（旅游管理专业论文）山东省海滨城市旅游房地产开发研究.pdf

山东省海滨城市旅游房地产开发研究 捅要 旅游房地产是房地产业与旅游业相互结合所衍生出来的的新兴行业，是房地 产业的新“增长点”，具有附加值高、关联性强等特点，发展潜力较大，而目前 我国旅游房地产理论研究比较薄弱，加之金融危机的影响，房地产业发展面临着 较大压力与挑战，深入开展旅游房地产研究具有重要的理论和现实意义。目前， 山东省旅游房地产发展迅速，开发类型多样，特别是青岛、烟台、威海等海滨城 市已经形成了较大规模的旅游房地产群。但是，针对山东省海滨城市旅游房地产 发展的理论研究较少。在这种背景下，探索和研究山东省海滨城市旅游房地产的 开发模式问题，为规范旅游房地产的开发提供理论和借鉴，对于尚处于初级阶段 的我国旅游房地产而言，显得更为必要和迫切。 本文首先在综合对比以往专家、学者对旅游房地产提出的概念的基础上，对 旅游房地产的概念进行了界定，并总结概括了国内外旅游房地产发展现状及其研 究进展；在理论研究的基础上，以山东海滨城市旅游房地产的发展作为具体的研 究对象，对山东省海滨城市发展旅游房地产的经济条件、自然条件、社会条件、 行业条件等基础条件进行了全面系统的梳理，指出山东省海滨城市开发旅游房地 产面临的问题。并系统阐述了旅游房地产开发模式的特点，结合山东省海滨城市 旅游房地产目前独特的发展状况将旅游房地产分为：旅游景点地产、分时度假、 产权酒店、旅游商业房地产、郊区度假型居所、运动疗养康疗地产六大类，从概 念、特征、发展的可行性、开发的优势条件、及典型案例几个方面对每种开发模 式进行了详细的介绍。在此基础上，针对提出的问题和特点，提出了山东省海滨 城市旅游房地产开发的对策及建议，比如统筹规划合理布局、加强规划整合旅游 与房地产资源、强调文化内涵、加强规范经营和行业自律等。期望能对山东省海 滨城市的旅游房地产开发实践提供一些参考和借鉴。最后通过对全文观点的概 括，认为山东省海滨城市发展旅游房地产有较大的需求、良好的条件，必将迎来 广阔的发展前景。 关键词：旅游房地产；山东省海滨城市；开发模式 a b s t r a c t t o u r i s mr e a le s t a t ei st h ep r o d u c tt h a ta f t e rac e r t a i ns t a g eo f e c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dg r e a t l yr is i n go fp e o p l e s1i v i n gs t a n d a r d i t i st h ei n t e r n a t i o n a lt o u r i s tr e s u l t si nt h ea c c e l e r a t e dd e v e l o p m e n to f e c o n o m i cg l o b a li z a t i o n t o u r i s mi n d u s t r ya n dr e a le s t a t e ， w h i c ha r e b e c o m i n gt h en e wp o i n to fg r o w t ho fo u rn a t i o n a le c o n o m y ， a r ea l lh i g h e c o n o m i cv a l u ea d d e da n ds t r o n gc o r r e l a t i v i t yi nt h et e r t i a r yi n d u s t r y ， t o u r is tr e a le s t a t eh a sag o o df u t u r e t h ea p p e a r a n c eo f r e a le s t a t e h i g h l yn e e dt h e o r e t i c a lr e s e a r c h ，b u tn o w i no u rc o u n t r yt h et h e o r e t i c a l r e s e a r c ha r ew e a k n e s sa n dp r a c t i c ej u s ts t a r t ， e v e nt h ew o r s ee c o n o m i c s t a t u sa r eb a df o rt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ， s oith a ss t r o n g t h e o r e t i c a la n dr e a li s t i cm e a n i n gt h a tt h e t o u r i s tr e a le s t a t ei s s t u d i e d s oi tisv e r yn e c e s s a r ya n du r g e n tt oe x p l o r ea n dd is c u s st h e d e v e l o p m e n to ft h et o u r i s tr e a le s t a t e i nt h i sc o n t e x t ，+ t h ee x p l o r a t i o n a n ds t u d yt h ed e v e l o p m e n tm o d e lo ft o u r i s mr e a le s t a t eq u e s t i o n si nt h e c o a s t a lc i t yo fs h a n d o n gp r o v i n c e ，i no r d e rt os t a n d a r d i z et h ed e v e l o p m e n t a n dp r a t i c eo ft o u r i s mr e a le s t a t et h e o r y ， i ti sn e c e s s a r ya n du r g e n t f o rt h ei n i t i a ls t a g eo fo u rc o u n t r yi nt e r m so ft o u r i s mr e a le s t a t e i nt h i sp a p e r ，f i r s t l y ，m a i n l yt h ed i s s e r t a t i o ni n t r o d u c e st h e r es e a r c h b a c k g r o u n d ，r e s e a r c hs i g n i f i c a n c e ， r e s e a r c hc o n t e n t s ，r e s e a r c hm e t h o d s a n dc r e a t i v ep o i n t s 0 nt h eb a s i so fc o n t r a s t i n gt ot h ep a s t ，e x p e r t sa n d s c h o l a r s ，ip u tf o r w a r d t h ec o n c e p to ft o u r i s mr e a le s t a t e ，t h ed e v e l o p m e n t s i t u a t i o na n dr e s e a r c h e sb o t hc h i n a t o u r i s mr e a le s t a t ea n da b r o a d a r e1 i q u i d a t e d f o r mt h ee c o n o m i cc o n d i t i o n s ， n a t u r a lc o n d i t i o n s ， s o c i a l c o n d i t i o n sa n ds oo n ，ia n a l y s i st h eb a s i cc o n d i t i o n so ft h ec o a s t a lc i t y o fs h a n d o n gp r o v i n c e ，a n ds u mu pt h ep r o b l e m sf a c e di nt h et o u r i s mr e a l e s t a t e i t st h em a i nc o n t a c ti nt h ed i s s e r t a t i o no fs h a n d o n gp r o v i n c e i nt h i sp a p e r ， c o m b i n e dw i t ht h es t a t u so fs h a n d o n gp r o v i n c e ， a c c o r d i n g t ov a r i e t i e so ft h et o u r i s mr e a le s t a t e ，i ti sd i v i d e di n t os i xc a t e g o r y ： l i t o u r i s ta t t r a c t i o n sr e a le s t a t e ， t i m e s h a r e ，o w n e r s h i ph o t e l ， t o u r i s m c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，s u b u r b a n t y p ev a c a t i o nh o m e s ，r e a le s t a t es p o r t s t h e ni td i s c u s s e st h ec o n c e p ta n dc h a r a c t e r i s t i c s ，t h ed e v e l o p m e n to ft h e f e a s i b i l i t y ， t h ea d v a n t a g e so fd e v e l o p m e n tc o n d i t i o n sa n ds o m ea s p e c t s o ft y p i c a lc a s e s i tc o m eu pm e a s u r e sa n dr e e o 咖e n d a t i o n sa b o u tt h ec o a s t a l c i t yo fs h a n d o n gp r o v i n c e ， s u c ha sr a t i o n a ld i s t r i b u t i o no fa no v e r a l l p l a n ，s t r o n g t h e nt h ei n t e g r a t i o no ft o u r i s ma n dr e a le s t a t er e s o u r c e s ， e m p h a s i so nc r e a tiv it y ， s t r e n g t h e n s t a n d a r d m a n a g p m e n t a n dt r a d e s e l f d is cip li n e l o o k i n gf o r w a r dt op r o v i d ead e g r e eo fr e f e r e n c ea n d 1 e a r nf r o mf o rt h ec o a s t a lc i t yo fs h a n d o n gp r o v i n c ei nt h ep r a c t i c eo f t o u r i s mr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c o n c l u s i o n sa n dp r o s p e c t s i ts u m u pt h e f u l lt e x t ，t h a tt h e r ei sag r e a t e rd e m a n d 。、g o o dc o n d i t i o n so ft h ec o a s t _ a 1 c i t yo fs h a n d o n gp r o v i n c e ， m u s tu s h e rag o o dd e v e l o pp r o s p e c t s k e yw o r d s ： t o u ris mr e aie s t a t e ；t h ec o a s t alcit yo fs h a n d o n gp r o vjn c e ； d e v eio p m e n tm o d i l i 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 ( 注! 如遗直墓丝盂塞挂别虚盟的! 奎拦亘窒2 或其他教育机构的学位或证书使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名氇宜戈垒签字日期：p 。簪多月c ) 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：色宜殖 聊擗1 ) 骱 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 1 引言 最近几年，旅游房地产在理论上不断丰富是一种非常流行的房地产开发形 式。旅游房地产事关旅游业和房地产业的融合与协调发展问题。研究海滨城市旅 游房地产的发展模式和存在的问题，虽然具有挑战性和较大难度，却是值得全面、 系统和深入探讨的重要命题。 1 1 研究背景 目前旅游业是具有强劲的发展势头的朝阳产业。经过近3 0 年的发展，我国 旅游业从无到有，从小到大，产业形象日益鲜明，产业规模不断壮大，已发展为 我国第三产业中最具活力与潜力的新兴产业，在大多数地方还成为拉动经济发展 的支柱产业、优势产业或先导产业，旅游业在国民经济中的地位不断得到巩固和 提高。同时i 旅游业的发展改善了我国整体投资环境，加快了对外开放步伐，带 动了各相关产业的发展；在拉动内需、增加创汇、扩大就业、调整产业结构、加 强区域问经济合作、提高生活质量、帮助贫困地区脱贫致富等方面发挥了积极作 用，有力地促进了我国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界各国人民之间 的友好往来和相互了解。可以说，旅游业在我国经济发展和对外交流中，具有重 要的地位、广泛的影响和深远的意义。房地产业作为中国的一个新兴产业已成为 国民经济的支柱产业，无论对城市的旧城改造，对城市的新区建设，对人民生活 质量的有效改善，对关联产业的带动作用，还是对国民经济g d p 的拉动，以至于 对社会稳定、和谐发展都作出了巨大贡献。 2 0 0 8 年金融风暴席卷全球，房地产业也产生了众多问题。直接融资比重偏低， 资金来源结构单一，开发商自有资金比例低，房地产市场资金对银行依赖度依然 过高。中国内地股市惨淡，c p i 持续增高，银行贷款实行从紧政策，境外投资者 对房市前景存在疑虑，加上购房者观望，使得成交量下降，销售回收期拉长，难 以保证持续开发。再加上2 0 0 7 年，房地产商囤积大量土地，1 使购买土地的资金 超过当年销售额，使2 0 0 8 年出现“钱少地多 的问题，在国内外金融形势对地 产业都不尽有利的情况下，房地产企业想得到资金支持并不容易。 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中 包括：中国人民银行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，圜土 资源部、监察部联合下发的关于继续丌展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知，建设部等七部委发出的关于做好稳定住房价格工 作的意见，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产 信贷、j p 务管理，规范房地产企业融资渠道、获取丌发土地，加强经济适用住房建 设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进 行引导和调控。这些政策特别是经济适用房和廉租房政策的出台限制了房地产企 业的利润，使得房地产“暴利时代”结束。另外，房价增长快，供求的结构性矛 盾突出，房地产企业数量多，规模小，精品项目少等问题也很突出。 在这种情况之下，房地产业除了优化自身结构，规范运行机制外，还需要与 其他产业联合，在商业地产、住宅地产以外寻找出路。旅游业的强劲发展势头及 其与房地产业的良好互补性使得房地产业和旅游业联合注定取得成功。旅游业的 “微利时代”要靠房地产来拓展利润空间。同样，在住宅地产和商业地产以外地 产业也需要借助旅游业来确保其可持续性。其中“旅游+ 地产 已成为地产企业 脱离困境重要的突破口。 1 2 研究意义 旅游业和房地产业都属于关联性很强的产业，房地产业是旅游业发展的重要 支持，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，因此，从某种意义上讲，二者的 结合有着必然性。从全球旅游房地产发展的历程来看，旅游房地产业作为一种新 兴业态的出现，是在全球经济增长和环境变化的影响下，房地产业主动和旅游业 结合，二者互动发展的结果。房地产业向旅游业的渗透使旅游房地产业逐步从房 地产业分割出来，成长为一种新兴的边缘产业。作为一种新兴事物，其规模建设、 开发模式、运营模式等方面都处在探索阶段，法律法规也有待健全，对其进行研 究的要求迫切。旅游房地产的健康发展对于促进两大产业的良好互动和共同发展 有着深远意义。本文试结合国内外旅游房地产的研究动态对其相关理论进行全面 分析，结合山东半岛海滨城市旅游房地产发展实践进行理论分析，以指导旅游房 地产业发展，同时也带动旅游业和房地产业发展。 2 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 1 2 1 理论意义 目前，旅游房地产业已经引起了我国政府和旅游、房地产专家们的重视，有 关这方面的理论研究和实践日益增多。但国内对旅游房地产业的研究还是不深 入，特别是早期一些研究，简单照搬国外模式，不适合中国国情。随后，国内学 者超越国外理论，将旅游房地产研究本土化，对旅游房地产业提出一些建议和思 路。但缺少完整而系统的理论论述，理论赶不上实践的发展，并将造成很多的问 题。本文从跨学科的视角，研究旅游业和房地产业的互动关系，深化对旅游房地 产一些基本问题的研究，并探索出一系列可供借鉴的海滨城市开发旅游房地产的 模式。 1 2 2 现实意义 旅游房地产业可以使旅游业和房地产业的优点结合，比如它既可以产生高投 资回收率又可以弥补房地产市场投资回收期长的不足，可以提高房地产的档次， 使旅游消费具有可存储性和期权性。起初欧洲地中海沿岸的别墅，到后来国内华 侨城、宋城的开发，都发挥了旅游房地产的这种将两大产业优点相加的优势。本 文以山东省海滨城市为例：在理论研究的基础上，探讨出海滨城市旅游房地产业 开发模式，及旅游业与房地产业结合的途径，为其他海滨城市旅游房地产的开发 提供范例和参考。对于提高当地城市形象、增强旅游吸引力、促进旅游和房地产 发展、增强经济实力都有一定的借鉴意义。 1 3 研究内容 本文首先在综合对比以往专家、学者对旅游房地产提出的概念的基础上，对 旅游房地产的概念进行了界定，并总结概括了国内外旅游房地产发展现状及其研 究进展；在理论研究的基础上，以山东海滨城市旅游房地产的发展作为具体的研 究对象，对山东省海滨城市发展旅游房地产的经济条件、自然条件、社会条件、 行业条件等基础条件进行了全面系统的梳理，指出山东省海滨城市开发旅游房地 产面临的问题。并系统阐述了旅游房地产开发模式的特点，结合山东省海滨城市 旅游房地产目前独特的发展状况将旅游房地产分为：旅游景点地产、分时度假、 3 山东省海滨城市旅渺哮地电开发j f i j f ( 产权酒店、旅游商业房地产、郊区度假型居所、运动疗养康疗地产六大类，从概 念、特征、发展的可行性、开发的优势条件、及典型案例几个方面对每种开发模 式进行了详细的介绍。在此基础上，针对提出的问题和特点，提出了山东省海滨 城市旅游房地产开发的对策及建议，比如统筹规划合理布局、加强规划整合旅游 与房地产资源、强调文化内涵、加强规范经营和行业自律等。 1 4 研究方法 本文采用的主要研究方法为文献研究和案例研究，坚持辨证分析与系统分析 相结合的宗旨，用全面的、发展的、普遍联系的观点去分析旅游房地产现有理论 和研究成果，归纳形成完整系统。本文运用的具体研究方法为案例分析法，数据 收集途径主要包含背景资料收集和问卷资料收集两类，数据处理采用m a p i n f o r 统计软件。通过实地调研访谈青岛、烟台、威海等城市的政府部门、房地产开发 商来获得关于山东省海滨城市旅游房地产发展状况的一手资料，通过问卷调查来 了解房地产开发商和消费者对旅游房地产的态度，通过定量和定性分析后在此 基础上得出海滨城市发展旅游房地产的开发模式。 1 5 论文的创新之处 1 在对旅游房地产一些基本问题研究的基础上，形成系统的理论。并通过走 访山东各大海滨城市如青岛、威海等获得旅游房地产开发的一手资料，对山东省 海滨城市旅游房地产发展现状进行了调查和评价，提出山东省旅游房地产存在的 主要问题。 2 采用问卷调查方法，分别从开发商和购房者的角度调查他们对于旅游房 地产开发的认识和建议，掌握消费者的需求动向。 3 根据山东省海滨城市旅游房地产目前独特的发展状况将旅游房地产分为： 旅游景点地产、分时度假、产权酒店、旅游商业房地产、郊区度假型居所、运动 疗养康疗地产六大类，从概念、特征、发展的可行性、开发的优势条件、及典型 案例几个方面对每种开发模式进行了详细的介绍。 4 对山东省海滨城市旅游房地产的开发提出一系列建议。 4 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 2 旅游房地产发展及其研究状况 2 1 旅游房地产的发展状况 2 1 1 国外旅游房地产的发展状况 旅游房地产发源于法国地中海沿岸。2 0 世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨 别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲乃 至世界的休闲度假中心。2 0 世纪6 0 年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首 先以分时销售( 出售以酒店为主的物业使用时间段) 的方式招揽客户，国外旅游房 地产发展由此开始。2 0 世纪7 0 年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成房 地产大量积压和资源闲置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理这 些积压和空置的房地产，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念， 作为一种新型的房产投资和消费模式，产权酒店符合现代经济资源共享的基本原 则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种既是消费又是存储， 既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游酒店业的 有效结合：因此产权酒店在美国取得了巨大成功。 分时度假行业在过去2 0 年中一直取得双位数的增长。目前，在全世界的1 l o 个国家中有5 5 5 0 个度假村在全球拥有6 7 0 万名分时共享度假业主，拥有约1 1 0 0 万个分时共享度假村住宿周，主要集中欧美市场2 0 0 6 年全球销售额已超过1 3 0 亿美元利润较传统酒店高出2 0 3 0 。随着旅游者进一步认识有关分时度假的 灵活性、优质分时度假村的多元化以及它们针对不同市场领域的取向以及每年问 世的各种创新产品和服务，消费者对假期共享权益的兴趣不断提升。 分时度假行业正逐步蔓延至亚洲，尤以跨国公司的发展带动人员流动而催 生。日本、韩国、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌， 旅游度假、假日休闲、周术度假、会议休闲、康体休闲等发展迅速。随后，大批 地产开发商、金融投资商、酒店投资管理机构纷纷投入旅游房地产开发，并获得 良好的收益。虽然亚洲地区对该行业仍存在一些误解及投诉，但随着企业发展投 诉相应减少且亚洲地区法律不断规范有力行业发展。亚洲旅游业正经历史无前例 5 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 的成长，多个国际领先品牌陆续进军迅猛发展的假期共享行业。2 0 0 8 年在澳门 举办的“第三节亚洲分时度假投资会议”更预示了亚洲发展分时度假的潜力。专 家们普遍认为现在是业内专业人士和投资者充分利用分时度假这个发展良机的 最理想时机。 2 1 2 圈内旅游房地产发展概况 团内旅游房地产与国外旅游房地产略有不同，围外以分时度假为主要形式， 国内的分时度假发展山于受到我国法律、消费习惯、缺乏规范等因素的影响，虽 然有着巨大前景但是一直没有取得实际意义上的成功。 2 1 2 1 分时度假在我国的发展状况 从1 9 9 5 年全球最大的分时度假公司r c i 公司进入中国市场，标志着我国分 时度假的开始。随后国内又有泰达度假俱乐部、海南华夏之旅分时度假交换有限 公司、天伦度假发展有限公司、北京中安达旅游服务有限公司等分时度假公司， 其中泰达度假交换有限公司被公认为是中国在国际上较为有影响的度假交换公 司，也是国内规模最大、品质最高的休闲度假俱乐部。2 0 0 2 年4 月1 8r ，“中 国房地产分时度假联盟”的成立启动了中房集团的“分时度假”工程，该联盟也 是目前国内最大的分时度假联盟。 目前，国内提供分时度假服务的公司主要可划为两类：一类为一些房地产公 司借用“分时度假”的概念，将积压在手中的房地产变相销售。另一类，一些资 金比较雄厚，有意在“分时度假 领域进行探索和发展的企业对分时度假概念的 理解不一致，以致推出的分时度假产品五花八门，从而导致很多不法经销商打着 分时度假的幌子以欺骗的方式骗取了消费者的资金和信任，给整个分时度假行业 造成了信用危机。进而使分时度假这一在全世界盛行的旅游房地产运作模式，在 中国出现了“水土不服”的症状。 2 1 2 2 我国旅游房地产的发展状况 我国旅游房地产在2 0 世纪8 0 9 0 年代萌芽，当时海南部分开发商对需求市 场盲目乐观，造成房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。在房地产开发出 6 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲为主题的旅游房地产开始兴起，并 取得了不俗的业绩。而近几年房地产迅猛发展，市场规模扩大，必然产生多样化 需求，旅游房地产就成为房地产开发的一个重要趋势。 中国旅游房地产开发经历了两个阶段第一阶段是在8 0 年代末期以前为改变 旅游饭店落后与国际旅游业需求的形势，大量引进外资、独资、合资合作经营旅 游饭店，是此时房地产发展的主流。据统计，从1 9 7 9 1 9 8 9 年，中国投入建设 的国内资金1 0 0 亿元，引进外资5 0 亿美元。进入9 0 年代，尤其是邓小平同志南 巡讲话后，中国旅游房地产开发进入了一个新阶段。2 0 0 0 年以来，我国旅游房 地产业发展持续升温，成为社会关注的焦点，国内旅游地产开发渐成气候。从 1 9 9 9 年海南“南海传说、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区 的成功开发后，先 后己有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较 大的市场反映。一方面，各种休闲度假住宅、别墅、酒店获得巨大发展，异地建 设、异地推广、异地购买的方式极大地拓展了这类旅游地产项目的发展空间。另 _ 方面，大规模、综合性、多功能的旅游地产开发也不断涌现，也渐渐成为目前 我国旅游地产开发的主要方向。此外，国内目前涉足旅游地产领域的企业也显著 增多，国内现有涉足旅游房地产的公司超过百家，旅游房地产项目开发基本集中 在上海、北京、杭州、深圳等大都市周围。不仅有海航、中信、中旅、开元旅业、 宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的海外、港台投资者， 例如意大利时代集团有限公司、美国i b m 投资基金等。 2 2 旅游房地产的研究状况 2 2 1 旅游房地产的概念解析 2 2 1 1 国外对旅游房地产概念的理解 在国外是没有旅游房地产这个概念的，分时度假是国外学术研究和业界使用 频率最高的术语，很多研究都是围绕着分时度假进行的。分时度假概念是由一位 名叫亚历山大奈特的德国人首创的。他将度假地房产的股份出售给消费者，然后 给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙入。那时候 分时度假的形式还是最原始的，因为它出售的是独立房产，顾客只能在某处房产 7 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 购买指定住宿单元每年l 周时间的使用权。其使用权是永久性购买或固定一段时 间( 一般为2 0 4 0 年) 。一旦确定购买之后，消费者对于使用时间、住宿单元等 都没有调整的权利。 分时度假房产法案( r e a le s t a t et i m e s h a r i n ga c tc h 7 2 1f 1 0 r i d a ) 给 出的关于分时度假的定义是：所有以会员制、协议、租赁、销售或出租合同、使 用许可证、使用权合同或其他方式作出的交易设计和项目安排，交易中，购买者 获得了对于住宿和其他设旌在某些特定年度中低于1 年的使用权，并且这一协议 有效期在3 年以上。欧盟分时度假指令( e u r o p e a nu n i o nt i m e s h a r ed i r e c t i v e ) 对分时度假的定义是：所有有效期在3 年以上、规定消费者在按某一价格付款之 后，将直接或问接获得在1 年内的某些特定时段( 这一期限要在一周以上) 使用某 项房产的权利的合同，住宅设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成 的项目。 2 2 1 2 国内对旅游房地产概念的理解 目前国内学者对旅游房地产的解释还不统一，比较流行1 j 勺观点认为：旅游房 地产是指以旅游度假为目的的房地产开发，开发项目全部或部分实现了旅游功 能。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老 度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山等滑雪运动度假村等产品形态。 关于旅游房地产定义的讨论，还有以下几种解释： ( 1 ) 吴建华等( 2 0 0 3 ) 给予旅游房地产以广义和狭义理解，“从广义上讲， 所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产；从狭义上讲，特指引入分时度假 模式( t i m e s h a r e ) 的与传统相区别的旅游房地产。 ( 2 ) 宋丁( 2 0 0 3 ) 认为，符合中国国情的旅游房地产的概念应该是：“直接 服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房 地产，以此来解释与旅游区相伴生的大量住宅地产项目 。 ( 3 ) 程绍文等( 2 0 0 3 ) 从旅游房地产市场角度对旅游房地产进行了界定， 认为旅游房地产市场既应包括一部分以旅游资源及其依附的土地为主体和载体 的地产市场，又包括旅游设施及建筑物( 如旅游宾馆、酒店、旅游度假村等) 为 主体和载体的房产市场，它实际上是旅游业与投资资本及房地产业相结合的一种 8 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 新型的投资方式和开发模式。 ( 4 ) 徐翠蓉( 2 0 0 4 ) 提出：旅游房地产是以旅游物业为开发对象，以为旅 游服务为主要功能，在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要，拥有灵活多样的销 售方式的房地产项目。 ( 5 ) 叶胜强( 2 0 0 4 ) 认为：旅游房地产，顾名思义，就是以多种旅游项目 为依托和基础，以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产 项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一 个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社 区。 ( 6 ) 陈芸( 2 0 0 6 ) 认为：旅游房地产是依托旅游资源( 包括自然旅游资源、 人文旅游资源和人造旅游资源、体育休闲运动等) ，以房地产开发为手段，整合 各类资源j 具有旅游、休闲、度假、居住等功能的，集投资与消费于一体的新型 物业模式。旅游房地产的外延应该是广泛的，包括：旅游度假房地产、旅游商务 房地产、旅游住宅房地产。 ( 7 ) 蔡芸认为( 2 0 0 5 ) ：旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游 业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房 地产协会旅游地产项目组负责人给出的定义。 2 2 。1 3 本文对旅游房地产概念的理解 根据国内外专家学者对旅游房地产概念的定义，结合我国旅游房地产发展现 状和经验教训，笔者认为旅游房地产的概念应该更加宽泛，对旅游房地产提出了 以下定义：旅游房地产是指以景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，供人们 进行旅游、疗养、休闲、商务活动，以休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅 游( 休闲) 运动村、产权酒店、分时度假酒店、郊区第二居所、高尔夫度假村、温 泉度假村、景区住宅( 风格别墅) 、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的 旅游置业项目，是旅游业在房地产业上的延伸。 2 2 2 国外旅游房地产研究综述 分时度假起源于欧美，引入中国后，首先称其为产权酒店，后来随着研究的 9 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 增多和发展，称为旅游房地产，并在房地产业内传播开来一直沿用下来。但是， 旅游房地产是中国的特有名词，在国外使用频率最高的是分时度假和产权酒店。 在图外，对分时度假的研究是伴随着分时度假产业的成长而展丌的。通过文献检 索，在图外，分时度假研究主要包括以下几方面的内容：( 1 ) 市场研究；( 2 ) 产品 研究；( 3 ) 销售研究；( 4 ) 消费者研究：( 5 ) 保障体系研究；( 6 ) 分时度假存在的问 题，其中以分时度假的市场、消费者和问题的研究成果居多，这与国外分时度假 的蓬勃发展有密切关系。 ( 1 ) 市场研究在分时度假的市场研究方面 2 0 0 3 年，r c i 将全世界分时度假业的市场划分为三个部分，分时度假形成 了美欧主导，拉丁美洲其次，亚洲增长最快的格局。d e n n i sb l a n k ( 2 0 0 3 ) 指出分 时度假市场有好的未来，但目前由于强迫性销售给该产业带来了不好的市场形 象。n a s h ( 2 0 0 3 ) 提出分时度假的“形象运动是有意义的，但这只是一部分。 为了保持对消费者的吸引力，我们必须努力为分时度假产品创造更多价值。 y e s a w i c h ( 2 0 0 3 ) 的研究指出：现在人们更有兴趣与家人一同度假，越来越多的 人渐渐了解分时度假的概念，1 6 的人打算在未来两年购买分时度假产品，其中 2 3 3 6 岁的人增长最快。w 0 1 f f ( 2 0 0 2 ) 则对分时度假市场面临的挑战进行了总 结。h i c k m a n ( 1 9 9 9 ) 研究了分时度假者的消费偏好，以使开发商有针刘地开发 娱乐产品。t a n ( 1 9 9 9 ) 预测了分时度假的产业发展趋势。j 锄e ss e a v o ( 1 9 9 9 ) 在m a r k e t i n gr e s o r tt j m e s h a r e ：t h er u l e so ft h eg 锄e ) ) 一文中指出“分 时度假产业不仅具有极高的盈利可能性，还呈现出前所未有的繁荣象”，“1 9 8 3 年佛罗里达州通过的第一部分时度假房产法案，严格的限制和约束了开发商的行 为，美国的分时度假市场开始有了法律规范的约束，分时度假产业的整体市场形 象也开始改善 。 ( 2 ) 产品的研究 r o b e r thw o o d ( 2 0 0 4 ) 指出分时度假要想进一步发展还面临着不少问题和挑 战，比如存在着融资风险高、开发和销售成本高法律成本高等特点。s a r a h r e z a k ( 2 0 0 2 ) 研究认为在产品设计中最关键的环节是定价，当对一项新开发的分 时度假项目进行定价时，调查周边区域发展趋势也是非常重要的 ( 3 ) 销售的研究 l o 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 在分时度假的营销方面，由于分时度假销售特征具有特殊性，g e n t r y ( 2 0 0 3 ) 提出远程营销、口碑宣传、现场考察旅行、包价旅行、目的地营销等方式是分时 度假地有效的营销方式。对于如何建立分时度假的品牌也常被研究人员关注， w e i s z ( 2 0 0 3 ) 说到“品牌让消费者感到熟悉，同时带来了更多的责任，我们必 须做好每件事来增强这个品牌。”k a n eh a n a n ( 2 0 0 3 ) 认为品牌使分时度假产品 的销售更加容易。知名品牌往往更有耐心，他们通过专门营销计划来解决冷静期 的退货问题，增强了信誉度。 ( 4 ) 消费者研究 r i c 2 0 0 4 分析报告指出消费者购买分时度假产品主要是由于分时度假产品 具有灵活性、经济性等方面的特点，而造成消者不愿意购买分时度假产品的主要 因素有物业管理质量、投资分时度假产品的安全性等方面了。s a r a hr e z a k 在其 c o n s u m e rr e s e a r c hs h e d sl i g h to na 1 la s p e c to f r e s o r tt i m e s h a r i n g b u s i n e s s 中通过对消费者调查研究，包括购买可接受的平均价格、分时度假的 维护费用、购买中所担心的问题等对分时度假的消费者进行了分析。 ( 5 ) 保障体系研究 m a d d e s e n ( 1 9 9 9 ) 经过调查，认为经营者过分夸大了营销成本，建议提高分 时度假税率。h o v e y ( 2 0 0 6 ) 撰文指出，分时度假产品流动性较差，退出成本较 高，把它作为投资品有很大的风险。如果能够降低销售成本、维护成本及退出成 本，可能会吸引更广泛的市场。 ( 6 ) 问题研究 2 0 0 3 年p e t e rc 1 e v e r 以德国房地产业为例，指出随着经济的快速发展，人 们休闲时间的增多，房地产投资旅游业顺应了社会经济的发展和消费者需求的变 化，所以会有很光明的前景。w h o b s o n ( 2 0 0 5 ) 提出可通过建立私人房产俱乐部 的方式对度假房产进行销售。- j c c r o t t s 和r l r a g a t z ( 2 0 0 5 ) 研究总结了旅 游度假房产消费者的特征和其购买动机、方式、能力等方面的问题。 根据可咀检索到的国内外资料可以发现，国外对于旅游房地产产品的研究都 集中在分时度假产品形态中，似乎对于我国目前的房地产发展研究没有什么太大 的指导作用，但从长远来看，旅游房地产是经济发展到一定阶段人民生活水平得 到极大提高后的产物，随着生活水平的提高，越来越多的人选择旅游房地产产品 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 进行休闲度假活动，但由于我国经济水平较为落后、土地资源的相对稀缺性，也 就限制了个人拥有二套或二套以上的房屋进行休闲度假的可能，而且国外分时度 假产品的发展也离不丌国外发达的金融体系和可靠的交换网络的支撑，这些都对 我国的旅游房地产未来的发展有很大的借鉴作用，所以我们对比研究国外的分时 度假产品的发展来完善我国旅游房地产产品的发展还是很有意义的。 2 2 3 因内旅游房地产研究综述 由于国外对旅游房地产的研究都集中于分时度假，所以旅游房地产的概念应 该是一个本士化的概念，对于它的研究成果也都是国内专家学者经过长期探索实 践得来的，虽然还没有形成一个系统的体系，但是应该浣目前对旅游房地产的研 究也上升到了一定的高度。国内关于旅游房地产的研究，集中在以下几个方面： ( 1 ) 旅游房地产的发展历程研究 旅游房地产的起源 2 0 0 6 年，黄羊山等发表我国旅游房地产的肇始一李德立及其牯岭公司 一文，认为1 8 8 6 1 9 2 9 年期问英国传教士李德立在庐山牯岭地区大量建造避暑别 墅经行销售于今日旅游房地产开发方式有许多相似之处，可做为我国旅游房地产 开发的肇始。徐翠蓉( 2 0 0 4 ) 对旅游房地产的概念、类型和特征进行了详细的阐 述。刘艳红( 2 0 0 4 ) 从分蘖理论的角度分析了旅游房地产的理论基础。 旅游房地产发展中存在的问题和对策研究 吴建华( 2 0 0 3 ) 认为制约我国旅游房地产发展的因素主要有：相关制度、交 换体系、融资体制和管理体制。邓仕敏( 2 0 0 3 ) 通过研究发现，我国旅游房地产 发展中存在的问题主要有：模式单一，缺乏创新；市场混乱，缺乏规范；消费者 支付能力有限。因此要加强营销、规划、法规和监督方面的管理。崔雪松等( 2 0 0 7 ) 认为破坏原有景观、污染环境、缺乏文化内涵是旅游房地产存在的主要问题，同 时提出整体规划精心设计、健全法律和提高创新意识等方法来解决这一系列问 题。仲小瑾等( 2 0 0 6 ) 从开发者、政府、消费者三个不同的方面来阐述了房地产 旅游存在的问题，认为可以从制定法规、规范经营、提高创新意识和降低成本四 个方面来改进。王琳( 2 0 0 7 ) 在分析了旅游房地产发展背景的基础上，提出旅游 房地产发展的建议：健全法规、统筹规划、保护生态、准确定位。由于基础理论 的不完善和缺乏实地调研，许多学者的对策都大同小异，邓岩( 2 0 0 7 ) 强调旅游 1 2 山东省海滨城市旅游房地产开发研究 房地产要强调文化、提升品位。宋丁( 2 0 0 8 ) 阐述了我国大城市房产向外部旅游 地产突围的必然性，在分析外部优势的基础上提出解决的对策。翁莉( 2 0 0 8 ) 总 结分析了不同形式旅游地中旅游房地产开发中存在的文化问题。 旅游房地产的前景分析 黄志斌在对旅游房地产原因和政策分析的基础上，总结了北京、杭州和中国 旅游房地产的总体走势，认为旅游房地产顺应时代的发展，带来了大地产时代的 到来。司成均等( 2 0 0 7 ) 认为旅游房地产正面临一个发展机遇期，例如旅游消费 旺盛、休闲度假养生成为主流、中央及地方政府的有力支持、节