天津精英街商业部分定位和规划设计（43页） .doc

数风流建筑，还看今朝！ 津英街 商业部分深化定位和设计探讨 思考路径 1 商业部分整体价值点分析 各地块商业物业深化定位设计 项目商业招商和其他事宜 2 3 1 商业部分整体价值点分析 1、项目内部各物业互动关系 2、周边交通通行能力、单双行、展示性等商业价值因素 3、当前规划外来可停车区域影响 4、商业规划对于当前建筑形态品质的影响 5、独特的区域文化和发展背景 6、后期销售或运营难易程度 7、目前天津市场对于目标业态的接受程度 8、招商阶段商户引进的难易程度 9、规划设计中业态多样性因素 当前各地块商业价值和交通条件分析 位置 商业价值 1号院 公园 2号院 备注 沿台儿庄路一侧通 达性较好、具备海 河景观 具备一定景观优势 3号院 具备少量景观优势 4号院 具备少量景观优势 沿主干道、正对海 信百货 高： 中： 中低： 低： 5号院 当前规划各物业内部互动关系 高端生活配 套服务需求 高端配套服 务需求 物业类型 精品酒店和 超5星酒店 酒店公寓 高端住宅 写字楼 中高端生活 配套服务需 求 高端配套服 务需求 位置 1号院、4号院 1号院、4号 院、 5号院 3号院 5号院 人群构成 高端商务和 旅游人群 高端商务居 住人群 高端居住人 群 高端商务办 公人群 商业需求 特色餐饮和高端生活配 套服务 特色餐饮和高端生活配 套服务 配套餐饮和生活配套服 务 特色餐饮、快餐和便利 配套服务 当前规划各地块外来停车区域分析 高档住宅、酒 1号院、4号院、5号院公 店式公寓 高档酒店 写字楼、商业 寓部分 1号院、4号院酒店部分 5号院写字楼和商业部 分、2号院商业 私有 半开放 开放 原停车区域规划方案 商业规划对于当前建筑形态品质的影响 物业 高档住宅 酒店式公寓 高档酒店 位置 3号院 1号院、4号 院、5号院 1号院、4号 院 整体品质影响程度 影响较大 影响一般 影响基本很小 矛盾 临街一层作为居住类物业价值并不高 独特的区域文化和发展背景 以英式建筑风格为主的功能完善的特色旅游商务街区 独特的区域文化和发展背景具备功能 城市客厅 津英街战略定位 旅游名片 文化图腾 满足外来人群的 消费需求 旅游人流转化为 消费人流 洋味十足、中西 合璧 具有高度外向型吸 引力的业态组合 为旅游观光人群 提供的消费业态 奢侈品、各国高 档餐厅 当前招商中的可类比竞争项目 项目 新意街 津湾广场 招租面积 约6万平米 约5.6万平方米 德式风情区 约2.9万平方米 规划业态 高档异国餐饮娱 乐、异国奢侈品店 中高档餐饮娱乐、 影院 商务办公、大型餐 饮娱乐 新意街 津湾广场 德式风情区 新意街 14 号 地 2 号 地 1 号 地 商户来源较少，多为首次经营商 户，外地知名品牌进驻周期长 部分品牌 成桂西餐 1928 主营业态 高档特色西餐 红酒会所 巴巴利亚 慕尼黑啤酒俱乐部 意之香 意大利餐饮 文化展 梵高等中外知名艺术家作品展览 堡康丽 特色西餐 罗马小巷 特色创意产业展示销售 威尼斯 酒吧 维罗纳 冰激凌吧 13club 演艺酒吧 养生轩 高级养生菜 ： 餐饮，娱乐 ： 精品百货店，品牌旗舰店 ： 精品酒店，旅游配套服务 ： 展览及配套服务 津湾广场 优势：前期良好的规划以及较好的招商策略使招商 进度加速； 不足：交通条件的限制和以影院为主力店的带动模 式使经营状况不理想； 一期 二期 目前进驻品牌：季诺意式休闲餐厅，亚马逊巴西烤 肉，天绿回转寿司，天使湾法式铁板烧，古典玫瑰 园 ，香港六福火锅，江南春酒家，外滩风尚、真锅 咖啡馆，花漾年滑，大成家，一米香米线，泓良餐 饮 ，旺角冰镇 ，双圣冰激淋，易宴，狗不理、宝力 豪健身中心，中影国际影城，电玩酷地带，咔咔时 尚酒吧。完成一期招商50%60% 德式风情区 较小的商业体量和糟糕的交通条件使项 目商业业态招商难度较大 德式风情区由11栋德国现代形式别墅组成，总建 筑面积29059平米，地上11402平米，地下17656 平米，机动停车位282个。规划业态：办公、餐 饮、娱乐。租金报价：5元/平米*天 楼座 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 6号楼 建筑面积 1825.25 417.71 564.25 1315.09 871.7 784.2 楼座 7号楼 8号楼 9号楼 10号楼 11号楼 地下室 建筑面积 1629.55 1434.51 1311.83 828.94 419.71 17656.44 2 各地块商业物业深化定位设计 综合以上分析结果，结合目前商业市场情况和营销难 易程度对于项目进行深入思考 思考一：整体交通和展示性不足决定了尽量减小西北侧商业面积 思考二：尽量多规划利于销售型产品（面积控制） 思考三：业态规划应与同类欧式建筑区形成差异化 思考四：规划业态需充分考虑当前市场容量 1号院高端配套与特色餐饮消费 位置 建筑类型 建筑面积 单套面积 开间 1# 单一层 200300 9 m 4000 规划业态 咖啡西餐、 新派菜 中高端公寓 租售方式 考虑因素 台儿庄路良好的汽车 租赁/销售 通达性；定向消费业 态吸引 销售 内部较窄道路的道路 交通压力 2# 单一层 70150 69 m 配套（可餐 饮） 1#：沿街底商1层 （200300） 2#：沿街底商1层 （70150） 酒店自行配套 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 纯粹 引领 共融 国 际 名 品 旗 舰 街 功能定位：高端商业，以国际一线品牌的展示、销售功能为主。 规划业态：艺术和古董、服装饰品、金银珠宝、贵族家居、礼品皮具 纯粹的英式建筑风格、纯粹的英式服务，纯粹的商业旗舰 带动城市商业升级、引领天津消费潮流 现代商业与历史遗迹的共融、竞争对手的共生共融 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 案例：伦敦庞德街 庞德街，最后的英国贵族风范 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 案例：伦敦庞德街 纯粹英伦风格的高端购物街 庞德街为英国最著名的贵族时尚业街，拥有伦敦最精美和最昂贵的商店。 庞德街自18世纪开始，已成为伦敦的时尚购物中心，短短的一条街之上，云集了数十家世界 顶级的时装及珠宝品牌店。 这里有lv、guc引、chanh、prada。escade、hug0boss等一系列的时装专卖店以及童 装店、精品店、鞋店和珠宝首饰店，是英国贵族和绅士们流连忘返的地方。 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 案例：伦敦庞德街 庞德街共9大类业态： art and antiques （艺术和古董） fashion and accessories(服装饰品） fine jewellery and watches(戒指和手表） health and beauty(健身与美容） homes and interiors(家居） stationery,gifts and leathergoods(文具、礼品及皮具配饰） hotels，restaurants and bars(旅店、餐厅及酒吧） professional services(劳务服务） tax free services(免税店） 2号院定位方向一：国 际 名 品 旗 舰 街 产品规划 层数 15层 户型面积 9001000 标准层面积 180200 开间 9 m 租售方式 租赁 所分割商铺可自由组合 2号院定位方向二：英 伦 风 情 体 验 街 业态定位和产品规划 层数 12层 开间 9米 35层 户型面积 300400 10001500平米（平 层） 业态规划 国际奢侈品品牌 展示 异国主题餐饮、 酒吧 租售方式 销售/租赁 9米 租赁 设备设施 可餐饮运营配置 可餐饮运营配 置，两侧端头各 一部直达电梯 1# 35f标准层 分割方案 2# 3# 4# 异国主题餐饮、 酒吧 商品展销 所分割商铺可自由组合 3号院高端居住社区 背景分析 项目3面为单行路1面为限 时单行路而且道路较窄， 商业价值不高 一层商业对于住宅品质影响较大，不符合3 号院高端住宅区的定位 3号院 保证居住品质，坚持纯粹定位 规划定位 为保证3号院整体住宅品质，不规划底层商铺，只在大沽北路和泰安道交口 处规划住宅会所 住宅会所 4号院高端配套与咖啡西餐消费 位置 1# 2# 建筑类型 单一层 建筑面积 单套面积 70100 开间 69 m 规划业态 租售方式 中高端配 套 咖啡西餐 高端配套 销售 7000 单一层 200400 9 m 销售 考虑因素 内部较窄道路的道路 交通压力 酒店和酒店式公寓餐 饮配套，景观优势 1#：沿街底商1层 （200300） 2#：沿街底商1层 （70150） 所分割商铺可自由组合 5号院现有规划地块使用率和内部空间利用率低 当前规划分析 退线后 预估 现有双 栋规划 一层 标准层 4000 4500 1f 2f 调整单栋 规划 一层 标准层 5400 5700 1f 2f 5号院标准层面积偏低 当前规划分析 在底商现有外型设计不进行大幅度改动的前提下，标准层呈现东西 狭长、标准层面积偏低的特点 规划方式 单栋规划 双栋现有规划 首层 5400 4000 标准层 5700 4500 层数 4 4 建筑面积 22500 17500 5号院定位方向寻找 百货业态面积需求 本项目不符合大部分百货品牌的发展面 积需求，若项目以百货业态为目标应瞄 准精品百货为主要发展方向 名称 友谊新天地 中原百货华联店 滨江商厦 米来欧男人店 米来欧女人店 麦购 新世界百货 远东百货 百货大楼 米来欧吉利店 伊势丹 美美百货 津乐汇 乐宾百货 友谊新都市 海信广场 友谊商厦 商圈 滨江道 滨江道 滨江道 滨江道 滨江道 滨江道 东马路 东马路 和平路 南京路 南京路 南京路 南京路 南京路 档次类型 中高 中 中 中高 中高 中 中 中高 中 中高 中高 中高 中高 中高 狮子林大街 中 小白楼 友谊路 高 高 建筑面积 89000 45000 48428 15000 12000 38000 56000 57000 110000 24888 50000 38000 40000 100000 35000 60000 50000 5号院定位方向寻找 百货业态发展趋势 未来天津大型购物中心竞争激烈，集吃、喝、玩、购 于一体的高档次一站式购物中心将成为主流 项目名称 嘉茂购物 中心 中粮大悦 城 仁恒海河 广场 河东万达 广场 商业面 积 6.1万 16万 8万 约10万 规划业态 百货、餐饮、超市、影 院、电玩 泰国中央百货、餐饮、超 市、金逸影院、电玩、溜 冰场、儿童职业体验 乐天百货、cgv影院、餐 饮 万达国际影城、万千百 货、大歌星ktv、大玩家 电玩城、国际健身中心、 时尚餐饮 百货、特色店铺、主题乐 园和娱乐中心、特色餐 运营状况 好 建设招商 中 建设招商 中 建设招商 中 恒隆广场 15.3万 厅、超市及配套服务，并 包括音乐酒吧、disco、 卡拉ok等 8.4万 百货、餐饮、娱乐 建设中 嘉里中心 规划中 5号院方向一：以商业为主题的发展路线 定位规划 国际休闲购物中心 辅助业态 主题定位：以精品百货和知名品牌体验店为主题的 购物休闲中心 定位要求：采用单栋写字楼+公寓设计 商业面积： 22500 业态 精品百货 品牌体验 休闲餐饮 大型主题餐饮 大型主题餐 饮、娱乐 业态描述 世界知名百货品牌公司 世界知名品牌体验中心 特色西式餐厅 高档特色餐饮、新派菜 高档特色餐饮、新派菜/酒 吧/ktv 楼层 12f 1f 2f 3f 4f 面积分配 6000 2400 2400 5400 5400 主题业态 立面规划图 首层布局图 5号院英国玛莎百货 目标品牌 品牌简介：玛莎百货（marks & spencer ）创立于1884年，目前在全球 30多个国家开设了760间门店，是英国最 具代表性的连锁商店之一，也是英国最大 的服装连锁零售商。其中台湾和香港地区 已开设了多家门店，且经营非常成功。 目标客户群：30岁以上的中国人，普通中 产阶级人群 档次定位：中国分店以供应高端品牌为主 中国分店：上海南京西路863号、广州太古 广场，目前北京正在寻找店面 经营特色：精品百货运营路线；自由 品牌占据较大比例；物美价廉的原汁 原味进口食品 营业面积：5000平米左右 上海南京路店 marks & spencer oxford street london 5号院方向二：以商务为主题的发展路线 定位规划 位置 物业主题 大体量商业 商务办公 小型配套商业 联排式独立办 公企业总部 业态规划 中高端餐饮、大型 金融机构 需求大面积平层办 公企业 小型商务生活业态 中型创意研发、企 业总部等机构办公 建筑类型 楼层规划 一拖二 平层 单一层 一拖四 12 f 3、4 f 1f 14 f 物业面积 8000 9000 500 3600 户型面积控制 尽量缩短商业进深，开 间进深比不大于1：2 100120 首层只设置为接待大 堂，34层为办公，单 套面积不大于1000 商务办公 商务办公 大面积商业 大面积商业 立面业态示意图 4f 3f 2f 1f 备注： 所有商铺分割均考虑后期打通设计要求 首层业态示意图 5号院方案比较 编号 内容 以商业为 方案一 主题的发 展路线 以商务为 方案二 主题的发 展路线 业态划分 精品百货 品牌体验 休闲餐饮 大型主题餐饮 大型主题餐饮、娱 乐 大体量商业 商务办公 小型配套商业 联排式独立办公企 业总部 操作模式 整体租赁 散铺租赁 散铺租赁 整体租赁 整体租赁 销售/租赁 销售/租赁 销售 销售/租赁 大盘价值 经济价值 高，良好的百货 运营对于项目市 场关注度和自身 其他业态都带来 来良好的效果 较低，整体不 可变现，依照 目前市场租金 情况需要较长 的回报周期 中，作为传统写 字楼的配套商业 用房存在，不过 大体量商业品牌 引进的高低对于 整体区域价值有 一定的影响 较高，大部分 裙房较为快速 的变现 操作难度 高，项目体量不足 和商圈影响主力店 精品百货招商难度 比较大；后期百货 业态经营状态成为 整体商业运营的关 键 低，项目餐饮和金 融业态定位对于区 域接受度较高，办 公类建筑依托自身 写字楼可以实现价 值的体现 从目前天房公司运营模式考虑：建议采用方案二 若政府对于5号院商业有特别要求：可以采用方案一 项目整体商业规划定位回顾 商业功能区 依托交通条件发展 特色餐饮休闲业态 酒店和公寓高端生 活商务配套业态 高端商务居住配套区 文化旅游休闲区 依托旅游资源和环 境资源发展的异国 休闲、购物业态 依托交通条件和自 身体量发展的城市 休闲消费业态 城市休闲消费区 项目整体商业规划定位回顾 总体控制指标 项目整体商业密度由南向北呈现由高向低转变 1 号 院 建筑面积： 4000 产品形式：单一层 1号院 低密度 4 号 院 建筑面积： 7000 产品形式：单一层 4号院 2 号 院 建筑面积： 14000 产品形式：一拖二/平层； 一拖五 3号院 2号院 中密度 高密度 5 号 院 建筑面积： 1750022000 产品形式：一拖二/平层；大 体量商业 5号院 项目整体商业交通系统规划 外来车流分析 配套低 密度区 旅游高 密度区 曲阜路、保定道一侧具有良好的通行能力 台儿庄路和泰安道部分路段车行能力较强 其他路段不是车流密集就是路面较窄 商业高密 度区 商业高密度区主要集中于曲阜道一侧 旅游高密度区与商业高密度区交汇处泰安道 的大沽北路到解放北路路段压力较大 一级通行能力 二级通行能力 三级通行能力 四级通行能力 项目整体商业交通系统规划 车流和停车组织 以 5号院为项目整体的一级停车区域，规划中除 考虑自身商业体量停车压力外，还要充分考虑 分摊部分其他区域停车需求 以 2号院和公园地下为项目整体的二级停车区域， 在公园改造中充分利用其地下区域解决区域停车 压力，主要接待旅游和外来就餐观光车流 1号院和4号院为项目整体的辅助停车区域，主要 解决自身商业所带来的车流 项目人流主要以5号院和公园地下停车区域为中心 向外辐射其他周边地块商业 一级通行能力 二级通行能力 三级通行能力 四级通行能力 3 项目商业招商和其他事宜 1、项目招商和销售指标控制 2、业态划分比例和操作模式 3、招商优势和资源 4、关于历史保留建筑的补充 项目商业操作模式汇总 以招商促销售，带动整体地块商业氛围；2号院为招商主力区域 新派菜系/咖啡 西餐：12家 总面积 招商部分 销售部分 4000 14000 7000 8500 33500 1000 14000 1000 8000 24000 72% 3000 0 6000 500 9500 28% 奢侈品/休闲咖啡 /酒吧会所/主题 餐厅：1011家 类别 1号院 2号院 4号院 5号院 汇总 比例 高档大型主题餐饮 /金融机构：23家 备注： 2号院按照一拖二+平层设计定位方向探讨 5号院按照以商务为主题的定位方向探讨 招商业态分配和客户划分策略 西式主题餐厅 23% 新派菜系/咖啡西 餐 4% 休闲咖啡 4% 完善 酒吧会所 12% 高档大型主题餐饮 /金融 34% 奢侈品 23% 启动 引爆 第一层次：进驻或有意天津 第二层次：进驻或有意北方区域 第三层次：进驻或有意中国 第四层次：进驻或有意港澳台 第五层次：世界范围 餐饮酒吧、西餐 咖啡、主题餐饮 奢侈品 公司业态品牌资源 编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 品类 ktv 高档自助 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 高档餐饮 品牌名称 钱柜ktv 喜多屋 翡翠（海鲜） 花家怡园(京味) 集贤百悦 编号 44 45 46 47 48 江南春天(中/泰/燕鮑翅) 49 金汉斯 锦绣江南 西湖春天/江南厨子 新派飘香大酒楼 亚马逊巴西烤肉 亚马逊-海参餐厅 金鼎轩 顺风 三个贵州人 养生轩 57号会馆 潮州私房菜 代官山 客家公馆 俏江南 上海年代 苏浙汇 芭瓦琪印度餐厅 百世威泰国海鲜料理 贡苑法式越南餐厅 蕉叶 杰西卡 萨瓦利泰国餐厅 伊朗餐厅 一千零一夜 泰辣椒 pho88越南河粉 澳门豆捞 草青青 成都108火锅 春夏秋冬 鼎鼎香 丰滑火锅 锅比盆大 海底捞 一尊黄牛 香江御品 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 16 私房菜/新派菜 17 私房菜/新派菜 18 私房菜/新派菜 19 私房菜/新派菜 20 私房菜/新派菜 21 私房菜/新派菜 22 私房菜/新派菜 23 私房菜/新派菜 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 东南亚菜 东南亚菜 东南亚菜 东南亚菜 东南亚菜 东南亚菜 东南亚菜 东南亚菜 东南亚菜 东南亚菜 高档火锅 高档火锅 高档火锅 高档火锅 高档火锅 高档火锅 高档火锅 高档火锅 高档火锅 高档火锅 品类 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 港式餐饮 港式餐饮 港式餐饮 港式餐饮 港式餐饮 港式餐饮 港式餐饮 港式餐饮 港式餐饮 港式餐饮 台式快餐 台式快餐 台式快餐 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 品牌名称 阿来莱云南酒楼 巴国布衣 巴渝人家 茶马古道 川临天下 大宅门 鼎泰丰 东坡酒家 沸腾渔乡 接头暗号 老土坛子 麻辣风情 麻辣诱惑 上海传奇 西贝攸面村 渝新干锅 渝信 赵记老铺 中捌楼 竹鱼坊 醉江南 厉家菜馆 毛家菜馆 陶然居 拾味馆 川人百味 阿布古正 百粤湾 雕刻时光 金翠河 金翠河茶餐厅 金鼎轩 金莎茶餐厅 仙踪林 小城知味 鑫湖茶餐厅 福客来 鹿道小镇 永和国际 fridays papa johns sevendays subu 编号 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 品类 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式餐饮 西式快餐 西式快餐 西式快餐 西式快餐 西式快餐 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 品牌名称 wagas 堡康利西餐厅 季诺西餐 绿色庄园 马克西姆 牛巴店 牛力士 时时乐 台塑王品牛排 汤克牛排 我家老杰克 西缇牛排 亚得里亚 编号 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 巴巴莉亚啤酒烤肉 143 莎拂利 萨莉亚 成桂西餐 kosmo 赛百味(subway) 艾伦 巴贝拉 合利屋 mr pizza 阿里春台湾小吃 茗鼎轩 星巴克 一茶一坐 半亩园 大成家 大圆碗 咪嘻咪嘻 牧羊曲 呷哺呷哺 阿哇比 江户川寿司 炼瓦家 仟之味 松伸 天绿寿司 樱花日本料理 吉野家 菊水亭 荣寿司 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 114 中式简餐/快餐 115 中式简餐/快餐 116 中式简餐/快餐 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 小火锅