烟台朝阳街商业空间再生方案报告.ppt

案例分析,上海：新天地 田子坊 成都：宽窄巷子 锦里,11/16/2019,上海新天地：中国客厅“上海站”,11/16/2019,项目概况,上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”，是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。,上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，是瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地的改造项目。,11/16/2019,项目区位分析：上海新天地坐落在市中心（上海卢湾区），淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架 路的交汇点，处于”市中心的中心”，是一个成熟的商业地段，新天地占地3万平方米，建筑面积为6万平方米，毗邻”中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑物需要保护，同时，“一大”周围不能建高层建筑物 ，地理位置优越。,11/16/2019,上海新天地-功能演进,项目功能分析：由旧区改造而成的商业体“旅游景点”,11/16/2019,定位,第一个阶段强调定位综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，开发商觉得定位综合性可能有很大的市场空间。 第二阶段的定位，投资方希望把上海新天地建成为上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，成为外地人到上海的必到之处。 第三阶段的定位是：把新天地建设成为一个国际交流和聚会的地方。为此瑞安集团在石库门建筑改造的基础上，提出要改变原先居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。,上海新天地的规划定位主要经历了三个阶段：,11/16/2019,特色：既突出又明显，且浑然天成,一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注： 1、可资利用和挖掘的现有基础。 2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。 3、善用外界因素，追求与自身目的的良性互动。 4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界的即时沟通。,11/16/2019,在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出了。 深厚的历史感： 在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。 西方特色基础： 该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。 明星文化效应： 这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心“等。 石库门博物馆： 通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海逝去的时光。博物馆也通过图片。录相了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。,11/16/2019,新天地开发改造的5个理念,昨天是今天的历史，明天是今天的创造。 昨天，明天，相会在今天 重现凝固在建筑上的上海历史文化。 “保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到：历史是怎样前进的。” 策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境，通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地），把整个环境营造好。,11/16/2019,布局：源自历史、围绕理念、强化特色,新天地分为南里和北里两个部分。 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。,11/16/2019,南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。 在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（一大）会址所在,辟为步行街。,11/16/2019,a、 专家手笔 挑选了美国旧房改造专家本杰明。伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务所，并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。,11/16/2019,b、让历史重见天日 考虑未来经营场所的需要和功能后，新天地对这些原来是住宅的建筑，像修剪大叔的枝叶似的作出有条理的改动。拨去几幢房后，淹没在弄堂内一座漂亮的荷兰式屋顶石库门建筑便跃然而出。拆去违章建筑，失去不多见的弄堂公馆便重见天日。这样，被保留下来的旧建筑各呈特色，仿佛一座座历史建筑陈列馆。,11/16/2019,c、“新”不如“旧”思想 保留下来的石库门由于历史较长，加之过渡使用，缺乏保养，已面目全非，部分必须重建。未来重现这些石库门弄堂当年的形象，新天地的开发商到处寻觅，终于从档案馆找到了当年由法国建筑师签名的原有图纸，然后按图纸修建，整旧如旧。石库门建筑的清水砖墙，是这种建筑的特色之一，为了强调历史感，新天地决定保留原有的砖、原有的瓦做为建材。在老房子内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统，确保房屋的功能更完善和可靠，同时保存了原有的建设特色，正好达到了“整旧如旧”的目的。专门从德国进口一种昂贵的防潮药水，像打针似的注射进墙壁的每块砖和砖缝里。屋顶上铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦。一个“旧”字，代价远远超过了新砖新瓦。,11/16/2019,d、注入新生命力 石库门旧房是没有地下排污管、煤气管等基础设施的，新天地每幢楼都要挖地数米，部分需深达9 米，铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等。 旧房不拆，挖土机开不进作业现场，施工难度相当大。铺设自来水管道、煤气管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰坏了“文化”。有些旧楼内部的木料已腐朽可，所以其内部结构须完全重做，然而，在作安全的第一考虑前提下，能保留的还是千方百计的保留下来。,上海田子坊,中国最佳创意产业园 1998年 著名画家陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家先后入驻 2004年 率先开展上海创意产业发展软课题研究 编制了田子坊创意产业概念规划 举办了上海首次创意产业发展论坛 2005年 被上海市经委首批命名为十八个创意产业集聚区之一 在上海十大最具影响力的创意产业集聚区排名第一 2006年 23家企业共同发起的“田子坊知识产权保护联盟”成立 被评为2006年中国最佳创意产业园区,上海市创意产业的领头羊 国际公认的创意形态 文化产业的高端链条 艺术家工作的生态社区 上海特质的艺术消费区,上海田子坊：城市记忆+创意精神=创造性的磁场,田子坊通过建筑与商业的融合，体现出上海海派文化气息，同时与创意产业的嫁接，将文人、艺术家引入其中，打造城市中文化创意产业地标,上海田子坊,11/16/2019,创意地产的产生背景,国际大都市的定位 从城市发展、功能完善、市场运作的角度更为有效地进行城市改造 保留城市个性和建筑文化 记录下城市的记忆,创意产业概念最先始于英国，目前已经成为英国继金融业之外的第二大产业。“创意城市”或“文化立市”，已成为众多国际性城市提高城市竞争力的重要战略。 在“十一五”期间，创意产业是上海产业发展的重点，占gdp的比重将由过去的6.6%增加到10%左右。 创意产业的蓬勃发展，需要提供创意生活社区,地产行业不断发展，必然出现行业的细分 创意介入地产，可以在市场竞争赢得先机，是地产行业竞争思维,创意地产是在整个地产产业链的各个环节(特别是在项目策划、规划和设计阶段)中投入大量创意因素的房地产运作模式，并非是一种地产产品或物业类型。,上海田子坊,11/16/2019,从老厂房到石库门,创意产业和老厂房有千丝万缕的联系。 全球创意产业的发源地苏荷（soho），即是美国纽约市曼哈顿岛西南端的一个老的工厂区。,田子坊,地址 泰康路210弄 面积 20000余平方米 规模 视觉艺术、工艺美术、室内设计等领域的100余户 原为30年代的弄堂工厂，如今汇集了来自美国、日本、比利时、法国等18个国家和地区的设计工作室，被称为“上海的苏荷（soho）”。,上海田子坊,11/16/2019,田子坊业态以艺术创作和创意设计公司为主，辅以少量的特色工艺品、服饰和餐饮小店,石库门租户一览,尔冬强艺术中心,陈逸飞陶艺工作室,上海田子坊,11/16/2019,田子坊的保留不仅仅是建筑，还有文化和生活,上海田子坊,11/16/2019,店铺的装修设计与里弄堂的建筑风格融为一体,上海田子坊,11/16/2019,深藏在老式办公楼里的国际艺术工厂,由两座工厂厂房改建而成 面积约800平方米 设有专业的展览空间、版画工作室以及咖啡座,上海田子坊,11/16/2019,田子坊7号，被称为田子坊的四合院，是老厂房新设计的佳作,原是上海纸杯厂的成品车间 特色:屋里老厂房的木梁和身边的桌椅从结构到颜色都匹配呼应。院中央做为田子坊的休憩场所 商业业态构成： 小咖啡店 服飾店 小餐馆 围巾店 西藏饰品店,泰 康 路,田 子 坊 主 弄,1,2,3,4,1,2,3,4,5,5,上海田子坊,11/16/2019,成都宽窄巷子,11/16/2019,成都宽窄巷子,历史背景,宽窄巷子的前身是清朝时期驻守的八旗清兵的军营宿舍。宽窄巷子在历史的积淀中慢慢暴露出许多环境恶化的问题， 原有的生活设施已满足不了现代生活的需求。 另一方面， 宽窄巷子是成都历史文脉格局中的重要组成部分， 它体现的是成都独特的市井生活文化， 对清代川西民居的研究也具有重要意义。,11/16/2019,成都宽窄巷子,在2003年，成都市开始启动实施宽窄巷子的保护性改造，并于2008年对外开放， 成为成都的 “第一会客厅” 。它借鉴的是上海“新天地 ” 历史文化的改 造模式公共空间的嵌入与空间模式的转换。公共空间的嵌入是在某一种功能的地区引入另一种功能或是在某一类活动地区引入另一类的活动。空间模式的转换是通过对空间组织结构的转换， 彻底改变空间组织的模式。,改造后的现状,11/16/2019,成都宽窄巷子,总体布局,宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约 400 米，宽巷子宽度以 67 米居多，窄巷子宽度为 4 米，街巷距离适宜集聚人气。,11/16/2019,在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”,11/16/2019,11/16/2019,11/16/2019,11/16/2019,11/16/2019,成都宽窄巷子,空间整合途径,1）街区形态的保留为整体风貌鉴定了基调 改造后的宽窄巷子整体空间风貌较为完整， 延续了清代川西民居风格， 街道在形制上属于北方胡同街巷， 其主要特色为；“鱼脊骨” 形的道路格局。,11/16/2019,成都宽窄巷子,1）街区形态的保留为整体风貌鉴定了基调 这种格局形式便于街道居民自发式的管理， 奠定了安静、 悠闲的生活基调。宽窄巷子由营房宿舍慢慢与川西民居融合为一， 民居内部具有川西风格的庭院形态也基本保留， 建筑构件如窗扇、 雀替、垂花柱等从细节上再现了老成都的生活韵味。,空间整合途径,11/16/2019,成都宽窄巷子,2）街道空间尺度的提炼提供了宜人化的空间感受 宽窄巷子的街道空间尺度由两旁的建筑和院墙所界定， 街巷宽度内宽巷子7米左右， 窄巷子5米左右， 而沿街建筑为12层， 高度也在58米， 这样形成的街道断面高宽比约为11。 此种空间尺度是从居住空间模式上发展起来的， 人行其中， 感受到的也必然是宜人的尺度、 生活化的空间。,空间整合途径,人在游憩活动中，在观赏景物时由于视点、 视线和视角的城市历史街区改造中的空间营造途径不同会产生不同的感受。,11/16/2019,成都宽窄巷子,3） 街道空间层次的完善促使开展不同的公共活动 改造后的宽窄巷子空间层次完善而清晰， 从街到巷， 再到门厅、 院落， 营造出了从公共空间到半私密空间， 再到私密空间的完整序列。在这样一个完整的空间序列里， 公共活动空间满足了从游赏到休闲到品位的不同公共活动需求， 使全民性体验活动成为可能。,从宽敞的街