全市一手住宅成交25820套，环比下降36.2%。今年供应套数及成交套数均为10年来最低。然而，2017年全市成交均价54447元/平，环比上升1.9%。,成交均价直线型走势,住宅,2月政府出台关于禁止商办物业改商务公寓的规定，再次加重了市场的观望情绪，另外受春节假期影响，楼市异常低迷；3月份各地调控升级，深圳并未跟进，市场逐渐回暖；7月受高温及台风天气影响，客户看房欲望降低，成交下滑；10月份十九大召开及随后开展的楼市整顿，开发商入市更为谨慎；整体来看，下半年为完成全年业绩目标，推盘节奏加快，市场更为活跃。12月一手住宅成交面积为33.0万平，成交套数为3248套，环比上升27.7%，为2017年月度最高成交量，也是唯一一个成交量超过3000套的月份。,访客指数低位徘徊,住宅,每周访客指数反映了当前周的楼盘访客量相对于基期楼盘访客量的变化趋势，纵观近三年中原监测的新盘访客指数发现，2017年访客指数始终在低位徘徊。,一手住宅开盘销售率,住宅,去年十月新政之前开盘销售率基本处于60%以上，2017年一手住宅整体开盘销售率约为25.2%，只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%，多数楼盘开盘销售率在40%以下。,六区供应与成交明显下降，福田大增,住宅,对比各区去年的供应与成交数据发现，除福田区外，六区住宅供应与成交均明显下降；南山区2017年住宅供应量不到去年的三分之一；龙岗区供应与成交量均是七区中最多的。福田区2016年零住宅批售，2017年新增了安托山花园、安峦公馆、兰江山第花园三个住宅项目，另外福田区还有绿景虹湾花园现楼入市。,区域均价分布图,住宅,五区均价上涨，龙华涨幅最高,住宅,除宝安区、龙岗区成交均价有所下降外，五区均价上涨，其中龙华区均价53310元/平，环比上升27%，涨幅最高；其次是南山区均价101452元/平，环比上升23%。2017年龙岗区均价最低，为36693元/平。,龙岗、宝安、福田三区成交占比上升,住宅,龙岗区成交套数最多，达到11597套，占全市成交套数的45%，其次是宝安区成交7156套，占全市成交套数的28%。盐田区下半年零成交，全年共成交20套。成交均价下跌的宝安、龙岗成交占比均有所上升；另外福田区2017年共成交694套，环比上升103%，占比增加1.8%。,60-90平成交占比接近7成，成交均价最低,住宅,深圳中原研究中心,各面积段成交占比变化不大，刚需主力户型60-90平成交占比接近7成，成交均价最低，为44203元/平。大于144平面积段的成交均价为95169元/平，环比上升17.8%，其占比减少2.1%。,月度面积段成交占比,住宅,2017年刚需主力户型60-90平成交占比保持在六成以上，8月份大量豪宅项目入市，90-144平占比接近三成。近三月45-60平小面积段住宅共成交3套。,住宅均价6万+成交占比情况,住宅,2017年6万+价格段住宅共成交5454套，占全市成交套数的21.1%，6万+住宅成交77.6万平，占全市成交面积29.9%。2016年住宅均价环比上涨59.9%，6万+成交占比大幅增加，在政策调控下2017年住宅均价非常稳定，环比增长1.9%，6万+成交套数占比及成交面积占比均有所减少。,6万+月度成交面积及占比,住宅,6万+成交面积占比在20.4%到34.4%之间。由于8月份大量豪宅入市，9月份以来6万+价格段成交面积较多，12月备案数据显示6万+成交面积达到9.1万平。,五年来龙岗中心城片区持续火热,从2013年到2015年，龙岗中心城成交面积占比持续占据榜首，占比皆超过13%，2016年各片区成交分布更均匀，而龙华片区成交面积最多。2017年龙岗中心城片区有大量住宅项目有入市，其成交面积最多，占比达到13.8%。其次是光明片区、坪山片区、龙华片区、布吉片区。,住宅,热点片区成交套数及片区涨跌幅榜,住宅,2017年最热片区龙岗中心城成交了3900套，占全市成交套数的15.1%；其次是光明片区成交了3752套，坪山片区成交2763套。2017年科技园片区在华润城润府高价盘带动下成交均价为87152元/平，环比增涨38.1%；横岗片区有安居房正大时代华庭成交近千套，拉低了片区成交均价，环比下降39.1%。,壹成中心年度成交量最高,住宅,壹成中心花园最早于2015年入市，2017年共成交1475套，位居2017年新房住宅年度成交量榜首；宏发天汇城于2017年8月底入市，共推售1146套住宅，截至12月底已备案1058套；成交套数TOP10楼盘共成交8311套，占全市成交套数的32.2%。,华润深圳湾悦府项目年度成交金额最高,住宅,2017年华润深圳湾悦府共成交244套，均价138998/平，成交金额达到80.47亿元，位居2017年住宅项目成交金额TOP10榜首。其中今年新开盘深圳湾悦府二期已备案143套，成交金额为33.25亿元。根据中原监测，新房住宅成交金额TOP10中深圳湾悦府、安托山花园、宏发天汇城、安峦公馆目前均已告罄。,鸿荣源集团连续两年成交金额第一,住宅,2017年鸿荣源集团凭借壹成中心和壹方中心等项目再次位居新房住宅成交金额TOP10开发商榜首，其成交金额达到162.2亿元，但相比去年，总成交金额大约减少了36亿元。2017年深圳新房住宅成交TOP10开发商总成交金额达到771.86亿元，占一手住宅成交总金额的55%，行业集中度明显。,鸿荣源集团年度成交面积最大,住宅,鸿荣源集团的壹成中心、壹方中心及鸿荣源尚峻均为深圳热点住宅项目，2017年鸿荣源集团深圳一手住宅项目共成交24.3万平，遥遥领先。其次是华侨城集团凭借天鹅湖花园、香山里花园等项目共成交17.2万平。2017年新房住宅成交面积TOP10开发商共成交122.3万平，占全市一手住宅成交面积的47%。,全市存量与去化,住宅,截至12月底，深圳全市新房住宅存量为338.6万平，环比上升7.55%。按照过去半年平均成交量计算，去化周期为13.19个月。2017新房住宅存量整体减少，但是由于成交量更大幅度的减少，所以去化所需时间增加。,区域存量与去化,住宅,2017年下半年龙岗、宝安现阶段入市项目相对较多，库存也相应更多，但是龙岗、宝安的成交量大，去化较快。盐田区住宅存量较少，但是盐田区连续六个月零成交。整体来说，深圳各区新房住宅存量越来越少。,总结与展望,住宅,2017年住宅市场整体表现非常平稳，月均成交2152套，仅12月成交量超过3000套；而去年月成交量动辄超过4000套，甚至超过5000套，以致今年的成交总量大幅下滑，而且为10年来最低。去年新政后新房住宅市场热度直线下滑，今年2、3月份成交量都不足1000套，3月份各地政策调控升级，深圳并未跟进，市场逐渐回暖。其次，7月份受高温及台风天气影响，客户看房欲望降低，成交量出现第二波下滑；再次，受十九大召开及后期楼市整顿影响，传统“金九银十”的火爆场面并未出现，但下半年楼市整体成交量平稳上升，12月迎来了全年成交量最高点。2017一手住宅成交均价持续平稳下调，呈现出直线型走势，但全年成交均价环比去年仍有小幅度上升，尽管政府限价，信贷收紧，楼市均价依然坚挺。,2018年租赁市场将迎来历史性的发展机遇，随着深圳首宗只租不售的住宅用地推出，2018年几乎无可售住宅用地供应。另外美联储“加息、缩表、税改”，中央经济工作会议强调“防范化解重大金融风险”，以及十九大定调“房住不炒”，预计2018楼市政策调控持续不松懈，金融监管更加严格，信贷收紧，楼市主调仍是平稳下调。,豪宅市场,豪宅供应仅在南山和福田,豪宅供不应求均价持续攀升,年中集中入市成交量平稳上升,千万豪宅占比小幅回落,3000万以上豪宅占比持续增加,市场要点,南山成交一枝独秀，均价破十万,4,豪宅供不应求均价持续攀升,2017年深圳豪宅供应量为52万平，环比大幅下降41%。随着供应的下滑，豪宅的成交量随之下降，环比下跌32%，共成交70万平，高于全年供应量，呈现出供不应求局面。均价方面，持续上涨至9.95万元/平，环比上升12%。,豪宅,深圳中原研究中心,年中集中入市成交量平稳上升,由于2016年10月地产市场遭遇史上最严调控“深八条”，加上春节的影响，2017年一季度市场行情冷清。从二季度开始市场行情回暖，二季度和三季度批售数量激增，成交量也开始回升，由于豪宅销售周期长，外加备案的滞后性，三四季度的成交量相对较高，三四季度的成交量占全年的64%。均价方面，豪宅的均价呈波动下跌的趋势，2017全年豪宅整体均价为9.95万元/平。,豪宅,深圳中原研究中心,千万豪宅占比小幅回落,2011年-2016年，千万豪宅占全市新房的比例一直在上升，同时千万豪宅成交套数逐渐攀升，2016年千万豪宅共成交4364套，占比达到9.5%。由于2016年和2017年豪宅供应量开始回落，2017年深圳千万豪宅成交套数为3214套，环比下跌26%；千万豪宅占比为8.08%，环比下跌1.4%。,深圳中原研究中心,豪宅,3000万以上豪宅占比持续增加,2017年深圳3000万以上豪宅共成交431套，环比下跌10%。在新房中的占比由2016年的1.04%上升至目前的1.08%。顶豪的代表项目有深圳湾悦府、天鹅湖花园和深湾汇云中心，其2017年的成交均有不错的表现，这也从侧面佐证了顶豪市场潜在的发展力。,深圳中原研究中心,豪宅,豪宅供应仅在南山和福田,2017全年仅南山和福田有豪宅供应，南山呈现出供不应求的局面。成交量仅福田有所上升，其余区域均出现下降。南山是全市的供应大户，全年供应的豪宅项目为5个，供应面积达35.5万平，占全市供应的68%。,深圳中原研究中心,豪宅,南山成交一枝独秀，均价破十万,成交来看，南山仍然独占鳌头，由于其资源优势明显，配套完善，豪宅聚集，成交面积达45.1万平，占全市成交的65%，全年均价达10.7万元/平，较去年上升13%，位居全市最高位。福田作为传统的豪宅聚集区，全年豪宅成交13.2万平，占比19%，成交均价为8.8万元/平，较去年下降2%。其他区域全年豪宅0供应，所以就导致其成交量有所下滑。,深圳中原研究中心,豪宅,商务公寓成交占比回升,分类型来看，今年豪宅的成交，住宅项目依然是主力，成交占比为80%。超六成的成交在南山，以深湾汇云中心、香山里花园和华润城润府为主。自2012年“限墅令”以及限定住宅容积率不小于1.0下达以来，市场上的别墅项目供应日趋稀少，且也难再有纯别墅的项目供应。且大多数别墅为现楼，无法体现在成交上。今年别墅项目仅成交0.21万平，占比仅为0.31%。商务公寓项目今年成交13.7万平，较去年增加57%，占比回升至20%。成交深湾汇云中心和卓越前海壹号为主。住宅市场的限购政策催生了商务公寓热。,深圳中原研究中心,豪宅,千万豪宅热销排行榜香山里花园荣登榜首,2017年千万豪宅成交中香山里花园以406套的成绩位列第一，深湾汇云中心以303套的成绩位居第二。分类型来看，前十榜单除了深湾汇云中心和前海卓越金融中心为公寓类豪宅，其余均为住宅类项目，未来住宅类豪宅仍会是主流，但随着限购升级，城市中心的豪宅公寓也会是未来发展的一大趋势。分区域来看，前十榜单中，南山占6席，福田和宝安分别占3席和1席。,深圳中原研究中心,豪宅,总结与展望,2017年市热度整体较低，政策的逐步收紧，导致市场降温明显。豪宅和住宅一样，供应骤降，较去年大幅下跌41%。在供应下滑的情况下豪宅的成交也随之下降近三成，但是今年豪宅在价格方面的表现却保持了去年上涨的趋势，攀升至9.95万元/平。分区域来看，2017全年仅南山和福田有豪宅供应。尽管福田区豪宅的成交量有所上升，但是由于南山资源优势明显，配套完善，豪宅聚集，所以今年南山区的豪宅成交依然很强势，成交面积占全市成交的65%，全年均价达10.7万元/平，较去年上升13%，位居全市最高位。,豪宅属于高品质住宅，本身价值较高，比较抗跌。且在人们越来越追求居住品质和舒适度的情况下，市场上对高端住宅的购买需求正逐渐增多。虽然受政策影响，今年豪宅供应骤降，但成交价格依然保持了上涨趋势，由于政策对项目备案均价的限制，对豪宅取得预售产生较大阻力。豪宅未来市场需求会增加，但供应承压。,豪宅,公寓市场,公寓供应创历史新高公寓成交量价齐升，均价6.2万元/创历史新高公寓成交占比超三成中小户型的公寓受追捧商务公寓的供应和成交主力在南山和龙岗成交榜首为宝安的峰荟时代科技中心,市场要点,5,供应创历史新高,2017年是深圳楼市有史以来商务公寓市场供应量最大的一年，供应面积为134万平，较去年上升11.8%。随着供应的提升，公寓的成交量也随之上升。,公寓,深圳中原研究中心,公寓成交量价齐升,2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万，环比上升58.3%。价格方面，自2008年以来，商务公寓的价格总体上处在上升通道，部分年份出现回调。而2017年，商务公寓的价格创历史新高，均价达到62120元/，环比增长17.8%。,深圳中原研究中心,公寓,公寓成交占比超三成,商务公寓产品是深圳房价高企、限购升级新形式下的市场应变，不仅分流了住宅市场的客流，也补充了深圳市场的小户型刚需产品和投资产品的空缺。在住宅限购之后，市场面临转向，不限购的商务公寓还是获得了市场机会。从成交数据来看，商务公寓一手市场的成交量占比表现出不断增加的趋势。用市场上成交的商务公寓与住宅相比，成交比率不断上升，今年的商务公寓成交占比达到了35.1%，环比上升17.1个百分点，达到历年成交占比的最高水平。可见在限购政策下，商务公寓承接了部分住宅外溢的需求，相比于住宅公寓的成交更具有稳定性。,深圳中原研究中心,公寓,成交主力在南山和龙岗,2017年商务公寓的供应和成交主力仍为南山与龙岗两区。南山2017年公寓成交面积为34.2万，占全市成交的41.6%。由于南山区是高端豪宅公寓的聚集地，深湾汇云中心项目的入市使得南山区的商务公寓成交均价达全市最高水平为86842元/。在“东进”战略的驱动下，龙岗公寓的价值也逐渐被市场感知，今年龙岗区公寓的均价为41594元/，环比上升15.2%。罗湖商务公寓市场受万科深南广场和招商开元中心项目的影响，今年成交量环比增加778.4%，为11.6万平，成交价环比上升30.4%，为64023元/。,深圳中原研究中心,公寓,备注：盐田今年无成交，2017成交均价采用的数据为2016年的均价,中小户型低价公寓受捧,在人民币贬值的影响下，投资房产仍是资金的“避难所”。所以很多投资客尤其是外地投资客将眼光瞄准公寓市场，面积小，总价相对低的公寓会比较容易受到投资客的亲睐。2017年市场上成交最多的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间，占比达到45%，比去年占比微跌了3个百分点。除了成交总价集中化，面积也有集中在中小户型上，今年45以下公寓成交占比上升了4个百分点，成交占比最大的户型为45-60的公寓，成交占比为28%，下降了3个百分点。,深圳中原研究中心,深圳中原研究中心,公寓,成交前十南山占四席,2017年商务公寓成交榜首为宝安的峰荟时代科技中心，成交套数为1373套。南山的万科云城以1145套的成交量排名第二。成交前十，南山占四席。,深圳中原研究中心,公寓,总结与展望,今年是深圳楼市有史以来，商务公寓市场供应量最大的一年。深圳商务公寓供应面积为134万平，较去年上升11.8%。不限购不限贷的公寓产品的受到了更多投资者的关注，因此商务公寓的受调控的影响较小，2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万，环比上升58.3%。商务公寓的价格也创下历史新高，均价达到62120元/，环比增长17.8%。从持续供应和与住宅的成交量占比来看，商务公寓市场表现仍比住宅要好，在政策收紧环境下，不限购不限贷的商务公寓的成交更具稳定性。,公寓,在住宅限购未开放之前，预计商务公寓还会承接部分住宅外溢的需求，同时也会受到投资客的青睐，获得一些市场机会。随着政府不断出台发展“长租公寓”的政策，预计未来也会有更多的机构会对公寓产品感兴趣。未来一段时间，预计低总价小面积物业仍会是市场成交主力，同时高端公寓类型豪宅产品也会受到市场的欢迎。,二手市场,6,关内成交活跃价格领涨,二手住宅成交量同比下降逾3成,年初成交量探底后回升保持稳定,投资热度下降套均面积上升,限购政策引导深户占比渐增,市场要点,租赁市场回暖回报率低位徘徊,二手住宅成交量下降逾3成,二手,二手房价虽小幅上涨，但全面上涨基本得到遏制，调控政策已见成效。一方面一手受到限价影响，部分地区出现一二手价格倒挂，二手价格也受到影响；另一方面限购限贷以及加快去杠杆政策，让市场投机性大大降低，市场逐步回归居住属性。,2017年全市二手住宅共成交63578套，面积约538.6万平，成交套数较2016年下降33.7%，成交面积下降32.8%。二手成交均价56868元/平，较2016年增长3.5%。2017年全国调控继续加码，一二线城市成交量基本出现较大下滑。在明年房地产市场继续加大去杠杆力度的情形下，特别是2018年开始实行的打击阴阳合同政策下，二手市场成交将继续保持低迷。,成交量探底回升保持稳定,二手,受到2016年10月新政以及春节假期的影响，2017年前两月成交量跌至历史低谷，而随着政策预期消化，且深圳市场无重大政策出台的情况下，市场成交开始回升并逐渐保持稳定。随着2018年打击阴阳合同，去杠杆力度加大，预计将对市场造成一定冲击，年初成交量预计将会出现明显下滑。同时也对12月二手市场产生一定的刺激作用，12月成交量创年内新高。,政策消化稳字当头,二手,在2016年调控影响下，市场受到政策影响，普遍看空，无论是反映业主信心的中原报价指数还是反映经理人预期的中原经理指数皆转头向下。而随着今年全国各地政策进一步收紧，深圳并未有较严厉政策出台，市场利空消化之后，二手成交价格企稳回升，中原领先指数即呈现止跌回升状态，但难以突破去年高点。虽然市场成交量价回稳，但是政策调控趋紧不放松，去杠杆力度加大，经理指数仍以看平为主，业主报价也在低位徘徊。,投资热度下降套均面积上升,二手,2017年深圳政策面较为稳定，二手房价依然保持小幅上涨趋势，全年房价累计上涨。而在2016年政策的影响下，深圳投资客购房比例得到较好的控制，而2017年去杠杆力度的加大，市场正逐步回归居住属性。而投资客选择以小户型为主，这也是2016年套均面积下降的因素之一，今年随着市场投资热度下降，刚需与改善成交比例上升，实际成交的套均面积有所增大。,均价上涨高总价占比上升,二手,2017年二手价格继续保持上涨趋势，且实际成交套均面积也相应增加，导致成交总价也进一步增大。2017年250万总价依旧为分水岭，250万总价以下的成交占比大幅降低，150万以下占比跌至5%，而250万以上各总价段占比有不同程度上升。全市成交占比依旧以150-500万为主，占比近68%，250-500万成交占比超5成。2017年成交增长最大的为350-500万区间。,大户型成交上升明显,二手,市场成交主体依旧以2-3房为主，占比达到68%，比去年增长3%。且2房成交占比和3房成交占比都终止了连年的下滑，出现明显的上升趋势。1房成交占比在过去五年逐步上升，备受市场青睐，但在政策收紧情况下，投资比例大幅下滑，1房成交占比也随之滑落。而2018年政策仍收紧，去杠杆力度加大，2-3房的刚需与改善户型成交仍然将占据主导地位。,限购政策引导深户占比渐增,二手,从户籍购房比例开看，深户购房占比逐年提升，而内地购房占比则逐年下滑。一方面，限购政策规定非深户购房需连续5年社保，购房门槛提升，而落户深圳成为较为便捷的满足购房要求的方式。另一方面，深圳对高校人才的落户进行补贴，让更多的毕业生工作时选择落户深圳，这部分人也成为购房的重要力量。,购房年龄80后占比超5成,二手,深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间，占比超过86%；其中26-35岁占比近57%，即80后成交占比超5成，80后现阶段购房需求最高、资本积累也较为充足。2017年除26-35岁和56岁以上购房占比提升外，其余三个年龄段购房占比皆下滑。一方面，深圳房价现阶段涨幅明显，购房成本大大增加，低年龄段的人群资本积累尚不充足；虽然中高年龄段人群购买力更充足，但是今年受到限购政策的影响，首套房后再置业成本大大提升，再置业意愿降低。当然从整体趋势上看，35岁以下购房比例呈现整体下滑趋势，而36岁以上年龄段购房占比呈现逐年上升趋势，购房年龄逐年提高的趋势未改变。,核心区域更受青睐,二手,从二手住宅成交占比来看，龙岗和宝安成交占比居前两位，占比都超过20%。目前深圳房价较高，购房成本也大，而关外房价相对较低，购房门槛也相对容易达到。同时关外地区发展较快，政府支持力度较大，交通网络逐渐完善，发展潜力大。从趋势上看，除南山和福田成交占比上升外，其余各区成交占比都出现下滑。在经历了一波较大的上涨行情后，政策调控力度加大，市场进入调控下行周期，而核心区域豪宅物业保值能力强，因此在市场表现不佳的情况下，今年南山福田区域二手豪宅价格依然保持较好的涨幅。,关内成交活跃价格领涨,二手,虽然目前房地产市场政策收紧，市场成交下滑，但是二手价格依然保持一定增长。当然相比较2015年累计涨幅近5成和2016年累计涨幅16%，今年全市二手住宅价格累计涨幅8.3%，已较前两年大幅下降。分区域看，涨幅最大的区域为福田区，其次为南山和罗湖；而涨幅最小的为宝安和龙岗。2016年龙岗涨幅领先全市，而福田和南山涨幅最小；今年则是核心区域成交更为活跃，涨幅也相对较高，而关外地区涨幅则落后。,投资受到抑制居住属性回归,二手,过去两年房价上涨迅猛，房地产投资收益较大，市场投资客逐渐增多，进一步助推房价上涨。2016年10月限购升级，信贷逐渐收紧，政府去杠杆意志坚定，再加上房价趋于稳定，投资收益降低，投资客逐渐减少，目前趋于稳定。随着明年去杠杆力度进一步加大，信贷进一步收紧，房价进一步稳定，投资客占比有望进一步下降。,投资受到抑制居住属性回归,二手,从趋势上看，投资客占比呈现逐年提高的趋势，特别是房价快速上涨的2015和2016年，投资占比涨幅惊人。在政策打压之后，今年各区投资占比出现分化，不再呈现以往普涨的局面。从区域上看，南山作为科技产业聚集地，是深圳未来战略发展的重要区域，经济发展空间巨大，因此也继续受到投资客的追捧，今年投资客占比上涨4.3%，上升幅度全市最大。而去年上升最快的龙华区，今年出现较大幅度的回落。,租赁市场回暖回报率低位徘徊,租赁,与往年的租赁市场呈现的周期性有所不同的是，今年租金整体走势总体呈现平稳上升的趋势。以往在年初和春季招聘的租赁高峰期，租金会有所增长，其他时间则会回落；而今年租赁市场，租赁相对低迷时期，租金依然保持较高水平。一方面，深圳人口流入继续增加，而租赁供给增长缓慢，供需增长不平衡推动了租金的上涨；另一方面，房价依然保持稳定上涨，进一步影响了租金的上升。虽然租金在稳步上涨，但是租金回报率却一直处于低位徘徊。究其原因在于深圳租赁市场的租金上涨幅度跟不上房价的上涨幅度。,福田南山租金领涨,租赁,2016年深圳市场租金全年呈现下滑走势，截止去年12月市场租金只有68元/平月。而今年全年租赁市场呈现租金持续上升回暖的趋势。截止11月，租金为73元/平月，上涨7.6%。今年福田和南山租金领涨全市，福田和南山为全市租金最高区域，租金皆为101元/平月。作为深圳中心区域和租赁需求集中地，福田和南山的租金有望继续保持在高位。,各区租金稳步上涨,租赁,全市仅福田、南山和罗湖租金高于全市平均水平，其中，福田和南山租金远高于其他地区。从趋势上看，除2016年各区租金出现波动，下滑明显外，其他时期，各区租金整体都保持稳步上涨趋势。,全市租赁热点楼盘,租赁,全市租赁比较热的15个楼盘里，有一半以上在龙岗区，其中中海怡翠山庄、中海康城花园、丽湖花园分别排名前三，套均租金也在2400-3200元的低位。南山和罗湖区各占2个楼盘，福田、盐田各1个；南山、福田特点为小面积，高价格。总体租金来看，5000元以上租金楼盘只有5个，7000元以上的只有两个，分别位于南山和罗湖。套均面积来看，80平以上的只有两个，包括一个93平，小面积依然最受欢迎。龙岗区租金在全市依然处于低位，相对较高的面积和较低的租金吸引力十足，加之龙岗交通越来越完善，地铁也越来越多，东部快线开通后，龙岗到福田南山等核心区域也会越来越快，未来龙岗依然会是租赁市场热点区域。,总结与展望,2017年政策出台力度较小，市场主要受2016年政策的影响，加上2017年去杠杆政策逐渐深化，二手住宅成交下滑逾3成，市场整体呈现低位回暖后保持稳定的趋势。至2017年12月，受打击阴阳合同政策将要出台的影响，刺激二手住宅成交量创2017年新高。在打击阴阳合同出台前，市场仍有望保持活跃，但是预计政策出台在即，上半年市场成交预计受到较大影响，整体成交将会呈现低迷态势。,租赁二手,2017年深圳租赁市场表现亮眼，租金总体呈现持续回升的走势，长租市场受到政策推动，表现火爆，市场租赁用地供给显著增加，长租公司、发展商、银行、政府等纷纷进入长租市场，抢占市场先机。在房住不炒基本基调下，预计2018年长租市场依旧保持火热，市场资金将继续向长租市场倾斜，租赁市场可供租赁数量有望显著增加，但是受供需影响，租金有望继续维持高位。,二手办公：成交量持续下滑，同比下滑22.4%,一手商业：宝安龙岗成交占比超9成,一手办公：供应量大增，库存去化需警惕,购物中心供应激增189%,市场要点,商办市场,7,南山、宝安和龙岗成为新贵,一手商业：近两年来最低，商业全年批售41万平,商业,商业批售量由2015年开始连续两年下滑，2017年供应仅为41.9万平，较2016年下滑13%，为近两年最低值。2017年全年商业批售量超过6成集中在下半年，多为住宅底商或配套商业，纯商业项目较少。其中11月8个项目获得批售，为今年商业贡献了较大体量，当中包括红山6979、龙光玖钻等项目，其余各月都较为平淡，2月更是无项目入市。商业市场的批售量为近4年来最小，可见住宅市场调控的对商业市场也造成了一定程度的影响，商业市场依然没能成为市场资本投资的重心。,一手商业：均价回落，成交大幅攀升,商业,2017年一手商业成交2205套，同比2016上升30%；2017年一手商业成交均价45798元/平，较2016年下滑8.5%。一手商业均价经过2016年大幅度的上涨后，2017年价格回落，但仍维持在近几年的平均值以上。,一手商业:龙岗宝安两区成交占比超9成,商业,区域来看，传统商务区域商业布局基本已经形成，资源相对较少，2017年商业市场的整体成交分布延续近两年的趋势继续向外扩张。龙岗和宝安依旧是全市一手商业成交的主力，两区成交面积占据全市总成交面积的93%，其余各区合计不足全市成交的10%。然而，宝安、南山成交则较上一年分别下滑50%和27%，福田、盐田今年更是无一例成交。虽然宝安和龙岗成交量全市占比最大，但同时也是全市供应量最大的区域，其中宝安有17个项目获批，龙岗有16个项目获批，合计获批约39.3万平。与供应量相比，需求量远远小于目前的供应，应注意未来去库存压力与挑战。,购物中心供应激增189%,商业,2017年深圳市购物中心供应量较2016年激增189%，新增购物中心面积192.1万平。其中龙岗、宝安新增面积占比均超过20%，传统商业中心区域福田、南山分别占比18%、17%。深圳市中心核心商圈商业设施已经相对饱和，购物中心存量时代已经到来。但另一方面，城市经济发展成熟稳定，随着城市更新、东进西移的不断落实，多维度多中心的城市格局逐渐形成，各区都拥有自己的核心商圈，未来将发展得越来越成熟，各区的商业供给空间依然存在。,二手商业：二手商业热度回到两年前,商业,2017二手商业成交7590套，同比2016年上升9%，成交量回到两年前水平；二手商业成交面积为39.3万平，同比2016下滑约28%；虽然2017二手商业成交量有所回升，但成交面积跌幅较大，成交套均面积仅51.7平米。而纵观年内各月的成交情况，基本处于一种低位运行的状态，仅8、9月份成交有较大的涨幅，一定程度上拉升全年的平均水平。,二手商业：全市成交面积萎缩，仅龙岗稍有上涨,商业,从各区的成交面积状况看，2017年龙岗、福田以27%的占比居于首位，其次为罗湖、南山，占比15%。全市5区成交面积普遍下滑，宝安、罗湖跌幅超5成。全市仅龙岗成交面积上涨，上涨幅度7%。,龙岗大热龙岗中心城夺得桂冠,商业,从各区成交量看，在市场调控的影响下大部分区域成交都有较大幅度的下滑，仅龙岗、盐田两区成交上涨，其中龙岗涨幅达43%，成为今年二手成交的热门区域。得益于相对较低的单价和较大的供应量，2017年二手商业成交基本集中在龙岗、宝安等区域，而传统的商业区域成交较少。龙岗中心城商圈夺得年度热门商圈成交桂冠，布吉、梅沙商圈分列二、三位。,成交行业分散，投资用途占六成,商业,从行业分布看，成交行业较为分散，金融行业占比较多，为15%，但已比去年减少8个百分点，而餐饮业大幅下滑22%，仅占7%。而科技行业占比较小，仅2%，地产和实业均占6%。可见在实体经济疲软发力的环境下，行业需求也相应的大幅减少。从商业购房用途来看，60%的客户表示是用来投资，自住用途占比仅为3%。,一手办公：供应量大增，库存去化需警惕,办公,2017年深圳全年办公批售面积约111万平，较2016年激增一倍有余。年内共26项目获得批售，每个项目的体量都相对较大，例如龙光玖云著、龙光玖钻等。分区域来看，宝安成为今年新增最多的区域，共有9个项目入市，分别位于西乡，民治，新安，光明和龙华。总体而言，目前传统商务区域资源有限，价格高企，因此一手办公楼的供应逐渐往外扩张，主要供应集中在宝安、龙岗两个区域。,一手办公：南山、宝安和龙岗成为新贵,办公,根据深圳中原研究中心统计，2017年全市一手办公楼总成交面积为52.9万平方米，与去年相比大幅上涨约73%。价格方面，去年均价为52529元/平，今年均价为51333元/平，同比下滑2%。从区域上看，由于福田、罗湖办公楼商务环境接近饱和，可利用资源较少，因此成交量较少。而南山、宝安和龙岗成为一手办公楼成交的主要区域，分别占比23%、24%和41%。而南山区的利好政策和区域优势，越来越成为各大企业争相进驻的热门区域，未来将能很好的带动区内的商务气氛。,二手办公：成交量持续下滑，同比下滑22.4%,办公,2017年全市二手办公楼总成交面积约14.3万平米，与2016相比大幅度下滑22.4%，二手办公已连续两年下滑，平均下滑幅度达22%，二手办公市场遭遇持续降温。从区域分布来看，传统商务强区福田和罗湖依然是二手办公楼需求最旺盛的区域，分别占比42%，23%，而南山、宝安和龙岗三区上班半年新入市办公物业相对较多，以消化新增的办公物业为主，因此二手市场大不如一手市场活跃，三区占比分别仅占8%，10%，16%。,金融行业需求下滑，IT行业需求攀升,办公,根据深圳中原研究中心的监测，从成交行业来看，在整体经济稳步增长的环境下，深圳市对投资者和资本具有持续的吸引力，其中金融类和科技类公司自用和投资兼顾的需求相对活跃，但金融行业占比有所下降，较上年下降12%。可见在金融强监管，资金面收紧对金融行业需求造成一定程度的影响。IT行业则往上攀升，较去年占比上涨6%。2017前十榜单上，龙光玖云著以其低售价的优势夺得成交量第一，华创云轩、佳兆业前海广场分别二三位。值得注意的是，榜单前两名玖云著、华创云轩均位于龙岗，相对较低的售价获得消费者的青睐。,办公楼表现稳定，租金有所回暖,办公,由于福田中心区整体入住率较高，可租赁物业不多，因此部分写字楼价格稍有上调，中心区平均价格272元/平月，不少业主方对市场的预期仍然乐观。而罗湖区多年以来几乎无新增办公楼入市，办公楼整体相对较为陈旧，典型片区蔡屋围2017平均租金为198元/平月。南山区租金较低且物业相对较新，品质较好，倍受青睐。,在楼市调控大环境下，2017商办市场也受到一定程度的影响，商业市场成交放缓，供需两端都有所下滑。年内多个大型购物中心入市，零售商业供应激增。办公方面，在严格的楼市调控政策之下，部分投资资金由住宅转移至办公物业，共同带动一手办公楼成交回暖。,总结与展望,商办,在整体经济稳步增长的环境下，深圳市对投资者和资本具有持续的吸引力，其中金融类和科技类公司自用和投资兼顾的需求相对活跃，市场宏观环境利好，商办销售市场有望继续发展良好。虽然核心区域商办供应较少，商办物业投资突显价值，但商办供应逐渐往外偏移且体量较大，同时也应注意供需问题带来的风险。,大佬论市,中原研判,中原研判,8,长租公寓是今年房地产市场最大的一个话题，长租公司、发展商、银行、政府各方响应中央政策号召，基于房住不炒基本基调，争相进入深圳长租市场发展，抢占市场先机。国内目前房地产市场物业自持比例较小，与相对成熟的香港、日本、欧美市场还有较大的差距，这也意味着租赁市场发展空间还很大，长租市场的火爆将延续到2018年。2017年深圳房地产市场大宗交易明显增多，发