《房地产金融》PPT课件 (2).ppt

一、什么是次级贷款？ 二、次贷市场如何形成？,小组成员 谢钰齐 李慧丽 李星伟 周海成,一、什么是次级贷款,美国住房抵押贷款：(信用评分) 1、优质贷款（Prime） （660） 75% 2、次优级贷款（Alter-A） （620660） 11% 3、次级贷款（Subprime）（620） 14%,总额约12万亿美元， 按揭利率高出基准利率2-3% 高利润，高风险,次级贷款 指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款,大多为不需要首付的浮动利率贷款。,二、次级贷款市场如何形成,（一）法律环境,二、次级贷款市场如何形成,（二）社会环境,精神层面：拥有自己的房子，物化“美国梦”,政治承诺：提高住房自有率”和建设“所有权社会”,二、次级贷款市场如何形成,1、供给：为何提供次级贷款 2、需求：消费需求&投资需求 3、催化剂：促使次贷市场逐步深入,催化剂,（三）市场形成机制 ,1、供给：为何提供次级贷款,（1） 宏观经济衰退，低利率推高房价,发放次贷，若违约，拍卖抵押，收回本息。,1、供给：为何提供次级贷款,（2）次贷证券化转移风险,住房贷款公司 商业银行 ect,房地美、 房利美 ect,一级市场,二级市场,次贷风险承受者,风险转移给第三方，住房金融机构不会因违约而遭受损失,1、供给：为何提供次级贷款,收回抵押，拍卖偿贷 证券化转移风险,高利润、高风险 （心动）,大肆发放次级贷款 （行动）,双重保障,利益驱使，大胆推出次贷产品： 1)无本金贷款（Interest only load） 2)3年可调整利率贷款（Adjustable Rate Mortgege） 3)5年可调整利率贷款 4)7年可调整利率贷款 5)选择性可调整利率贷款（Option ARMs） 6),次贷危机爆发埋下 伏笔 利率：1% 5.26%,2、需求：消费需求&投资需求,次贷产品需求,消费需求非理性预期 （一级市场）,投资需求其他投资不理想 （二级市场）,证券化过程的衍生需求,2、需求：消费需求&投资需求,（1）消费需求：需求对象广泛，总量庞大,总量：次级贷款占美国住房贷款市场的14%，总额约12万亿美元,2、需求：消费需求&投资需求,提前消费； 对未来过于乐观,房价会一直上涨，至少在“合理”时间段,房价涨幅利息涨幅,次贷产品受欢迎,（1）消费需求：非理性预期,2、需求：消费需求&投资需求,（2）投资需求：其他投资不理想，利润驱使,国库券等投资方式收益率低 加快投资者资金周转，转移投资风险,3、催化剂：促使次贷市场逐步深入,次贷供给 次贷需求,次贷初级市场,评级机构 抵押贷款经纪人,催化剂,评级机构： 利益：投资银行在构建证券化产品的过程中往往会购买评级机构公司的咨询服务寻求获得较高评级的方式。评级机构一方面收取咨询手续费，另一方面又对这些产品进行评级，存在利益冲突，丧失了独立性。 行为：评级机构不仅评估信用风险，还参与证券化产品的构建过程，发行方会获得评级机构的建议或者至少能运用评级机构的评级模型进行预构建，达到信用增级的目的。,次贷市场不断扩大,利益：从借款人或贷款人处按贷款总额的一定比例收取佣金。 行为：想尽方设法撮合借款人和放款机构，达成货款协议，并且协议的金额越大，他们获得佣金就越多。,3、催化剂：促使次贷市场逐步深入,抵押贷款经纪人：,总结：,什么是次级贷款,次贷市场如何形成,法律环境,社会环境,市场形成机制,次贷供给,次贷需求,市场催化剂,低利率推高房价,证券化转移风