（工商管理专业论文）房地产开发项目风险识别与风险防范的研究.pdf

ab s t r a c t i n r e c e n t y e a r s , a s t h e n a t i o n a l e c o n o m y a n d t h e s u s t a i n e d , r a p i d a n d h e a l t h y d e v e l o p m e n t o f t h e m a r k e t e c o n o m i c s y s t e m w i l l b e f u rt h e r i m p r o v e d a n d s t a n d a r d i z e d . t h e u p g r a d i n g o f t h e i n d u s t r i a l s t r u c t u r e , t h e p r o p o rt i o n o f t h e t e rt i a ry i n d u s t ry g r a d u a l l y i n c r e a s e d , t h e r e a l e s t a t e i n d u s t ry a s t h e f o u n d a t i o n o f t h e n a t i o n a l e c o n o my , p i l l a r , g u i d i n g o n e o f t h e i n d u s t r y c o n s o l i d a t i o n , h a s b e c o me a m a j o r i n v e s tme n t d e s t i n a t i o n , t h e a m o u n t o f i n v e s t me n t h a s i n c r e a s e d . h o w e v e r , a s t h e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t i n h e r e n t a mo u n t o f i n v e s t m e n t , l o n g i n v e s t m e n t c y c l e , f i x e d l o c a t i o n a n d t h e l o c a t i o n a n d o t h e r c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e c h a n g e s i n t h e i n t e rna l a n d e x t e r n a l e n v i r o n m e n t a t l a r g e fl u c t u a t i o n s i n t h e p e r io d , a n d o t h e r u n f a v o r a b l e c o n d i t i o n s , r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t p r o j e c t s r e s u lt i n g a c c u m u l a t i o n o f g r o w i n g r i s k s . t h e r e a l e s t a t e i n d u s t ry t o p r o m o t e t h e s u s t a i n a b l e a n d h e a l t h y d e v e l o p m e n t , m i n i m i z i n g r i s k l o s s e s i t i s n e c e s s a r y t o r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t p r o j e c t s f o r r i s k i d e n t i f i c a t i o n a n d a n a l y s i s o f r i s k p r e v e n t i o n , r i s k p r e v e n t i o n m e a s u r e s p r o p o s e d to a v o i d a nd r e d u c e r i s k s . b a s e d o n t h e d o m e s t i c a n d i n t e rna t i o n a l u n d e r s t a n d i n g o f t h e r i s k s , m a n a g e m e n t t h e o ry, b a s e d o n t h e i n t e g r a t e d u s e o f t h e r e s e a r c h l i t e r a t u r e , s u mm a r i z e d r e s e a r c h , e m p i r i c a l a n a l y s i s a n d o t h e r r e s e a r c h m e t h o d s f r o m t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s in e s s p e r s p e c t i v e , r e a l e s t a t e i n v e s t me n t r is k i d e n t i f i c a t i o n a n d p r e v e n t i o n o f s p e c i f i c r e s e a r c h . f i r s t , t h e t h e s i s o n r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t t h a t i s t h e c u r r e n t s i t u a t i o n o n t h e b a c k g r o u n d p a p e r s h a v e b e e n r e v i e w e d . n e x t , t h e o u t l i n e o f t h e b a s i c r i s k i d e n t i f i c a t i o n m e t h o d , t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t p r o j e c t s i n t h e i n v e s t me n t d e c i s i o n - m a k i n g , p r e p a r a t i o n , p r o j e c t s a n d s a l e s ma n a g e me n t i n f o u r s t a g e s o f r i s k a n a l y s i s , f o l l o w e d b y a f u rt h e r r i s k p r e v e n t i o n m e a s u r e s . p a p e r s i n t h e l a s t p a rt o f t h e b e ij i n g h u a y u a n e s t a t e c o r p o r a t i o n a s a n e x a m p l e . f u r t h e r p o i n t e d o u t t h e r i s k p r e v e n t i o n w o r k i n p r a c t i c e t h e a p p l i c a t i o n . t h i s p a p e r h o p e s t h a t t h e a b o v e a n a l y s i s a n d r e s e a r c h , f r o m t h e m a c r o t o mi c r o , f r o m t h e o r y t o p r a c t ic e . m o r e s p e c i f i c g u i d a n c e o n r i s k p r e v e n t i o n r e a l e s t a t e p r o j e c t m a n a g e m e n t i mp l e me n t a t i o n w i t h a v i e w t o t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t p r o j e c t ri s k p r e v e n t i o n w o r k u s e f u l l e s s o n s . t o p r o v i d e k e y w o r d s : r e a l e s t a t e p r o j e c t , r i s k a n a l y s i s , r i s k s i d e n t i f y i n g 南开大学学位论文版权使用授权书 本人完全了 解南开大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印 刷本和电子版 本;学校有权保存学位论文的印刷本和电 子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目 录检索以 及提供 本学位论文全文或者部分的阅 览服务; 学校有权按有关规定向 国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为 目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动 。 学 位 论 文 作 者 签 名 澳丸 2 - p o 了 年 月! 日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导 教师签名:学位论文作者签名 : 解密时间:年月日 各密级的最长保密年限及书写格式规定如下: 内部5 年 ( 最长5年，可少于 5 年) 秘密1 0年 最长 1 0年，可少于 1 0 年) 机密2 0年 ( 最 氏2 0年，可少于2 0 年) 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明: 所呈交的学位论文， 是本人在导 师指导下， 进行 研究工作所取得的 成果。 除文中己 经注明引用的内 容外， 本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、 已公开发表或者没 有公开发表的 作品的内容。 对本论文所涉及的研究工作做出 贡献的 其他个人和集 体， 均己 在文中以明确方式标明。 本学位论文原创性声明的法律责 任 由本人承担。 学 位 论 文 作 者 签 名 :奥 p , 2 0 0 7 年 5月 2 9日 第一章 绪论 第一章 绪论 本章主要是对论文进行提纲挚领的介绍， 其主要内 容包含三个部分， 分别 是 选题背景和意义， 研究目 的、 研究方法和创新点， 论文结构。选题背景和意 义主要是就选题背景下的问题提出，指出为什么要研究这个问题的意义。第二 部分指出了本文研究的主要 目的，论文研究所采用的方法和创新点。第三部分 指出了论文的研究结构和框架思路。 第一节 问题的提出 本节就我国房地产业及房地产开发现阶段的特征进行初步描述，在房地产 业对我国经济发展影响程度日益增加，房地产开发项目所面对的各种不确定性 因素日益复杂和多变的背景下，对房地产开发项 目 进行风险分析和风险防范的 研究非常必要和紧迫。 研究背景 从 1 9 9 9 到2 0 0 6 年， 8 年时间造就了 庞大的 房地 产市场。 房地产投资额 从 9 8年的 3 5 8 0亿增加到 0 6 年的 1 9 3 8 2 亿元:销售额从 2 1 3 5 亿元增加到 2 0 5 1 0 亿元。 房地产占g d p 的比重从4 . 2 4 % 上升到9 . 2 6 % ， 即便不计 算其对上下游产业 的拉动作用，房地产业也己 经成为国民经济的支柱产业。同时，市场购买商品 房的观念已经深入人心，个人购房比例占到了 9 5 % 以上。从这些角度来讲，市 场 化的 房改 基 本 上 达到 了 初 衷 11 1 房地产市 场化带来的决 不仅仅是福音，接 踵而来还有其 负效应。 房价大 幅 上涨抑制了其 他消费、 “ 泡 沫”争 论直 接引发 对金融体 系安 全的担忧、财富 效 应拉大了 贫富 差距、 多数人买不 起房 造成社 会不安定、 行业不能实 现优胜劣汰， 零散无序的 格局迟迟得不到改善。 房地产行业牵涉了 太多的 利益群体，成为 滋 生 腐败的温床:开发商享有了大部 分的土地增值收益。 伴随 着城市化的过程， 落后地区的财富迅速通过购房的形式向发达地区转移， 加大了地区间的不平衡。 l a张润林. 房地产泡 沫与 金融稳定当议. 会计之友，,2 0 0 9 , ( ) : 1 1 第一章 绪论 机遇和挑战， 也 存在着诸多问 题。 首先， 房地产价格涨幅远高于居民 收入增长， 房价收入比畸高影响了 居民 居住水平的提高。国家发改委和国家统计局的数据 显示， 2 0 0 6 年前 三季度， 全国7 0 个大中 城市新建商品住房销售价格同比上涨 6 . 7 %，同比涨幅较高的主要城市包括:深圳 1 2 . 3 %，北京 1 0 . 9 %，厦门 1 0 % 成都 8 . 9 % ， 呼和浩特 8 . 4 % 和 广州 8 .3 % 等;即 使用目 前不合理房 价 统计指标， 一些地方的实际房价同样上涨得离谱。如在深圳，2 0 0 6年前三季度整体房 价同 比上涨1 9 . 6 6 % 的 情况下， 福田、 南山以 及宝安 三个区 域的 住房 价 格分别涨了5 - 6 成。 房地 产业的 高利润导致了 房地产投资和房地产信贷资金的高增长。 2 0 0 6 年 1 - 8 月 房 地 产 开发投 资 资金 1 6 2 8 4 亿元，同比 增长幅度2 8 . 1 ， 资金总额同比 增 长了3 7 5 2 亿元。 而今年房地产开发投资资金来源增长最快的有国内银行贷款， 同 比 增长为5 1 % ( 2 0 0 5 年同比 增长为1 0 . 9 % ) ， 金额同比 增长为1 2 1 1 亿元;自 有资 金同比 增长为2 7 . 7 % ( 2 0 0 5 年同比 增长为4 1 . 9 % ) ， 远远低于2 0 0 5 年的 增长速度， 金额同比 增长 6 7 9 亿元; 其他资 金来源同比 增长为2 2 . 1 % ( 2 0 0 5 年同比 增长为 1 1 . 5 % ) ， 金额同比 增长为 1 2 9 5亿元，其中定金及预收款( 一般是指居民 住房预 售资金 ) 同比 增长为 一 5 . 1 % ( 2 0 0 5 年同比 增长为 1 3 . 9 % ) ， 金额同比 增长 减少了2 4 5 亿元。 从这样一组国家统计局的数据可以看到， 尽管今年以来国内房地产宏观调 控的力 度不小， 但是进入国内房 地 产市场的资金仍然在 快速增长。 而这种快速增 长是在房地产开发商 自 有资金增长下降及个人住房预售为负增长的情况下出现 的o l 近年来，随着房地产走热，我国房地产开发中的高档次大规模、超大规模 的楼盘不断涌 现。以 天津为 例: 位于宝抵的京 津新 城项目 总占 地面积约 2 5 0 0 0 亩， 集合了 温泉度假 村、 国际 会议酒店、高尔夫、住宅 楼及别墅多 种形态， 投 资规模6 8 亿元; 万科. 东丽 湖项目 占 地 2 7 0 多 万平方 米， 计划8 - 1 0 年内建设 一 个功能齐全的综合性新 市镇。由 于房地 产开发具 有资金需 求量 大、开 发周 期长 的 特点， 这些大盘在资金 链、市 场消化能力、项目 操控方面也 将面临诸多不 确 定性，对项目风险识别和防范提出了较高要求。 当 今市场经济环境条 件下， 房地产项目 开发面临着 许多不 确定性， 在开 发 过程的 各个阶段都面临 着一定的 风险向 题。 但在房地产开发企业的管理实践中， 对风险防范的 认识往往还只是把重点放在开发项目 的投资决策阶段，孰不知 企 业对风险的 管控不只是 在项目 的 前期的 阶段而 是一个系统的环环相扣的过程。 m 芦笛_ 0 6 年前三季度统计显示:房地产价格同比i 几 涨6 . 7 %北京青年报， 2 0 0 6 年 1 1 月 2日 第一章 绪论 受国 家宏观调 控政策和市场环境 变化的影响， 企业也逐步认识到在房地产 项目 开发中 存在 着越来 越多的风险因素，但是 在实 践中采用先进的管理观念和 管 理方法、 措施对风险 进行统筹规划 合理规 避却还是需要假以时日 才能达到的 目标。 如此看来如何识别和度量房地产 项目 风险以 及在房地产开发的各个 环节分 别制定风险 应对措施，有效地制定房 地产风险管 理计划，成为我们所必须面对 和迫切需要解决的问题。 第二节 研究目的和方法 本节综述了论文研究的主要内 容和目 的，就研究方法和研究的基本思路进 行 了阐述 。 2 . 1研究目的 针对房地产开发项目存在的诸多风险问题，就以下几个方面进行研究 希望通过以上几个方面的分析与研究， 能够从宏观到微观， 从理论到实践， 较具体的 指导 房地产项目 风险防范管理的实 施， 以期对整个房地产开 发项目 的 风险防范工作提供有益的借鉴。 2 . 2研究方法 本 研究综 合运用了 文献 研究方 法、 归纳研究法、 实证分 析法等研究方 法。 在本文的 研究 上程中， 通过 对涉及 房地产的 研究文献进行大量的检索 研究 从而 把握口 前 房地产的 理论和学术前沿。 文献的检索主 要是体 现在两 个思路 : 国内 文 献检索和国外文献检 索。归 纳的方 法就是通过 观察客观事实， 把这些事实加以 分类，然后考察他们 之间的 关系， 从而得出结论。 本论 文对房 地产开发项目 风 险防范进行 研究，此 方法将 在这一 研究过程中得 到体现。实证 分析方法是经 济 学研究的常见方法， 本文在对具体房地 产开发项目 做应 用举例时将主要运用该 种方法。 在研究既运用项目 管理风险管理理论研 究方法 又紧密结合中国当前 房 第一章 绪论 地 产开 发 的 实 际 状 况， 做 到了 理 论 与 实 际的 结 合 11 统观全文，本文有以下研究特点: ( 一) 从房地产投资风险识别 一风险分析 一风险控制进行深入系统研究， 使 文章有因有果， 有论有据，具逻辑性和说服力。 ( 二 ) 研究方 法上有所创新。 重 视论文问 题 研究的时 效 性和实践 性。 特别注 意到了研究最新的当前的实践工作中遇到的情况，而非仅文献类资料的研究。 注重解决实践工作中出现的问题， 提出具有可操作性和可实施的风险防范措施。 俘) 全过程实 施风险防范的思想贯穿全文。目 前， 我国 大多数房地产企业 在项目 开发实践中，顾此失彼，不重视全过程风险管理。 本文在对房地产开发 各个阶段的风险进行识别后，有针对性地提出相应的风险防范措施。 第三节 研究内容及论文结构 本节就论文的研究创新点和论文的研究结构进行了阐述，指出了论文研究 的创新部分和框架结构和基本思路。 1 . 3 . 1研究内容 纵观我国的房地产业，正走在一个充满变数和波折的时代。各种矛盾和利 益交织， 社会责任v s 企业利益， 民 众的怨声载道， 中央政府的调控和地方的既 得利益， 面对这种变局， 几乎没有人能够准确预测到房价的涨幅， 没有人有能力 单方面的决定未来市场下一步的走向。从开发企业的角度，这又是一个在动荡 中需要抱元守一的时代，唯有在变革中认清方向并持之以 恒，坚持为顾客提供 价值服务，为社会创造财富和开创和谐环境贡献力量，才会在最终的大浪淘沙 中 立稳脚跟，成长为社会发展的中 坚力量。 本文正是在房地产开发业的生态环境巨变的情形下对房地产开发所要面对 的风险的识别和防范做一初步探讨，以期能为企业持续发展提供一个借鉴。在 论文中综合分析了房地产开发过程中风险因素的识别方法， 针对房地产开发项 目 过程中的风险因素作研究和分析， 对房地产投资过程中的各种风险因素，提 出了风险防范对策，并以北京华远股份公司为案例进一步加以说明。 i ii 都 玲 . 重 庆 房 地 产 业 的 发 展 及 其 风 险 防 范 : 硕 士 学 位 论 文 1 ， 重 庆 : 重 庆 大 学 ， 2 0 0 5 第一章 绪论 3 . 2研究框架 全文共分为六部分 ， 在对房地产开发的背景 进行了 分析后， 提出 为什么要就 房地产项目 风险防范 进行 研究，本课题研究的重要性 和紧 迫性。 通过归纳、 总 结风险的一 般理论，正 确界 定风险、风险防范概念 及其特性， 进一 步提出 房地 产开发风险识别 和风险防范 的概念和 研究方法。 对房地产开发过程中 所面临的 风险因素进 行了 识别和分析。 在对房地产开发不同阶 段风险因素 分析的 基础上， 提出房地产开发风险防范对策。以案例分析的形式就风险防范进行了研究。最 后得出论文的研究结论和后续研究建议。 问题的提出，论文研究目的、 方法和创新点，论文结构 关键部分:就开发项目 风险识别、风险分析及 风险防范工作进行了细 致研究。 结论和后续研究建议 图 1 . 6论文结构框图 资料来源:作者整理 第二章 相关理论回顾 第二章 相关理论回顾 本章首先对风险管理方面的国内外研究历史和现状进行了分析，进而就风 险和风险防范的 概念进行了 梳理，最后就项目 管理的风险原理和企业风险管理 进行了回顾。其目 的是对前人研究的风险管理基本理论进行整理，以 便在下一 步的研究过程中进行应用。 第一节 国内外风险研究的现状 本节将通过对国内外风险管理研究的发展和现状进行了初步研究，为本文 的研究提供基础的理论体系的支撑。 2 . 1 . 1国外风险研究的状况 风险研究首先产生于西方发达国家，井在这些地区发展后逐步引入推广到 发展中国 家。 风险管理这 个名词最早出 现于1 9 5 0 年加拉 格尔 ( g a l l a g h e r ) 的 调查 报告“ r is k m a n a g e m e n t ,n e w p h as e o f c o s t c o n tr o l ; 同 年， 莫 布 雷 ( m o w b r a y ) 等 人在合著的 保险学一书中详细阐述了“ 风险管理”的概念。而对风险管理 学 系统 研究的 开 始， 则以1 9 6 3 年 梅尔 ( m e h r ) 和 赫奇斯 h e d g e s ) 企业的 风险 管 理 ( r i s k m a n a g e m e n t i n b u s i n e s s e n t e r p r i s e ) 和1 9 6 4 年威廉 姆斯和汉 斯 风险 管理与 保险 ( r i s k m a n a g e m e n t a n d i n s u r a n c e ) 这两本书的出 版为 标 志， 前者后 来成为该学科领域影响最为深远的历史文献。1 9 8 7 年英国南安普顿大学会计与 管理科学系主任 c .b . c h a p m a n 教授在 r i s k a n a l y s i s f o r l a r g e p r o j e c ts :m o d e l s ,m e th o d s a n d c as e s 一 书中 提出 了“ 风险 工 程” 的 概 念. 他认 为， 风险工程是对各种风险分析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围 更广， 方式更灵活。 该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足， 使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。 在西方发达国家，虽然系统地进行房地产开发风险的研究很少，但是对于 房地产投资风险的研究却很早开始了相关的分析工作，发展到现在已 有很多的 风险分析和评估方法。 特别是近二、三十年来，风险分析不仅是可行性研究中 第二章 相关理论回顾 一项不可缺少的内 容， 而且己 经逐渐成为一门 独立的学科。 其研究里程可划分 二阶段: 1 9 6 0 年以 前， 投资风险研究主要是用传统的经济一财会分析方法。 1 9 6 0 年以后，管理方法引进了研究领域，创立了工程一管理科学方法，增强了解决 实际问题的能力，这对进行房地产开发风险的研究有一定的指导和借鉴意义。 2 . 1 . 2国内风险研究的状况 我国的房地产尚处于产业发展的初级阶段， 有关房地产开发风险的 研究刚 刚起步，并分布于各类投资管理研究中。近年来，我国对风险领域的研究也在 逐步的开展。国内的许多专家学者从各自的角度对项目 风险管理研究进行了 深 入的讨论。 顾吕 耀和邱苑华( 1 9 9 1 ) 首次将嫡域拓展到复数用于风险决策研究。 雷 胜强 ( 1 9 9 6 ) 在其研究中 着重介绍了国 际 工 程项目 风险的 应对防范措施。 中立银和俞明轩 ( 1 9 9 6 )对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地 产市场各类风险因素进行了 系统的研究和分析， 给出了 简单的 风险度量方法1 1 1 . 对于九如( 1 9 9 9 ) 则对大型风险分析理论与应用进行了 系统阐述.苏云鹏等针对 影响房地产开发企业若干盈亏因素，通过对房地产开发企业进行风险管理的机 理分析， 提出房地产开发企业风险控制的对策 2 1 。 金长宏等明确了 房地产开发 风险的涵义及其特征，阐述了房地产开发面临的主要风险，并剖析了导致房地 产开 发风险的 诸多团 素， 提出了 处置 房地产开发 风险的 具体措 施(3 1 。 赵世强主 编的 房地产开发风险管理一书内容系统、全面，既有房地产开发风险管理 理论的 探讨， 又有实 用风 险管理方 法的 论 述， 还 有开发 实 例剖析 (4 1 目前，国内对房地产开发风险管理的研究主要是在风险的识别、防范和投 资决策上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析常用的方法，定 量分析有所应用，但不能很好反映风险的本质，决策失误的现象大量存在。另 外有些文章研究把金融领域的风险管理力一法应用到房地产投资风险管理中， 如有价证券投资组合方法，也都是一些零散的单一的 风险管理方法研究。 有关 房地产开发全面风险管理的系统研究是国内有关专家和学者正在积极探索的课 l a中 立 银 ， 俞 明 轩 . 房 地 产 市 场 风 险 ， 人 津: 大 津 大 学出 版 利， 1 9 9 9 : 1 - 2 8 6 f2 ) 苏 百 鹏 ， 宋 戈 ，邢 德 芬 . 房 地 产 开 发 企 业 风 险 管 理 若 干 问 题 的 探 讨 . 经 济 纵 横 . 2 0 0 2 ,( 7 ) :3 8 - 3 9 13 1 金 长 宏 ， 森 ，周 之 虎 . 论 房 地 产 开 发 风 险基 建 优 化 ，,2 0 0 3 , 2 4 ( 3 ) : 2 0 - 2 2 1 4 1 赵 世 强房 地 产 开 发 风 险 管 理北 京 : 中 国 建 材 工 业出 版 社 ，,2 0 0 2 第二章 相关理论回顾 题。 1 第二节 风险及风险防范的基本概念 本节 概述了 风险及风险防范的 概念，明 确了 本文研究的 核心概念性问 题。 结合房地产开发开发对风险定义进行的延伸阐述。 2 . 2 . 1风险的概念 所谓风险， 是指在一定 约束 条件下和一定的时段内 可能 发生的 各种结果的 变动程度。风险可分为广义风险和狭义风险。广义风险主要强调的是风险的不 确定性，而 狭义风险则主要强调风险造成损失的 不确定性。2 1 用数学 公式表示为: r = f ( p , c ) 其中r表示风险， p表示不利事件发生的概率， c表示该事件发生的后果。 对一个特定的事件，如果对其发生的概率能够做一个统计学的估计，那么其风 险= 事件发生的概率x 损失的数量。 房地产项目 风险定义: 在房地产开发活动过程中 存在影响 开发利润的多种 因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能 与预料利 润发生背离， 因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能 性。 要全面 理解上述定义， 应注意以下几点: 第一， 房地产项目 风险是与 人们的 行为相联系的，这 种行为既包括个 人的行为，也 包括群体或 组织的 行为。 不与 行为联系的风险只是一种危险。而行为由决策左右，因此风险与人们的决策有 关; 第二，客 观环境条件的变化是 房地产项目 风险的 重要成因， 尽管人们无力 控制客观状态，却 可以认识并掌握客现状态 变化的 规律， 对相关的 客现状态做 出 科学的预测， 这也是风险管理的重要前提; 第三， 房地产项目 风险是指可能的 后果与主体发生负 偏离，负偏离是多种多样的，而且 重要程 度不同， 而在复杂 的 现实经济生活中， “ 好” 与 “ 坏” 有时很难截然分开， 需要根据具 体情况 加以 分析;第四，尽管 房地产项目 风险强调负偏离， 但实际中肯定也存 在正偏离。 由于正偏离是人们的渴求，属于风险收益的范畴，因此在风险管理中也应予以 0张 明 珠 . 房 地 产 项目 开 发 风 险 管 理 研 究 : 【 硕 士 学 位 论 文 1 天 津 : 天 津 大 学 ，,2 0 0 4 z 1 沈 建 明 . 项目 风 险 管 理 . 北 京: 机 械 工业 出 版 社2 0 0 4 . 2 0 - 2 1 第二章 相关理论回顾 重视，以它 激励 人们勇于 承担 风险， 获得风险收 益。 n 1 风险是客观存在的，所有的项目 都包含风险。相对于为冒险 所投入的资 源 而言，接受某些风险反过来可能会产出更加令人满意的、合适的收益水平，这 不仅仅是单纯的感觉上的认识， 也是人们普遍认同的观点。风险既有威胁，也 有机会。 能够更好地理解风险的性质并对它们并行有效管理的组织，不仅可以 避免不可预见的灾难，而且可以 获得更加可靠的利润率，减少应急费用，将释 放的资源用于其它任务，并抓住别人认为可能 “ 风险太高”而放弃的有利的投 资机会。 2 . 2 . 2风险三要素 风险因素、风险事件和损失是项目风险的三个要素，为了准确地理解项目 风险的概念， 有必要分析这三者的含义、 它们之间的关系及它们与风险的关系。 一)风险因素 风险因素 是指引 起或增 加项目 风险事故发生的 机会或影响 损失程度的因素 或条件。风险因素越多，风险事故发生的机会就越大，造成损失的可能性以及 损失的幅 度也 越大。 房地产 项目 风险 形成的过程既为 风险因素 不断出 现组合的 过程。例如，工程造价成本增加，其风险因素可能是建筑材料价格上涨、施工 索赔、工期拖延等。 ( 二) 风险事件 风险事件是指直接或间接造成损失发生的偶发事件，又称为风险事故。一 个或一个以 上的房地产项目 风险因素就可能导致房地产项目 风险 事件的 发生。 风险事件是造成损失的直接原团 或间接原因， 是损失的媒介物，即 风险 只有通 过风险事故的发生才能导致 损失， 如通货 膨胀、 政策改变等。 ( 三)损失 在风险管理中， 损失是指由 于房地产项目 风险事故发生或房地 产项目 风险 因 素的 存在所导致的 经济价值的 意外丧失或减少。 通过上述分析，可以这样 认 为，风险因素可能引起风险事故，风险事故可能导致损失，而且风险因素本身 也可能引 起损失。 但是， 风险因素、 风险事故与 损失之间的关系度不具有必 然 性，即 风险因 素并不 一定引 起风险事 故和损失， 风险事 故也不一定导致损失。 m王鹏， 赵亚平. 房地产投资风险识别与控制， 房地 产投资， 1 9 9 8 , ( 8 ) : 1 8 第二 章 相关理论回顾 因 此，尽管 房地 产项目 风险客 观存在， 人们还是 有可能 减少或避免风险事故的 发生，或在风险事故发生后减少或避免损失。风险因素、风险事故、损失与风 险之间的关系以及它们与风险之间的关系可以用图 2 . 1 表示。 图 朋it 圈 司声 ff junra 一 图2 . 1风险因素、风险事件、 风险 损失 关系图 资 料来 源: 卢有杰， 卢家仪. 项目 风险 管理. 北京: 清华大学出 版社，1 9 9 8 第三节 项目风险管理及企业风险管理整体框架 本节对项目管理知识体系中的风险管理原理和企业风险管理整体框架进行 了梳理，为下一步的研究应用提供了理论指导。 2 . 3 . 1项目管理风险管理 美国项目 管 理协会于2 0 0 4 年发布的p m b o k ( 项目 管理知识体系 ) 中 对项目 风险管理的原理 作了 如下描述。 ( 一) 项目 风险管理过程及其解释 项目 风险管理 包括项目 风险 管理规划、 风险识别、分析、应对和监控的 过 程。其中多 数过程 在整 个项目 期间 都需要更新。 项目 风险管理的目 标在于 增加 积极事件的概率和影响，降 低项目 消 极事 件的 概率和影响 q 。 项目 管理中建立 风险管理策略和规划，并在项目 的生命 周期中不断 控制风险是非常重要的。通 常可以 分为四个阶段: 风险识别、 风险评估、 风险 量化处理和风险监督。 其过程 见图 2 . 1 ( 二)风险管理规划 1 . 风险管理规划的定 义 川 【 美 美 国 项 目 管 理 协 会 著 . 项 目 管 理 知 识 休 系 指 南 ( 卢 有 杰 ， 勇 ) ， 北 京 : 电 子 工 业 出 版 社 . 2 0 0 5 . 2 0 4 第二章 相关理论回 顾 风险管理规划是规划和设计如何进行项目 风险管理的过程。该过程包括定 义项目 组织及成员风险管理的行动方案以方式，选择适合的风险管理方法，确 定风险判断的依据等。 政策、流程 和指导方针 经验教训 知识库 项日范围说明书 风险登记册 ( 更新) 风险登记册 ( 更新) 风险登记册 ( 更新) 说明:本图未将过程间的所以相互作用及 数据流表示出来 图z 1项目 风险管理过程流程图 资料来源: 美国 项目 管理协会著. 项目 管理知识体系指南第三版. ( 卢有杰，王勇译) . 北京: 电子工业出 版社，2 0 0 5 第二章 相关理论回顾 2 . 风险管理规划的依据 项目 规划中包含或涉及的有关内容，如项目目 标、 项目 规模、项目 利益、 相关者情况、 项目 复杂程度、 所需资源、项目时间段、约束条件及假设前提等 可作为规划的依据. 项目 组织及个人所经历和积累的风险管理经验及实践。决 策者，责任方及授权情况。项目 利益相关者对项目 风险的敏感程度及可承受能 力。可获取的数据及管理系统情况。风险管理模板，以使风险管理标准化、程 序化。 3 . 风险管理规划的方法及内容 风险管理规划一般通过规划会议的形式制定。风险管理规划将针对整个项 目 生命周期制定如何 组织和进行风险识别、 风险评估、 风险量化、风险应对计 划及风险监控的规划。 风险管理规划应包括: 方法、人员、时间周期、类型级别 及说 明 、 基 准、 汇 报 形 式、 跟 踪 p 1 ( 三)风险识别 风险管理的第一步是识别和评估潜在的风险领域，这是风险管理中最重要 的步骤。 风险识别要系统地、 连续地识别它们; 风险识别包括列出 所有与项目 相 关的过程、客户及存在的问题。风险识别包括确定风险的来源、产生条件，风 险识别不是一次就可以 完成的事， 应在项目 的自 始至终定期进行。 风险可以 简单地分为静态风险和动态风险。静态风险是自 然力的不规则作 用和人们的错误判断和错误行为导致的风险; 动态风险是由于人们欲望的变化、 生产方式和生产技术的变化，以 及企业组织的变化导致的风险。风险的另外一 类分法:可以 分为纯粹风险和投机风险。纯粹风险是当风险发生时，仅仅会造 成损害的 风险; 而投机风险是当 风险发生时， 可能 造成利润也可能 造成损失的风 险。当 然，他们还可以进一步细分。现在， 人们习惯上说的风险是指那些可能 对项目 产生负面影响的风险源。 如技术风险、 质量风险、 过程风险、 管理风险、 组织机构风险、市场风险法律法规变更等。项目 的风险种类应能反映出 项目 所 在行业以及应用领域特征。 风险识别的 方法:问 询法( 头 脑风暴法、 面谈法和德尔非 法等) ; 财务报表 法( 各种财务 报表和记录) : 流程图 法 ( 网络图 或wb s法) ; 现场观察:历史资 料 ( 索赔 记 录 及 其他 风 险 信息 ) : 环 境 分 析 法( 相 关 方 和社 会 环 境变 化 趋 势， 可 能 变更的法律法规) 等。 i n刘国 靖. 现代项目 管理教 程.北京冲国 人民 大学出 版社， 2 0 0 4 % 4 8 - -4 9 页 第二章 相关理论回顾 ( 四) 风险评估 风险评估常用的方法: 概率分布( 专家预测) ; 外推法( 使用历史数据) : 定性 评估;矩阵图分析;风险发展趋势评价方法; 项目 假设前提评价及数据准确度 评估; ( 五)风险量化和处理 依据风险管理计划、风险及风险条件排序表、历史资料、专家判断及其他 计划结果，利用面谈、灵敏度分析、决策分析和模拟的方法和技术、得出量化 序列表、 项目 确认研究，以 及所需应急资源等量化结果。 风险量化后， 要进行风险评价。 常用方法:项目 风险费用分析;项目 风险评价准则;风险评价的策略分析 法;风险评价的层次分析。 ( 六)风险监控 风险监控就是要跟踪识别的风险，识别剩余风险和出现的风险，修改风险 管理计划，保证风险计划的实施，并评估消减风险的效果。 风险监控依据风险管理计划、风险应对计划、附加风险识别和分析、项目 审计，利用核对表、定期项目 风险评估、挣值分析、附加风险应对计划和独立 风险分析，得出工作计划、纠正计划、项目 变更请求、风险应对计划更新等成 果。 i 1 2 . 3 . 2 c 0 5 0 企业风险管理 ( 一) 定义及其意义 c o s o委员会主 席j o h n j .f l a h e r ty 曾 说 过: “ 尽管许多 人在谈论 风险， 但是 对于风险管理还没有形成一个可普遍接受的定义，也没有一个全面的框架，能 够刻画出 风险管理的执行程序， 在董事会与管理层遭遇困 难和挫折时能够对风 险 进行 沟 通 l ” 因 此， c o s o 首 先 为 企 业 风 险 管 理 确 立了 一 个 可 普 遍 接受 的 定 义，该定义融入众多观点并达成共识，为各组织识别风险和加强对风险管理提 供的坚实理论基础，即 “ 企业风险管理是一个过程，是由企业的董事会、管理 层和其他员工共同参与，应用于企业战略制定和企业内部各个层次和部门的， : 韩德宝. 房地产项目 全 面风险管 理研究: 【 硕士学 位论文】 . 昆明: 昆 明理工大学， 2 0 0 5 朱容恩， 贺欣. 内 部控制框架的新发展 企业风险管理框架. 审计 研究， 2 0 0 3 ( 0 6 ) : 8 2 第二章 相关理论回顾 贯穿 整个企业旨 在识别影响组织的 潜在事件，为组 织目 标的 实现提供合理的保 证。 ” 这是一个包容 性很强的 风险管理定义，没有针对性，可 适用于各类行业、 组织和部门. 但究其含义，仍能 提炼出 几个必不可 少的 要素: 企业风险管理是 一 个由 人参与的过程而非结果，因此 企业必 须将风险管 理融入在日 常的 经营管 理 之中， 并涉及企业的每一个员工; 风险管 理能 够识别对企业造成影响的 潜在 风险;企业风险管理能在一定程度上能够帮助企业实现合理的既定目标。 ( 二) 企业 风险管 理的 包含八个相互关联的要素 1 . 内 部环境 ( i n t e rn a l e n v i r o n m e n t ) 。内 部环境是企业风险管 理所有要素的 基础，对其它要素的各方面都能产生影响。它由 内部控制整体框架五个要 素之一的 控制环境发展 演变而来，较 之控制 环境，内 部环境的视 野更加广泛， 包含了多方面的内容，如风险文化、操守和价值观、管理方法和经营模式、职 责和权限的分配等。控制环境仅仅关注一切可控的或与控制相关的事务，从而 忽视了一些看似不可控却与企业的生存发展息息相关，如员工诚实性、道德观 等风险文 化层次的考虑，因此作为八大要素之首，内部 环境能为 建立企业风险 管理体系提供更全面、深刻架构基础。 2 . 目 标设 定( o b j e c tiv e s e tt in g ) 。 报告 认 为 企 业 的 管 理 层 在 可 以 有意 义的 评 估风险之前必须确立目标，针对不同的目标分析相应的风险，并且拥有一套能 将企业目 标与企业使命紧密联系并与企业风险容忍 度和风险偏好 相一致的制定 目标的流程.企业的风险管理所有具体的战略目标。较高层次的目 标，与企业 的使命相一致，企业所有的经营管理活动或活动层次的目 标都可归入其类型中 的一类或几类: ( 1 ) 战略目 标， 较高 层次的目 标， 与企业的使命相一致， 企业所有的经营 管理活动必须长期有效的支持该使命。 ( 2 ) 运营目 标。 与 企业经营的 效果与效率相关， 包括业绩指标与盈 利指标， 旨在使企业能够有效及高效的使用资源。 ( 3 ) 报告目 标。 企业组织报告的 可靠性， 分为对内 报告和对外报告， 涉及 财务 和非财务信息。 ( 4 ) 遵循目 标。 层次较低， 也是最 基础的目 标， 指企 业经营是否遵循相关 的法律法规。 3 . 事件识别 ( e v e n t i d e n t i fi c a t i o n ) 。 报告认为 事件可 分为正面影响、 负面影 响或者两者兼而有之三种。风险是带有负面影响的，能阻止价值创造或侵蚀现 第二章 相关理论回顾 有价值的事件发生的可能性;机遇则是一种将会对目 标实现发生正面影响的可 能性的 事件。 现如今各种不确定性因素充斥着社会的 各个角落， 学会识别风险、 把握机遇是企业求生的必备法则之一。管理层应当 全面考 虑影响事件发生的各 种因 素， 结合相应方法，正确识别和 规避风 险以 把握机遇。 4风险评估 ( r i s k a s s e s s m e n t ) . c o s o 将风险评估定义为