I1地块养老院可研报告.doc

目目 录录 1.1.项目概况项目概况1 1 1.11.1 项目简介项目简介 1 1 1.1.11.1.1 项目名称项目名称1 1 1.1.21.1.2 项目建设地点项目建设地点1 1 1.1.31.1.3 建设规模及内容建设规模及内容1 1 1.1.41.1.4 项目法人及法人代表项目法人及法人代表1 1 1.21.2 项目法人简介项目法人简介 1 1 1.31.3 可研报告编制依据和研究范围可研报告编制依据和研究范围 2 2 1.3.11.3.1 编制依据：编制依据：2 2 1.3.21.3.2 研究范围研究范围3 3 2.2.项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析4 4 2.12.1 项目背景项目背景 4 4 2.1.12.1.1 上海市进入老龄化社会上海市进入老龄化社会4 4 2.1.22.1.2 闵行区制定相应养老规划闵行区制定相应养老规划4 4 2.1.32.1.3 君莲居住区建设养老院的理由君莲居住区建设养老院的理由5 5 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 5 5 2.2.12.2.1 是推进上海市养老工作的需要是推进上海市养老工作的需要5 5 2.2.22.2.2 是闵行区养老工作的需要是闵行区养老工作的需要6 6 2.2.32.2.3 是君莲居住区功能完善的需要是君莲居住区功能完善的需要7 7 2.32.3 项目建设的可行性项目建设的可行性 8 8 2.3.12.3.1 项目建设的技术可行性项目建设的技术可行性8 8 2.3.22.3.2 项目建设的方案可行性项目建设的方案可行性8 8 2.3.32.3.3 项目建设的经济可行性项目建设的经济可行性8 8 3 3 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 1010 3.13.1 项目场址项目场址 1010 3.23.2 建设条件建设条件 1010 3.2.13.2.1 自然条件自然条件1010 3.2.23.2.2 区位和交通区位和交通1111 3.2.33.2.3 工程用水用电条件工程用水用电条件1111 3.2.43.2.4 建材供应条件建材供应条件1111 3.2.53.2.5 社会环境条件社会环境条件1111 4 4 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 1212 4.14.1 总体设计总体设计 1212 4.1.14.1.1 设计依据设计依据1212 4.1.24.1.2 设计范围设计范围1212 4.1.34.1.3 工程概况工程概况1212 4.1.44.1.4 设计原则和总体构思设计原则和总体构思1313 4.1.54.1.5 总平面规划设计总平面规划设计1313 4.24.2 建设规模建设规模 1313 4.2.14.2.1 入口大堂入口大堂1515 4.2.24.2.2 餐厅及辅助设施餐厅及辅助设施1515 4.2.34.2.3 医生办公室及护士值班室医生办公室及护士值班室1515 4.2.44.2.4 各类医务室各类医务室1515 4.2.54.2.5 心理咨询室心理咨询室1616 4.2.64.2.6 办公室、会议室、资料室等办公室、会议室、资料室等1616 4.2.74.2.7 健身房、活动室等健身房、活动室等1616 4.2.84.2.8 老人居住室老人居住室1616 4.34.3 建设方案建设方案 1616 4.3.14.3.1 建筑功能设计建筑功能设计 1616 4.3.24.3.2 建筑造型设计建筑造型设计 1717 4.3.34.3.3 建筑装饰标准建筑装饰标准 1717 5 5 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 1919 6 6 投资估算和资金筹措方案投资估算和资金筹措方案 2020 7 7 财务分析和项目效益评价财务分析和项目效益评价 2121 8 8 项目进度安排项目进度安排 2222 9 9 项目风险分析项目风险分析 2323 9.19.1 项目风险分类项目风险分类 2323 9.1.19.1.1 建设风险建设风险2323 9.1.29.1.2 成本超支风险成本超支风险2323 9.1.39.1.3 技术风险技术风险2323 9.1.49.1.4 其他风险其他风险2323 9.29.2 项目风险控制对策项目风险控制对策 2424 9.2.19.2.1 建设风险建设风险2424 9.2.29.2.2 成本超支风险成本超支风险2424 1010 可行性研究结论可行性研究结论 2525 10.110.1 养老院建设是必要的养老院建设是必要的 2525 10.210.2 养老院建设是可行的养老院建设是可行的 2525 1.1.项目概况项目概况 1.11.1 项目简介项目简介 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 君莲居住区君莲居住区 I1I1 地块养老院地块养老院 1.1.21.1.2 项目建设地点项目建设地点 项目建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区项目建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区 A4A4 线以东、金都路以南颛桥线以东、金都路以南颛桥 镇镇 154154 号的号的 I1I1 地块内，养老院坐落在地块内，养老院坐落在 I1I1 地块的西北角，北临沪光路，西傍都地块的西北角，北临沪光路，西傍都 会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。 1.1.31.1.3 建设规模及内容建设规模及内容 君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的 大型住宅区，占地大型住宅区，占地 177.49177.49 公顷，总建筑面积公顷，总建筑面积 180180 万平方米，其中住宅万平方米，其中住宅 154154 万平万平 方米，分为方米，分为 A A、B B、C C、D D、E E、G G、H H、I I、J J 等地块。位于等地块。位于 I1I1 地块的养老院占地地块的养老院占地 4007m4007m2 2，总建筑面积为，总建筑面积为 5196m5196m2 2，建筑层数为，建筑层数为 4 4 层，建筑密度层，建筑密度 39%39%，建筑容积率，建筑容积率 1.31.3。 1.1.41.1.4 项目法人及法人代表项目法人及法人代表 项目法人：上海闵行地产经营有限公司项目法人：上海闵行地产经营有限公司 法人代表：朱国兰法人代表：朱国兰 1.21.2 项目法人简介项目法人简介 上海闵行地产经营有限公司是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资上海闵行地产经营有限公司是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资 本为叁亿元人民币。本为叁亿元人民币。 经营范围：地产项目基础性工程开发服务，市政基础工程建设，绿化工程经营范围：地产项目基础性工程开发服务，市政基础工程建设，绿化工程 服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。 （涉及许可经营的凭许可证经营）（涉及许可经营的凭许可证经营） 。 1.31.3 可研报告编制依据和研究范围可研报告编制依据和研究范围 1.3.11.3.1 编制依据：编制依据： 1.1. 闵行区发展计划委员会闵行区发展计划委员会关于对颛桥镇原八大市场关于对颛桥镇原八大市场 A A（B B、C C）地块前期）地块前期 基础性开发储备项目建议书批复基础性开发储备项目建议书批复 ，闵计基审发，闵计基审发(2004)22(2004)22 号（号（2323 号、号、 2424 号）号） ； 2.2. 闵行区人民政府闵行区人民政府关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备 用地用地 A A（B B、C C）块划拨国有土地的通知）块划拨国有土地的通知 ，闵府土（，闵府土（20042004）358358 号（号（359359 号、号、360360 号）号） 房屋土地测绘技术报告书房屋土地测绘技术报告书 ( (上海市测绘院第二分院上海市测绘院第二分院) )； 3.3. 上海市闵行区规划管理局上海市闵行区规划管理局关于君莲居住区修建性详细规划的批复关于君莲居住区修建性详细规划的批复 ， 闵规综闵规综(2005)25(2005)25 号；号； 4.4. 城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范(2002(2002 年版年版) )（GB50180-93GB50180-93） ； 5.5. 上海市城市规划管理技术规定上海市城市规划管理技术规定(2003(2003 年年 1111 月版月版) )； 6.6. 上海市工程建设规范上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准城市居住区公共服务设施设置标准 （DGJ08-DGJ08- 55-200655-2006） ； 7.7. 公共建筑节能设计标准公共建筑节能设计标准 （DGJ08-107-2004DGJ08-107-2004 J10307-2003J10307-2003） ； 8.8. 建筑设计防火规范建筑设计防火规范(2001(2001 年版年版) ) (GBJ16-87)(GBJ16-87)； 9.9. 建筑抗震设计规范建筑抗震设计规范(上海市标准上海市标准 DGJ08-9-2003)DGJ08-9-2003)； 10.10. 建筑给水排水设计规范建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003GB50015-2003） ； 11.11. 环境空气质量标准环境空气质量标准 （GB3095-1996GB3095-1996） ； 12.12. 民用建筑设计通则民用建筑设计通则 （JGJ37-87JGJ37-87） ； 13.13. 民用建筑隔声设计规范民用建筑隔声设计规范 （GBJ118-88GBJ118-88） ； 14.14. 上海市老年事业发展上海市老年事业发展“九五九五”计划和计划和 20102010 年远景目标年远景目标 ； 15.15. 老年人建筑设计规范老年人建筑设计规范 （JGJ122-99JGJ122-99） ； 16.16. 老年人居住建筑设计标准老年人居住建筑设计标准(GB/T(GB/T 50340-2003)50340-2003)； 17.17. 疗养院建筑设计规范疗养院建筑设计规范(JGJ(JGJ 40-87)40-87)； 18.18. 无障碍设施设计标准无障碍设施设计标准 （DGJ08-103-2003DGJ08-103-2003） ； 19.19. 上海市工程建设规范上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准养老设施建筑设计标准 ；（；（DGJ08-32-2000DGJ08-32-2000） ； 20.20. 中华人民共和国中华人民共和国工程建设标准强制性条文工程建设标准强制性条文(2002(2002 年版年版) )； 21.21. 建筑工程设计文件编制深度规定建筑工程设计文件编制深度规定 （建设部（建设部 20032003 年年 4 4 月）月） 。 1.3.21.3.2 研究范围研究范围 本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项 目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估 算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析； 可行性研究结论。可行性研究结论。 2.2.项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 2.12.1 项目背景项目背景 2.1.12.1.1 上海市进入老龄化社会上海市进入老龄化社会 目前我国老龄人口占总人口的比率为目前我国老龄人口占总人口的比率为 7%7%左右，截至左右，截至 20052005 年年底，上海户年年底，上海户 籍总人口为籍总人口为 1360.261360.26 万人，其中万人，其中 6060 岁及以上老年人口岁及以上老年人口 266.37266.37 万人，占总人口万人，占总人口 的的 19.5819.58，这意味着，每，这意味着，每 5 5 个上海人中就有个上海人中就有 1 1 个老人；而这一比重仍有上升个老人；而这一比重仍有上升 趋势。根据联合国今年趋势。根据联合国今年 2 2 月份刚公布的数据，世界人口老龄化的月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者先行者” 日本，人口老龄化为日本，人口老龄化为 22%22%。因此，上海的老龄化已经。因此，上海的老龄化已经“比肩比肩”日本。日本。 上海比全国提前上海比全国提前 1010 年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在 短期内不会改变。在未来短期内不会改变。在未来 2525 年内，目前年内，目前 3535 岁到岁到 6060 岁年龄段的人将逐步进入老岁年龄段的人将逐步进入老 年人口阶段，这个庞大的人口群体（年人口阶段，这个庞大的人口群体（20052005 年为年为 609.35609.35 万人）将极大地提高上万人）将极大地提高上 海市老龄人口比重。海市老龄人口比重。 2.1.22.1.2 闵行区制定相应养老规划闵行区制定相应养老规划 闵行区政府最近（闵行区政府最近（20062006 年年 9 9 月）召开了老年福利设施建设与管理工作推进月）召开了老年福利设施建设与管理工作推进 会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的关于全面落实市政府养关于全面落实市政府养 老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作意见的通知老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作意见的通知 （20062006 年年 8 8 月）月） 精神，提出了精神，提出了闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则和和关于加强老关于加强老 年活动室建设和管理的意见年活动室建设和管理的意见 ，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施规范，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施规范 设置、严格管理和科学评估，从而达到可持续发展，对闵行区养老机构和老年设置、严格管理和科学评估，从而达到可持续发展，对闵行区养老机构和老年 活动室的发展起到指导意义。活动室的发展起到指导意义。 按照按照关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务 工作的意见工作的意见的规定：的规定： 境内组织和个人，在区民政部门登记取得境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书民办非企业单位登记证书” ， 并在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合性服务并在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合性服务 的非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴的非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴 1000010000 元（含市府补元（含市府补 贴贴 50005000 元）元） 。 对已经民政部门批准执业的养老机构，通过对原有设施的扩建改造，对已经民政部门批准执业的养老机构，通过对原有设施的扩建改造， 新增的养老床位经区民政部门验收，符合上海市新增的养老床位经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计养老机构建筑设计 标准标准” ，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴 1000010000 元（含市府补贴元（含市府补贴 50005000） 。 新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位 10001000 元的标元的标 准给予一次性开办补贴。准给予一次性开办补贴。 为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养 老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老 机构进行考核，每年考核在机构进行考核，每年考核在 8080 分以上的，按核定的床位数每收养一位分以上的，按核定的床位数每收养一位 闵行区籍老人给予每月闵行区籍老人给予每月 100100 元运营补贴经费。元运营补贴经费。 在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：养老机构床位总数达在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：养老机构床位总数达 到到 70007000 张以上；居家养老服务达张以上；居家养老服务达 1 1 万人，万人，90%90%以上的居以上的居( (村村) )委会建成标准化老委会建成标准化老 年活动室。为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入，年活动室。为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入， 让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场 化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性 发展。发展。 2.1.32.1.3 君莲居住区建设养老院的理由君莲居住区建设养老院的理由 届时，君莲居住区内居住人口将达届时，君莲居住区内居住人口将达 5.45.4 万人左右，其中相当一部分就是老万人左右，其中相当一部分就是老 年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以 为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设 至少一所养老院。至少一所养老院。 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.12.2.1 是推进上海市养老工作的需要是推进上海市养老工作的需要 上海市人口委主任谢玲丽在接受媒体采访时表示：上海市正越来越明显的上海市人口委主任谢玲丽在接受媒体采访时表示：上海市正越来越明显的 呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的 18.918.9，而家庭平，而家庭平 均只有均只有 2.62.6 人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。 另据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）正在不断升另据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）正在不断升 高，目前上海高，目前上海 6060 岁以上老人占到岁以上老人占到 15155959 岁劳动力人口的赡养系数已高达岁劳动力人口的赡养系数已高达 20.620.6，也就是说，目前，也就是说，目前 5 5 个劳动力人口抚养一个老人，到个劳动力人口抚养一个老人，到 20252025 年，这一比值年，这一比值 将达将达 58.558.5，20502050 年高达年高达 90.190.1，也就是接近于，也就是接近于 1 1 个劳动力人口抚养一个老个劳动力人口抚养一个老 人。人。 此前，上海市统计局对上海此前，上海市统计局对上海 10001000 位位 6565 岁及以上老年人的生活状况进行的岁及以上老年人的生活状况进行的 一项调查显示，上海有超过一项调查显示，上海有超过 4040的老年人处于的老年人处于“空巢状态空巢状态” ，1/61/6 的老人因为生的老人因为生 活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。 “未富先老未富先老” ，日趋严重的人口老，日趋严重的人口老 龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。 截至截至 20042004 年底，上海市共有养老机构年底，上海市共有养老机构 439439 家，养老床位家，养老床位 40,13640,136 张，床位张，床位 数占数占 6060 岁以上老年人口的岁以上老年人口的 1.581.58。 ，这一数字远远低于发达国家，这一数字远远低于发达国家 6 6的水平。的水平。 虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的发展，各类养老场所也雨后春笋般虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的发展，各类养老场所也雨后春笋般 地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的 生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不 小的差距。小的差距。 因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发 展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药， 本案正是这一良药中的一粒药丸。本案正是这一良药中的一粒药丸。 2.2.22.2.2 是闵行区养老工作的需要是闵行区养老工作的需要 闵行区现有养老机构闵行区现有养老机构 2626 个，床位个，床位 27402740 余张（见下表）余张（见下表） ，在一定程度上解决，在一定程度上解决 了部分老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧了部分老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧 增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、 增添养老床位。增添养老床位。 养老机构养老机构地址地址床位数床位数 1 1 上海市闵行区社会福利院上海市闵行区社会福利院莘庄七莘路莘庄七莘路 700700 号号 600600 2 2 上海市闵行区第二社会福上海市闵行区第二社会福 利院利院 华坪街道兰坪路华坪街道兰坪路 3737 号号 6060 3 3 上海闵行区华漕镇敬老院上海闵行区华漕镇敬老院吴翟路吴漕路吴翟路吴漕路 288288 号号 4848 4 4 上海闵行区马桥镇敬老院上海闵行区马桥镇敬老院马桥镇北松沙港桥北侧马桥镇北松沙港桥北侧 7676 5 5 上海闵行区浦江镇陈行敬上海闵行区浦江镇陈行敬 老院老院 陈行镇跃农路水闸桥南陈行镇跃农路水闸桥南 4040 6 6 上海闵行区虹桥镇敬老院上海闵行区虹桥镇敬老院虹桥镇环镇南路虹桥镇环镇南路 120120 号号 8080 7 7 上海闵行区华漕镇诸翟敬上海闵行区华漕镇诸翟敬 老院老院 诸翟镇平乐路诸翟镇平乐路 6 6 号号 2626 8 8 古美路街道敬老院古美路街道敬老院塘湾镇三新街塘湾镇三新街 3030 9 9 上海闵行区浦江镇鲁汇敬上海闵行区浦江镇鲁汇敬 老院老院 鲁汇镇教师新村鲁汇镇教师新村 3737 号号 4242 1010 上海闵行区浦江镇杜行敬上海闵行区浦江镇杜行敬 老院老院 谈家港叶家桥路谈家港叶家桥路 2828 号号 6868 1111 上海闵行区华漕镇纪王敬上海闵行区华漕镇纪王敬 老院老院 纪王镇纪高路中段纪王镇纪高路中段 5050 1212 上海闵行区梅陇镇虹梅敬上海闵行区梅陇镇虹梅敬 老院老院 虹梅南路景联路虹梅南路景联路 11091109 号号 6060 1313 上海闵行区梅陇镇敬老院上海闵行区梅陇镇敬老院莲花路春申路莲花路春申路 21052105 号号 9191 1414 江川路街道华坪老院江川路街道华坪老院兰坪路兰坪路 131131 弄弄 1313 号号 6060 1515 江川路街道碧江敬老院江川路街道碧江敬老院碧江路碧江路 280280 弄弄 1717 号甲号甲 5050 1616 上海闵行区吴泾镇敬老院上海闵行区吴泾镇敬老院剑川路剑川路 100100 弄弄 4444 号号 7070 1717 龙柏街道航华敬老院龙柏街道航华敬老院航华街道航南路航华街道航南路 108108 号号 7070 1818 上海闵行区爱德养老院上海闵行区爱德养老院颛桥镇颛建路张家弄颛桥镇颛建路张家弄 1414 号号 100100 1919 上海南张安老院上海南张安老院莘庄镇七莘路九号桥莘庄镇七莘路九号桥 8080 2020 上海闵行区福禄寿敬老院上海闵行区福禄寿敬老院沪闵路沪闵路 31583158 号瓶北路口号瓶北路口 140140 2121 上海闵行区陇西养老院上海闵行区陇西养老院梅陇镇沪闵路罗阳七村梅陇镇沪闵路罗阳七村 5151 2222 上海恩光敬老院上海恩光敬老院华宁路华宁路 245245 号东号东 132132 2323 上海闵行区大众敬老院上海闵行区大众敬老院沪闵路沪闵路 28652865 号号 5050 2424 上海大华福利院上海大华福利院中春路中春路 26262626 号号 290290 2525 龙柏街道龙柏敬老院龙柏街道龙柏敬老院龙柏七村龙柏七村 104104 号号 5656 2626 上海闵行区爱心敬老院上海闵行区爱心敬老院沪闵路沪闵路 28652865 号号 5050 闵行区政府计划在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标之一是：闵行区政府计划在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标之一是： 养老机构床位总数达到养老机构床位总数达到 70007000 张以上。从数据对比来看，要达到张以上。从数据对比来看，要达到 70007000 张床位的张床位的 标准，闵行老年设施的建设还有很长的一段路要走。标准，闵行老年设施的建设还有很长的一段路要走。 本项目设计养老床位本项目设计养老床位 7676 张，这也将成为未来闵行区养老床位张，这也将成为未来闵行区养老床位 70007000 张的一张的一 部分。部分。 2.2.32.2.3 是君莲居住区功能完善的需要是君莲居住区功能完善的需要 根据上海市工程建设规范根据上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准城市居住区公共服务设施设置标准 ；（；（DGJ08-DGJ08- 55-200655-2006）对于居住区级公共服务设施设置标准的要求：必须设置至少一所养老）对于居住区级公共服务设施设置标准的要求：必须设置至少一所养老 院，养老院的建筑面积和用地面积分别不应小于院，养老院的建筑面积和用地面积分别不应小于 4200m4200m2 2和和 4000m4000m2 2；另据上海市；另据上海市 工程建设规范工程建设规范养老设施建筑设计标准养老设施建筑设计标准 （DGJ08-32-2000DGJ08-32-2000）的规定：新建的居）的规定：新建的居 住区、居住小区，应配置与居住区、居住小区人口规模相应的养老设施，其总住区、居住小区，应配置与居住区、居住小区人口规模相应的养老设施，其总 床位不应小于人口规模的床位不应小于人口规模的 22，因此在拥有人口容量为，因此在拥有人口容量为 5.45.4 万的君莲居住区内万的君莲居住区内 至养老床位的控制应该在至养老床位的控制应该在 100100 床位以上。由于目前在君莲居住区床位以上。由于目前在君莲居住区 D D 地块尚要建地块尚要建 设一所托老所（用地面积设一所托老所（用地面积 1233m1233m2 2，建筑面积，建筑面积 600m600m2 2） ，因此本案养老院床位的设，因此本案养老院床位的设 置为置为 7676 张。张。 2.32.3 项目建设的可行性项目建设的可行性 2.3.12.3.1 项目建设的技术可行性项目建设的技术可行性 上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为 5196m5196m2 2，总用地面积约，总用地面积约 4007m4007m2 2，是一座四，是一座四层砖混结层砖混结构建筑，一层建筑面积构建筑，一层建筑面积 1551m1551m2 2，二层建筑面积，二层建筑面积 1450m1450m2 2，三层建筑面积，三层建筑面积 1169m1169m2 2，四层建筑面积，四层建筑面积 1026m1026m2 2。 此四层建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨此四层建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨 度的形式，但总体属于一般建筑。度的形式，但总体属于一般建筑。 项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。 2.3.22.3.2 项目建设的方案可行性项目建设的方案可行性 君莲小区社区养老院建设符合上海市工程建设规范君莲小区社区养老院建设符合上海市工程建设规范养老设施建筑设计标养老设施建筑设计标 准准 （DGJ08-32-2000DGJ08-32-2000） 、上海市工程建设规范、上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标城市居住区公共服务设施设置标 准准 （DGJ08-55-2006DGJ08-55-2006）等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、）等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、 取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案 上是可行的。上是可行的。 2.3.32.3.3 项目建设的经济可行性项目建设的经济可行性 养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢， 因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。由于上海因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。由于上海 市老年人口比率的不断攀升而导致的养老院市老年人口比率的不断攀升而导致的养老院“一铺难求一铺难求”的窘境促使政府不断的窘境促使政府不断 加大对养老院建设的重视。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考虑加大对养老院建设的重视。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考虑 其他因素影响下，君莲居住区将会入住一万左右的老年人，显然，对于如此规其他因素影响下，君莲居住区将会入住一万左右的老年人，显然，对于如此规 模老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，闵行区政府也模老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，闵行区政府也 先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，例如，在先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，例如，在关于全面落实市关于全面落实市 政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见中规定：新办中规定：新办 的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位 10001000 元的标准给予一次性元的标准给予一次性 开办补贴。开办补贴。 3 3 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 3.13.1 项目场址项目场址 君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都 路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都 路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为 A A、B B、C1C1、C2C2、D D、E E、F F、G1G1、G2G2、H H、I1I1、I2I2、J J 等十三块。等十三块。 I1I1 地块位于君莲居住区的南部，被沪光路、都会路、六磊塘、都庄路相拥，地块位于君莲居住区的南部，被沪光路、都会路、六磊塘、都庄路相拥， 其中，养老院位于其中，养老院位于 I1I1 地块的西北角，沪光路与都会路交汇处。地块的西北角，沪光路与都会路交汇处。 3.23.2 建设条件建设条件 3.2.13.2.1 自然条件自然条件 君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气 候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。 年降水量年降水量 1103.6mm1103.6mm，日照，日照 21752175 小时，无霜期小时，无霜期 288288 天，年平均气温天，年平均气温 15158 8 度，度， 冬无严寒，夏无酷暑。冬无严寒，夏无酷暑。 根据提供的现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第根据提供的现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第 6 6 层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好， 可作为本工程项目的桩基持力层。可作为本工程项目的桩基持力层。 基地内有基地内有 3030 米宽的中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系米宽的中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系 发达，水资源丰富。发达，水资源丰富。 东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可 作为小区休闲活动场所。作为小区休闲活动场所。 3.2.23.2.2 区位和交通区位和交通 君莲居住区西侧的莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速君莲居住区西侧的莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速 可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧的莲花南路向北延伸直通沪闵路和地可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧的莲花南路向北延伸直通沪闵路和地 铁莲花路站。铁莲花路站。 3.2.33.2.3 工程用水用电条件工程用水用电条件 莲花南路、金都路等主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电莲花南路、金都路等主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电 力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流, ,最终最终 排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。 3.2.43.2.4 建材供应条件建材供应条件 闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、 砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定 点供应。项目的建筑材料来源充足。点供应。项目的建筑材料来源充足。 3.2.53.2.5 社会环境条件社会环境条件 闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建 设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部 环境条件为项目建设提供了有力的保障。环境条件为项目建设提供了有力的保障。 4 4 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 4.14.1 总体设计总体设计 4.1.14.1.1 设计依据设计依据 见第一章可研报告编制依据见第一章可研报告编制依据 4.1.24.1.2 设计范围设计范围 上海市颛桥镇君莲居住区上海市颛桥镇君莲居住区 I1I1 地块养老院托老所规划地块养老院托老所规划 养老院托老所建筑设计养老院托老所建筑设计 4.1.34.1.3 工程概况工程概况 上海市颛桥镇君莲居住区上海市颛桥镇君莲居住区 I1I1 地块养老院托老所项目，坐落于闵行区土地储地块养老院托老所项目，坐落于闵行区土地储 备中心颛桥八大市场住宅储备备中心颛桥八大市场住宅储备 I1I1 块地上。养老院的建设规模应根据其服务的居块地上。养老院的建设规模应根据其服务的居 民人口来确定。按城市居住区公共服务设施设置标准规定，养老院配建民人口来确定。按城市居住区公共服务设施设置标准规定，养老院配建“千人千人 指标指标”：建筑面积为：建筑面积为 8484 平方米；用地面积为平方米；用地面积为 8080 平方米。按规划，入住居住区平方米。按规划，入住居住区 人口应达人口应达 5.45.4 万人左右，对应建筑面积万人左右，对应建筑面积 45364536 平方米，用地平方米，用地 42304230 平方米。本方平方米。本方 案设计建筑面积案设计建筑面积 51965196 平方米，满足要求。平方米，满足要求。 主要技术经济指标如下：主要技术经济指标如下： 项目项目指标指标 总用地面积总用地面积40074007 平方米平方米 道路广场用地面积道路广场用地面积 总建筑面积总建筑面积51965196 平方米平方米 绿化用地面积绿化用地面积 建筑用地面积建筑用地面积15511551 平方米平方米 建筑密度建筑密度 39.00%39.00% 建筑容积率建筑容积率 1.31.3 绿化率绿化率 4.1.44.1.4 设计原则和总体构思设计原则和总体构思 符合君莲居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、符合君莲居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、 标准、规定的要求，注重社会效益，体现标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本以人为本”的和谐社会理念。从目的和谐社会理念。从目 的性、方案及实际设施上要考虑到老人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社的性、方案及实际设施上要考虑到老人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社 会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性，最重要的会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性，最重要的 目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。 考虑老年人的户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采考虑老年人的户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采 取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。 在总体规划布局和建筑单体设计过程中以老年人的生理需求和精神需求为在总体规划布局和建筑单体设计过程中以老年人的生理需求和精神需求为 根本，把根本，把“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”作为基木作为基木 指导思想。老年人在经历了一生拼博后，到老年指导思想。老年人在经历了一生拼博后，到老年“回归自然、反朴归真回归自然、反朴归真”成为成为 追求的理想境界。清新自然的环境、舒适的居所和完善的综合服务设施是老年追求的理想境界。清新自然的环境、舒适的居所和完善的综合服务设施是老年 人的理想居住形态也是规划和设计所遵循的理念和努力达到的目标。人的理想居住形态也是规划和设计所遵循的理念和努力达到的目标。 4.1.54.1.5 总平面规划设计总平面规划设计 总体布置上，充分考虑到养老院托老所的特点，并与周围相邻的建筑物相总体布置上，充分考虑到养老院托老所的特点，并与周围相邻的建筑物相 协调。养老院托老所各主要出入口均设在沪光路上，根据使用功能的差异分为协调。养老院托老所各主要出入口均设在沪光路上，根据使用功能的差异分为 养老院出入口、托老所出入口及后勤处入口交通便捷。养老院出入口、托老所出入口及后勤处入口交通便捷。 基地南侧为黄浦江引水基地南侧为黄浦江引水 管渠，结合水景在此布置绿化景观。管渠，结合水景在此布置绿化景观。 4.24.2 建设规模建设规模 君莲居住区养老院建筑面积为君莲居住区养老院建筑面积为 5196m5196m2 2，总用地面积约，总用地面积约 4007m4007m2 2，是一座四层，是一座四层 砖混结构建筑。其中，一层建筑面积砖混结构建筑。其中，一层建筑面积 1551m1551m2 2，二层建筑面积，二层建筑面积 1450m1450m2 2，三层建筑，三层建筑 面积面积 1169m1169m2 2，四层建筑面积，四层建筑面积 1026m1026m2 2。 具体功能设置见下表：具体功能设置见下表： 建设内容建设内容设置方位设置方位总面积（总面积（m m2 2）数量数量 入口大堂入口大堂1 1 楼楼 1 1 餐厅餐厅1 1 楼楼 1 1 备餐间备餐间1 1 楼楼 1 1 休息室休息室1 1 楼楼 3 3 活动室活动室1 1 楼楼 3 3 洗消间洗消间1 1 楼楼 1 1 库房库房1 1 楼楼 2 2 更衣休息室更衣休息室1 1 楼楼 1 1 医生办公室医生办公室1 1 楼楼 2 2 门卫值班室门卫值班室1 1 楼楼 1 1 药房药房1 1 楼楼 1 1 抢救室抢救室1 1 楼楼 1 1 观察室观察室1 1 楼楼 1 1 光疗室光疗室1 1 楼楼 1 1 准备室准备室1 1 楼楼 1 1 理疗室理疗室1 1 楼楼 1 1 按摩室按摩室1 1 楼楼 1 1 针灸室针灸室1 1 楼楼 1 1 太平间太平间1 1 楼楼 1 1 其他其他1 1 楼楼 小计小计1 1 楼楼 15511551 理疗室理疗室2 2 楼楼 1 1 急救室急救室2 2 楼楼 1 1 观察室观察室2 2 楼楼 1 1 医务室医务室2 2 楼楼 1 1 药房药房2 2 楼楼 1 1 心理咨询室心理咨询室2 2 楼楼 1 1 活动室活动室2 2 楼楼 4 4 医生值班室医生值班室2 2 楼楼 1 1 护士值班室护士值班室2 2 楼楼 1 1 淋浴房淋浴房2 2 楼楼 1 1 更衣室更衣室2 2 楼楼 1 1 老人居住室老人居住室2 2 楼楼 1010 其他其他2 2 楼楼 小计小计2 2 楼楼 14501450 资料室资料室3 3 楼楼 1 1 会议室会议室3 3 楼楼 1 1 办公室办公室3 3 楼楼 3 3 洗衣房洗衣房3 3 楼楼 1 1 医生值班室医生值班室3 3 楼楼 1 1 护士值班室护士值班室3 3 楼楼 1 1 淋浴房淋浴房3 3 楼楼 1 1 更衣室更衣室3 3 楼楼 1 1 老人居住室老人居住室3 3 楼楼 1010 其他其他3 3 楼楼 小计小计3 3 楼楼 11691169 健身房健身房4 4 楼楼 1 1 储藏室储藏室4 4 楼楼 1 1 医生值班室医生值班室4 4 楼楼 1 1 护士值班室护士值班室4 4 楼楼 1 1 淋浴房淋浴房4 4 楼楼 1 1 更衣室更衣室4 4 楼楼 1 1 老人居住室老人居住室4 4 楼楼 1010 其他其他4 4 楼楼 小计小计4 4 楼楼