（管理科学与工程专业论文）房地产企业核心能力研究.pdf

重庆大学硕士学位论文中文摘要 摘要 近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，房地产已经成为 国民经济新的增长点，但由于种种历史的原因，我国房地产企业数量过多，规模 较小，抗风险能力差，开发的产品同质化严重，造成产品积压严重，所有这些增 加了金融风险。随着市场经济的发展、各项建设法规的进一步规范和消费者的购 房理性化，些不具备竞争力条件的企业必将遭到市场的淘汰。面对未来的不确 定性，房地产企业必须由原来以经验和历史分析为导向转向注重内在核心能力的 培养，不断进行新技术、新产品、新市场乃至新战略的构想和实施。 论文在简要介绍核心能力理论的基础上，通过分析核心能力的理论基础、特 征、内涵、构成要素，结合房地产企业的特点，阐述了房地产企业的核心能力的 特点、内涵和构成要素，并研究了房地产企业核心能力的战略资源、核心能力、 核心能力的构成和相互关系，论文进一步探讨了房地产企业如何打造房地产企业 的核心能力。 论文通过价值链理论和企业流程分析方法，试图确定房地产企业关键流程、 核心能力，从而确定房地产企业的核心能力 论文研究了知识经济条件下的房地产企业，如何打造企业自身的核心能力。 经研究，本人认为：土地、市场信息、品牌形象、高专业化素质的员工队伍、组 织资源和信誉构成了房地产企业的核心资源：房地产信息快速处理、信息搜集和 应用能力、前期开发策划能力、市场营销能力、战略预见与整合能力构成了房地 产企业的核心能力。其中一项或多项核心能力构成了房地产企业的核心能力。 关键词：房地产企业，核心能力，价值链 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 a b s t r a c t i i lr e c e n ty e a r s a st h ep o s i t i o ni nn a t i o n a le c o n o m yo fr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yi s r i s i n gc o n s t a n t l y , t h er e a le s t a t eh a sa l r e a d yb e c o m et h ep o i n to fg r o w t hw i t hn e w n a t i o n a le c o n o m y b u tb e c a u s eo fa l ls o r t so fh i s t o r i c a lr e a s o n s ，t h en u m b e ro ft h e e n t e r p r i s eo fr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yi sv e r yl a r g e ，t h es c a l ei ss m a l l e r , t h ea b i l i t yt o r e s i s tr i s ki sb a d , t h ep r o d u c t sh o m o g e n e i t yd e v e l o p e di ss e r i o u s t h e s ec a u s e dp r o d u c t o v e r l o a d i n gt ob es e r i o u s ，i n c r e a s e df i n a n c i a lr i s k sa tt h es a m et i m e h o u s e - p u r c h a s e r e a s o no fw i t ht h ed e v e l o p m e n to fm a r k e te c o n o m y ，e v e r yf l l r h e rs t a n d a r d i z i n ga n d c o n s u m e rw h ob u i l dr e g u l a t i o n ，s o m ee n t e r p r i s e sn o tp o s s e s s i n gt h ec o m p e t i t i v e n e s s c o n d i t i o nw i l lb ee l i m i n a t e db yt h em a r k e t ，i nt h ef a c eo ff u t u r eu n c e r t a i n t y ，r e a le s t a t e e n t e r p r i s e sm u s tb ea n a l y s e df o rt h ed i r e c t i o nt op a ya t t e n t i o nt ot h ec u l t i v a t i o no f i n h e r e n tk e ya b i l i t yi ne x p e r i e n c ea n dh i s t o r yo r i g i n a l l y , c a t t yo i ln e wt e c h n o l o g y ，n e w p r o d u c t s ，n e wm a r k e ta n d e v e ni d e aa n di m p l e m e n t a t i o no f n e w s t r a t e g yc o n s t a n t l y t h et h e s i s ，o i lt h eb a s i so f t h et l l i n gt h a ti n t r o d u c ec o r ec o m p e t e n c et h e o r yb r i e f l y ， t h r o u g ha n a l y s i n gt h et h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n ，c h a r a c t e r i s t i c ，i n t e n s i o no ft h ec o r e c o m p e t e n c e ，f o r m i n gt h ek e ye l e m e n t ，c o m b i n et h ec h a r a c t e r i s t i c s o fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，e x p l a i nt h ec h a r a c t e r i s t i c ，i n t e n s i o no ft h ek e yc o m p e t i t i v e n e s so fr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sa n df o r mt h ek e ye l e m e n t ，h a v es t u d i e dt h ec o m p o s i t i o na n d i n t e r r e a c f i o no f t h es t r a t e g i cr e s o u r c e ，c o r ea b i l i t y ，c o r ec o m p e t e n c eo f e n t e r p r i s e sk e y c o m p e t i t i v e n e s so f t h er e a le s t a t e ，t h e s i sd i s c u s sh o we n t e r p r i s em a k ec o r ec o m p e t e n c e ， r e a le s t a t eo fe n t e r p r i s er e a le s t a t ef u r t h e r t h et h e s i sa t t e m p t st oc o n f i r me n t e r p r i s e s k e yp r o c e d u r eo ft h er e a le s t a t e ，k e ya b i l i t yt h r o u g ht h ev a l u ec h a i nt h e o r ya n d e n t e r p r i s e sp r o c e d u r ea n a l y t i c a lm e t h o d ，t h u sc o n f l l t nt h ec o r ec o m p e t e n c eo fr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s ；h a v es t u d i e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e su n d e rk o w n l e d g ee c o n o m yt e r m s i nt h e s i s ，h o wt om a k ee n t e r p r i s e so w nc o r ec o m p e t e n c e k e y w o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，c o r ec o m p e t e n c e ，v a l u e c h a i n i i 重庆大学硕士学位论文 i 绪论 1 绪论 1 _ 1 课题的提出 从国家政策来看，为了规范国家建设秩序，近年来，国家相继出台了多项建 设法规和规章制度。2 0 0 4 年3 月3 0 日，国土资源部、监察部联合下发了关于继 续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 简称“7 1 号令”) ，规定8 月3 1 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性 土地使用权，而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。这部专 向规定，有力地推动了房地产企业走向正规化、透明化，使得以前靠权力关系拿 地的小型房地产企业增加了被市场淘汰的风险。为控制固定资产规模，优化经济 结构，促进经济的持续、健康运行，国家于中国人民银行决定，从2 0 0 4 年1 0 月 2 9 日起上调金融机构存贷款基准利率。利率的提高，给那些严重依靠银行贷款的 房地产企业增加了资金成本。 从外部发展看，中国已经加入了世界贸易组织。未来一段时间，跨国公司凭 借大量的资本、品牌以及几百年的开发和管理经验，将大举进入中国的房地产行 业。中国的房地产企业在市场品牌塑造上还是起步阶段，开发经验也就是几年或 几十年时间，管理一直是中国房地产企业的软肋。可见，在面队跨国公司的竞争 中，我国的房地产企业在竞争中将处于劣势。 从消费者看，目前房地产市场已经由卖方转入买方，消费者已经在铺天盖地 的楼盘广告中趋入理性。楼盘靠盲目炒做，靠一时的概念，无心关注消费者的购 房需求，那么开发商将付出巨大的代价。 从以上内外部环境来看，我国的房地产企业将面临巨大的考验。那么房地产 企业如何面队严峻的市场竞争，如何在激烈的市场竞争中脱颖而出并形成持续的 竞争优势，这将是摆在中国房地产企业的重要课题。 为解决以上问题，国内外学者目前也进行了不少探讨。虽然许多学者和企业 家对房地产企业目前这种还远不令人满意的发展状况进行了大量的研究和探讨， 但基本上只局限于对房地产企业外部宏观环境研究，试图通过对外部环境现状的 分析和研究，找到解决问题的方法。这些研究普遍忽略了对企业内部存在的深层 次的问题企业核心能力的研究。 对于房地产企业的核心能力，国外学者主要研究集中在工业领域，房地产企 业的核心能力言之较少，国内学者目前进行了一定的探讨，但研究的比较片面， 对于什么是房地产企业的核心能力，如何培育房地产企业的核心能力，目前阐述 比较混乱。有的学者认为房地产企业的核心能力是“土地是房地产的根子，资金 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 是房地产的轮子，人才是房地产的关键”，有的认为是企业领导人的“老板力”、 “创新”、“营销力”、有的认为是不存在核心能力。 1 2 课题研究的意义 美国财富杂志1 9 0 0 年列举了1 2 家最有名的企业，通用电气( g e ) 名列其 中。1 0 0 多年过去了，在财富排行榜上许多企业来来去去，惟独通用电气依然 存在，从1 9 9 8 年至2 0 0 2 年还连续5 年位于财富“全美最受推崇公司”排行榜的 首位，企业的成功在于建立了企业核心能力。市场消费主体、市场供求关系、消 费者需求等方面的不断变化，而且还将面临国外企业涌入国内市场抢滩竞争以及 国有企业在国际市场中生存竞争的巨大挑战。 目前房地产开发企业在经营管理方面还存在着诸多问题，欲从根本上解决这 些问题，根本的方法只能以市场为导向，寻找、积累、整合资源并且形成核心能 力，建立房地产开发企业核心能力创新管理体系。因此，正确地评估房地产企业 的核心能力显得尤为重要。 随着知识经济的兴起和全球经济一体化的发展，企业赖以存在的环境因素在 更高的层次上和更大的范围内相互作用。房地产企业在未来的发展中靠什么? 是 资金，品牌，关系，土地储备? 这些都是需要的，但不是决定企业发展中的关键 因素。对于企业来说，最重要的是其是否具备核心能力。 ( 1 ) 通过研究房地产企业的核心能力，可以解决在市场经济条件下，企业盲 目扩张，注重规模，追求短暂利益的现象。 企业在充分研究自己的核心资源和核心技能，并且不断培养出自己的核心能 力，这样的房地产企业就可以在其专注的领域做强做大。同时具备了核心能力的 企业可以从容应付外界的变化，增强企业抵抗风险的能力。 具备核心能力的房地产企业还能顺利进入相关领域，核心产品是核心能力的 外化的结果，核心能力是开启市场之间的钥匙，因为这时的房地产企业着眼于企 业的核心能力，而不是以产品为中心。 目前的中国房地产建设规模是任何时期，任何国家所不能比拟的，在这种条 件下，我国的房地产企业应该有责任也有能力建立最有竞争力的企业集团。 ( 2 ) 目前中国的房地产企业具备建立核心能力的条件 从外部条件来讲，中国已经加入了世界贸易组织。我们必须看到，未来国际跨 国公司要影响中国的房地产行业，已经不是大量成立房地产项目公司，探索性了 解市场，从房地产开发、销售、物业管理等方面来介入中国的房地产行业。他们 很可能控制房地产资金方向，从更高层面上来影响中国的房地产行业，以及中国 的房地产企业的房地产格局。这将是巨大的影响，而且是深远的。毕竟中国房地 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 产企业还在发展的初期，企业从规模上还没有办法和国外大型房地产企业相比。 我们的企业在与其共存中应尽快学习，实现跳跃性快速发展。 从内部条件来讲，通过上一轮房地产市场的周期性发展，优胜劣汰之下，大部 分有适应能力的企业留了下来，他们不在是初入行业单凭勇气和财力，它们已经 具备了一定的进一步发展壮大的经验和信心，同时，由于近两年良好的市场形势， 企业也具备了一定的行业发展的经验，它们不在满足于一两个项目的成功，而是 着眼于可持续的发展，在目前的大好市场环境条件下，通过发展积累实力，提升 核心能力，企业在全球市场环境条件下，在市场波动中占据主动，获得发展。 面对未来的不确定性，房地产企业必须由原来以经验和历史分析为导向转向注 重内部核心能力的培养，不断进行新技术、新产品、新市场乃至新战略的构想和 实施。这与将知识作为最具战略性的资源来看待，与当前知识成为经济增长的重 要源泉是一致的。 ( 3 ) 知识经济条件下，房地产企业要培养自己的核心能力，提高自己的创新 能力，从而取得持续的竞争优势。 企业的本质在于创造核心能力。经济学家熊彼得认为企业家之所以能成为企 业家，并不是因为其拥有资本，而是因为他拥有创新精神并实际地组织了创新。 企业的存在基于技术与创新。竞争优势的真正来源是管理层的能力，目口把全公司 的技术、技能融入能力之中，使企业把握变化中的机会。从广义的能力理论角度 看，有形资产( 如设备、建筑、产品等) 和无形资产( 如品牌) 都是企业能力的 组成部分，只不过位于核心地位的能力更多的将是无形成分，如组织的流程或文 化。 企业由于拥有的核心能力不同而在市场上拥有不同的定位，同时形成了企业 之间的本质区别。企业的竞争行为是不断营造和拓展企业核心能力，并用核心能 力创造市场价值。 知识经济的兴起和全球经济一体化的发展，要求房地产企业核心能力的养成。 在知识经济和全球经济一体化情况下，房地产企业的经营方式和运营模式发生了 根本性转变，简便、快速、高效，成为主要特点。在这样的竞争环境下，对于房 地产企业来说，创新力成为核心优势。企业不创新就等于坐以待毙。 我国已经加入了w t o ，境外房地产开发企业的涌入，会使业已竞争激烈的房 地产业出现更加激烈的局面。由于我国相当数量的房地产企业在资金、管理水平、 人才素质、经营效益等方面都无法与境外企业匹敌，因而，房地产企业只有全面 提升自身素质，着力于企业的长远利益，注重企业核心能力的培养，才能抵御外 来风险，实现企业的可持续发展。 ( 4 ) 注重核心能力的培养是房地产企业发展壮大的必由之路。 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 中国的房地产业经过近十年来的不断创新发展，各方面都发生了很大的变化。 在居住概念上，从单纯的居住发展到具有休闲、社交、健康、度假概念的社区； 在社区建设上，从原来单纯的居住套间住宅，发展到包括具有丰富设施的会所、 优美环境、完善的物业管理服务的新型住宅小区；产品、结构、材料的创新无处 不在。在这种情况下，房地产企业的核心能力起到越来越重要的作用，市场把握、 品质控制、产品设计、产品创新成为房地产企业核心能力越来越重要的要素。 1 3 课题研究的内容 首先，指明了论文研究的背景和意义，论文研究的内容，以及论文研究的思路 和研究方法。 第二，阐述了房地产企业现状、房地产企业竞争力现状、核心能力现状。研究 了目前国内外学者在房地产企业核心能力理论现状。 第三，结合核心能力的理论，如核心资源、核心能力、核心能力的特征和界定， 研究房地产企业的核心资源、核心能力和核心能力的特征和界定。 第四，本文在最后就如何打造房地产企业的核心能力进行了研究。 1 4 课题的研究方法 本课题主要采用定性分析研究方法。在研究过程中，始终坚持理论联系实际， 对国内现状进行分析，以定性分析为主，市场调查为辅。为了获得研究资料，本 人一方面在实习调研期间调查了重庆鲁能集团、渝能集团、万科地产等房地产公 司；另一方面通过互联网搜索大量信息资料，包括中国期刊网和重庆大学数字图 书馆等。 4 重庆人学硕士学位论文 ! 量垫兰! 些塞兰垄堕垫鲨矍竺堕 2 房地产企业竞争力的现状及分析 2 1 我国房地产企业的现状 近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，整个房地产行业 取得了前所未有的巨大成绩。在强大的购房需求的推动下，从1 9 9 8 年开始，投向 房地产业的资金一直以两位数的速度递增。2 0 0 0 年全国房地产投资完成额为 4 9 0 1 7 3 亿元。较1 9 9 9 年增长1 9 5 ，2 0 0 1 年投资又较上一年增长2 9 8 ，2 0 0 2 年房 地产投资增长接近3 0 ，2 0 0 3 年则高达3 4 9 ，2 0 0 0 年至2 0 0 3 年房地产投资增长奉 分别高于全国固定资产投赘增长率9 8 、1 1 6 、45 和1 0 。2 0 0 4 年1 9 月，房地 产开发投资再次跃上2 8 3 的同比增长平台，其中私营企业投资增幅高达4 0 4 1 。 我国的房地产开发企业也取得了巨大的发展，直接从事房地产开发的企业从1 9 9 0 年4 4 0 0 家发展到2 0 0 0 年的2 7 万余家，从业人员从1 9 9 0 年的1 4 7 万人增加到2 0 0 0 年 的9 7 2 万人。经过二十余年的艰苦创业，应该讲我国房地产开发企业的综合实力 有了很大的提高，并涌现出诸如中房集团、万科、华远等一批资金实力雄厚、市 场反映良好的大型房地产集团企业。 但是随着我国房地产业的不断发展，作为产业主体的房地产开发企业其自身 存在的种种缺陷也逐渐暴露出来。与国外诸多大型房地产开发商相比，我国现有 的房地产开发企业无论在资金实力、企业规模、融资方式，还是品牌的塑造上都 存在着较大的问题口】。 2 2 我国房地产企业竞争力状况分析 2 2 1 开发全业数量过多、规模太小 房地产业作为一个高投人、高风险的行业，特别需要房地产企业进行规模化、 集团化经营，以提高其抗风险的能力。但是由于种种历史的原囵，我国房地产企 业当前最主要的问题恰好就是房地产企业数量过多，规模太小。以上海为例，据 统计，全市有资质的房地产开发企业1 9 9 2 年为8 4 9 家，1 9 9 5 年为2 6 3 5 家，1 9 9 8 年为 4 0 3 8 家2 0 0 0 年到9 月份已达4 2 9 0 余家，在规划市区内每平方公里就有5 5 家。就全 国而言，尽管2 0 0 0 年我国房地产开发企业的数量已达2 7 万余家，但平均资产规模 仪为4 1 0 0 万元；按开发资质等级划分，属于一级资质的房地产企业只占1 4 4 ，二 级资质的房地产企业也只有1 2 9 ，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业。 同香港1 0 家大型房地产企业开发全港8 0 以上的房地产项目正好相反，内地每年 同香港1 0 家大型房地产企业开发全港8 0 以上的房地产项目正好相反，内地每年 目家统计局 ”1 凌常峰，张红中小房地产企业横向资产重组问题探讨 1 中国房地产金融2 0 0 ，( 1 2 重庆大学硕士学位论文 2 房地产企业竞争力的现状及分析 2 房地产企业竞争力的现状及分析 2 1 我国房地产企业的现状 近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，整个房地产行业 取得了前所未有的巨大成绩。在强大的购房需求的推动下，从1 9 9 8 年开始，投向 房地产业的资金一直以两位数的速度递增。2 0 0 0 年全国房地产投资完成额为 4 9 0 1 7 3 亿元，较1 9 9 9 年增长1 9 5 ，2 0 0 1 年投资又较上一年增长2 9 8 ，2 0 0 2 年房 地产投资增长接近3 0 ，2 0 0 3 年则高达3 4 9 ，2 0 0 0 年至2 0 0 3 年房地产投资增长率 分别高于全国固定资产投资增长率9 8 、1 1 6 、4 5 和1 0 。2 0 0 4 年1 9 月，房地 产开发投资再次跃上2 8 3 的同比增长平台，其中私营企业投资增幅高达4 0 4 1 】a 我国的房地产开发企业也取得了巨大的发展，直接从事房地产开发的企业从1 9 9 0 年4 4 0 0 家发展至l j 2 0 0 0 年的2 7 万余家，从业人员从1 9 9 0 年的1 4 7 万人增加到2 0 0 0 年 的9 7 2 万人。经过二十余年的艰苦创业，应该讲我国房地产开发企业的综合实力 有了很大的提高，并涌现出诸如中房集团、万科、华远等一批资金实力雄厚、市 场反映良好的大型房地产集团企业。 但是随着我国房地产业的不断发展，作为产业主体的房地产开发企业其自身 存在的种种缺陷也逐渐暴露出来。与国外诸多大型房地产开发商相比，我国现有 的房地产开发企业无论在资金实力、企业规模、融资方式，还是品牌的塑造上都 存在着较大的问题【2 】。 2 1 2 我国房地产企业竞争力状况分析 2 2 1 开发全业数量过多、规模太小 房地产业作为一个高投人、高风险的行业，特别需要房地产企业进行规模化、 集团化经营，以提高其抗风险的能力。但是由于种种历史的原囵，我国房地产企 业当前最主要的问题恰好就是房地产企业数量过多，规模太小。以上海为例，据 统计，全市有资质的房地产开发企业1 9 9 2 年为8 4 9 家，1 9 9 5 年为2 6 3 5 家，1 9 9 8 年为 4 0 3 8 家，2 0 0 0 年n 9 月份已达4 2 9 0 余家，在规划市区内每平方公里就有5 5 家。就全 国而言，尽管2 0 0 0 年我国房地产开发企业的数量已达2 7 万余家，但平均资产规模 仅为4 1 0 0 万元；按开发资质等级划分，属于一级资质的房地产企业只占1 4 4 ，二 级资质的房地产企业也只有1 2 9 ，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业。 同香港1 0 家大型房地产企业开发全港8 0 以上的房地产项目正好相反，内地每年 “1 国家统计局 。3 凌常峰，张红中小房地产企业横向资产重组问题探讨 1 中国房地产金融，2 0 0 l ，( 1 2 ) 重庆大学硕士学位论文2 房地产企业竞争力的现状及分析 房地产开发量的7 0 是由三级和三级以下的开发企业来完成的。以1 9 9 9 年为例，中 国内地房地产企业的平均资产规模不足5 0 0 0 万元，年均开发规模不到1 亿元，在沪 深两地交易所上市的近4 0 家房地产企业，年平均营业额也仅5 亿元，而在中国市场 化程度相对较高的上海、深圳，排名前1 0 位的发展商市场占有率总和分别为2 3 、 2 0 ，与香港排名前1 0 位的房地产商占有8 0 的市场份额相比，差距还很大。 房地产企业数量多，规模小，不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内 部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整 体上影响了房地产企业的公众形象。据有关资料统计显示，全国房地产企业平均 净资产不足1 0 0 0 万元，具有一级资质的仅占1 多一点，二级资质的不到1 0 ，大 多数是小公司或者项目公司，缺少大型房地产企业集团。据有关资料统计，上海 最大的房地产公司也就1 0 0 亿元左右的资产规模。即使是最大的房地产开发企业所 占的全国房地产市场份额也不足l 。 2 2 2 金融工具缺乏，融资渠道狭窄 目前，由于我国资本市场刚刚起步，房地产企业想通过股票、债券等金融工 具从资本市场来直接筹集资金，扩大企业资金实力非常困难。由于历史原因，自 1 9 9 3 年起直至2 0 0 0 年上半年，我国股票市场全面禁止房地产企业上市筹集资金， 即使从2 0 0 0 年下半年中国证监会解除了对房地产开发企业上市的禁令，允许房地 产企业证券市场公开发行股票，虽然其后有天鸿宝业与金地集团的上市，但全行 业全年殷市融资仅1 1 0 0 亿元，只占融资总量的8 ，还比2 0 0 0 年减少了4 9 1 亿元。 能进入股票市场融资的房地产企业只有极少数的幸运者，不少开发企业短期行为 严重，不重视品牌的创立融。 2 2 3 不少开发企业短期行为严重，不重视品牌的创立 目前我国房地产行业的利润率一般都超过社会其他行业的利润率，同时由干 房地产行业的进人壁垒较低，从上世纪9 0 年代后期开始一大批社会游资涌入房地 产开发行业。资金的性质决定了这些房地产开发商采取的态度就是捞一把就走， 既没有长期的企业发展计划，也无所谓品牌的创立。这些开发商搞“打一枪换一 个地方”式的项目开发，根本不重视自身的信用和品牌。银行业去年对我国3 0 多 个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外 经贸行业和酒店业之前。中国诚信证券评估有限公司受银行界委托，近期对上海、 福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：在信用较好的上海， 受评的2 3 8 家开发商中，信用等级在3 b ( 有贷款价值) 及以上企业仅占3 7 ，2 b ( 有 风险但可以贷款) d i 5 9 ；福建受评的1 2 2 家开发商，2 b 及以下企业占6 8 得 ”杜伟房地产业面临重新洗牌 1 城市开发。2 0 0 2 ，( 1 ) ”凌常峰房地产企业资产现状与重组途径 1 国有资产管理，2 0 0 1 ，( 6 ) 重庆大学硕士学位论文 2 房地产企业竞争力的现状及分析 出的结论是房地产开发企业信用状况普遍较低。 2 3 房地产企业核心能力现状 核心能力对于房地产企业来说，既是老问题，也是新问题。说老问题，就是因 为企业以旦进入市场，要在市场中生存，就必须具备核心能力：说新问题，因为 绝大多数房地产企业都是从旧的体制中脱胎而来，在不成熟的市场经济中发展而 来。因为没有明晰的核心能力，面对越来越多的市场竞争中就会力不从心。深圳 房地产企业有象万科、招商地产、中海外等重量级房地产企业，然而还没有哪家 房地产企业放出豪言说掌控了房地产企业的核心能力。究其根本是缺乏“如何去 做”的经验性基础积累。尽管他们拥有数量客观的房地产企业财力资源、物力资 源或政策优势，但还是不能形成一种核心竞争优势的资源整合、发展战略。 2 4 房地产核心能力的研究现状 2 0 世纪6 0 年代初期，以钱德勒( a dc h a n d l e r ) 、安索夫( i g o r a n s o 国和安德鲁斯限 a n d r e w s ) 为代表，出现了第一代战略管理理论，战略管理的概念由此产生，并被认为 是企业在竞争中获胜的前提和关健。7 0 年代的第二代战略管理理论着眼于战略的 实施，强调组织结构应随战略的调攘而进行相应的调整，即“结构追随战略”，认为企 业应通过组织结构的结构变革来保证战略的实现1 1 】。8 0 年代，第三代战略管理理论 研究者把目光投向企业外部环境，波特( m i c h a e l p o 哟提出了行业竞争结构的分析模 型，强调企业应根据对环境的分析来确定自己的战略，并且提出了成本领先、差异 化、集中化等三种一般性的竞争战略。其后，明茨伯格( hm i n t x b u r g ) 提出“精雕” 战略进一步强调企业战略必须随环境变化而不断进行调整。 然而，2 0 世纪8 0 年代末期以来，对波特的产业结构分析方法的批评日益增加，主 要原因在于：行业竞争结构分析模型仅关注了企业环境对企业战略制定的影响，而 忽视了企业内部因素在战略制定中应有的决定性作用。尽管波特也强调了企业价 值链与外部环境的适应性，但他对企业内部结构因素及其对公司形成竞争优势的作 用却分析很少。罗曼尔特( r i c h a r d r u m e l t ) 通过对利润的研究指出：“产业中长期利 润率的分散程度比产业间利润率的分散程度要大得多。”“很明显，最重要的超额利 润的源泉是企业具有的特殊性，而非产业间的相互关系。【2 】”由此，战略管理专家们 逐渐把兴趣转向了对企业内部因素的研究，再加上对企业持续竞争优势的日益关注， 企业能力理论和核心能力理论应运而起，最终成为了第四代战略管理理论。 企业核心能力理论的开创者潘汉尔德和哈默在1 9 9 0 年的公司核心能力中， ”3 彼得德鲁克著，彭志华译创新和企业家精神北京t 企业管理出版社 【“r i c h a r d r u m e l t m a p sk e yp r o c e s sa n dt r a n s f e r sb e s tp r a c t i c e s i s s u eo fk n o w l e d g ei n c ，m a r c h1 9 9 7 7 重庆大学硕士学位论文 2 房地产企业竞争力的现状及分析 把核心能力定义为“能使公司为客户带来特别利益的一类独有的技能和技术。”并 指出，组织中的积累性知识，特别是关于如何协调不同的生产技能和有机结合多种 技术流派的知识是核心能力的主要来源【”。 为了与已有的企业能力的概念相区分，潘汉尔德和哈默进一步提出了判断核 心能力的三个标准： ( 1 ) 核心能力必须为市场所认可，即能够提供进入相关潜在市场的机会； ( 2 ) 核心能力必须给客户带来特别利益，也就是说核心能力应当能够提高企业 的效率，帮助企业通过降低成本或创造价值来扩大客户的利益； ( 3 ) 核心能力必须是竞争对手难以模仿的，只有这样才能保证企业基于核心能 力的优势得以持续。其后的研究者们，又在此基础上增加了一些判断标准。如：核 心能力应当是异质的；核心能力应当是难以替代的；核心能力必须具有较强的延展 性，等等。 关于核心能力的来源和构成，越来越多的学者相信，核心能力不等于公司经营 资源的拥有量，而是来自于公司的创造性工作。其代表人物巴顿( b a r t o n ) 认为：核心能 力不只是技术和人力技能，更是一种制度化的相互依存、相互联系、能够识别和提 供竞争优势的企业知识体系。其构成包括四个方面的内容： ( 1 ) 知识与技能； ( 2 ) 管理体制； ( 3 ) 实物系统； ( 4 ) 价值观。 由此，巴顿提出，组织开发核心能力的方式必须是一种制度化、系统化、长期化 的行为，其重点是构建能够为公司创造竞争优势的知识体系【2 j 。 在不同层面的研究中还包括不同角度的理解，由此形成关于企业竞争力具有 代表性的、对核心能力理论具有肇源意义的三大学派能力论、环境论和资 源论。有关企业核心能力的各种观点都可以还原到这三大理论学派当中，或者从这 三大学派引申出来。 ( 1 ) 能力论。侧重于从企业能力分工角度来考察企业的竞争力问题。认为企业 的竞争力是一个能力体系；积累、保持和运用能力开拓产品和市场是企业长期竞争 优势的决定性因素；企业能力储各决定企业的经营范围，尤其是多元化经营的广度 和深度；能力的差异是企业持久竞争优势的源泉。( 以罗斯比和克里斯蒂森为代表) “企业能力理论强调主要从企业的资源出发而不是从市场位势出发来理解企业的 “c - h a m ek i l l e rs t r t e g l e st h a tm a k es h a r e h o l d e rr i c h f o r t u n e j u n e2 3 1 9 9 7 p 7 0 - 8 8 斯泰西著，宋学峰，曹庆仁译组织的复杂性与创造性成都：l 四) i l 人民出版社2 0 0 0 8 重庆大学硕士学位论文 2 房地产企业竞争力的现状及分析 竞争位势。”关于企业核心能力的研究是从对企业能力或竞争力的研究开始的， 最初的研究把竞争力等同于能力，“竞争力( c o m p e t e n c e ，也译作能力) 或技能( s k i l l ) 是所有成功行为的核心”。“能力( c a p a b i l i t i e s ) 是一个公司比其他公司做得特别出色 的一系列滔动。能力可出现在特定的业务职能中” 。后来的研究又进一步提出了 “独特竞争力”和“核心能力”，并强调“公司的竞争力来自于其独特竞争力或公 司做得最好的地方。公司的战略目标是通过独特竞争获得机会，并由此取得竞争优 势。川”2 0 世纪7 0 年代以后，关于独特竞争力或公司实力的研究停滞不前，其中一个 很重要原因就是学者和咨询专家的注意力转向对市场环境的研究，这也正是企业能 力研究的缺陷和不足。 ( 2 ) 环境论。以波特为代表的环境论侧重于从企业外部市场结构进行分析，认为 市场结构对企业竞争优势的建立起重要作用；行业吸引力是企业盈利的主要决定因 素；进入障碍决定企业是否拥有持久竞争优势；企业要在现有市场结构和自身条件 下选择进入市场的产品战略，而不主要关注企业内部的资源与能力。环境论又称市 场结构论，兴起于2 0 世纪7 0 年代之后，是战略管理理论的重要内容。这一学派提出对 业务层次和公司层次战略的分析框架和方法，如帮助经理人员理解外部机会和竞争 威胁的五种力量分析方法。战略专家运用这种方法分析产业吸引力和市场机会，在 分析的基础上形成战略。在公司层次，还提出了资产组合规划法，帮助公司经理们按 照竞争地位和产业吸引力分析公司资产组合中迎然不同的业务。这些理论和方法 在2 0 世纪8 0 年代几乎主宰了管理学理论。 ( 3 ) 资源论。侧重于从资源的差异性来分析企业的优势。认为企业问存在的有 形资源、无形资源和积累知识的差异，形成企业的竞争优势。企业竞争力就是企业 具有的价值性、稀缺性、不可复制性的特殊资源以及低于价值的价格获取资源的 优势。所以“成功的关键因素应当是这些资源”【3 】。这一理论的扩展性观点还包括： 把协调和有机结合的学识视为主要资源；把人力资本和组织资本视为资源；将社会 资本纳入资源体系当中，共同成为决定企业竞争优势的因素( 以沃纳菲尔特和潘罗 斯为代表) 。 资源理论着重研究企业内部的资源、企业能力和知识等对企业竞争优势的影 响。代表人物及著作有：沃纳菲尔特( w e m e f f e l t ) 的企业资源观( “ar e s o u r c e b a s e d v i e w o f t h ef i r m ”1 9 8 4 ) ；斯托克( s t a l k ) 的能力竞争公司战略的新规则。普拉哈拉 德( p r a h a l a d ) 和哈默尔( h a m e l ) 的公司的核心能力( “t h ec o r ec o m p e t e n c eo f t h e c o r p o r a t i o n ”1 9 9 0 ) 。它们都极大地推动了企业资源观理论的发展。 “1 小乔治斯泰克尔等著，赵锡军等译企业成长战略北京：中国人民出版社1 9 9 9 1 2 “1 孙黎变革家，北京，中国经济出版社，1 9 9 8 年版 。1 金吾伦主编当代西方创新理论新词典长春：吉林人民出版社2 0 0 1 i 0 重庆大学硕士学位论文 2 房地产企业竞争力的现状及分析 企业资源观理论研究中也存在一些没有达成共识的看法。主要表现在企业核 心资源究竟是什么这一问题上。b o x a u 和s t e e n e v e l d 追踪考察了英国工程咨询业，他 们发现：人力资源战略管理是企业核心竞争能力的关键，因为它是其他企业不可模 仿的( 1 9 9 9 ) 。y e o h 和r o t h 对美国的医药行业作了实证研究，验证了“企业资源一企业 能力一可持续竞争优势”三者之间的关系。他们指出：r & d 开支和销售投入可以认 为是企业核心资源( 前者是技术资源，后者是市场资源) ，他们直接或间接地给企业带 来了可持续竞争优势。他们得出结论：医药企业如要获得可持续竞争优势必须具备 利用资源和核心能力的战略即要求战略与核心资源相结合。 从以往研究中可以发现，它们具有以下几个特点及不足： ( 1 ) 研究企业核心资源从单一资源向资源束转变。早期的研究注重企业的某种最 关键的资源，而近期研究已经接受，企业的核心资源是几种关键资源的组合即资源 束这一观点，如有学者提出人力资源战略与企业经营战略协同是企业可持续竞争优 势来源的观点。笔者认为：后者更加科学，因为资源的组合不仅增高了模仿壁垒而且 更能带来可持续竞争优势。但是企业资源观理论过于注重企业内部资源，而忽视了 企业外部环境的支持。 ( 2 ) 研究从企业核心资源具有什么特点向企业要有怎样的核心资源转变。早期的 研究注重阐述核心资源具有怎样的特点，后期的研究着重考虑企业要保持竞争优势： 该具备怎样的核心资源。可见，企业资源观理论研究开始注重应用性。 ( 3 ) 主要研究在探寻企业可持续竞争优势的来源产生核心能力的核心资源 问题上，较少考虑时间因素。换言之，企业的应变力考虑较少。笔者认为，企业要在这 个急剧变动的环境中立于永久不败之地，必须要有足够的应变能力。所以，在探寻企 业可持续竞争优势的来源时，应具有动态观念。可以这样说，没有一种资源或资源束 能让所有的企业或让某企业在任何情况下获得可持续竞争优势。显然，这是许多企 业资源观理论研究学者没有考虑到的问题。 ( 4 ) 该理论在解释企业可持续竞争优势的来源同时，没有给出一些识别和获取核 心资源的方法和手段，也没有对如何保持核心资源或有效管理核心资源提出有效的 操作性强的途径。 胡立君、王悉、王俊在中南财经政法大学学报中认为：房地产业的战略 资源可分为有形资源和无形资源i l 】。有形资源包含： ( 1 ) 市场资源：市场目标以及需求、竞争对手的成功经验和失败教训等。 ( 2 ) 关系利益者资源：客户、企业员工、合作伙伴、供应商、分包商等。 ( 3 ) 原材料资源：土地、建材等。 ( 4 ) 传媒资源：通过传媒渠道疏通分销渠道，在竞争与信息过剩的时代，传媒成为 胡立君、王悉、王俊房地产企业的核心资源中南财经政法大学学报2 0 0 2 ( 1 ) 1 0 重庆大学硕士学位论文 2 房地产企业竞争力的现状及分析 企业获取商业通道不可回避的资源。 无形资源包括： ( 1 ) 信息资源：新技术、新材料的获得渠道、时尚文化概念等。 ( 2 ) 政策资源：政府宏观指导和控制因素，新政策、新法规等。 ( 3 ) 品牌资源：企业及产品的知名度、市场的忠诚度。 ( 4 ) 组织资源：企业的文化建设成为释放企业员工能量和形成合力的有效渠道。 无形资源成为企业打造核心能力的主导因素，其综合水平成为衡量企业适应新市场 能力的标尺。该文作者认为房地产核心能力具有以下特点：缺少核心技术：协调 与整合能力是房地产核心能力的主要构件；如何便捷地获得各类专业资源是房地 产项目操作成功的一个关键因素；房地产开发不仅横向涉及专业多，合理衔接各 个环节是成本控制的关键所在【l j 。 我国学者王鹏、高扬在论战略资源与核心能力在房地产企业中的内涵一 文中认为土地、资金、市场信息、品牌形象、高专业化素质的员工队伍是保障房 地产企业经营成功的战略资源。在该文中两位学者认为“信息交流和快速处理能 力、房地产经营流程中资源的配置利用能力、市场营销能力”是新型环境下房地 产企业的核心竞争能力【2 】。 迟旭锋，张远林，在山东省农业管理干部学院学报一文“论房地产企业 的核心能力”中，提出房地产企业的核心能力归结为以下几个要素：土地资源、资 本运作、市场把握、品质控制、产品创新、信息和人才的储备、文化底蕴1 3 。 学者孙占芳在浅谈房地产企业的核心能力的一文中提出房地产企业的核 心能力主要体现在四个方面：土地资源、产品质量、企业管理、品牌优势【4 】。 王文硕、朱云夫在房地产开发与住宅建设发表的题为“浅析房地产开发 企业的品牌与核心能力”的文章中认为房地产的品牌是房地产核心能力的集中表 现。并论述了以下几个方面：( 1 ) 准确的市场定位是名牌的重要前提；( 2 ) 卓越的质 量体系是名牌的基础；( 3 ) 完善的售后服务是名牌的保证【5 j 。 北大光华管理学院胡建颖教授在“如何提升房地产企业竞争力”一文针对如 何提高房地产企业核心能力方面要考虑以下问题：第一、价值理念提升问题；第 二、市场理念的提升问题；第三、人力资源管理理念提升问题