《扬州考察报告》PPT课件.ppt

扬州旅游、商业地产项目 考察报告,考察时间：2008年7月21日至7月22日 考察人员：开封地产李晓东、李霆、冯垚标，商业公司王东艳、刘瑞利 考察项目：瘦西湖、个园、何园、花局里、东关街、中国剪纸博物馆、扬州1912、京华城购物中心,报告提纲,第一部分 考察项目介绍 第二部分 重点项目分析 第三部分 总结,第一部分 考察项目介绍,一、瘦西湖,瘦西湖位于江苏省扬州市西北部，因湖面瘦长，称“瘦西湖”。窈窕曲折的湖道，串以长堤春柳、四桥烟雨、徐园、小金山、吹台、五亭桥、白塔、二十四桥、玲珑花界、熙春台、望春楼、吟月茶楼、湖滨长廊、石壁流淙、静香书屋等两岸景点，俨然一幅天然秀美的国画长卷。湖面迂回曲折，迤逦伸展，仿佛神女的腰带，媚态动人。清朝时，康熙、乾隆二帝曾数次南巡扬州，当地的豪绅争相建园，遂得“园林之盛，甲于天下”之说。 瘦西湖全长4.3公里，游览面积30多公顷，有长堤、徐园、小金山、吹台、月观、五亭桥、凫庄、白塔等名胜。湖区利用桥、岛、堤、岸的划分，使狭长湖面形成层次分明、曲折多变的山水园林景观。,二、个园,个园坐落于江苏省扬州市郊的东关街，前身是清初的寿芝园。嘉庆、道光年间，两淮盐商黄至筠购得此园并加以改建，因种竹多，得名“个园”，其意有挺直不弯，虚心向上之意。“扬州以名园胜，名园以叠石胜”。个园是以竹石为主体，以分峰用石为特色的城市山林，相传出于康熙年间著名画家石涛之手。前人谓“掇山由绘事而来”，是园掇山颇饶画理，在似与不似之间，引人无限遐想。园内山峰挺拔，气势磅礴，给人以假山真味之感。园中有宜雨轩、抱山楼、拂云亭、住秋阁、透月轩等建筑，与假山水池交相辉映，配以古树名木，更显古朴典雅。 个园以“四季假山”闻名。春景在桂花厅南的近入口处，沿花墙布置石笋，似春竹出土，又竹林呼应，增加了春天的气息。夏景在园的西北，湖面假山临池，涧谷幽邃，秀木紫荫，水声潺潺，清幽无比。秋景是黄石假山，拔地数仞，悬崖峭壁，洞中设置登道，盘旋而上，步异景变，引人入胜。山顶置亭，形成全园的最高景点。冬季假山在东南小庭院中，倚墙叠置色洁白、体圆浑的宣石(雪石)，犹如白雪皑皑未消，又在南墙上开四行圆孔，利用狭巷高墙的气流变化所产生的北风呼啸的效果，成为冬天大风雪的气氛。而就在小庭院的西墙上又开一圆洞空窗，可以看到春山景处的翠竹、茶花，又如严冬已过，美好的春天已经来临。这种构思设想，使园林空间的变化极具新意。,三、何园,中国晚清第一名园-扬州何园！ 何园，又名寄啸山庄，位于扬州古运河风光带东南段以北的徐凝门街，是全国重点文物保护单位。 园主何芷舠，其家族为与北洋大臣李鸿章、光绪帝师孙家鼐进退与共的姻亲三大家族，他从湖北汉黄德道台任上壮年致仕，归隐扬州，于光绪九年巨资良材建造大型私家住宅园林。 该园建筑布局由园居、东西花园、片石山房组成环环相扣、内外有别、中西合璧、居游两便的人居环境，中国私家园林的建筑审美和居游功能在此达到高度和谐与极至完美。这里还有冠盖中国造园艺术的四个“天下第一”，其中特色建筑之冠享有“天下第一廊”美誉的1500米复道回廊，构成园林建筑四通八达之利与回环变化之美，在中国园林中绝无仅有，被业内专家称为中国立交桥的雏形；片石山房“天下第一山”，是画坛巨匠石涛和尚叠石的“人间孤本”。,四、花局里商业街,个园花局里商业街是“双东”工程改造的一个重要项目，位于个园东侧，与个园景区相衔接，总面积1万多平方米。花局里是向市民征集的名称。该街区集园林名胜、文化古迹、特色商品交易和休闲娱乐于一体，将再现“夜市千灯”的明清风貌。总占地面积11350.28平方米；建筑面积8307平方米。规划辟有淮扬美食、传统工艺、茶馆酒吧、旅馆客栈、文艺展演等五大特色区域及大型的停车广场。,五、东关街,东关街是扬州城里最具有代表性的一条历史老街。它东至古运河，西至国庆路，全长1122米，改造后为75间临街店铺 ，原街道路面为长条石铺设。这条街以前是古城扬州水陆交通的要冲，也是商业、手工业和宗教文化活动的中心，叠压式的文化遗存一代一代地保留至今。从街口唐宋东门遗址的挖掘考证来看，历代都以东关街为东西向的中轴线，街面上市井繁华、商家林立，有陆陈行、油米坊、鲜鱼行、八鲜行、瓜果行、竹木行等近百家之多。东关街是“一线十点”中的“一线”。,六、中国剪纸博物馆,中国剪纸博物馆的筹备历时一年多，建筑面积近2000平方米，集民间剪纸传统文化展示、科研、教学、参观、购物于一体，设立中国剪纸艺术历史陈列馆、剪纸大师工作室、剪纸艺术传习所、剪纸展销中心四大区域。中国工艺美术大师张永寿的剪纸作品在馆中永久展示。 剪纸艺术博物馆将成为集中展示扬州剪纸悠久历史、生产过程和精湛技艺的场所，并可让游客直接参与剪纸操作，成为集工业生产、传统文化展示、科研、教学、参观、购物于一体的新景点。,七、扬州1912,扬州1912位于康山街20号。东起“扬州三湾”古运河最佳处，大水湾，西临“晚清第一名园”何园，北连“盐商第一楼”卢氏古宅。该区域是扬州的老商业中心，距离扬州最繁华的文昌阁商圈3公里，是全国百强县江都进入扬州消费的第一站。 项目占地面积4.67万平方米，总建筑面积3.4万平方米，由卢氏盐商老宅以及7栋新建仿明清风格的建筑构成。其中清代卢氏盐商住宅0.4万平方米，扬子江集团最先入驻，引入正宗传统淮扬菜系，打造扬州首屈一指的“百宴厅”。新建的各类房屋建筑面积约4万平方米（含地下停车场0.4万平方米），配备400个停车位，充分满足商家的经营需求。 扬州1912依托清砖黛瓦，结合现代建筑手法，把项目划分为三个不同的功能版块：时尚酒吧娱乐区、浪漫休闲餐饮区、河滨旅游风情区。同时引进不同的业态：酒吧/KTV、休闲餐饮、浴足桑拿、宴会餐厅等。其消费人群主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等。,八、扬州京华城,扬州京华城是大陆第一座全生活产业城，也是大陆第一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的“城中城”。该城占地2060亩，建成后总开发面积330万平米：其中住宅小区130万平米，商务集聚区200万平米，核心建筑是扬州京华城Living Mall全生活广场，该广场的建成也成为目前苏中地区规模最大、顶级品牌入驻最多的购物中心。 京华城Living Mall建筑面积19万，投资10多亿元，是江苏省单体面积最大的mall。楼层经营格局如下： B1楼 生活大卖场来买佳超市 1-2楼 华漾百货（包括摩登淑女馆，漂亮宝贝馆，闪耀彩妆馆，流行箱履馆，童星奇趣馆和格洛希精品廊，品味绅士馆，名品运动城，生活家居馆，涵沛SPA等。 3楼 娱乐城（包括喜满客国际影院（喜满客扬州影城），KTV，新华书店，电子娱乐、宴会厅、足疗养生馆） 4楼 餐饮天地（包括中西美食，主题餐厅） 5楼 不夜城（包括桑拿、沐场、足疗，酒吧） 1F街边店星巴克、季诺、老妈米线、JOJO水吧等,第二部分 重点项目分析,一、花局里商业街,1、业态规划 花局里街区六大组团 【淮扬美食区】 经营主体：淮扬美食 文化品牌：精品淮扬菜、盐商家宴、家厨、扬州特色小吃(扬州炒饭、富春包子、小觉林麻花、臭干、饺面、烫干丝、邵伯龙虾、烂面烧饼、草炉烧饼等)。 【传统文化工艺展示区】 经营主体：工艺美术，以扬州传统工艺为核心(扬州八刻、百艺) 文化品牌：扬州八怪、扬州八刻、扬州美女、雕版印刷表演、线装书展示、漆雕、玉雕、微雕、刺绣、薄瓷、剪纸、蛋刻等。 【扬州特产区】 经营主体：扬州土特产品、工艺品 文化品牌：扬州牛皮糖、三和四美酱菜、扬州漆器、扬州三把刀、扬州玉器、高邮双黄蛋、高邮董糖、长毛绒玩具、仪征风鹅、方酥等。 【演艺休闲区】 经营主体：地方曲艺以及国内其他优秀传统戏曲艺术和各种交流演出活动 文化品牌：盐商家班、扬州评话、清曲、扬剧、古筝、琵琶、纸船、花鼓、秧歌、花轿、高跷、茶道表演、茗茶品赏、茶叶交易、茶具展示、酒吧、KTV夜总会、网吧等。 附属配套：小吃街。以复兴扬州画舫录中传统名吃为主。 【客栈区】 经营主体：宾馆、旅社 文化品牌：扬州园林 附属配套：扬州特产、沐浴、修脚铺、剃头摊。 【名花展销区】 经营主体：精品兰花馆 文化品牌：个园园林花卉 附属配套：个园兰苑。,2、运营模式及现状 2008年烟花三月经贸旅游节期间花局里开街经营，目前已基本没有商户经营，处于整修施工阶段：,开业时候的花局里,现在的花局里,二、东关街,1、业态规划 东关街定位为一条有中国古典文化特色，集休闲旅游、特色商贸于一身的“文化风情一条街”，重点四大类行业：工艺美术类、古玩类、特色餐饮类、 配套设施类。 共75家店铺。 2、运营模式及现状 作为扬州双东古巷风情游（东圈门、东关街区域）的主要组成部分，双关街与花局里一起在08年的4月18日开门纳客，目前入驻经营的老字号8家分别为: 大清盐号、中国照相馆、三和四美酱园、绿杨春茶庄、老药店、老理发店、老粮行、中国名妆谢馥春等，均采用传统店铺陈列售卖方式。 东关街的开发商为扬州名城公司，店铺采用只租不售，老字号首先入驻，租金会根据进场商家情况有所不同，在招商时期按照定位对商户进行了严格筛选，消费人群定位为旅游人群。,现状 开业时,三、扬州1912,1、业态规划 占地面积4.67万平方米，建筑面积2.6万平方米，由卢氏盐商老宅以及7栋新建仿明清风格的建筑构成，内分三个功能板块：时尚酒吧娱乐区、浪漫休闲餐饮区、河滨旅游风情区。 2、运营模式及现状 只租不售 ，于2007年圣诞节正式开街，目前已经入驻10个风格各异的商家，包括COSTA、女狼等国际品牌首次进驻扬州，老啤酒厂、食尚煮意等一批主题复合式餐饮，入驻商家大都位于项目外围临街部分，街区内部基本空置。,第三部分 总结,1、商业街区基本采取只租不售的方式； 2、花局里、东关街目标客群锁定旅游人群，淡旺季区分明显； 3、老字号采用传统经营方式但经营状况并不乐观； 4、东关街采取居民整体拆迁，是造成街区缺乏人气的原因之一； 5、扬州紧邻景区的商业街分布密集（如紧邻瘦西湖的新天地商业街、紧邻个园的花局里、校场街、紧邻东关古渡口的泰州路、东圈门等），商铺空置状况严重，经营状况均不容乐观； 6、花局里、东关街建筑错落有致，店铺内部采用框架或全木结构，较为适合商户经营； 7、商业街设计注重细节，如空调位、卫生间、店铺招牌的设计； 8、商业街融入景区动线，很好利用旅游人群，如花局里、扬州1912等项目； 9、花局里、东关街等项目的开发推广得到政府大力支持，且将其做为扬州旅游的一个亮点线路； 10、商业街区与