河南省房地产估价师《制度与政策》房屋征收决定模拟试题.pdf

河南省房地产估价师制度与政策：房屋征收决定模拟试 题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及 格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最 符合题意） 1、在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应 列入(2006年试题) A：管理费用 B：销售费用 C：其他费用 D：前期费用 E：借款合同 2、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提 供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以 减按_的税率征收所得税。 A10% B15% C18% D27% 3、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明【2003年 考题】 A：本估价机构所有 B：所有参加该估价项目 C：由引交估价项目负第一责任 D：任本估价机构法定代表人 E：工业用地的监测点评估价格 4、根据消费者_的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三 类：即便利品、选购品和特殊品。 A购买习惯 B购买心理 C购买动机 D购买行为 5、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。 A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格 6、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使 用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为【2004年考题】 A：35年 B：45年 C：48年 D：50年 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则。 A：独立、客观、公正原则 B：合法原则 C：最高最佳使用原则 D：估价时点原则 E：工业用地的监测点评估价格 8、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房 地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有 一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次 抵押价值为_万元 A2500 B3000 C3500 D4000 9、伸缩缝的宽度一般采用mm。 A：10一20 B：2030 C：4050 D：5060 E：执行层的组织协调 10、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。 A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当 事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价 机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价业务 C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字 D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人 的，应当回避 E：房地产估价机构必须加盖公章 11、房地产估价机构管理办法规定，二级资质房地产估价机构不得 从事估价业务。 A：城市房屋拆迁 B：课税 C：企业清算 D：司法鉴定 E：执行层的组织协调 12、建筑物净收益=_建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年 期)。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格 13、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、 教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为 _万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.6 14、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东 西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房 地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。 A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质 E：工业用地的监测点评估价格 15、证券价格由_确定。 A货币使用中产生的收益 B社会借贷资金利率 C市场对证券的供求 D货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率 16、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由组织。 A：项目施工单位 B：项目监理单位 C：项目建设单位 D：建设行政主管部门 E：借款合同 17、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_ 的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系 18、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等 于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其 1998年10月15日的价格为_元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定 为1美元等于8.29元人民币。 A7999 B7967 C7996 D8028 19、下列表述不符合房地产广告要求的是。 A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本 单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当 C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者 建设中，应当在广告中注明 D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以 工程量得到单项工程投资，这种估算的方法叫做。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同 21、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便 的，进行预测。 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格 22、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均 由卖方负担据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分 别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为 【2003年考题】 A：276万元 B：282万元 C：290万元 D：299万元 E：工业用地的监测点评估价格 23、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价 值的方法。 A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率 E：工业用地的监测点评估价格 24、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设 备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300 元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为 _元。 A62500 B62000 C61000 D61500 25、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10以上股份的若干股东 提出才有效即为。 A：单独股东权 B：少数股东权 C：固有权 D：非固有权 E：执行层的组织协调 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以 上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个 选项得 0.5 分） 1、用益物权包括。 A：土地承包经营权 B：抵押权 C：建设用地使用权 D：质权 E：地役权 2、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。 A：102 B：103 C：104 D：105 E：执行层的组织协调 3、某写字楼的建筑面积为8104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑 面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_104m2。 A5.2 B6.4 C6.8 D7.6 4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资 本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利 润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。 A12% B32% C24% D30% 5、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。 A：拍卖人收取佣金是一种法定行为 B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向 委托人收取不低于拍卖成交价10的佣金 C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E：收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定 6、商品房销售中，禁止的行为包括_。 A返本销售 B实名制购房 C未取得商品房预售许可证收取定金 D成套住宅分割拆零销售 E预购人将购买的期房再行转让 7、开发经营条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人 和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房 地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门_。 A30，报备 B30，登记 C20，备案 D30，备案 8、下列关于拍卖特征，说法错误的是。 A：在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性 规定 B：境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行 C：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业 D：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的 是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系 E：执行层的组织协调 9、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。 A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目 C：所有者权益类会计科目 D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目 10、评估拆迁价格应精确到_。 A元 B角 C百元 D由双方协商 11、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正 常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%， 土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为 _万元。 A1257 B1571 C800 D1300 12、工业用地的出让最高年限为_。 A70年 B50年 C40年 D100年 13、城市维护建设税是随_附征并专门用于城市维护建设的一种特别目 的税。 A增值税 B财产税 C消费税 D流转税 E营业税 14、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的 是。 A：建筑高度 B：建筑密度 C：建筑间距 D：建筑后退红线距离 E：人口容量 15、依据，可分为固定型和管理型。 A：基金证券能否赎回 B：基金的运用方式 C：基金是否可以追加 D：投资的对象 E：执行层的组织协调 16、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城 市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为 12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司 拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外 7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司 20042009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万 元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使 用权出让合同约定的土地用途，应当。 A：征得受让方同意 B：征得出让方同意 C：经土地管理部门和城市规划部门批准 D：经土地管理部门和城市建设部门批准 E：最小二乘法 17、以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有_。 A基础设施完备程度 B城市规划限制条件 C地面形状、面积大小 D环境景观 18、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35可以用 于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12，则该家庭有偿 还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。 A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同 19、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。 A：招标项目的技术要求 B：招标的监管人员 C：招标的监管部门 D：投标报价的要求和评标标准 E：拟签订合同的主要条款 20、对一般_的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时 公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。 A规模小 B内容复杂 C规模较大 D不太复杂 21、房地产开发项目策划的主要工作内容有_。 A开发内容和规模的分析与选择 B评价方案构造 C区位分析与选择 D开发时机的分析与选择 E融资方式的分析与选择 22、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民 共和国城市房地产管理法、w省人大常委会出台的w省城镇房地产 开发经营管理条例及w省政府颁布实施的w省商品房销售管理办 法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法、 B县城镇商品房预售管理办法、B县城镇商品房销售管理办法 等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建 立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2010 年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经 济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和 拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为 630元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为70元、 贷款利息为30元。1中华人民共和国城市房地产管理法属于。 下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。 A：经济适用住房实质上就是廉租住房 B：低收入家庭可购买经济适用住房 C：经济适用住房土地可以通过划拨取得 D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度 E：城市房屋拆迁估价指导意见 23、城市土地开