房地产经纪人执业资格考试_相关知识课件____(刘保超).ppt

房地产相关知识,主讲：刘保超,本书概况：,房地产,第一章：法律和消费者权益保护 第二章：建筑和房地产测绘 第三章：建筑装饰装修和材料 第四章：环境和景观 第五章：城市和城市规划 第六章：房地产市场和投资 第七章：房地产价格和估价 第八章：房地产金融和保险 第九章：统计和房地产统计指标 第十章：消费心理和营销心理,第一章：法律和消费者权益保护,本 章 框 架,第一节：法律概述 第二节：民法 第三节：合同法 第四节：物权法 第五节：消费者权益保护法,本章总结：,本章的考试目的是测试应考人员对法律、民法、合同法、物权法、消费者权益保护法等基本法律的掌握程度。大部分考点是定义、原则、特点、关系，容易混淆，应重点记忆。 虽然内容生硬，但是大家在复习的时候只要注意结合实际案例先理解意思，然后去记忆，加上真题测验，基本能把握本章考点。,第一节：法律概述,一、法律和法规的含义（了解）,立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则总和。,全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。,法律、法令、条例、规则、章程等的总称。,在中国律法效力低于宪法和法律的规范性文件。,二、中国现行法律体系（熟悉）,按法律效力排列 从上位法到下位法,二、法律的适用（熟悉）,（一）法律的适用范围（效力范围）,1、法律在时间上的适用范围。（生效和失效） 2、法律在空间上的适用范围。（地域范围） 3、法律对人的适用范围。（属人主义、属地主义）,（二）法律的适用的基本原则,1、上位法优先于下位法 2、新法优先于旧法 3、特别法优先于普通法 4、法律文本优先于法律解释 5、强行法优先于任意法 6、法不溯及既往,测试题：,1、城市房地产开发经营管理条例属于法律中的（ ）. a、规章 b、地方性法规 c、行政法规 d、单行条例 2、部门规章与地方政府规章之间的效力关系为（ ）. a、部门规章高于地方政府规章。 b、部门规章低于地方政府规章 c、部门规章与地方政府规章具有同等效力 d、两者不可比 3、下列关于法的表述中，不正确的是（ ）。 a、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章一般不溯 及既往。 b、地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章 c、特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定。 d、新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。,第二节：民法,民法,1、民法的概念和基本原则 2、民事法律关系 3、自然人、法人和合伙 4、民事法律行为 5、代理 6、民事责任 7、诉讼时效,全名 中华人民共和国民法通则 简称 民法通则 1987年1月1日起施行,民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。,（一）民法的概念,作为民事主体来说， 其权利能力一律平等。,指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系。 包括财产归属关系和财产流转关系。,人身关系是指与人身不可分离而无直接财产内容的社会关系。 包括人格关系和身份关系。,一、民法的概念和基本原则（熟悉）,（二）民法的基本原则,1、平等原则（基本、首要原则） 2、自愿原则（合同法体现的尤为明显） 3、公平原则 4、诚实信用原则（一切正当社会行为所应遵守的道德准则） 5、公序良俗原则（公共秩序和善良风俗） 6、禁止权利滥用原则,二、民事法律关系（了解）,（一）民事法律关系的概念,民事法律关系，指根据民事法律规范调整的以民事权利义务为内容的社会关系，由民法确认和保护的社会关系。,（二）民事法律关系的要素（p6）,1、主体 2、客体（标的） （1）物 （2）行为 （3）智力成果 3、内容,（三）民事权利,1、民事权利的概念和分类 2、民事权利的取得和变动 （1）取得（原始和继受） （2）变更 （3）消灭（绝对和相对） 3、民事权利的保护 （1）公力救济 （2）自力救济,根据内容和性质,根据权利的作用,财产权 人身权,支配权 请求权 形成权 抗辩权,（四）民事义务 1、积极义务 2、消极义务,（一）自然人（p8),三、自然人、法人和合伙（掌握）,1、自然人的民事权利能力 2、自然人的民事行为能力 3、监护 法定监护、指定监护 遗嘱监护、自愿监护 4、宣告失踪和宣告死亡,（1）完全民事行为能力人 （2）限制民事行为能力人 （3）无民事行为能力人,（二）法人（p10),法人是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 包括：企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人等。,成为法人需要具备的四个条件：,1、依法成立 2、有必要的财产或者经费 3、有自己的名称、组织结构和场所； 4、能够独立承担民事责任。,（三）合伙（p10),1、概念 合伙是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。 2、种类 合伙分为普通合伙和有限合伙企业。 普通合伙的合伙人承担无限连带责任； 有限合伙人又分为普通合伙人和有限合伙人，普通合伙人承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限承担责任。,四、民事法律行为（掌握）,概念： 民事法律行为是指公民或法人以设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。,民事法律行为的形式,口头形式 书面形式 试听资料形式 推定形式 默示形式,民事法律行为成立的条件,1、行为人具有相应的民事行为能力； 2、意思表达真实； 3、不违反法律或者社会公共利益。,下列为无效民事行为： 一、无民事行为能力人实施的民事行为 ； 二、限制民事行为能力人依法不能独立实施的； 三、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方 在违背真实意思的情况下所为的； 四、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； 五、违反法律或者社会公共利益的； 六、经济合同违反国家指令性计划的； 七、以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。,五、代理（掌握）,（一）代理的概念,（二）代理的种类,（三）代理权和代理行为,1、委托代理 2、法定代理 3、指定代理,代理人在行使代理权时应遵循的两项原则(p12),六、民事责任（了解）,1、概念 2、承担民事责任的方式主要有十种（p13）,七、诉讼时效（熟悉）,（一）诉讼时效的概念 （二）诉讼时效的期间 一般诉讼时效期为2年； 特殊诉讼时效期为1年； 最长诉讼时效期为20年。 下列诉讼时效为一年： 1、身体受到伤害要求赔偿的； 2、出售质量不合格的商品未声明的； 3、延付或拒付租金的； 4、寄存财物被丢失或被损坏的。” （三）诉讼时效期间的中止和中断,测试题：,1、民法上的物不包括（ ） a、房屋 b、土地 c、矿产 d、智力成果 2、被撤销的民事行为，从（ ）无效。 a、被撤销时 b、行为发现时 c、行为开始时 d、行为造成损害时 3、父母与未成年子女之间发生的代理关系属于（ ）代理。 a、委托 b、法定 c、指定 d、全权 4、民事主体所享有的权利和应承担的义务是民事法律关系的（ ） a、概念 b、客体 c、结果 d、内容,5、根据民法通则，限制民事行为能力人包括（ ） a、10周岁以下的未成年人 b、10周岁以上的未成年人 c、16周岁以上不满18周岁能获得劳动收入的人。 d、18周岁以上不能辨认自己行为的精神病人 6、一切正当社会行为所应遵守的道德准则是（ ） a、平等原则 b、诚实信用原则 c、公序良俗原则 d、自愿原则 7、一个民事法律关系中至少有（ ）个主体。 a、1 b、2 c、3 d、4 8、不属于无效民事行为的是（ ） a、一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下所为的 b、违法法律的 c、以合法形式掩盖非法目的的 d、限制民事行为能力人依法能独立实施的,第三节：合同法,合同法,1、合同概述 2、合同的订立 3、合同的效力 4、合同的履行 5、违约责任 6、买卖合同和租赁合同 7、委托合同、居间合同、行纪合同,全名 中华人民共和国合同法 简称 合同法 1999年10月1日起施行,一、合同概述,（一）合同的概念和特征（掌握）,也称为契约， 是平等主体的自然 人、法人、其他组织 之间设立、变更、终 止民事权利义务 关系的协议。,1、平等主体 之间的民事 法律关系。,2、两方以上 当事人的法 律行为。,3、从法律上明 确当事人之间 特定权利和义 务关系的文件。,4、是具有相 应法律效力的 协议。,（二）合同订立和履行的基本原则（掌握）,1、平等、自愿。 2、公平、诚实信用。 3、守法。,二、合同的订立（熟）,（一）合同的内容,1、当事人的名称或者姓名和住所； 2、标的，即合同当事人权利义务指向的对象； 3、数量； 4、质量； 5、价款或者报酬；（如：房款、房租） 6、履行期限、地点和方式； 7、违约责任； 8、解决争议的方法。,（二）合同的订立程序,1.内容具体确定； 2.表明经受要约 人承诺，要约人 即受该意思表示 约束。,指受要约人同 意接受要约的全 部条件以缔结合 同的意思表示。,三、合同的效力（熟）,四、合同的履行（熟）,内容不明确以及特殊情况的处理方式方法？（p17）,1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益； 2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 3、以合法形式掩盖非法目的； 4、损害社会公共利益； 5、违反法律、行政法规的强制性规定。,下列情形，合同无效,五、违约责任（熟）,（一）违约的形式,1、预期违约 也称先期违约，指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由明确表示将不履行合同，或者自己行为表示将不履行合同。 2、届期违约 也称实际违约，指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。,拒绝履行 迟延履行 部分履行 不适当履行,（二）违约责任的承担方式,(1)继续履行。 (2)采取补救措施。 (3)赔偿损失。 (4)支付违约金。 (5)定金罚则。,高于损失 低于损失,定 金 预 付 款 违 约 金 赔偿损失,区别？,六、买卖合同和租赁合同（掌握）,（一）买卖合同,1、买卖合同的概念和特征 2、买卖合同当事人的权利和义务 3、标的物所有权的转移和孳息归属 4、标的物的风险责任承担 5、房屋买卖合同,1、出卖人的主要义务 2、买受人的主要义务,（二）租赁合同,1、租赁合同的概念和特征 租赁合同约定的是转移租赁物的使用权和收益权，而不是所有权。 2、租赁合同的内容和形式 （1）租赁最长期限 （2）6个月以下的租赁期 3、租赁合同的种类 （1）根据租赁物的不同动产和不动产 （2）根据法律是否有特殊规定一般租赁和特殊租赁 （3）根据是否确定期限定期租赁和不定期租赁 4、租赁合同当事人的权利和义务（p22）,七、委托合同、居间合同和行纪合同（掌握）,（一）委托合同,1、委托合同的概念和特征 2、委托合同当事人的权利和义务 3、委托合同的种类 4、委托合同的终止,（二）居间合同,1、居间合同的概念 2、居间合同的特征 3、居间合同当事人的权利和义务,（1）居间人的权利 （2）居间人的义务 （3）委托人的义务 （4）订立居间合同应注意的问题,（三）行纪合同,1、行纪合同的概念 2、行纪合同的特征 3、行纪合同当事人的权利和义务,（1）行纪人的义务和权利 （2）委托人的权利和义务,第四节：物权法,全名 中华人民共和国物权法 简称 物权法 2007年10月1日起施行,1、物权概述 2、所有权 3、用益物权 4、担保物权,物权法所讲的物主要指不动产（土地、房屋、林木等土地附着物）和动产（汽车、电视机）。,一、物权概述,（一）物权的概念及与债权的区别 物权是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利。 两者存在以下方面区别： 1、权利性质上不同。 物权为支配权，债权为请求权。 2、权利发生上不同。 物权实行法定主义，债权为任意主义。 3、权利效力范围不同。 物权为绝对权，债权为相对权。 4、权利效力不同。 物权具有支配权，债权是请求权。 5、权利期限上不同。,1、不动产物权和动产物权 2、自物权和他物权 3、主物权和从物权 4、所有权和限制物权,（二）物权的分类（p27）,（三）物权的效力,1、排他效力 2、优先效力 3、追及效力,（四）物权的特征,1、物权法定原则。 2、优先效力 3、追及效力,物权公示的方式 登记 交付 占有,二、所有权,（一）所有权概述,所有权是指权利人依法对自己的财产享有全面支配的权利。完整的所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能。,（二）不动产所有权,土地所有权（只有国家所有权和集体所有权两种） 房屋所有权（国家所有权、集体所有权和私人所有权三种）,（三）业主建筑物区分所有权（了解）,（四）共有,共有是指两个以上权利主体（自然人、法人）对某项财产共同享有的所有权。 考点1: 共有分为按份共有和共同共有。 考点2： 处分按份共有的财产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意。 考点3： 因公共关系消灭而分割共有财产时，再不损害财产的经纪价值的前提下，可以采取以下方法： 1、实物分割 2、变价分割 3、作价补偿,三、用益物权(注意和所有权的区别）,（一）用益物权概述,用益物权是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。,考点1： 用益物权的特征： 1、以对物的实际占有为前提，以使用收益为目的； 2、由所有权派生的物权； 3、是受限制的物权，只具有所有权权能中的部分权能； 4、是一项独立的物权； 5、一般以不动产为客体。 考点2、 用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。,四、担保物权,考点1： 担保物权的种类： 担保物权包括抵押权、质权、留置权等。 1、抵押权是指为了担保债务履行，债务人或者第三人不转移财产的占有。 2、质权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有。 3、留置权是指为了担保债务的履行，债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置该财产并就改财产优先受偿的权利。,第五节：消费者权益保护法,（一）消费者的权利,1、安全保障权 2、真情知悉权 3、自主选择权 4、公平交易权 5、获取赔偿权 6、依法结社权 7、获得知识权 8、受尊重权 9、监督权,（二）经营者的义务,1、守法义务 2、接受监督义务 3、保证消费者安全义务 4、真实信息告知义务 5、真实标识义务 6、出具单据义务 7、质量保证义务 8、售后服务义务 9、禁止以告示等方式免责 10、禁止侵犯消费者人身权,（三）消费者权益争议的解决,考点： 消费者权益保护法规定，消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决： 1、与经营者协商和解； 2、请求消费者协会调解； 3、向有关行政部门申诉； 4、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁； 5、向人民法院提起诉讼。,第二章：建筑和房地产测绘,本 章 框 架,第一节：建筑概述 第二节：建筑构造 第三节：建筑设备 第四节：建筑识图 第五节：房地产测绘,本章主要讲述了一栋楼的建筑过程以及相关的设施，如何让人们的居住更安全、便捷。,1、建筑概述,3、地面,5、门窗,6、梁和屋顶,7、给排水、电暖气等建筑设施。,4、墙体,2、基础、地基,8、建筑识图、测绘及面积计算,第一节：建筑概述,一：建筑的相关概念,建筑物,既包括房屋，也包括构筑物，是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。,狭义：,广义：,主要指房屋，不包括构筑物。,重要考点： 构筑物是指人们一般不直接在里面进 行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水 塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝！,一：建筑物的分类,1、民用筑物 2、工业建筑 3、农业建筑,13层为底层 46层为多层 79层为中高层 10层及以上为高层 （1）公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米， 为高层，但不包括总高度超过24米的单层建筑。 （2）总高度超过100米的均称为超高层建筑。,（二）按照房屋层数 或建筑总高度,（一）按使用性质,重要考点,（三）按照建筑结构,（四）按照建筑施工方法,2、按照建筑结构类型,1、按照一般分类,砖木结构、砖混结构、 钢筋混凝土结构、钢结构、 其他结构,砌体结构建筑 框架结构建筑 空间结构建筑,现浇现砌式建筑 预制、装备式建筑 部分现浇现砌、部分装配式建筑,（六）按照建筑设计 使用年限的分类,耐火极限的单位为小时（h），是指从受到火的作用时起，到失去支撑能力或发生穿透裂缝或背货一面的温度升高到220时止的时间。,（五）按照建筑物耐火等级,建筑设计防火规范分为 一、二、三、四级，一级最 高，四级最低。,（七）按照房屋完损等级的分类,1、完好房屋主体结构完好，不倒、不塌、不漏，庭院不积水，门窗 设备，上下水道畅通，室内地面平整，或虽有一些漏雨和轻微破损或缺乏 油漆保养，但经过小修能完全修复的房屋。 2、基本完好主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维 修就能修复的房屋。 3、一般损坏主体结构基本完好，层面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常堵塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常维修修理的房屋。 4、严重损害房屋年久失修，破坏严重，但无倒塌危险，须进行大修或有计划翻修、改建的房屋。 5、危险房屋结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。,房屋新旧程 度判定标准,1、完好房屋十、九、八成 2、基本完好房屋七、六成 3、一般损坏房屋五、四成 4、严重损坏房屋及危房三成以下,考点！,三、对建筑物的基本要求,安全,适用,经济,美观,不会倒塌、没有严重污染,防水隔热等良好，功能齐全,购建价格低、运营费用低,建筑造型和色彩使人有好感,第二节：建筑构造,6、屋顶 5、楼梯 4、地面、楼板和梁 3、门和窗 2、墙体和柱 1、基础和地基,一：建筑构造概述,一栋建筑物一般是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼板、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。,二、基础和地基,（一）基础 基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载急自重传给下面的地基。基础必须坚固、稳定而可靠。,重要考点：（p41,掌握每个基础的性能及特点） 基础按照使用材料，分为灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础。 基础按照埋置深度，分为浅基础、深基础和不埋基础。 基础按照受力性能，分为刚性基础和柔性基础。 基础按照构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础和庄基础。,（二）地基 地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。 地基应满足以下要求： 1、有足够的承载力 2、有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。 3、有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。,三、墙体和柱,（一）墙体 1、墙体的作用 （1）承重作用 （2）围护作用 （3）分隔作用 （4）装饰作用 2、对墙体的基本要求 （1）具有足够的强度和稳定性 （2）满足热工方面（保温、隔热、防止产生凝结水）的性能。 （3）具有一定的隔声性能 （4）具有一定的防火性能,3、墙体的类型 （1）按照在建筑物中的位置，分为外墙和内墙。 （2）按照在建筑物中的方向，分为纵墙和横墙。 （3）按照受力情况，分为承重墙和非承重墙。 （4）按照使用材料，分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。 （5）按照结构方式，分为实体墙、空心墙和复合墙。 （二）柱 建筑物中直立的起支持作用的构建。,三、门和窗(了解）,四、地面、楼板和梁,（一）地面 地面是指建筑物的底层的地坪，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀的传给地基。常见的地面由面层、垫层和基层构成。 按照面层使用的材料和施工方式，地面可分为4类： 1、整体类地面 2、块材类地面 3、卷材类地面 4、涂料类地面,（二）楼板（了解） （三）梁 梁是跨过空间的横向地面， 按照面层使用的材料和施工方式，地面可分为4类： 1、整体类地面 2、块材类地面 3、卷材类地面 4、涂料类地面,六、楼梯,两层以上的建筑物必须有垂直交通设施。,七、屋顶,屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层、顶棚组成。,第三节 建筑设备,一、建筑给水系统和设备 （一）给水系统的总类 给水系统按供水用途，可分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。 （二）常用的供水方式 1、直接供水方式 2、设置水箱的供水方式 3、设置水泵、水箱的供水方式 4、分区、分压供水方式 （三）给水管道的布置 给水管道的敷设有明装和安装两种。,（四）消防给水系统 1、消火栓系统 2、自动喷淋系统（火灾危险较大、燃烧较快、无人看管或防火要 求较高的建筑物中常用） （五）热水供应系统 热水供应系统一般按竖向分区。 （六）分质供水系统（了解）,二、建筑排水系统和设备 （一）排水系统的总类与组成 建筑排水系统按照排放的性质，一般分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。 排水系统由卫生器具和排水管道组成。 （二）污水的抽升与处理设备（了解）,三、建筑采暖系统及设备 （一）常用的采暖方式 1、区域供热 2、集中采暖 3、局部采暖 （二）采暖系统的类型 1、热水采暖系统 2、蒸汽采暖系统,四、建筑通风和空调系统及设备 （一）通风系统及其分类 1、通风系统按动力，分为自然通风和机械通风。 2、通风系统按作用范围，分为全面通风和局部通风。 3、通风系统按特征，分为进气式通风和排气式通风。 （二）空调系统及其分类 按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。,五、建筑电气设备 建筑物的防雷装置一般由接闪器、引下线和接地装置三个部分组成。 题外知识: 避雷针的作用不是“躲避”闪电，而是接收以后引入大地让其流散。,六、燃气供应系统及设备 燃气根据来源可分为天然气、人工煤气和液化石油气。 （一）城市燃气供应方式 城市燃气一般采用管道供应，其供应系统由气源、供应管网及储备站、调压站等组成。 根据输送压力的不同，又可分为低压管网、中压管网、次高压管网、高压管网。 p5kpap150kpap300kpap800kpa 低 中 次高 高,七、电梯 （一）电梯的类型 电梯按行驶速度，可分为高速电梯（2.5m/s）、中速电梯（1.5m/s2.5m/s）、低速电梯（1.5m/s）。 （二）电梯的设置 一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450650。 设置电梯应符合以下要求： 1、7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外 设计地面的高度超过16m以上的住宅，须设置电梯。 2、12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两 台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。 3、高层住宅电梯宜每层设站，当非每层设站时，不设 站的层数不应超过两层。,八、设备层和管道井 1、建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层。 2、设备层的层高一般在2.20m以下。,九、综合布线系统和楼宇智能化 1、综合布线系统的主要优点是： 兼容性、灵活性、可靠性、先进性、重构性。 2、楼宇智能化由三部分构成： 通信自动化 办公自动化 楼宇自动化 (10yds fd fdfdfddfd,第四节：建筑识图,一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般分为： 1、图纸目录 2、设计总说明 3、建筑施工图 4、结构施工图 5、设备施工图 一、施工图中常见的表格和符号 （一）标题栏和会签栏 （二）比例尺（图上距离和实际距离的比） （三）定位轴线（确定各主要承重构件相对位置的基准线） （四）尺寸（出标高及总平面以米（m）为单位外，其他 均以毫米（mm）为单位。 （五）标高（用等腰直角三角形表示，有绝对标高和相对 标高两种。,二、施工图的图纸目录（了解） 三、施工图的设计总说明 施工图设计总说明一般包括以下内容： 1、施工图的设计依据 2、工程项目的设计规模和建筑面积 3、工程地质、水文、气象、地震等资料 4、工程项目的相对标高与总平面图绝对高标对应的关系 5、室内、室外的用料说明 6、墙身防潮层、屋面、室内外装修等的构造做法 7、采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明 8、门窗表 四、建筑施工图 建施图包括： 建筑总平面图 建筑平面图 建筑立面图 建筑剖面图 建筑详图,二、地形图和房地产图 （一）地形图 地形是地物和地貌的总称是按照一定的比例，用规定 符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。 包括： 1、测绘日期 2、比例尺 3、地物符号、地貌符号及其含义。 在地形图上，地貌一般用等高线表示。等高线是地面上 高程相等的相邻点连接形成的闭合曲线。,大比例尺：1:500 1:1000 1:2000 1:5000 1:10000 中比例尺：1:25000 1:50000 1:100000 小比例尺：1:250000 1:500000 1:1000000,五、结构施工图 了解p61p63页图解即可。 六、设备施工图 1、给排水施工图 2、采暖施工图 3、通风施工图 4、电气施工图,采暖平面图 系统轴测图 节点详图,第五节：房地产测绘,一、测绘中的基本概念 （一）测绘和房地产测绘 测绘是测量和绘图的总称。 （二）平面位置和高程 1、平面位置 测量的基准是大地水准面。 2、高程 测量的基准线是铅垂线，即重力方向线。 地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程，即“海拔”。 中国高程基准有“1956年黄海高程系”（72.289m）和 “1985年国家高程基准”（72.260m）。,（二）房地产图 房地产图是地籍图、宗地图、和房产图的统称。 地籍图是土地的“户籍”，是记载宗地权利人、土地权利内容及来源、权属界址等土地登记要素的簿册。,房产图包括： 房产分幅图 1:500 房产分丘图 1:1001:1000之间 房产分户图 1：200,三、土地面积测算 （一）概念和种类 不计入宗地面积的范围： 1.无明确使用权属的冷巷 巷道和间隙地. 2.市政管辖的道路 街道 巷道等公共用地. 3.公共使用的河滩 水沟 排水沟. 4.已征收 划拨或属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作. 5.市政建设用地. 6.其他按规定不计入宗地面积的. （二）土地面积测算的方法 1.土地面积测算的方法 2.几何图形法 3.坐标法 4.求积仪法 5.求积透明膜片法,三、土地面积测算 （一）概念和种类 不计入宗地面积的范围： 1.无明确使用权属的冷巷 巷道和间隙地. 2.市政管辖的道路 街道 巷道等公共用地. 3.公共使用的河滩 水沟 排水沟. 4.已征收 划拨或属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作. 5.市政建设用地. 6.其他按规定不计入宗地面积的. （二）土地面积测算的方法 1.土地面积测算的方法 2.几何图形法 3.坐标法 4.求积仪法 5.求积透明膜片法,四、房屋面积测算 （一）房屋面积测算的种类 1、建筑面积房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。 2、使用面积房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面投影计算。 3、套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 4、共有建筑面积 各产权人共同占有或共同使用的面积，按一定方式分摊。 5、分摊的共有建筑面积某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。 6、预测面积 7、实测面积也称竣工面积 8、合同约定面积合同面积，指商品房的出卖人和买受人在合同上约定的面积。 9、产权登记面积测算后登记在房屋权属证书上、计入房屋权属档案的房屋建 筑面积。,(三) 房屋建筑面积的测算 . 计算建筑面积的一般规定 . 计算全部建筑面积的范围 . 计算一半建筑面积的范围 . 不计算建筑面积的范围 . 几种特殊情况下计算建筑面积的规定 （四） 房屋建筑面积的测算 1.成套房屋建筑面积的测算 2.成套房屋建筑面积的内涵 3.成套房屋建筑面积的组成 4.套内房屋使用面积的计算 5.套内墙体面积的计算 6.套内阳台建筑面积的计算 7.分摊的共有建筑面积的计算,p73-79，全部掌握,第三章：建筑装饰装修和材料,第一节 建筑装饰装修概述 第二节 外墙装饰装修 第三节 室内装饰装修 第四节 建筑装修材料,本 章 框 架,第一节 建筑装饰装修概述,一、建筑装饰装修基本概念 建筑装饰装修是指为了保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外表面和空间进行的各种处理。 建筑装饰装修可分为建筑装饰和建筑装修。 根据装饰装修的建筑物部位不同，建筑装饰装修可分为室外装饰装修和室内装饰装修。 二、建筑装饰装修风格 （一）建筑装饰装修风格的内涵 建筑装饰装修风格是指建筑物通过装饰装修所表现出来的主要艺术特点或者个性。,（二）影响建筑装饰装修风格的因素 外在因素：民族特性、社会体制、生活方式、文化潮流、科技发展、风俗习惯、宗教信仰、气候特点等； 内在因素：个人或群体创作与构思。 三、室内装饰装修风格 （一）传统风格 传统风格常常给人以历史延续和地域文脉的感受，它使室内环境突出了民族文化渊源的形象特征。 在西方传统风格中，以古典主义风格为例，主要是柱式和雕刻为重点，突出轴线、强调对称、注重式例、讲究主从关系。西方传统风格主要有： （1）古罗马风格：以豪华、壮丽为特色，在两柱之间形成一个券洞，通过券、柱结合以及极富兴味的装饰性柱式，成为西方室内装饰中最鲜明的特征。,（2）哥特式风格：装饰中使用直升的线形、体量急速升腾的动势、奇突的空间推移是其基本风格。其窗饰多采用彩色玻璃镶嵌，以蓝、深红、紫色为主，斑斓，富丽，精巧。 （3）意大利风格：主要是通过充分发挥柱式优势，将柱式与穹窿、拱门、墙界面有机地结合起来。 （4）巴洛克风格：具有夸张、浪漫、激情和非理性、幻觉的特点。该风格利用平面多变、强调层次和深度的手法，使用各种色泽的理石、宝石、青铜甚至黄金进行装饰，使室内环境显得华丽、壮观。,（5）洛可可风格：总体特征是轻盈、华丽、精致、细腻。室内装饰 造型高耸、纤细且不对称。该风方向多变的涡券形曲线及弧线，使用大镜面做 装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样。 （6）伊斯兰风格：主要特征是东、西方合璧，室内色彩跳跃、对 比、华丽，表面装饰突出粉画，以彩色玻璃面砖镶嵌。门窗用雕花、透雕的 板材作栏板，还常用石膏浮雕作装饰。 （7）和式风格：一般采用木质结构，不尚装饰，突出呈现简约、 简洁。其空间意识极强，形成小、精、巧模式，常利用檐、龛空间， 创造出幽柔、润泽的光影。,（二）现代风格产生于19世纪末 狭义的现代风格观点认为：“美的观念随着思想和技术的进步而改变”，“建筑没有终极，只有不断的变革”。 广义的现代风格是指造型简洁新颖，具有当今时代感的建筑形象和室内环境。 （三）后时代风格产生于20世纪60年代后 通常在室内设置夸张、变形的柱式或者把古典构件的抽象形式以新的手法组合在一起，创造出一种融感性与理性，集传统与现代、揉大众化与行家与一体的建筑形象与室内环境。 （四）自然风格推崇自然、结合自然 （五）混合型风格,四、室内装饰装修流派 （一）高技派（重技派） 崇尚“机械美”，在室内暴露梁板、网架等结构构件以及暖通风管、线缆桥架等各种设备和管道，强调工艺技术与时代感。 （二）光亮派（银色派） 在室内大量采用镜面及平曲面玻璃、不锈钢、磨光的花岗岩、大理石和玉石等作为装饰面材。在室内环境的照明方面，通常使用投射、折射等各类新型光源和灯具，通过金属和镜面材料的烘托，形成光彩照人、绚丽夺目的室内环境。 （三）白色派（平淡派） 特点为朴实无华，室内各界面乃至家具等常以白色为基调，简洁明确，不提倡装饰。,（四）新洛可可派 具有华丽而略显浪漫、传统中仍不失有时代气息的装饰氛围。 （五）风格派 建筑与室内常以几何方块为基础。对室内装饰和家具经常采用几何形体以及红、黄、青三原色，或以黑、灰、白等色彩相配置。 （六）超现实派 曲面或具有流动弧线型的界面，浓重的色彩，变幻莫测的光影，造型奇特的家具与设备，有时还以现代绘画或雕塑来烘托超现实的室内环境气氛，有时也喜欢用兽皮、树皮等作为室内点缀装饰品。 （七）装饰艺术派起源于20世纪20年代 善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位。,五、室外装饰装修风格 （一）室外装饰装修的原则 （1）时代性原则：立足于时代，在不断创新中选择时尚，又要在时尚中把握本质。 （2）地域性原则 （3）大众性原则 （4）经济性原则 （二）室外装饰装修的风格 1、古典主义风格的外立面 （1）中国古典建筑的外立面 其主要特点是结构灵巧、风格优雅。中国古典主义的外立面基本由台基、屋身、屋顶三大部分组成。,（2）西方古典建筑的外立面 古希腊风格建筑的外立面 古罗马风格建筑的外立面 哥特式风格建筑的外立面 文艺复兴时期建筑的外立面 古典主义风格建筑的外立面 2、现代主义风格建筑的外立面 特征：反映当代建筑工业时代精神，建筑外观成为新技术的体现，建筑造型自由且不对称，外立面简洁、明亮、轻快。 3、后现代主义风格建筑的外立面 起源于20世纪60年代的美国，活跃于20世纪七八十年代。 4、生态建筑的外立面,第二节 外墙装饰装修,一、室外装饰装修的基本要求 （1）保护墙体、装饰立面。 （2）与工程技术密切配合。 （3）满足人们对建筑物的精神需求和艺术欣赏要求。 （4）与整体环境保持一致。 （5）要结合经济条件量力而行。,二、外墙面装饰构造 外墙面装饰按照材料及施工方式的不同，通常分为抹灰类、贴面类、涂刷类、铺钉类和清水墙饰面。 （一）抹灰类外墙面装饰 抹灰的构造层次通常由底层、中间层和面层三部分组成。 底层：厚5-15，主要起着与墙体基层粘结和初步找平的作用； 中层：厚5-12，主要起着进一步找平和弥补底层砂浆的干缩裂缝的作用； 面层：厚3-8，表面应平整、均匀、光洁，以取得良好的装饰效果。,（二）贴面类外墙面装饰 常用的贴面材料分为3类： 天然石材：如花岗岩、大理石等； 陶瓷制品：如瓷砖、面砖、陶瓷锦砖等； 预制块材：如仿大理石板、水磨石、水刷石等； 轻而小的块材可以直接镶贴，大而厚的块材一般采用干挂或挂贴方式，高度低的部位也可采用粘贴方式。 （三）涂刷类外墙面装饰 建筑涂料的品种繁多，应结合使用环境与不同装饰部位，合理选用，如外墙涂料应有足够的耐水性、耐碱性、耐污染性、耐久性。 （四）铺钉类外墙面装饰 其特点是无湿作业，饰面耐久性好，采用不同的饰面板，能取得不同的装饰效果。,（五）清水墙饰面 清水墙饰面主要有砖墙、石墙和混凝土墙面。 清水砖墙的砌筑工艺讲究，灰缝要一致，阴阳角要锯砖磨边，接槎要严密，有美感。清水墙面灰缝的面积是清水墙面积的16。 三、幕墙和玻璃幕墙 幕墙的装饰效果明快开朗，总量轻，抗震性能好，施工简便、工期短、维修方便。 常见的幕墙按照材料，分为玻璃幕墙、金属薄板幕墙、石板幕墙和其他材质幕墙。 （一）玻璃幕墙的组成 玻璃幕墙一般由骨架材料、幕墙玻璃材料和填缝密封材料组成。 1、骨架材料,（1）型材骨架 型材的断面形式有角钢、槽钢、空腹方钢等。 （2）紧固件与连接件 紧固件主要有膨胀螺杆、射钉、螺栓和铝拉铆钉等。螺栓一般用于骨架型材之间及骨架与连接件之间的连接。 2、幕墙玻璃材料 目前，用于玻璃幕墙的玻璃品种主要为热反射玻璃。 3、填缝密封材料 密封材料通常有填充材料、密封固定材料和防水密封材料三种。 目前使用较多的是橡胶密封条。 防水密封材料的作用是封闭缝隙和粘结。,（二）玻璃幕墙的结构类型和构造 玻璃幕墙结构类型按照组合形式和构造方式的不同，可分为：显框式隐框式全玻式钢管骨架支点式玻璃幕墙。 按照施工方法的不同，可分为：现场组合的分件式工厂预置后到现场组装的板块式玻璃幕墙。 按照结构体系的不同，可分为型钢框架结构体系、铝合金型材框架结构体系、铝合金隐蔽框架结构体系、无框架结构体系和不锈钢索玻璃幕墙等。,（1）全玻式玻璃幕墙：指在视线范围内不出现金属框料，形成在某一范围内幅面比较大的无遮挡透明墙面。 （2）型钢框架结构体系：以型钢为玻璃幕墙的骨架，将玻璃镶嵌在铝合金框内，然后再将玻璃框与型钢骨架固定。 （3）铝合金型材框架结构体系：这种结构类型目前在玻璃幕墙中运用最多，且具有结构构造可靠、合理、施工安装简单的特点。 （4）铝合金隐蔽框架结构体系：是较为流行的一种玻璃幕墙。这种结构体系安装程序简单，工效节省，牢固程度高，构造更趋于合理。 （5）不锈钢索玻璃幕墙：也称为支点式玻璃幕墙，是当今最新的玻璃幕墙。,（三）玻璃幕墙构造要求 （1）满足自身强度要求； （2）满足雨水渗漏性能要求； （3）满足空气渗透性能要求； （4）满足保温隔热性能要求； （5）满足隔声性能要求； （6）满足平面内变形性能要求； （7）满足玻璃幕墙保养与维修要求； （8）满足其他性能要求，如耐撞击、防火、防雷要求等。,四、建筑外立面的视觉 （一）统一变化 统一变化规律是形式美规律中应遵循的最基本的规律。 （二）比例尺度 （三）均衡稳定 （四）节奏韵律：连续的渐变的交错的韵律 （五）对比协调 （六）重点突出 五、建筑外立面的色彩 （一）色彩的要素 （1）色相：即色彩的面貌。 （2）明度：即色彩的明暗程度。 （3）纯度：即颜色的纯粹程度，即不掺杂黑、白、灰的颜色，恰好达到饱和状态，纯度越高，颜色越鲜明。,2、色调的划分 色调由色彩的色相、明度和纯度三要素决定。 从色相来分，有红色调、黄色调、绿色调、蓝色调、紫色调等； 从明度来分，有亮色调、中性色调、暗色调； 从纯度来分，有清色调、浊色调（纯色加灰）。 （二）建筑外立面色彩的影响因素 1、地域因素 2、个体因素 3、建筑周边环境 4、建筑功能,第三节 室内装饰装修,一、室内装饰装修的基本要求 （一）满足室内各界面功能要求 （二）满足室内界面物理要求 （1）满足空间的使用要求； （2）满足相应部位尺寸、性能要求； （3）满足建筑物方面的特殊要求。 （三）满足审美要求 二、室内装饰装修构造 （一）室内顶棚的种类和基本构造 按照饰面与基层的关系，室内顶棚分为直接式顶棚与悬吊式顶棚。,1、直接式顶棚 直接式顶棚按施工方法，分为直接式抹灰顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚及结构顶棚。 2、悬吊式顶棚（吊顶） 悬吊式的类型很多。（p98） 悬吊式顶棚常用于住宅客厅、餐厅、酒店大堂、餐饮包间、舞厅、会议室、多功能厅等。 （二）室内墙体饰面的种类和基本构造 1、室内墙体饰面的作用 （1）保护墙体。 （2）改善墙体的物理性能。 （3）装饰功能。,2、室内墙体饰面的常见种类 （1）抹灰类墙体饰面 （2）贴面类墙体饰面 （3）涂刷类墙体饰面 （4）裱糊类墙体饰面 （5）罩面类墙体饰面 3、室内墙体饰面的基本构造 （1）抹灰底层 （2）中间层 （3）面层 （三） 室内地面的种类和基本构造 1、室内楼地面的作用 作用：分隔空间，对结构层的加强和保护，满足人们的使用要求以及隔声、保温、找平、防水、防潮、防渗等。,对室内楼地面的要求： （1）坚固性和耐久性：国际通用标准的耐久性一般为10年。 （2）安全性 （3）舒适感 （4）装饰性 2、室内楼地面的种类（p100） 3、室内楼地面的基本构造 （1）整体（现浇）类地面构造 水泥砂浆地面 混凝土地面 水磨石地面 （2）铺贴类地面构造 （3）木地板类地面构造 实铺式木地板地面 弹性木地板地面 复合地板地面,（4）其他地面构造 塑料地面 涂料地面 地毯地面 三、室内装饰装修色彩与质感 （一）室内装饰装修的色彩要点 （1）墙面的颜色。 （2）墙裙的颜色。 （3）踢脚线的颜色。 （4）地面的颜色。 （5）天棚的颜色。 （6）装修配件的颜色。 （7）家具的颜色。 （二）室内装饰装修材料的质感与选择 1、粗糙与光滑 2、柔软与坚硬 3、冷与暖 4、光泽与透明度 5、弹性 6、纹理,第四节 建筑装修材料,一、建筑材料的概念和种类 建筑材料是建造和装饰建筑物所使用的各种材料的统称。 根据建筑材料的来源不同，可分为天然材料和人造材料。 常见的分类还有按照化学成分和使用功能来划分。 （表3-2和表3-3） 二、建筑材料的性质 （一）建筑材料的物理性质 1、与质量有关的性质 （1）密度。 （2）表观密度。,（3）密实度：指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。 （4）孔隙率 2、与水有关的性质 （1）吸水性。 （2）吸湿性。 （3）耐水性。 （4）抗渗性。 （5）抗冻性。 3、与温度有关的性质 （1）导热性。 （2）热容性。 （二）建筑材料的力学性质 （1）强度。 （2）弹性与塑性。 （3）脆性与韧性。（4）硬度与耐磨性。 （三）建筑材料的耐久性 材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。,三、建筑装饰装修材料 （一）建筑装饰装修材料的概念 建筑装饰装修材料一般是指主体结构工程完工后，进行室内外墙面、顶棚、地面的装饰装修和室内外空间布置所需要的材料。 （二）建筑装饰装修材料的分类 （1）按照建筑装饰装修材料的化学性质，可分为有机材料、无机材料和有机、无机复合材料。 （2）按照建筑装饰装修材料的材质，可分为石材类、陶瓷类、皮革类、玻璃类、木质类、塑料类、有机和无机纤维类、涂料类、金属类、无机胶凝材料等。 （3）按照装饰装修建筑物的部位不同，可分为外墙装饰材料、内墙面装饰材料、地面装饰材料、顶棚装饰装修材料。,（三）建筑装饰装修材料的功能 1、装饰功能 2、保护功能 3、其他特殊功能 （四）建筑装饰材料的选择 在选用装饰材料时，需要考虑下列方面的问题： 1、满足使用功能 2、满足装饰效果 3、材料的安全性 4、有利于人的身心健康 5、合理的耐久性 6、经济性原则 （五）室内常见装饰材料的选择 1、墙面材料 （1）涂料：目前室内墙使用最多的涂料为乳胶漆。 （2）壁纸（墙纸） （3）瓷砖 （4）陶瓷锦砖：其特点是质地坚实、色泽美观、图案多样，而且耐酸碱、耐磨、耐水、耐压、耐清洗。,2、地面材料 （1）实木及竹质地板。 （2）复合地板。 （3）塑料地板。 （4）陶瓷地砖。 （5）石材：天然石材主要是天然大理石和天然花岗岩。 3