(精品)物业管理论文

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。 1.现阶段我国物业管理存在的问题.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。物业管理条例（以下简称条例）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。.2业主的物业知识缺乏一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊条例中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。.5物业管理法制建设仍需进一步完善随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了物业管理条例，相关部门又陆续颁布了物业服务收费管理办法和前期物业管理招标投标管理暂行办法等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。.6地区间发展不平衡从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。2.解决物业管理所存在问题的对策.1走专业化发展之路物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。.2走法制化发展之路实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。.3走集团化发展之路在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。.4走品牌化发展之路品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。.5走智能化发展之路随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。.6走“以人为本”的发展之路物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。3.结束语当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。参考文献：1 王贵岭。物业管理M.北京：中国物价出版社，2003.2 贺学良，ALBERT LO（美），王子润。中国物业管理M.上海：文汇出版社，2003.3 季如进。物业管理M.沈阳：辽宁大学出版社，2001.4 王家福。物业管理条例释解M.北京：中国物价出版社，2003.从1981年3月全国第一家物业管理公司-深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。应当说物业管理在我国已有了长足的发展。但是，也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。因此，面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题，本文拟对此谈点粗浅看法。 一、我国物业管理面临的主要矛盾 1、物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，据统计，到1999年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理82485.65万平方米，实行物业管理率为20%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。 从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据统计，到1999年底，上海市实有房屋建筑面积31802万平方米，实行物业管理的20744万平方米，占实有房屋总面积的65%，其中，实有住宅建筑面积19310万平方米，实行物业管理的16661万平方米，占衫有住宅总面积的86%；北京市实有房屋建筑面积27430万平方米，实行物业管理5930.99万平方米，占实有房屋总面积的21.6%，其中，实有住宅建筑面积14211万平方米，实行物业管理的4630.85万平方米，占实有住宅总面积32.58%；深圳市实有房屋建筑面积7119万平方米，实行物业管理的3387万平方米，占实有房屋总面积的48%，其中，实有住宅建筑面积3768万平方米，实行物业管理的2540万平方米，占实有住宅总面积的67%；甘肃省实有房屋建筑面积9647万平方米，实行物业管理的39.05万平方米，占实有房屋总面积的0.4%，其中，实有住宅建筑面积5151万平方米，实行物业管理的34.27万平方米，占实有住宅总面积的0.67%；陕西省实有房屋建筑面积14328万平方米，实行物业管理的301.08万平方米，占实有房屋总面积的2.1%，其中，实有住宅建筑面积7624万平方米，实行物业管理的253.88万平方米，占实有住宅总面积的3.3%。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。 2、专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展。目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了物业管理行业向高水平发展。 3、管理人员素质偏低，管理服务服务不到位。由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自已与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会1998年底至1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示；在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。 4、规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足，目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这一现象已成为物业管理企业难点问题。 5、物业市场发育缓慢，竞争机制尚未形成，物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有障于物业管理市场的培育和发展，而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，产权人、使用人的意识不能得到体现。 6、管委会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。眼下，一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。据中国消费者协会1998年底到1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果表明：有39.42%的消费者所居住的住宅小区已经成立了管委会；有33.42%消费者所居住的住宅小区未成立管委会；有27.16%的居住者不知道本住宅小区是否成立了管委会。其中，成立管委会经过民主选举产生的占63.22%；而未经过民主选举产生的占16.55%；对产生过程“不知道”的为20.23%。调查结果还显示：有77.33%的人认为，管委会能在较高程度上维护消费者的合法权益；有22.67%的人持相反观点。由此可见，在商品房住宅小区管委会的产生及作用发挥的程度如此，而在普通居民住宅小区恐怕还达不到这种程度。 7、物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了城市新建住宅小区管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、物业企业财务管理规定、住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法、关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知、物业管理企业资质试行办法、物业管理委托合同示范文本、业主公约示范文本、前期企业管理协议示范文本等行政规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。 二、物业管理可持续发展的必要性 物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，俗使这一行业得到健康、快速的发展，尽快树立起行业的良好形象，特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。 1、有利于保护消费者的合法权益。随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自已信得过的物业管理企业管理自已的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。否则，谁物业管理服务不到位，质次价高或多收费少服务，只收费不服务，谁就在竞争中被淘汰。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。 2、有利于物业管理行业担负起社会责任。物业管理的主要任务是通过对物业管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境。因此，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济发展，具有其他行业所不可替代的作用。 3、有利于加快城市化的进程。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要，实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地等管理好了，才能加速城市化的进程。 4、有利于加快城市管理体制的改革。城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的划分；管理方式和方法的选择，以及管理机构的设置等。先进、科学、合理的城市管理体制，是保证城市社会正常运转的基本条件。城市房产管理体制改革是城市管理体制改革的重要内容，物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且有利于促进城市管理体制的改革。 三、我国物业管理持续发展的对策 1、提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础。物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及群众心理上、经济上的承受能力。目前，广大群众已看到了物业管理新体制的优越性，各级政府也认识到了实施物业管理是改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径，特别是党和国家从来没有象今天这样重视改善人民群众的居住条件和居住环境。早在1994年7月，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，明确提出“加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修市场。职工购买的住房、室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施维修基金。改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。” 1998年7月，国务院又下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，进一步明确提出“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度，向用户提供质价相符的服务，不能只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高，有关主管部门要加强对物业管理企业的监督。” 2000年10月11日，党的十五届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议，明确提出实施可持续发展战略，是关系中华民族生存和发展的长远大计。要改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，提高住房环境和质量，改善居民消费环境，保障人民安居乐业。要进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。 由此看来，全面推进物业管理的时机已经成熟，各级政府和物业管理行政主管部门，要加速推进物业管理，特别是物业管理发展较慢的地区和城市，要进一步提高认识，更新观念，认真学习广东、上海、深圳等省市推行物业管理的经验和作法，结合本地的实行，加速建立物业管理新体制，加大物业管理的覆盖面，尽快缩小南北方物业管理的差距。同时，要不断拓展物业管理的领域，不仅住宅小区、大厦、工业区要实行物业管理，而且酒店、宾馆、学校、医院、商场、体育场（馆）、旅游区、车站、码头、机场后机楼等也要实行物业管理。有条件的城市，要进行区域化物业管理的试点，使城市的各个部位都能实行物业管理。 2、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。 （1）加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质。要建设一支思想好、技术精，进取心强，勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，使职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。 （2）加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率，能办的事马上就办。 （3）加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训。要按照建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知的要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。五是通过组织物业管理人员到国内外考察 ，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补已之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。 3、合理确定收费标准，开展多种经营，为物业管理持续发展提供资金保证。 （1）合理确定收费标准。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法将物业管理服务收费的原则、定价类型、物业管理服务费的构成等均作了明确规定。各地物价主管部门应结合实行，尽快出台本地工物业管理服务收费标准，使物业管理服务收费做到有章可循。同时，物业管理企业要严格按照物价部门核定或由物业管理企业与管委会（产权人、使用人代表大会）协商议定的收费项目、收费标准和收费办法进行收费，并定期向产权人、使用人公布经费的收支情况，以按受管委会及产权人、使用人的监督。 （2）一业为主，多种经营，增强物业管理企业的发展后劲。一业为主，多种经营是增强物业管理企业造血机能和企业发展后劲的基础。因此，物业管理企业在做好物业管理的同时，要结合企业的实际和优势，不断拓展经营领域，努力为企业增加积累，使其走上良性循环的轨道。 （3）组建物业企业集团，实现规模效益。物业管理企业要想打破小兵团分散作战的局面，必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，具有市场竞争力的企业集团，进而实现规模效益。 4、加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场，为物业管理持续发展创造公平的竞争环境。从计划经济条件下的传统房产管理到推行物业管理，是房产管理体制改革的一场革命，需要人们提高认识、更新观念；从实行物业管理到引进竞争机制，同样需要人们的思想观念上进行更新。这是因为，我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加速竞争机制的形成，应做好以下工作： （1）学习深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法。深圳市为探索市场经济条件下的物业管理，早于1993年就在全国率先通过抬投标的方式选聘物业管理企业，并获得巨大成功，为全国物业管理行业引进竞争机制创造和积累了成功的经验。各地应学习深圳等城市的成功经验和做法，结合本地的实际，积极探索，大胆实践。 （2）破除行业保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。建立物业管理竞争机制必须破除行业保护主义和本位主义，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争。只有这样，才能加速物业市场的培育和发展。 （3）建立规则，实现物业管理竞争的有序化、规范化。物业管理的竞争，客观上要求它的运作活动是有序的、规范的。要何证物业管理竞争的正常运作和有序发展，实现物业管理竞争的规范化，有关部门应加快制定物业管理竞争规则，使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化的轨道。 5、加速立法，建立物业管理法律体系，为物业管理持续发展保驾护航。 市场经济是法制经济。物别是物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。 6、充分发挥管委会的作用，为物业管理持续发展健全监督机制。住宅小区管委会作为辖区内产权人、使用人民主推荐、选举产生的群众性自治组织，充分发挥其作用，对于维护产权人、使用人的合法权益，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作至关重要。因为，管委会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，坚持这一原则，有利于发挥物业管理企业、管委会和产权人、使用人三个积极性。同时，它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，在当地物业管理行政主管部门的指导下，要及时召开产权人、使用人代表大会，并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生管委会。只有这样，才能将那些责任心强，具有一定组织和协调能力，愿为大家办事的人选进管委会。也只有这样，管委会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益，并积极配合物业管理企业工同做好区域内物业管理工作。 综上所述，物业管理引入我国虽然仅有20年的历史，但是，它在场面市管理中的巨大社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来。实行物业管理的实践证明，政府的职能转变了，城市的管理水平提高了，财政负担减轻了，人们生产、工作和生活的环境改善了，两个文明建设的步伐加快了。如今，这一社会化、专业化、市场化的管理模式已被社会各界所认同，物业管理企业雨后春笋般的涌现，物业管理队伍的迅速壮大，物业管理覆盖面的快速上升，物业管理服务领域的不断拓展，物业管理服务水平的明显提高，标志着物业管理这一朝阳产业在我国只有广阔的发展前景，可以断言，今后几年，将是我国物业管理全国、快速发展时期。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，物业管理在我国城市管理和两个文明建设中一定能发挥更大的作用。在经济理论界广泛认可的规模经济释义，是指当生产或经销单一产品的单一经营单位所增加的规模减少了生产或经销的单位成本时而导致的经济。通常来讲企业要达到规模经济，首先必须实现单一性的同质化规模生产。但这并不意味着物业管理企业的经营不能实现规模经济，物业管理企业只要超越宏观上的物业管理非单一性的异质化规模不经济效应，打通以下五大物业管理企业规模经济运营的路径，就可以实现物业管理企业的规模经济。物业管理一、构建科学的运营机制超越内在不经济从理论角度看，规模经济分为内在经济和外在经济两种。内在经济是指一个企业在生产规模扩大时由自身内部所引起的产量与收益的增加。当一个企业由于本身生产经营规模过大而引起产量或收益减少时，就称为内在不经济。造成内在不经济的原因主要有管理效率降低、各种费用的增加等等。就物业管理企业自身而言，规模不经济的一大原因很大程度上就是表现为内在的不经济，即企业的管理服务规模扩大时，企业内部的效率并未得到提高，或成本并未得到降低，造成这种现象的原因主要在于物业管理企业的经营机制、管理水平以及服务模式的不经济等。目前，许多物业管理企业的经营机制存在着很大的缺陷，比如许多公司在深圳以外的项目，管理人员不能有效地实现本土化；外派管理人员只能上不能下，外派期满回深圳后，即使没有岗位可安排，原有的干部待遇也不能变。因而造成了管理成本中人力资源成本过大。其中，物业管理企业的内在不经济还表现为管理不经济。 其次，对每家物业管理企业的不同发展阶段，从理论到实践来看都有一个最佳规模点，即管理得好的企业就可以在规模做大的同时也大幅提升效益。当前来看，由于物业管理成本高低已成为决定行业及企业未来能否长足发展的极其重要的因素之一。故降低经营成本，实现投资效益最大化是物业管理企业当前任务的重中之重。 可以说管理不好，规模不可能做大，即是做大了也做不强。因而还可以得出这样的结论，要想上规模，先得上管理。 二、合理掌控项目初始规模不经济的陷阱物业管理企业要实现规模经济，除了首先要警惕掉入内在不经济的陷阱外，还需面临物业管理经营的初始规模不经济问题 。物业管理经营的初始规模不经济，是指物业管理企业在接管项目的前几年，由于前期投入较大，如服务人员的招聘、培训，管理处的装修及办公设备的添置等，而项目往往又是分期开发，导致收入与支出严重不平衡的现象。一般来说，这种项目初始规模不经济现象往往表现为曲线螺旋状态。物业管理经营的初始规模不经济的现象在长期大量接管外拓物业项目的企业中表现比较言重。如深圳某物业管理公司在北京接管的某小区，由于该楼盘的物业管理费每平方米仅元，加上房地产开发中标企业有两家，楼盘分多期开发，导致该公司进入该小区以来经营一直亏损。前不久，在深圳市有关调整现行物业管理服务收费政策听证会上，也爆出了深圳物业管理企业七成亏损的说法。其中在众多的亏损原因中，物业管理经营的初始规模不经济就是一个因子。深圳物业管理企业的一些管理外拓项目的经理人纷纷表示，物业管理企业必须清醒地认识到，在占领内地市场的初始阶段是相当困难的，例如水土不服、管理链拉长，导致管理成本增加，管理效率不高，新建分支机构前期投入较大，工资差异，同工不同酬矛盾等等。另外，内地不少地区的地方法规相对不完善，消费者接受物业管理意识较差，收费标准低，因此管理中矛盾多、风险大，管理得不好，就会损害企业品牌形象，更遑论实现企业的物业管理规模经济。这一系列问题都困扰着每一个进军内地的深圳物业管理企业，也正是由于这些因素，在进军内地市场的初始阶段，原深圳母体企业资源很难共享，或共享度不高，投入多而产出少，很难因规模的扩大而取得较好的规模经济效益。相反，所表现出的往往是初始规模不经济，这就需要根据项目初始规模不经济曲线合理掌控。三、确保单个项目的规模经济即盈利能力宏观来看物业管理存在非单一性异质化规模不经济效应，但就单个物业管理项目来讲却具有明显的规模经济特征。物业管理只有实现了单个项目的规模经济，才可望实现企业整个物业管理经营的规模经济。这是因为每个小区都是独立的结算单位，即每一个小区（项目），不管其规模大小、档次高低，几乎都是由物业管理企业的一个下属管理处或相当于管理处的机构提供物业管理与服务，也就是每一个管理处实际上就是物业管理企业的一个下属分公司。因此说，确保单个物业管理项目的规模经济即盈利能力，是实现物业管理企业整体经营规模经济目标的关键。 物业管理之所以存在 规模不经济效应，就在于物业管理企业对每个小区（项目）的规模大小、档次高低，呈不可控的状态。比如管理一个万万平方米的普通住宅楼可能要赔钱，但当其规模达到10万平方米左右时，就存在盈利的空间；而同样管理一个万万平方米的写字楼或豪宅就肯定能赚钱。而物业管理企业针对不同规模、档次、性质的物业项目，要做到确保单个物业管理项目的规模经济即盈利能力，实践中确实存在着一系列难以逾越的巨大困难。 在条件允许的情况下，物业管理企业还可以尝试资源重组。比如合并物业管理区域，在充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素的基础上，根据就近、便于管理的原则，相邻的若干个住宅小区特别是老住宅区合并为一个物业管理区域，由一个物业管理企业管理服务，以此降低管理成本。但从实践来看，这种资源重组的构想推行起来很困难，因为物业管理企业管理的项目绝大多数并非为一个物业管理区域。所谓一个物业管理区域也就相当于一个物业建设项目，而各项目都由不同的建设单位开发，拥有独立的红线，并且往往各项目开发建设的时间、档次、性质、规模，以及业主意识、诉求、层次等方方面面的差异性，都决定着物业管理企业推行项目资源重组的不可完全性。四、通过市场的细分致力高中端物业项目 从行业发展的大势来看，随着我国房地产及物业管理的迅猛发展，我国的物业管理高端、中端与低端的市场层次逐步显现，市场已开始细分，并凸现了行业重新洗牌的端倪。据媒体报道，目前北京较为知名的品牌物业管理公司除了中海等少数几家还在接手普通小区即低端物业外，大多数公司都将目光锁定在了写字楼、公寓等高端物业项目上。因此说物业管理企业特别是一些大型品牌企业，细分市场致力高、中端物业， 将决定着企业也在今后的市场竞争中能否抢得先机及最佳位置。 从物业管理企业经济效益来讲，高端物业管理与低端物业管理相差可谓是天壤之别。原中航物业总经理的迮建人在接受媒体采访时，一语道破了高端物业市场为企业带来丰厚利润的天机，其中重要的因素就是中航物业所管楼盘多为商业物业，这类楼盘管理费较高，因而其收入也较高；比如在低端物业管理市场。一位不愿透露姓名的物业管理公司负责人说，普通小区存在的问题是，业主往往要求的服务很多、也很严格，但是与这些服务内容相对应的费用业主是不愿意多出的。多服务、少收钱的思想成为低端物业的通病，而写字楼、公寓等高端项目则不同，写字楼的客户主要是办公，物业管理公司只要把公共设施的服务管理好，很少有客户会为物业管理费与物业管理公司费尽口舌；而别墅的居住者很少把物业管理费看得很重，他们要求的是服务与费用匹配；公寓客户则出于投资等目的，愿意花费高额的物业管理费使物业升值。实践中可以发现，管理一个万5万平方米的普通住宅楼可能要赔钱，但管理一个万5万平方米的写字楼或豪宅就肯定能赚钱，而管理普通住宅楼只要其规模达到10万平方米左右时，同样也可以实现盈利。这说明物业管理企业要想实现规模经济即盈利的目标，通过对物业如管理市场的细分，致力开拓高、中端物业项目将达到事半功倍的绝佳效果。同时，从规模经济特别是盈利能力的角度来看，也说明衡量一个物业是否为高、中端物业，不能简单地以该楼盘开发的档次、价格及豪华程度来划分。可以从以下两个层面来理解：一是该物业项目为高档项目，如写字楼、高档豪宅；二是该物业项目虽然为非高档项目，如普通住宅，但项目的面积规模大、赢利能力强，也可以称之为高、中端物业。 另外一般说来，与中小型物业管理企业相比，如果大型物业管理企业管理服务低端物业及规模很小的物业，其成本必然相对高出许多，难以产生良好的经济效益。此外从品牌形象方面来讲，比如高端的物业及物业管理，其代表着企业一流的、高端的品牌形象，已成为业主身份、地位及事业成功与否的标签。企业只要专注管理某个物业类型，就可望提高管理水平、降低成本，而且还可以在实现规模经济的同时扩大企业的知名度与美誉度。 五、确定和强化规模经济的核心运营领域 物业管理企业确定自己物业管理的核心营运领域包括核心物业项目，是实现规模经济的重要战略选择。如前所述，企业必须细分市场，以满足特定的市场消费群，在现实市场、主力市场及由此衍生的未来市场里强化企业的核心运营领域。比如以深圳的几家知名品牌物业管理企业的规模经济运营为例，深圳万厦居业确立管理大型及超大型住宅区及高档写字楼、豪宅为自己的核心营运领域及核心物业项目，其代表物业项目有深圳莲花北村、深圳梅林一村，虽然这两个物业项目均为普通住宅区，但其规模面积都在60万平方米左右，实现了规模经济。再比如深圳中航物业，确立管理高端的商业物业为主的物业项目，并施行经营型的物业管理模式，虽然管理面积仅为400万平方米，但其2003年年收入高达18000万元，名列2003年深圳物业管理企业的收入排行榜榜首，成为并不是靠单纯的物业面积规模取胜，而是以物业质量规模实现物业管理企业规模经营的一个行业典范。 目前来看，物业管理企业要确定自己物业管理的核心营运领域包括核心物业项目，最紧迫的就是要走出物业管理规模经济的误区。即总认为所谓物业管理的规模经济，就是单纯的面积的规模增长，而不是质量档次意义上的规模增长。许多物业管理企业虽然从其管理面积统记上显示有数百万平方米，甚而上千万平方米，但由于没有确定并形成自己的核心营运领域包括核心物业项目，企业的物业管理经营依然没有形成规模经济。因此说物业管理企业要做规模经济，就必须确定自己物业管理的核心营运领域包括核心物业项目。以深圳为例，对一些大型物业管理企业来讲，从管理面积和项目数量来讲已经具有了相当的规模，但要真正实现规模经济就须在细分市场的同时，还需做好物业项目的加减法这道功课。即当企业由于没有细分市场，造成物业管理品牌形象模糊，市场中的差异性与特色不明显，项目严重影响自身的品牌形象，特别是项目长期处于亏损状态或盈利能力很低的项目，就可以对该项目做减法 ，以强化和确保核心营运领域包括核心物业项目。美国著名学者阿.托夫勒在他的第三次浪潮中，将世界经济发展划分为三个阶段，即以“农业革命”为代表的“第一次浪潮”、以“工业革命”为代表的“第二次浪潮”和以“信息革命”为代表的“第三次浪潮”。相对来讲，我国物业管理20年的发展，仅是历史的一瞬。但从其发展的轨迹来看，中国的物业管理同样经历了类似的发展阶段，即以市场化、专业化和经营型物业管理的诞生为标志的“第一次革命”；以物业管理行业的重组和规模化经营为代表的“第二次革命”；以高度的社会化、市场化和专业化为物业管理中心的“第三次革命”。第一次革命：市场化、专业化和经营型物业管理的诞生随着我国改革开放政策的形成和发展，外资不断涌入。深圳作为改革开放的窗口，为吸引久资，创造良好的投资环境，在1981年3月10日成立了全国首家物业管理企业-深圳市物业管理公司，由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销，管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。80年代中后期，随着国内经济形势迅速发展和房地产开发热的兴起，物业管理也迅速崛起，大大小小的物业管理公司如雨后春笋般涌现。1993年6月，深圳率先成立了全国产家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自已的地位。这就是说，物业管理的诞生是改革开放、经济发展和住宅分配货币化的必然产物。1994年4月，建设部颁布了33号令城市新建住宅小区管理办法，这份文件第一次提出了物业管理专业化、社会化的概念，明确了物业管理企业化、经营型的特点。1994年6月，深圳市人大通过了深圳经济特区住宅区物业管理条例；1996年9月，深圳市又颁布了深圳经济特区物业管理条例实施细则。这是我国第一次以地方法规的形式，对物业管理进行阐释，其中首次对业主、物业管理公司和业主委员会的权利和义务，以及对“二房”、“二金”等进行了详尽的法建界定。1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法；1996年9月，建设部人事劳动教育司和房地产司联合颁发关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理人员培训持证上岗的通知，这两份文伯，从国家一级对物业管理有偿行为以及物业管理企业各级人员资格和行为进行了规范。1996年底，深圳市住宅局颁发关于1996-1999年度全市物业管理优秀住宅区、优秀大厦、优秀工业区考评的通知；1997年11月，深叶市住宅局和物价局联合颁发关于下达我市物业管理服务收费标准的通知，这二份地方文件具体规范了物业管理各类的工作和行为标准，以及相应的收费等级。上述这些“划时代”的物业管理法规、政策推进了物业管理的快速发展，同时更为重要的是，它们决定了这一时期物业管理鲜明的时代特征。由于社会经济在这一时期发展很快，中央和地方政府对于物业管理的要求又格外严格，因此松散粗放型的物业管理向社会化、专业化和经营型过渡及集中就成为必然，并且以福利分房政策为基础的“房管”模式也开始大量转型为以商品房自由买卖为基础的“物管”模式，有时这种转型甚至是一步完成的，十分快速。从某种意义上讲这是一场“革命”，比如深圳市从1996年到1999年就已基本实现了住宅区治安和停车场从派出所划归物业管理公司，清洁卫生也相应从居委会或市政划归物业管理公司的转移目标。住宅区实现了专业一体化物一管理后，房管、卫生、绿化、维修、治安、停车场等一改过去计划经济时期那种多头管理、责任不清现象，小区环境、服务质量大为提高，物业公司得以多元化经营，有了造血功能，反过来物业公司又加大对小区的投入，物业管理真正形成经营性的良性循环。但是，由于行业正处于起步阶段，有时难我矫枉过正，比如在探索“一体化”管的模式时，行业又出现“企业办社会”的现象，物业企业承担了过多的社会事务。因此，这一阶段的物业管理又带有较重的“计划经济时期”的政府色彩，诸如物业管理收费的“双轨制”、代政府征税、计生管理、治安管理、社区文化等等。 总之，这一