万科城二期工程建设项目立项申请报告.doc

万科城二期工程建设项目立项申请报告 目 录1 总 论111 项目概况112 建设单位情况313 项目提出的必要性314 研究的范围515 编制依据516 研究结论及建议62 区域概况及经济状况821 区域概况822 区域规划1023 经济状况113 房地产市场发展分析1331 宏观运行背景1332 2010年市场分析1533 西安房地产现状2134 2011年市场预测274 工程建设方案3141 总平面设计3142 规划方案3343 建筑单体设计3544 结构设计3745 给排水设计3846 暖通设计4147 燃气设计4348 电力电信设计4349 景观环境设计49410 环保环卫495 土地利用及建设条件5051 项目选址及用地方案5052 土地利用合理性分析5053 征地拆迁和移民安置规划方案5054 建设条件506节能措施5261 节能依据5262 节能措施5263 能耗分析567环境影响评价5771 设计依据5772 环境影响评价应坚持的原则5773项目位置环境现状5874项目建设与运营对环境的影响5875项目建设期环境保护措施5876 项目运行期环境保护措施6077 环境影响评价608安全与消防6281安全措施6282消防639 组织机构及项目组织管理6591 施工组织机构6592 项目建设管理机构职责6593人力资源配置6694 工程建设管理措施6610 工程实施进度安排68101 实施进度计划68102 建设工期68103 工程实施进度安排6811 投资估算和资金筹措70111 编制依据70112 估算范围70113 投资估算71114 资金筹措7112 财务分析与评价73121 编制依据73122 基本参数73123 销售收入营业税及其附加估算74124 销售总成本74125 土地增值税75126 利润总额75127 所得税75128 财务盈利性分析7513 招标投标管理77131 编制依据77132 招标方案77133 招标应遵循的原则78134 评标要点7914 结论与建议81141 结论81142 建议81附件企业法人营业执照附图1用地范围图2总平面布置图1 总 论11 项目概况111 项目名称成立于20年月日注册资金000万元长安地处关中平原中部总面积1583平方公里城区距西安市中心仅87公里陇海铁路西康铁路108国道210国道包茂高速西汉高速贯穿全境区内五横十纵道路主干网络基本形成年斥巨资建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地的西部大道年建设终南大道使横跨西安城市中心的南北大道经过长安区延伸到秦岭北麓交通十分便捷通讯电力水资源等供应丰富地热资源极具开发潜力近年来长安抢抓西安城市扩张发展的历史机遇以强区富民长安西安领先为目标把对外开放招商引资确立为经济工作突破口充分发挥区位优势和资源优势以高新技术高等教育旅游业都市农业和房地产等为支柱产业全力打造都市新区经济社会发展势头强劲综合实力不断增强长安区科教资源丰富拥有实力雄厚的中国航天推进技术研究院五0四研究所二0六研究所等20多家科研机构西安高新区二次创业基地国家民用航天科技产业基地建在长安西部大学城基础设施完善已有陕西师范大学西安电子科技大学西北工业大学等26所高校入驻20余万在校师生成为推动长安经济社会又好又快发展的人才宝库和智力资源1-11月份房地产投资76422亿元同比增长222比1-10月份回落03个百分点全市商品房累计销售面积同比增长271商品房销售额同比增长411西安城市总体规划2008年2020年西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见162 建议1应加强对建设资金筹措力度确保工程建设资金及时到位2建议及早做好外部环境协调工作以便使工程建设时保质保量顺利完工创建一个优质工程3建议在项目按照市场需求调整完善建设工程方案组建精明干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导力求降低成本减小投资风险合理科学地做好施工现场设计和工期安排2 区域概况及经济状况21 区域概况211 区域简介项目位于西安市长安区长安历史悠久自西汉高祖五年置县已2200多年曾为周秦汉唐等十三朝京畿之地被誉为西安的后花园长安区地处关中平原中部从东南西三面拱围西安总面积为1578平方公里现辖8个乡17个街办24个居委会总人口102万人区政府所在地韦曲街道距西安市中心87公里气候温和四季分明雨量适宜日照充足自然环境优越旅游资源得天独厚2002年9月撤县设区是西安新一轮城市发展中重要的副中心和经济增长长安区位于东经1083810914北纬33473418东临蓝田县南接宁陕柞水县西与户县咸阳接壤北和雁塔灞桥区为邻地势为东原南山西川最低海拔3847米最高海拔28867米地势大体为东南高西北低土壤肥沃灌溉便利古人赞之为资甚美膏腴之地长安属于暖温带半湿润大陆性季风气候区雨量适中四季分明气候温和秋短春长一般以14710作为冬春夏秋四季的代表月冬季比较干燥寒冷春季温暖夏季炎热多雨秋季温和湿润年平均气温155降水约600 m m湿度696无霜期216天 日照1377小时最冷的1月份平均气温-09最热的7月份平均气温268雨量主要分布在789三个月雨热同期有利于农作物生长年平均降雪日为138日初雪日一般在11月下旬终雪日一般在3月中旬受地形影响长安全年多东北风年平均风速为1326米秒长安境内主要河流有沣河浐河均属渭河水系渭河在户县与咸阳段间流经长安区高桥乡曹家滩长约13公里沣河流域主要河流有沣峪河高冠河过境河太平河过境河潏河大峪河小峪河太峪河高河金沙河等浐河流域主要河流有浐河库峪河及过境河汤峪河岱峪河鲸鱼沟等秦岭南麓有3条小沟属汉江水系另外还有皂河新河等现代教育技术装备实现新突破建成了区教育网管中心全区中小学建微机室300多个校园网3个语音室125个校校通92个多媒体教室189个装备微机9100台覆盖全区中小学的农村远程教育工程建成投入使用22 区域规划西安是陕西省省会国家重要的科研教育和工业基地我国西部地区重要的中心城市国家历史文化名城将逐步建设成为具有历史文化特色的现代城市按照保护生态环境加强区域与城乡协调发展的原则在西安市域范围内构建一城一轴一环多中心的市域城镇空间布局形成主城区中心城镇镇三级城镇体系结构因地制宜地稳步推进城镇化逐步改变城乡二元结构其中一城为主城区一轴为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴一环为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带多中心为主城区外围的中心城镇包括四个组团三个新城和四个县城其中四个组团指六村堡常宁新筑洪庆三个新城指临潼阎良泾渭四个县城指蓝田周至高陵户县优化主城区布局凸显九宫格局棋盘路网轴线突出一城多心的布局特色以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区东部依托现状发展成国防军工产工业区东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区南部为文教科研区西南部拓展成高新技术产业区西部发展成居住和无污染产业的综合新区西北部为汉长安城遗址保护区北部形成装备制造业区东北部结合西安城市总体规划2008年2020年西安市域总人口规模为107078万人其中城镇人口规模为85067万人城镇化水平达到795主城区人口规模为5284万人全市城镇建设用地规模控制在865以内人均城镇建设用地控制在1017以内主城区的城市建设用地总规模控制在490以内人均城市建设用地为9273左右全年生产总值GDP271910亿元比上年增长145增速同比回落11个百分点高于全国58个百分点高于全省09个百分点分产业看第一产业增加值11038亿元同比增长63第二产业增加值114877亿元增长144第三产业增加值145995亿元增长151全社会固定资产投资250013亿元同比增长312较上年回落16个百分点房地产开发投资69634亿元增长289全年城镇居民人均可支配收入达18963元同比增长247全年农民人均纯收入6275元增长204全年财政总收入39884亿元同比增长229地方财政一般预算收入18140亿元增长246GDP324149亿元按可比价格计算比上年增长145增速与上年持平高于全国42个百分点与全省持平分产业看第一产业增加值14006亿元同比增长69第二产业增加值140953亿元增长180第三产业增加值169190亿元增长125全年全社会固定资产投资325056亿元同比增长300较上年回落12个百分点扣除物价因素实际增长252全市地方财政一般预算收入24180亿元增长333同比提高87个百分点全年城镇居民人均可支配收入22244元较上年增长173扣除物价因素实际增长133全年农民人均纯收入达到7750元较上年增长235扣除物价因素实际增长1803 房地产市场发展分析31 宏观运行背景1房地产开发投资完成情况2010年1-10月全国房地产开发投资38070亿元同比增长365其中商品住宅投资26683亿元增长338占房地产开发投资的比重为70110月当月房地产开发投资4558亿元增长3701-10月全国房地产开发企业房屋施工面积3698亿同比增长283房屋新开工面积1318亿增长619房屋竣工面积420亿增长114其中住宅竣工面积340亿增长901-10月全国房地产开发企业完成土地购置面积328亿同比增长362土地购置费8006亿元增长79210月当月房屋新开工面积123亿同比增长511房屋竣工面积5091万增长192其中住宅竣工面积4091万增长161土地购置面积3695万增长410土地购置费896亿元增长5022商品房销售情况2010年1-10月全国商品房销售面积724亿同比增长91增幅比前三季度提高09个百分点其中商品住宅销售面积增长68办公楼增长266商业营业用房增长3451-10月商品房销售额370万亿元同比增长173增幅比前三季度提高14个百分点其中商品住宅销售额增长128办公楼和商业营业用房分别增长523和47110月当月全国商品房销售面积9278万同比增长160绝对量比9月份减少1167万下降112全国商品房销售额5076亿元增长270绝对额比9月份减少423亿元下降773房地产开发企业资金来源情况2010年1-10月房地产开发企业本年资金来源56923亿元同比增长320其中国内贷款10443亿元增长263利用外资539亿元增长433自筹资金21553亿元增长507其他资金24387亿元增长210在其他资金中定金及预收款13950亿元增长187个人按揭贷款7102亿元增长152470个大中城市房屋销售价格指数2010年10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨86涨幅比9月份缩小05个百分点环比上涨0210月份新建住宅销售价格同比上涨106涨幅比9月份缩小07个百分点环比上涨03其中商品住宅销售价格上涨119其中普通住宅销售价格上涨110高档住宅销售价格上涨148经济适用房销售价格上涨09与上月相比商品住宅销售价格上涨03其中普通住宅销售价格上涨04高档住宅销售价格上涨02经济适用房销售价格下降0110月份二手住宅销售价格同比上涨59涨幅比9月份缩小03个百分点环比上涨01比9月份缩小04个百分点5全国房地产开发景气指数2010年10月份全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为10357比9月份提高005点比去年同期提高154点从分类指数看房地产开发投资分类指数为10488比9月份提高003点比去年同期提高439点本年资金来源分类指数为10651比9月份回落170点比去年同期回落256点土地开发面积分类指数为9446比9月份提高036点比去年同期回落013点商品房待售面积分类指数为10304比9月份回落052点比去年同期提高1120点房屋施工面积分类指数为10867比9月份提高011点比去年同期提高796点32 2010年市场状况2010年无疑是一个政策年自房价二字成了影响国计民生和社会稳定的凸显问题后政府宏观调控的手段便未停止国十条国十六条收紧银根增加利率限购令等一系列政策陆续出台但仍然未挡住房地产销售市场上涨的势头2010年西安楼市量价持续走高住宅均价也从一月份的5541元平米飙升至11月份的6504元平米不断上涨的住宅平均价格让一系列的调控措施被称为空调2010年的西安楼市也和全国很多其他城市一样在楼市量价走高中始终保持着微笑曲线国十一条继去年年底密集出台房地产调控政策以来2010年1月10日国十一条出台揭开政策年调控大幕国十一条从调结构抑投机控风险明确责任四个方面正式确定2010年楼市政策基调表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度开年的第二个周日国务院办公厅十日公开发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 简称国十一条 从增加保障性住房和普通商品住房有效供给合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求加强风险防范和市场监管加快推进保障性安居工程建设落实地方各级人民政府责任五个方面进一步加强房地产市场调控国十一条重申二套房贷首付不得低于40房源需一次性全部公开并明码标价等国十一条的颁布被认为是国家针对高房价今年打出的抑制房价第一拳准备金率6次上调2010年1月12日本年度央行首次上调准备金率决定从2010年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点接下来的一年间央行又分别于5月10日10月11日11月16日11月29日先后上调准备金率12月10日晚间央行年内第6度发布消息再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点至此准备金率已经高达185的历史第一高位对于通常占据了银行个贷总量约70的房贷来说无疑是一个打击有关人士分析央行如此密集地施以准备金率上调意在进一步加强当前的流动性调控控制银行信贷投放和管理通胀预期并非刻意针对房地产但是准备金率的不断调高使得银行的房贷额度吃紧对于已经遭遇重重调控与狙击的房地产市场来说可谓是雪上加霜新国四条2010年4月14日国务院常务会议确定了新国四条一是抑制不合理住房需求二是增加住房有效供给三是加快保障性安居工程建设四是加强市场监管新国四条针对不同类型购房者实行了差别化待遇对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30对贷款购买第二套住房的家庭贷款首付款不得低于50贷款利率不得低于基准利率的11倍对购买第三套及以上住房的购房者大幅度提高首付款比例与利率水平4新国十条2010年4月起国务院和住建部出台了一系列房产新政其中以国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 即新国十条 最为关键业内普遍认为这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政4月17日国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知即新国十条确立政府问责制并再次要求开发商一次性公开全部房源除了继续差别化信贷政策之外通知对于个人购置多套房的限制提到了重要位置商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款西安出台十六条新政2010年为了保持房地产市场的健康发展5月5日西安市政府出台西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的若干意见 以下简称意见 从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见6月1日起正式实施意见经媒体公布之后被称之为西安稳定房产市场的十六条十六条出台后对于十六条的作用从普通市民到商品房开发商再到学界从不同的角度出发有着各自的看法国十条突出的是遏制房价打击投机在这个层面上西安的十六条突出的是加大保障促进市场西安房地产市场相对而言比较健康十六条出台对维稳房市秩序改善性投资炒房群体也会有影响但其中能不能降房价并不是问题的核心如何使房价增长过程稳定有序并与居民收入的增长相匹配才是最关键的二套房贷认定标准2010年6月4日史上最严厉的二套房贷认定标准出台住房和城乡建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会发出通知对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了权威性的规范无论购房者曾经贷款买房或者家庭名下实际拥有一套住房都作为二套房认定需按揭首付5成利率在基准利率基础上上浮10可谓是名副其实的认房又认贷二套房贷认定标准的明确一方面使得投机性投资或炒房现象被大大抑制另一方面也有学者认为市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打压不少改善型购房者的购房希望被浇灭在认房又认贷的认定标准出台以前改善型购房者只需将名下房产卖掉到房管局开具无房证明即可以首套优惠重新购房一旦被认定为是二套房贷就要承受首付与利率的双重提高由此引发的退房纠纷一时充斥了杭州楼市购房者的观望情绪亦不断加重新国五条2010年9月29日国庆长假前夕国家有关部委分别出台措施以巩固房地产市场调控成果房贷首付款比例调整到30及以上暂停三套房贷调整契税和个人所得税优惠政策严打捂盘惜售加大住房交易市场检查力度加快推进房产税改革试点工作房价过高上涨过快城市限定居民购房套数实行政府问责制等被称为新国五条新国五条的出台标志着二次调控大幕的拉开显示了政府调控房地产的决心之坚定新国五条中明确要求各地立即制定细则已制定细则的地区要进一步调整和完善各地方调控细则的出台成为了各大城市的当务之急在接下来的10月份杭州市相继出台多项具体措施与细则同时颁布了杭版限购令配合中央的调控步伐掀起了杭州楼市的新一波震荡央行加息紧随二次调控的脚步中国人民银行于10月19日晚间宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率上调025个百分点由现行的225提高到250一年期贷款基准利率上调025个百分点由现行的531提高到556其他各档次存贷款基准利率据此相应调整此次加息是2007年以来的首次加息业界普遍认为此举既能够缓解通胀压力又有利于楼市的调控亦有学者认为此次加息主要针对房地产市场房地产作为资金密集型产业必然受此影响首当其冲受到抑制的便是大部分资金流通依赖银行贷款的中小型开发商而在民间有网友认为开发商的成本增加最终将反映到房价上从而加剧购房者的负担也有不少人认为作为一个渐进累积的过程025的温和加息对购房者不会产生较大压力对楼市的影响更是微小西安实施首套房贷最低利率85折西安市根据2010年10月20日住房和城乡建设部 关于调整住房公积金存贷款利率的通知要求从2010年10月20日起上年结转的个人住房公积金存款利率上调02个百分点由现行的171调整为191当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变同时上调个人住房公积金贷款利率五年期以下 含五年 及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调017和018个百分点五年期以下 含五年 从333调整为350五年期以上从387调整为405此外从2010年10月20日起开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10执行并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整西安限贷令2010年6月1日西安出台楼市调控16条政策为保持楼市健康发展11月2日西安市政府再次出台6条新政在保障性住房建设信贷税收市场监管等6个方面提出具体措施有关部门负责人表示新政是限贷而不是限购据市房管局相关负责人介绍根据市政府近日出台的关于贯彻落实国发201010号文件有关问题的通知要求我市将严格执行差别化住房信贷政策1市场供应城南作为文教区交通方便商业繁荣区内高校林立西安80以上的高校都集中在这里拥有良好的文化氛围向来是西安市民安家置业的首选但随着区域内土地资源的减少城南开发量会随着土地资源的减少而逐月在减少不过本年度曲江扩区一倍获批准的利好消息给城南区房地产带来了新的契机2市场销售年城南区的销售市场中各项指标与供应市场的各项指标类似增幅均超过了以上城南区作为全市地产市场的老大哥在此行业市场行情大好的背景下表现尤为明显突出表现在去年销量下挫较为明显的区域本年度销量和价格均呈现较为明显的增长就连高端产品别墅类物业和花园洋房较为集中的曲江区域这两类物业销量也增幅较大3价格行情城南区各物业价格在全市范围处于上游水平在楼市优惠政策贷款利率等各方因素的影响下买卖双方的热情空前高涨卖方市场不断推出新的房源导致刚性需求不断入市以至本年度销量大幅增长1市场供应对于城北区而言近两年来的利好消息是层出不穷07年城北区受政策的引导地铁效应所带来火爆的开发局面是众所周知的城市规划道路规划建设的发展使得城北区市场开发量各项指标增长2市场销售年城北区从老西安人眼中的道北摇身一变成为与城南区争夺商品房销售冠军的唯一城区可见城北区近两年的发展是有目共睹的市政府的北迁地铁二号线大明宫遗址公园汉城墙遗址公园团结水库等工程的顺利建设都为城北区房地产的发展做出不小的贡献3价格行情地产开发的地段因素的前瞻性考虑因道路规划建设的发展显得尤为重要而对于城北区来说在城市规模快速发展城市骨架逐步拉大的今天道路的情况交通的便捷性对于地产市场发展的重要性已更加凸显作为前两年被地铁二号线炒的沸沸扬扬的未央大道两侧的楼市在两侧楼市的销售过后文景路太华路朱宏路以及新市政府两侧的楼市俨然成为当下城北区楼市中的亮点在这些区域项目的影响下城北区房价走势基本保持平稳攀升态势4区域发展城北区是西安市经济发展的中心区域像20年前浦东在上海的城市地位一样当年邓小平提出浦东开发现在西安市提出要开发城北所以城北的地位发生了显著的变化与此同时城北区房地产发展也发生了质的变化城北区的配套设施正在向完善的方向努力包括基础设施和生活设施地铁道路供电供热等等水暖电气等等都没有什么障碍这个区域基础设施非常完善更重要的是生活设施包括讲的图书馆妇女儿童中心有体育馆这都是生活设施而且现在不少外埠大鳄已经开始开发其前期的土地诸如上海绿地除了开发其前期的魏玛公馆外绿地红馆已开始进入实施阶段相信未来的城北区将步入新一轮的竞争开发阶段1市场供应年城东区市场供应不仅仅在浐灞生态区内其他老板块的发展也尤为瞩目并且经济适用房的开发量也在不断增多在此拉动下城东区整体市场开发的各项指标是本年度六城区中增长幅度最大的城区施工新开工竣工面积等指标上继续大幅增长2市场销售城东区域作为传统的居住集中地随着浐灞板块兴起已经成为全市地产开发的焦点区域之一也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域众多高品质大盘的涌现使城东区域价值得到逐步提升并将蕴涵极大潜力年的城东市场住宅销量继续快速增长加上年末中新浐灞普华潜水湾等推出绝佳的观景房源让城东区房地产市场在年末火了一把3价格行情年城东区价格方面的增长超过了销量同比的增幅影响商品房销量下滑的主要是普通住宅类物业而普通住宅类物业销量的下滑的原因除了区域内价格从个张演变为普涨外还有区域内上半年中小户型的迅速消化使得区域内中小户型没有房现象逐渐显现而与之相对应的是铺天盖地的大户型促销广告短期内市场供应的产品超过了购房者的承受力并且各大在售楼盘相继推出各自精品房源由此区域内商品房销量不如价格的增长速度4区域发展随着楼市回暖和新盘的大量入市大批实力雄厚的开发商云集西安城东区进一步助推区域内楼盘的旺销尤为重要的是在即将入市的新盘中开发商对产品本身的创新与品质的关注和投入进一步催生了西安城东区楼市愈加成熟沿东关向东一线向外沿东二环两侧以及浐灞流域这三块是构成城东楼市的三大热点目前城东地区的近乎十余个新盘基本上全部集中于此由于城东区域范围比较大产品呈现出多元化局面靠近城内的新盘主要为写字楼公寓等产品类型而沿东关向东一线向外沿东二环两侧以及浐灞流域基本上以更具有健康理念的更适合居住的大众精品楼盘为主诸如动物园原址上的就掌灯对面的太和公园人家东二环线上的紫昕花庭项目等尽管有些项目还未开盘目前处于内部认筹阶段但还是受到了众多购房者的热捧和关注都不愿意错过这难得的机会可以预见城东置业安家的大高潮将要再度掀起伴随着旧城的拆迁改造周边居住状况进一步改善西咸一体化进程逐步推进城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域而西咸共建区以及临近城内高新等相对发达的城区也将成为城西板块发展较为迅速的居住圈年以来城西区房地产市场开发量也主要集中在这三个居住圈内2市场销售年城西区可谓是收获颇多的一年供应量的增多致使销售量也随之增多今年西咸临近城内高新等的板块内的推盘量较多从而吸引了不少购房者前来置业从购买人群来看不再局限于周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体更多的是在高新或外来定居西安的置业群体3价格行情近年来一些开发商已预见到城西区的前景蔚蓝花城东方米兰融侨城高新枫林华府昆明花园恒大城华宇凤凰城等多家楼盘入驻城西区城西楼盘增加的同时房价也是处于稳步上涨的态势加上年东方米兰高新枫林华府以及10月恒大集团推出恒大城这些项目均有精装房源尤其是恒大城推出的9A级精装项目这些项目的推出在一定程度上拉升了城西区整体成交价格的走高4区域发展城西整体的发展相对迟缓但相对其他城区城西的优势并不亚于其他城区一方面城西区是老工业区基础比较好其实城区内有著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址历史底蕴颇为丰厚西咸一体化关中-天水经济区发展规划地铁一号线大兴路改造等众多利好因素逐渐释放城西板块也越来越受到关注与城西毗邻的就是西高新依靠高新区的迅猛发展城西未来的升值潜力也是的关中-天水经济区规划获批后为充分发挥西部大开发桥头堡地位的西安战略地位推进西咸一体化进一步得到了市政府的重视西咸新区成为了西安城市扩大的一个关键纽带值此机会使一直较为落后的城西区楼市发展又多了一个突破口西咸新区将成为继西安高新区曲江新区浐灞生态区之后又一新的发展热点区域2010年是楼市风云变幻之年房产行业变革之年产业创新之年楼市经历了火爆国十条回暖限购加息等多轮起伏让开发企业和购房者都以更平和更理性的目光看待整个市场研判2011年西安楼市将发生新的变化呈现五大发展趋势政策调控将成为一种常态对于2011年政策走势考虑到目前的流动性依旧过剩以及供应根本性问题没能得到很好的解决所以季度调控的格局不可避免从政府的意图判断下一阶段仍旧是政策多发期政府会继续出台相关政策未来将会进入一个调控的常态频出的调控政策会为中国地产市场掀开一个短周期时代至于未来政策调控的倾向以及未来政府的发力点他做了预期未来潜在的四项重磅政策主要集中在房产税预售资金监管土地增值税清算及交易环节重税四方面其中唯有后者才是真正有杀伤力有望成为宏观调控的杀手锏大型房企助推地价上涨在土地供应方面2010年西安土地供应增长192单从土地供应来看预计年住宅市场供应量充足西安房地产市场的快速发展吸引着众多企业拿地热情高涨众多央企国企上市企业等大型房企陆续谋地将会进一步推动地价涨幅加快企业拿地成本增加一定程度决定着未来房价向上趋势3浐灞生态区楼盘放量可期对于未来的热点区域从各区域市场数据来看短时间内依旧呈现城东城南城北三足鼎立格局城南区目前主要市场支撑是曲江南湖以东以南区域城北区明年主力成交项目围绕市政府区域城东2012年也就是说2011年西安楼市的热点主要集中在2012年最热点的区域将在大明宫板块和大兴新区一季度楼市成交量或下滑虽然楼市热点板块众多但不是所有的房子都好卖从2010年成交结构来看90125平方米首次置业型产品仍为今年成交主力新政后70平方米以下产品125144平方米改善类产品成交量下降180平方米以上的高端产品市场份额呈现明显增长这说明刚需型产品及高端类产品抗政策风险性较强针对2011年的西安楼市虽然受政策影响力较弱宏观政策面对市场压制力较小但是成交量主要考虑到需求抑制一季度会有明显下滑全年来看成交量不会产生较大波动从结构方面分析高端物业由于限购土地增值税等政策的影响特别是明年中高端项目的集中上市短期内销售会受影响或有波动中长期仍具有保值增值性由于首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响首次置业和改善性需求中低端住宅可能受影响较大保障型住房受政策导向影响未来具备良好的市场空间供应量将大幅加大竞争加剧小企业融资受限由于受政策调控影响楼市竞争将加剧一些中小开发商的日子将不好过2010年西安房产行业前十名的市场份额占较2008年增长230行业集中度明显提高目前受政策影响中小企业融资渠道受限外地大型开发商对本地市场的日益垄断不仅威胁到本地中小企业的资金链更进一步限制其拿地能力总体来说土地资源将向大企业集中健康区的规划设计是一个系统工程从规划布局绿化配置建筑设计建筑材料的选择以及施工等方面充分体现了促进居民全面健康的设计理念它的核心是人环境建筑健康住区的目标是全面提高人居环境的品质满足居住环境的健康性自然性环保性亲和性和行动性其技术体系涉及四个方面的内容一是人居环境的健康性包括对室外环境居住环境与户型设计空气质量声光电热等指标的量化控制二是自然环境的亲和性从自然景观绿化系统雨水利用景观用水等方向进行量化控制三是居住环境的保护从视觉环境排水系统生活垃圾环境卫生等方向作了量化规定四是健康环境的保障强调完善社区医保体系建设健康设施完善住区医疗设施和文化娱乐设施为居家老人提供相应的服务设施和家政服务体系注重健康行为方案设计充分融入健康住区设计这个新理念力求营造一个新郊区主义和强调人性互动的低密度高品质社区1以居住功能为主规划环境良好配套设施完善的精品化商住区总体布局充分尊重城区修建性详规的总体布局包括公共绿地和道路系统整体规划各功能分区明确空间上变化有致形成高低错落亲切宜人的空间感GB50352-2005住宅设计规范GB50096-19992003年版住宅建筑规范GB50368-2005建筑设计防火规范GB50016-2006GB50067-97城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001民用建筑热工设计规范GB 50176-93公共建筑节能设计标准DBJ04-241-2006432 建筑平面设计住宅消费正进入层次化个性化时期居家新概念越来越多而且越来越细腻丰富户型主体为南北朝向主卧厅次卧尽量朝南确保室内通风透亮室内可见部位基本无梁无柱明厨明卫管线集中考虑预留空调位管井排水管位置433 户数及户型本项目在建筑设计上设有多种套型为不同需要的家庭提供多元化的选择户内设计以较大面积的起居室家庭室为中心组织家庭活动且各户起居室家庭室均有良好的正南阳光和视觉景观起居室在户内位置恰当有效地减少了交通穿越保证了空间使用功能的独立性同时为了保证空调房间的气密性和节约能源除分户门和户内门外均采用塑钢门窗户型设计上更加注重人的生活需要合理安排户内空间的使用功能除了满足人们对朝向采光通风的基本要求外对户型的细节处理细致入微使建筑的空间环境满足人的活动要求生态环境有益于人的生理健康视觉环境让人感觉身心愉悦人文环境体现对人的关怀充分考虑到人的生活方式形成一个自然和谐的居住环境厨房卫生间设计均按照现代都市居住生活使用要求适当超前考虑达到小康居住水平本案中采用整体设计手法综合考虑操作顺序设备安排管线布置以及通风卫生的要求 厨房内部按照合理的操作顺序安排电冰箱洗菜池煤气灶及储物柜形成良好的操作面同时设置排烟点集中处理厨房内排出的烟废气厨房布局与餐厅紧密相连功能关系明确空间亦分亦合可灵活利用且根据家庭生活相关均可改造成开放式厨房 卫生间内便溺洗浴洗漱洗衣等各项功能均有适当分离以确保互不干扰本项目建成后可提供3078户住宅434 建筑立面设计 建筑风格形式建筑单体设计中考虑住宅建筑本身的造型特点以及周边的建筑元素将当地文化与时代感较好的结合在一起有机地融入到整个环境当中充分体现住宅的立面造型通过虚实现浇栏板和金属栏杆阳台构架材质和颜色等要素的有机组合来引导人们进入一种休闲的新生活方式从而达到改善居住质量的目的从文化内涵和生活模式的层面充实小区的精神实质给人们带来精致而亲切的美感 建筑色彩色彩搭配上注重地域文化立面的色彩融合周边建筑物的色彩基调 建筑细部建筑细部如阳台门窗屋顶檐口挑台线脚遮阳板楼梯间雨蓬栏杆等要充分设计考虑人体舒适度和安全要求适当强调色彩虚实体量丰富建筑立面层次并综合考虑整体感觉44 结构设计441 设计依据建筑结构荷载规范GB50009-20012006年版混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-20012008版建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001砌体结构设计规范GB50003-2001建筑抗震设防分类标准GB50023-95湿限性黄土地区建筑规范GB50025-2004442 设计参数拟建场地抗震设防烈度为8度设计基本地震加速度值为020g设计地震分组为第一组建筑设防分类标准为丙类443 采用荷载卧房客厅厨房卫生间20 KN m2阳台 25 KN m2上人屋面 20 KN m2不上人屋面 05 KN m2施工荷载 首层 100 KN m2人流密集的楼梯 35KNm2室外一般地面活荷载 100KNm2444 结构设计本工程高层为框剪结构多层和中高层为框架结构45 给排水设计451 设计依据汽车库修车库停车场设计防火规范GB50067-97建筑设计防火规范GB50016-2006火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008建筑灭火器配置设计规范GB 50140-2005建筑给水排水设计规范GB 50015-2003室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006生活饮用水卫生标准GB5749-2005城市居民生活用水量标准GBT50331-2002452 给水系统 水源由市政给水管网供给所供水源必须满足生活饮用水卫生标准 供水方式由市政给水引入两条给水管进入小区一二层由市政管网直接供给三层以上由无负压供水设备供给小区内采用环状供水管网系统采用下行上给式每户设置水表 用水量小区总居住人口数9850人住宅人均生活用水标准120Ld商业和邮电用水按65Ld计中小学用水按30L生d计浇洒道路用水按25Ld计浇洒绿地用水按20Ld计不可预见用水量及管网损失水量按总水量的15计 材料及卫生洁具所用给水管材必须满足生活饮用水卫生标准室内选用纳米抗菌PP-R给水管室外选用PE塑料给水管卫生洁具选用符合国家有关标准的节水型产品不得使用淘汰产品大便器冲洗水箱一次冲水量不得大于6升安装必须按标准图要求配附件和安装453 排水系统 排水方式室内采用单立管伸顶通气排水系统地上部分生活污水靠重力直接排至室外污水管网地下部分汇流至集水坑经污水泵提升排至室外污水管室外采用雨污分流系统雨水经室外雨水管网直接排至市政雨水管网污水经过化粪池后排至市政污水管网 排水量预计生活排水量为用水量的80 材料室内排水管采用PVC-U塑料排水管粘接室外采用高密度双臂波纹塑料排水管承插连接454 消防系统 室外消防系统由市政给水管网引入两根消防管供小区消防使用住宅区商业区邮电设施区中学区均设室外消火栓室外消防用水量20LS火灾延续时间2小时总消防用水量144m3小区内集中设置消防水池和消防泵房消防水池储存一次灭火所需的室内消防用水量室外消防用水量由市政管网直接供给室外消防管网成环状管网室外消火栓布置间距不超过120米 室内消火栓系统室内仅商业区住宅区和地下车库设室内消火栓系统室内消防用水量20LS地下车库室内消防用水量20LS火灾延续时间2小时总消防用水量288m3室内消火栓按各楼层以建筑防火分区为单元按两股水柱同时到达任何部位设置消火栓水枪充实水栓不应小于10米每支水枪的最小流量不小于5LS消防箱内布SN65消火栓1个A19水枪两支25m补胶麻质水龙带一条指示灯消防启动按钮各一个火灾时随时按下启动按钮都能启动消火栓加压泵并同时向消防中心和水泵房控制板上发出声光报警信消火栓加压泵的运行情况均显示在消防中心和水泵房控制盘上在5楼屋顶水箱间设18m3消防水箱一个地下设500m3消防水池一座地下车库内设消防泵房 自动喷淋灭火系统区内的住宅和地下汽车库设自动喷淋系统住宅和地下车库均按中危险级级设置消防用水量30LS火灾延续时间1小时总消防用水量108m3每个防火分区设置水流指示器和信号控制阀泵房内设置湿式报警阀每套报警阀控制喷头数不超过800个火灾时喷头喷水水流指示器动作反映到区域报警盘和总控制盘上同时相对应的报警阀动作敲响水力警铃压力开关报警反映到消防中心自动或手动启动喷淋加压泵其运行情况反映到消防中心和泵房控制盘上各层水流指示器信号阀和报警阀动作情况均应向消防中心发出声光信号并显示在消防中心的控制屏上喷淋泵在启动一小时后应自动停泵 移动式灭火器本工程地下部分按中危险级地上公建部分按轻危险级A类设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器 材料室内消防管选用焊接钢管焊接喷淋管采用内外壁热镀钢管管径小于等于50的丝接大于等于70的采用卡箍连接46 暖通设计461 设计依据民用建筑热工设计规范GB50176-93居住建筑围护结构节能设计2006年5月汽车库修车库停车场设计防火规范GB50067-97采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003公共建筑节能设计标准DBJ04-241-2006建筑设计防火规范GB50016-2006地面辐射供暖技术规程JGJ142-2004民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分JGJ26-95城市热力网设计规范CJJ34-2002462 室内计算参数设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度不应低于表的规定用 房温度 卧室起居室厅和卫生间18厨 房15设采暖的楼梯间和走廊14注有洗浴器并有集中热水供应系统的卫生间宜按25设计城镇燃气设计规范GB50028-2006建筑设计防火规范GB50016-2006BJ01-611-2002火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008建设设计防火规范GB50016-2006建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GBT50311-2000视频安防监控系统工程技术规范GB50395-2006有线电视系统工程技术规范GB50200-94482 设计范围变配电系统照明配电系统防雷接地系统电话系统有线电视系统宽带接入网系统可视对讲系统火灾报警系统483 变配电系统 本工程用电负荷包括一二三级负荷 电源本工程由市政电网引来两路电源供电高压系统电压等级为10KV低压系统电压等级为220V380V 在小区变配电所内设置干式变压器 住宅的低压配电系统分为两份室外直埋进入各住户单元配电总箱车库内沿桥架敷设在车库设置总配电室再以放射式系统配电至各住宅单元配电总箱以提高供电的可靠性由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树干式系统住宅的公共走廊楼梯间照明计量表设在地下室配电总箱内 楼座各单元采用BV-05KV导线以树干式向各个层电表箱配电 每幢住宅的电源引入处作重复接地并进行总等电位连接楼电源接线在配电室配电断路器处设300500mA漏电保护器动作时间不大于04s以防止电气火灾的发生 居室配电 依据住宅设计规范GB50096-19992003年版结合国家康居示范工程要求住宅用电容量接每户用电负荷6KW规划方案每户设户配电箱 厨房卫生间插座选用防溅水型 居室照明灯具仅设40W裸灯头以便业主入住后更换灯具卫生间厨房阳台应配防潮裸灯头 空调电源插座普通电源插座与照明分设葫芦厨房电源插座和卫生间电源插座设置独立回路 所有插座回路均设剩余电流保护器动作电流30mA动作时间不大于01s 一般空调电源插座回路不设漏电保护当起居室较大时考虑落地空调柜机时该回路应设漏电保护并设置地位03m插座 户内照明插座支路导线采用BV-25mm2484 照明配电系统 主要场所的照度如下起居室100200lx卧室75lx厨房100lx卫生间100lx 光源室内外照明应选用发光效率高显色性好使用寿命长色温相宜符合环保要求的光源室外照明装置应限制对周围环境产生的光干扰485 防雷接地系统 防雷保护 本工程各楼座均按第三类防雷措施设防 在楼座屋顶设避雷带网作防直击雷的接闪器利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线利用结构基础内钢筋网作接地体 为防雷电波侵入电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮钢管等与电气设备接地相连 为预防雷电电磁脉冲起的过电流和过电压在必要部位装设电涌保护器SPD 接地安全 本工程各楼座低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统在电源引入处作重复接地其工作零线和保护地线在接地点后要严格分开凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地 防雷接地变压器中性点接地及电气设备信息系统等接地公用统一的接地装置要求接地电阻不大于1欧姆否则应在室外增设人工接地体 本工程采用总等电位连接在配电室设总等电位连接端子将建筑物内保护干线设备进线总管建筑物金属构件进行连接 浴室卫生间等处设局部等电位连接486 电话系统 小区内每户设两部电话电话装机约为1000部 电话电缆引入建筑时应在室外进线处设置手孔或人孔由手孔或人孔预埋钢管或硬质PVC管引入建筑内电话用户线路的配置一般可按初装电话容量的130160考虑电话外线工程路由管孔数量应由电信部门确认 住宅楼的进线管道管孔直径不应小于80mm住宅楼按一处进线设计 最少在每户住宅的主卧室和客厅各设一部电话 室外直埋电话电缆在穿越车道时应加钢管或铸铁管等保护487 有线电视系统 有线电视信号直接由市网引入位置与有线电视主管部门协商确定 本工程在每户住宅的主卧室和客厅各设一线电视