（企业管理专业论文）合资购房养老模式研究.pdf

摘要 我国正迅速步入老龄化社会，许多老年人居住质量和居住环境恶化，他( 她) 们迫切希望购买新房，改善自己的人居环境。然而，多数老人储蓄有限，市场又 缺乏针对性的购房金融产品，单独购房存在壁垒。本文基于这一问题，提出一种 新的购房思路合资购房，试图解决这部分老人购房养老的问题。其基本设想 是需要购房的老人和银行签订合同，约定按照一定的出资比例在适合养老的城市 郊区合资购买住房。与出资比例相对应，房屋的产权被分解为两个不同的时期， 老人的出资额仅限于获得前一个时期对房屋的产权，银行的出资额用于获得后一 个时期房屋的产权。老人首先使用房屋直到合同到期，此时，银行收回剩余时期 内房屋的产权，对房屋进行处理，获得投资收益。 本文第一章，提出了老人去郊区合资购房养老的模式，并分析这种模式适用 的对象和操作流程。第二章，分析老人去郊区合资购房的理论依据。首先运用消 费者均衡理论和地租衰减理论论证老人应该去郊区居住；然后，运用生命周期理 论和产权及产权分割理论分析老人应该采用合资的方式购房。第三章，首先探讨 了合资双方出资比例的计算、在既定出资比例下双方的收益风险，然后，分析了 在信息不对称条件下双方的搏弈模型、逆向选择下的双方供求关系，最后，研究 了促进合资购房的方法措施，主要包括契约设计和政府支持。第四章，预测了推 行合资购房养老的积极效应。第五章，得出结论并提出需要进一步研究的问题。 关键词：合资购房出资比例不对称信息逆向选择契约设计 a b s t r a c t o u r c o u n t r yi se x c e e d i n gi n t oo l da g es o c i e t yq u i c k l y ，m a n yo l d p e o p l e s1 i v i n gq u a n t i t ya n d1 i v i n ge n v i r o n m e n t sh a sb e e nd e t e r i o r a t e d t h e yh o p et op u r c h a s en e wh o u s et oi m p r o v et h e i ro w n1 i v i n gq u a l i t ya n d e n v i r o n m e n tu r g e n t l y h o w e v e r ，m o s to l dp e o p l e ss a v i n gi s1 i m i t e d 。a n d t h el a c k i n go ff i n a n c i a lp r o d u c tf o rt h eo l d st op u r c h a s eh o u s eo nt h e m a r k e t ，b u y i n ga n e wh o u s ea l o n ei sh a r df o rt h e m b e c a u s eo ft h i sp r o b l e m 。 t h ea r t i c l ep u tf o r w a r dan e wk i n dm e t h o do fp u r c h a s i n gh o u s e - - p u r c h a s i n g h o u s eb yj o i n tv e n t u r eb e t w e e nt h eo l d sa n db a n k ，t r y i n gt or e s o l v es o m e o l dp e o p l e se m b a r r a s s m e n tf o rb u y i n gh o u s e t h eb a s i ci d e ai st h a tt h e b a n ka n dt h eo l dp e o p l ew h on e e dt o b u yh o u s et os i g nac o n t r a c t ，t o p u r c h a s eh o u s ea tt h es u b u r b a na r e at h a ts u it st h eo l d st oe n j o yt h e i r 1 i v e sa c c o r d i n gt os o m ec o n t r i b u t i v ep r o p o r t i o n c o r r e s p o n d i n gt ot h e c o n t r i b u t i v ep r o p o r t i o nt h eh o u s e sp r o p e r t yr i g h t si sd i v i d e di n t ot w o p e r i o d s ，t h eo l dp e r s o n sc o n t r i b u t i v ep r o p o r t i o ni su s e dt oa c q u i r et h e f i r s tp e r i o d sp r o p e r t yr i g h t so ft h eh o u s e ，t h eb a n k sc o n t r i b u t i v e p r o p o r t i o ni su s e dt oa c q u i r et h el a s tp e r i o dp r o p e r t yr i g h t so ft h eh o u s e t h eo l d su s et h eh o u s ef i r s tu n t i lt h ec o n t r a c ta t t e r m ，a tt h i st i m e ， t h eb a n kc a nt a k eb a c kt h ep r o p e r t yr i g h t so ft h eh o u s e ，d e a l i n gw i t ht h e h o u s e ，a c q u i r i n gp r o f i t s i nc h a p t e ro n e ，t h ea u t h o rp u t sf o r w a r dt h em o d e lo f p u r c h a s i n g h o u s e f o rp e n s i o nb yj o i n tv e n t u r e ，t h e na n a l y z e st h eo b j e c tt h a tt h i sk i n do f m o d ea p p l yt oa n dt h eo p e r a t i o np r o c e s s e s i nc h a p t e rt w o ，d i s c u s s e st h e b a s i ct h e o r i e so ft h eo l d st og ot ot h es u b u r b a na r e at op u r c h a s eh o u s e i n c h a p t e rt h r e e ，s t u d i e st h ec a l c u l a t i o no fc o n t r i b u t i v ep r o p o r t i o n f i r s t l y ，t h e na n a l y z e st h eg a m b l em o d e lu n d e ra s y m m e t r i ci n f o r m a t i o na n d r e s e a r c h e st h es u p p l ya n dd e m a n dr e l a t i o nu n d e ra d v e r s es e l e c t i o n ，a tl a s t p u t s f o r w a r dt h e m e t h o d sa n dm e a s u r e st h a t p r o m o t e p u r c h a s i n g h o u s e f o r p e n s i o nb yj o i n tv e n t u r e i nc h a p t e rf o u r ，p r e d i c t t h ep o s i t i v ee f f e c t so fp u r c h a s i n g h o u s e f o r p e n s i o nb y j o i n tv e n t u r e i nc h a p t e rf i v e ，d r a wac o n c l u s i o na n dd i s c u s st h ep r o b l e mt h a tn e e d st o b er e s e a r c h e df u r t h e r k e y w o r d s ：p u r c h a s i n gh o u s eb yj o i n tv e n t u r e ；c o n t r i b u t i v ep r o p o r t i o n a s y m m e t r i ci n f o r m a t i o n ：a d v e r s es e l e c t i o n ；c o n t r a c td e s i g n 浙江人学硕士学位论文 合资购房养老模式研究 1 合资购房养老模式的提出 1 1 合资购房养老的背景资料 1 1 1 城市人口老龄化日趋加剧 中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容 缓。按照联合国制定的标准，一个国家或地区6 5 岁以上人口占总人口7 或6 0 岁以 上人口占总人口1 0 以上，即为老龄社会。2 0 0 1 年我国6 0 岁以上人口已达到1 2 5 4 i “ “，由于预期寿命延长和生育率的降低，我国人口比工业化国家人口老龄化趋势更明 显。在今后较长的时期内，我国6 0 岁以上人口还将继续以年均约3 2 的速度增长， 按未来平均人口预期寿命涨幅不大较保守的人口预测，到2 0 2 0 年，我国6 0 岁以上的 老年人口将达到总人口的1 6 9 7 【1 2 】。我国从7 0 年代末开始实施独生子女政策，由于 该政策在城镇家庭得到了有效的贯彻落实，城镇人口老龄化趋势比农村更为严重，城 镇养老问题比农村养老更为严峻。与此同时，在一些大都市和中心城市，人n 老龄化 问题尤其突出。上海2 0 0 2 年全市6 0 岁以上的入口达2 5 6 万，占全市入口的1 9 4 ， 预计到2 0 1 0 年6 0 岁以上人口占2 0 2 ，2 0 5 0 年占全市人口的3 0 9 【1 3 】。北京人1 3 老 龄化形势也相当严峻，2 0 0 1 年全市6 0 岁以上的老年人口达到1 8 8 万，占总人口的 1 4 6 ，预计到2 0 1 5 年，老年人1 3 将达到2 8 6 7 万，约占总人口的2 0 6 ，2 0 5 0 年， 老年人口将增加到4 1 6 万，约占总人口的3 0 【1 4 1 。 我国人口老龄化呈现以下特点：一是老年人口基数大。6 0 岁以上老年人口是世界 老年人口总量的1 5 ，是亚洲老年人口的1 2 。二是老年人口增长速度快。三是人 1 3 老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人 均国内生产总值一般在5 0 0 0 - - 1 0 0 0 0 美元左右，而我国目前尚不足1 0 0 0 美元，是典 型的“未富先老”国家。 1 1 - 2 老年人人居环境恶化 随着老年人口的急剧增长，我国的养老保障面临着严峻的形势，养老问题现实的 摆在了我们面前。在人类摸索老年人应该以何种方式养老的问题上走过一些弯路，起 初曾认为集中居住养老是个有效途径，但发达国家二战后2 0 一3 0 年的经验证明，建 造大量高标准的集体养老机构来满足老年人晚年需求并不是成功的，在近二三f 年都 i 洲1 中国统计年鉴北京中国统计出版社2 0 0 3 浙江火学硕十学位论文台资购房养老模式研究 放弃大批建造集体养老机构的计划，改向居家养老的方向发展。在儒家文化影响较重 的我国，老年人更多选择在家里养老，他们普遍希颦提高自己的居住质量，拥有理想 的居住环境，确保个人尊严，尽量能继续过独立自主的生活，不被社会孤立隔离，享 有亲情及友情，并维持正常的社会交往。 首先，老人的居住质量不佳。由于我国多年来的住房政策和经济水平所限，住宅 紧张问题一直困扰着许多老年家庭。居住面积的不足降低了许多老人的晚年生活质 量，尤其在多代同堂家庭中，老年人居住状况更是令人担忧。根据2 0 0 2 年“中国城 市老年人供养体系调查”显示，在5 9 的多代同堂家庭中，老年人没有自己单独居室 的约占2 7 5 ，非正规房间的居室占1 7 7 ，其中3 2 老年人甚至住在厨房、过道或 楼梯口”。这部分老人大多是国有企业或者集体企业的退休职工，每月都有一定数量 的养老金收入，也有一定数量的储蓄存款，由于数量有限不够单独购房或者单独购房 后剩余资金太少影响日常生活。 与一部分老人居住空间不足形成鲜明对比的是一些大城市空巢家庭“”老人的住 房面积过大。我国空巢家庭在1 9 9 0 年按6 0 岁老年人计算空巢家庭占2 5 。但在2 0 0 2 年的人口普查时，全国单身老人户按6 5 岁计算占1 1 5 ，一对夫妇户占1 l _ 4 ，如果 按城市来计算分别占到1 2 9 和1 4 ，就是说城市空巢家庭的老人户合计2 7 左右。， 即1 4 以上的老年户生活在空巢家庭中。北京、上海等特大城市空巢家庭比例更高。 虽然空巢家庭老人住房面积较大，然而大多数是建于七八十年代的旧房子，其主要特 点是：( 1 ) 住房本身的设施差、功能欠缺、档次低下。( 2 ) 地段好，这些旧房子多坐落于 闹市区，所处地段颇佳，价值相对较高。老人居住于这类旧住房，其生活质量也不能 保证，而且一个或一对老人夫妇住着一套空荡荡的大房子而日常生活相当清贫，这样 很不经济。如果老人把位于市区的面积较大的住房出售，然后去郊区购买小面积的住 房，一方面可以改善居住质量，另一方面可以从房产置换中套现出一部分资金用于提 高生活的其他开支。 其次，老年人居住环境较差。从历史上看，特别是改革开放以来，我国人口逐渐 向城市集中，城市化水平显著提高，相应地，城市规模也向郊区扩展，造成了过去的 郊区变成现在的市区，现在的城市老人主要居住在最繁华的市区。集中式的城市化使 汁1 1 空巢家庭是形象地用小鸟离开母巢来形容在人类社会里，孩子长大成人后从父母家庭分离出去，只剩下年老 一代人单独生活的家庭。 浙江人学硕士学位论文合资购房养老模式研究 城区人口过于密集，环境恶化、居住拥挤、地价昂贵、交通状况不良、犯罪率上升等， 产生了一系列经济社会问题。道路拥挤己成为我国许多大城市尤其是特大城市的特 征。特别是在上下班的早晨和下午更加拥挤，拥挤己成为大城市的象征和灾祸。由于 人口密集、工业集中和城市增长，城市自然环境遭受包括大气污染、水污染、噪声污 染、有毒废物污染、城市的废料和垃圾等各种形式的污染，这些污染直接或者间接的 导致了许多老年疾病。拥挤嘈杂和严重污染的市区并不适合养老，许多老人都希望晚 年能够到郊区去养老。 1 1 3 老年人单独购房的壁垒 随着老年人口的急剧增长和拥有财富的增多，老年人在临近退休，开始考虑养老 问题时，为使自己的晚年生活有个较满意的结局，往往会考虑在何处养老，如何养老 的问题。原来工作的城市可能是居住质量比较满意，或是已有众多的关系网络舍不得 离弃，但也很可能感觉自己居住城市和单位仅仅适合工作，养老不如另外选择更合适 的地方。很多老年人都希望在环境优越适合养老的城市郊区，购买新房舒心适意地度 过晚年的幸福时光，然而，许多老人却力不从心，单独购房存在种种壁垒。 首先，大多数老人生活水平一般，有一定数量的积蓄，但是单独购房仍然不足。 在传统的计划体制下，我国一直实行“低工资、低消费、高积累”的政策，从1 9 5 2 年到1 9 7 8 年职工实际年均工资增长仅为0 3 8 “”。这种低工资政策导致了当时的职工 也就是现在的老年人积蓄数量有限。老年人基本没有单独购房的资金实力，即使有些 富裕的老人储蓄较多，也不会单独购房，因为要度过漫长的养老生活，尤其是预备养 老中可能会发生的某些生病等意外变故，手头需要有一笔额外钱财做准备。如果将积 蓄全部用于购房，使自己面临较大的不确定性风险，显然很不明智。 其次，我国的养老保障制度存在许多问题“，这些问题导致了我国的养老保障 体系只能为城市老人提供最基本的物质生活，靠社会保障收入不能解决老人的居住质 量问题。解决我国的养老保障问题将是一个长期的过程，可以预占，在未来一个相当 跃的时期里，我国的社会基本养老保险仍将继续维持“低福利”政策，只能为退休人 员提供最基本的物质生活保障。越来越多的老人认识到，要改善自己的居住质量，使 自己的晚年生活过得舒心适意，主要还得靠自己和家庭来解决。然而，老年家庭的财 1 根据孙祁祥教授的研究，这些问题主要有养老金收支形势继续恶化、个人账户“窀账运行、隐性债务和转 制成本消化压力l j 大等 浙江大学硕士学位论文合资购房养老模式研究 力有限，解决老年人的购房问题需要借助于金融工具的创新。 最后，从金融消费市场来看，我国目前适合老年人需求的住房金融产品极度缺乏 “。市场流行的按揭贷款购房主要是针对中青年人设计的，刚就业的中青年当前积蓄 可能较少，但预期其未来的收入却是长期、持续、稳定增长，信贷机构会放心大胆地 将向中青年贷放。而已经退休进入晚年养老期的老年人，尽管手中已经积累了相当部 分的钱财，但其数量却是随着时间的推移而有减无增，因此，银行不愿意给老人提供 购房贷款。即使银行同意给予老人贷款，老年人贷款买到了新房，也并非是好事，每 月有限的经济收入除供给日用生活开销外，也不可能有更多的现金用于归还购房贷 款，还贷将会是一种沉重的负担。银行是否全然不能为老年人购房提供融资呢? 并非 完全如此。如果老年人贷款是用来购买一般的消费项目，是无法保值增值，在其缺乏 资金时强令要求归还的。而贷款得到的住房，完全可以用来做抵押和担保，即使在申 请贷款无从归还时，也有该幢住房作为还款保障。房屋购建与晚年的养老，两者之间 是否有一定的连带关系，是否能通过一定的机制与办法，将住房与养老两者紧密结合 一起，使一幢住房既能满足人们对居住的需要，又能作为一种养老的手段呢? 在欧美 流行的反向抵押贷款畔”为我们提供了把房产和养老相结合的思路。通过对抵押贷款 和反向抵押贷款的借鉴，我们设计出一种新的金融产品，满足老人购房养老需求。 1 2 合资购房养老的思路 1 2 1 基本设想 基于老年人对居住质量和居住环境的追求与融资购房的种种限制，笔者设计一种 新的金融产品合资购房养老，试图解决部分老年人的购房养老问题。其基本设想 是需要购房的老人同银行或保险公司等金融机构( 以下简称机构) 签订合同，约定按 照一定的出资比例在环境优美、安静而又适合养老的城市郊区合资购买住房。与出资 比例相对应，房屋的产权被分解为两个不同的时期，老人的出资额用于获得前一个时 期对房屋的产权，金融机构的出资额用于获得后一个时期房屋的产权。老人首先使用 房屋直到合同到期，此时老人对房屋的产权和使用权结束，金融机构自动获得第二个 1 反向抵押贷款是指在老年居民中推行的“抵：f | 房产、领取年企”的寿险服务。投保人将房屋产权抵押给保险 公司：傈险公司按月向投保人支付养老余，也是终身直付；赢至投保人亡故，佩险公司才将设房屋收| 旦| ，进行销 信、i 租成扦拍卖。这种保险业务冉t 英法等同已相当成熟因其操作过程像是把抵押贷款业务反过柬做像足保 险公司， j 分期制就的方式执投保人f 中买房，所蛆机茭国也被称为“反向抵押贷款”； 4 浙江大学硕士学位论文台资购房养老模式研究 时期对房屋的产权并对整个房屋进行出售或者拍卖等处理，收回初始投资并获取利 润。可以设想，合资房屋的产权证有两份，分别由老人持有和机构持有，老人持有的 产权证有明确的截止同期，它可以是固定日期，也可以老人去世为截止日期：机构持 有的产权证有明确的起始日期，它或者是固定日期或者是以老人去世为起始日期。 按照上述设想，合资购房有两种基本模式：( 1 ) 定期模式。在这种模式下，合同有 具体的起止日期，在合同规定的时期内老人拥有房屋的产权和居住权。老人在征求金 融机构同意后，可以对房屋进行包括出租、出售或者拍卖等任何处理。合同到期后， 老人对房屋的产权和使用权结束，金融机构收回第二个时期对房屋的产权，并对其进 行处理，收入归金融机构所有。这种模式交易简单，风险较少，可行性强。( 2 ) 不定期 模式。这种模式没有明确的合同到期日，以老人居住房屋一直到去世为截止日期，此 时金融机构才能收回剩余时期房屋的产权和收益支配权，对房屋进行处理。在不定期 模式下，交易复杂，风险较大，对单个老人来说，机构很难准确预测其剩余寿命，然 而，随着业务量的扩大，长寿老人和短寿老人相互对冲，就老人整体而言，预期剩余 寿命收敛于一个常数。这种模式对老年人而言更为稳健，老年人不用担心到期会被扫 地出门，心情愉快地安渡晚年。 合资购房养老可以理解为一种新的贷款购房养老方式，这种养老方式是将我国目 前盛行的住房抵押贷款，与目前在美国出现的一种专门用于老年人的，被称为“反向 抵押贷款”的贷款品种相结合，可称为“抵押贷款买房，反抵押贷款养老”。本模式 可以简单表示为购房者贷款一次性购入房屋，贷款期满一次性还本付息。倘若，某老 年人年龄6 0 岁，现拥有1 5 万元，希望购买一幢新房，而一幢新房的价格为3 0 万元。 现从银行申请得到1 5 万元贷款，期限1 5 年，加上自有资金，购买该住房。同时老人 办理，用该幢住房做抵押，向同一银行获得反抵押货款1 5 万元，期限1 5 年( 预期存 活寿命为1 5 年) 。每年可从银行取得1 0 0 0 0 元资金，归还每期的购房贷款本息。至于 日常生活开销费用，则由老人依靠其它渠道取得。到1 5 年期满，老年人的寿命行将 结束后，将该住房的产权及使用支配权全部交还银行，以偿还银行全部贷款本息。这 样，老人向银行申请的购房贷款，通过反抵押贷款所取得的款项，在1 5 年内全部归 还完毕。 这种抵押与反抵押贷款相结合的贷款新品种是较为复杂，难以理解。如果将其理 解为“整笔长时期贷款，到期用住房还贷”，这样理解虽然也算合理，然而却未能表 浙江大学硕士学位论文合资购房养老模式研究 达出浚新型贷款所包含的投资含义，如果将其理解为银行与老年人“合资购房”，即 老人同银行合资购买住房，老人首先使用一段时期，然后再将该住房剩余时间的产权 转交于银行，这样更言简意赅。 老人和机构之间合资是合资购房养老的基本形式，是在金融产品市场高度发展以 及养老观念深层次解放的集中表现。而支撑这种基本形式发挥作用的原始状态是以下 三种合资方式： 1 未结婚的恋人之间合资按揭购房。家庭是靠婚姻与抚养关系得以维系的经济 组织，而未结婚的恋人是一种准组织，这一准组织存在着很多不确定性，譬如恋人最 后以分手而告终，那么合资按揭购房这一协议就会人为地中断。据网上调查结果显示， 未结婚的恋人通过共同按揭购房的成功率不到4 0 0 , 6 ，但尽管如此，也说明了合资购房 的现实可行性( 毕竟有近4 0 合资购房能够成功) 。在这个基础上，衍生出两个问题： 合资购房可否通过协议加以明确? 合资购房与其他的社会功能相结合以发挥实际作 用? 由此，笔者进一步的深究发现现实中确实存在合资购房养老的非正式形式。 【2 拥有血缘关系的子女或者亲属同老年父母之间的合资购房。这种形式在我国大 都市及沿海城市中较为富裕的家庭不同程度的存在。子女收入比较丰厚，而老年人衣 食无忧，子女通常考虑为父母购置一处房产供其居住，父母往往会提供部分资金，很 显然地，父母去世后住房自然就归子女继承。在这种形式中，父母提供部分资金，去 世后住房归子女所有，其实就是合资购房养老的非契约化形式。 3 毫无血缘关系的年轻人和老人之间组织合资购房。这种方式发挥的功能是居 住、养老，其赖以存在的基础就是信用。这一形式借鉴了 1 】与【2 】的根本经验，使合 资购房养老朝着社会化的方向迈进。这一形式在沿海城市也存在着，一般的情况是年 轻入与老人之间非常熟悉，彼此相互信赖，年轻人和老人合资买房要么是为了投资， 要么就是为了居住：而老人选择与年轻人合资买房的前提就是进行房产置换，把原先 的房屋卖掉，一部分钱用于养老开销，一部分钱用于购买新房。据有关经济学家及社 会学家预测，随着中国“丁克”家庭阵容的形成、扩大，这一合资购房养老将最终在 民间形成。 上述 1 、 2 、 3 形式在学理逻辑上是存在着时间先后关系，但社会现实表明， 这三种形式共同存在，并且相互影响、相互渗透。但上述三种形式无论怎么衍繁，都 是一种非正式形式，没有较为坚实的法律基础，合资购房养老最终走向成功必然要走 6 浙江人学硕士学位论文台资购房养老模式研究 向社会化、制度化、法律化的轨道。老人与金融机构、年轻人与金融机构进行交易， 而省去了老年与年轻人进行谈判、交割的过程。现代金融机构出现的根本功能就是中 介与信用，靠中介赚取利润，靠信用维系利润的持续获取。而老人通过合资购房解决 老年居住、养老问题，需要峰实的信用平台，而年轻无论基于什么目的愿意获取二手 住房，也需要一个坚实的信用平台，而现代金融机构能够同时满足交易双方的需要【注 1 1 。 1 2 2 属性分析 合资购房作为一种新的金融产品，界定其属性具有重要意义，它一方面为开展这 一业务提供理论指导，另一方面可以更清楚的了解合资购房的本质特征。笔者认为其 属性可以界定为： 1 贷款业务。为希望改善晚年居住条件而又感到资金拮据的老年人提供融资便 利，然而，这种贷款模式同一般购房贷款既有相同点，又有较大的不同，主要表现在 以下几个方面为：第一，有年龄资格限制。一般购房贷款申请者，都是年龄低于5 0 岁的中青年人士，老年人因偿还能力弱等，被限制发放购房贷款，而合资购房养老模 式则是专门给老年人开办的，在老年人购房资金有短缺时，给予特别的融资手段。第 二，还贷手段的差异。一般住房贷款是借入货币，并于到期时用货币资产归还贷款本 息。“用房还贷”模式则是借入货币，用住房资产归还贷款本息。第三，一般住房贷 款的贷期是事先规定，并按约执行，“用房还贷”模式则很难明确限定其贷款期限。 它可以是贷期明确，到期必须予以归还，但更可能是贷期随老人的实际寿命而定，借 款人实际死亡日期，就是该贷款到期日，事先并无法给予明晰。第四，还款额度的明 确与否的差异。一般住房贷款于到期时，应当归还贷款的本息为多大，事先可以根据 贷款额度、利率、期限，给予明确计算。而“用房还贷”模式因系用借款人死亡时遗 留的房产来还贷，所以，要事先明晰在一个可能不确定时期又随时处于价格波动状态 下的房产的价值，尤其是当这一不确定的时期往往会在l o 多年或2 0 多年之后时，房 地产的价值波动状况更难以预期。第五，贷款偿还的差异。一般住房贷款的归还，如 等额还本付息法、递增或递减还本付息法等多种模式。而“用房还贷”模式则是于到 期或者借款人最终死亡时用该房产来归还贷款，平时不需要考虑还贷，可称之为“整 笔贷放，整笔还贷”。 【瑾1 1 在本文中，我们只汁论老人和金融机构之间合资购房的交易过程。 7 浙江人学硕士学位论文合资购房养老模式研究 【2 投资业务。合资购房与其说是银行向贷款人发放的一笔贷款，毋宁说是银行同 老年人共同参与的一项房地产投资。对银行而言，它要考虑目前所做投资在最终能否 取得预期的收益回报，对老人而言，是目前以一定比例的资金的付出，获得在一定时 期内对合资住房的长期、稳定的使用权。 3 】寿险业务。鉴于合资购房运营中因住房价值波动、寿命预期不确定等，会出现 种种不确定性和风险，又同寿险公司的业务性质有较大的相关，将这一事项界定为一 种同财产险相关的寿险行为，应当是更为合适的。寿险公司本来就是从事不确定性业 务，保险期限也常以长期限为主。 1 3 合资购房适用的对象 合资购房主要适用于两类老人群体 洼1 】：第一1 类是多代同堂家庭，老人有一定数 量的积蓄，每期有稳定的养老金收入，然而居住质量和居住环境不佳，希望改善自己 的人居环境，却没有单独购房的资金实力；第二类是空巢家庭，这类家庭的特点是老 人住房面积大、陈旧破烂，虽然住着一套大房子，然而日常生活拮据，这部分老人如 果把位于市区的房子出售然后去郊区合资购买新房，就可以套现出沉淀于房产上的资 金用于补充日常生活开支，而且还可以改善自己的居住条件。除了这两类老人群体适 合参与合资购房业务外，合资购房的目标顾客还应该满足包括年龄、经济条件和思想 状况在内的下述条件。 【1 1 年龄条件。参与合资购房老人的最佳年龄段应该是从退休到失去单独生活能力 之间，一般在6 0 岁到7 5 岁之间。如果年龄低于6 0 岁，一方面会导致出资额增加， 老人能用于其他方面的开支降低，另一方面，老人可能还未退休，去郊区购房可能远 离工作场所，给工作生活带来不便。而且，正处于工作期的个人因为有持续的收入， 完全可以考虑独资购房或者按揭贷款购房。如果老人年龄超过7 5 岁，其单独生活的 能力较弱，不适宜独自居住，应该考虑和子女一一起居住或者入住养老院等。 2 】经济状况。参与合资购房老人的经济状况应该定位为老人中的中间阶层，如果 老人比较富裕，有相当数量的财产，此时不大可能会考虑合资购房，直接独资购买称 心如意的住房。同样，如果老人经济状况很一般，参与合资购房后所剩资金很少，致 使日常生活拮据，这部分老人也不应该参与合资购房。参与合资购房的老人最好是每 期有稳定可靠的养老金收入，也希望能够有个理想的居住环境及称心如意的住宅，以 圳1 台资购房也适用于年轻人，本文只探讨适用于老人的情况。 8 浙江大学硕十学位论文合资购房养老模式研究 享受晚年的幸福生活。或者是希望把处于闹市区的价值较高的住宅出售，套现出一部 分售房款作为养老储蓄，剩余部分在郊区购买新房显得不足。或者希望将现住的小面 积居住环境较差的住房，换取个较好的住宅，手头有一定的积蓄余款，但却不足购 换住房所需。在这些状况下，能有金融机构和老人合作购买住房，使老人安度晚年， 是利国利民的大好事。 3 】思想状况。参与合资购房的老人的思想观念应该比较新颖，易于接受新生事物， 追求晚年生活的质量，希望有一个独立自主的生活空间，隐私观念较强，不希望子女 过多的干预自己的生活，也不希望影响子女的私人生活。特别需要指出的是参加合资 购房的老人的遗产观念应该较弱，否则就很难接受自己去世之后把房屋交给金融机 构。他们或许是没有子女，不需要留下遗产；或许以为子女比较富裕，不需要给子女 留下更多遗产；或许认为子女应该独立自强，不应该靠遗产生活；或者是认为自己奋 斗了一生，受苦了一辈子，晚年应该享受生活。 1 4 合资购房的运作流程 我们提供了合资购房的运作流程供开展这一业务的金融机构参考，这只是一个设 想的开展合资购房业务的大概的操作程序，具体的操作细节应根据金融机构的不同而 异，应在实践中不断补充和完善。 ( 1 ) 老人向特定金融机构咨询，金融机构按照老人的年龄、身体状况、期望和子女 情况等判断老人是否具有申请合资购房的资格，并且匡算出老人大概的出资比例。 ( 2 ) 符合资格的老年人到住房交易市场寻觅中意且财力许可的住房，达成初步交易 的意向。 ( 3 ) 老年人向金融机构提出合资购房申请，并提交各种所需要的相关证明、证件和 资料； ( 4 ) 金融机构对申请人提交的各种材料予以审查，重点如年龄、健康状况、子女状 况等。 ( 5 ) 机构根据房屋的价格、所处位置和老人的情况确定双方的出资比例并和老人签 订合资购房合同。 ( 6 ) 老人和机构分别把合同规定的出资款项汇入房产公司在机构开设的账户，办理 购房相关手续，老人获得住房前一个时期的产权和居住权，金融机构则获得剩余时期 对房屋的产权。 浙江大学硕士学位论文合资购房养老模式研究 ( 7 ) 合同到期，金融机构收回房屋剩余时间段的产权，并把房屋交给擅长处理房 屋买卖业务的中介公司处理，用售房款项弥补前期的资金投入并取得一定投资收益。 对于不定期合资购房模式，老人去世金融机构才能收回房屋的剩余产权，并对房 屋进行处理，然而，我国目前建立的公民的死亡报告制度还不完善，我国在对公民死 亡报告和死亡信息管理方面尚没有严格的制度约束，以至于社会上常常出现某人死亡 好几年了，却仍然堂而皇之地照领工资或救济的怪现象，金融机构怎样才能及时获得 老人死亡的信息呢? 我们认为，应该在合同中明确规定：公民死亡报告的义务与责任 主体，。一般来说，公民死亡报告的义务与责任主体可以规定为公民的法定继承人；规 定公民死亡报告的具体期限，法定报告时间可以规定为公民死亡后的5 1 0 天之内； 规定严格的责任制度，如果法定的继承人没有正当理由而未在规定的时间内向金融机 构通报并办理相关手续，金融机构有权给与相应的处罚，比如剥夺继承人分享房屋价 值升值的权利。 1 0 浙江人学硕： + 学位论文合资购房养老模式研究 2 老年人去城市郊区合资购房的理论依据 前一部分我们提出了一种新的购房养老思路，然而并没有解释老人为什么要去郊 区并且采用合资的方式购买住房，在接下来的部分将重点讨论老人去郊区合资购房的 理论依据。 2 1 城市老人居住区布局的理论依据 在这一部分，我们先运用消费者均衡理论和地租衰减理论分析一般居民区布局的 依据，然后水到渠成，进一步分析老人的特点以及老人为何应该到郊区居住。 2 1 1 消费者均衡理论与城市老人居住区布局 居民户在城市的不同区位布局考虑的出发点是用既得财富获得最大的效用，他 们从消费一般商品、住房、公共设施、闲暇和优美的居住环境中获得满足。如果居民 选择在郊区居住，可以获得的好处有：廉价的住房和优美的自然环境；但是必须为此 付出的代价有：较高的交通成本、往返于市区和郊区之间的时间成本和对城市公共设 施消费的降低。假设住户的效用函数为： u _ u ( z j q t ，g ，e ) - u ( 型掣 式中：z 为居民户对除住房和公共设施之外的其他商品的消费量 u 为居民户的效用函数 q 为居民消费的住房面积， t 为居民消费的闲暇， g 为居民消费的公共设施， e 为居民从居住环境中得到的满足， y 为城市居民的收入， p ( r ) 为住宅价格，是居民点与城市中心距离r 的减函数， k ( r ) 为通勤成本，是距离的增函数， p 为除了住房之外商品的一般价格水平， 令嗍盟学 + b q + c t + d g 假定消费者的住房面积不变，对u 的两边取r 的阶导数，令娑= 0 ，整理可得 泖 q 挈+ e a e ：嬖一c 皇一d 塑 ( 2 ) o r钟d ra r0 r 浙江大学硕士学位论文合资购房养老模式研究 该公式表明，消费者的选择总是趋向于在住房面积不变时地租和居住环境随区位 变化相对于交通成本、时间成本和消费公共设施的成本更占优势的地段。即消费者在 均衡的区位上随着距离r 的增加，总是趋向于节约诸如住房成本、交通成本、消费公 共设施成本和时间成本，节约的成本用于改善居住环境、扩大住房面积或者一般商品 的消费使得总效用的增加能补偿由于距离增加而引起的效用减少。只要存在补偿的效 用大于减少的效用，距离就会增加，直到两者相等时消费者的选择就会停止，这时实 现了居民户消费的区位均衡，消费者效用达到最大化。 不同类型居民的偏好不同，因而其均衡住址选择不同。处于工作期的居民大多数 时间都在工作，一般不会斤斤计较居住环境的好坏和交通费用而更关心时间成本的高 低和消费公共设施的方便程度，在选择住址的时候会优先考虑距离工作单位近便而且 在市中心( 假定市中心公共设施更为密集) ；有小孩的家庭更有可能在著名学校旁边 购买住宅；退休老人因为大部分时间都在家里度过，对住址的要求有很大不同，他们 更关心居住环境质量和一些公共设施如医院、保健中心和公园等的远近，他们不需要 经常往返于工作单位和住宅之间而且闲暇很多，时间成本较低，即： 竺。o 堡t o 加加 将之代入( 2 ) 式，可得老人选择住址的均衡条件为： 一g 望+ e 芈坐= 一d $ 塑( 3 ) 丹加却 在满足均衡住址条件( 3 ) 时老人实现了效用最大化。相对于其他类型的居民来 说，老人的均衡住址距离市中心更远。通过改变住址，老人付出微小的代价，能够大 大改善居住的周边环境，同时降低了租金费用。然而老人也不应该去过于偏远的农村 居住，那里消费公共设施的成本尤其是心理成本增加很快。老人容易生病，如果距离 医院太远，有一种不安全感，而且老人需要亲情的抚慰，如果距离子女太远，会产生 失落感。老人最恰当的距离是既能获得作为城市居民的好处又能享受乡间的宁静。 2 1 2 地租衰减规律与城市老人住址的选择 在城市化快速发展城市人口迅速膨胀的情况下，城市的圈层在向外扩展。消费者 原来认为的低土地成本布点区位就会变成现在的高成本布点区位，这就会使得居住成 本或者机会成本大为增加，即与原来相同的支出只能得到更少的住房面积。在其他条 件不变情况下会使得p ( r ) 曲线向右上方移动( 如图2 1 所示) 。这时在原来区位相同地 浙江大学硕士学位论文合资购房养老模式研究 方布点的居民户会觉得距离r 扩大相对以高地租增加较少的面积所带来的总效用增加 的幅度会更大，居民户就会用长距离同时获得更大的住房面积替代短距离时获得较小 住房面积，于是就会使得居民户向城市的外围扩展，从而促使城市规模扩大。如果把 一个城市想象成为均质分布并且只有一个中心时，实际上地租水平是按照以城市中心 为圆心的同心圆的规律而分布的，越是距离城市中心近的地方，地租水平越高，距 离城市中心越远，租金水平越低。如图2 1 所示，曲线表示地租是距离的一个减函数， 租金水平沿a b c 递减，每一个租金水平对应着一个同心圆，在整个城市区域内 存在无数多个同心圆，所以存在租金随距离衰减规律。 围2 1 + - 地粗金与距离之问的关系 圉2 2 居民户佳娃均衡示意圈 随距离的扩大，一方面存在地租衰减规律，对所有人而言，地租衰减曲线是相同 的；另一方面也存在费用随距离扩展而增加的规律。般来说，不同类型的人群有不 同的费用曲线，这些费用曲线和租金曲线的交点为均衡住址，在这些均衡点居民的总 成本最低，总效用最大。如图2 2 所示，对于时间非常宝贵需要经常消费各种公用设 施的人群，其费用曲线随距离的增长迅速增加，费用曲线可能如图2 2 所示的最上边 的那条曲线，它和租金曲线相交于a 点，决定了这类人群的均衡住址为d ；对于不需要 经常往返于市区和郊区之间几乎没有交通费用和时间成本而只有消费公共设施成本 并且对环境要求很高的老人而言，其成本曲线最低，和租金曲线相交于c 点，决定了老 人的均衡住址在f 点；而对于一般的工薪阶层而言，他们的均衡住址可能在位于市区 的e 点。 l ：金融和商卅睇 ! 亩上和毫上层住睦 v ：工謇院甚晨征区 - 郊区 v = 甚i 材 圈2 3 我国城市居民区分布示意图 浙江大学硕 ：学位论文台资购房养老模式研究 我国城市居民区布局存在以下现象：大城市市中心的地租非常之高，以至于只有 金融业、大商业和大公司总部能够承受如此高昂的租金水平，集中分布于市中心( 图 2 3 的i 区) ；在次中心分布着富人和老人的居住区( 图2 1 3 的i i 区) ；在老人居住区之外 的i i i 区，距离市中心较远，地租衰减明显，房屋价格较低，一般工薪阶层能够承受这 样的房价水平，主要分布于这些地区；i v 区是开阔的郊区，这里环境优美，交通便利， 有零星的楼盘在开发；在郊区之外分布着广阔的田野和农村。随着市区人居环境的恶 化，老人和富人会逐渐迁入郊区居住，这是城市化发展的一般规律。老人的均衡住址 应该位于城市的外围，其居住于城市郊区成本较低，能够改善人居环境，实现效用最 大化。但是，我国城市居民布局有特殊情况，老人并没有集中分布于郊区，而是位于 市区。老人分布于市区并不合经济理性，这一方面是历史遗留问题【往1 】；另一方面， 我国缺乏针对老人住房融资的金融产品，老人置换房产存在众多障碍。 无论是按照消费者均衡理论还是根据地租衰减规律都能证明老人居住于市区是 一种非理性行为。如果老人把位于市区的住房出售，拿出售房款的一部分去郊区购买 新房居住能够增进其福利水平。 2 2 合资购房的理论依据 在前一部分已经说明，老人在市区和郊区之问置换房产，能够降低住房成本、改 善居住质量和居住环境。而且，通过合资的方式还可以进一步降低购房支出，把住房 这种超长期的不动产盘活，套现出更多的资金用于改善老人生活的其他方面。然而， 老人采用合资的方式购买住房的理论依据是什么? 在这一部分，将重点探讨合资的理 论依据。 2 2 1 生命周期理论 生命周期理论又被称为消费与储蓄的生命周期假说，主要由美国经济学家f 莫迪 利安尼在上世纪6 0 年代初提出的”1 。这一理论的基本思想是：一个理性的消费者，在 追求其个人效用的最大化时，不仅是对某一消费行为、消费项目的决策安排，要考虑 个人效用的最大化，最重要的是要追求其生命周期内整个一生效用的最大化，而其预 算约束则为生命周期内的收入与消费支出的平衡。人的收入特征是年轻较少甚至为 负，以后逐渐增加，到中年阶段最大，老年几乎没有收入。而每人支出有一个最低限 时1 】改革开放以来，我国城市化水平显著提高，城市规模也向郊区打张，造成了过去的郊区变成现在的市区，现 在的城市老人大都居住在较繁华的次中心市区。 浙江大学硕士学位论文 合资购房养老模式研究 度，即是能维持生存。研究同时发现，人的支出具有惯性，长期维持较高消费水平一 旦自我强制降低消费标准，需要付出的心理成本极大。为避免出现晚年没有收入维持 必要支出的现象，则可将中年多余的收入进行储蓄用于维持退休后一定的消费水平。 我国老人的储蓄主要有两部分，货币储蓄和房产储蓄。由于我国长期以来实行“低 工资、低消费、高积累”的政策，在1 9 8 4 年以前，中国国有工业部门的职工实际工 资被压制在低于劳动边际生产率的水平上“”，导致老人积累的货币资产数量有