房地产估价全套课件

房地产估价 授课：卢娜娜,参考书目 中国房地产报 中国建设报 中国房地产杂志 房地产价格评估经济科学出版社，吴庆玲 房地产估价上海财经大学出版社，王人已 经济日报出版社，张跃庆,第一章 房地产估价概述,第一节 房地产估价的基本概念,一、房地产估价含义 房地产估价是指遵循商品经济规律，对物化状态的房地产商品价值的货币形式进行测算。 房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、客观、合格的价格的估计、推测与判断。 较为完整的定义： 房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定的时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。,必须特别注意的几方面： 其一、房地产估价的对象 其二、估价的结果均用货币表现 其三、估价的结论是一个估计测算值 其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估 价和房地产估价 （一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1、城市中一块没有建筑物的空地； 2、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价 时只要求评估土地部分的价格；,房地产估价中对土地的认识： 1、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识 2、面积大小 3、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整4、四至 即东南西北四个方位的描述 5、土地权利状况 土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、出让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押；出让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格的结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。,6、利用现状 如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如何、是否需要拆除等； 7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用；,水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等 （二）单纯的建筑物 建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类： 房屋 是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种用房； 构筑物 一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑物，如水塔、烟囱、桥梁等。,房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层建筑和高层建筑。如住宅：1-3层为低层建筑；4-6层为多层建筑；11-14层为小高层建筑；18层以上为高层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等,二、房地产估价的特点,房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价； 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。 房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。,三、房地产估价的必要性 1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要； 8、征用房地产补偿的需要；,第二节 对房地产估价的各种需要,房地产抵押的需要； 房地产征收征用的需要； 房地产税收的需要； 房地产司法拍卖的需要； 房地产分割的需要； 房地产损害赔偿的需要（计算）； 房地产保险的需要；,房地产转让和租赁的需要； 国有建设用地使用权出让的需要； 企业有关经济行为的需要； 房地产行政管理的需要； 其他方面的需要。,第三节 房地产估价的要素,估价当事人 是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。 估价委托人（客户） 是指为了某种需要，委托估价机构对自己或他人的房地产进行估价的 单位和个人。,房地产估价机构 是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活动的专业机构。 房地产专业估价人员 我国分房地产注册估价师和房地产估价员两部分，其中估价员经过省建筑厅专业考试合格，可以从事房地产评估作业，但不能签发房地产评估报告书。,估价目的 是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。一个估价项目通常只有一个估价目的。 估价对象（被估价房地产） 是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。 估价时点 是一个估价项目中所评估的价值对应的时间。,估价原则 独立、客观、公正原则 合法原则 估价时点原则 替代原则 最高最佳利用原则 估价依据 估价项目中估价所依据的法规、政策和标准。 估价方法 有市场法、收益法、成本估价法等 。,房地产估价程序 受理房地产评估委托； 估价前的准备； 勘察与资料收集； 计算确定估价额； 撰写估价报告书； 交付估价报告书并收取估价服务费。 估价假设 对一个估价项目中进行的一些必要的说明。 估价结果,影响因素 影响房地产价格的因素很多并且相当复杂，主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局势等。 总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估价人员还必须具有良好的职业道德。,房地产估价管理,一、房地产估价机构 在我国，估价机构作为社会中介组织，主要由民间人士以股份制公司形式存在。 房地产估价机构成立的条件一般是： 1、有自己的名称和组织机构； 2、有固定的服务场所； 3、有必要的财产和经费； 4、有足够数量的专业人员； 5、法律、行政法规规定的其他条件。,二、房地产估价人员 我国从1995年起实施房地产评估人员资格认证制度，规定从事房地产评估工作必须取得房地产估价师和估价员的执业资格。 房地产估价师是指经房地产估价师资格考试合格，经注册管理部门审定注册，取得执业资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业技术人员。 房地产评估员必须是通过考试取得房地产评估员岗位合格证书的人员。房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。,三、房地产估价师执业资格考试 房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证后，从事房地产估价活动的人员。 (一)考试组织与考试内容 房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。每年举办一次。 建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，由房地产估价师学会负责具体工作的实施。,房地产估价师执业资格考试分为基础理论和估价实务两部分。重点考察估价人员对基础理论知识及相关知识的掌握程度、评估技术与技巧的熟练程度、综合而灵活地应用基础理论和评估技术解决实际问题的能力。考试科目与内容为： 房地产基本制度与政策及房地产估价相关知识 ,房地产基本制度与政策主要包括房地产管理制度与法规，其中以城市房地产管理法、城市规划法、土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市房地产抵押管理办法、城市房地产中介服务管理规定等法律、法规为重点。 房地产估价相关知识 主要包括房地产估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、统计、财务、建筑等相关学科的知识。 房地产开发经营与管理 主要是房地产投资分析，房地产市场分析，房地产开发，房地产金融等方面的知识。,房地产估价理论与方法 主要是房地产估价理论与基本的方法及其应用。 房地产估价案例与分析 包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。,2、执业资格考试报名条件 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具有下列条件之的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： A、取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； B、取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； C、取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；,D、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； E、取得房地产估价相关博士学位的； F、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 申请房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： a房地产估价师执业资格考试报名申请表； b学历证明； c实践经历证明；,、房地产估价师资格的获得 房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的房地产估价师执业资格证书，经注册后全国范围有效。 4、房地产估价师的注册 (1)注册条件 房地产估价师执业资格考试合格人员，受聘在房地产管理部门认定的具有房地产价格评估资格的各类估价机构，从事房地产估价工作即具备了注册资格。应在取得房地产估价师执业资格证书后三个月内办理注册登记手续，取得房地产估价师注册证。申请注册需提供下列证明材料：,、由本人填写的房地产估价师执业资格注册申请表； 、房地产估价师执业资格证书； 、业绩证明，如本人在近期内完成的正式估价报告； 、所在单位考核合格证明。 凡不具备民事行为能力的和不能提供上述证明材料的，不予注册。 （）注册管理机构与注册程序 建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。,准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发房地产估价师注册证。 （）资格的取消 房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持房地产估价师注册证者应当到原注册机关重新办理注册手续。 凡脱离房地产估价师工作岗位连续时问二年以上者(含二年)，注册管理机构将取消其注册。 房地产估价师资格注册后，有下列情形之一的，由原注册机关吊销其房地产估价师注册证： A、完全丧失民事行为能力；,B、死亡或失踪； C、受刑事处罚的。 未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。,第二章 房地产及其描述,第一节 房地产的含义 一、房地产的定义 是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。 二、土地、建筑物和其他土地附着物的含义 土地具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物分为广义建筑物和狭义建筑物,广义建筑物不仅包括房屋，还包括构筑物。 狭义建筑物主要指房屋，不包括建筑物。 本书对建筑物、房屋、构筑物三者的界定是：建筑物、房屋、构筑物三者都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范围最大，包括房屋和构筑物。房屋和构筑物是同一层次的。 其他土地附着物的含义 是指建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。（地下管线、假山、水池、小区内的树木花草）,三、房地产实物、权益、区位的含义,（一）房地产实物的含义： 是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、地壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。 （二）房地产权益的含义 是指基于房地产实物而衍生出来的权利、利和好处。、拥有的房地产权利。、该房地产权利受受其他房地产权利的限制情况。、该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。、额外的利益或好处。,中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地试用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。 房地产所有权包括土地所有权和房屋所有权。 我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权。 房地产所有权的分类 建设用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 以上三项合称为土地使用权。,地役权：房地产所有人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利。 此定义中他人的房地产即为“供役地”，自己的房地产即为“需役地”。常见的即“通行地役权” 抵押权 房地产租赁权 以上权益中抵押权属于债权，其余属于物权。 (三）房地产区位的含义 是指房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配置设施、周围环境和景观等。,四 房地产的其他名称 1、不动产 2、物业、 3、real estate和real property 五 房地产的基本存在形式 1、土地 2、建筑物 3、房地产,第 二 节 房 地 产 的 特 征,不可移动 独一无二 寿命长久 供给有限 价值较大 难保不供用 用途多样 相易寿独价 相互影响 易受限制 难易变现 保值增值,第三节 房地产的种类,一、按立法用语分 1、土地 2、房屋 3、其他不动产 二、按用途划分 1、居住房地产 2、非居住房地产,三、按开发程度划分 1、生、毛、熟地 2、在建工程 3、现房 四、按实物形态划分 五、按权益状况划分 六、按经营使用方式划分 分为销售的、出租的、自营的、自用的房地产 按是否产生效益划分 收益性房地产可以采用收益法估价。,第四节 房地产状况描述,一、基本状况的描述 二、房地产实物状况的描述 * 土地实物状况描述 *建筑物实物状况描述 三、房地产权益状况的描述 四、房地产区位状况的描述,第三章 房地产价格和价值（重点）,第一节 房地产价格的含义和形成条件（识记） 一、房地产价格的含义 即和平地取得他人的房地产所必须付出代价货币或实物、无形资产和其他经济利益。 二、房地产价格的形成条件 1、有用性 2、稀缺性 3、有效需求,第二节 房地产价格与一般物品价格的 异同,一、共同之处 1.都是价格，是价值的货币表现； 2.都有波动，受供求因素的影响； 3.都是按质论价：优质高价，劣质低价。 二、不同之处 1.房地产价格与区位密切相关，一般物品价格与区位关系不大。,2.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品主要是物品本身的价格。 3.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品价格主要是买卖价格。 4.房地产价格容易受交易者个别情况影响，一般物品价格不易受消费者的个别情况左右。 5.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。,第三节 房地产的供给与需求,一、房地产需求 （一）房地产需求的含义 是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 需求的两个条件： 1消费者愿意购买，有购买欲望； 2 消费者能够购买，即有支付能力。,（二）决定房地产需求量的因素 1 该种房地产的价格水平； 2 消费者的收入水平； 3 消费者的偏好； 4 相关物品的价格水平； 5 消费者对未来的预期。 当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当时需求通常会增加。,（三） 房地产需求曲线 （见书上图） 二、房地产供给 （一）、房地产供给的含义 房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在某一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。 供给的形成条件： 1房地产开发企业愿意供给； 2房地产开发企业和拥有者有能力供给。,市场供给是所有房地产和拥有者供给的总和。 市场潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类 的房地产量+其他种类的房 地产转换为该种房地产量+ 新竣工量 （二）决定房地产供给量的因素 1.该种房地产的价格水平； 2.该种房地产的开发成本； 3.该种房地产的开发技术水平； 4.房地产开发企业和拥有者对未来的预期。,（三） 房地产供给曲线（见课本） 三、房地产均衡价格 供需均衡点：需求曲线与供给曲线的交点。 供求均衡点所对应的价格即为均衡价格。 供求均衡点所对应的数量即为均衡数量。 总体说来：房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上涨。,四、房地产供求状况的分类 第一类：供求基本平衡；供小于求；供大于求 第二类：1.全国房地产总的供求状况； 2.本地区房地产的供求状况； 3.全国同类房地产的供求状况； 4.本地区同类房地产的供求状况。,第四节 房地产价格和价值的种类,一、价值、使用价值和交换价值 价值分为广义价值和狭义价值； 广义价值分为使用价值和交换价值； 狭义价值仅指交换价值； 在房地产估价中，价值一般只指交换价值。 使用价值是指物品能满足人们某种需要的 效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品相交 换的量的关系或比例。,使用价值是交换价值的前提； 没有交换价值不一定没有使用价值； 房地产是评估房地产的交换价值。 二 成交价格、市场价格、理论价格和评论价值 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方达成交易买方同意支付、卖方同意接受，或者买房付出、卖方收取的货币或实物、无形资产和其他利益。 买房最高出价买卖双方成交价卖方最低要价,卖方市场：供不应求；卖方处于有利地位；对 价格处于主导作用；成交价会偏向 买房最高价。 买方市场：供大于求; 买方处于有利地位；对 价格处于主导作用；成交价会偏向 卖方最低价。 正常成交价形成的条件：公开市场 交易对象本身具备市场性 众多买者和卖者 买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 自私且理性的经济行为 买者和卖者都具有,完全信息 适当的期间完成交易。 2、房地产市场价格 又称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。这种价格决定于市场的供求关系，经常随着时间和供求关系的变化而发生波动。市场价格又可分为公平市场价格和非公平市场价格。 3、房地产理论价格 房地产理论价格是房地产价值的货币的表现，在经济学理论中被认为是房地产价格波动的中心。是真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。,市场价格与理论价格相比，市场价格是短期均 衡价格，理论价格是长期均衡价格。 4、房地产评估价格 简称评估价，是评估人员运用某种评估方法对房地产价格所作出的一种估计。由于估价者的经验、知识等的差异，同一宗房地产，评估出来的价格是不完全相等的，但总的来讲，应比较接近。 当房地产较成熟且处于正常状况时，市场法、成本法测算出的价值应基本一致。而在房地产有泡沫的情况下，市场法测算出的价值会大大,高于收益法、成本法测算出来的价格。当成本 法测算出的价值大大高于市场法或收益法测算 出的价值，则说明房地产供大于求或房地产不 景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产 市场景气。 从理论上讲，在为交易服务的估价中，一 个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。 当交易情况正常时，成交价格接近市场价 格；当市场状况正常时，市场价格接近理论价 格；当估价是科学准确的，评估价值接近市场价格或理论价格。,三、市场价值、非市场价值（投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值） （一）市场价值（识记） 市场价值是最基本、最常用的价值类型；是指在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。 市场价值的形成条件：适当的营销 懂行 审慎 无压迫 公平交易,（二）投资价值 是指从某个特定的投资角度来衡量的价值。 市场价值与投资价值的区别： 1.市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值； 2. 投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素基础上的价值。 3. 在某一时点市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。 4. 评估投资价值和市场价值的方法通常是想通的，所不同的有关参数的选取。,（三）谨慎价值（识记） 是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则 所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。 （四）快速变现价值 是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。 （五）在用价值 是指在现状利用下的价值。在合法利用下， 在用价值一般低于市场价值，但如果现状利用 为最高最佳利用，则在用价值等于市场价值,（六）残余价值 是指在非继续利用下的价值。它一般低于市场价值。 注意：区分残余价值与残值 残值是资产在其使用寿命结束时所剩余的价 值。因此，残余价值一般大于等于残值，仅在 资产使用寿命结束时，残余价值等于价值。,四、买卖价格、租赁价格、低压价值 、保险价值、计税价值和征收价值 （一）买卖价格 （二）租赁价格 （三）抵押价格-法定优先受偿款、抵押价值、再次抵押价值 （四）保险价值 （五）计税价值 （六）征收价值,以上价值中：计税价值最低，卖方要价最高，抵押价值低于投资成本，征收价值高于投资成本。 五、房地产所有权价格、土地使用权价格、其他房地产权利价格 （一）房地产所有权价格 包括土地所有权价格房屋所有权价格房地所有权价格 （二）土地使用权价格 以出让方式取得的国有建设用地使用权价格，其法定名称为：土地使用权出让金。,在正常情况下，土地所有价格高于土地使用权价格。 （三）其他房地产权利价格 如：地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。 六、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值 无租约限制价值（完全产权价值）：全部可出 租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求 取得价值。 出租人权益价值（有租约限制价值、带租约的房地产价值）,是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约 定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和为 出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所 求取的价值。 承租人权益价值（租赁权价值）：是指按照租 赁合同约定的租金和市场租金的差额所求取的 价值。 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值,七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值 1.历史价值（原始成本、原始价值）：是指资产购置时支付的现金或现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。 2.重置成本：是指现在购买相同或相似的资产所需付的现金或现金等价物的金额。 3.可变现净值：是指资产正常对外销售所能收获的现金或现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。,4.公允价值：是指在公平交易中，熟悉交易情况的双方自愿进行资产交换的金额。其形成的前提条件：公平交易交易双方均熟悉情况交易双方均是自愿的 公允价值和市场价值之间：公允价值是会计上的用语，市场价值是估价上的用语。 5.账面价值（账面净值、折余价值）：是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。 即：账面价值=原始价值-累计折旧,八、市场调节价、政府指导价、政府定价 九、基准地价、标定地价、房地价格 十、土地价格、建筑物价格、房地价格 十一、总价格、单位价格、楼面价格 十二、名义价格、实际价格 十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 十四、起价、标价、成交价和均价 十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。,第四章 房地产价格的影响因素,影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类，一种分类是将影响因素分为房地产自身内部因素、房地产外部因素；另一分类是将影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素。 一、影响房地产价格的一般因素 一般因素是指对各个地区、各种类型的房地产价格水平均有影响的因素，它通常会对整个地区的房地产价格产生全盘性影响，从而成为决定各个房地产具体的基础，主要包括：,（一）人口因素 包括人口的数量、人口素质以及家庭规模 1、人口数量 人口数量与房地产价格的关系呈现正相关。人口增多对房地产的需求必然加大，促进房地产价格的上涨。 2、人口素质 人口素质包括公民受教育水平、文明程度等。如果该地区居民素质较高、人们愿意居住，房地产价格就会上升；相反，价格必然回落。 3、家庭规模 是指全国或某一地区家庭平均人口数量。,（二）社会因素 1、政局安定状况 政局安定状况是指现有政局的稳固程度。 2、社会治安状况 社会治安状况是指偷窃、抢劫等社会犯罪情况。 3、城市化程度 一般而言，城市化水平的提高意味着人口向城市集中，带动城市房地产价格的上涨。 4、房地产投机 如果投资客超过一定比例，将产生许多危害。,（三）经济因素 1、经济发展状况 经济发展对当地房地产价格影响很大。经济发展速度快，房地产价格就会上涨，相反，房地产价格就会出现徘徊甚至下降。 3、居民收入水平 居民收入不断提高标志着人们生活水平的提高，对居住要求也会不断增加，引起房地产需求的增大、房地产价格的上涨。 2、物价水平 通胀严重时，为了减少货币贬值，人们会转向购买房地产以求保值，此时就会刺激房地产价格以比通胀率更高的速度上涨。,4、财政金融政策 （四）制度政策因素 行政因素是指政府对发展房地产业的态度、采取的措施。主要包括： 1、土地使用制度、住房制度； 2、城市规划、土地利用规划； 3、房地产税收制度； 4、土地和建筑物的结构、防灾等规定； 5、交通管制； 6、行政隶属变更；,（五）心理因素 心理因素也会对房地产价格产生影响，如买方追求时尚、愿意接近社会名流、讲究地名、风水、方位、门牌号等都可能导致该房地产价格的畸高或畸低。 二、影响房地产价格的区域因素 影响房地产价格的区域因素是指对某一区域范围内的房地产价格水平产生影响的因素。对某地区不同类型的房地产价格产生影响的区域因素不尽相同。,（一）住宅区 住宅区应考虑的区域因素主要有以下几项： 1、日照、温度、湿度、风向等气候条件； 2、当地居民的职业、教育程度、社会阶层； 3、街道的宽度、构成； 4、离市中心的距离及交通设施 5、商业街的配置； 6、上下水道、煤气等基础生活设施； 7、学校、公园、医院等公共设施； 8、景观、周围环境； 9、土地利用的管制制度；,（二）商业区 商业区应重视的区域因素有以下几项： 1、顾客的数量与质量； 2、顾客的交通手段； 3、营业类别及竞争状况； 4、该地区经营者的资信状况； 5、区域繁华程度； 6、土地利用的管制程度；,（三）工业区 工业区应重视的区域因素有以下几项： 1、道路、港口、铁路等运输设施的便利程度； 2、与销售市场及原材料市场的位置关系； 3、动力资源及排水费用； 4、劳动力供求状况； 5、周边环境状况； 6、土地管制制度；,三、影响房地产价格的个别因素 影响房地产价格的个别因素是指由于房地产自身条件而对房地产其价格有所影响的因素。个别因素对具体房地产价格影响最明显。个别因素随土地与建筑物的不同可以分为： （一）土地的个别因素 不同用途的土地其个别因素并不完全一致，其主要的个别因素有以下几项： 1、位置 土地坐落的位置不同，价格有较大的差异。,2、地质、地势、地形 地质条件决定着土地的承载力。地质坚实，土地承载能力就大，有利于土地的利用。地质条件与地价的关系是正比关系，即地质条件优越，地价较高，反之，地质条件低劣，地质则低。 地势即该块土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻接道路的高低关系。一般来说，地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。 地形是指同一块土地内的地面起伏形状。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，则地价相对较低。,3、土地面积 土地面积大小也会对地价有影响。一般来说，土地面积过于狭小则不利于利用，其价格必然会降低。 4、土地形式、临街宽度与深度 土地形状有正方形、三角形、梯形等，形状不规划的土地由于不利于有效利用，价格会下降。 临街宽度、深度对商业地块的价格影响很大。在宽度一定的条件下，深度过深，建筑物效用降低，土地价格也会下降。而在深度一定的条件下，随着宽度增加，土地的价格将增加。,5、日照、通风 日照、通风是影响居住环境的重要因素，一般会对住宅用地的价格产生影响。 6、天然周期性灾害 凡是有天然周期性灾害的地区，土地利用价值极低。 7、临街状况 地块临街状况对地价的影响很大，价格最高的是街角地，最低的是盲地。 8、临接街道的状况、结构 9、与商业配套等的邻近程度 10、公共设施的完善程度,（二）建筑物个别因素 1、面积、构造、材料 建筑物的建筑面积、高度不同，建筑物的价格就有差异，构造及使用的材料不同也会影响其价格。 2、设计、设备 建筑物的设计是否合理、配套设备是否完好，对建筑物的价格有着重大影响。 3、施工质量 在其他条件相同的情况下，建筑物的施工质量将直接影响房地产价格。 4、朝向、楼层,第五章 房地产估价原则,估价原则是指符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地开展并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。 一、独立、客观、公正原则 （重点） 为了保障估价机构和估价师独立、客观、工正地估价，要求： 1、估价机构应是一个不依附于他人，不受他人束缚的具有独立法人地位的机构。 2、要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系。,3、要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。 独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，甚至可以说是估价的最高行为准则。 二、合法原则 (重点） 所谓合法原则就是房地产估价必须在政府法律、法规规定的房地产使用的条件下进行。此中所讲的“法”是广义的“法”。 遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，然后将其作为该种状况评价。,评估价值通常大于零，但也会等于或小于零。只是人们常常出于成本考虑不进行评估。 遵循合法原则在估价对象权益方面应做到下列几点： 第一：依法判定权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。 第二：依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。 第三:依法判定处分权利，应以法律法规和政策或者合同等允许的处分方式为依据。,第四、依法判定的其他权益。评估出的价值应符合国家政策。 评估尚未竣工，或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起6个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程约定的竣工之日起计算。,三、估价时点原则 房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地产在不同的时点上往往会有不同的价格。因此，在评估某一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在某一时点上，这一时点即为估价时点，通常以年、月、日表示。 确定估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。 一般将估价人员执行现行查勘的日期定为估价时点或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。即评估时点可以是进行评估的当时，即“现在”，也可以是“过去”，还可以是“将来”。,四、替代原则 根据经济学原理，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应有同一的价格。 同一供需圈中某宗房地产有价格必然会受到同类型、具有替代关系的其他房地产价格的影响，并相互竞争，最终使价格趋于一致。 房地产同一供需圈是指用途相同、使用条件和效用接近，可以互相替代的各类房地产商品所在的区域。 替代原则是针对估价结果而言的。,五、最高最佳利用原则 最有效使用主要表现为三个层次的含义： 1、房地产的用途最有效； 2、生产要素的组合最有效； 3、与环境协调最有效； 该原则利用必须同时满足4个条件： 法律上允许技术上可能经济上可行价值最大化（该条件也是判断估价对象是否处于最高最佳利用的标准）,我们可以从收益递增原理均衡原理适合原理来辅助理解最高最佳利用原则 收益递增原理揭示的两种投入产出关系为：一、是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系（收益递减规律)； 二、是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系（规模收益）。 均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调来判断估价对象是否处于最高最佳利用。,六、谨慎原则 谨慎原则的关键，是要弄清“相关不确定因素” 谨慎原则应采用保守的较低的受益估价值。 七、其他原则 如均衡原则、遵法原则、等价交换原则、按质论价原则等。,第六章 市场法及其应用,第一节 市场比较法的基本原理,一、市场比较法的概念 市场比较法是参照近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。 具体而言，就是将与待估房地产相似的近期已发生交易的房地产实例作为参照物进行对比，对某些不尽相同的交易情况进行适当的修正，最后求得待估房地产的价格。 采用市场比较法进行评估，得到的评估价格也称为比准价。,采用市场比较法必须具有一定数量的可作比较的实例才能来评估待估房地产的价格。而事实上估价人员要收集到与待估房地产情况、条件完全一致的比较实例是不可能的，我们所做的是找到类似房地产。 类似房地产是指在用途、建筑结构、建筑材料、所处位置等相同或相似的房地产。在市场比较法中通常称此房地产为交易实例房地产，简称交易实例。 正是由于交易实例与待估房地产相似又不完全相同，才能进行两者之间的对照比较，并通过对各影响因素的修正来得出待估房地产的价格。,二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。 替代原理认为：对于两种具有替代关系的商品X、Y来讲，由于它们的效用相似，在满足消费者的效用方面可以替代，因而它们的价格会趋于一致。 具体到房地产市场上，若有两宗效用相等房地产同时存在，明智的购买者会选择价格低的；同样，若有两宗价格相同的房地产同时存在，明智的购买者也将选择效用最大的。 正是因为在房地产交易中有上述替代原理的作用，所以我们在评估一宗房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格通过比较、修正求得待估房地产的未知价格。,三、市场法适用的估价对象,市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。 住宅 普通住宅、高档公寓、别墅； 写字楼商铺标准厂房 房地产开发用地 下列不可用市场法进行估价： 数量很少的房地产；特殊厂房、码头等 很少发生交易的房地产；学校、医院等 可比性很差的房地产，如在建工程。,四、市场比较法应用的条件 （一）应用的条件 应用市场比较法必须要具备以下一些条件： 1、充分掌握房地产交易实例； 2、比较实例与待估房地产必须具有较大的相关 性； 3、比较实例与待估房地产在当地市场上供求关 系基本一致； 4、比较实例与待估房地产均能明确显示各自具 备的条件； 5、比较实例资料必须详实可靠；,运用市场法估价需要消除3各方面的价值差异： 特殊交易情况与正常交易情况的不同； （需进行交易情况修正） 成交日期与估价对象状况不同； （需进行市场状况的调整） 可比实例状况与估价对象状况不同。 （需进行房地产状况调整）,五、 市场比较法的估价步骤, 广泛收集房地产交易资料； 从中选取几个符合条件的比较实例； 将比较实例的成交价格调整为具有比较基的价格； 市场交易情况修正； 市场交易日期修正； 区域因素修正； 个别因素修正； 综合修正结果，最终确定估价额。,第二节、收集房地产交易资料 估价人员收集交易实例的途径一般有以下几种： 1、查阅政府主管部门的房地产交易资料； 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广 告信息； 3、参加各种房地产交易会、洽谈会； 4、同行之间相互交流； 5、直接向当事人了解； 6、访问房地产经纪机构和房地产经济人员。 对需要收集的内容最好制成统一的表格，按表填写。调查表的一般格式见表-1,第三节、验证资料，选取比较实例 选择的交易实例应当符合下列要求： 1、与待估房地产的用途或性质大致相同； 2、与待估房地产的建筑结构应类同； 3、与待估房地产处于同一地区或同一市场供求 范围内的类似地区； 4、与待估房地产的价格类型应一致； 5、与待估房地产的估价时点应接近； 6、尽可能选取正常交易的实例或可修正为正常 交易实例； 数量上一般以3-10个即可。,选取可比实例应注意的问题 1.估价对象的选择应遵循“分配法”的原则。 即： 估价对象为房地的，可比实例也应为房地； 估价对象为建筑物，可比实例也应为建筑物； 估价对象为土地的，可比实例应为土地。 2.还应遵循“优胜劣汰”原则，避免“舍近求远”，且可比实例应为真实的。,第四节、建立价格比较基础 在对比较实例进行比较修正前，应先把各比较实例的成交价格调整为与待估房地产具有比较基础的价格，所谓具有比较基础是指两者的房地产范围、付款方式、价格单位的统一。 例：有A、B两个比较实例，A为一宗500亩的地块，交易价格为920万美元，成交当时的汇率是8.45；B为一宗54260平方米的地块，成交价1178万元人民币。 A：土地单价=（92000008.45）/ （500666.7）=235.22元/平方米 B：土地单价=11780000/54260=217.10元/平方米,一、统一房地产范围 房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种： 含有非房地产成分； 带有债权债务的房地产； 房地产实物范围不同。 二、统一付款方式 在股价中为便于比较，价格一般以在成交日期一次性 付清所需支付的金额为基准。因此，常须将分期支付 的可比实例成交价格折算为在成交日期一次性付清的 金额。 做题时应注意：利率与付款日期的对应,三、统一价格单位 包括：统一价格表示单位、统一币种和货币单 位、统一面积内涵和单位。 价格表示单位一般采用单价； 币种和货币单位，按照惯例，常采用“元”； 面积内涵即所采用面积单价一致，即都采用建筑面积下的单价、套内建筑面积下的单价、使用面积下的单价； 面积单位则均采用平方米、公顷、亩；一般常使用平方米。,第五节、交易情况修正 所谓交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格的偏差，使其成为正常的交易价格。即对可比实例成交价格进行的修正。 造成成交价格偏离正常价格的因素，主要有下列几种： 1、存在特别利害关系的交易； 2、交易双方不了解房地产市场行情； 3、被迫交易； 4、特殊方式的交易； 5、交易税费非正常负担的交易；,6、对交易对象有特殊偏好的交易； 7、相邻房地产的合并交易。 交易情况的修正办法： 总价法和单价法 总价法和单价法均是基于总价和单价交易情况 的修正。 数额法和比率法 采用数额法的一般公式： 可比实例成交价格交易情况修正金额=可比 实例正常价格,采用比率法的一般公式： 可比实例成交价格交易情况修正系数（以正常价格为基准来确定的）=可比实例正常价格 对非正常交易税费的修正： 买卖双方各自缴纳自己的交易税费下的价格即 为正常交易价格。 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖房实得 金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买房实付 金额,买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方 缴纳的税费 当买卖双方缴纳的税费与正常成交价格成一定 比率时： 正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方交纳 的税费比率） 正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方交纳 的税费比率）,第六节、市场状况修正 房地产交易实例的交易日期与待估房地产进行估价的日期有一定的差异。在两者相隔的期间内，如果房地产价格变化很小，可不进行交易日期修正；将可比实例的成交日期价格调整成为估价时点的价格称为市场状况调整，也称交易日期调整。 市场状况调整的方法： 主要是比率法，其一般公式为： 可比实例在成交日期价格市场状况调整系数（以成交日期的价格为基准）=可比实例在估价时点的价格 具体方法为价格指数和价格变动率,1、采用土地或房地产价格指数进行交易日期 修正 目前由于价格指数编制方法不同，价格指数有定基价格指数和环比价格指数，在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。 如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数； 如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。 定基价格指数和环比价格指数的编制原理见（配套内容）表6-2。,采用定基价格指数进行交易日期修正的公式 为： 修正到估价时点的比较实例价格 =比较实例成交价估价时点的价格指数/交 易日期的价格指数 例3-2：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为： 180098.1/76.7=2302.2元/平方米,采用环比价格指数进行交易日期修正的公式 为： 修正到估价时点的比较实例价格 =比较实例成交价成交日期的下一时期的价 格指数再下一时期的价格指数估价 时点时的价格指数 例3-3：某地某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。某宗房地产2002年6月的价格为2000元/，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为： 20001.051.0921.1251.181=3046.8,2、根据当地房地产价格变化率进行交易日期修 正 房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日 期修正的公式为： 修正到估价时点的可比实例价格 =比较实例成交价（1价格变动率）期数 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交 易日期修正的公式为： 修正到估价时点的可比较实例价格 =比较实例成交价（1价格变动率期数）,例3-4：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列比较实例：成交价格3000元/，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正。 解：修正到2002年9月末的价格为： 3000（1+1.5%）4（1+2%）7 =3658元/,例3-5：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/，该类房地产以人民币为基准的价格变动,平均每月比上月上涨0.2