理财规划师第二章消费支出.ppt

第二章、消费支出规划,2.1 概述 一、家庭消费支出 包括住房支出、汽车消费支出、其他消费支出。 合理安排消费资金，避免过高的消费成本或造成财务危机。,二、金融市场对消费的影响 通过金融市场可以进行投资，获取投资收益、缩短积累时间。 也可以通过金融市场，融通资金。,三、收入、支出与财务安全和财务自由 1、三种消费模式 收大于支、收支相抵、支大于收。,2.2 制定住房消费方案,分析客户住房消费需求，选择适当的支付方式，根据因素变化调整支付方案。,一、购房目标 （一）购房面积 帮助客户选择适宜居住且经济上能够承担的住房。 不必盲目求大、无需一次到位、量力而行。 （二）购房环境需求 区位，考虑社区的生活质量、上班的距离、 子女上学、配套设置等。,二、购房的财务决策 （一 ）购房财务规划的基本方法 1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价 （1）可负但的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限,（2）可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比率上限 （3）可负担的总房价=可负担的首付+可负担的房贷 （4）可负担的房屋单价=可负担的房屋总价/需求平方米数,例：王先生预计今年年底全年收入为10万元，以后可每年增加3%，每年的储蓄比例为40%，目前存款为2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式。 求：首付可负担多少？可负担房贷是多省？可负担房屋总价为多少？,解： 1、首付:,2、可负担的贷款数： 以第六年收入中可储蓄的金额作为年金，以贷款年数及利率计算的年金现值： 112551*（1+3%）=115927 115927*0.4=46371 年金为46371，利率为6%，期限20年，求现值？ 46371*11.47=531875,3、可负担的房屋总价 29万+53万=82万 4、贷款占房款的比例： =53/82=64.6%70% 如果是100平米，则可负担的房价为8200元/平米,2、按想购买的房屋价格来计算每月需负担的费用 例：王先生欲购100平米的房屋，一般价格在3000 6000元/平米，7成按揭，分别求首付款、贷款额及每月支付贷款额（年息6%，20年）？,(1)30万房价 首付款=30*0.3=9万 贷款=30*0.7=21万 每月还款额=210000/（240期，0.005，年金现值系数）=1504.5元,（2）房款60万 首付款=60*0.3=18万 贷款=60*0.7=42万 每月还款额=420000/（240期，0.005，年金现值系数）=3009元,贷款购房房价控制在年收入的6倍以下，期限8-15年。,总结：,（二）其他要考虑的因素 1、契税 成交价的1.5%，非普通住宅3% 2、评估费 3、律师费 公积金贷款不需要，商贷要。 二手房贷款要公证，200元。,4、保险 公积金贷款不需要 商贷，采用财产抵押担保的，则购买房屋综合险。 5、抵押登记费 0.30元/平米（6元/平米）,6、印花税 商品房买卖合同，万分之五 个人购房贷款合同，万分之零点五 房屋产权证，5元/件 个人出租，租赁合同千分之一，不少于1元。 个人出售，产权转证书据，万分之五,（三）购房财务规划的主要指标 1、房屋月供款与月税前总收入的比率 不超过25%-30% 2、所有贷款月供款与月税前收入的比率 应控制在33%-38%之间。,五、住房消费信贷 （一）住房消费信贷的种类 个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款、个人住房组合贷款。,1、个人住房公积金贷款 （1）定义及特点 是以住房公积金为资金来源，向缴存住房的专项住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。,特点： A.各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般不超过30年。 B.贷款利率比商业银行住房贷款利率低。 C.提供一种担保方式作为贷款的担保 抵押加一般担保（购房契约） 抵押加购房综合险 质押担保（贷款银行的存单、经办的国债） 连带责任保证,D.贷款对象 当地购买自住房、在管理中心交存住房公积金的交存人和汇缴单位的退休职工。,E.提供的资料 合法的身份证件 住房公积金储蓄卡及借款人名单 合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料 购买住房首期付款证明或者建造、翻修、大修住房自筹资金证明 配偶住房公积金储蓄卡、身份证件、结婚证,稳定经济收入证明 房产抵押借款人还须提供房产证复印件,例：一位参加住房公积金制度的客户，拟申请个人住房公积金贷款，此人名下的公积金本息为6000元，上月公积金汇储额为150元，离退休还有30年。 则： 其可缴存的公积金总额=6000+150*30*12 =60000元 同样侧算得：其家属共可缴存公积金12万。,贷款额度为以下三个中的最低者： （1）借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（18万） （2）所购住房评估价的70% （3）该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额。,2、个人住房商业贷款 是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，以叫住房按揭贷款。 （1）个人住房按揭贷款 （一手房贷款） 数额不高于房地产评估机构评估的拟购住房的价值或实际购房费用总额的80%。（二者低者）,（2）个人二手房贷款 向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。,（3）个人商用房贷款 向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。 购房总价或估价机构评估价款的60%，不超过10年。,（4）个人住房转按揭贷款 还款期间出售，做贷款转移手续。 （5）其他个人住房贷款品种 （6）个人住房商业性贷款可选择的贷款方式： 抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（质押）加保证。,3、个人住房组合贷款 指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款 申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。 组合贷款住房商业贷款部分最低按中国人民银行相应档次基准利率的0.85倍下浮。,例：王先生拟购房价50万元，该客户申请组合贷款，最高贷款额为50*0.7=35万元。其中个人公积金贷款金额为10万元，期限为15年，年利率为4.95%；商业性贷款为25万元，15年，贷款利率为6.273%。求其月供。,解： 1、公积金： Pmt=100000/,=100000/126.87=788.19,解： 2、商业性贷款 Pmt=250000/,=250000/116.46=2146.69,（二）还款方式与还款额 1、首付款 2030%，现在更高3040% 2、期款 1年以内，一次性还本付息 1年以上：等额本息、等额本金、等额递增、等额递减还款法,（1）等额本息还款法 每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息 （年金的方式） 每月还款额=借款额/一元年金现值系数 =借款额/,其中： 利息=本期期初剩余本金*月利率 本金=每月还款额-利息 适用于收入稳定的公务员、教师等。 还款操作简单，便于合理安排每月收支。,例：李先生向银行申请了20年期限30万元贷款，利率为5.4%，采用等额本息法还贷。 解： 每月还款额=300000/146.57=2046.76 第1月利率=300000*5.4%/12=1350 第1月本金=696.76,第2个月利率=（300000-696.76）*5.4%/12=1346.86 第2个月本金=2046.76-1346.86=699.9,（2）等额本金还款法 按月偿还本金和利息，每月偿还的本金额相等，利息不等。 每期偿款额=贷款总本金/还款期数+ （本期初剩余本金*月利率）,其中本金=贷款总本金/还款期数 利息=本期初剩余本金*月利率 适合于初期还款能力强，并减小利息支出的人；或目前收入较高但预期收入会减少的人群。,例：李先生向银行申请了20年期限30万元贷款，利率为5.4%，采用等本金法还贷。,解：第1月还款额： 还款额=300000/240+300000*5.4%/12=2600 本金=300000/240=1250 利息=300000*5.4%/12=1350,第2月还款额： 还款额=300000/240+（300000-1250）*5.4%/12=2594.38 本金=300000/240=1250 利息=2594.38-1250=1344.38,（3）等额递增还款法 还款期分为若干阶段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额增加。 适合于目前收入一般，预期会增加的人群。,（4）等额递减还款法 还款期分为若干阶段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。 适用于目前还款能力强，预期收入会减少。,（5）等比递增还款法 指在还款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增。,（6）等比递减还款法 指在还款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减。,3、提前还贷的选择权 （1）全部提前还贷 （2）部分提前还贷，每月还款额不变，期限缩短。 （3）部分提前还贷，每月还款额减少，期限不变。 （4）部分提前还贷，每月还款额与期限均减少。,4、延长贷款 可延长一次，原借款期限与延长期之和最长不超过30年。,（三）利率调整对还款额的影响 1、利率变动，贷款期限在1年以内，不调整贷款利率。1年以上，于下年1月1日开始 ，按相应利率档次执行新的利率。 2、签订借款合同后与银行发行贷款期间，遇到法定利率调整，开户时按新利率执行。,综合案例,例：李先生向银行贷了40万元，期限10年，采用等额本息还款法。年利率6%，已还20期（月），由于发10万年终奖，准备提前还贷，试比较各种方法，可节省利息是多少？,解： 1、20期已经还贷数据： 等额本息，每期还款额=4440.82 20期已经归还本金合计51206.25 未还本金=400000-51206.25 = 348793.75 提前还贷10万元，本金剩余248793.75 已还利息37610.18,2、月供不变，还款期缩短： 月供4440.82 NPER=65.9 或： 248793.75= 4440.82* (1-(1+6%)(-n)/6%,利息=65.9*4440.82-248793.75=43865.29 节省利息：（4440.82*120-400000）-（ 37610.18+43865.29）=51422.93,3、还款期不变 100期，248793.75 3167.63元 100*3167.63-248793.75=67969.25 节省利息= （4440.82*120-400000）-（ 37610.18+67969.25）=27318.97,4、月供减少，期限缩短 3500 NPER=88.05 节省利息= （4440.82*120-400000）- （88.05*3500-248793.75+ 37610.18） =35906.97,练习题 ：案例二：王先生为某单位员工。助理理财规划师通过分析王先生的财务状况，了解到王先生每月的收入大概为6000 元，虽然当前收入一般，还款能力较弱，但由于职业前景较好，预计未来收入会逐渐增加。王先生通过个人住房商业性贷款购买了一套住房，贷款总额为4 0万，期限为15年贷款利率为6.08。 根据以上材料，请回答77 -84题 77、作为助理理财规划师，应该建议王先生采用的还贷方式为( )。 (A)等额本息还款法 (B)等额本金还款法 (C)等额递增还款法 (D)等额递减还款法 78、如果王先生采用等额本息法，每月的还款额为( )元。 (A)3214.82 (B)3392.74 (C)3428.19 (D)3526.89 79、如果采用等额本金还款法，第二个月的还款额为( )元。 (A)4250.89 (B)4306.89 (C)4410.89 (D)4512.89,80 、如果王先生采用等额本息还款法己经还款30 期后，由于对单位有突出贡献，得到了额外的奖金10 万元。王先生准备提前还贷，此时王先生已经支付了利息（）元。 ( A ) 50184.81 ( B ) 57641.81 ( C ) 44140.39 ( D )35859.61 81 、接上题，此时王先生未还的本金为（）元。 ( A ) 329851.15 ( B ) 341279.14 ( C ) 341561.82 ( D ) 355859.6l,82 、接上题，如果王先生将未还部分的本金按照月供不变的还贷方式，那么提前还款之后，王先生的剩余还款期为（ ）期。 (A)85.14 (B) 90.12 (C) 95.26 (D) 96.12 83 、如果王先生采用减少月供,还款期限不变的方式还款，那么王先生的每月还款额为( ) ( A ) 23 1780 ( B ) 2439.35 ( C ) 2510.74 ( D ) 2563.21 84 、如果王先生计划提前还款，对提前还款说法错误的是（ ）。 ( A ）原则上必须是签订借款合同1 年（含1 年）以后 ( B ）提前还款的前提是借款人以前还款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金己还清 ( C ）借款人一般须提前持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请 ( D ）贷款期限在1 年以内(含l 年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式，不能提前还款 P71(提前结清全部贷款，不能是部分）,年金公式,1、年金现值系数 2、年金终值系数 3、预付年金现值 4、预付年金终值,六、租房的选择 （一）适宜人群 1、刚刚踏入社会的年轻人 2、工作地点与生活范围不固定者 3、储蓄不多的家庭 4、不急需购房且辩不清房价走势者,（二）租房与购房的比较 1、年成本法 购房的使用成本是首付款占用的机会成本和贷款利息。 租房者的使用成本是租金。,2、净现值法 租房及购房的现金流量还原至现值，进行比较。,第二节、制定汽车消费方案,一、个人汽车消费贷款 1、概念： 是银行向申请购买汽车的借款人发放的人民币担保贷款。 原则“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”。,2、对象和条件 有效身份证具有完全民事行为能力、有正当的职业和稳定合法的收入来源或足够偿还贷款本息的个人合法资产、个人信用良好、在贷款行开立个人账户、能够支付规定的首期付款、能提供贷款行认可的有效担保。,3、贷款期限、利率和金额 （1）期限：一般3年，不超过5年。二手车不超过3年。 （2）利率：中国人民银行规定的同期贷款利率执行。 遇到利率调整，期限在一年以下的（含），按合同利率计算；1年以上的， 从下一年初开始，按相应利率档次执行新利率。,（3）金额 各行有差异。 工行：质押、或银行保险提供连带责任保证的，最高为购车款的80%， 抵押担保的，70%， 以第三方（银行、保险公司除外）保证方式担保的，60% 中国银行80%以内。,4、贷款保险 机动车辆险、第三者责任险和附加盗抢险。 5、还款方式 1年以内按月（季）偿还本息、或一次性还本息； 1年以上的按月（季）等额本息、等额本金。,二、购车费用 1、首期付